红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025-08-29
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施
证券投资基金
2025年中期报告
2025年6月30日
基金管理人：红土创新基金管理有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
送出日期：2025年8月29日红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
§1重要提示及目录
1.1重要提示
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年8月28日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。
本报告中的财务资料未经审计。
本报告期自2025年1月1日起至6月30日。
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1.2目录
§1重要提示及目录.............................................2
1.1重要提示...............................................2
1.2目录.................................................3
§2基金简介................................................6
2.1基金产品基本情况...........................................6
2.2资产项目基本情况说明.........................................7
2.3基金扩募情况.............................................8
2.4基金管理人和运营管理机构.......................................8
2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人..............8
2.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构..................9
2.7信息披露方式.............................................9
§3主要财务指标和基金运作情况.......................................9
3.1主要会计数据和财务指标........................................9
3.2其他财务指标............................................10
3.3基金收益分配情况..........................................10
3.4报告期内基金费用收取情况的说明...................................11
3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况.............................11
3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...................11
3.7报告期内发生的关联交易.......................................11
3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况..............................11
3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况..............................12
3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况..................12
§4资产项目基本情况...........................................12
4.1报告期内资产项目的运营情况.....................................12
4.2资产项目所属行业情况........................................16
4.3资产项目运营相关财务信息......................................21
4.4资产项目公司经营现金流.......................................24
4.5资产项目公司对外借入款项情况....................................26
4.6资产项目投资情况..........................................26
4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.............................26
4.8资产项目相关保险的情况.......................................26
4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析.............27
4.10其他需要说明的情况........................................27
§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告...............................27
5.1报告期末基金的资产组合情况.....................................27
5.2投资组合报告附注..........................................27
5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..................................27
§6回收资金使用情况...........................................28
6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明.................................28
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6.2报告期末净回收资金使用情况.....................................28
6.3剩余净回收资金后续使用计划.....................................28
6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.......29
§7管理人报告..............................................29
7.1基金管理人及主要负责人员情况....................................29
7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.................30
7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.....................32
7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况...............................34
§8运营管理机构报告...........................................35
8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况................................35
8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况............................35
§9其他业务参与人履职报告........................................36
9.1原始权益人报告...........................................36
9.2托管人报告.............................................37
9.3资产支持证券管理人报告.......................................37
§10中期财务报告（未经审计）......................................39
10.1资产负债表............................................39
10.2利润表..............................................42
10.3现金流量表............................................44
10.4所有者权益变动表.........................................46
10.5报表附注.............................................50
§11评估报告..............................................78
11.1管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明...........................78
11.2评估报告摘要...........................................78
11.3重要评估参数发生变化的情况说明..................................78
11.4本次评估结果较最近一次评估结果差异超过10%的原因........................78
11.5报告期内重要资产项目和资产项目整体实际产生现金流情况......................78
11.6报告期内重要资产项目或资产项目整体实际产生的现金流较最近一次评估报告预测值差
异超过20%的原因、具体差异金额及应对措施................................78
11.7评估机构使用评估方法的特殊情况说明................................79
§12基金份额持有人信息.........................................79
12.1基金份额持有人户数及持有人结构..................................79
12.2基金前十名流通份额持有人.....................................79
12.3基金前十名非流通份额持有人....................................80
12.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况.............................81
§13基金份额变动情况..........................................81
§14重大事件揭示............................................81
14.1基金份额持有人大会决议......................................81
14.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动....................81
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14.3基金投资策略的改变........................................81
14.4为基金进行审计的会计师事务所情况.................................81
14.5为基金出具评估报告的评估机构情况.................................81
14.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券
管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有
重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况.................................81
14.7其他重大事件...........................................82
§15影响投资者决策的其他重要信息....................................82
§16备查文件目录............................................82
16.1备查文件目录...........................................82
16.2存放地点.............................................83
16.3查阅方式.............................................83
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§2基金简介
2.1基金产品基本情况
基金名称红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 红土创新盐田港 REIT
场内简称 红土创新盐田港 REIT基金主代码180301交易代码180301基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2021年6月7日基金管理人红土创新基金管理有限公司基金托管人招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额953629628.00份
基金合同存续期基金生效之日（含该日）起至2057年6月29日（含该日），但可根据《基金合同》约定的条件或方式提前终止或续期基金份额上市的证券交易所深圳证券交易所上市日期2021年6月21日投资目标本基金将主要通过投资专项计划穿透取得基础设施项目完全所有权，基金管理人主动履行基础设施项目运营管理职责，以获取基础设施项目运营收入等稳定现金流及基础设施资产增值为主要目的。
投资策略（一）基础设施项目的购入与出售投资策略本基金将审慎论证宏观经济因素、标的资产周期（供需结构、租金和资产价格波动等）、以及其他可比投资资产项目的风险和预期收益率来判断专项计划间接持有的基础设施资产当前
的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基金将深入调研项目公司所持基础设施资产的基本面（包括区位条件、建设标准、市场供求等）和运营基本面（包括定位、经营策略、现金流情况等），通过合适的估值方法评估其收益状况和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型，对于已持有和拟投资的项目进行价值评估，在此基础上判断是否购入或出售。
对拟购入的基础设施项目，基金管理人将进行全面的尽职调查。在基金管理人认为必要的情况下，基金管理人可聘请其他中介机构对基础设施项目的购入提供专业服务。
对于拟出售已持有的基础设施项目，基金管理人还将在评估其收益状况和增值潜力的基础上，综合考量交易程序和交易成本，评估基础设施项目出售的必要性和可行性，制定基础设施项目出售方案并负责实施。
（二）固定收益资产投资策略
本基金投资专项计划以外的剩余资产，应当投资于利率债、AAA 级信用债，或货币市场工具。
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在不影响基金当期收益分配的前提下，本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。本基金将对利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的资产投资组
合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范围。
（三）基础设施项目的运营管理策略基金管理人将委托深圳市深圳港物流发展有限公司作为外部
管理机构，协助基金管理人开展部分基础设施项目运营管理工作，基金管理人将对外部管理机构的工作进行监督。
（四）基础设施项目的更新改造策略基金管理人聘请外部管理机构根据基础设施项目的特性制定
和实施基础设施项目的更新计划，确保基础设施项目处于良好可使用状态。对于可显著提升基础设施项目使用效益，提升基础设施项目收益的改造事宜，基金管理人将综合考虑投入产出比，审慎决策。在基金管理人认为必要的情况下，基金管理人亦可聘请其他中介机构对基础设施项目的更新改造提供专业服务。
（五）基金的融资策略
基金管理人将审慎判断基础设施基金的总体资金需求，通过基金扩募和对外借款等各种融资方式、融资条件、融资成本
和融资风险的比较，综合考虑适用性、安全性、收益性和可得性，合理选择融资方式，使得基金整体杠杆水平符合本基金及监管上限要求，并使得基础设施基金的融资金额、融资期限和融资成本处于适当水平，最大限度降低利率及再融资风险。
业绩比较基准无。
风险收益特征本基金在《基金合同》存续期内通过基础设施资产支持证券
投资于基础设施项目，以获取基础设施项目收益为目标，主动运营管理基础设施项目。本基金的现金流波动与基础设施项目的租赁市场情况相关，风险收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
基金收益分配政策在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年度不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配。本基金收益分配方式为现金分红。每一基金份额享有同等分配权。
资产支持证券管理人深创投红土资产管理（深圳）有限公司运营管理机构深圳市深圳港物流发展有限公司
2.2资产项目基本情况说明
资产项目名称：现代物流中心项目资产项目公司名称深圳市盐港现代物流发展有限公司
第7页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储租赁服务资产项目地理位置深圳市盐田区盐田街道东海社区明珠道15号盐田综合保税区盐田港现代物流中心
资产项目名称：世纪物流园项目资产项目公司名称深圳市盐港世纪物流发展有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储租赁服务资产项目地理位置深圳市盐田区沿港路明珠道世纪物流园
2.3基金扩募情况
单位：人民币元扩募时间扩募方式扩募发售金额
2023年06月
第一次扩募定向扩募414799995.60
16日
2.4基金管理人和运营管理机构
项目基金管理人运营管理机构深圳市深圳港物流发展有名称红土创新基金管理有限公司限公司信息披露姓名殷喆谢章生事务负责职务督察长总经理
人联系方式0755-330118580755-25293990深圳市盐田区盐田街道盐广东省深圳市前海深港合作区注册地址田综合保税区南区24号仓
前湾一路 1 号 A 栋 201 室库307室深圳市盐田区盐田综合保深圳市南山区海德三道1066号办公地址税区现代物流中心综合办深创投广场48层公楼3楼邮政编码518048518083法定代表人阮菲谢章生
2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人
资产支持证券资产支持证券项目基金托管人原始权益人1原始权益人2管理人托管人深创投红土资深圳市深圳港招商银行股份招商银行股份深圳港集团有
名称产管理（深圳）物流发展有限有限公司有限公司限公司有限公司公司深圳市南山区深圳市盐田区深圳市盐田区深圳市深南大粤海街道海珠深圳市深南大盐田街道盐田注册地沙头角深盐路道7088号招商社区海德三道道7088号招商综合保税区南址盐田港海港大银行大厦1066号深创投银行大厦区24号仓库
厦21-26楼广场4806307室办公地深圳市深南大深圳市南山区深圳市深南大深圳市盐田区深圳市盐田区
第8页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告址道7088号招商海德三道1066道7088号招商沙头角深盐路盐田综合保税银行大厦号深创投广场银行大厦盐田港海港大区现代物流中
48层厦21-26楼心综合办公楼3
楼邮政编
518040518048518040518081518083
码法定代缪建民何琨缪建民胡朝阳谢章生表人
2.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构
项目名称办公地址
会计师事务所--中国证券登记结算有限责任公注册登记机构北京市西城区太平桥大街17号司
评估机构--
2.7信息披露方式
