嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025-08-29
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基
金
2025年中期报告
2025年6月30日
基金管理人：嘉实基金管理有限公司
基金托管人：北京银行股份有限公司
送出日期：2025 年 8 月 29 日嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
§1重要提示及目录
1.1重要提示
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经全部独立董事签字同意，并由董事长签发。
基金托管人北京银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年08月27日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。
本报告中的财务资料未经审计。
本报告期自2025年01月01日起至2025年06月30日止。
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1.2目录
§1重要提示及目录.............................................2
1.1重要提示...............................................2
1.2目录.................................................3
§2基金简介................................................6
2.1基金产品基本情况...........................................6
2.2资产项目基本情况说明.........................................7
2.3基金管理人和运营管理机构.......................................7
2.4基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人..............7
2.5会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构..................8
2.6信息披露方式.............................................8
§3主要财务指标和基金运作情况.......................................8
3.1主要会计数据和财务指标........................................8
3.2其他财务指标.............................................9
3.3基金收益分配情况...........................................9
3.4报告期内基金费用收取情况的说明...................................11
3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况.............................13
3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...................13
3.7报告期内发生的关联交易.......................................13
3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况..............................13
3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况..............................13
3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况..................13
§4资产项目基本情况...........................................13
4.1报告期内资产项目的运营情况.....................................13
4.2资产项目所属行业情况........................................17
4.3资产项目运营相关财务信息......................................20
4.4资产项目公司经营现金流.......................................26
4.5资产项目公司对外借入款项情况....................................26
4.6资产项目投资情况..........................................26
4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.............................27
4.8资产项目相关保险的情况.......................................27
4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析.............27
4.10其他需要说明的情况........................................27
§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告...............................27
5.1报告期末基金的资产组合情况.....................................27
5.2投资组合报告附注..........................................28
5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..................................28
§6回收资金使用情况...........................................28
第 3 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明.................................28
6.2报告期末净回收资金使用情况.....................................29
6.3剩余净回收资金后续使用计划.....................................29
6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.......29
§7管理人报告..............................................29
7.1基金管理人及主要负责人员情况....................................29
7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.................34
7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.....................36
7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况...............................37
§8运营管理机构报告...........................................37
8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况................................37
8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况............................38
§9其他业务参与人履职报告........................................39
9.1原始权益人报告...........................................39
9.2托管人报告.............................................39
9.3资产支持证券管理人报告.......................................40
§10中期财务报告（未经审计）......................................41
10.1资产负债表............................................41
10.2利润表..............................................44
10.3现金流量表............................................46
10.4所有者权益变动表.........................................49
10.5报表附注.............................................53
§11基金份额持有人信息.........................................87
11.1基金份额持有人户数及持有人结构..................................87
11.2基金前十名流通份额持有人.....................................87
11.3基金前十名非流通份额持有人....................................88
11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况.............................89
§12基金份额变动情况..........................................89
§13重大事件揭示............................................89
13.1基金份额持有人大会决议......................................89
13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动....................89
13.3基金投资策略的改变........................................89
13.4为基金进行审计的会计师事务所情况.................................89
13.5为基金出具评估报告的评估机构情况.................................89
13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证
券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营
有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况................................90
13.7其他重大事件...........................................90
§14备查文件目录............................................91
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14.1备查文件目录...........................................91
14.2存放地点.............................................91
14.3查阅方式.............................................91
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§2基金简介
2.1基金产品基本情况
基金名称嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 嘉实物美消费 REIT
场内简称 物美消费（扩位证券简称：嘉实物美消费 REIT）基金主代码508011交易代码508011基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2024年1月31日基金管理人嘉实基金管理有限公司基金托管人北京银行股份有限公司
报告期末基金份额总额400000000.00份基金合同存续期21年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所上市日期2024年3月12日投资目标本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券、SPV公司、项目公司等载体穿透取得基础设施项目的完全所有权或经营权利。本基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取基础设施项目运营收益并提升基础设施项目的价值，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。
投资策略本基金主要采用基础设施资产支持证券及基础设施项目投
资、固定收益投资两种投资策略，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。
基础设施资产支持证券及基础设施项目投资策略包括：初始
投资策略、扩募收购策略、资产出售及处置策略、融资策略、运营策略及权属到期后的安排。
业绩比较基准本基金暂不设立业绩比较基准。
风险收益特征本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动风险，因此与股票型基金、债券型基金和货币市场基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。
基金收益分配政策在符合有关基金分红条件的前提下，本基金管理人可以根据实际情况进行收益分配，每年至少分配一次，每年分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。本基金收益分配方式为现金分配。本基金每份基金份额享有同等分配权。法律法规或监管机构另有规定的，从其规定。
资产支持证券管理人嘉实资本管理有限公司
第 6 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告运营管理机构北京物美商业集团股份有限公司
2.2资产项目基本情况说明
资产项目名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司大成项目资产项目公司名称北京玉蜓桥物美科技发展有限公司资产项目类型社区商业
资产项目主要经营模式提供商业租赁、物业管理服务资产项目地理位置北京市丰台区大成路6号院1号楼
资产项目名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司玉蜓桥项目资产项目公司名称北京玉蜓桥物美科技发展有限公司资产项目类型社区商业
资产项目主要经营模式提供商业租赁、物业管理服务资产项目地理位置北京市丰台区蒲方路9号院8号楼
资产项目名称：北京物美小马厂商业有限公司华天项目资产项目公司名称北京物美小马厂商业有限公司资产项目类型社区商业
资产项目主要经营模式提供商业租赁、物业管理服务资产项目地理位置北京市海淀区北小马厂6号
资产项目名称：北京美廉美连锁商业有限公司德胜门项目资产项目公司名称北京美廉美连锁商业有限公司资产项目类型社区商业
资产项目主要经营模式提供商业租赁、物业管理服务资产项目地理位置北京市西城区安德路118号楼
2.3基金管理人和运营管理机构
项目基金管理人运营管理机构北京物美商业集团股份有名称嘉实基金管理有限公司限公司信息披露姓名郭松梁宇星
事务负责 职务 督察长 REITs项目负责人
人联系方式(010)6521558818500370561北京市石景山区实兴大街中国（上海）自由贸易试验区陆注册地址30号院3号楼8层8039房
家嘴环路 1318号 1806A单元间北京市朝阳区建国门外大街21北京市海淀区西四环北路
办公地址 号北京国际俱乐部 C座写字楼
158-1号物美慧科大厦11层
12A层
邮政编码100020100142法定代表人经雷郭涂伟
2.4基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人
资产支持证券管资产支持证券托项目基金托管人原始权益人理人管人
第 7 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告北京银行股份有嘉实资本管理有北京银行股份有北京物美商业集名称限公司限公司限公司团股份有限公司北京市石景山区北京市西城区金北京市怀柔区北北京市西城区金实兴大街30号院注册地址融大街甲17号首房镇幸福西街1融大街甲17号首
3号楼8层8039
层号301室层房间北京市朝阳区建北京市海淀区西
北京市西城区金国门外大街21号北京市西城区金四环北路158-1办公地址融大街丙17号北京国际俱乐部融大街丙17号号物美慧科大厦
C座写字楼 12层 11层邮政编码100033100020100033100142法定代表人霍学文张敏霍学文郭涂伟
2.5会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构
项目名称办公地址安永华明会计师事务所（特殊北京市东城区东长安街1号东会计师事务所普通合伙）方广场安永大楼17层01-12室中国证券登记结算有限责任公注册登记机构北京市西城区太平桥大街17号司北京国融兴华资产评估有限责北京市东城区安定门外大街评估机构任公司189号天鸿宝景大厦7层
2.6信息披露方式
本基金选定的信息披露报纸名称《证券日报》登载基金中期报告正文的管理人互联网网
http://www.jsfund.cn址
北京市朝阳区建国门外大街 21号北京国际俱乐部 C基金中期报告备置地点
座写字楼 12A层嘉实基金管理有限公司
§3主要财务指标和基金运作情况
3.1主要会计数据和财务指标
金额单位：人民币元
期间数据和指标报告期（2025年1月1日-2025年6月30日）
本期收入52859341.66
本期净利润16189140.52本期经营活动产生的现金流
36509786.48
量净额
本期现金流分派率（%）2.03年化现金流分派率（%）4.10
期末数据和指标报告期末（2025年6月30日）
期末基金总资产1003450812.63
第 8 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
期末基金净资产942921103.63期末基金总资产与净资产的
106.42比例（%）
注：1、本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报表层面的数据。
2、本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。
3、年化现金流分派率=本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天数。
3.2其他财务指标
单位：人民币元
数据和指标报告期（2025年1月1日-2025年6月30日）
期末基金份额净值2.3573
期末基金份额公允价值参考净值-
3.3基金收益分配情况
3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况
3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额
单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注
本期35294308.720.0882-为基金合同生效日2024年1月
2024年61970754.890.154931日至2024年
12月31日的可
供分配金额
3.3.1.2本报告期及近三年的实际分配金额
单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注
2024年的第二次收益分
本期33000003.610.0825配
2024年的第一次收益分
2024年28360001.900.0709
配
注：本基金于2025年3月11日发布分红公告，进行2024年度第二次分红，收益分配基准日为
2024年12月31日，采取现金分红方式，每10份基金份额发放红利0.8250元人民币，实际分配
金额为33000003.61元。
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3.3.2本期可供分配金额
3.3.2.1本期可供分配金额计算过程
单位：人民币元项目金额备注
本期合并净利润16189140.52-
本期折旧和摊销22048219.04-
本期利息支出--
本期所得税费用690041.00-
本期息税折旧及摊销前利润38927400.56-调增项
1-使用前期预留276955.69-
2-应收和应付项目的变动2505784.57-
调减项
1-支付的所得税费用-2114751.38-2-金融资产相关调整（租赁收-2808647.27-入直线法调整）
3-购买固定资产等的资本性
-17075.30-支出
4-未来合理的相关支出预留-1475358.15-
本期可供分配金额35294308.72-
