新）（2026 年第 1 号）国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金
    2024 年度第一次
    扩募并新购入不动产项目
    招募说明书（更新）（2026 年第 1 号）
    基金管理人：上海国泰海通证券资产管理有限公司基金托管人：中国银行股份有限公司新）（2026 年第 1 号）重要提示国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”或“基金”或“不动产基金”）由国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金变更而来。国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证券监督管理委员会（简称“中国证监会”）2022年 8月 30日证监许可[2022]1978号文准予注册。《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于 2022年 9月 22日生效。
    根据中国证监会 2025年 5月 30日证监许可[2025]1161号《关于准予国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金变更注册的批复》及上海证券交易所 2025年 5 月15 日上证 REITs（审）[2025]5 号《关于对国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》，本基金就扩募并新购入不动产项目等基金变更事宜进行注册，变更注册内容主要包括基金扩募发售、新购入不动产项目、相应修订基金合同等事项，并提交本基金基金份额持有人大会决议。
    2025 年 7 月 7 日至 2025 年 7月 27 日，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施
    证券投资基金的基金份额持有人大会以通讯方式召开，大会审议通过了关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024 年度第一次扩募并新购入基础设施项目及
    相应调整运营管理费等相关事项的议案、关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施
    证券投资基金 2024 年度第一次扩募引入战略投资者的议案。本次扩募发售达到法律法规规定及基金合同约定的条件，修订后的《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于 2025年 8月 15日正式生效。
    2025年 7月 25日，上海国泰君安证券资产管理有限公司变更名称为上海国泰海通证券
    资产管理有限公司。2025年 9月 29日，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金变更为国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金，《国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》自基金管理人公告的生效之日起生效，原《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》同日起失效。
    基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。中国证监会对国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金的注册及后续扩募并新购入不动产项目的变更注册，上海证券交易所同意本基金的基金份额（含扩募份额）的上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
    本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投资基金具有新）（2026 年第 1 号）
    不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有权或者经营权利，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。
    基金管理人管理的其他基金的过往业绩并不预示本基金未来表现。本基金的可供分配金额测算以及不动产资产评估结果不代表实际现金流分配或者资产实际可交易价格。投资有风险，投资者应当认真阅读招募说明书以及有关的信息披露文件，审慎判断相关风险，自主作出投资决策。
    基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。
    本基金主要投资于以不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持专项计划。本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括基金特有风险及其他风险，具体请见本招募说明书“第一章 招募说明书概要及风险因素/第二节 风险因素”。
    本基金本次更新招募说明书主要对基金经理变更及基金管理人基本信息相关内容进行更新，更新截止日为 2026年 9月 9日。因基金名称变更本基金管理人对招募说明书的相关内容进行更新的截止日为 2025年 9月 29日，除非另有说明，本招募说明书其他所载内容截止日为 2025年 9月 2日，所载基金投资组合报告截止日为 2025年 6月 30日（财务数据未经审计）。市场数据、基础设施项目相关信息截止日以招募说明书相关内容为准。
    特别地，提请投资人知悉：本次招募说明书更新并未涉及任何补充尽职调查，相关主体及资产信息不涉及更新，仅根据《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第 4号——招募说明书编制》要求进行文本格式性的调整，除招募说明书外其余交易文件亦未变更，不涉及任何重大变更事项。
    新）（2026 年第 1 号）
    表：本次发行的简要情况表
    基金名称 国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金
    首发不动产项目：临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期不动产项目名称
    新购入不动产项目：康桥项目
    首次募集：824000000.00 元（不含募集期利息）募集规模
    扩募募集：1723499996.81 元（不含募集期利息）
    上市的证券交易所 上海证券交易所
    基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
    基金托管人 中国银行股份有限公司
    资产支持证券管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
    财务顾问 无
    首发原始权益人：上海临港奉贤经济发展有限公司、上海临港华
    原始权益人 平经济发展有限公司
    扩募原始权益人：上海临港控股股份有限公司
    运营管理统筹机构：上海临港经济发展（集团）有限公司
    运营管理机构 首发运营管理实施机构：上海临港奉贤经济发展有限公司
    扩募运营管理实施机构：上海临港联合发展有限公司
    招募说明书签署日期 2026年 9月新）（2026 年第 1 号）
    目录
    重要提示 ................................................ 1
    目录 .................................................. 4
    绪言 .................................................. 5
    释义 .................................................. 7
    第一章 招募说明书概要及风险因素 ................................... 16
    第一节 招募说明书概要 ........................................ 16
    第二节 风险因素 ........................................... 34
    第二章 不动产项目 .......................................... 45