本基金选定的信息披露报纸名称上海证券报登载基金中期报告正文的管理人互联网网
http://www.htcxfund.com址
基金中期报告备置地点基金管理人、基金托管人的办公场所
§3主要财务指标和基金运作情况
3.1主要会计数据和财务指标
金额单位：人民币元
期间数据和指标报告期（2025年1月1日-2025年6月30日）
本期收入63900547.88
本期净利润19830944.18本期经营活动产生的现金流
51437907.15
量净额
本期现金流分派率（%）2.27年化现金流分派率（%）4.59
期末数据和指标报告期末（2025年6月30日）
期末基金总资产2147511565.69
期末基金净资产2084103417.99期末基金总资产与净资产的
103.04比例（%）
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3.2其他财务指标
单位：人民币元
数据和指标报告期（2025年1月1日-2025年6月30日）
期末基金份额净值2.1854
期末基金份额公允价值参考净值-
3.3基金收益分配情况
3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况
3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额
单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注
本期47801035.240.0501-
2024年94627424.480.0992-
2023年97182027.600.1019-
2022年86947616.700.1087-
3.3.1.2本报告期及近三年的实际分配金额
单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注
本期22514994.050.0236-
2024年122998409.670.1290-
2023年131279369.550.1548-
2022年45999999.160.0575-
3.3.2本期可供分配金额
3.3.2.1本期可供分配金额计算过程
单位：人民币元项目金额备注
本期合并净利润19830944.18-
本期折旧和摊销29918661.45-
本期利息支出--
本期所得税费用-771233.72-
本期息税折旧及摊销前利润48978371.91-调增项
1-金融资产相关调整(租赁收
1271823.81-
入直线法调整)调减项
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1-预留资本性支出-599160.48-
2-不可预见费用-1850000.00-
本期可供分配金额47801035.24-
注：未来合理的相关支出预留包括预留资本性支出、不可预见费用。其中，预留资本性支出主要拟用于基础设施资产的大修支出及更新改造支出。基于本基金管理人的审慎判断，本基金对投资性房地产的预留资本性支出金额比例为盐港现代物流当期营业收入的1%及盐港世纪物流当期营
业收入的0.7%，对应本报告期内预留金额为人民币599160.48元；其中，不可预见费用主要拟用于不可预见的项目支出，对应本报告期内预留为人民币1850000.00元。
3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明无。
3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明无。
3.4报告期内基金费用收取情况的说明
3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管
人、运营管理机构的费用收取情况及依据
依据《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费1552227.04元，资产支持证券管理人管理费1552227.04元，基金托管人托管费
103481.32元，运营管理机构固定管理费2505119.02元。
3.5报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况无。
3.6报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况无。
3.7报告期内发生的关联交易
本基金的关联交易坚持公允的市场化原则，定价政策及依据与非关联方一致。对应的关联关系、交易主体、交易对象、交易目的、交易金额详见本报告“11.5.11关联方关系”和“11.5.12本报告期及上年度可比期间的关联方交易”部分。
3.8报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况
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3.9报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况无。
3.10报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况无。
§4资产项目基本情况
4.1报告期内资产项目的运营情况
4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明
报告期内，两个基础设施项目公司运营情况良好，无安全生产事故，未发生重大投诉以及涉及诉讼情况，重要现金流提供方未发生变动，外部管理机构未发生变动。截至2025年6月30日，本基金持有的两个基础设施项目综合出租率为96.70%，其中现代物流中心为96.05%，世纪物流园为100.00%。
1、现代物流中心项目
现代物流中心项目包括 A仓库、B1 仓库、B2 仓库、B3 仓库、综合办公楼、气瓶站及入、出
区盘道和行车道，总建筑面积为320446.22平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为266113.00平方米（其中：仓库可出租面积为236407.00平方米，办公可出租面积为29706.00平方米）。
2025年上半年到期租赁面积为52963.25平方米，签署租赁面积为61063.43平方米，项目2025年上半年期末出租率为96.05%，上半年期末仓库及配套的有效租金单价分别为1.24元/平方米/天及1.76元/平方米/天，最长租赁期限到期日为2037年6月30日。上半年租金收缴率为99.95%。
2、世纪物流园项目
世纪物流园项目包括1座仓库（含配套办公及地下车库），总建筑面积为67411.22平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为52427.79平方米（其中：仓库可出租面积为50921.79平方米，办公可出租面积为1506.00平方米）。2025年上半年无到期租赁面积及新增签署租赁面积，项目上半年期末出租率为100%，上半年期末仓库及配套的有效租金单价分别为1.23元/平方米/天及
1.71元/平方米/天，租赁期限到期日为2027年5月31日。上半年租金收缴率为100%。
受关税政策冲击，盐田综合保税区内以欧美贸易为主的仓储客户阶段性用仓需求出现短期下滑，导致区域仓储市场面临调整压力，截至2025年上半年底，区内仓库平均空置率有所上升。针对这种影响，基金管理人与运营管理机构持续优化项目管理，通过物业租金动态调整机制、存量
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客户稳固与续租优化、新业态客户定向招商计划、园区管理服务体验升级等多种措施，保障项目持续稳定。本基金持有的基础设施项目整体出租率水平同比、环比均有所提升。
价格方面，盐田综合保税区内各竞品高标准常温保税仓租金水平因硬件条件、所处楼层、管理水平等因素差异而不同。截至2025年6月份，区域仓库市场租金介于30.00-42.00元/平方米/月之间。
报告期内，世纪物流园项目与深圳盐田港物流服务有限公司（“物服公司”）所签署租赁合同正常履行完三个租赁年度，第三个租赁年度仓库租金为39.69元/平方米/月。根据合同约定并结合市场2024年-2025年市场租金的变化，经基金管理人与物服公司的多次沟通后，与物服公司磋商达成一致，最终确定第四个租赁年度仓库租金为36.50元/平方米/月。物服公司2025年上半年末租金水平虽较2024年末租金有所下调，但符合整体的市场趋势，同时租金水平的降价幅度小于市场整体调整情况。
4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标
本期(2025年上年同期
1月1日至(2024年1月1
指标含义说明及计算方2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）
式日)/报告期末月30日)/上年
(2025年6月同期末(2024
30日)年6月30日)
报告期末时点可供出租
1可出租面积平方米318540.79318540.790
面积报告期末时点实际出租
2实际出租面积平方米308018.27295930.894.08
面积
3出租率报告期末时点出租率%96.7092.904.08
报告期末时点生效合同
的有效租金单价（含税）
有效租金单价元/平方
4=租约内应收租金总额/1.241.29-3.88
-仓库米/天
实际出租面积/加权平均总租期报告期末时点生效合同
的有效租金单价（含税）
有效租金单价元/平方
5=租约内应收租金总额/1.751.77-1.13
-配套米/天
实际出租面积/加权平均总租期
报告期实收租金/报告期
6租金收缴率%99.9699.170.80
应收租金
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加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约
7天476.00682.00-30.21
-仓库 i的剩余租期*租约i的租
约面积/租约总面积报告期末时点生效合同
加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约
8天617.00915.00-32.57
-配套 i的剩余租期*租约i的租
约面积/租约总面积
注：本报告期末加权平均剩余租期减少，主要原因系深圳港集团有限公司、深圳盐田港物流服务有限公司的租赁合同在报告期内正常履行，导致加权剩余租期自然缩短。
4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标
资产项目名称：序号：1项目名称：现代物流中心项目
本期(2025年上年同期
1月1日至(2024年1月1
指标含义说明及计算公2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）
式日)/报告期末月30日)/上年
(2025年6月同期末(2024
30日)年12月31日)
报告期末时点可供出租
1可出租面积平方米266113.00266113.000.00
面积报告期末时点实际出租
2实际出租面积平方米255590.48243503.104.96
面积
3出租率报告期末时点出租率%96.0591.504.96
报告期末时点生效合同的报告期内有效租金单
有效租金单价元/平方
4价（含税）=租约内应收1.241.30-4.62
-仓库米/天
租金总额/实际出租面积
/加权平均总租期报告期末时点生效合同的报告期内有效租金单
有效租金单价元/平方
5价（含税）=租约内应收1.761.77-0.56
-配套米/天
租金总额/实际出租面积
/加权平均总租期
报告期实收租金/报告期
6租金收缴率%99.9599.000.96
应收租金报告期末时点生效合同
加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约
7天426.00591.00-27.93
-仓库 i的剩余租期*租约i的租
约面积/租约总面积报告期末时点生效合同
加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约
8天613.00907.00-32.41
-配套 i的剩余租期*租约i的租
约面积/租约总面积
第14页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
注：本报告期末加权平均剩余租期减少，主要原因系深圳港集团有限公司的租赁合同在报告期内正常履行，导致加权剩余租期自然缩短。
资产项目名称：序号：2项目名称：世纪物流园项目
本期(2025年上年同期
1月1日至(2024年1月1
指标含义说明及计算公2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）
式日)/报告期末月30日)/上年
(2025年6月同期末(2024
30日)年12月31日)
报告期末时点可供出租
1可出租面积平方米52427.7952427.790.00
面积报告期末时点实际出租
2实际出租面积平方米52427.7952427.790.00
面积
3出租率报告期末时点出租率%100.00100.000.00
报告期末时点生效合同的报告期内有效租金单
有效租金单价元/平方
4价（含税）=租约内应收1.231.29-4.65
-仓库米/天
租金总额/实际出租面积
/加权平均总租期报告期末时点生效合同的报告期内有效租金单
有效租金单价元/平方
5价（含税）=租约内应收1.711.79-4.47
-配套米/天
租金总额/实际出租面积
/加权平均总租期
报告期实收租金/报告期
6租金收缴率%100.00100.000.00
应收租金报告期末时点生效合同
加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约
7天701.001066.00-34.24
-仓库 i的剩余租期*租约i的租
约面积/租约总面积报告期末时点生效合同
加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约
8天701.001066.00-34.24
-配套 i的剩余租期*租约i的租
约面积/租约总面积
注：本报告期末加权平均剩余租期减少，主要原因系深圳盐田港物流服务有限公司的租赁合同在报告期内正常履行，导致加权剩余租期自然缩短。
4.1.4其他运营情况说明
截至报告期末，现代物流中心项目总客户数量为24户，以第三方物流为主，租赁面积合计占比98%。世纪物流园项目租户数量为1户，租赁面积合计占比100%。
本基金存在单一客户租金收入占比超过基金总收入10%的情况，分别为深圳港集团有限公司及深圳盐田港物流服务有限公司。本报告期内，本基金重要基础项目前五大客户的情况如下:
第15页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告占本基金全部收入比例
序号项目名称客户名称金额（元）
（％）
1客户125807935.7540.39
2客户23591842.185.62
3现代物流中心客户33385514.315.30
4客户43109570.764.87
5客户52989083.634.68
占本基金全部收入比例
序号项目名称客户名称金额（元）
（％）
1世纪物流园客户111235432.4117.58
4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性
风险无。
4.2资产项目所属行业情况
4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局
本基金投资的基础设施项目主要通过物业出租获得持续、稳定的租金收入，属于仓储物流行业。在仓储物流行业中，根据建设标准以及仓储货物性质，本基金持有的基础设施项目为高标准物流仓储（以下简称“高标仓”）和保税仓。
一、所属行业基本情况
物流业是连接生产端和消费端的重要纽带，高度集成并融合运输、仓储、分拨、配送、信息等服务功能，而其中仓储环节是利用自建或租赁库房或场地，进行储存保管、装卸搬运、配送货物、供应链管理等现代化物流活动。物流地产的核心载体即为仓储物流设施，根据区位、功能、建设标准、货物性质、温区等标准，仓储物流设施可以被细分为多种类型。
过去十多年，受到强劲市场需求的刺激，中国高标仓市场发展迅猛。截至2025年上半年，中国重点物流地产市场非保税高标仓市场存量为1.72亿平方米，预计2025年下半年至2026年，全国非保税高标仓市场或迎来近2500万平方米的新增供应。从近年新增供应规模来看，近年来中国非保税高标仓市场每年的新增存量大体呈下降趋势，从2019年至2022年间每年新增供应规模逐年下滑；此外，原定于2022年入市的部分项目受疫情影响导致工程延期或开发商推迟入市计划，导致中国物流地产市场迎来一波供给高峰，2023年全年全国非保税高标仓新增供应规模超过
2100万平方米。随着项目在2023年内悉数入市，2024年新增供应入市速度录得明显回落，全年
第16页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
全国非保税高标仓新增供应规模降至1300万平方米左右，考虑到2025年当前租赁市场的行情及经济环境的不确定性，部分高标仓项目可能会选择延期或暂缓开发，2025年上半年新增供应量仅约400万平方米左右。总而言之，近年来中国非保税高标仓市场新增供应量大体呈现逐年下降的趋势，正逐步进入存量时代。分区域来看，截至2025年上半年全国近78%的非保税高标仓存量集中于长三角、珠三角、成渝、京津冀、长江中游等五大城市群。尽管2025年上半年中国经济稳中求进并实现了 5.3%的 GDP 同比增速，但在外需减弱、国际形势动荡等不利因素的影响下，2025年上半年物流需求增长持续疲软，全国物流地产市场整体租金增长和去化持续承压。在这样的情况下，中国高标仓市场整体出租表现特别是出租率情况保持下行态势。分区域来看，随着不同地区之间供需关系走势的不同，不同物流地产市场之间的租赁表现也展现出不同走势，特别是珠三角地区空置率全国最低，受益于跨境电商布局（如华南区域仓储整合）及土地资源稀缺性，供需结构健康。尽管如此，珠三角未来两年新增供应超1300万平方米，可能打破当前低空置平衡。
从中长期来看，随着高标仓对传统仓的替代持续推进，加之物流用地供应回落导致高标仓供应到达高点后持续回落，预计中国物流地产租赁市场将触底回暖，恢复景气发展。
二、所属行业发展阶段及周期性特点
中国高标准物流地产市场已发展20余年，经历了探索起步（2000-2008年）、扩张阶段
（2009-2019年）、盘整周期（2020-2022年），并从2023年起面临供应与需求的双重压力，尚未达到成熟市场的稳定状态。
探索起步（2000-2008年）：中国高标准物流地产行业在这一阶段处于萌芽期，全社会仓储设施主要为传统仓库。此后，随着普洛斯于2003年进入中国大陆市场，开启了符合现代物流需求的高标准仓储物流设施的发展序幕。
扩张阶段（2009-2019年）：随着嘉民、安博等外资开发商加快布局，以及宇培、易商、宝湾等国内开发商迅速崛起，现代物流设施的规模迅速增长，市场外部驱动力强劲，增长模式相对粗放，行业规模扩张迅速。
盘整周期（2020-2022年）：在这一阶段，高标准物流地产需求出现显著增长，同时，办公楼市场的竞争加剧，吸引了万科、平安等国内房地产和金融企业进入物流地产领域，行业参与者逐渐多元化，市场逐步向现代化仓储设施转型。然而，随着市场进入新旧动能转换阶段，扩张速度有所放缓，存量改造的需求增加，增长模式逐步趋向精细化。
供应压力（2023年至今）：由于大量开发商涌入高标准物流地产市场，加之部分项目因疫情影响推迟入市，2023年迎来供应高峰。与此同时，经济复苏不及预期导致需求疲软，市场去化压力加剧，竞争逐渐趋于白热化阶段。
第17页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告综上，与发达国家成熟市场相比，中国物流地产市场仍处于发展期中的调整阶段，尚未进入成熟期。展望未来，随着市场逐步向成熟期过渡，长期来看，物流地产市场有望展现出更为积极的前景。
三、所属行业竞争格局
经过20余年的发展，中国物流地产市场开发运营端中主要以内资及外资物流地产开发商及投资人、物流服务提供商、电商等终端用户等多重类型企业为主导，且行业集中度较高。
伴随着深圳和大湾区强大制造业的快速发展，现代物流业已成为深圳经济发展的支柱产业之一，深圳现代物流业增加值多年全国领先。目前，深圳市已形成5个区域级规模且拥有高标准物流仓储物业的物流园区，分别为前海综合保税区、盐田综合保税区、机场物流园区、平湖物流园区及龙华物流园区。
受2025年新增供应入市及国际经济波动影响，深圳市非保税高标物流地产市场平均出租率小幅波动，截至2025年上半年末，深圳市非保税高标物流地产市场平均空仓率小于5%。从近三年出租率数据来看，除个别租户调整或新项目入市周期外，深圳市场出租率长期稳定在接近或超过
95%的水平，租赁市场整体表现较为稳定。
截至2025年上半年，深圳市非保税高标物流市场中占比最高的租户类别为进出口贸易，上半年的新增需求主要来自国内食品类的仓储需求，少量寻租需求来自第三方物流和电子制造业企业。
而租金方面，中美关税预期不确定性导致需求收缩或停滞，叠加新增供应的压力的情况下，整体市场租金一季度微增，二季度则无增长，上半年租金水平小幅增长0.1%至每月每平方米38.07元。
截至2025年上半年末，深圳全市高标物流地产存量为82.6万平方米。2025年上半年深圳未录得新增供应入市，各季度表现分化。中美关税变动带来的短暂出口受限以及未来的不确定性，导致以对美出口为主的出口型制造企业及贸易企业订单缩减或停滞，进而影响其短期内的生产和存储决策，观望情绪加强。项目所处盐田综合保税区已建成仓储资源总面积约为152万平方米，区域内短期暂无新增项目供给。
盐田综合保税区毗邻港口、交通便利，现有企业主要从事港口物流、国际贸易、国际中转、保税检测维修等业务，享受出口加工区、保税区、综合物流园区和海关特殊监管区政策功能叠加，可满足客户多元化需求，拥有独特的政策服务优势。作为全球供应链关键节点和粤港澳大湾区东部门户，依托世界级集装箱枢纽港（盐田港），未来将向智慧化、增值化、离岸化方向跃升。主要包括：一是推动“5G+区块链”智慧港口升级，应用区块链技术打通海运提单、保税仓单、贸易信用证数据流；二是发展“保税+中转”增值服务，开展集装箱拆拼、冷链中转、汽车零部件全球调拨等业务；三是打造新型离岸贸易枢纽，发展国际船舶保税维修，吸引航运巨头设立区域维修中