注：1、本表中的“本期折旧和摊销”指合并报表层面的数据，与项目公司单体报表层面数据的差异为本基金购买项目公司股权时对项目公司投资性房地产评估增值导致。
2、租赁收入的调整主要为当期租金收入遵循《企业会计准则第21号-租赁》，按照直线法确认收入，与租户按照合同约定非直线法实际结算款项的差额。
3、应收和应付项目的变动包括应收账款、应付账款、应付管理人报酬、应付托管费、应交税
费、其他资产、其他负债等科目的变动。
4、未来合理的相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的负债、运营费用等。
上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。
3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明无。
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3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明无。
3.4报告期内基金费用收取情况的说明
3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托
管人、运营管理机构的费用收取情况及依据
依据《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本报告期内计提基金管理人管理费1142212.81元，资产支持证券管理人管理费285553.20元，基金托管人托管费47592.14元，运营管理机构运营管理费为
1958681.03元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。
1、基金管理人管理费、资产支持证券管理人管理费、运营管理机构运营管理费收费依据
依据《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金的基金管理费包括固定管理费、基础管理费和浮动管理费三个部分（基础管理费和浮动管理费由运营管理机构收取）：
（1）固定管理费
固定管理费用的80%由基金管理人收取，20%由资产支持证券管理人收取。固定管理费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：
H＝E×0.3%÷当年天数
H为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费E为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）
固定管理费应由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
（2）基础管理费
基础管理费=基础设施项目运营收入×4%当期基础设施项目运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。
上述公式计算的基础管理费为含税费用。
基础管理费应由基金管理人与基金托管人在协商确定的日期计算且双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
（3）浮动管理费
第 11 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告运营管理机构基于项目公司净运营收入完成情况收取浮动管理费或扣减基础管理费。如实际净运营收入低于目标净运营收入，由项目公司在需向运营管理机构支付的基础管理费中扣除对应的计算金额，不足以扣除的，以当年应付的基础管理费为限；如实际净运营收入高于目标净运营收入，则运营管理机构有权收取浮动管理费。具体计算公式如下：
（i）如实际净运营收入＜目标净运营收入的 80%，扣减金额=（目标净运营收入-目标净运营收入×90%）×5%+（目标净运营收入×90%-目标净运营收入×80%）×10%+（目标净运营收入×80%-实际净运营收入）×15%（ii）如目标净运营收入的 80%≤实际净运营收入＜目标净运营收入的 90%，扣减金额=（目标净运营收入-目标净运营收入×90%）×5%+（目标净运营收入×90%-实际净运营收入）×10%（iii）如目标净运营收入的 90%≤实际净运营收入＜目标净运营收入，扣减金额=（目标净运营收入-实际净运营收入）×5%（iv）如目标净运营收入＜实际净运营收入≤目标净运营收入的 110%，收取浮动管理费金额=（实际净运营收入-目标净运营收入）×5%
（v）如目标净运营收入的 110%＜实际净运营收入≤目标净运营收入的 120%，收取浮动管理费金额=（目标净运营收入×110%-目标净运营收入）×5%+（实际净运营收入-目标净运营收入×
110%）×10%（vi）如实际净运营收入＞目标净运营收入的 120%，收取浮动管理费金额=（目标净运营收入×110%-目标净运营收入）×5%+（目标净运营收入×120%-目标净运营收入×110%）×10%+（实际净运营收入-目标净运营收入×120%）×15%其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。
基础设施项目目标净运营收入以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。
浮动管理费按年计算，由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
2、基金托管人托管费、资产支持证券托管人托管费收费依据
依据《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金的托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：
H＝E×0.01%÷当年天数
H为每日应计提的基金托管费
第 12 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告E为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）
托管费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况无。
3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况无。
3.7报告期内发生的关联交易
报告期内发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，对应的关联关系、交易主体、交易对象、交易内容、交易金额详见本报告“10.5.12关联方关系”和“10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。本基金的关联交易坚持公允的市场化原则，定价政策及依据与非关联方一致。本基金根据基金交易安排与基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构进行关联交易，项目公司基于日常经营需求进行关联采购与销售。
3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况无。
3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况无。
3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况无。
§4资产项目基本情况
4.1报告期内资产项目的运营情况
4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明
本基金通过专项计划持有三个项目公司100%的股权，基础设施资产包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积为77894.28平方米。
大成项目自2012年6月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，未对基金份额持有人权益构成影响。
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玉蜓桥项目自2005年8月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，未对基金份额持有人权益构成影响。
华天项目自2005年5月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，未对基金份额持有人权益构成影响。
德胜门项目自2003年10月开始运营，报告期内周边监控范围内无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，未对基金份额持有人权益构成影响。
另外，玉蜓桥项目1千米范围内、于1992年开业的北京方庄购物中心在2025年7月2日重新装修亮相。
4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标
上年同期
本期(2025年(2024年1月311月1日至日（基金合同指标含义说明及计算方2025年6月30生效日）至
序号指标名称指标单位同比（%）
式日)/报告期末2024年6月30
(2025年6月日)/上年同期
30日)末(2024年6月
30日)
报告期末可供基础设施项目期末可供
1平方米77894.2877894.280.00
出租面积出租建筑面积报告期末实际基础设施项目期末实际
2平方米74448.0076434.34-2.60
出租面积出租建筑面积
报告期末出租报告期末实际出租面积/
3百分比95.5898.13-2.60
率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均
报告期内租金元/平方
4值；建筑面积口径，含税3.823.95-3.29
单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余
5剩余期限加权计算的平年6.967.95-12.45
租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金
6计实收租金/截至报告期百分比99.0799.90-0.83
收缴率末当年的应收租金
4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标
资产项目名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司大成项目
第 14 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告上年同期
本期(2025年(2024年1月311月1日至日（基金合同指标含义说明及计算公2025年6月30生效日）至
序号指标名称指标单位同比（%）
式日)/报告期末2024年6月30
(2025年6月日)/上年同期
30日)末(2024年6月
30日)
报告期末可供基础设施项目期末可供
1平方米29043.4029043.400.00
出租面积出租建筑面积报告期末实际基础设施项目期末实际
2平方米27359.2328038.08-2.42
出租面积出租建筑面积
报告期末出租报告期末实际出租面积/
3百分比94.2096.54-2.42
率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均
报告期内租金元/平方
4值；建筑面积口径，含税2.913.30-11.82
单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余
5剩余期限加权计算的平年7.508.86-15.35
租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金
6计实收租金/截至报告期百分比97.1699.88-2.72
收缴率末当年的应收租金
资产项目名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司玉蜓桥项目上年同期
本期(2025年(2024年1月311月1日至日（基金合同指标含义说明及计算公2025年6月30生效日）至
序号指标名称指标单位同比（%）
式日)/报告期末2024年6月30
(2025年6月日)/上年同期
30日)末(2024年6月
30日)
报告期末可供基础设施项目期末可供
1平方米24840.4124840.410.00
出租面积出租建筑面积报告期末实际基础设施项目期末实际
2平方米24540.8524502.510.16
出租面积出租建筑面积
报告期末出租报告期末实际出租面积/
3百分比98.7998.640.15
率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均
报告期内租金元/平方
4值；建筑面积口径，含税4.844.86-0.41
单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余
5剩余期限加权计算的平年6.677.40-9.86
租期情况均剩余租期
第 15 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告截至报告期末当年的累报告期末租金
6计实收租金/截至报告期百分比99.9799.900.07
收缴率末当年的应收租金
资产项目名称：北京物美小马厂商业有限公司华天项目上年同期
本期(2025年(2024年1月311月1日至日（基金合同指标含义说明及计算公2025年6月30生效日）至
序号指标名称指标单位同比（%）
式日)/报告期末2024年6月30
(2025年6月日)/上年同期
30日)末(2024年6月
30日)
报告期末可供基础设施项目期末可供
1平方米15280.7315280.730.00
出租面积出租建筑面积报告期末实际基础设施项目期末实际
2平方米13932.1415164.00-8.12
出租面积出租建筑面积
报告期末出租报告期末实际出租面积/
3百分比91.1799.24-8.13
率报告期末可供出租面积各月末租金单价的平均
报告期内租金元/平方
4值；建筑面积口径，含税3.263.192.19
单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余
5剩余期限加权计算的平年6.707.61-11.96
租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金
6计实收租金/截至报告期百分比99.7599.730.02
收缴率末当年的应收租金
资产项目名称：北京美廉美连锁商业有限公司德胜门项目上年同期
本期(2025年(2024年1月311月1日至日（基金合同指标含义说明及计算公2025年6月30生效日）至
序号指标名称指标单位同比（%）
式日)/报告期末2024年6月30
(2025年6月日)/上年同期
30日)末(2024年6月
30日)
报告期末可供基础设施项目期末可供
1平方米8729.748729.740.00
出租面积出租建筑面积报告期末实际基础设施项目期末实际
2平方米8615.788729.74-1.31
出租面积出租建筑面积
报告期末出租报告期末实际出租面积/
3百分比98.69100.00-1.31
率报告期末可供出租面积
第 16 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告各月末租金单价的平均
报告期内租金元/平方
4值；建筑面积口径，含税4.904.811.87
单价水平米/天含管理费按租约租赁面积与租约报告期末剩余
5剩余期限加权计算的平年6.497.19-9.74
租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金
6计实收租金/截至报告期百分比99.4399.98-0.55
收缴率末当年的应收租金
4.1.4其他运营情况说明
报告期末，本基金持有的全部基础设施资产实际出租建筑面积为74448.00平方米，各项目租户（包含临时铺位商户）总数为119个，剔除跨各项目均有租约的同一商户这一情况后，租户总数（包含临时铺位商户）为103个，租户业态类型分为餐饮、零售、服务，占实际出租建筑面积的比例分别为27.87%、58.01%、14.12%。其中，报告期内租金收入贡献前五名租户的租金收入（不含税，不含管理费）及其占全部租金收入（不含税，不含管理费）的比例分别为：租户 A租金收入 1249.74万元占比 26.88%；租户 B租金收入 387.43万元，占比 8.33%；租户 C租金收入
350.36万元，占比 7.54%；租户 D租金收入 260.44万元，占比 5.60%；租户 E租金收入 257.98万元，占比5.55%；前五名租户租金收入2505.95万元，占比53.90%。
4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期
性风险
本基金首次发行时已披露了本基金可能面临的风险，本基金运营过程中未涉及可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险。
4.2资产项目所属行业情况
4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局
资产项目属于消费基础设施，即指服务于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等消费类业务，用于消费类业务经营用途的房地产形式，属于狭义的商业地产行业（区别于包含办公等商办地产的广义商业地产）。由此，其行业表现受到消费类业务及不动产投资的双重影响。
从商业地产来看，国家统计局网站发布的《2025年上半年全国房地产市场基本情况》数据显示，2025年1-6月份全国商业营业用房新开工1，956万平方米，同比下降17.7%；销售面积2697万平方米，同比下降4.8%；待售面积为14340万平方米，同比上升0.5%。全国商业地产行业从增量市场转入存量市场，长期去库存趋势未发生改变。北京市统计局网站发布的《2025年上半年北京市房地产市场运行情况》数据显示，2025年上半年全市商业营业用房新开工面积42.2万平方米，同比增长38.1%；销售面积32.1万平方米，增长11.6%；竣工面积27.4万平方米，增长第 17 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
14.9%。北京市商业地产行业的供需面积规模均实现同比增长。
从消费类业务来看，国家统计局网站发布的《上半年国民经济迎难而上、稳中向好》数据显示，2025上半年社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%。其中，商品零售额217978亿元，增长5.1%；餐饮收入27480亿元，增长4.3%。全国网上零售额74295亿元，同比增长
8.5%。其中，实物商品网上零售额61191亿元，增长6.0%，占社会消费品零售总额的24.9%。全
国消费类业务表现出低增速下的结构性调整特征。上半年全国居民人均可支配收入21840元，扣除价格因素实际增长5.4%；人均消费支出14309元，扣除价格因素实际增长5.3%。全国居民消费价格（CPI）同比下降 0.1%，扣除食品和能源价格后的核心 CPI上涨 0.4%。在物价基本平稳的同时，居民消费潜力平稳增长。
具体到北京市而言，北京市统计局网站发布的《上半年北京经济运行平稳稳中向好》数据显示，上半年全市实现社会消费品零售总额6734.2亿元，同比下降3.8%。按消费形态分，商品零售6061.6亿元，下降3.8%；餐饮收入672.6亿元，下降3.6%。北京市消费在多重考验下持续承压，餐饮消费降幅趋于收窄，政策支持下的消费品类具有较好表现。上半年全市居民人均可支配收入 45144元，扣除价格因素实际增长 5.1%。上半年全市居民消费价格（CPI）同比下降 0.3%。
其中，消费品价格下降0.7%，服务价格上涨0.1%。北京市居民在可支配收入上涨的同时，价格上表现出结构性调整趋势，整体而言生活用品及服务类价格更为坚挺。
本项目资产主要是同民生基础消费密切相关的社区商业，全国特别是北京市消费市场当下的发展阶段、周期性特点和竞争格局，居民的消费能力及其结构性变化，必将影响到本项目资产的经营表现及未来发展。
4.2.2可比区域内的类似资产项目情况
本基金基础设施资产大成项目、玉蜓桥项目、华天项目及德胜门项目分别位于北京市丰台区、
海淀区和西城区。通过第三方市场调研、公开数据查询及基金管理人走访等方式，了解可比区域内的资产项目相关情况如下。
（1）大成项目
根据边界猎手的调研报告，大成项目所处区域人口适中、居住环境成熟、商业活动频繁且配套设施完善的地区，适合居住和经商。周边3千米监控范围内，主力的商业项目包括北京五棵松万达广场、北京银座和谐广场、北京华熙 LIVE、远洋山水汇等，以上项目距离本项目距离约 2-2.5千米。另外翠微百货大成路店距离本项目西侧约1千米。
（2）玉蜓桥项目
根据边界猎手的调研报告，玉蜓桥项目所处区域人口密集、居住环境成熟、商业活动频繁且第 18 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
配套设施完善的地区，适合居住和经商。周边 3千米监控范围内，主力的商业项目包括北京 NTP新城广场、北京方庄购物中心、北京方庄时代 Life，以上项目距离本项目距离在 1千米范围内；
另外有北京分钟寺新业广场、首开福茂购物中心宋家庄店、北京木樨园合生广场、北京汇琴购物中心，以上项目距离本项目距离约2-2.5千米。
在本报告出具前，2025年7月2日，位于本项目东侧1千米范围内的北京方庄购物中心（于
1992年开业）在重新装修后亮相。
（3）华天项目
根据边界猎手的调研报告，华天项目所处区域人口密集、居住环境成熟、商业活动频繁且配套设施完善的地区，适合居住和经商。周边3千米监控范围内，主力的商业项目包括北京天虹商场宣武店、北京光耀东方广场、北京长安商场、复兴门百盛购物中心、北京国华商场、北京天佑京铁（泛悦坊）、北京新年华购物中心、北京城乡购物中心、北京米兰 life、北京金融街购物中心，以上项目距离本项目距离约1-3千米。
（4）德胜门项目
根据边界猎手的调研报告，德胜门项目所处区域是人口密集、居住环境成熟、商业活动频繁且配套设施完善的地区，适合居住和经商。周边3千米监控范围内，主力的商业项目包括北京枫蓝国际购物中心、北京凯德 MALL西直门，以上项目距离本项目距离约 2.5-3千米。另外位于积水潭桥西南侧的新华百货距离本项目约1.5千米。