    第一节 新购入不动产项目概况 ..................................... 45
    第二节 新购入不动产项目经营业绩及财务状况分析 ........................... 125
    第三节 发起人与原始权益人 ..................................... 166
    第四节 运营管理机构 ........................................ 218
    第五节 存在重要影响的其他事项 ................................... 253
    第三章 资产评估与现金流测算 .................................... 257
    第一节 资产评估 .......................................... 257
    第二节 现金流测算分析 ....................................... 283
    第四章 治理机制与运营管理安排 ................................... 301
    第一节 不动产基金治理机制 ..................................... 301
    第二节 运营管理安排 ........................................ 324
    第五章 不动产基金 ......................................... 343
    第一节 相关参与机构 ........................................ 343
    第二节 不动产基金的交易安排 .................................... 346
    第三节 关联交易与利益冲突 ..................................... 359
    第四节 基金运作 .......................................... 372
    第五节 其他事项 .......................................... 420新）（2026 年第 1 号）绪言
    本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《基础设施基金通知》”）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称“《REITs业务办法》”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》（以下简称“《审核关注事项》”）、《上海证券交易所基础设施证券公开募集投资基金（REITs）规则适用指引第 2号——发售业务指引（试行）》（以下简称“《发售业务指引》”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3号——新购入基础设施项目（试行）》（以下简称“《新购入不动产项目指引》”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第 3号——扩募业务办理》（以下简称“《扩募业务办理》”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 5号——临时报告（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 6号——年度报告（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 7号——中期报告和季度报告（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》以及《国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》编写。
    基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。
    本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以及其他有关规定享有权利、承担义务。投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务，应当详细查阅基金合同。
    新）（2026 年第 1 号）
    本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届时有效的法律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。
    新）（2026 年第 1 号）释义
    在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
    1、基金/本基金/不动产基金/基础设施基金：指国泰海通临港创新智造产业园封闭式基
    础设施证券投资基金或国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金，国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金由国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金变更而来。
    2、基金管理人/国泰海通资管：指上海国泰海通证券资产管理有限公司，或根据基金合
    同任命的作为基金管理人的继任机构。
    3、基金托管人：指中国银行股份有限公司，或根据基金托管协议任命的作为基金托管人的继任机构。
    4、基金合同/《基金合同》：指《国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及对基金合同的任何有效修订、补充或更新。
    5、基金托管协议/《基金托管协议》：指基金管理人与基金托管人就本基金签署的《国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对基金托
    管协议的任何有效修订、补充或更新。
    6、运营管理服务协议/《运营管理服务协议》：指基金管理人、各项目公司、各运营管理机构签署的《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。
    7、监管协议/《监管协议》：指基金管理人、监管银行与各项目公司签署的《资金监管协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。
    8、股权转让协议/《股权转让协议》：就资产支持证券管理人购买各项目公司 100%股权事宜，资产支持证券管理人与各原始权益人签署的《股权转让协议》，及对前述协议的任何有效修订及补充。
    9、股东借款协议/《股东借款协议》：就资产支持证券管理人分别与各项目公司签署的
    《股东借款协议》的统称及对前述协议的任何有效修订和补充。
    10、招募说明书/《招募说明书》：指《国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及对该招募说明书的任何有效修订、补充或更新。
    11、基金份额发售公告：指《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》、本基金相关扩募份额发售公告及对该发售公告的任何有效
    修订、补充或更新（如有）。
    12、基金产品资料概要：指《国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新。
    13、上市交易公告书：指《国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金新）（2026 年第 1 号）上市交易公告书》、本基金相关扩募份额上市交易公告书及对该文件的任何有效修
    订、补充或更新。
    14、基金份额询价公告：指《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额询价公告》、本基金相关扩募份额询价公告及对该询价公告的任何有效
    修订、补充或更新（如有）。
    15、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等，为基金合同之目的，基金合同项下的法律法规亦包括基金份额上市交易所的证券交易所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会等行业自律组织的规范。