第18页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告心，推动无形资产保税交易，培育离岸技术贸易市场。
同时，盐田港扩容工程建成后将成为全球自动化程度最高、绿色智慧的集装箱码头之一，将进一步扩大盐田港区域集装箱码头的港口吞吐量及经营规模，进一步提升航线密度，优化粤港澳大湾区港口群的布局，增强深圳国际航运综合服务功能及深圳港国际竞争力，充分释放粤港澳大湾区、先行示范区“双区”效应。后续保税业务的多元化所带来新增需求将持续推动区域内保税仓储物流设施的高质量发展。
4.2.2可比区域内的类似资产项目情况
盐田综合保税区内有多个高标仓储项目，是盐田区物流子市场高标仓储项目的主要聚集地之一。项目周边高标仓储项目以物流及供应链专业服务企业自用为主，用作出租的高标仓项目较少。
截至2025年上半年末，盐田综合保税区内典型高标仓储项目主要如下：
1、万纬深圳盐田供应链智能仓：位于深圳市盐田区保税区北区，总建筑面积10.87万平方米，
包含一栋仓库及配套，共8层，1-4层为低温仓，5-8层为常温仓，全盘道直入式立体仓。目前常温仓租金约为36-42元/平方米/月，配套租金为50-55元/平方米/月。
2、中通百富新现代物流园：位于深圳市盐田综合保税区明珠道15号，三号路与五号路交叉
口东南侧，占地面积5.5万平方米，建筑面积16.5万平方米，包括一栋仓库及配套，层高8米，常温全盘道直入式立体仓。目前仓库租金约为34-40元/平方米/月，配套租金约为50-54元/平方米/月。
3、正佳盐田国际物流大厦：位于盐田综合保税区北片区1号路、3号路和6号路之间，总占
地面积2.00万平方米，总建筑面积6.19万平方米，包括一栋仓库及配套，地面五层，地下一层，常温楼仓。目前仓库租金30-40元/平方米/月，配套租金约为41-52元/平方米/月。
综上，截至2025年上半年盐田综合保税区内高标准常温保税仓库市场租金介于30-42元/平方米/月之间不等，而配套办公租金介于40-52元/平方米/月之间。
4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大
影响
2025年上半年，一系列涉及进出口的政策将持续提升保税区通关效率与物流便利，降低企业成本，有利于综保区继续拓展保税检测、跨境电商及数字贸易等新功能业态，并持续通过智慧海关建设、监管模式优化及国际合作深化，推动保税区监管智能化、规则透明化，营造更优的国际营商环境，助力外贸新动能发展。具体包括：
1、2025年1月23日，海关总署发布《关于复制推广2024年促进跨境贸易便利化专项行动改革措施的函》（署岸函〔2025〕17号，以下简称《措施》），拟将试点较成熟的29项措施在全国
第19页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
范围复制推广，营造市场化、法治化、国际化一流口岸营商环境，促进外贸质升量稳。《措施》要求，复制推广的改革措施，一是进一步提升进出口全链条货物通关效率、二是进一步促进外贸新动能产业贸易便利、三是进一步支持服务贸易与货物贸易融合发展、四是进一步提升口岸信息化
智能化水平、五是进一步协同规范进出口环节收费。
2、2025年1月27日，国家税务总局发布《关于支持跨境电商出口海外仓发展出口退（免）税有关事项的公告》（国家税务总局公告2025年第3号，以下简称《公告》），就纳税人以出口海外仓方式（海关监管方式代码“9810”，下同）出口货物的出口退（免）税相关事宜予以明确。《公告》要求，纳税人以出口海外仓方式出口货物，应当按照规定流程申报办理出口退（免）税。
3、2025年3月5日，国务院总理李强代表国务院，向第十四届全国人民代表大会第三次会
议作《2025年国务院政府工作报告》（以下简称《报告》），为2025年我国供应链与物流发展指明方向。《报告》强调，稳定对外贸易发展。加大稳外贸政策力度，支持企业稳订单拓市场。促进跨境电商发展，完善跨境寄递物流体系，加强海外仓建设。拓展境外经贸合作区功能，发展中间品贸易，开拓多元化市场。支持内外贸一体化发展，加快解决标准认证、市场渠道等方面问题。推进智慧海关建设与合作，提升通关便利化水平。
4、海关总署：牵头部署开展跨境贸易便利化专项行动
2025年4月24日，海关总署等20个部门联合部署开展跨境贸易便利化专项行动。专项行动
为期5个月，在北京、天津、石家庄、上海、广州、深圳、东莞等25个城市开展，政策举措涵盖货物贸易、数字贸易、绿色贸易等领域，包括5方面任务：一是进一步强化政策供给。优化出口锂电池检验监管模式，探索“药食同源”进口食品便利通关措施，支持综合保税区开展保税检测业务，扩大进口机动车“两证合一”试点应用，优化药品进口管理模式；二是进一步促进物流畅通；三是进一步优化监管模式，扩大出口拼箱货物“先查验后装运”模式适用范围，支持带电货物航空运输，推动绿色贸易创新发展，探索开展电子认证和电子签名的跨境互认，促进跨境电商便利化；四是进一步推进互联互通。建设全球“智慧海关”在线合作平台和金砖国家海关示范中心，深入推进国际贸易“单一窗口”跨境互联互通，积极推进内地与港澳“一单两报”合作；五是进一步促进降本增效，加强“经认证的经营者”（AEO）企业联合激励，进一步优化港口物流服务，协同推动降低跨境物流全流程综合成本。
5、2025年5月9日，海关总署会同国家发展改革委、财政部、农业农村部、商务部、税务
总局联合发布《关于调整海关特殊监管区域、保税监管场所和区外加工贸易有关管理措施的公告》（公告〔2025〕83号），自2025年6月10日起，对海关特殊监管区域、保税监管场所和区外加工贸易涉及实施关税配额管理，贸易救济措施，中止关税减让义务、加征关税措施，为征收报复
第20页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
性关税而实施加征关税措施（以下统称四类措施）等商品的管理措施予以调整。2025年6月5日，海关总署根据公告〔2025〕83号发布《关于海关特殊监管区域、保税监管场所和区外加工贸易四类措施商品申报填制规范的公告》（公告〔2025〕116号），以明确上述四类措施手（账）册、保税核注清单等单证的填制规范。
4.2.4资产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况在中国，仓储物流地产项目的核心环节包括土地取得、物业开发、长期运营。产业链主要包括上游的资源提供方、中游的物流地产开发及运营商、下游的产品使用方。
在产业链上游，由政府通过公开方式供应一手物流用地，其他有关企业则提供二手土地资源。
然而对于物流地产企业来说，近年来，一方面高等级城市供应呈现连年下降的态势，而低等级城市大多尚未具备理想的区位条件，加之行业竞争日趋激烈，物流地产企业取得一手土地的难度不断升高；另一方面，二手土地对于物流地产企业的资金能力要求显著高于一手土地。因此，产业链上游围绕土地资源的获取能力已建立起行业壁垒。
在产业链中游，包括目前中国物流地产的主流参与主体，根据各自在核心环节的优势可拆分为投资主体、开发主体、运营主体、自用类投资开发运营主体四类角色，拥有多种优势的企业在现实案例中可能同时承担多个角色，进而演化出多种商业模式；新角色的崛起则可能对现有商业模式造成冲击。整体而言，产业链中游各角色专业分工将趋细化。
在产业链下游，是推动物流地产行业乃至整体物流业发展的驱动力所在，中游企业通过与下游企业的合作保证项目建成后早期的出租率，并逐步稳定，也有不少下游企业正通过自建物流仓储打通与产业链中游的连接渠道，以实现产业链驱动。
4.3资产项目运营相关财务信息
4.3.1资产项目公司整体财务情况
序号科目名称报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）
1总资产1201640161.381198179844.200.29
2总负债1455880028.651433156014.221.59
序号科目名称报告期金额（元）上年同期金额（元）变动比例（%）
1营业收入63286677.3166477351.10-4.80
2营业成本/费用83336467.3883600460.07-0.32
3 EBITDA 54298957.77 57810714.70 -6.07
4.3.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析
资产项目公司名称：序号：1公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司报告期末2025年6上年末2024年6月序号构成较上年末变动（%）
月30日金额（元）30日金额（元）
第21页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告主要资产科目
1投资性房地产844595502.67857132926.63-1.46
主要负债科目
1长期借款1136660000.001136660000.000.00
资产项目公司名称：序号：2公司名称：深圳市盐港世纪物流发展有限公司报告期末2025年6上年末2024年6月序号构成较上年末变动（%）
月30日金额（元）30日金额（元）主要资产科目
1投资性房地产232664035.97236090147.15-1.45
主要负债科目
1长期借款246930000.00246930000.000.00
4.3.3重要资产项目公司的营业收入分析
4.3.3.1资产项目公司名称
序号：1公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司
金额单位：人民币元本期上年同期
2025年1月1日至2025年6月
序2024年1月1日至2024年6月30日金额同比变构成30日号化（%）占该项目总收入占该项目总收入金额金额比例（%）比例（%）
1租赁收入43518156.7283.6146466056.6484.31-6.34
综合管理
28533088.1816.398649114.0815.69-1.34
服务收入
3其他收入-----
营业收入
452051244.90100.0055115170.72100.00-5.56
合计
注：租赁收入及综合管理服务收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。
序号：2公司名称：深圳市盐港世纪物流发展有限公司
金额单位：人民币元本期上年同期
2025年1月1日至2025年6月
序2024年1月1日至2024年6月30日金额同比变构成30日号化（%）占该项目总收入占该项目总收入金额金额比例（%）比例（%）
1租赁收入7634548.2867.957761296.2768.31-1.63
综合管理
23600884.1332.053600884.1131.690.00
服务收入
第22页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
3其他收入-----
营业收入
411235432.41100.0011362180.38100.00-1.12
合计
注：租赁收入及综合管理服务收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。
4.3.4重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析
4.3.4.1资产项目公司名称
序号：1公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司
金额单位：人民币元本期上年同期
2025年1月1日至2025年6月
序2024年1月1日至2024年6月30日金额同比变构成30日号化（%）占该项目总成本占该项目总成本金额金额比例（%）比例（%）财务费用及
142633047.9867.7441570203.3467.202.56
利息支出投资性房地
2产折旧及摊12537423.9619.9212537423.9620.270.00
销
3税金及附加5558723.158.835588200.629.03-0.53
运营管理服
41949909.783.102085078.943.37-6.48
务费
5管理费用253050.370.4182144.990.13208.05
其他成本/费
6-----
用
营业成本/费
762932155.24100.0061863051.85100.001.73
用合计
注：本期管理费较上年同期增加主要系上年同期基数较小，本期维修费用增加所致。
序号：2公司名称：深圳市盐港世纪物流发展有限公司
金额单位：人民币元本期上年同期
2025年1月1日至2025年6月
序2024年1月1日至2024年6月30日金额同比变构成30日号化（%）占该项目总成本占该项目总成本金额金额比例（%）比例（%）财务费用及利
115132818.2974.1616494091.4875.88-8.25
息支出投资性房地产
23426111.1816.793426111.1815.760.00
折旧及摊销
3税金及附加1389252.966.811355990.016.242.45
第23页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告运营管理服务
4413410.052.03420230.841.93-1.62
费
5管理费用42719.660.2140984.710.194.23
其他成本/费
6-----
用
营业成本/费
720404312.14100.0021737408.22100.00-6.13
用合计
4.3.5重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析
4.3.5.1资产项目公司名称
序号：1公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司本期上年同期
2025年1月1
指标含义说明及计算公2024年1月1日至序号指标名称指标单位日至2025年6式2024年6月30日月30日指标数值指标数值毛利率是衡量盈利能力
1毛利率的指标。毛利率=毛利/%72.1773.47
营业收入*100%息税折旧前净利率=（净息税折旧前净利润+所得税费用+利息
2%86.1887.40
利率费用+计入本期损益的折旧和摊销）/营业收入
序号：2公司名称：深圳市盐港世纪物流发展有限公司本期上年同期
2025年1月1
指标含义说明及计算公2024年1月1日至序号指标名称指标单位日至2025年6式2024年6月30日月30日指标数值指标数值毛利率是衡量盈利能力
1毛利率的指标。毛利率=毛利/%65.8366.15
营业收入*100%息税折旧前净利率=（净息税折旧前净利润+所得税费用+利息
2%84.0484.73
利率费用+计入本期损益的折旧和摊销）/营业收入
4.4资产项目公司经营现金流
4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
基础设施项目的全部租金收入统一由租户支付至项目公司运营收支账户。外部管理机构提交的基础设施项目费用支出申请经基金管理人、计划管理人复核确认后，由基金管理人向项目公司
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资金监管银行发出付款指令及相关付款资料，资金监管银行复核无误后进行划付。
报告期内经营活动产生的现金流量净额为56948643.82元。
经营活动现金流入71532555.81元，其中销售商品、提供劳务收到的现金70022158.98元，取得利息收入收到的现金138748.83元，收到其他与经营活动有关的现金1371648.00元。
经营活动现金流出14583911.99元，其中购买商品、接受劳务支付的现金5220434.77元，支付的各项税费7014906.09元，支付其他与经营活动有关的现金2348571.13元。
4.4.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明
报告期内，从基础设施项目的主要租户及租赁面积来看，本基金占比较高的客户为深圳港集团有限公司、深圳盐田港物流服务有限公司。按项目看，现代物流中心租赁面积占比最大的客户为深圳港集团有限公司，租赁面积116328平方米，占项目仓储及配套部分总可租赁面积的44%，占本基金合计可租赁面积的36%；世纪物流园项目租赁面积体量较小，较适合有较大租赁面积需求的租户直接进行整租，世纪物流园租赁唯一客户为深圳盐田港物流服务有限公司，租赁面积
52427.79平方米，占项目仓储及配套部分总可租赁面积的100%，占本基金合计可租赁面积的16%。
深圳港集团是盐田港港口的建设投资商、项目运营商及综合服务商，为盐田港港口内的企业提供港口及临港产业综合服务。深圳港集团中超千人集中为盐田港港区提供港区综合物流服务，自客户船只停泊起，从货物港口吊装、清关报关、港口与后方物流区域间运输、货物车辆装卸、存储、加工包装到对外运输，深圳港集团将为客户提供一站式的服务体验。而上述一站式的服务体验中，海运仓储是深圳港集团所提供服务中不可或缺的一部分，唯有可以为客户提供灵活的仓储物流服务，深圳港集团才能构架整条物流服务体系，为海内外客户提供快速、高效、简便的港口综合物流服务。因此，深圳港集团对底层基础设施项目等港口配套设施具有很强的使用和租赁需求，将通过使用港口配套设施，为盐田港港口内的各类客户提供港口综合服务。由于深圳港集团为其客户提供全方位一站式港务服务，因此自建了包括基础设施项目在内的众多临港及保税仓库，为客户提供装卸、报关、出入境、加工、运输等多方面港口物流服务，同时深圳港集团日常也会预留部分仓库面积为有临时货物停放需求的客户提供服务，满足其灵活机动的仓储需求。
深圳盐田港物流服务有限公司是深圳港集团有限公司下属一家从事综合物流服务和港口配套
服务的国际性物流公司。主营业务为港区内客户提供综合物流服务业务，提供报关业务、入仓报关作业、出仓报关作业：为客户提供集装箱运输等物流、仓储业务。经营范围包括无船承运业务、道路货物运输站经营、集装箱租赁服务、集装箱销售、集装箱制造、集装箱维修、机械设备租赁、
报关业务、国内货物运输代理、国内集装箱货物运输代理、普通货物仓储服务、装卸搬运、信息
咨询服务、国际货物运输代理，其具有较大面积的实际租赁需求，整体承租世纪物流园项目为客
第25页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告户提供仓储物流服务。
4.4.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明无。
4.5资产项目公司对外借入款项情况
4.5.1报告期内对外借入款项基本情况无。
4.5.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析无。
4.5.3对资产项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明无。
4.6资产项目投资情况
4.6.1报告期内购入或出售资产项目情况无。
4.6.2购入或出售资产项目情况及对基金运作、收益等方面的影响分析无。
4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况无。
4.8资产项目相关保险的情况
1、承保范围现代物流中心项目承保地址为“广东省深圳市盐田港保税物流园北片区盐田港现代物流中心一期（含 A、B1、B2、综合楼、气瓶站、车道盘道围墙）”以及“广东省深圳市盐田港保税物流园北片区盐田港现代物流中心二期（B3 仓库及附属设施）”，保险项目为建筑物（含装修及其附属设施）、机器设备、装置、家具及办公设施或用品、仓储物以及所辖范围。
世纪物流园项目承保地址为“广东省深圳市盐田区盐田综合保税区北区世纪物流园”，保险项目为建筑物（含装修及其附属设施）、机器设备、装置、家具及办公设施或用品以及仓储物。
2、购买保险险种：建筑物及仓储物的财产一切险，公众责任险。
现代物流中心项目保险机构：国任财产保险股份有限公司深圳分公司
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世纪物流园项目保险机构：中国太平洋财产保险股份有限公司深圳分公司
3、主要使用情况
报告期内，现代物流中心项目发生1起因水压不稳消防管道局部漏水，正在履行保险理赔流程，未对现代物流中心项目的正常运营造成影响。
4.9重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析无。
4.10其他需要说明的情况无。
§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
5.1报告期末基金的资产组合情况
单位：人民币元占基础设施资产支持证序号项目金额券之外的投资组合的比例（%）
1固定收益投资--
其中：债券--
资产支持证券--
2买入返售金融资产--
其中：买断式回购的买入返
--售金融资产
3货币资金和结算备付金合计1391275.86100.00
4其他资产--
5合计1391275.86100.00
5.2投资组合报告附注
本基金投资的前十名证券的发行主体未出现被监管部门立案调查，或在报告编辑日前一年受到公开谴责、处罚的情形。
5.3报告期内基金估值程序等事项的说明
本基金管理人为确保基金估值工作符合相关法律法规和基金合同的规定，确保基金资产估值的公平、合理，有效维护投资人的利益，成立红土创新基金估值工作组。估值工作组成员由投资部、研究部、基金事务部、监察稽核部等人员组成，分管运营的公司领导任组长。估值工作组成员均具备良好的专业经验和专业胜任能力，具有绝对的独立性。估值工作组的职责主要包括有：
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（1）制定和修订基金估值政策、程序及方法；（2）负责审议公司估值政策、程序及方法的科学合理性；（3）审议基金及其他资产合同中的估值政策；（4）确定并监督公允价值执行；（5）跟踪现行估值政策的执行。