综合来看，本项目资产周边监控范围内的主力商业项目，多数开业5年以上，经营持续性较好，未监测到竞争形势的明显变化。近两年来，经调改或重装开业的五棵松万达广场、方庄购物中心等，其定位与本项目资产以超市为主力店的社区商业定位有较明显差异，其目标客户与本项目资产的核心客户重复较小，未观察到对本项目客流的明显影响。
4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重
大影响
从长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略。国家发展改革委、财政部于2025年1月5日发布《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，扩围支持消费品以旧换新，为汽车、家电、手机数码产品、家装和电动自行车的消费注入活力。
区域政策层面，北京市为促进消费出台了一系列地方性消费激励措施。2025年6月9日，北京市商务局、经济和信息化局、文化和旅游局、体育局联合印发《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，希望通过时尚场景、时尚活动、时尚品牌、时尚产业、时尚城市氛围等方面的打造、创新、第 19 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告升级，提升北京的时尚消费水平；2025年7月5日，北京市政府印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，持续推进居民增收减负、优化服务消费体验、增强商品消费动能、延伸消费链条、打造多元融合空间、优化消费环境的活动。
综上来看，各类促消费政策的出台，在提振整体消费的同时，预计会对民生消费、服务消费等领域产生更加积极的影响，并进一步推动消费基础设施的发展和转型，市场未来仍蕴含较大的空间。
4.2.4资产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况
世邦魏理仕发布的《中国房地产市场报告2025年第二季度》认为，节假因素和补贴政策落地显效提振了消费，使得零售物业市场租金降幅收窄。餐饮构成租赁需求的主力，特别是低客单价快餐、烘焙、茶饮等持续扩张；户外运动品牌和潮玩业态持续活跃；奢侈品牌进入结构优化期。
未来展望方面，其认为物业面积新增供应基本保持稳定，零售商开店意愿仍保留较高水平，但其门店整合需求也在上升。空置率预计保持稳定，而租金因为中高端零售消费承压等因素，短期仍有小幅下行压力。
北京零售物业市场方面，世邦魏理仕发布的《北京房地产市场报告2025年第二季度》认为，城市更新项目如大吉巷、隆福寺二期，以及郊区的超级合生汇西区等构成近期北京商业新增供应的主力。餐饮业态、运动户外和珠宝首饰类商户需求较为活跃，但可选消费和高承租能力品牌需求的谨慎，使得高端项目的租金持续承压。同质化竞争激烈、调改竞品繁多、消费层级下行的次级商圈将面临降租保出租率的压力。未来展望方面，次级商圈的供应将处于高位，部分老牌项目考虑闭店改造将成为趋势，而政府也将持续在政策上通过激发时尚消费活力等以促进市场回暖。
综上所述，北京零售物业市场的供需正经历结构性的变化。在消费层级下行、总量疲软的背景下，市场租金和入住率面临持续压力。而政策对城市更新、时尚活力打造和消费补贴的支持与倾斜，将为市场持续注入信心。在消费下沉的结构化变革时代，场景化消费的社区商业打造正当其时。
4.3资产项目运营相关财务信息
4.3.1资产项目公司整体财务情况
序号科目名称报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）
1总资产710726648.27740645147.14-4.04
2总负债733135220.26749719570.25-2.21
序号科目名称报告期金额（元）上年同期金额（元）变动比例（%）
1营业收入51905047.4247640082.388.95
2营业成本/费用65684099.6543644219.1250.50
3 EBITDA 41822343.55 38793157.62 7.81
第 20 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
注：本基金于 2024年 1月 31 日成立，本表中“营业收入”、“营业成本/费用”和“EBITDA”对应的“变动比例（%）”数据，将上年同期数据半年度化后与报告期数据进行比较后分别是-9.61、24.86和-10.55。
4.3.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析
资产项目公司名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司报告期末2025年6上年末2024年12月序号构成较上年末变动（%）
月30日金额（元）31日金额（元）主要资产科目
1货币资金59278410.1270803495.49-16.28
2投资性房地产451006932.93462071993.22-2.39
主要负债科目
1长期借款438611789.16438611789.160.00
资产项目公司名称：北京物美小马厂商业有限公司报告期末2025年6上年末2024年12月序号构成较上年末变动（%）
月30日金额（元）31日金额（元）主要资产科目
1货币资金21196165.3724121690.76-12.13
2投资性房地产72573618.0474444485.35-2.51
主要负债科目
1长期借款107880546.19107880546.190.00
资产项目公司名称：北京美廉美连锁商业有限公司报告期末2025年6上年末2024年12月序号构成较上年末变动（%）
月30日金额（元）31日金额（元）主要资产科目
1货币资金15967483.1518927399.18-15.64
2投资性房地产48141634.2049477045.57-2.70
主要负债科目
1长期借款88490044.5888490044.580.00
4.3.3重要资产项目公司的营业收入分析
4.3.3.1资产项目公司名称
公司名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司
金额单位：人民币元本期上年同期金额同序号构成2025年1月1日至2025年62024年1月31日（基金合同比变化月30日生效日）至2024年6月30日（%）
第 21 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告占该项目占该项目总金额金额总收入比
收入比例（%）例（%）
1租金收入31035214.4788.8530046868.8290.28-14.30
2物业管理服务费收入3885435.5811.123234514.539.72-0.34
3其他收入9433.960.03---
4营业收入合计34930084.01100.0033281383.35100.00-12.92
注：1、租金收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额，下同。
2、报告期内租金收入同比下降14.30%的主要原因系大成项目主动进行了租户调改。根据更
新的租赁合同约定及会计准则要求将按照直线法确认的租金收入高于合同约定的租金收入的差
额269.45万元一次性转回，此会计处理对现金流无影响。若不考虑该差额转回的影响本项目公司报告期内营业收入同比下降6.86%。该主动调改将引入更符合本项目业态的租户入驻进一步丰富租户的业态多样性。
3、本基金于2024年1月31日成立，本表中“金额同比变化（%）”数据为将上年同期数据（2024年1月31日（不含）至2024年6月30日（含））半年度化后与本期数据进行比较的结果，下同。
4、上述数据未经审计，最终以年度审计报告中载明数据为准，下同。
公司名称：北京物美小马厂商业有限公司
金额单位：人民币元上年同期本期2024年1月31日（基金合同
2025年1月1日至2025年6金额生效日）至2024年6月30月30日同比序号构成日变化占该项目
占该项目总（%）金额金额总收入比
收入比例（%）例（%）
1租金收入8748471.4593.697516532.8493.81-3.43
2物业管理服务费收入589285.126.31496211.066.19-1.47
3其他收入-----
4营业收入合计9337756.57100.008012743.90100.00-3.31
公司名称：北京美廉美连锁商业有限公司
金额单位：人民币元上年同期金额本期2024年1月31日（基金合同同比序号构成2025年1月1日至2025年6生效日）至2024年6月30变化月30日日（%）
第 22 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告占该项目占该项目总金额金额总收入比
收入比例（%）例（%）
1租金收入6710423.3787.865577190.1387.89-0.17
2物业管理服务费收入926783.4712.14768765.0012.110.02
3其他收入-----
4营业收入合计7637206.84100.006345955.13100.00-0.15
4.3.4重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析
4.3.4.1资产项目公司名称
公司名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司
金额单位：人民币元本期上年同期2025年1月1日至2025年62024年1月31日（基金合同金额同月30日生效日）至2024年6月30日序号构成比变化占该项目
占该项目总（%）金额金额总成本比
成本比例（%）例（%）投资性房地产折旧及摊
111055535.0823.499208206.2026.19-0.39
销
2物业运营成本2354235.315.001855721.405.285.25
3税金及附加4320309.129.183883882.7111.05-7.71
4运营管理费1318116.382.801255901.263.57-12.92
5利息支出28275439.9060.0719629675.1555.8319.51
6其他财务费用-304856.46-0.65-713495.27-2.03-64.55
7其他成本/费用55900.970.1240649.390.1214.10
8营业成本/费用合计47074680.30100.0035160540.84100.0011.08
注：1、其他财务费用主要为银行利息收入、手续费等；本报告期内，项目公司七天通知存款业务本金较去年同期减少，利息收入同比下降。
公司名称：北京物美小马厂商业有限公司
金额单位：人民币元上年同期本期2024年1月31日（基金合同
2025年1月1日至2025年6生效日）至2024年6月30金额同月30日序号构成日比变化
占该项目（%）占该项目总金额金额总成本比
成本比例（%）例（%）投资性房地产折旧及摊
11871534.5918.101557943.9624.63-0.33
销
第 23 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
2物业运营成本208488.152.02255524.914.04-32.31
3税金及附加1000176.969.67972324.9715.37-14.66
4运营管理费352368.173.41302367.694.78-3.31
5利息支出6954601.0167.253340126.1552.8172.75
6其他财务费用-72253.61-0.70-118053.35-1.87-49.22
7其他成本/费用26249.430.2514384.600.2351.40
8营业成本/费用合计10341164.70100.006324618.93100.0035.66
注：1、项目公司的物业运营成本中，根据2024-2025年供暖季实际结算的供暖费对账面预提的供暖费进行了调整，与上年同期相比有所降低。
2、根据此前公告，截至 2024年 7月 18日，项目公司与 SPV的吸收合并已完成，项目公司承
继 SPV 公司的股东借款。在完成吸收合并前，项目公司股东借款利息较少，去年同期利息支出较本报告期偏低。
3、其他财务费用主要为银行利息收入、手续费等；本报告期内，项目公司七天通知存款业务
本金较去年同期减少，利息收入同比下降。
4、其他成本费用主要为保险费、中介服务费等；本报告期内，项目公司新增税务咨询服务费。
公司名称：北京美廉美连锁商业有限公司
金额单位：人民币元上年同期本期2024年1月31日（基金合
2025年1月1日至2025年同生效日）至2024年6月
6月30日金额同比
序号构成30日变化（%）占该项目占该项目总金额金额总成本比
成本比例（%）例（%）投资性房地产折旧及摊
11294804.8515.661019011.4047.205.42
销
2物业运营成本182878.012.2187566.884.0673.27
3税金及附加859311.9910.39758176.5535.12-5.97
4运营管理费288196.483.49239470.0011.09-0.15
5利息支出5704577.0068.9942331.501.9611080.61
6其他财务费用-71673.04-0.87-6847.70-0.32768.39
7其他成本/费用10159.360.1219350.720.90-56.44
8营业成本/费用合计8268254.65100.002159059.35100.00217.73
注：1、为提高物业服务水平，项目公司聘请专业第三方提供维修及治安等方面的服务，物业运营成本相应提高。
2、根据此前公告，截至 2024年 7月 18日，项目公司与 SPV的吸收合并已完成，项目公司承
第 24 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
继 SPV 公司的股东借款。在完成吸收合并前，项目公司股东借款利息较少，去年同期利息支出较本报告期偏低。
3、其他财务费用主要为银行利息收入、手续费等；本报告期内，项目公司做了七天通知存款业务，利息收入同比显著增长。
4、其他成本费用主要为保险费、中介服务费等；本报告期内，项目公司新增税务咨询服务费。
4.3.5重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析
4.3.5.1资产项目公司名称
公司名称：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司上年同期本期
2024年1月31日
2025年1月1指标含义说明及计算公（基金合同生效序号指标名称指标单位日至2025年6式日）至2024年6月月30日
30日
指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/
1毛利率%61.6166.76
营业收入×100%
（利润总额+利息费用+息税折旧摊销
2折旧摊销）/营业收入×%79.0781.00
前利润率
100%
公司名称：北京物美小马厂商业有限公司上年同期本期
2024年1月31日
2025年1月1指标含义说明及计算公（基金合同生效序号指标名称指标单位日至2025年6式日）至2024年6月月30日
30日
指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/
1毛利率%77.7277.37
营业收入×100%
（利润总额+利息费用+息税折旧摊销
2折旧摊销）/营业收入×%83.7882.20
前利润率
100%
公司名称：北京美廉美连锁商业有限公司上年同期本期
2024年1月31日
2025年1月1指标含义说明及计算公（基金合同生效序号指标名称指标单位日至2025年6式日）至2024年6月月30日
30日
指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/
1毛利率%80.6582.56
营业收入×100%
第 25 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
（利润总额+利息费用+息税折旧摊销
2折旧摊销）/营业收入×%83.5582.70
前利润率
100%
4.4资产项目公司经营现金流
4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
基础设施项目的租金收入统一由租户支付至项目公司运营收支账户，基金管理人通过复核、确认运营管理机构每月度提交的月度预算，并经监管行复核无误后，将预算资金由运营收支账户划至日常运营支出账户。项目公司日常经营支出经基金管理人复核通过后，由日常运营支出账户执行划付。
本报告期，经营活动现金流入55480945.30元，主要为本期所收租金收入、物业管理服务费收入等。经营活动现金流出17617050.26元，主要为支付的物业费、能源费、运营管理费等运营成本以及含半年度房产税、汇算清缴所得税在内的各项税费等。
4.4.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明
报告期内，存在来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况。单一客户名称为北京物美京丰科技发展有限公司，其关联方包括麦德龙商业集团有限公司、北京物美京门商贸有限公司、北京物美流通技术有限公司、北京达慧堂医药有限责任公司、北京十分有型商业管理有
限公司、北京剪美生活商业管理有限公司及北京剪之美商业管理有限公司。报告期内，上述单一客户及其关联方整体经营情况稳定，其从项目公司租赁场地经营超市、仓储超市、药店及理发等业务，相关交易遵循市场化定价原则，公平公开确定交易价格，定价公允。
4.4.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明无。
4.5资产项目公司对外借入款项情况
4.5.1报告期内对外借入款项基本情况无。
4.5.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析无。
4.5.3对资产项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明无。
4.6资产项目投资情况
第 26 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
4.6.1报告期内购入或出售资产项目情况无。
4.6.2购入或出售资产项目情况及对基金运作、收益等方面的影响分析无。
4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况无。
4.8资产项目相关保险的情况
截至2025年6月30日，项目公司就大成项目、玉蜓桥项目、华天项目及德胜门项目已投保了足额财产一切险及公众责任险。2024年7月1日至2025年6月30日保险期限，由泰康在线财产保险股份有限公司承保；2025年7月1日至2026年6月30日保险期限，由华安财产保险股份有限公司承保。
本报告期内，大成项目发生公众责任险出险事项两次，涉及赔付金额较小。截至报告期末，其中一项出险事项已完成赔付，另一项出险事项在理赔过程中。
4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析
嘉实物美消费 REIT资产项目在生产经营状况及外部环境方面，在现在及未来可预见范围内，未发现产生重大变化的情况。
4.10其他需要说明的情况无。
§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
5.1报告期末基金的资产组合情况
单位：人民币元占基础设施资产支持证序号项目金额券之外的投资组合的比例（%）
1固定收益投资--
其中：债券--
资产支持证券--
2买入返售金融资产--
其中：买断式回购的买入返
--售金融资产
3货币资金和结算备付金合计21864228.74100.00
第 27 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
4其他资产--
5合计21864228.74100.00
5.2投资组合报告附注
基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。
5.3报告期内基金估值程序等事项的说明
本基金管理人按照《企业会计准则》及中国证监会相关规定、中国证券投资基金业协会相关
指引和基金合同关于基金资产估值的约定，对基金所持有的投资品种进行估值。本基金托管人根据法律法规要求，履行估值及净值计算的复核责任。
本基金管理人设有估值委员会，估值委员会负责组织制定和适时修订基金估值政策和程序，研究、指导基金估值业务。估值委员会成员具有多年的证券、基金从业经验，具备投研、风险管理、基金估值运作、法律合规等方面的专业胜任能力。
本基金管理人使用可靠的估值业务系统，设有完善的风险监测、控制和报告机制，与估值相关的机构包括基金投资市场的证券交易场所以及境内相关机构等。
§6回收资金使用情况
6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明原始权益人北京物美商业集团股份有限公司（以下简称“物美商业”或“原始权益人”或“运营管理机构”）在本基金发行前承诺，将以净回收资金(指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金)的90%用于新投资项目“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，并将剩余10%用于补充流动资金。
根据国家发改委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(发改投资〔2024〕1014号)，用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例调整为不超过15%。原始权益人物美商业结合项目实际情况，在履行内部有关审批流程后，于2024年9月3日向国家发展改革委等监管部门就回收资金用途调整履行了报备程序，拟将净回收资金的85%用于投资项目“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，并将剩余15%用于补充流动资金。