    16、《民法典》：指 2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，
    2020 年 5 月 28 日中华人民共和国主席令第四十五号公布，自 2021年 1月 1 日起
    施行的《中华人民共和国民法典》及颁布机关对其不时做出的修订。
    17、《基金法》：指 2003年 10月 28日经第十届全国人民代表大会常务委员会第五次
    会议通过，经 2012年 12月 28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，自 2013年 6月 1日起实施，并经 2015年 4月 24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国港口法>等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。
    18、《证券法》：指 1998年 12月 29日经第九届全国人民代表大会常务委员会第六次
    会议通过，经 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国证券法〉的决定》第一次修正，2005年 10月 27日
    第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议第一次修订，2013年 6月 29日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改〈中华人民共和国文物保护法〉等十二部法律的决定》第二次修正，2014年 8月 31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国保险法〉等五部法律的决定》第三次修正，2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，并自 2020年 3月 1日起施行的《中华人民共和国证券法》及颁布机关对其不时做出的修订。
    19、《销售办法》：指中国证监会 2020年 8月 28日颁布、同年 10月 1日实施的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
    20、《信息披露办法》：指中国证监会 2019年 7月 26日颁布、同年 9月 1日实施，并
    经 2020年 3月 20日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修改的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
    21、《运作办法》：指中国证监会 2014年 7月 7日颁布、同年 8月 8日实施的《公开新）（2026 年第 1 号）募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
    22、《基础设施基金通知》：指中国证监会和国家发改委 2020年 4月 24日颁布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
    23、《基础设施基金指引》：指中国证监会 2020年 8月 7日颁布并实施，并经 2023年10月 20日中国证监会《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条的决定》修改的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
    24、上交所业务规则：指上海证券交易所颁布并实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 2号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3号——新购入基础设施项目（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第 3号——扩募业务办理》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 5号——临时报告（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 6号——年度报告（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 7号——中期报告和季度报告（试行）》及上交所针对公开募集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
    25、证券业协会业务规则：指中国证券业协会于 2021年 1月 29日颁布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》及中国证券业协会针对公开募
    集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
    26、基金业协会业务规则：指中国证券投资基金业协会于 2021年 2月 8日颁布并实施
    的《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》及中国证券投资基金业协会针对公开募
    集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
    27、中国结算业务规则：指中国证券登记结算有限责任公司于 2021年 2月 5日颁布并实施的《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》及中国证券登记结算有限
    责任公司发布的适用于公开募集基础设施证券投资基金的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
    28、业务规则：指上交所业务规则、证券业协会业务规则、基金业协会业务规则、中国新）（2026 年第 1 号）
    结算业务规则及基金管理人、销售机构相关业务规则的合称。
    29、国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。
    30、扩募原始权益人：指不动产基金新购入不动产项目的原所有人。就本基金而言，扩
    募原始权益人指上海临港控股股份有限公司（以下简称“上海临港”）。
    31、首发原始权益人：指不动产基金以初始募集资金购入的不动产项目的原所有人。就本基金而言，首发原始权益人为上海临港奉贤经济发展有限公司（以下简称“临港奉贤”）、上海临港华平经济发展有限公司（以下简称“临港华平”）。
    32、原始权益人：指扩募原始权益人、首发原始权益人的合称。
    33、基础设施资产支持证券/资产支持证券：指本基金以基金资产投资的，依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。本基金以初始募集资金投资的基础设施资产支持证券为国泰海通资管临港创新智造产业园基础设施资产支持专项计划（以下简称“首发专项计划”）资产支持证券，本基金以扩募募集资金投资的基础设施资产支持证券为国泰海通资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持
    专项计划（以下简称“扩募专项计划”或“第 2期专项计划”）资产支持证券。
    34、基础设施资产支持专项计划/专项计划：指基础设施资产支持证券的发行载体。
    35、新购入基础设施资产/新购不动产资产/新购入物业资产：指国泰海通资管临港创新
    智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划拟通过持有上海漕河泾康桥科技绿洲
    建设发展有限公司（以下简称“康桥绿洲”）100%股权而间接持有的位于“上海市浦东新区秀浦路 2555 号”的（1）漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14
    幢，（2）漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）15、18-25 幢，（3）漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）28-33幢；对应《上海市房地产权证》证号为沪房地浦字（2014）
    第 220363号、《不动产权证书》证号为沪（2018）浦字不动产权第 058996号（以下统称“康桥项目”）。