参与估值流程的各方还包括本基金托管银行和会计师事务所。托管人根据法规及托管合同要求对基金估值及净值计算履行复核责任，如有异议，托管银行有责任要求基金管理公司作出合理解释，通过积极商讨达成一致意见。会计师事务所对基金估值使用的假设及参数等其他信息判断是否存在重大不一致或者重大错报。上述参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。
本基金管理人已与仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司签署服务协议，由其按约定为基础设施资产提供评估服务。
§6回收资金使用情况
6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明本基金第一次扩募原始权益人深圳市深圳港物流发展有限公司（曾用名：深圳市盐田港物流有限公司）通过基础设施证券投资基金发行获得净回收资金共计1.83亿元。2025年6月23日，本基金收到原始权益人出具的关于调整净回收资金募投项目说明材料，原始权益人已向国家发展和改革委员会等监管部门完成了报备，说明了具体情况。基金管理人于2025年6月24日发布了《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金投向的公告》，原始权益人拟将原盐田综合保税区南片区盐保二十一号仓、盐保二十三号仓、南区24号地块仓库城市更新项目变更为投资广东省广州市黄埔区高标准仓储物流项目。截至2025年6月30日，募集资金尚未使用。
6.2报告期末净回收资金使用情况
单位：人民币元
报告期末净回收资金余额182998745.48
报告期末净回收资金使用率（%）88.17
注：本基金首发和扩募净回收资金合计154628.03万元。其中：首发净回收资金136328.16万元，已使用完毕；扩募净回收资金18299.87万元，尚未使用。
6.3剩余净回收资金后续使用计划
本基金首发净回收资金已使用完毕，第一次扩募原始权益人净回收资金投向已完成变更，拟全部用于投资广东省广州市黄埔区高标准仓储物流项目。
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6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况
就回收资金事宜，根据原始权益人已出具的相关承诺函，在调整净回收资金募投项目后，将遵守有关法律法规继续使用净回收资金。
§7管理人报告
7.1基金管理人及主要负责人员情况
7.1.1基金管理人及其管理基础设施基金的经验
红土创新基金管理有限公司（以下简称“红土创新基金”）经中国证监会证监许可[2014]562号文批准设立。红土创新基金总部位于深圳，注册资本金为5.5亿元人民币，是国内首家创投系公募基金管理公司。公司股东为深圳市创新投资集团有限公司，持有股权100%。
红土创新基金管理有限公司设置了独立的基础设施投资部以作为基础设施基金投资管理部门，基础设施投资部具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员不少于6名，其中具备5年以上基础设施项目运营经验的主要负责人员不少于5名。
股东深创投集团在公募 REITs 领域做了长期的布局和探索，于 2017 年成立了专门从事不动产和 REITs 基金投资的专业投资管理机构深创投不动产基金管理（深圳）有限公司，积累了丰富的不动产投资研究、基础设施 REITs 投资管理、类 REITs 投资管理和运营经验。
7.1.2基金经理（或基金经理小组）简介
任职期限资产项目运营或资产项目运营或投姓名职务说明任职日期离任日期投资管理年限资管理经验
2014年起供职于深
圳市深国际物流发
展有限公司工作，曾任深圳全程物流服务有限公司业务拓
展部大客户经理、深本基金的2021年6圳国际控股有限公
陈锦达-12年硕士基金经理月7日司工程监管中心副
经理、深圳市深国际物流发展有限公司
运营经理，2021年加入红土创新基金，任红土创新盐田港
REIT 基金经理。
曾先后任职于爱建本基金的2023年6陈超-10年证券有限公司研究硕士基金经理月29日
员、爱建集团股份有
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限公司项目经理、鹏华资产管理有限公司业务主管并负责不动产研究。2021年8月加入红土创新基金管理有限公司，现任基础设施投资部副总经理，负责基础设施项目投资运营管理和不动产研究工作。
2018年起任职于保
利湾区投资发展有限公司财务管理部。
本基金的2024年82023年8月加入红
林赟聪-8年学士基金经理月26日土创新基金管理有限公司基础设施投资部，负责基础设施运营管理。
7.1.3报告期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理同时管理的产品情况无。
7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况
7.2.1管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
在本报告期内，本基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项实施细则、《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规的规定，并本着诚实信用、勤勉尽责、取信于市场、取信于社会的原则管理和运用基金资产，为基金持有人谋求最大利益。本报告期内，基金投资管理符合有关法规和基金合同的规定，没有损害基金持有人利益的行为。
7.2.2管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明
根据本基金合同的要求，本基金初始设立时的基金资产在扣除必要的预留费用后应全部投资于约定的单一基础设施资产支持专项计划。
本报告期末，本基金所募集的资金在扣除必要的预留费用后已经全部投资于“深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划”和“深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划”。本基金尚未投资信用债等本基金合同允许的投资品种。在上述投资操作中，本基金管理人严格执行了《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司制定的公平交易相关制度。
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7.2.3管理人对报告期内基金的投资和运营分析
本报告期内，基金综合考虑货币基金年化收益率排序、基金管理公司、基金规模、单日申赎上限、赎回到账时限、申赎费用等情况进行货币基金合格投资。截至期末，深圳市盐港现代物流发展有限公司持有6054.10万元货币基金的合格投资。
报告期内，基金投资的基础设施项目运营情况详见报告“4.资产项目基本情况”。
7.2.4管理人对报告期内基金收益分配情况的说明
本报告期内，本基金进行了一次收益分配，于2025年4月3日（场外）、4月7日（场内）进行了2025年度第一次分红，收益分配基准日为2024年12月31日，每10份基金份额发放红利
0.2361元人民币，分红比例为99.99%，实际发放现金红利22514994.05元，为2025年度第一次分红。
本报告期内分红符合“应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者”、“基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次”的监管要求及合同约定，履行了公司相应的内部审批程序，并按监管要求进行了公告。
7.2.5管理人对关联交易采取的内部控制措施及相关利益冲突的防范措施
根据基金管理人的公司章程，基金管理人和基金的重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过方可执行。董事会就关联交易事项进行表决时，有利害关系的董事应当回避。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
基金管理人建立了完善的内部控制制度体系，通过《红土创新基金管理有限公司内部控制大纲》《红土创新基金管理有限公司风险控制制度》及《红土创新基金管理有限公司关联交易管理办法》等一系列规章制度规范约束基金关联交易。基金管理人执行基金关联交易前，需履行内部审批流程。
为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交易风险：基金重大关联交易，将事先经基金管理人董事会（包括2/3以上独立董事）批准并取得基金托管人同意；基金一般关联交易，将根据基金管理人的章程、有关关联交易的管理制度履行内部审批程序。必要时基金管理人将就关联交易的公允性等征求会计师等中介机构的独立意见。
7.2.6管理人内部关于本基金的监察稽核情况
本报告期内，本基金管理人坚持一切从规范运作、防范风险、保护基金份额持有人利益出发，严格遵守国家有关法律法规和行业监管规则，在进一步梳理完善内部控制制度和业务流程的同时，确保各项法规和管理制度的落实。公司监察稽核部门按照规定的权限和程序，通过合规评审、合
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规检视等各项合规管理措施以及实时监控、定期检查、专项检查等方法，对基金的投资运作、基金销售、基金运营、客户服务和信息披露等进行了重点监控与稽核，发现问题及时提出改进建议，并督促相关部门进行整改，同时定期向董事会和公司管理层出具监察稽核报告。公司重视对员工的合规培训，开展了多次培训活动，加强对员工行为的管理，增强员工合规意识。公司还通过网站、邮件等多种形式进行了投资者教育工作。
本报告期内，本基金管理人所管理的基金运作合法合规，基金合同得到严格履行，有效保障了基金份额持有人利益。本基金管理人将继续以风险控制为核心，提高监察稽核工作的科学性和有效性，切实保障基金安全、合规运作。
7.2.7管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉事项的说明无。
7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况
7.3.1管理人在报告期内主动采取的运营管理措施
本报告期内，基金管理人在开展日常管理的基础上定期召开季度运营管理会议。基金管理人通过管理会议组织运营管理机构对季度内工作进行全面复盘，深入剖析运营管理过程中遇到的问题与挑战，共同探讨解决方案，并明确部署重点工作任务及目标。基金管理人通过季度周期性管理会议，有效明确了运营管理机构的工作目标，确保各项目运营管理沿既定目标推进工作，为实现年度运营业绩指标奠定基础。主要包括：
一、制定有效的经营计划
管理人协同运营管理机构根据底层资产的特点和市场环境，制定科学合理的经营计划，以提升基础设施项目的盈利水平。包括：
（1）制定经营计划：协同运营管理机构通过市场调研和分析，结合底层资产的实际运营情况，制定符合市场需求的经营计划，提高资产使用效率。
（2）优化经营计划：根据运营管理机构反馈市场变化和底层资产的实际运营情况，管理人结
合市场调研和分析，及时优化经营计划细节，确保计划符合项目实际需求，保证项目稳定运营。
二、现金流管控
管理人通过主动管理，提升底层资产的内在价值，从而增加现金流收入。这包括：
（1）提高项目运营收入：通过改进服务流程、提升服务质量，提高客户满意度，从而提高客
户黏性以及产品价值，增加项目收入。
（2）降低项目运营费用支出：通过优化运营流程、招标采购流程、提高运营效率，降低项目
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运营成本，从节省开支的角度为投资者创造价值。
三、财务管控
基金管理人需要高度重视对基础设施的财务管控，确保项目资金的稳定运转。具体措施包括：
（1）设置预警指标：结合项目的发展目标，设置相应的经营财务预警指标，确保项目财务状况稳健。
（2）建立财务信息传递机制：与项目管理各参与机构建立财务信息传递机制，确保财务数据传递的效率及准确性。
四、完善风险管理体系
管理人需要为公募 REITs 的风险把控定好规则，通过制度和流程来落实责任，确保基金运作的合规性。包括：加强专业人员管理，加强关联方信息管理机制，防范潜在的利益冲突；持续完善信息披露管理制度，确保基金合规运作。
五、注重底层资产的安全防范
管理人需要重视底层资产的安全防范工作，确保项目运营过程中不发生安全事故。这包括：
（1）完善安全管理机制：建立健全的安全责任体系和操作流程，确保项目运营过程中的安全风险得到有效控制。
（2）加强安全检查：定期对底层资产进行安全检查和维护保养工作，及时发现和消除安全隐患。
（3）购买保险保障：为底层资产购买充足的保险保障，以应对极端气候、地震等特殊时刻可能造成的损失。
六、与运管机构协同合作
基金管理人需要与运营管理机构建立良好的协同合作关系，共同推动基础设施项目的高效运营。具体措施包括：
（1）现场驻点办公：管理人安排基金经理现场驻点，保持与运营管理机构各 REITs 业务相关
部门的频繁沟通，时刻掌握园区动态以及市场情况，保障项目运营符合预期。
（2）明确职责划分：与运营管理机构明确双方在经营管理上的权利、义务和责任，确保项目运营顺畅。
（3）建立激励约束机制：通过合理的激励和约束机制，调动运营管理机构的积极性，共同促进运营效率的提高。
（4）加强监督审查：定期及不定期对运营管理机构的履职情况进行审查和监督，确保其按照服务协议约定履行相应的职责。
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7.3.2管理人在报告期内的重大事项决策情况
本报告期内，基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项实施细则、本基金的基金合同和其他基础设施 REITs 相关法律法规、基金管理人及项目公司相关制度法规的规定对重大事项进行决策。
7.3.3管理人在报告期内对运营管理机构的检查和考核情况
本报告期内，本基金聘任深圳市深圳港物流发展有限公司作为外部管理机构，为基础设施项目公司及基础设施项目提供相关运营管理服务。外部管理机构在履职期间，严格遵守了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5号——临时报告（试行）》及其他有关法律法规的要求和《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》的约定，尽职尽责地履行了应尽的义务，不存在任何损害基金份额持有人利益的行为。
7.3.4管理人在报告期内其他对运营管理机构的监督情况无。
7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况
7.4.1报告期内信息披露事务负责人的履职情况
本报告期内，公司信息披露事务负责人严格按照法律法规和公司的制度规定，负责信息披露工作的组织协调和对外发布，督促公司相关部门及时履行信息披露义务，持续关注媒体对基础设施基金的相关报道并主动求证报道的真实情况，及时做好与投资者的沟通联络工作。
7.4.2报告期内信息披露事务负责人的变更情况无。
7.4.3报告期内信息披露管理制度的落实情况
公司根据《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5号——临时报告（试行）》、证券投资基金信息披露系列编报规则、内容与格式准则等相关法律法规规定，制订了《红土创新基金管理有限公司信息披露制度》《红土创新基金管理有限公司基础设施证券投资基金临时报告信息披露制度》等信息披露管理制度。本报告期内，本基金严格按照法律法规和公司制度的规定，以及基金法律文件的约定和相关承诺，及时、公平地披露定期报告及临时报告，所披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
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§8运营管理机构报告
8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况
8.1.1报告期内运营管理协议的落实情况
在本报告期内，运营管理机构严格遵循了运营管理服务协议的约定，在运营管理期限内提供基础设施项目运营管理服务。主要包括：制定及落实基础设施项目运营策略，执行日常运营管理、客户服务及物业公司管理工作，定期编制《基础设施项目运营管理报告》，履行运营管理协议约定的其他职责等各项管理工作，不存在违反运营管理服务协议相关条款的情形。
8.1.2报告期内运营管理机构遵规守信情况声明
报告期内，运营管理机构严格遵循了运营管理服务协议和其他相关法律法规的规定，遵守监管制度、本基金合同、运营管理协议的要求，诚实信用，勤勉尽责，不存在损害基金份额持有人利益的行为。
8.1.3报告期内运营管理机构采取的运营管理措施以及效果
在本报告期内，运营管理机构采取的运营管理措施如创新租赁模式、结合区域内产业转型升级，达成如提升出租率、引进新业态等效果，有效降低了项目资产受整体市场波动的影响，基金年度可供分配完成率超过预测值。
8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况
8.2.1信息披露事务负责人的履职情况
本报告期内，运营管理机构信息披露事务负责人严格遵循法律法规相关规定，勤勉尽责，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平，切实维护投资者合法权益。
持续优化公司信息披露管理体系，修订《深圳市深圳港物流发展有限公司深市 REITs 信息披露事务管理制度》等文件，细化重大事项报告及披露流程，强化内幕信息管控，确保制度与基金披露要求有效衔接。及时复核基金管理人定期报告、临时报告等相关运营数据，严格按照《运营管理协议》相关约定履职，对涵盖重大资产运营、关联交易、重要运营人员变化、股东权益变动等各类运营事项与基金管理人保持密切沟通，协助基金管理人组织业绩说明会、投资者交流会、项目开放日等活动。
8.2.2信息披露事务负责人的变更情况无。
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8.2.3信息披露配合制度的落实情况运营管理机构根据信息披露相关要求于2023年12月编制发布了《深圳市深圳港物流发展有限公司深市 REITs 信息披露事务管理制度》，2024 年 12 月对《深圳市深圳港物流发展有限公司深市 REITs 信息披露事务管理制度》进行了优化，并严格按照该制度执行信息披露工作。
8.2.4配合信息披露情况
报告期内，运营管理机构按相关法规要求履行信息披露义务，及时向基金管理人提供履行信息披露义务所必需的经营报告等文件资料，并复核相关材料，确保提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
§9其他业务参与人履职报告
9.1原始权益人报告
9.1.1报告期内原始权益人或者其同一控制下关联方卖出战略配售取得的基础设施
基金份额情况无。
9.1.2报告期末原始权益人或者其同一控制下关联方持有基础设施基金份额情况
报告期末，原始权益人其同一控制下关联方合计持有本基金238351112份。其中：深圳市深圳港资本有限公司持有160000000份，深圳市深圳港物流发展有限公司持有78351112份，合计占本基金已发行份额总数的25%。
9.1.3报告期内原始权益人及其一致行动人增持计划和进展情况无。
9.1.4报告期内信息披露配合义务的落实情况
报告期内，本基金原始权益人严格执行基础设施证券投资基金信息披露业务的相关指引，制定了信息披露事务管理制度，保密制度及内幕信息知情人登记制度，严格规范内部信息管理，配合基金管理人完成基础设施证券投资基金的信息披露，遵守保密义务。
9.1.5报告期内其他可能对基金份额持有人权益产生重大影响的重大变化情况无。
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9.2托管人报告
9.2.1报告期内本基金托管人遵规守信情况声明
托管人声明:
招商银行（以下简称“本基金托管人”）具备完善的公司治理结构、内部稽核监控制度和风
险控制制度，在履行托管职责中，严格遵守有关法律法规规定、基金合同和托管协议约定，尽职尽责地履行托管义务并安全保管托管资产。
9.2.2托管人对报告期内本基金资金账户、资产项目运营收支账户等重要账户资金的
监督情况
本报告期内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定，对本基金资金账户、资产项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向进行了监督，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。
9.2.3托管人对报告期内基础设施基金运作的监督情况
本报告期内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定，对基础设施基金的投资运作、收益分配进行了监督和复核；对基金管理人为基础设施项目购买足额保险、借入款
项安排进行了监督，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。
9.2.4托管人在报告期内履行信息披露相关义务情况
本报告期内，在管理人提供的各项数据和信息真实、准确、有效的前提下，在托管人能够知悉和掌握的情况范围内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定的信息披露条款，对本报告中的财务指标、净值表现、财务会计报告、投资组合报告及管理人资产确认计量过程等内容进行了复核，认为以上内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