2024年9月5日，基金管理人披露了《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金使用比例的公告》。
第 28 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告原始权益人物美商业净回收资金金额46606.80万元。截至报告期末，“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”已使用净回收资金11895.79万元，“补充流动资金”已使用净回收资金6991.02万元，合计使用净回收资金18886.81万元。
6.2报告期末净回收资金使用情况
单位：人民币元
报告期末净回收资金余额277199926.37
报告期末净回收资金使用率（%）40.52
6.3剩余净回收资金后续使用计划
原始权益人拟将剩余净回收资金继续投入“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，如因情况变化需要调整净回收资金用途，原始权益人将按照相关规定履行决策审批程序并做好信息披露。
6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况原始权益人已就发行基础设施基金所获得的回收资金的使用建立了《公开募集基础设施证券投资基金回收资金管理制度》。报告期内，原始权益人控股股东或关联方遵守上述回收资金管理制度以及相关法律法规使用净回收资金，未将回收资金变相用于商品住宅开发项目。
§7管理人报告
7.1基金管理人及主要负责人员情况
7.1.1基金管理人及其管理基础设施基金的经验
嘉实基金管理有限公司经中国证监会证监基字[1999]5号文批准，于1999年3月25日成立。
公司注册地上海，总部设在北京并设北京、深圳、成都、杭州、青岛、南京、福州、广州、北京怀柔、武汉分公司。公司获得首批全国社保基金、企业年金投资管理人、QDII和特定资产管理业务等资格。
基金管理人设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验。
基金管理人在不动产研究领域经验丰富，及时把握不动产领域情况。公司在仓储物流、高速公路、地铁、市政基建、园区开发、铁路、公用事业等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员，公司信用分析团队研究领域覆盖相应不动产行业。
截至报告期末，嘉实基金作为基金管理人共管理3只基础设施基金。
第 29 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
7.1.2基金经理（或基金经理小组）简介
任职期限资产项目运营或资产项目运营或投姓名职务说明任职日期离任日期投资管理年限资管理经验
2016年7月至
2022年12月，
任光控安石（北京）投资管理有限公司
高级会计，主要从事消费类和仓储物流类基础设施项目及对应资产管理公司的财务管理工作；
2022年12月
至2023年6月，任中汽研除管理本基金外，曾新能源汽车检参与多个消费类、物验中心（天津）本基金基2024年1魏少艺-8年流类、产业园区类基有限公司财务金经理月31日础设施的财务管理管理部财务管工作。理岗，主要从事产业园类基础设施项目财务管理工作；
2023年6月至今，任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部
投资经理，从事基础设施基
金投资管理，满足5年以上基础设施投资
/运营管理经验要求。
2018年6月至
2020年8月，
除管理本基金外，曾任嘉实资本管
本基金基2024年1参与多个物流、产业
文占雅-7年理有限公司融
金经理月31日园区、写字楼、清洁
资业务经理，能源等投融资项目。
主要从事基础设施及不动产
第 30 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告项目的证券
化、REITs及私募投资；
2020年9月至今，任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部
高级经理，从事基础设施基
金投资管理，满足5年以上基础设施投资
/运营管理经验要求。
曾任九龙仓（北京）企业管理有限公司业务发展部副
经理、深创投不动产基金管理（深圳）有限公司投资部高级经理。主要从事不动
产、基础设施
项目、私募基金的投资管理
除管理本基金外，曾工作。曾参与参与多个商业、物本基金基2024年1多支公募
张文静-12年流、产业园区的投融
金经理 月 31日 REITs、类资项目以及运营管
REITs、私募股理工作。
权基金的投资
和管理工作，涉及资产类型范围涵盖消费
基础设施、商
业综合体、物
流仓储、产业
园区、市政设
施、节能环保、
数据中心、高速公路及租赁住房等多个领域。2020年10第 31 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告月加入嘉实基金管理有限公司，现任基础设施基金投资管理部副总监，满足5年以上基础设施
投资/运营管理经验要求。
2001年12月
至2005年4月，任北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司研究部高级经理，从事商业综合体策划定位及咨询工作。2005年
7月至2015年
11月加入中
国建筑股份有限公司及其下属机构，历任中建国际发展
除管理本基金外，曾股份有限公司
参与多个商业、物本基金基2024年9投资部投资经
林齐勃-19年流、产业园区、写字
金经理月13日理、中国建筑楼项目的投融资以股份有限公司及运营管理工作。
房地产事业部企划部总经
理、中海地产集团有限公司拓展部副总经理等，从事项目拓展、开发管理及并购整合等工作。
2015年11月
至2018年8月，任龙湖集团控股有限公司投资管控中
心总经理，负责住宅及商业
第 32 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告投资管理。
2018年10月
至2019年10月，任融创房地产集团有限公司投资发展
部部门总监，从事项目投资并购管理工作。2019年10月至2021年
10月任职华
夏幸福基业股份有限公司投资管理中心总经理，负责集团产业园等投资及资产管理等工作。2021年11月至
2022年9月加
入北京京东东鸿管理咨询有限公司任物流地产部投资管
理部总经理，从事物流仓储的投拓并购工作。2023年8月至今，任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管
理部副总监，从事基础设施基金投资管理，满足5年以上基础设施
投资/运营管理经验要求。
注：（1）首任基金经理的“任职日期”为基金合同生效日，此后的非首任基金经理的“任职日期”
指根据公司决定确定的聘任日期；“离任日期”指根据公司决定确定的解聘日期。
（2）证券从业的含义遵从行业协会相关规定。
第 33 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
（3）基础设施项目运营或投资管理年限从基金经理首次参与基础设施项目运营或者投资项目计算。
（4）2025年3月8日，本基金管理人发布《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金关于代为履行基金经理职责情况的公告》，因基金经理文占雅女士休产假，本基金由张文静女士、林齐勃先生、魏少艺女士代为履行基金经理职责。其中魏少艺女士休假期间，其基金经理相关职责由于金行先生代为履行。
（5）2025年6月3日，本基金管理人发布《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金关于基金经理恢复履行职务的公告》，基金经理魏少艺女士自2025年6月3日起恢复履行本基金基金经理职务。于金行先生自2025年6月3日起不再代为履行本基金基金经理职责。
7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况
7.2.1管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期内，本基金管理人严格遵循了《证券法》、《证券投资基金法》及其各项配套法规、《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规的规定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本基金运作管理符合有关法律法规和基金合同的规定和约定，无损害基金份额持有人利益的行为。
7.2.2管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明
报告期内，基金管理人严格执行证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司内部公平交易制度，各投资组合按投资管理制度和流程独立决策，并在获得投资信息、投资建议和实施投资决策方面享有公平的机会；通过完善交易范围内各类交易的公平交易执行细则、
严格的流程控制、持续的技术改进，确保公平交易原则的实现；通过 IT系统和人工监控等方式进行日常监控，公平对待旗下管理的所有投资组合。
7.2.3管理人对报告期内基金的投资和运营分析
本基金按基金合同约定完成初始基金资产投资后，在本报告期内未新增基础设施资产相关投资。报告期内，项目公司开展了通知存款业务。
本基金通过专项计划持有三个项目公司100%的股权，基础设施资产包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积为77894.28平方米。
报告期内，基础设施资产整体保持平稳运营，租户结构相对稳定。报告期内在北京市整体消费市场疲软、小商户经营承压的背景下，项目资产中的个别租户出现提前撤租等情况。本项目在第 34 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
运营管理机构协助下，依托于项目资产社区商业的特点、服务民生的属性、“烟火气和人情味”的定位，通过开拓新租户资源、与租户协商进行微调改、主动服务商户等方式积极应对，在市场下行周期下，仍体现出较好适配性和抗波动能力。基础设施项目具体运营情况详见本报告第4章基础设施项目运营情况。
报告期内，基金管理人在运营管理机构的配合下，力求主动服务和精准对接，积极应对消费市场新变化。通过联合工作机制落地，推动各项目设施设备更新、主动服务商户等，与运营管理机构优势互补、提质增效。
报告期内基金管理人在运管机构配合下，就个别商户退租后未清场等违约行为发起诉讼，要求其履行合同约定的清场义务，目前该诉讼已由法院受理立案。报告期内未发生关于物业资产及租金收入的重大诉讼。
7.2.4管理人对报告期内基金收益分配情况的说明
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》和本基金基金合同的规定，本基金每年至少分配一次，每年分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
报告期内，本基金进行了1次收益分配。本基金于2025年3月11日发布分红公告，进行2024
年度第二次分红，收益分配基准日为2024年12月31日，采取现金分红方式，每10份基金份额
发放红利0.8250元人民币，实际分配金额为33000003.61元。
7.2.5管理人对关联交易采取的内部控制措施及相关利益冲突的防范措施
基金管理人制定并执行关联交易管理制度，规范关联方管理、关联交易决策及信息披露等工作，并按照相关法律法规以及基金管理人内部管理制度防范利益冲突。
7.2.6管理人内部关于本基金的监察稽核情况
报告期内，基金管理人有关监察稽核工作情况如下：
（1）继续内控前置。在基金营销、投资交易、信息披露以及新产品设计开发、制度建设、合
同管理、法律咨询等方面，事前进行合规性审核、监控。全力支持新业务开展，对新产品、新投资工具等进行合规性判断。在制度流程、投资范围、投资工具、运作规则等方面，防控重大风险。
（2）全流程动态开展投资交易监督。一是事前防范，主要从事前研讨，合规风险识别、评估和分析，IT事前设置，建立禁限库，合规培训、承诺书等方面开展；二是事中实时监控，如实时回答组合经理、交易员投资交易事项，盘中实时监控等；三是事后检查及改进，如检查投资交易合规情况，对异常行为进行提示、处理建议并督促改正。优化和升级合规风控系统，不断提高自动化监控能力，保障各类组合合规运作，保护投资者利益。
第 35 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
（3）按计划对销售、投资、后台和其它业务开展内部稽核，完成相应稽核报告及其后续改进跟踪。完成公司及基金的外审、公司 GIPS第三方验证、ISAE3402国际鉴证等。
（4）基金法务工作。包括合同、协议审查，主动解决各项法律文件以及实务运作中存在的差
错和风险隐患，重点防控新增产品、新增业务以及日常业务的法律风险问题。
（5）加强差错管理。继续推动各业务单元梳理流程、制度，落实风险责任授权体系，确保所有识别的关键风险点均有相应措施控制。
此外，积极配合监管，按时完成合规报告和各项统计报表以及专题报告。
7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况
7.3.1管理人在报告期内主动采取的运营管理措施
报告期内，基金管理人通过与运营管理机构建立定期会议等联合工作机制、加强对底层资产运营情况的监控及分析、积极参与项目营销推广活动及资产 ESG导向的改造、举办业绩说明会及
投资者关系活动等方式，积极主动地对嘉实物美消费 REIT进行运营管理，旨在优化资源配置、提升资产价值并为投资者创造更稳健的回报。
7.3.2管理人在报告期内的重大事项决策情况
本报告期内，基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》、证监会及交易所制定的规章制度、本基金基金合同、基金管理人及项目公司相关制度的规定对重大事项进行决策。
本报告期内，决策的重大事项主要包括：基金收益分配决策、年度预算方案审批、基金经理恢复履职。
7.3.3管理人在报告期内对运营管理机构的检查和考核情况
报告期内，基金管理人对运营管理机构保存的记录、合同等文件进行半年度检查并形成了检查报告。同时，基金管理人对各项目进行了多次现场巡查，重点对项目经营、安全生产等情况进行检查。
此外，报告期内，基金管理人对运营管理机构进行了上一年度运营业绩考核并编制了《运营管理机构2024年度履职情况考核报告》。
7.3.4管理人在报告期内其他对运营管理机构的监督情况
基金管理人已建立账户和现金流管理机制，项目公司每笔付款均要经过基金经理审批，防止出现现金流流失、挪用等情况出现；基金管理人已建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章，运营管理机构使用项目公司公章、财务专用章、营业执照等，均需经过基金管理第 36 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告人审批。基金管理人委派基金经理担任项目公司董事、经理、财务负责人，对项目公司日常运营进行管理。基金经理具有项目运管系统查询权限，可对项目日常运营情况进行监督；基金经理具有项目公司财务系统查询权限，可对项目公司财务状况进行监督。
7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况
7.4.1报告期内信息披露事务负责人的履职情况报告期内，本基金信息披露事务负责人严格遵循法律法规及公司《公开募集基础设施证券投资基金信息披露管理办法》要求，统筹开展信息披露与投资者沟通工作。
在信息披露事务的组织与协调方面，信息披露负责人牵头完成临时报告、定期报告，确保信息传递及时、准确、完整，通过优化内部审核流程，强化部门间协作，保障披露内容合规性与专业性。
在投资者沟通方面，信息披露事务负责人组织资源通过多元方式提升信息透明度：组织投资者现场调研，围绕底层项目经营状况、行业环境等进行实地解读；组织投资者关系活动，精准回应市场关注问题；组织相关人员参加上海证券交易所集体业绩说明会，主动阐释基金投资策略及运作成果。
通过上述工作，本基金有效满足了投资者对底层项目资产经营状况的了解需求，助力提升了市场对本基金运作逻辑及底层资产质量的认可，为维护投资者信任奠定了坚实基础。
7.4.2报告期内信息披露事务负责人的变更情况
报告期内，信息披露事务负责人未发生变更。
7.4.3报告期内信息披露管理制度的落实情况
本基金严格遵循法律法规及公司《公开募集基础设施证券投资基金信息披露管理办法》，确保信息披露规范有序。基金管理人已建立信息披露文件制作、审核、审批与发布机制，规范信息披露管理工作。内幕信息管理方面，公司已建立敏感信息知情人登记制度，明确知情人范围并进行管控。本报告期未出现暂缓与豁免信息披露的情形。信息披露档案管理严格遵循制度要求，涵盖披露文件、审核记录、敏感信息知情人登记表等电子及纸质材料，统一分类归档，全年档案保存完整。
§8运营管理机构报告
8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况
8.1.1报告期内运营管理协议的落实情况
第 37 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
本报告期内，运营管理机构物美商业积极落实基金管理人要求和运营管理服务协议的约定，认真履行受托责任，主要履职内容包括：编制和执行年度商业计划，制定和实施运营管理制度，代表项目公司进行招商工作，代表项目公司向租户交付物业、与租户进行日常沟通、购买保险及理赔、资产修理维护、装修改造审查、安全管理、配合检查及运营管理服务协议约定的其他职责，不存在违反运营管理服务协议相关条款的重大情形。
8.1.2报告期内运营管理机构遵规守信情况声明
本报告期内，运营管理机构物美商业严格遵守《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他有关法律法规的要求，履行运营管理机构的职责和义务，确保项目稳定运营。履职过程中未发现存在严重违反相关规定、约定或损害基金利益行为的情况。
8.1.3报告期内运营管理机构采取的运营管理措施以及效果
本报告期内，运营管理机构物美商业采取一系列措施来优化运营管理。例如，对大成项目主动进行商户调改，将该项目三层由原二房东转租模式调整为项目公司直租模式，引入优质租户，增强项目活力，提升出租率；同时严格控制运营成本，提高能源使用效率，优化物业管理。
8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况
8.2.1信息披露事务负责人的履职情况
本报告期内，运营管理机构信息披露事务负责人积极组织和协调基础设施基金信息披露事务，持续关注基础设施基金底层资产运行情况和媒体对基础设施基金的相关报道，及时做好与投资者的沟通联络工作，多次参与投资人现场调研、业绩说明会与其他投资者交流会议。
8.2.2信息披露事务负责人的变更情况
本报告期内，运营管理机构信息披露事务负责人未发生变更。
8.2.3信息披露配合制度的落实情况报告期内，运营管理机构严格遵守《北京物美商业集团股份有限公司公开募集基础设施证券投资基金信息披露管理办法》的相关要求，配合基础设施基金完成信息披露工作及内幕信息管理工作。
8.2.4配合信息披露情况
本报告期内，运营管理机构在基础设施项目运营过程中持续关注项目资产的运营情况，及时主动向基金管理人提供信息并积极配合基金管理人履行信息披露义务，并确保所提供信息的真实、准确、完整，同时对披露事项进行确认。
第 38 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
§9其他业务参与人履职报告
9.1原始权益人报告
9.1.1报告期内原始权益人或者其同一控制下关联方卖出战略配售取得的基础设施
基金份额情况
报告期内，原始权益人或者其同一控制下关联方不存在卖出战略配售取得的基础设施基金份额的情形。
9.1.2报告期末原始权益人或者其同一控制下关联方持有基础设施基金份额情况
报告期末，原始权益人物美商业持有20400万份基础设施基金份额。
9.1.3报告期内原始权益人及其一致行动人增持计划和进展情况无。
9.1.4报告期内信息披露配合义务的落实情况
报告期内，原始权益人按照相关业务规则及监管要求认真落实信息披露配合义务，配合基金管理人依法合规做好信息披露工作。
9.1.5报告期内其他可能对基金份额持有人权益产生重大影响的重大变化情况无。
9.2托管人报告
9.2.1报告期内本基金托管人遵规守信情况声明
在本报告期内，本基金托管人在托管嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金过程中，严格遵守了《中华人民共和国证券投资基金法》及其他有关法律法规、基金合同和托管协议的有关规定，不存在损害基金份额持有人利益的行为，尽职尽责地履行了基金托管人应尽的义务。
9.2.2托管人对报告期内本基金资金账户、资产项目运营收支账户等重要账户资金
的监督情况
本报告期内，基金托管人对本基金的资金账户、资产项目运营收支账户等重要资金账户进行了监督，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。
9.2.3托管人对报告期内基础设施基金运作的监督情况
本报告期内，基金托管人对基金管理人基础设施基金投资运作、收益分配、为资产项目购买保险、借入款项安排进行了监督，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。
第 39 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
9.2.4托管人在报告期内履行信息披露相关义务情况
本报告期内，在管理人提供的各项数据和信息真实、准确、有效的前提下，在托管人能够知悉和掌握的情况范围内，基金托管人对公开披露基础设施基金应由基金托管人复核的信息进行了复核、审查和确认，未发现基金信息披露存在违规或不符合约定的情况。本基金托管人以基金管理人提供的资产确认、计量过程依据为基础，复核了本中期报告中的财务指标、收益分配、费用收取、投资组合报告、财务会计报告内容，复核内容真实、准确和完整。
9.2.5托管人在报告期内其他规定或者约定的职责履行情况