9.2.5托管人在报告期内其他规定或者约定的职责履行情况无。
9.3资产支持证券管理人报告
9.3.1报告期内基础设施资产支持专项计划作为资产项目公司股东的股东权利情况
资产支持证券管理人（根据基金管理人的指示）依据项目公司的公司章程与法律法规，行使及履行其作为项目公司股东的股东权利、权力及职责。
9.3.2作为资产项目公司债权人的权利情况
第37页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
报告期内，资产支持证券管理人根据单一基础设施资产支持证券持有人（即基金管理人）出具的普通分配决议，分别代表“深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划”（作为深圳市盐港现代物流发展有限公司债权人）及“深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划”（作为深圳市盐港世纪物流发展有限公司债权人）向资产项目公司发出了2025年第1次还本付息通知书，完成了相应计息期间股东借款利息的收取。
9.3.3报告期内基础设施资产支持专项计划信息披露情况
报告期内，资产支持证券管理人根据相关法律法规的规定以及专项计划文件的约定，完成了年度资产管理报告、审计报告、资产支持证券信用风险分类情况报告等定期报告的披露与备案，并根据各资产支持专项计划的实际运营情况完成了关于收益分配、派息兑付相关要素调整等事项的临时报告的披露与备案。
9.3.4报告期内资产支持证券管理人遵规守信情况以及其他规定或者约定的职责履
行情况报告期内，资产支持证券管理人严格遵循了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交易所资产支持证券存续期监管业务指引第1号——定期报告》《深圳证券交易所资产支持证券存续期监管业务指引第2号——临时报告》《深圳证券交易所资产支持证券存续期监管业务指引第3号——信用风险管理》和其他相关法律法规的规定，并根据《深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划资产支持证券认购协议》《深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书》（以下合称“认购协议”）、《深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划说明书》《深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划说明书》及《深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划标准条款》《深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划标准条款》（以下合称“标准条款”）
的规定或约定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则为基础设施资产支持证券持有人提供专项计划管理服务。报告期内，专项计划管理符合有关法规和认购协议的规定或约定，不存在损害基础设施资产支持证券持有人利益的行为。
报告期内，资产支持证券管理人根据法律法规及标准条款、《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基础设施项目运营管理服务协议之变更协议》等交易文件的要求，履行了对底层资产运营情况及现金流归集情况的检查、监督义务，包括对项目公司重大经营事项进行审核，对底层资产运营中合同管理、租金收缴、预算管理、物业管理、信息披露等各个方面进行监督与检查，以及对各业务参与方进行履职监督等。
第38页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
§10中期财务报告（未经审计）
10.1资产负债表
10.1.1合并资产负债表
会计主体：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025年6月30日
单位：人民币元本期末上年度末资产附注号
2025年6月30日2024年12月31日
资产：
货币资金10.5.7.162502813.0333580129.30
结算备付金--
存出保证金--
衍生金融资产--
交易性金融资产10.5.7.260540958.4460072821.57
买入返售金融资产10.5.7.3--
债权投资10.5.7.4--
其他债权投资10.5.7.5--
其他权益工具投资10.5.7.6--
应收票据--
应收账款10.5.7.71183898.272032481.22
应收清算款--
应收利息--
应收股利--
应收申购款--
存货10.5.7.8--
合同资产10.5.7.9--
持有待售资产--
长期股权投资--
投资性房地产10.5.7.101969624969.831999531714.83
固定资产10.5.7.1111860.3414927.30
在建工程10.5.7.12--
使用权资产--
无形资产10.5.7.13-8849.49
开发支出--
商誉10.5.7.1453596758.4153596758.41
长期待摊费用--
递延所得税资产--
其他资产10.5.7.1650307.37427836.69
资产总计2147511565.692149265518.81负债和所有者权益附注号本期末上年度末
第39页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025年6月30日2024年12月31日
负债：
短期借款--
衍生金融负债--
交易性金融负债--
卖出回购金融资产款--
应付票据--
应付账款10.5.7.17--
应付职工薪酬10.5.7.18--
应付清算款--
应付赎回款--
应付管理人报酬5609573.109325136.11
应付托管费103481.32218677.68
应付投资顾问费--
应交税费10.5.7.197900474.932090195.89
应付利息--
应付利润--
合同负债10.5.7.20--
持有待售负债--
长期借款--
预计负债--
租赁负债--
递延收益--
递延所得税负债10.5.7.15.129851029.1330622262.85
其他负债10.5.7.2119943589.2220221778.42
负债合计63408147.7062478050.95
所有者权益：
实收基金10.5.7.222254799995.602254799995.60
其他权益工具--
资本公积--
其他综合收益--
专项储备--
盈余公积--
未分配利润10.5.7.23-170696577.61-168012527.74
所有者权益合计2084103417.992086787467.86
负债和所有者权益总计2147511565.692149265518.81
注：报告截止日2025年6月30日，基金份额净值2.1854元，基金份额总额953629628.00份。
10.1.2个别资产负债表
会计主体：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025年6月30日
第40页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
单位：人民币元本期末上年度末资产附注号
2025年6月30日2024年12月31日
资产：
货币资金10.5.18.11391275.863284876.80
结算备付金--
存出保证金--
衍生金融资产--
交易性金融资产--
债权投资--
其他债权投资--
其他权益工具投资--
买入返售金融资产--
应收清算款--
应收利息--
应收股利--
应收申购款--
长期股权投资10.5.18.22226559900.002226559900.00
其他资产--
资产总计2227951175.862229844776.80本期末上年度末负债和所有者权益附注号
2025年6月30日2024年12月31日
负债：
短期借款--
衍生金融负债--
交易性金融负债--
卖出回购金融资产款--
应付清算款--
应付赎回款--
应付管理人报酬1552227.043280176.18
应付托管费103481.32218677.68
应付投资顾问费--
应交税费--
应付利息--
应付利润--
其他负债213234.29310000.00
负债合计1868942.653808853.86
所有者权益：
实收基金2254799995.602254799995.60
资本公积--
第41页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
其他综合收益--
未分配利润-28717762.39-28764072.66
所有者权益合计2226082233.212226035922.94
负债和所有者权益总计2227951175.862229844776.80
10.2利润表
10.2.1合并利润表
会计主体：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2025年1月1日至20252024年1月1日至2024年6月30日年6月30日
一、营业总收入63900547.8867356366.23
1.营业收入10.5.7.2463286677.3166477351.10
2.利息收入145733.70372902.213.投资收益（损失以“-”号
10.5.7.25468136.87506112.92
填列）4.公允价值变动收益（损失以--“-”号填列）5.汇兑收益（损失以“-”号填--
列）6.资产处置收益（损失以“-”--号填列）
7.其他收益--
8.其他业务收入--
二、营业总成本44840837.4245061540.67
1．营业成本10.5.7.2429906745.0029906745.00
2．利息支出--
3．税金及附加10.5.7.268836921.128849666.79
4．销售费用--
5．管理费用10.5.7.27464373.34354579.14
6．研发费用--
7．财务费用10.5.7.28-544.2811020.79
第42页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
8．管理人报酬5467773.915767561.50
9．托管费103481.32108741.36
10．投资顾问费--
11．信用减值损失--
12．资产减值损失--
13．其他费用10.5.7.2962087.0163226.09三、营业利润（营业亏损以“-”
19059710.4622294825.56号填列）
加：营业外收入10.5.7.30-40341.53
减：营业外支出--四、利润总额（亏损总额以“-”
19059710.4622335167.09号填列）
减：所得税费用10.5.7.31-771233.72481055.48五、净利润（净亏损以“-”
19830944.1821854111.61号填列）1.持续经营净利润（净亏损以
19830944.1821854111.61“-”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以--“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额--
七、综合收益总额19830944.1821854111.61
10.2.2个别利润表
会计主体：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2025年1月1日至20252024年1月1日至年6月30日2024年6月30日
53236126.
一、收入24430366.38
62
1.利息收入5940.8810808.252.投资收益（损失以“-”号填53225318.
24424425.50
列）37
其中：以摊余成本计量的金融资
--产终止确认产生的收益3.公允价值变动收益（损失以“-”--号填列）
4.汇兑收益（损失以“-”号填列）--
5.其他业务收入--
第43页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2013629.3
二、费用1869062.06
4
1631125.8
1．管理人报酬1552227.04
6
2．托管费103481.32108741.36
3．投资顾问费--
4．利息支出--
5．信用减值损失--
6．资产减值损失--
7．税金及附加--
8．其他费用213353.70273762.12三、利润总额（亏损总额以“-”51222497.
22561304.32号填列）28
减：所得税费用--四、净利润（净亏损以“-”号
22561304.3251222497.28
填列）
五、其他综合收益的税后净额--
六、综合收益总额22561304.3251222497.28
10.3现金流量表
10.3.1合并现金流量表
会计主体：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2025年1月1日至2024年1月1日至
2025年6月30日2024年6月30日
一、经营活动产生的现金流量：
1.销售商品、提供劳务收到的现金70022158.9879442395.27
2.处置证券投资收到的现金净额--
3.买入返售金融资产净减少额--
4.卖出回购金融资产款净增加额--
5.取得利息收入收到的现金145963.07373237.22
6.收到的税费返还-768562.57
7.收到其他与经营活动有关的现金10.5.7.32.11371648.001824773.22
经营活动现金流入小计71539770.0582408968.28
8.购买商品、接受劳务支付的现金--
9.取得证券投资支付的现金净额--
10.买入返售金融资产净增加额--
11.卖出回购金融资产款净减少额--
12.支付给职工以及为职工支付的现
--金
第44页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
13.支付的各项税费7866898.348829114.98
14.支付其他与经营活动有关的现金10.5.7.32.212234964.5615549670.61
经营活动现金流出小计20101862.9024378785.59
经营活动产生的现金流量净额51437907.1558030182.69
二、投资活动产生的现金流量：
15.处置固定资产、无形资产和其他
--长期资产收到的现金净额
16.处置子公司及其他营业单位收到
--的现金净额
17.收到其他与投资活动有关的现金--
投资活动现金流入小计--
18.购建固定资产、无形资产和其他
--长期资产支付的现金
19.取得子公司及其他营业单位支付
--的现金净额
20.支付其他与投资活动有关的现金--
投资活动现金流出小计--
投资活动产生的现金流量净额--
三、筹资活动产生的现金流量：
21.认购/申购收到的现金--
22.取得借款收到的现金--
23.收到其他与筹资活动有关的现金--
筹资活动现金流入小计--
24.赎回支付的现金--
25.偿还借款支付的现金--
26.偿付利息支付的现金--
27.分配支付的现金22514994.0550894963.16
28.支付其他与筹资活动有关的现金--
筹资活动现金流出小计22514994.0550894963.16
筹资活动产生的现金流量净额-22514994.05-50894963.16
四、汇率变动对现金及现金等价物的
--影响
五、现金及现金等价物净增加额28922913.107135219.53
加：期初现金及现金等价物余额33579763.7359768866.28
六、期末现金及现金等价物余额62502676.8366904085.81
10.3.2个别现金流量表
会计主体：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2025年1月1日至2024年1月1日至
2025年6月30日2024年6月30日
第45页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
一、经营活动产生的现金流量：
1.收回基础设施投资收到的现金--
2.取得基础设施投资收益收到的现
24424425.5053225318.37
金
3.处置证券投资收到的现金净额--
4.买入返售金融资产净减少额--
5.卖出回购金融资产款净增加额--
6.取得利息收入收到的现金6168.6110966.24
7.收到其他与经营活动有关的现金--
经营活动现金流入小计24430594.1153236284.61
8.取得基础设施投资支付的现金--
9.取得证券投资支付的现金净额--
10.买入返售金融资产净增加额--
11.卖出回购金融资产款净减少额--
12.支付的各项税费--
13.支付其他与经营活动有关的现金3808973.273828610.80
经营活动现金流出小计3808973.273828610.80
经营活动产生的现金流量净额20621620.8449407673.81
二、筹资活动产生的现金流量：
14.认购/申购收到的现金--
15.收到其他与筹资活动有关的现金--
筹资活动现金流入小计--
16.赎回支付的现金--
17.偿付利息支付的现金--
18.分配支付的现金22514994.0550894963.16
19.支付其他与筹资活动有关的现金--
筹资活动现金流出小计22514994.0550894963.16
筹资活动产生的现金流量净额-22514994.05-50894963.16
三、汇率变动对现金及现金等价物的
--影响
四、现金及现金等价物净增加额-1893373.21-1487289.35
加：期初现金及现金等价物余额3284513.872428321.88
五、期末现金及现金等价物余额1391140.66941032.53
10.4所有者权益变动表
10.4.1合并所有者权益（基金净值）变动表
会计主体：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
第46页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告其其他资他专盈权本综项余实收基金未分配利润所有者权益合计益公合储公工积收备积具益
一、上期期
2254799995.60------168012527.742086787467.86
末余额
加：会计政
--------策变更前期差错更
--------正同一控制下
--------企业合并
其他--------
二、
本期期初2254799995.60------168012527.742086787467.86余额
三、本期增减变动额
（减少以-------2684049.87-2684049.87“-”号填
列）
（一）综合
------19830944.1819830944.18收益总额
（二）产品
持有人申购--------和赎回
其中：产品
--------申购
产品赎回--------
（三）利润
-------22514994.05-22514994.05分配
（四）其他
综合收益结--------转留存收益
（五）专项
--------储备
其中：本期
--------提取
本期使用--------
（六）其他--------
四、本期期
2254799995.60------170696577.612084103417.99
末余额
第47页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告上年度可比期间
2024年1月1日至2024年6月30日
其其他资他专盈项目权本综项余实收基金未分配利润所有者权益合计益公合储公工积收备积具益
一、上期期
2254799995.60------68014914.212186785081.39
末余额
加：会计政
--------策变更前期差错更
--------正同一控制下
--------企业合并
其他--------
二、
本期期初2254799995.60------68014914.212186785081.39余额
三、本期增减变动额
（减少以-------29040851.55-29040851.55“-”号填
列）
（一）综合
------21854111.6121854111.61收益总额
（二）产品
持有人申购--------和赎回
其中：产品
--------申购
产品赎回--------
（三）利润
-------50894963.16-50894963.16分配
（四）其他
综合收益结--------转留存收益
（五）专项
--------储备
其中：本期
--------提取
本期使用--------
（六）其他--------
第48页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
四、本期期
2254799995.60------97055765.762157744229.84
末余额
10.4.2个别所有者权益变动表
会计主体：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025年1月1日至2025年6月30日
单位：人民币元本期
2025年1月1日至2025年6月30日
项目其他综合未分配利所有者权益实收基金资本公积收益润合计
225479999-28764022260359
一、上期期末余额--
5.6072.6622.94
加：会计政策变更-----
前期差错更正-----
其他-----
二、本期期初225479999-28764022260359
--
余额5.6072.6622.94
三、本期增减变动额
（减少以“-”号填---46310.2746310.27列）
225613022561304.