本报告期内，本托管人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他有关法律法规、基金合同和托管协议的规定，诚信、尽责地履行了基金托管人义务。
9.3资产支持证券管理人报告
9.3.1报告期内基础设施资产支持专项计划作为资产项目公司股东的股东权利情况报告期内，资产支持证券管理人（代表“嘉实物美消费基础设施资产支持专项计划”，以下简称为代表“专项计划”）于工商登记层面作为资产项目公司的100%股权持有方。截至报告期末，资产支持证券管理人（代表“专项计划”）持有项目公司100%的股权（项目公司100%的股权以下简称“标的股权”），标的股权真实、合法、且不存在股权质押等权利负担或其他权利限制的情形。报告期内，资产支持证券管理人（代表“专项计划”）作为资产项目公司的股东，严格按照相关法律法规、资产项目公司章程的相关规定履行了作为股东的职责。
9.3.2作为资产项目公司债权人的权利情况
资产支持证券管理人（代表“专项计划”）作为项目公司的股东，依据资产支持证券管理人（代表“专项计划”）与 SPV公司、项目公司签署的借款协议约定，向 SPV公司、项目公司发放了股东借款（上述股东借款以下简称“标的债权”）。2024年 7月，项目公司完成了对 SPV公司的吸收合并，项目公司继续存续并承继对应 SPV公司的标的债权。截至报告期末，资产支持证券管理人（代表“专项计划”）作为项目公司债权人享有标的债权100%的权利，标的债权真实、合法、且无权利负担或其他权利限制的情形。
9.3.3报告期内基础设施资产支持专项计划信息披露情况报告期内，嘉实物美消费基础设施资产支持专项计划信息披露符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》《上海证券交易所债券自律监管规则适用指引第5号——资产支持证券持续信息披露》及其他相关法律法规、资产支持专项计划《标准条款》等交易文
第 40 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告件的要求。报告期内，基础设施资产支持专项计划投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息。
资产支持证券管理人按照相关法律法规及资产支持专项计划交易文件的要求履行了披露义务，包括完成了专项计划相关《收益分配报告》、《年度资产管理报告》、《年度托管报告》《年度审计报告》等信息披露文件。
9.3.4报告期内资产支持证券管理人遵规守信情况以及其他规定或者约定的职责履
行情况报告期内，资产支持证券管理人在履职期间严格遵守了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》《上海证券交易所债券自律监管规则适用指引第5号——资产支持证券持续信息披露》及其他相关法律法规、资产支持专项计划交易文件的要求，尽职尽责地履行了应尽义务，不存在损害资产支持证券持有人利益的行为。
§10中期财务报告（未经审计）
10.1资产负债表
10.1.1合并资产负债表
会计主体：嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025年6月30日
单位：人民币元本期末上年度末资产附注号
2025年6月30日2024年12月31日
资产：
货币资金10.5.7.1122058050.40118130933.10
结算备付金--
存出保证金--
衍生金融资产--
交易性金融资产10.5.7.2--
买入返售金融资产10.5.7.3--
债权投资10.5.7.4--
其他债权投资10.5.7.5--
其他权益工具投资10.5.7.6--
应收票据--
应收账款10.5.7.73461871.352865838.72
应收清算款--
应收利息--
应收股利--
应收申购款--
第 41 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
存货10.5.7.8--
合同资产10.5.7.9--
持有待售资产10.5.7.10--
长期股权投资--
投资性房地产10.5.7.11841185484.28863283167.77
固定资产10.5.7.12--
在建工程10.5.7.13--
使用权资产10.5.7.14--
无形资产10.5.7.15--
开发支出10.5.7.16--
商誉10.5.7.17--
长期待摊费用10.5.7.18--
递延所得税资产10.5.7.19.114164531.2814164531.28
其他资产10.5.7.2022580875.3221846583.56
资产总计1003450812.631020291054.43本期末上年度末负债和所有者权益附注号
2025年6月30日2024年12月31日
负债：
短期借款10.5.7.21--
衍生金融负债--
交易性金融负债--
卖出回购金融资产款--
应付票据--
应付账款10.5.7.223831776.874727626.00
应付职工薪酬10.5.7.23--
应付清算款--
应付赎回款--
应付管理人报酬1673925.54246159.53
应付托管费55797.538205.39
应付投资顾问费--
应交税费10.5.7.249895715.6210719643.61
应付利息10.5.7.25--
应付利润--
合同负债10.5.7.26--
持有待售负债--
长期借款10.5.7.27--
预计负债10.5.7.28--
租赁负债10.5.7.29--
递延收益--
递延所得税负债10.5.7.19.2--
其他负债10.5.7.3045072493.4444857453.18
负债合计60529709.0060559087.71
所有者权益：
实收基金10.5.7.31953200014.95953200014.95
第 42 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
其他权益工具--
资本公积10.5.7.32--
其他综合收益10.5.7.33--
专项储备--
盈余公积10.5.7.34--
未分配利润10.5.7.35-10278911.326531951.77
所有者权益合计942921103.63959731966.72
负债和所有者权益总计1003450812.631020291054.43
注：报告截止日2025年6月30日，基金份额净值2.3573元，基金份额总额400000000.00份。
10.1.2个别资产负债表
会计主体：嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025年6月30日
单位：人民币元本期末上年度末资产附注号
2025年6月30日2024年12月31日
资产：
货币资金10.5.19.121864228.741733441.15
结算备付金--
存出保证金--
衍生金融资产--
交易性金融资产--
债权投资--
其他债权投资--
其他权益工具投资--
买入返售金融资产--
应收清算款--
应收利息--
应收股利--
应收申购款--
长期股权投资10.5.19.2952900000.00952900000.00
其他资产--
资产总计974764228.74954633441.15本期末上年度末负债和所有者权益附注号
2025年6月30日2024年12月31日
负债：
短期借款--
衍生金融负债--
交易性金融负债--
卖出回购金融资产款--
应付清算款--
第 43 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
应付赎回款--
应付管理人报酬1673925.54246159.53
应付托管费55797.538205.39
应付投资顾问费--
应交税费--
应付利息--
应付利润--
其他负债109095.94238082.00
负债合计1838819.01492446.92
所有者权益：
实收基金953200014.95953200014.95
资本公积--
其他综合收益--
未分配利润19725394.78940979.28
所有者权益合计972925409.73954140994.23
负债和所有者权益总计974764228.74954633441.15
10.2利润表
10.2.1合并利润表
会计主体：嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元上年度可比期间本期2024年1月31日（基金项目附注号2025年1月1日至2025合同生效日）至2024年年6月30日
6月30日
一、营业总收入52372438.3149324703.53
1.营业收入10.5.7.3651905047.4247640082.38
2.利息收入467390.891684621.153.投资收益（损失以“-”号
10.5.7.37--
填列）4.公允价值变动收益（损失
10.5.7.38--以“-”号填列）5.汇兑收益（损失以“-”号--
填列）6.资产处置收益（损失以“-”
10.5.7.39--号填列）
第 44 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
7.其他收益10.5.7.40--
8.其他业务收入10.5.7.41--
二、营业总成本35938160.1430517225.46
1．营业成本10.5.7.3624793820.5120273160.33
2．利息支出10.5.7.42--
3．税金及附加10.5.7.436299025.105833940.23
4．销售费用10.5.7.44--
5．管理费用10.5.7.453243261.202699834.26
6．研发费用--
7．财务费用10.5.7.467682.25225.50
8．管理人报酬1427766.011187592.72
9．托管费47592.1439586.88
10．投资顾问费--
11．信用减值损失10.5.7.47--
12．资产减值损失10.5.7.48--
13．其他费用10.5.7.49119012.93482885.54三、营业利润（营业亏损以“-”
16434278.1718807478.07号填列）
加：营业外收入10.5.7.50486903.35-
减：营业外支出10.5.7.5142000.00-四、利润总额（亏损总额以“-”
16879181.5218807478.07号填列）
减：所得税费用10.5.7.52690041.003250541.42五、净利润（净亏损以“-”
16189140.5215556936.65号填列）1.持续经营净利润（净亏损以
16189140.5215556936.65“-”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以--“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额--
七、综合收益总额16189140.5215556936.65
10.2.2个别利润表
会计主体：嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元上年度可比期间本期2024年1月31日项目附注号2025年1月1日至2025（基金合同生效年6月30日日）至2024年6月
30日
一、收入53368873.20251232.30
1.利息收入6473.20251232.30
第 45 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告2.投资收益（损失以“-”号填
53362400.00-
列）
其中：以摊余成本计量的金融资
--产终止确认产生的收益3.公允价值变动收益（损失以--“-”号填列）4.汇兑收益（损失以“-”号填--
列）
5.其他业务收入--
1371473.4
二、费用1584454.09
4
1187592.7
1．管理人报酬1427766.01
2
2．托管费47592.1439586.88
3．投资顾问费--
4．利息支出--
5．信用减值损失--
6．资产减值损失--
7．税金及附加--
8．其他费用109095.94144293.84三、利润总额（亏损总额以“-”-1120241.
51784419.11号填列）14
减：所得税费用--四、净利润（净亏损以“-”号
51784419.11-1120241.14
填列）
五、其他综合收益的税后净额--
六、综合收益总额51784419.11-1120241.14
10.3现金流量表
10.3.1合并现金流量表
会计主体：嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元上年度可比期间本期2024年1月31日项目附注号2025年1月1日至（基金合同生效
2025年6月30日日）至2024年6月
30日
一、经营活动产生的现金流量：
1.销售商品、提供劳务收到的现金54327684.5444028654.68
2.处置证券投资收到的现金净额--
3.买入返售金融资产净减少额--
4.卖出回购金融资产款净增加额--
第 46 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
5.取得利息收入收到的现金32981.16854947.75
6.收到的税费返还--
7.收到其他与经营活动有关的现金10.5.7.53.11132506.032016167.57
经营活动现金流入小计55493171.7346899770.00
8.购买商品、接受劳务支付的现金1846116.993330918.50
9.取得证券投资支付的现金净额--
10.买入返售金融资产净增加额--
11.卖出回购金融资产款净减少额--
12.支付给职工以及为职工支付的现
--金
13.支付的各项税费11551173.897975885.73
14.支付其他与经营活动有关的现金10.5.7.53.25586094.377173212.55
经营活动现金流出小计18983385.2518480016.78
经营活动产生的现金流量净额36509786.4828419753.22
二、投资活动产生的现金流量：
15.处置固定资产、无形资产和其他
--长期资产收到的现金净额
16.处置子公司及其他营业单位收到
--的现金净额
17.收到其他与投资活动有关的现金10.5.7.53.3--
投资活动现金流入小计--
18.购建固定资产、无形资产和其他
17075.30-
长期资产支付的现金
19.取得子公司及其他营业单位支付
-870051352.57的现金净额
20.支付其他与投资活动有关的现金10.5.7.53.4--
投资活动现金流出小计17075.30870051352.57
投资活动产生的现金流量净额-17075.30-870051352.57
三、筹资活动产生的现金流量：
21.认购/申购收到的现金-953200014.95
22.取得借款收到的现金--
23.收到其他与筹资活动有关的现金10.5.7.53.5--
筹资活动现金流入小计-953200014.95
24.赎回支付的现金--
25.偿还借款支付的现金--
26.偿付利息支付的现金--
27.分配支付的现金33000003.61-
28.支付其他与筹资活动有关的现金10.5.7.53.6--
筹资活动现金流出小计33000003.61-
筹资活动产生的现金流量净额-33000003.61953200014.95
四、汇率变动对现金及现金等价物的
--影响
五、现金及现金等价物净增加额3492707.57111568415.60
加：期初现金及现金等价物余额117411811.10-
第 47 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
六、期末现金及现金等价物余额120904518.67111568415.60
10.3.2个别现金流量表
会计主体：嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元上年度可比期间本期2024年1月31日项目附注号2025年1月1日至（基金合同生效
2025年6月30日日）至2024年6月
30日
一、经营活动产生的现金流量：
1.收回基础设施投资收到的现金--
2.取得基础设施投资收益收到的现
53362400.00-
金
3.处置证券投资收到的现金净额--
4.买入返售金融资产净减少额--
5.卖出回购金融资产款净增加额--
6.取得利息收入收到的现金5747.10251178.80
7.收到其他与经营活动有关的现金--
经营活动现金流入小计53368147.10251178.80
8.取得基础设施投资支付的现金-952900000.00
9.取得证券投资支付的现金净额--
10.买入返售金融资产净增加额--
11.卖出回购金融资产款净减少额--
12.支付的各项税费--
13.支付其他与经营活动有关的现金238082.00400.00
经营活动现金流出小计238082.00952900400.00
经营活动产生的现金流量净额53130065.10-952649221.20
二、筹资活动产生的现金流量：
14.认购/申购收到的现金-953200014.95
15.收到其他与筹资活动有关的现金--
筹资活动现金流入小计-953200014.95
16.赎回支付的现金--
17.偿付利息支付的现金--
18.分配支付的现金33000003.61-
19.支付其他与筹资活动有关的现金--
筹资活动现金流出小计33000003.61-
筹资活动产生的现金流量净额-33000003.61953200014.95
三、汇率变动对现金及现金等价物的
--影响
四、现金及现金等价物净增加额20130061.49550793.75
加：期初现金及现金等价物余额1733014.40-
第 48 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
五、期末现金及现金等价物余额21863075.89550793.75
10.4所有者权益变动表
10.4.1合并所有者权益（基金净值）变动表
会计主体：嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元本期
2025年1月1日至2025年6月30日
其其他资他专盈项目权本综项余实收基金未分配利润所有者权益合计益公合储公工积收备积具益
一、上期
期末余953200014.95-----6531951.77959731966.72额
加：会计
政策变--------更前期差
--------错更正同一控
制下企--------业合并
其他--------
二、本期
期初余953200014.95-----6531951.77959731966.72额
三、本期增减变
动额（减-------16810863.09-16810863.09少以“-”号填列）
（一）综
合收益------16189140.5216189140.52总额
（二）产品持有
--------人申购和赎回
其中：产--------
第 49 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告品申购产品赎
--------回
（三）利
-------33000003.61-33000003.61润分配
（四）其他综合
收益结--------转留存收益
（五）专
--------项储备
其中：本
--------期提取本期使
--------用
（六）其
--------他
四、本期
期末余953200014.95------10278911.32942921103.63额上年度可比期间
2024年1月31日（基金合同生效日）至2024年6月30日
其其他资他专盈项目权本综项余所有者权益合实收基金未分配利润益公合储公计工积收备积具益
一、上期
期末余--------额
加：会计
政策变--------更前期差
--------错更正同一控
制下企--------业合并
其他--------
二、本期
期初余953200014.95------953200014.95额
第 50 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
三、本期增减变
动额（减------15556936.6515556936.65少以“-”号填列）
（一）综
合收益------15556936.6515556936.65总额
（二）产品持有
--------人申购和赎回
其中：产
--------品申购产品赎
--------回
（三）利
--------润分配
（四）其他综合
收益结--------转留存收益
（五）专
--------项储备
其中：本
--------期提取本期使
--------用
（六）其
--------他
四、本期
期末余953200014.95-----15556936.65968756951.60额
10.4.2个别所有者权益变动表
会计主体：嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元本期
2025年1月1日至2025年6月30日
项目其他综合未分配利所有者权益实收基金资本公积收益润合计
一、上期期末余额953200014.--940979.2954140994
第 51 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
958.23
加：会计政策变更-----
前期差错更正-----
其他-----
953200014.940979.2954140994
二、本期期初余额--
958.23
三、本期增减变动额
187844118784415.
（减少以“-”号填---
5.5050
列）
517844151784419.
（一）综合收益总额---
9.1111
（二）产品持有人申
-----购和赎回
其中：产品申购-----
产品赎回-----
-330000-33000003
（三）利润分配---
03.61.61
（四）其他综合收益
-----结转留存收益
（五）其他-----
953200014.1972539972925409
四、本期期末余额--
954.78.73
上年度可比期间
2024年1月31日（基金合同生效日）至2024年6月30日
项目其他综合未分配利所有者权益实收基金资本公积收益润合计
一、上期期末余额-----
加：会计政策变更-----
前期差错更正-----
其他-----
953200014.953200014
二、本期期初余额---
95.95
三、本期增减变动额
-112024-1120241.（减少以“-”号填---
1.1414
列）
-112024-1120241.
（一）综合收益总额---
1.1414
（二）产品持有人申
-----购和赎回
其中：产品申购-----
产品赎回-----
（三）利润分配-----
（四）其他综合收益
-----结转留存收益
第 52 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
（五）其他-----
953200014.-112024952079773
四、本期期末余额--
951.14.81
报表附注为财务报表的组成部分。
本报告10.1至10.4财务报表由下列负责人签署：
经雷梁凯李袁基金管理人负责人主管会计工作负责人会计机构负责人
10.5报表附注
10.5.1基金基本情况
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）证监许可[2023]2834号《关于准予嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由嘉实基金管理有限公司依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，存续期为自基金合同生效之日起21年，首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币
953200014.95元，业经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）安永华明（2024）验字第70022036_A01 号验资报告予以验证。经向中国证监会备案，《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于2024年1月31日正式生效，基金合同生效日的基金份额总额为
400000000.00份，募集期间产生的利息将归基金财产所有，不折算为基金份额。本基金的基金管理人为嘉实基金管理有限公司，基金托管人为北京银行股份有限公司（以下简称“北京银行”)。经上海证券交易所（以下简称“上交所”）自律监管决定书[2024]18号核准，截至2024年3月5日，本基金上市交易份额数量为118789291.00份（不含场内限售份额数量）。本基金自2024年3月12日起在上交所上市交易，未上市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有人可通过跨系统转托管业务将其转至上交所场内后即可上市流通。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》的有关规定，本基金投资范围包括基础设施资产支持证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央银行票据，AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分等），货币市场工具（同业存单、债券回购、协议存款、定期存款及其他银行存款等），以及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。除本基金合同另有约定外，本基金第 53 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、基
础设施资产支持证券或基础设施资产公允价值变动、基础设施资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制。
本基金初始投资的基础设施项目为（1）北京玉蜓桥物美科技发展有限公司（以下简称“玉蜓桥物美项目公司”)持有的大成项目和玉蜓桥项目；（2）北京物美小马厂商业有限公司（以下简称“物美小马厂项目公司”)持有的华天项目；（3）北京美廉美连锁商业有限公司（以下简称“北京美廉美项目公司”，与玉蜓桥物美项目公司、物美小马厂项目公司合称“项目公司”)持有的德胜门项目（与大成项目、玉蜓桥项目和华天项目合称“基础设施项目”）。本基金购买项目公司股权的具体交易步骤如下：
北京物美商业集团股份有限公司（本基金原始权益人，以下简称“物美商业”）2023年8月
23日注册成立全资子公司北京嘉华丰尚商业管理有限公司（以下称“北京嘉华丰尚 SPV公司”）；
2023年8月17日注册成立全资子公司北京嘉华小马厂商业管理有限公司（以下称“北京嘉华小马厂 SPV 公司”）；2023 年 8 月 16 日注册成立全资子公司北京嘉华德胜商业管理有限公司（以下称“北京嘉华德胜 SPV 公司”）。2023 年 7 月 11 日，玉蜓桥物美项目公司完成存续分立，物美商业持股比例为 100%；根据北京嘉华丰尚 SPV公司与物美商业、玉蜓桥物美项目公司签署的《北京玉蜓桥物美科技发展有限公司股权转让协议》，北京嘉华丰尚 SPV公司购买了物美商业持有的玉蜓桥物美项目公司全部股权，股权的最终转让价款为人民币169551003.73元；2024年2月19日，股权转让工商变更完成，玉蜓桥物美项目公司成为北京嘉华丰尚 SPV公司的全资子公司。2018年
9月 28日，物美商业收购物美小马厂项目公司，持股比例为 100%；根据北京嘉华小马厂 SPV公司
与物美商业、物美小马厂项目公司签署的《北京物美小马厂商业有限公司股权转让协议》，北京嘉华小马厂 SPV公司购买了物美商业持有的物美小马厂项目公司 100%股权，股权的最终转让价款为人民币87130913.43元；2024年2月19日，股权转让工商变更完成，物美小马厂项目公司成为北京嘉华小马厂 SPV公司的全资子公司。2023年 7 月 4日，北京美廉美项目公司完成存续分立，物美商业持股比例为 100%；根据北京嘉华德胜 SPV公司与物美商业、北京美廉美项目公司签署的
《北京美廉美连锁商业有限公司股权转让协议》，北京嘉华德胜 SPV公司购买了物美商业持有的北京美廉美项目公司全部股权，股权的最终转让价款为人民币131712281.16元；2024年2月19日，股权转让工商变更完成，北京美廉美项目公司成为北京嘉华德胜 SPV公司的全资子公司。 2024年2月1日，嘉实物美消费基础设施资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）成立，本基金出资人民币952900000.00元认购其全部份额。专项计划的计划管理人为嘉实资本管理有限公司第 54 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告（以下简称“嘉实资本”）。根据嘉实资本（代表专项计划）与物美商业就各 SPV 公司 100%股权转让事宜签订的《SPV公司股权转让及增资协议》，专项计划自物美商业取得北京嘉华丰尚 SPV公司、北京嘉华小马厂 SPV 公司和北京嘉华德胜 SPV 公司(以下合称“各 SPV 公司”)100%股权，同时根据嘉实资本(代表专项计划)分别与各 SPV 公司签订的《SPV 公司借款协议》、嘉实资本(代表专项
计划)与各项目公司签订的《项目公司借款协议》、北京嘉华丰尚 SPV 公司与玉蜓桥物美项目公司
签订的《玉蜓桥物美项目公司借款协议》，专项计划在取得本基金认购款后，扣除预留费用，合计向各 SPV 公司及项目公司共出资 952200000.00 元，其中 388394198.32 元为支付物美商业的股权转让价款，563805801.68元用于置换各项目公司存量债务。上述交易完成后，本基金持有专项计划全部份额，专项计划通过各 SPV公司持有各项目公司 100%股权和债权。
因收购项目公司不满足企业合并中构成业务的判断，因此专项计划将收购项目公司作为一项资产购买，并按公允价值作为初始计量金额。前述支付的购买对价包括购买项目公司投资性房地产、货币资金等资产。
本基金及其子公司合称“本集团”。
10.5.2会计报表的编制基础
本财务报表系按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》以及其后颁布及修订的具体
会计准则、解释以及《资产管理产品相关会计处理规定》和其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制，同时，在信息披露和估值方面，也参考了中国证监会颁布的《中国证券监督管理委员会关于证券投资基金估值业务的指导意见》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、《证券投资基金信息披露内容与格式准则第3号<半年度报告的内容与格式>》、《证券投资基金信息披露编报规则第 3号<会计报表附注的编制及披露>》、《证券投资基金信息披露 XBRL模板第 3号<年度报告和中期报告>》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 7 号——中期报告和季度报告（试行）》以及中国证监会和中国证券投资基金业协会颁布的其他相关规定。
本财务报表以持续经营为基础列报。
10.5.3遵循企业会计准则及其他有关规定的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本基金及本集团本报告期末的财务状况以及本报告期的经营成果和净资产变动情况等有关信息。
10.5.4本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致的说明
本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致。
第 55 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.5会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
10.5.5.1会计政策变更的说明无。
10.5.5.2会计估计变更的说明无。
10.5.5.3差错更正的说明无。
10.5.6税项
1.本基金及纳入合并范围的专项计划适用的主要税种及税率（1）增值税根据财政部、国家税务总局财税[2016]36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的规定，对证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券的转让收入免征增值税；国债、地方政府债利息收入以及金融同业往来
利息收入免征增值税；存款利息收入不征收增值税；根据财政部、国家税务总局财税[2016]46号
文《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》的规定，金融机构开展的质押式买入返售金融商品业务及持有政策性金融债券取得的利息收入属于金融同业往来利息收入；根
据财政部、国家税务总局财税[2016]70号文《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》的规定，金融机构开展的买断式买入返售金融商品业务、同业存款、同业存单以及持有金融债券取得的利息收入属于金融同业往来利息收入；根据财政部、国家税务总局财税[2016]140号文《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》的规定，资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。
根据财政部、国家税务总局财税[2017]56号文《关于资管产品增值税有关问题的通知》的规定，自2018年1月1日起，资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为（以下简称“资管产品运营业务”），暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税，资管产品管理人未分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额的除外。资管产品管理人可选择分别或汇总核算资管产品运营业务销售额和增值税应纳税额。对资管产品在2018年1月1日前运营过程中发生的增值税应税行为，未缴纳增值税的，不再缴纳；已缴纳增值税的，已纳税额从资管产品管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减；根据财政部、国家税务总局财税[2017]90
号文《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》的规定，自2018年1月1日起，资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务、发生的部分金融商品转让业务，按照以下规定确定销售额：提供贷款服务，以2018年1月1日起产生的利息及利息性质的收入为销售额；转让2017第 56 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
年12月31日前取得的股票（不包括限售股）、债券、基金、非货物期货，可以选择按照实际买入价计算销售额，或者以2017年最后一个交易日的股票收盘价（2017年最后一个交易日处于停牌期间的股票，为停牌前最后一个交易日收盘价）、债券估值（中债金融估值中心有限公司或中证指数有限公司提供的债券估值）、基金份额净值、非货物期货结算价格作为买入价计算销售额；增
值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，以实际缴纳的增值税税额为计税依据，分别按规定的比例缴纳。
（2）企业所得税
根据财政部、国家税务总局财税[2004]78号文《关于证券投资基金税收政策的通知》的规定，自2004年1月1日起，对证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，继续免征企业所得税；根据财政部、国家税务总局财税[2008]1号文《关于企业所得税若干优惠政策的通知》的规定，对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
2.项目公司适用的主要税种及税率
项目公司本报告期主要税种及其税率列示如下：
增值税–按税法规定的物业管理服务费收入的6%计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应缴增值税。对于按照简易征收办法计算的不动产经营租赁服务收入，按税法规定的不动产经营租赁收入的5%计算应纳税额。
城巿维护建设税–按实际缴纳的增值税的7%计缴。
教育费附加–按实际缴纳的增值税的3%计缴。
地方教育附加–按实际缴纳的增值税的2%计缴。
企业所得税–按应纳税所得额的25%计缴。
房产税–从租计征部分按房产的租金收入的12%计缴；从价计征部分按应税房产原值*
（1-30%）*1.2%计缴。
土地使用税–土地使用税单位税额为3元、18元或24元/平方米，税基为实际占用的土地面积。北京美廉美连锁商业有限公司德胜门项目的土地使用税单位税额为24元/平方米；北京物美小马厂商业有限公司华天项目的土地使用税单位税额为24元/平方米；北京玉蜓桥物美科技发展
有限公司大成项目及玉蜓桥项目的土地使用税单位税额分别为3元和18元/平方米。
第 57 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7合并财务报表重要项目的说明
10.5.7.1货币资金
10.5.7.1.1货币资金情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
库存现金-
银行存款122058050.40
其他货币资金-
小计122058050.40
减：减值准备-
合计122058050.40
10.5.7.1.2银行存款
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
活期存款120904518.67
定期存款-
其中：存款期限1-3个月-
其他存款-
应计利息1153531.73
小计122058050.40
减：减值准备-
合计122058050.40
10.5.7.1.3因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项说明无。
10.5.7.2交易性金融资产无。
10.5.7.3买入返售金融资产
10.5.7.3.1买入返售金融资产情况无。
10.5.7.3.2按预期信用损失一般模型计提减值准备的说明无。
10.5.7.4债权投资
10.5.7.4.1债权投资情况无。
第 58 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7.4.2债权投资减值准备计提情况无。
10.5.7.5其他债权投资
10.5.7.5.1其他债权投资情况无。
10.5.7.5.2其他债权投资减值准备计提情况无。
10.5.7.6其他权益工具投资
10.5.7.6.1其他权益工具投资情况无。
10.5.7.6.2报告期内其他权益工具投资情况无。
10.5.7.7应收账款
10.5.7.7.1按账龄披露应收账款
单位：人民币元本期末账龄
2025年6月30日
1年以内3461871.35
1－2年-
小计3461871.35
减：坏账准备-
合计3461871.35
10.5.7.7.2按坏账准备计提方法分类披露无。
10.5.7.7.3单项计提坏账准备的应收账款无。
10.5.7.7.4按组合计提坏账准备的应收账款无。
10.5.7.7.5本期坏账准备的变动情况无。
10.5.7.7.6本期实际核销的应收账款情况无。
第 59 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7.7.7按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款
金额单位：人民币元占应收账款期末余债务人名称账面余额已计提坏账准备账面价值
额的比例（%）北京物美商业
集团股份有限2934646.8184.77-2934646.81公司
外部租户 F 376806.00 10.88 - 376806.00
外部租户 G 38498.65 1.11 - 38498.65北京物美京丰
科技发展有限33954.510.98-33954.51公司
外部租户 H 26568.26 0.77 - 26568.26
合计3410474.2398.52-3410474.23
10.5.7.8存货
10.5.7.8.1存货分类无。
10.5.7.8.2存货跌价准备及合同履约成本减值准备无。
10.5.7.8.3报告期末存货余额含借款费用资本化金额的说明无。
10.5.7.8.4报告期内合同履约成本摊销金额的说明无。
10.5.7.9合同资产
10.5.7.9.1合同资产情况无。
10.5.7.9.2报告期内合同资产账面价值发生重大变动的金额和原因无。
10.5.7.9.3报告期内合同资产计提减值准备情况无。
按预期信用损失一般模型计提减值准备的注释或说明：
无。
10.5.7.10持有待售资产无。
第 60 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7.11投资性房地产
10.5.7.11.1采用成本计量模式的投资性房地产
单位：人民币元房屋建筑物及相在建投资性房地项目土地使用权合计关土地使用权产
一、账面原值
1.期初余额903576430.63--903576430.63
2.本期增加金
----额
外购----
存货\固定资
产\在建工程转----入其他原因增
----加
3.本期减少金
59024.21--59024.21
额
处置----其他原因减
59024.21--59024.21
少
4.期末余额903517406.42--903517406.42二、累计折旧（摊销）
1.期初余额40293262.86--40293262.86
2.本期增加金
22048219.04--22048219.04
额
本期计提22048219.04--22048219.04
存货\固定资
产\在建工程转----入其他原因增
----加
3.本期减少金
9559.76--9559.76
额
处置----其他原因减
9559.76--9559.76
少
4.期末余额62331922.14--62331922.14
三、减值准备
1.期初余额----
2.本期增加金
----额
本期计提----
存货\固定资
产\在建工程转----入
其他原因增----
第 61 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告加
3.本期减少金
----额
处置----其他原因减
----少
4.期末余额----
四、账面价值
1.期末账面价
841185484.28--841185484.28
值
2.期初账面价
863283167.77--863283167.77
值
10.5.7.11.2采用公允价值计量模式的投资性房地产无。
10.5.7.11.3投资性房地产主要项目情况无。
10.5.7.12固定资产无。
10.5.7.12.1固定资产情况无。
10.5.7.12.2固定资产的其他说明无。
10.5.7.12.3固定资产清理无。
10.5.7.13在建工程无。
10.5.7.13.1在建工程情况无。
10.5.7.13.2报告期内重要在建工程项目变动情况无。
10.5.7.13.3报告期内在建工程计提减值准备情况无。
10.5.7.13.4工程物资情况无。
第 62 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7.14使用权资产无。
10.5.7.15无形资产
10.5.7.15.1无形资产情况无。
10.5.7.15.2无形资产的其他说明无。
10.5.7.16开发支出无。
10.5.7.17商誉
10.5.7.17.1商誉账面原值无。
10.5.7.17.2商誉减值准备无。
10.5.7.17.3商誉减值测试过程、关键参数及商誉减值损失的确认方法无。
10.5.7.18长期待摊费用无。
10.5.7.19递延所得税资产和递延所得税负债
10.5.7.19.1未经抵销的递延所得税资产
单位：人民币元本期末
2025年6月30日
项目可抵扣暂时性递延所得税差异资产
资产减值准备--
内部交易未实现利润--
投资性房地产计税差异56658125.1214164531.28
合计56658125.1214164531.28
10.5.7.19.2未经抵销的递延所得税负债无。
10.5.7.19.3以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：人民币元
第 63 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告递延所得税资产抵销后递延所得税递延所得税资抵销后递延所项目和负债期末互抵资产或负债期末余产和负债期初得税资产或负金额额互抵金额债期初余额
递延所得税资产-14164531.28-14164531.28
递延所得税负债----
10.5.7.19.4未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
资产减值准备-
预计负债-
可抵扣亏损1924640.11
合计1924640.11
10.5.7.19.5未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：人民币元本期末年份备注
2025年6月30日
2030年1924640.11-
合计1924640.11-
10.5.7.20其他资产
10.5.7.20.1其他资产情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
其他应收款4100210.90
其他流动资产18480664.42
合计22580875.32
注：其他流动资产主要是当期按照直线法确认租赁收入调整导致。
10.5.7.20.2预付账款
10.5.7.20.2.1按账龄列示无。
10.5.7.20.2.2按预付对象归集的报告期末余额前五名的预付款情况无。
10.5.7.20.3其他应收款
10.5.7.20.3.1按账龄列示
单位：人民币元本期末账龄
2025年6月30日
1年以内4100210.90
第 64 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
1-2年-
小计4100210.90
减：坏账准备-
合计4100210.90
10.5.7.20.3.2按款项性质分类情况
单位：人民币元本期末款项性质
2025年6月30日
冷暖费3737891.97
水电费362318.93
小计4100210.90
减：坏账准备-
合计4100210.90
10.5.7.20.3.3其他应收款坏账准备计提情况无。
10.5.7.20.3.4报告期内实际核销的其他应收款情况无。
10.5.7.20.3.5按债务人归集的报告期末余额前五名的其他应收款
金额单位：人民币元占其他应收款期债务人名称账面余额已计提坏账准备账面价值
末余额的比例（%）北京物美京丰
科技发展有限3491248.2185.15-3491248.21公司北京物美流通
276485.626.74-276485.62
技术有限公司麦德龙商业集
268892.756.56-268892.75
团有限公司北京物美京门