（一）综合收益总额---
4.3232
（二）产品持有人申
-----购和赎回
其中：产品申购-----
产品赎回-----
-225149-22514994
（三）利润分配---
94.05.05
（四）其他综合收益
-----结转留存收益
（五）其他-----
225479999-28717722260822
四、本期期末余额--
5.6062.3933.21
上年度可比期间
2024年1月1日至2024年6月30日
项目其他综合未分配利所有者权益实收基金资本公积收益润合计
225479999-13704722534295
一、上期期末余额--
5.609.8115.79
加：会计政策变更-----
前期差错更正-----
其他-----
第49页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
二、本期期初225479999-13704722534295
--
余额5.609.8115.79
三、本期增减变动额
327534.1
（减少以“-”号填---327534.12
2
列）
512224951222497.
（一）综合收益总额---
7.2828
（二）产品持有人申
-----购和赎回
其中：产品申购-----
产品赎回-----
-508949-50894963
（三）利润分配---
63.16.16
（四）其他综合收益
-----结转留存收益
（五）其他-----
225479999-10429422537570
四、本期期末余额--
5.605.6949.91
报表附注为财务报表的组成部分。
本报告10.1至10.4财务报表由下列负责人签署：
冀洪涛周厚桥焦小川基金管理人负责人主管会计工作负责人会计机构负责人
10.5报表附注
10.5.1基金基本情况
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)证监许可[2021]1671号《关于准予红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由红土创新基金管理有限公司(以下简称“红土创新基金”)依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，存续期为自基金合同生效之日起至2057年6月29日。根据《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》，通过所有网下投资者有效报价的中位数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售
对象的报价情况，审慎合理确定的本基金份额认购价格为人民币2.300元/份。本基金自2021年
5月31日至2021年6月1日止期间通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售和向公
众投资者定价发售三种方式进行发售，首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币
第50页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
1840000000.00元，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)普华永道中天验字(2021)第0559号予以验证。经向中国证监会备案，《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于2021年6月7日正式生效，基金合同生效日的基金份额总额为800000000.00份基金份额，有效认购款项在募集期间形成的利息归基金财产所有，不折算为基金份额。本基金的基金管理人为红土创新基金，基金托管人为招商银行股份有限公司，评估机构为仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司(以下简称“仲量联行”)，外部管理机构为深圳市盐田港物流有限公司(于2024年3月8日更名为“深圳市深圳港物流发展有限公司”，以下简称“深圳港物流”)。
经深圳证券交易所(以下简称“深交所”)深证上[2021]587号核准，本基金798699907.00份基金份额于2021年6月21日起在深交所挂牌交易。未上市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有人可通过跨系统转托管业务将其转至深交所场内后即可上市流通。
本基金经中国证监会证监许可[2023]735号《关于准予红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金变更注册的批复》核准，由红土创新基金依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负责扩募。根据《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金定向扩募发行情况报告书》，本基金本次扩募的发售价格为2.700元/份，于2023年5月24日至2023年5月31日止期间定向扩募发售。本次扩募不包括认购资金利息共募集金额414799995.60元，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)普华永道中天验字(2023)第0314号予以验证。经向中国证监会备案，《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于2023年6月2日正式更新生效，基金合同更新生效日的基金份额总额为953629628.00份基金份额。其中扩募募集基金份额为
153629628.00份基金份额，有效认购款项在期间形成的利息归基金财产所有，不折算为基金份额。本基金153629628.00份扩募基金份额于2023年6月16日起在深交所上市交易。
本基金所投资基础设施项目的基本信息如下：
本基金初始投资的基础设施项目为盐田港现代物流中心项目。盐田港现代物流中心项目的产权人为深圳市盐港现代物流发展有限公司(以下简称“盐港现代物流”)。盐港现代物流是由深圳市盐田港集团有限公司(于2023年3月8日更名为“深圳港集团有限公司”，以下简称“深圳港集团”)于2020年8月5日在中华人民共和国深圳市注册成立的有限责任公司。于2021年5月19日，深圳市盐港现代物流运营有限公司(以下简称“盐港现代物流运营公司”)根据《股权转让协议》自深圳港集团取得盐港现代物流100%股权，股权转让对价为1705000000.00元。盐港现代物流经批准的经营范围为：港口配套仓储及工业设施经营、物业管理、仓储租赁服务、场地租赁服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
第51页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告本基金扩募投资的基础设施项目为盐田港世纪物流园项目。盐田港世纪物流园项目的产权人为深圳市盐港世纪物流发展有限公司(以下简称“盐港世纪物流”，与盐港现代物流合称“项目公司”)。盐港世纪物流是由深圳能源物流有限公司(于2022年4月7日更名为“深圳市盐田港国际商贸物流有限公司”，以下简称“国际商贸物流”)于2020年8月10日在中华人民共和国深圳市注册成立的有限责任公司。于2023年2月22日，深圳港物流自国际商贸物流取得盐港世纪物流
100%股权。于2023年6月5日，深圳市盐港世纪物流运营有限责任公司(以下简称“盐港世纪物流运营公司”)根据《股权转让协议》自深圳港物流取得盐港世纪物流100%股权，股权转让对价为370400000.00元。盐港世纪物流经批准的经营范围为：港口配套仓储及工业设施经营、物业管理、仓储租赁服务、场地租赁服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
本基金购买基础设施项目交易的具体情况如下：
深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划(以下简称“现代物流 ABS”)于 2021 年 6 月 8 日成立，本基金出资人民币 1839990000.00 元认购其全部份额。现代物流 ABS 的计划管理人为深创投红土资产管理（深圳）有限公司(以下简称“深创投红土资管”)。于同日，深创投红土资管(代表现代物流 ABS 的利益)根据《股权转让协议》自深圳港集团取得盐港现代物流运营公司 100%股权，间接持有盐港现代物流100%股权及现代物流中心项目，股权转让对价为748622810.32元。
于2021年5月7日，深圳港集团与盐港现代物流运营公司签署《借款合同》，深圳港集团向盐港现代物流运营公司提供借款人民币1136660000.00元(以下简称“目标债权”)。根据盐港现代物流、深创投红土资管、盐港现代物流运营公司及深圳港集团于2021年5月28日签署的《债权转让协议》，自专项计划设立日起，深创投红土资管(代表现代物流 ABS 的利益)取得对盐港现代物流运营公司的目标债权及其对应的全部权益，债权转让对价为人民币1136660000.00元。
于2021年9月17日，盐港现代物流与盐港现代物流运营公司签署《吸收合并协议》，并于
2021年11月5日完成吸收合并。吸收合并之后，盐港现代物流运营公司的主体资格消灭，盐港
现代物流作为合并完成后的存续公司承继盐港现代物流运营公司全部资产、负债、业务、资质、
人员、合同及其他一切权利与义务。
深创投-盐田港仓储物流 2 号资产支持专项计划(以下简称“世纪物流 ABS”，与现代物流 ABS合称“专项计划”)于2023年6月8日成立，本基金出资人民币414799900.00元认购其全部份额。世纪物流 ABS 的计划管理人为深创投红土资管。于同日，深创投红土资管(代表世纪物流 ABS的利益)根据《股权转让协议》自深圳港物流取得盐港世纪物流运营公司100%股权，间接持有盐港世纪物流100%股权及世纪物流园项目，股权转让对价为204526742.65元。于2023年5月26
第52页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告日，深圳港物流与盐港世纪物流运营公司签署《借款合同》，深圳港物流向盐港世纪物流运营公司提供借款人民币246930000.00元(以下简称“目标债权”)。根据盐港世纪物流、深创投红土资管、盐港世纪物流运营公司及深圳港物流于2023年6月5日签署的《债权转让协议》，自专项计划设立日起，深创投红土资管(代表世纪物流 ABS 的利益)取得对盐港世纪物流运营公司的目标债权及其对应的全部权益，债权转让对价为人民币246930000.00元。
于2023年9月8日，盐港世纪物流与盐港世纪物流运营公司签署《吸收合并协议》，并于2023年11月22日完成吸收合并。吸收合并之后，盐港世纪物流运营公司的主体资格消灭，盐港世纪物流作为合并完成后的存续公司承继盐港世纪物流运营公司全部资产、负债、业务、资质、人员、合同及其他一切权利与义务。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》的有关规定，本基金投资范围包括基础设施资产支持证券、AAA 级信用债、利率债、货币市场工具以及法律法规或中国证监会允许基础设施基金投资的其他金融工具(但须符
合中国证监会相关规定)，其中，基金初始设立/扩募时的基金资产在扣除必要的预留费用后全部用于投资基础设施资产支持专项计划。本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券(可分离交易可转债的纯债部分除外)、可交换债券。本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不
属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。本基金可投资于 AAA 级信用债，但因信用债评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应当在3个月内调整。本基金暂不设立业绩比较基准。
本基金及其子公司合称“本集团”。
10.5.2会计报表的编制基础
本财务报表系按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》以及其后颁布及修订的具体
会计准则、解释以及《资产管理产品相关会计处理规定》和其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制，同时，在信息披露和估值方面，也参考了中国证监会颁布的《中国证券监督管理委员会关于证券投资基金估值业务的指导意见》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、《证券投资基金信息披露内容与格式准则》第3号《半年度报告的内容与格式》、《证券投资基金信息披露编报规则》第 3 号《会计报表附注的编制及披露》、《证券投资基金信息披露 XBRL 模板第 3 号<年度报告和中期报告>》以及中国证监会和中国证券投资基金业协会颁布的其他相关规定。
本财务报表以持续经营为基础编制。
第53页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
10.5.3遵循企业会计准则及其他有关规定的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本基金及本集团于2025年6月
30日的财务状况以及自2025年01月01日起至2025年06月30日止期间的经营成果和现金流量。
10.5.4本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致的说明
本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致。
10.5.5会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
10.5.5.1会计政策变更的说明
本基金及本集团本报告期未发生会计政策变更。
10.5.5.2会计估计变更的说明
本基金及本集团本报告期未发生会计估计变更。
10.5.5.3差错更正的说明
本基金及本集团在本报告期间无须说明的会计差错更正。
10.5.6税项
1.本基金及专项计划适用的主要税种及税率：
（1）增值税及附加
根据财政部、国家税务总局财税[2016]36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的规定，经国务院批准，自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，金融业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。对证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券的转让收入免征增值税；国债、地方政府债利息收入以及金融同业往来利息收入免征增值税；存款利息收入不征收增值税。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]46号文《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》的规定，金融机构开展的质押式买入返售金融商品业务及持有政策性金融债券取得的利息收入属于金融同业往来利息收入。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]70号文《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》的规定，金融机构开展的买断式买入返售金融商品业务、同业存款、同业存单以及持有金融债券取得的利息收入属于金融同业往来利息收入。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]140号文《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》的规定，本基金运营过程中发生的增值税应税行为，以本基金的基金管理人为增值税纳税人。
第54页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
根据财政部、国家税务总局财税[2017]56号文《关于资管产品增值税有关问题的通知》的规定，证券投资基金的基金管理人运营证券投资基金过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。对证券投资基金在2018年1月1日前运营过程中发生的增值税应税行为，未缴纳增值税的，不再缴纳；已缴纳增值税的，已纳税额从证券投资基金的基金管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减。增值税应税行为的销售额根据财政部、国家税务总局财税[2017]90号文《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》的规定确定。
增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，以实际缴纳的增值税税额为计税依据，分别按7%、3%和2%的比例缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
（2）企业所得税
根据财政部、国家税务总局财税[2004]78号文《关于证券投资基金税收政策的通知》的规定，自2004年1月1日起，对证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，继续免征企业所得税。
根据财政部、国家税务总局财税[2008]1号文《关于企业所得税若干优惠政策的通知》的规定，对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
（3）个人所得税根据财政部、国家税务总局财税[2008]132号文《财政部、国家税务总局关于储蓄存款利息所得有关个人所得税政策的通知》的规定，自2008年10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。
2.本集团内项目公司适用的主要税种及其税率列示如下：
税种计税依据税率
企业所得税应纳税所得额25%
应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适
增值税9%/6%
用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)
房产税房屋原值的70%1.2%
土地使用税土地使用面积3元/平方米
城市维护建设税应纳的增值税税额7%
教育费附加应纳的增值税税额5%
第55页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
10.5.7合并财务报表重要项目的说明
10.5.7.1货币资金
10.5.7.1.1货币资金情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
库存现金-
银行存款62502813.03
其他货币资金-
小计62502813.03
减：减值准备-
合计62502813.03
10.5.7.1.2银行存款
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
活期存款62502676.83
定期存款-
其中：存款期限1-3个月-
其他存款-
应计利息136.20
小计62502813.03
减：减值准备-
合计62502813.03
10.5.7.2交易性金融资产
单位：人民币元分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计本期末项目2025年6月30日成本公允价值公允价值变动
债券---
其中：交易所市场---
银行间市场---
资产支持证券---
货币市场基金60540958.4460540958.44-
其他---
小计60540958.4460540958.44-指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计本期末项目
2025年6月30日
第56页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告成本公允价值公允价值变动
债券---
其中：交易所市场---
银行间市场---
资产支持证券---
其他---
小计---
合计60540958.4460540958.44-
10.5.7.3买入返售金融资产
10.5.7.4债权投资
10.5.7.5其他债权投资
10.5.7.6其他权益工具投资
10.5.7.7应收账款
10.5.7.7.1按账龄披露应收账款
单位：人民币元本期末账龄
2025年6月30日
1年以内1183898.27
1－2年-
小计1183898.27
减：坏账准备-
合计1183898.27
10.5.7.7.2按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款
金额单位：人民币元占应收账款期末余债务人名称账面余额已计提坏账准备账面价值
额的比例（%）深圳华迅众联
493735.9741.70-493735.97
物流有限公司德迅（中国）货
运代理有限公227903.7919.25-227903.79司深圳分公司深圳市威鸣创
新国际物流有195293.8416.50-195293.84限公司深圳市丰溢国
际物流有限公82939.987.01-82939.98司深圳市金胜丰
53964.824.56-53964.82
国际物流有限
第57页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告公司
合计1053838.4089.02-1053838.40
10.5.7.8存货
10.5.7.9合同资产
10.5.7.10投资性房地产
10.5.7.10.1采用成本计量模式的投资性房地产
单位：人民币元房屋建筑物及相在建投资性房地项目土地使用权合计关土地使用权产
一、账面原值
2191656101.22191656101.2
1.期初余额--
88
2.本期增加金
----额
外购----
存货\固定资
产\在建工程转----入其他原因增
----加
3.本期减少金
----额
处置----其他原因减
----少
2191656101.22191656101.2
4.期末余额--
88二、累计折旧（摊销）
1.期初余额192124386.45--192124386.45
2.本期增加金
29906745.00--29906745.00
额
本期计提29906745.00--29906745.00
存货\固定资
产\在建工程转----入其他原因增
----加
3.本期减少金
----额
处置----其他原因减
----少
4.期末余额222031131.45--222031131.45
第58页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
三、减值准备
1.期初余额----
2.本期增加金
----额
本期计提----
存货\固定资
产\在建工程转----入其他原因增
----加
3.本期减少金
----额
处置----其他原因减
----少
4.期末余额----
四、账面价值
1.期末账面价1969624969.81969624969.8
--值33
2.期初账面价1999531714.81999531714.8
--值33
10.5.7.11固定资产
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
固定资产11860.34
固定资产清理-
合计11860.34
10.5.7.11.1固定资产情况
单位：人民币元房屋及建筑项目机器设备运输工具电子设备办公设备合计物
一、账面原值
1.期初余
----23911.3523911.35额
2.本期增
------加金额
购置------在建工
------程转入其他原