63584.321.55-63584.32
商贸有限公司
合计4100210.90100.00-4100210.90
10.5.7.21短期借款无。
10.5.7.22应付账款
10.5.7.22.1应付账款情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
运营管理费2076201.88
第 65 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
物业及能源费1028310.34
装修改造费714848.75
保险费12415.90
合计3831776.87
10.5.7.22.2账龄超过一年的重要应付账款无。
10.5.7.23应付职工薪酬
10.5.7.23.1应付职工薪酬情况无。
10.5.7.23.2短期薪酬无。
10.5.7.23.3设定提存计划无。
10.5.7.24应交税费
单位：人民币元本期末税费项目
2025年6月30日
增值税2235078.18
消费税-
企业所得税6200400.77
个人所得税-
城市维护建设税139918.15
教育费附加75827.02
房产税527429.04
土地使用税-
土地增值税-
印花税666511.10
地方教育附加50551.36
其他-
合计9895715.62
10.5.7.25应付利息无。
10.5.7.26合同负债
10.5.7.26.1合同负债情况无。
第 66 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7.26.2报告期内合同负债账面价值发生重大变动的金额和原因无。
10.5.7.27长期借款无。
10.5.7.28预计负债无。
10.5.7.29租赁负债无。
10.5.7.30其他负债
10.5.7.30.1其他负债情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
预收款项19389729.61
其他应付款25682763.83
合计45072493.44
10.5.7.30.2预收款项
10.5.7.30.2.1预收款项情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
预收租金及物业管理费19389684.41
其他45.20
合计19389729.61
10.5.7.30.2.2账龄超过一年的重要预收款项无。
10.5.7.30.3其他应付款
10.5.7.30.3.1按款项性质列示的其他应付款
单位：人民币元本期末款项性质
2025年6月30日
押金及保证金25449462.92
往来款114287.98
其他119012.93
合计25682763.83
第 67 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7.30.3.2账龄超过一年的重要其他应付款
单位：人民币元债权人名称期末余额未偿还或结转的原因
北京物美京丰科技发展有限公司7470644.37租赁保证金
北京物美京门商贸有限公司2023111.68租赁保证金
外部租户 E 1479751.70 租赁保证金
北京物美流通技术有限公司1354875.75租赁保证金
外部租户 D 1276281.56 租赁保证金
合计13604665.06
10.5.7.31实收基金
金额单位：人民币元
项目基金份额（份）账面金额
上年度末400000000.00953200014.95
本期末400000000.00953200014.95
10.5.7.32资本公积无。
10.5.7.33其他综合收益无。
10.5.7.34盈余公积无。
10.5.7.35未分配利润
单位：人民币元项目已实现部分未实现部分合计
上年度末6531951.77-6531951.77
本期利润16189140.52-16189140.52本期基金份额交易
---产生的变动数
其中：基金认购款---
基金赎回款---
本期已分配利润-33000003.61--33000003.61
本期末-10278911.32--10278911.32
10.5.7.36营业收入和营业成本
本期项目2025年1月1日至2025年6月30日项目公司合计
营业收入--
其中：租金收入46494109.2946494109.29
物业管理服务费收入5401504.175401504.17
其他收入9433.969433.96
第 68 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
合计51905047.4251905047.42
营业成本--
其中：投资性房地产折旧22048219.0422048219.04
物业运营成本2745601.472745601.47
合计24793820.5124793820.51
10.5.7.37投资收益无。
10.5.7.38公允价值变动收益无。
10.5.7.39资产处置收益无。
10.5.7.40其他收益无。
10.5.7.41其他业务收入无。
10.5.7.42利息支出无。
10.5.7.43税金及附加
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
增值税-
消费税-
企业所得税-
个人所得税-
城市维护建设税209808.81
教育费附加102602.38
房产税5659361.22
土地使用税149938.92
土地增值税-
印花税108912.20
地方教育附加68401.57
其他-
合计6299025.10
10.5.7.44销售费用无。
第 69 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7.45管理费用
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
运营管理费1958681.03
保险费68724.86
其他1215855.31
合计3243261.20
10.5.7.46财务费用
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
银行手续费7682.25
其他-
合计7682.25
10.5.7.47信用减值损失无。
10.5.7.48资产减值损失无。
10.5.7.49其他费用
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
审计费59505.56
信息披露费59507.37
合计119012.93
10.5.7.50营业外收入
10.5.7.50.1营业外收入情况
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
非流动资产报废利得合计-
其中：固定资产报废利得-
无形资产报废利得-
政府补助-
租赁违约金486903.35
其他-
合计486903.35
第 70 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.7.50.2计入当期损益的政府补助无。
10.5.7.51营业外支出
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
非流动资产报废损失合计-
其中：固定资产报废损失-
无形资产报废损失-
对外捐赠-
其他42000.00
合计42000.00
10.5.7.52所得税费用
10.5.7.52.1所得税费用情况
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
当期所得税费用690041.00
递延所得税费用-
合计690041.00
10.5.7.52.2会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
利润总额16879181.52
按法定/适用税率计算的所得税费用-
子公司适用不同税率的影响-3333537.22
调整以前期间所得税的影响-
非应税收入的影响-
不可抵扣的成本、费用和损失的影响3542418.19使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
481160.03
差异或可抵扣亏损的影响
合计690041.00
10.5.7.53现金流量表附注
10.5.7.53.1收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
第 71 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
押金、保证金1129837.51
水电费1496.25
其他1172.27
合计1132506.03
10.5.7.53.2支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
运营管理费2625421.49
基本设施费1690431.98
押金、保证金442815.20
审计费420000.00
评估费150000.00
一般费用74675.57
其他182750.13
合计5586094.37
10.5.7.53.3收到其他与投资活动有关的现金无。
10.5.7.53.4支付其他与投资活动有关的现金无。
10.5.7.53.5收到其他与筹资活动有关的现金无。
10.5.7.53.6支付其他与筹资活动有关的现金无。
10.5.7.54现金流量表补充资料
10.5.7.54.1现金流量表补充资料
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润16189140.52
加：信用减值损失-
资产减值损失-
固定资产折旧-
投资性房地产折旧22048219.04
使用权资产折旧-
无形资产摊销-
长期待摊费用摊销-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失-
第 72 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告（收益以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）-
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）-
财务费用（收益以“-”号填列）-
投资损失（收益以“-”号填列）-
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）-
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）-
存货的减少（增加以“-”号填列）-
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）-4582941.15
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）2855368.07
其他-
经营活动产生的现金流量净额36509786.48
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本-
融资租入固定资产-
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额120904518.67
减：现金的期初余额117411811.10
加：现金等价物的期末余额-
减：现金等价物的期初余额-
现金及现金等价物净增加额3492707.57
10.5.7.54.2报告期内支付的取得子公司的现金净额无。
10.5.7.54.3现金和现金等价物的构成
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
一、现金120904518.67
其中：库存现金-
可随时用于支付的银行存款120904518.67
可随时用于支付的其他货币资金-
二、现金等价物-
其中：3个月内到期的债券投资-
三、期末现金及现金等价物余额120904518.67
其中：基金或集团内子公司使用受限制的现
-金及现金等价物
10.5.7.55所有者权益变动表项目注释无。
第 73 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.8合并范围的变更
10.5.8.1非同一控制下企业合并
10.5.8.1.1报告期内发生的非同一控制下企业合并无。
10.5.8.1.2合并成本及商誉
10.5.8.1.2.1合并成本及商誉情况无。
10.5.8.1.2.2合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明无。
10.5.8.1.2.3大额商誉形成的主要原因无。
10.5.8.1.3被购买方于购买日可辨认资产、负债
10.5.8.1.3.1被购买方于购买日可辨认资产、负债的情况无。
10.5.8.1.3.2可辨认资产、负债公允价值的确定方法无。
10.5.8.1.3.3企业合并中承担的被购买方的或有负债无。
10.5.8.2同一控制下企业合并
10.5.8.2.1报告期内发生的同一控制下企业合并无。
10.5.8.2.2合并成本无。
10.5.8.2.3或有对价及其变动的说明无。
10.5.8.2.4合并日被合并方资产、负债的账面价值无。
10.5.8.2.5企业合并中承担的被合并方的或有负债的说明无。
第 74 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.8.3反向购买无。
10.5.8.4其他无。
10.5.9集团的构成
持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接资产支持
专项计划北京市北京市100.00-出资设立专项计划
北京美廉美商业租赁、
连锁商业有北京市北京市物业管理-100.00收购限公司服务
北京物美小商业租赁、
马厂商业有北京市北京市物业管理-100.00收购限公司服务
北京玉蜓桥商业租赁、
物美科技发北京市北京市物业管理-100.00收购展有限公司服务
10.5.10分部报告无。
10.5.11承诺事项、或有事项、资产负债表日后事项的说明
10.5.11.1承诺事项无。
10.5.11.2或有事项无。
10.5.11.3资产负债表日后事项无。
10.5.12关联方关系
10.5.12.1本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况
本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方未发生变化。
10.5.12.2本报告期与基金发生关联交易的各关联方
关联方名称与本基金的关系嘉实基金管理有限公司基金管理人
嘉实资本管理有限公司基金管理人的控股子公司、资产支持证券管理人
北京银行股份有限公司基金托管人、资产支持证券托管人
北京物美商业集团股份有限公司原始权益人、运营管理机构、直接或间接持有本
第 75 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
基金51%基金份额的法人麦德龙商业集团有限公司与本基金原始权益人同受最终控制方控制北京物美京丰科技发展有限公司与本基金原始权益人同受最终控制方控制北京物美流通技术有限公司与本基金原始权益人同受最终控制方控制北京物美京门商贸有限公司与本基金原始权益人同受最终控制方控制北京联盛盈科装饰建筑工程有限公司与本基金原始权益人同受最终控制方控制北京达慧堂医药有限责任公司本基金原始权益人控制的公司北京十分有型商业管理有限公司本基金原始权益人控制的公司北京剪之美商业管理有限公司本基金原始权益人控制的公司北京剪美生活商业管理有限公司本基金原始权益人控制的公司北京物美大成商业管理有限公司本基金原始权益人的全资子公司北京物美嘉景商业管理有限公司本基金原始权益人的全资子公司泰康在线财产保险股份有限公司本基金原始权益人实际控制人任职公司的子公司
10.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易
下述关联方交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立。
10.5.13.1关联采购与销售情况
10.5.13.1.1采购商品、接受劳务情况
单位：人民币元上年度可比期间本期2024年1月31日（基金关联方名称关联交易内容2025年1月1日至合同生效日）至2024年
2025年6月30日
6月30日
北京物美商业集团
运营管理费1958681.031797738.95股份有限公司泰康在线财产保险
保险费68724.8674384.71股份有限公司
合计-2027405.891872123.66
注：1.本基金的运营管理费由基础管理费和浮动管理费两部分构成：
（1）基础管理费
基础管理费=基础设施项目运营收入×4%当期基础设施项目运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。
上述公式计算的基础管理费为含税费用。
基础管理费应由基金管理人与基金托管人在协商确定的日期计算且双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
（2）浮动管理费运营管理机构基于项目公司净运营收入完成情况收取浮动管理费或扣减基础管理费。如实际净运营收入低于目标净运营收入，由项目公司在需向运营管理机构支付的基础管理费中扣除对应第 76 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
的计算金额，不足以扣除的，以当年应付的基础管理费为限；如实际净运营收入高于目标净运营收入，则运营管理机构有权收取浮动管理费。具体计算公式如下：
（Ⅰ）如实际净运营收入<目标净运营收入的80%，扣减金额=（目标净运营收入-目标净运营收入×90%）×5%+（目标净运营收入×90%-目标净运营收入×80%）×10%+（目标净运营收入×80%-实际净运营收入）×15%（Ⅱ）如目标净运营收入的80%≤实际净运营收入<目标净运营收入的90%，扣减金额=（目标净运营收入-目标净运营收入×90%）×5%+（目标净运营收入×90%-实际净运营收入）×10%（Ⅲ）如目标净运营收入的90%≤实际净运营收入<目标净运营收入，扣减金额=（目标净运营收入-实际净运营收入）×5%
（Ⅳ）如目标净运营收入<实际净运营收入≤目标净运营收入的110%，收取浮动管理费金额=（实际净运营收入-目标净运营收入）×5%
（Ⅴ）如目标净运营收入的110%<实际净运营收入≤目标净运营收入的120%，收取浮动管理费金额=（目标净运营收入×110%-目标净运营收入）×5%+（实际净运营收入-目标净运营收入×110%）×10%（Ⅵ）如实际净运营收入>目标净运营收入的120%，收取浮动管理费金额=（目标净运营收入×110%-目标净运营收入）×5%+（目标净运营收入×120%-目标净运营收入×110%）×10%+（实际净运营收入-目标净运营收入×120%）×15%其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。
基础设施项目目标净运营收入以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。
浮动管理费按年计算，由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
10.5.13.1.2出售商品、提供劳务情况
单位：人民币元上年度可比期间本期2024年1月31日（基金关联方名称关联交易内容2025年1月1日至合同生效日）至2024年
2025年6月30日
6月30日
北京物美京丰科技
物业管理服务2778350.772315292.31发展有限公司麦德龙商业集团有
物业管理服务868160.09723466.75限公司北京物美京门商贸
物业管理服务785103.28654252.74有限公司
北京物美流通技术物业管理服务525782.83438152.36
第 77 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告有限公司北京达慧堂医药有
物业管理服务12333.96-限责任公司
合计-4969730.934131164.16
10.5.13.2关联租赁情况
10.5.13.2.1作为出租方
单位：人民币元上年度可比期间确认的租承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入赁收入北京物美京丰科技
商业物业12497441.8510340171.77发展有限公司麦德龙商业集团有
商业物业3874255.553228546.30限公司北京物美京门商贸
商业物业3503605.922919671.60有限公司北京物美流通技术
商业物业2346361.171955300.97有限公司北京达慧堂医药有
商业物业293216.07312051.14限责任公司北京十分有型商业
商业物业38089.8527593.89管理有限公司北京剪美生活商业
商业物业10775.38-管理有限公司北京剪之美商业管
商业物业6669.3714538.17理有限公司北京物美大成商业
商业物业19047.62-管理有限公司
合计-22589462.7818797873.84
10.5.13.2.2作为承租方无。
10.5.13.3通过关联方交易单元进行的交易
10.5.13.3.1债券交易无。
10.5.13.3.2债券回购交易无。
10.5.13.3.3应支付关联方的佣金无。
第 78 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.13.4关联方报酬
10.5.13.4.1基金管理费
单位：人民币元上年度可比期间本期2024年1月31日（基金合项目2025年1月1日至2025年6同生效日）至2024年6月月30日
30日
当期发生的基金应支付的管理费1427766.011187592.72
其中：固定管理费1427766.011187592.72
浮动管理费--
支付销售机构的客户维护费174181.86145001.46
注：1.固定管理费：固定管理费用的80%由基金管理人收取，20%由资产支持证券管理人收取。
固定管理费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：
H=E×0.3%÷当年天数
H为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费E 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前以基金募集资金规模为基数）
固定管理费应由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
2.根据本基金的基金管理人与各代销机构签订的基金代销协议，客户维护费按照代销机构所
代销基金的份额保有量作为基数进行计算。
10.5.13.4.2基金托管费
单位：人民币元上年度可比期间本期2024年1月31日（基金合项目2025年1月1日至2025年6同生效日）至2024年6月月30日
30日
当期发生的基金应支付的托管费47592.1439586.88注：本基金的托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：
H=E×0.01%÷当年天数
H为每日应计提的基金托管费E 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）
第 79 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
托管费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
10.5.13.5与关联方进行银行间同业市场的债券（含回购）交易无。
10.5.13.6各关联方投资本基金的情况
10.5.13.6.1报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金的情况
份额单位：份本期上年度可比期间2025年1月1日至2025年6月2024年1月31日（基金合项目
30日同生效日）至2024年6月
30日基金合同生效日（2024年1月-3987240.00
31日）持有的基金份额
期初持有的基金份额7164318.00-
期间申购/买入总份额-3177078.00
期间因拆分变动份额--
减：期间赎回/卖出总份额--
期末持有的基金份额7164318.007164318.00期末持有的基金份额
1.791.79
占基金总份额比例（%）
注：本基金的基金管理人投资本基金相关的费用按基金合同及相关法律文件有关规定支付。
10.5.13.6.2报告期内除基金管理人外其他关联方投资本基金的情况
份额单位：份本期
2025年1月1日至2025年6月30日
期间申购/减：期间赎关联方期初持有期间因拆分期末持有
买入回/卖出份名称变动份额
份额比例（%）份额额份额比例（%）北京物美商业20400
204000
集团股51.00---0000.51.00
000.00
份有限00公司
关联自5389.