------因增加
3.本期减
------少金额
处置或------
第59页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告报废其他原
------因减少
4.期末余
----23911.3523911.35额
二、累计折旧
1.期初余
----8984.058984.05额
2.本期增
----3066.963066.96加金额本期计
----3066.963066.96提其他原
------因增加
3.本期减
------少金额处置或
------报废其他原
------因减少
4.期末余
----12051.0112051.01额
三、减值准备
1.期初余
------额
2.本期增
------加金额本期计
------提其他原
------因增加
3.本期减
------少金额处置或
------报废其他原
------因减少
4.期末余
------额
四、账面价值
1.期末账
----11860.3411860.34面价值
2.期初账
----14927.3014927.30面价值
第60页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
10.5.7.12在建工程
10.5.7.13无形资产
10.5.7.13.1无形资产情况
单位：人民币元项目特许经营权土地使用权专利权非专有技术软件合计
一、账面原值
1.期初余
----35398.2335398.23额
2.本期增
------加金额
购置------内部研
------发其他原
------因增加
3.本期减
------少金额
处置------其他原
------因减少
4.期末余
----35398.2335398.23额
二、累计摊销
1.期初余
----26548.7426548.74额
2.本期增
----8849.498849.49加金额本期计
----8849.498849.49提其他原
------因增加
3.本期减
------少金额
处置------其他原
------因减少
4.期末余
----35398.2335398.23额
三、减值准备
1.期初余
------额
2.本期增
------加金额
本期计------
第61页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告提其他原
------因增加
3.本期减
------少金额
处置------其他原
------因减少
4.期末余
------额
四、账面价值
1.期末账
------面价值
2.期初账
----8849.498849.49面价值
10.5.7.14商誉
10.5.7.14.1商誉账面原值
单位：人民币元被投资单位本期增加金额本期减少金额名称或形成期初余额期末余额企业合并形成处置商誉的事项盐港世纪物
53596758.41--53596758.41
流
合计53596758.41--53596758.41
10.5.7.15递延所得税资产和递延所得税负债
10.5.7.15.1未经抵销的递延所得税负债
单位：人民币元本期末
2025年6月30日
项目应纳税暂时性递延所得税差异负债非同一控制企业合并资产评
116039108.9429009777.23
估增值
公允价值变动--
收入按照直线法核算3365007.60841251.90
合计119404116.5429851029.13
10.5.7.15.2未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
资产减值准备-
第62页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
预计负债-
可抵扣亏损130293002.58
合计130293002.58
10.5.7.15.3未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：人民币元本期末年份备注
2025年6月30日
2026年9901911.65-
2027年42044835.20-
2028年19652537.19-
2029年39915752.28-
2030年18777966.26-
合计130293002.58-
10.5.7.16其他资产
10.5.7.16.1其他资产情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
其他流动资产50307.37
合计50307.37
10.5.7.16.2预付账款
10.5.7.16.3其他应收款
10.5.7.17应付账款
10.5.7.18应付职工薪酬
10.5.7.19应交税费
单位：人民币元本期末税费项目
2025年6月30日
增值税1479417.07
消费税-
企业所得税-
个人所得税-
城市维护建设税136663.30
教育费附加58569.98
房产税5968911.64
土地使用税209713.38
土地增值税-
地方教育费附加25557.08
第63页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
印花税21642.48
其他-
合计7900474.93
10.5.7.20合同负债
10.5.7.21其他负债
10.5.7.21.1其他负债情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
其他应付款14346781.01
预收账款5596808.21
合计19943589.22
10.5.7.21.2预收款项
10.5.7.21.2.1预收款项情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
预收关联方租金5448354.40
预收非关联方租金148453.81
合计5596808.21
10.5.7.21.3其他应付款
10.5.7.21.3.1按款项性质列示的其他应付款
单位：人民币元本期末款项性质
2025年6月30日
质保金
非关联方押金及保证金7795242.88
关联方押金及保证金5369668.37
应付深圳港集团代垫款项490041.10
应付中介机构费313103.31
其他378725.35
合计14346781.01
10.5.7.21.3.2账龄超过一年的重要其他应付款
单位：人民币元债权人名称期末余额未偿还或结转的原因
深圳盐田港物流服务有限公司2104111.62押金保证金
深圳市威鸣创新国际物流有限公司1117924.00押金保证金
第64页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
深圳华迅众联物流有限公司1071335.00押金保证金
深圳盐田嘉顺达物流仓储有限公司1056852.00押金保证金
昭津物流有限公司572976.00押金保证金
合计5923198.62
10.5.7.22实收基金
金额单位：人民币元
项目基金份额（份）账面金额
上年度末953629628.002254799995.60
本期末953629628.002254799995.60
10.5.7.23未分配利润
单位：人民币元项目已实现部分未实现部分合计
上年度末-168012527.74--168012527.74
本期利润19830944.18-19830944.18本期基金份额交易
---产生的变动数
其中：基金认购款---
基金赎回款---
本期已分配利润-22514994.05--22514994.05
本期末-170696577.61--170696577.61
10.5.7.24营业收入和营业成本
本期项目2025年1月1日至2025年6月30日盐港现代物流盐港世纪物流合计
营业收入---
第三方租户租赁收入26243309.15-26243309.15
关联方租赁收入17274847.577634548.2824909395.85关联方综合管理服务
8533088.183600884.1312133972.31
收入
合计52051244.9011235432.4163286677.31
营业成本---
投资性房地产折旧24667522.745239222.2629906745.00
合计24667522.745239222.2629906745.00
10.5.7.25投资收益
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
货币市场基金分红收入468136.87
合计468136.87
第65页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
10.5.7.26税金及附加
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
增值税1686558.04
消费税-
企业所得税-
个人所得税-
城市维护建设税554222.42
教育费附加237523.89
房产税5968911.64
土地使用税209713.38
土地增值税-
地方教育费附加158349.27
印花税21642.48
其他-
合计8836921.12
10.5.7.27管理费用
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
中介机构费257497.39
维修费157179.32
其他49696.63
合计464373.34
10.5.7.28财务费用
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
银行手续费-544.28
其他-
合计-544.28
10.5.7.29其他费用
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
信息披露费59507.37
其他2579.64
合计62087.01
第66页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
10.5.7.30营业外收入
10.5.7.31所得税费用
10.5.7.31.1所得税费用情况
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
当期所得税费用-
递延所得税费用-771233.72
合计-771233.72
10.5.7.31.2会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
利润总额19059710.46
按法定/适用税率计算的所得税费用-
子公司适用不同税率的影响-4895413.30
调整以前期间所得税的影响-
非应税收入的影响-117034.22
不可抵扣的成本、费用和损失的影响-使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
4694491.57
差异或可抵扣亏损的影响
其他-453277.77
合计-771233.72
10.5.7.32现金流量表附注
10.5.7.32.1收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
收到租赁保证金1370448.00
其他1200.00
合计1371648.00
10.5.7.32.2支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
支付管理人报酬9325136.11
支付管理费用188604.37
第67页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
支付托管费218677.68
退还租赁保证金1499461.52
其他1003084.88
合计12234964.56
10.5.7.33现金流量表补充资料
10.5.7.33.1现金流量表补充资料
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润19830944.18
加：信用减值损失-
资产减值损失-
固定资产折旧3066.96
投资性房地产折旧29906745.00
使用权资产折旧-
无形资产摊销8849.49
长期待摊费用摊销-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-（收益以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）-
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）-
财务费用（收益以“-”号填列）-
投资损失（收益以“-”号填列）-468136.87
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）-
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）-771233.72
存货的减少（增加以“-”号填列）-
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）1226341.64
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）1701330.47
--
其他-
经营活动产生的现金流量净额51437907.15
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本-
融资租入固定资产-
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额62502676.83
减：现金的期初余额33579763.73
加：现金等价物的期末余额-
减：现金等价物的期初余额-
现金及现金等价物净增加额28922913.10
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10.5.7.33.2现金和现金等价物的构成
单位：人民币元本期项目
2025年1月1日至2025年6月30日
一、现金62502676.83
其中：库存现金-
可随时用于支付的银行存款62502676.83
可随时用于支付的其他货币资金-
二、现金等价物-
其中：3个月内到期的债券投资-
三、期末现金及现金等价物余额62502676.83
其中：基金或集团内子公司使用受限制的现
-金及现金等价物
10.5.8合并范围的变更
10.5.8.1非同一控制下企业合并
10.5.8.1.1合并成本及商誉
10.5.8.1.2被购买方于购买日可辨认资产、负债
10.5.8.2同一控制下企业合并
10.5.9集团的构成
持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接资产支持
现代物流 ABS 深圳 深圳 100.00 - 出资设立专项计划资产支持
世纪物流 ABS 深圳 深圳 100.00 - 出资设立专项计划盐港现代物
深圳深圳仓储物流-100.00资产收购流盐港世纪物非同一控制下企
深圳深圳仓储物流-100.00流业合并
10.5.10承诺事项、或有事项、资产负债表日后事项的说明
10.5.10.1承诺事项
截至资产负债表日，本基金及本集团并无须作披露的承诺事项。
10.5.10.2或有事项
截至资产负债表日，本基金及本集团并无须作披露的或有事项。
第69页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
10.5.10.3资产负债表日后事项
截至财务报表报出日，本基金及本集团并无须作披露的资产负债表日后事项。
10.5.11关联方关系
10.5.11.1本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况
10.5.11.2本报告期与基金发生关联交易的各关联方
关联方名称与本基金的关系红土创新基金管理有限公司(“红土创新基金管理人基金”)
招商银行股份有限公司(“招商银行”)基金托管人
深创投红土资产管理(深圳)有限公司专项计划的计划管理人
(“深创投红土资管”)
深圳港集团有限公司(“深圳港集团”)原始权益人深圳市深圳港物流发展有限公司(“深圳外部管理机构、深圳港集团的全资子公司、扩募港物流”)原始权益人深圳盐田港物流服务有限公司(“盐田港深圳港物流的控股子公司物服”)深圳市深圳港资本有限公司(“深圳港资持有本基金10%以上基金份额的份额持有人、深圳本”)港集团的全资子公司深国际控股(深圳)有限公司(“深国际控持有本基金10%以上基金份额的份额持有人股”)
注：下述关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立。
10.5.12本报告期及上年度可比期间的关联方交易
10.5.12.1关联采购与销售情况
10.5.12.1.1出售商品、提供劳务情况
单位：人民币元本期上年度可比期间关联方名称关联交易内容2025年1月1日至2024年1月1日至2024
2025年6月30日年6月30日
深圳港集团综合管理服务8533088.188649114.08
盐田港物服综合管理服务3600884.133600884.10
合计-12133972.3112249998.18
10.5.12.2关联租赁情况
10.5.12.2.1作为出租方
单位：人民币元上年度可比期间确认的租承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入赁收入
深圳港集团房屋租赁17274847.5719054192.72
第70页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
盐田港物服房屋租赁7634548.287761296.28
合计-24909395.8526815489.00
10.5.12.3通过关联方交易单元进行的交易
10.5.12.4关联方报酬
10.5.12.4.1基金管理费
单位：人民币元本期上年度可比期间项目2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024月30日年6月30日
当期发生的基金应支付的管理费5467773.915767561.50
其中：固定管理费3104454.083262251.72
浮动管理费2363319.832505309.78
支付销售机构的客户维护费309.48322.10
注：1.固定管理费
(1)基金管理人的管理费
支付基金管理人红土创新基金的管理费按 E的 0.15%按日计提，具体计算方法如下：
H=E×0.15%÷当年天数
H为每日应计提的基金管理人的管理费
E 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基
金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模。
(2)计划管理人的管理费
支付计划管理人深创投红土资管的管理费按基金净值的0.15%乘以专项计划净资产占基金投
资的所有专项计划的净资产合计值的比例按日计提，具体计算方法如下：
H=E×0.15%×K/P÷当年天数
H为每日应计提的计划管理人的管理费E 为计提日所在年度的上一自然年度《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金年度报告》披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模。
K 为计提日所在年度的上一自然年度专项计划《年度资产管理报告》中披露的经审计的专项
计划净资产，特别地，就专项计划设立当年，K为专项计划设立时的募集规模。
P 为计提日红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金投资的所有专项计划净资产的合计值，其中任一专项计划的净资产均以计提日所在年度的上一自然年度该专项计划《年度
第71页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告资产管理报告》中披露的经审计的专项计划净资产为准，特别地，就任一专项计划设立当年，其净资产为该专项计划设立时的募集规模。另外，因基金投资专项计划的情况发生改变导致专项计划净资产的合计值在年度内有所变动的，K/P(即各专项计划净资产占比)应根据实际情况进行调整，分段计算。
2.浮动管理费
自2023年6月8日起，支付外部管理机构深圳港物流的浮动管理费以每一项目公司该自然年度的基础设施项目实际净运营收入(基础设施项目净运营收入指在运营收入核算日所在的运营收
入回收期内，项目公司实现的基础设施项目运营收入扣除其项目公司为维持其必要运营而支出和预留的与基础设施项目相关的运营管理费用支出，以及项目公司应付的与基础设施项目相关的房产税、增值税附加、土地使用税、印花税等各项税金及其他必要支出，包括已产生纳税义务但尚未清缴完毕的税金后的金额)为基数并结合该项目公司基础设施项目运营业绩指标(基础设施项目
目标净运营收入)计算的费用。
运营业绩指标按照如下方式确定：
(a) 第一、二个自然年度的运营业绩指标/基础设施项目目标净运营收入确定方式
于公募基金间接享有项目公司股东权利之日当年及下一个自然年度，该项目公司基础设施项目运营业绩指标(即基础设施项目目标净运营收入，下同)以《可供分配金额测算报告》中记载的该自然年度对应的预测基础设施项目净运营收入为准。
(b)自第三个自然年度起的运营业绩指标/基础设施项目目标净运营收入确定方式
自第三个自然年度起，项目公司每年的运营业绩指标为以上一个自然年度12月31日为基准
日的评估报告(如果没有以该日为基准日的评估报告，则为基准日在12月31日之前且距离12月
31日最近的评估报告)所记载的按照收益法进行估值时采用的当年度基础设施项目目标净运营收入为准。
浮动管理费具体包括如下两个部分：
(1)第一部分
第一部分浮动管理费的计算方法为：第一部分浮动管理费=年度基础设施项目实际净运营收入×4.47%。
当年度基础设施项目实际净运营收入低于基础设施项目目标净运营收入的90%时，外部管理机构的年度基础运营管理服务费调整为：年度基础运营管理服务费=年度基础设施项目实际净运营
收入×4.02%。
(2)第二部分
第72页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
当且仅当基础设施项目实际净运营收入高于基础设施项目目标净运营收入的情况下，计提并
支付第二部分浮动管理费。
第二部分浮动管理费计算公式如下：
第二部分浮动管理费=(基础设施项目实际净运营收入-基础设施项目目标净运营收入)×
10.50%。
3.支付销售机构的客户维护费由基金管理人从应收的固定管理费中承担。
10.5.12.4.2基金托管费
单位：人民币元本期上年度可比期间项目2025年1月1日至2025年62024年1月1日至2024年月30日6月30日
当期发生的基金应支付的托管费103481.32108741.36
注：支付基金托管人招商银行的托管费按 E的 0.01%按日计提，具体计算方法如下：
H＝E×0.01%÷当年天数
H为每日应计提的基金托管费
E 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基
金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地，就基金成立当年，E 为基金成立时的募集规模。
10.5.12.5各关联方投资本基金的情况
10.5.12.5.1报告期内除基金管理人外其他关联方投资本基金的情况
份额单位：份本期
2025年1月1日至2025年6月30日
期间申购/减：期间赎关联方期初持有期间因拆分期末持有
买入回/卖出份名称变动份额
份额比例（%）份额额份额比例（%）
16000
深圳港160000
16.78---0000.16.78
资本000.00
00
11660
深国际116608
12.23---8889.12.23
控股889.00
00
78351
深圳港783511
8.22---112.08.22
物流12.00
0
合计35496037.23---3549637.23
第73页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
001.000001.