5389.000.00---0.00
然人00
20400
204005
合计51.00---5389.51.00
389.00
00
上年度可比期间
2024年1月31日（基金合同生效日）至2024年6月30日
第 80 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
期初持有减：期间赎期末持有
关联方期间申购/期间因拆分
回/卖出份
名称份额比例（%）买入份额变动份额份额比例（%）额北京物美商业20400
204000
集团股51.00---0000.51.00
000.00
份有限00公司关联自
898.000.00---898.000.00
然人
20400
204000
合计51.00---0898.51.00
898.00
00
注：除基金管理人以外的其他关联方投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
期间申购/买入份额、赎回/卖出份额含因关联自然人关联关系发生变更而产生的关联方份额变动。
10.5.13.7由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入
单位：人民币元本期上年度可比期间
2025年1月1日至2025年6月302024年1月31日（基金合同生效日）至2024
关联方名称日年6月30日期末余额当期利息收入期末余额当期利息收入北京银行股份有
122058050.40467390.89111570378.401684621.15
限公司
合计122058050.40467390.89111570378.401684621.15
注：本基金的上述存款，按银行同业利率或约定利率计息。
10.5.13.8本基金在承销期内参与关联方承销证券的情况无。
10.5.13.9其他关联交易事项的说明无。
10.5.14关联方应收应付款项
10.5.14.1应收项目
单位：人民币元本期末上年度末项目名称关联方名称2025年6月30日2024年12月31日账面余额坏账准备账面余额坏账准备
应收租金北京物美京丰33954.51-53163.08-
第 81 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告科技发展有限公司北京物美流通
应收租金22043.51-22043.51-技术有限公司北京达慧堂医
应收租金药有限责任公--15426.67-司北京物美京门
应收租金9129.38-9129.38-商贸有限公司北京十分有型
应收租金商业管理有限6890.38-6550.76-公司北京剪美生活
应收租金商业管理有限1906.56-1858.04-公司北京剪之美商
应收租金业管理有限公1263.26-1134.76-司北京物美商业
2934646.
应收租金集团股份有限---
81
公司
北京银行股份1153531.应收利息-719122.00-有限公司73泰康在线财产
预付保险费保险股份有限--68724.86-公司北京物美京丰
3491248.
应收能源费科技发展有限-4078427.62-
21
公司北京物美流通
应收能源费276485.62-631152.05-技术有限公司北京物美京门
应收能源费63584.32-329462.08-商贸有限公司麦德龙商业集
应收能源费268892.75-264629.97-团有限公司北京物美商业
应收代垫款集团股份有限--1172.27-公司
8263577.
合计--6201997.05-
04
10.5.14.2应付项目
单位：人民币元本期末上年度末项目名称关联方名称
2025年6月30日2024年12月31日
第 82 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告北京物美商业集团股份
应付运营管理费2076201.882874539.98有限公司北京联盛盈科装饰建筑
应付工程款369092.00386167.30工程有限公司北京物美京门商贸有限
应付能源费85021.49-公司泰康在线财产保险股份
应付保险费12415.90-有限公司
应付管理人报酬嘉实基金管理有限公司1673925.54246159.53
应付托管费北京银行股份有限公司55797.538205.39北京物美京丰科技发展
应付往来款300.00-有限公司北京物美京丰科技发展
应付保证金7534214.557470644.37有限公司北京物美京门商贸有限
应付保证金2023111.682023111.68公司北京物美流通技术有限
应付保证金1354875.751354875.75公司北京物美嘉景商业管理
应付保证金34725.4434725.44有限公司北京达慧堂医药有限责
应付保证金60000.0060000.00任公司北京物美大成商业管理
应付保证金16638.7916638.79有限公司北京剪之美商业管理有
应付保证金500.00500.00限公司北京十分有型商业管理
应付保证金500.00-有限公司预收租金及物业管北京物美京丰科技发展
7382798.617012028.20
理服务费有限公司预收租金及物业管北京物美流通技术有限
1393324.531326975.74
理服务费公司预收租金及物业管北京物美京门商贸有限
693507.91660483.72
理服务费公司预收租金及物业管北京达慧堂医药有限责
53750.5235004.76
理服务费任公司预收租金及物业管北京剪之美商业管理有
-9129.38理服务费限公司预收租金及物业管麦德龙商业集团有限公
2415655.41-
理服务费司
合计-27236357.5323519190.03
第 83 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
10.5.15期末基金持有的流通受限证券
10.5.15.1因认购新发/增发证券而于期末持有的流通受限证券无。
10.5.15.2期末债券正回购交易中作为抵押的债券
10.5.15.2.1银行间市场债券正回购无。
10.5.15.2.2交易所市场债券正回购无。
10.5.16收益分配情况
10.5.16.1收益分配基本情况
金额单位：人民币元本期收益权益每10份基金份本期收益分配分配占可序号除息日备注登记日额分红数合计供分配金
额比例（%）
2025年32025年3月
10.825033000003.6153.25注1月13日14日
合计33000003.61--注：1、根据本基金管理人于2025年3月11日发布的《关于嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告》，本基金进行2024年度的第二次分红，向截至2025年3月13日登记在册的全体基金份额持有人进行利润分配，场内除息日为2025年3月14日，场外除息日为2025年3月13日，合计拟收益分配金额33000000.00元，实际收益分配金额为33000003.61元，占2024年度可供分配金额比例53.25%。上述收益分配计入本基金2025年度所有者权益(基金净值)变动表。
10.5.16.2可供分配金额计算过程
参见3.3.2.1。
10.5.17金融工具风险及管理
10.5.17.1信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于货币资金、应收账款和其他应收款等。本集团银行存款主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的银行，与该机构存款相关的信用风险不重大。
对于应收账款和其他应收款，2025年6月30日，项目公司应收账款余额人民币3461871.35元，其中95.65%源于应收账款余额前两大客户。本集团设定相关政策以控制信用风险敞口，在接第 84 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
受新客户时评价其信用风险，同时本集团会对客户信用记录进行监控，以确保本集团的整体信用风险在可控范围内。于本期末，本集团各项金融资产的最大信用风险敞口等于其账面金额。
10.5.17.2流动性风险
本集团建立了健全有效的流动性风险内部控制体系，多维度对流动性风险进行管控。集团内各子公司负责其自身的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。于本期末，本集团财务报表中列示的现金反映了本集团所持有的流动性储备。本集团金融负债主要为其他应付款、应付管理人报酬、应付账款、应付托管费等，大部分金融负债的到期日在1年以内。由于折现的影响不重大，因此财务报表中列示的各项金融负债的账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未折现合约现金流量。
10.5.17.3市场风险
利率风险利率风险是指金融工具的公允价值或现金流量受市场利率变动而发生波动的风险。本集团持有的利率敏感性资产主要为银行存款。银行存款的利率在同期银行同业存款利率的基础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利率的变化而波动。
于本期末，本集团未持有以公允价值计量生息资产，因此市场利率的变化对本集团无重大影响。
其他价格风险其他价格风险是指本集团所持金融工具的公允价值或未来现金流量因除市场利率和外汇汇率以外的市场价格因素变动而发生波动的风险。本集团本期末未持有以公允价值计量的权益工具投资，因此无重大的其他价格风险。
10.5.18有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项
截至资产负债表日本基金无需要说明的其他重要事项。
10.5.19个别财务报表重要项目的说明
10.5.19.1货币资金
10.5.19.1.1货币资金情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
库存现金-
第 85 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
银行存款21864228.74
其他货币资金-
小计21864228.74
减：减值准备-
合计21864228.74
10.5.19.1.2银行存款
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
活期存款21863075.89
定期存款-
其中：存款期限1-3个月-
其他存款-
应计利息1152.85
小计21864228.74
减：减值准备-
合计21864228.74
10.5.19.1.3因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项说明无。
10.5.19.2长期股权投资
10.5.19.2.1长期股权投资情况
单位：人民币元本期末
2025年6月30日
账面余额减值准备账面价值
对子公司投资952900000.00-952900000.00
合计952900000.00-952900000.00
10.5.19.2.2对子公司投资
单位：人民币元本期计提减减值准备被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额值准备余额
嘉实物美消费-
9529000952900
基础设施资产---
00.00000.00
支持专项计划
9529000-952900
合计---
00.00000.00
第 86 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
§11基金份额持有人信息
11.1基金份额持有人户数及持有人结构
本期末
2025年6月30日
持有人结构户均持有的持有人户机构投资者个人投资者基金份额数（户）
（份）占总份额比例持有份额占总份额比例持有份额（份）
（%）（份）（%）
2172184162.06394084442.0098.525915558.001.48
上年度末
2024年12月31日
持有人结构户均持有的持有人户机构投资者个人投资者基金份额数（户）
（份）占总份额比例持有份额占总份额比例持有份额（份）
（%）（份）（%）
1954204708.29394881726.0098.725118274.001.28
11.2基金前十名流通份额持有人
本期末
2025年6月30日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1华能贵诚信托有限公司－华
43215384.0010.80
能信托·北诚瑞驰资金信托
2申万宏源证券有限公司15059465.003.76
3国信证券股份有限公司13722113.003.43
4华金证券－国任财产保险股
份有限公司－华金证券国任
10608142.002.65
保险5号基础设施基金策略
FOF 单一资产管理计划
5中信建投证券股份有限公司9540900.002.39
6招商证券股份有限公司9045587.002.26
7国投证券股份有限公司8765300.002.19
8嘉实基金管理有限公司7164318.001.79
9东方证券股份有限公司4986571.001.25
10新华资管－兴业银行－新华
资产－国强增质一号资产管4520890.001.13理产品
合计126628670.0031.66上年度末
2024年12月31日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
第 87 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
1申万宏源证券有限公司13644393.003.41
2中信建投证券股份有限公司13134700.003.28
3国投证券股份有限公司12908245.003.23
4中国银河证券股份有限公司8280431.002.07
5华金证券－国任财产保险股
份有限公司－华金证券国任
7762128.001.94
保险5号基础设施基金策略
FOF 单一资产管理计划
6国信证券股份有限公司7391451.001.85
7北京语论未来科技文化有限
4377185.001.09
公司
8新华人寿保险股份有限公司
3603481.000.90
－新分红产品
9嘉实基金管理有限公司3177078.000.79
10苏州市住房置业融资担保有
2914400.000.74
限公司
合计77193492.0019.30
11.3基金前十名非流通份额持有人
本期末
2025年6月30日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1北京物美商业集团股份有限
204000000.0051.00
公司
合计204000000.0051.00上年度末
2024年12月31日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1北京物美商业集团股份有限
204000000.0051.00
公司
2华能贵诚信托有限公司－华
48107484.0012.03
能信托·北诚瑞驰资金信托
3京管泰富基金－北京市工程
咨询有限公司－京管泰富锦7970000.001.99鸿1号单一资产管理计划
4中保投资有限责任公司－中
3987240.001.00
国保险投资基金（有限合伙）
5嘉实基金管理有限公司3987240.001.00
6建信信托-睿驰组合1号集合
3980000.001.00
资金信托计划
7建信（北京）投资基金管理有
3980000.001.00
限责任公司
8齐鲁银行股份有限公司－泉1994018.000.50
第 88 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告心盈196天2号
9齐鲁银行股份有限公司－泉
1994018.000.50
心盈91天
合计280000000.0070.00
11.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况
项目持有份额总数（份）占基金总份额比例（%）
基金管理人所有从业人员持有本基金9879.000.00
§12基金份额变动情况
单位：份
基金合同生效日（2024年1月31日）
400000000.00
基金份额总额
本报告期期初基金份额总额400000000.00
本报告期基金份额变动情况-
本报告期期末基金份额总额400000000.00
§13重大事件揭示
13.1基金份额持有人大会决议
报告期内未召开基金份额持有人大会。
13.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动
（1）基金管理人的重大人事变动情况
2025年5月22日本基金管理人发布公告，刘伟先生任公司首席信息官、杨竞霜先生离任
公司副总经理、首席信息官。
（2）基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动情况
报告期内，未发生基金托管人专门基金托管部门的重大人事变动。
13.3基金投资策略的改变
报告期内本基金投资策略未发生改变。
13.4为基金进行审计的会计师事务所情况
报告期内本基金未改聘为其审计的会计师事务所，会计师事务所为安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）。
13.5为基金出具评估报告的评估机构情况
报告期内本基金未改聘为其评估的评估机构。
第 89 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告
13.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资
产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与
人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况无。
13.7其他重大事件
序号公告事项法定披露方式法定披露日期
证券日报、基金管理人嘉实物美消费封闭式基础设施证券投
1网站及中国证监会基金2025年1月24日
资基金交易情况的提示性公告电子披露网站嘉实物美消费封闭式基础设施证券投
证券日报、基金管理人
资基金关于停复牌、暂停恢复基金通
2网站及中国证监会基金2025年1月25日
平台份额转让业务及交易情况的提示电子披露网站公告嘉实物美消费封闭式基础设施证券投
证券日报、基金管理人资基金关于举办2025年一季度投资
3网站及中国证监会基金2025年2月10日
者关系活动暨走进原始权益人活动的电子披露网站公告
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投证券日报、基金管理人
4资基金基金份额解除限售的提示性公网站及中国证监会基金2025年2月26日
告电子披露网站
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投证券日报、基金管理人
5资基金基金份额解除限售的提示性公网站及中国证监会基金2025年3月5日
告电子披露网站
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投证券日报、基金管理人
6资基金关于代为履行基金经理职责情网站及中国证监会基金2025年3月8日
况的公告电子披露网站
证券日报、基金管理人关于嘉实物美消费封闭式基础设施证
7网站及中国证监会基金2025年3月11日
券投资基金收益分配的公告20250311电子披露网站
证券日报、基金管理人嘉实物美消费封闭式基础设施证券投
8网站及中国证监会基金2025年3月12日
资基金基金份额解除限售的公告电子披露网站
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投证券日报、基金管理人
9资基金关于召开2024年年度业绩说网站及中国证监会基金2025年4月16日
明会的公告电子披露网站嘉实物美消费封闭式基础设施证券投
证券日报、基金管理人
资基金关于停复牌、暂停恢复基金通
10网站及中国证监会基金2025年5月17日
平台份额转让业务及交易情况的提示电子披露网站公告
证券日报、基金管理人嘉实基金管理有限公司高级管理人员
11网站及中国证监会基金2025年5月22日
变更公告电子披露网站
12嘉实物美消费封闭式基础设施证券投证券日报、基金管理人2025年6月3日
第 90 页 共 91 页嘉实物美消费 REIT2025 年中期报告资基金关于基金经理恢复履行职务的网站及中国证监会基金公告电子披露网站
§14备查文件目录
14.1备查文件目录
（1）中国证监会准予嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金注册的批复文件。
（2）《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
（3）《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
（4）《嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；
（5）基金管理人业务资格批件、营业执照；
（6）报告期内嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金公告的各项原稿。
14.2存放地点
北京市朝阳区建国门外大街 21号北京国际俱乐部 C座写字楼 12A层嘉实基金管理有限公司
14.3查阅方式
（1）书面查询：查阅时间为每工作日8:30-11:3013:00-17:30。投资者可免费查阅，也可按工本费购买复印件。
（2）网站查询：基金管理人网址：http://www.jsfund.cn
投资者对本报告如有疑问，可咨询本基金管理人嘉实基金管理有限公司，咨询电话400-600-8800，或发 E-mail:service@jsfund.cn。
嘉实基金管理有限公司
2025年8月29日