00
上年度可比期间
2024年1月1日至2024年6月30日
期初持有减：期间赎期末持有
关联方期间申购/期间因拆分
回/卖出份
名称份额比例（%）买入份额变动份额份额比例（%）额
16000
深圳港160000
16.78---0000.16.78
资本000.00
00
11660
深国际116608
12.23---8889.12.23
控股889.00
00
78351
深圳港783511
8.22---112.08.22
物流12.00
0
35496
354960
合计37.23---0001.37.23
001.00
00
10.5.12.6由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入
单位：人民币元本期上年度可比期间
2025年1月1日至2025年6月30
关联方名称2024年1月1日至2024年6月30日日期末余额当期利息收入期末余额当期利息收入
招商银行62502813.03145733.7056904189.53372902.20
合计62502813.03145733.7056904189.53372902.20
10.5.13关联方应收应付款项
10.5.13.1应付项目
单位：人民币元本期末上年度末项目名称关联方名称
2025年6月30日2024年12月31日
基金管理费红土创新基金1552227.043280176.18
基金管理费深创投红土资管1552227.04824525.16
基金管理费深圳港物流2505119.025220434.77
基金托管费招商银行103481.32218677.68
押金及保证金深圳港集团3265556.753265556.75
押金及保证金盐田港物服2104111.622104111.62
预收租金深圳港集团2828059.032452559.66
预收租金盐田港物服2620295.372638053.46
代垫款项深圳港集团490041.10490041.10
第74页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
合计-17021118.2920494136.38
10.5.14期末基金持有的流通受限证券
10.5.14.1期末债券正回购交易中作为抵押的债券
10.5.15收益分配情况
10.5.15.1收益分配基本情况
金额单位：人民币元本期收益权益每10份基金份本期收益分配分配占可序号除息日备注登记日额分红数合计供分配金
额比例（%）场外除息日为
2025年4
2025年42025年4月1月1日，
10.236122514994.0599.99月1日日场内除息日为
2025年4月2日
合计22514994.0599.99-
10.5.15.2可供分配金额计算过程
参见3.3.2.1。
10.5.16金融工具风险及管理
10.5.16.1信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于货币资金，应收账款和其他应收款等。
于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
本集团银行存款主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估
客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
第75页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
10.5.16.2流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日本集团财务报表中列示的现金反映了本集团所持有的流动性储备。本集团各项金融负债的到期日均在一年以内。由于折现的影响不重大，因此财务报表中列示的各项金融负债的账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未折现合约现金流量。
10.5.16.3市场风险
(a) 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，因此无重大外汇风险。
(b) 利率风险本集团的利率风险主要产生于银行存款及交易性金融资产等。银行存款的利率在同期银行同业存款利率的基础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利率的变化而波动。承担利率风险的交易性金融资产面临由于市场利率上升而导致公允价值下降的风险。
本集团财务部门持续监控公司的利率风险，依据最新的市场状况通过调整现行持仓等方式作出决策。
于2025年6月30日，本集团以公允价值计量的生息资产占本集团净资产的比例为2.90%(2024年12月31日：2.88%)。如果其他因素保持不变，市场利率的变化对本集团无重大影响(上年度末：
同)。
(c) 其他价格风险
其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。于2025年6月30日，本集团未持有权益工具投资，因此无重大其他价格风险(2024年12月31日：同)。
10.5.17有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项
(1)公允价值
(a)金融工具公允价值计量的方法
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
第76页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
(b)持续的以公允价值计量的金融工具
(i)各层次金融工具公允价值
于2025年6月30日，本集团持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产均属
于第一层次(2024年12月31日：同)。
(ii)公允价值所属层次间的重大变动本集团本期持有的以公允价值计量的金融工具的公允价值所属层次未发生重大变动。
(iii)第三层次公允价值余额和本期变动金额无。
(c)不以公允价值计量的金融工具的相关说明
本基金持有的不以公允价值计量的金融工具为以摊余成本计量的金融资产和金融负债，这些金融工具因其剩余期限较短，所以其账面价值与公允价值相若。
10.5.18个别财务报表重要项目的说明
10.5.18.1货币资金
10.5.18.1.1货币资金情况
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
库存现金-
银行存款1391275.86
其他货币资金-
小计1391275.86
减：减值准备-
合计1391275.86
10.5.18.1.2银行存款
单位：人民币元本期末项目
2025年6月30日
活期存款1391140.66
定期存款-
其中：存款期限1-3个月-
其他存款-
应计利息135.20
小计1391275.86
减：减值准备-
合计1391275.86
第77页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
10.5.18.2长期股权投资
10.5.18.2.1长期股权投资情况
单位：人民币元本期末
2025年6月30日
账面余额减值准备账面价值
对子公司投资2254789900.0028230000.002226559900.00
合计2254789900.0028230000.002226559900.00
10.5.18.2.2对子公司投资
单位：人民币元本期计提减减值准备被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额值准备余额
1839990-183999
现代物流 ABS - - -
000.000000.00
4147999-4147992823000
世纪物流 ABS - -
00.00900.000.00
2254789-2254782823000
合计--
900.009900.000.00
§11评估报告
11.1管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明无。
11.2评估报告摘要无。
11.3重要评估参数发生变化的情况说明无。
11.4本次评估结果较最近一次评估结果差异超过10%的原因无。
11.5报告期内重要资产项目和资产项目整体实际产生现金流情况无。
11.6报告期内重要资产项目或资产项目整体实际产生的现金流较最近一次评估报告
预测值差异超过20%的原因、具体差异金额及应对措施无。
第78页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
11.7评估机构使用评估方法的特殊情况说明无。
§12基金份额持有人信息
12.1基金份额持有人户数及持有人结构
本期末
2025年6月30日
持有人结构户均持有的持有人户机构投资者个人投资者基金份额数（户）
（份）占总份额比例占总份额比例持有份额（份）持有份额（份）
（%）（%）
4031323655.64880744476.0092.3672885152.007.64
上年度末
2024年12月31日
持有人结构户均持有的持有人户机构投资者个人投资者基金份额数（户）
（份）占总份额比例占总份额比例持有份额（份）持有份额（份）
（%）（%）
4436121497.03854506253.0089.6199123375.0010.39
12.2基金前十名流通份额持有人
本期末
2025年6月30日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1深国际控股（深圳）有限公司116608889.0012.23
2国泰海通证券股份有限公司71630743.007.51
3华金证券－横琴人寿保险有
限公司－华金证券横琴人寿
57442336.006.02
基础设施策略2号FOF单一资产管理计划
4平安证券股份有限公司38268331.004.01
5中国东方资产管理股份有限
31511376.003.30
公司
6长城人寿保险股份有限公司
29597148.003.10
－自有资金
7上海合晟资产管理股份有限
公司－合晟同晖7号私募证21522718.002.26券投资基金
8申万宏源证券有限公司17656740.001.85
9国泰海通证券股份有限公司13813918.001.45
10中国国际金融股份有限公司12900000.001.35
第79页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
合计410952199.0043.09上年度末
2024年12月31日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1深国际控股（深圳）有限公司116608889.0012.23
2华金证券－横琴人寿保险有
限公司－华金证券横琴人寿
57442336.006.02
基础设施策略2号FOF单一资产
3平安证券股份有限公司35013394.003.67
4中国东方资产管理股份有限
31884500.003.34
公司
5上海合晟资产管理股份有限
公司－合晟同晖7号私募证30702708.003.22券投资基金
6泰康人寿保险有限责任公司
－分红－个人分红18989100.001.99
-019L-FH002 深
7上海金锝私募基金管理有限
公司－金锝诚意精心2号证15188192.001.59券投资私募基金
8宏源汇智投资有限公司14814814.001.55
9中信证券－光大银行－中信
证券基础设施1号集合资产14131600.001.48管理计划
10国泰君安证券股份有限公司13813918.001.45
合计348589451.0036.55
12.3基金前十名非流通份额持有人
本期末
2025年6月30日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1深圳市盐田港资本有限公司160000000.0016.78
2深圳市盐田港物流有限公司78351112.008.22
合计238351112.0024.99上年度末
2024年12月31日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1深圳市盐田港资本有限公司160000000.0016.78
2深圳市盐田港物流有限公司78351112.008.22
合计238351112.0024.99
第80页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
12.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况
项目持有份额总数（份）占基金总份额比例（%）
基金管理人所有从业人员持有本基金1615.000.00
§13基金份额变动情况
单位：份
基金合同生效日（2021年6月7日）基
800000000.00
金份额总额
本报告期期初基金份额总额953629628.00
本报告期基金份额变动情况-
本报告期期末基金份额总额953629628.00
§14重大事件揭示
14.1基金份额持有人大会决议
报告期内无基金份额持有人大会决议。
14.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动
本报告期内，基金管理人的重大人事变动如下：自2025年6月5日起，阮菲女士因董事会到期换届离任董事长职务。公司董事长缺位期间，暂由总经理冀洪涛先生代为履行董事长职务，期限不超过6个月。
本报告期内，基金托管人的专门基金托管部门无重大人事变动。
14.3基金投资策略的改变
本报告期内本基金投资策略未改变。
14.4为基金进行审计的会计师事务所情况无。
14.5为基金出具评估报告的评估机构情况无。
14.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资
产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与
人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况无。
第81页共83页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
14.7其他重大事件
序号公告事项法定披露方式法定披露日期中国证监会基金电子披红土创新基金管理有限公司关于增加
1露网站、规定报社及本2025年1月2日
公司注册资本的公告公司网站中国证监会基金电子披红土创新盐田港仓储物流封闭式基础
2露网站、规定报社及本2025年1月22日
设施证券投资基金基金经理变更公告公司网站红土创新基金管理有限公司关于红土中国证监会基金电子披
3创新盐田港仓储物流封闭式基础设施露网站、规定报社及本2025年3月28日
证券投资基金收益分配的公告公司网站红土创新基金管理有限公司旗下公募中国证监会基金电子披
4基金通过证券公司交易及佣金支付情露网站、规定报社及本2025年3月31日
况公司网站红土创新盐田港仓储物流封闭式基础中国证监会基金电子披
5设施证券投资基金关于召开2024年露网站、规定报社及本2025年4月22日
年度业绩说明会的公告公司网站红土创新盐田港仓储物流封闭式基础中国证监会基金电子披
6设施证券投资基金关于举办投资者开露网站、规定报社及本2025年4月22日
放日的公告公司网站红土创新基金管理有限公司董事长变中国证监会基金电子披
7更及总经理代为履行董事长职务的公露网站、规定报社及本2025年6月6日
告公司网站红土创新盐田港仓储物流封闭式基础中国证监会基金电子披
8设施证券投资基金关于原始权益人变露网站、规定报社及本2025年6月24日
更回收资金投向的公告公司网站
§15影响投资者决策的其他重要信息无。
§16备查文件目录
16.1备查文件目录
（1）中国证监会批准红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金设立的文件
（2）红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同
（3）红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议
（4）基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程
（5）报告期内红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在指定报刊上各项公告
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16.2存放地点
基金管理人、基金托管人处
16.3查阅方式
（1）投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件
（2）投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人红土创新基金管理有限公司，客户服
务电话：4000603333（免长途话费）红土创新基金管理有限公司
2025年8月29日