    36、首发基础设施资产/首发不动产资产/首发物业资产：指国泰海通资管临港创新智造产业园基础设施资产支持专项计划通过上海临樟经济发展有限公司（以下简称“上海临樟”）持有的位于“上海市奉贤区正琅路 19 号”的临港奉贤智造园一期（对应《不动产权证书》编号为“沪（2020）奉字不动产权第 026831 号”）、通过上海临
    平经济发展有限公司（以下简称“上海临平”）持有的位于“上海市奉贤区新杨公路
    1566号”的临港奉贤智造园三期（对应《不动产权证书》编号为“沪（2020）奉字不动产权第 026834号”）。
    37、基础设施资产/不动产资产/物业资产：指本基金所投资的符合《基础设施基金指引》
    的底层不动产资产。就本基金而言，指临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、新）（2026 年第 1 号）康桥项目的合称。
    38、特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》的规定，直接或间接全资拥
    有的法律载体，本基金透过特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。
    39、新购入基础设施项目公司/新购入不动产项目公司/新购入项目公司：指持有新购入
    不动产资产的公司，就本基金而言，指康桥绿洲。
    40、首发基础设施项目公司/首发不动产项目公司/首发项目公司：指持有首发不动产资产的项目公司。就本基金而言，指上海临樟、上海临平。
    41、基础设施项目公司/不动产项目公司/项目公司：指持有不动产资产完全所有权或经营权利的公司。就本基金而言，指上海临樟、上海临平、康桥绿洲的合称。
    42、基础设施项目/不动产项目：系指不动产资产和不动产项目公司的合称。
    43、运营管理统筹机构：指按照运营管理服务协议的约定负责统筹、协调、安排不动产
    项目运营管理工作的机构，就本基金而言，指上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）。
    44、首发运营管理实施机构：指按照运营管理服务协议的约定，在运营管理统筹机构统
    筹、协调、安排下，提供首发不动产项目运营管理服务的具体实施机构，就本基金而言，指临港奉贤。
    45、扩募运营管理实施机构：指按照运营管理服务协议的约定，在运营管理统筹机构统
    筹、协调、安排下，提供新购入不动产项目运营管理服务的具体实施机构，就本基金而言，指上海临港联合发展有限公司（以下简称“临港联合”）。
    46、外部管理机构/运营管理机构：指根据《基础设施基金指引》第三十九条的规定，按
    照运营管理服务协议的约定提供不动产项目运营管理服务的机构。就本基金而言，指临港集团、临港奉贤、临港联合的合称。
    47、资产支持证券管理人/证券管理人：指专项计划及资产支持证券的管理人，为上海
    国泰海通证券资产管理有限公司。
    48、资产支持证券托管人/证券托管人：指专项计划及资产支持证券的托管人，为中国
    银行股份有限公司上海市分行。
    49、中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会。
    50、上交所：指上海证券交易所。
    51、基金业协会：指中国证券投资基金业协会。
    52、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
    53、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。
    54、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登记并
    存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组新）（2026 年第 1 号）织。
    55、网下投资者：指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险
    资产管理公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及银
    行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会
    及证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。
    56、战略投资者：指符合国家法律、法规，通过战略配售认购本基金基金份额并签署战
    略投资者配售协议的投资者。
    57、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于不动产基金的个人投资者、机构投资
    者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。
    58、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的权利的配售方式。
    59、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规定，经中国证监会批准，使用来自境外的资金进行境内证券期货投资的境外机构投资者。
    60、人民币合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规定，经中国证监会批准，使用来自境外的人民币资金进行境内证券期货投资的境外机构投资者。
    61、投资人/投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格
    境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称。
    62、基金份额持有人：指依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资者。
    63、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理基金
    份额的转托管等业务。
    64、销售机构：指上海国泰海通证券资产管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证
    监会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所办理基金销售业务的会员单位。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有基金销售业务资格、并经上交所和中国结算认可的上交所会员单位。
    65、场外：指通过上交所交易系统外的销售机构进行基金份额认购等业务的场所。通过
    该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购。
    新）（2026 年第 1 号）
    66、场内：指通过上交所交易系统内具有基金销售业务资格的会员单位通过上交所系统
    进行基金份额认购以及上市交易的场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场内认购。
    67、会员单位/场内证券经营机构：指具有基金销售业务资格并经上交所和中国结算认
    可的上交所会员单位。
    68、登记业务：指中国结算相关业务规则定义的基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。
    69、登记机构/中证登/中国结算：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证
    券登记结算有限责任公司。
    70、登记结算系统：指中国结算开放式基金登记结算系统。投资人通过场外基金销售机
    构认购所得的基金份额登记在该系统下。
    71、证券登记结算系统：指中国结算上海分公司证券登记结算系统。投资人通过场内会
    员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。
    72、不动产基金资金账户：指基金托管人根据基金合同、相关法律法规、业务规则为本
    基金投资所需而开立、管理的专用资金账户。
    73、不动产项目运营收支账户：指资金监管银行根据基金合同、相关法律法规、业务规
    则为不动产项目公司开立的，专门用于接收专项计划发放的借款、专项计划支付的增资款项（如涉及）、收取不动产项目运营收入、收取不动产项目处置收入、运营管理机构支付的流动性支持金（如涉及）及其他基金管理人认可的款项，并根据《监管协议》的约定对外支付相关费用和支出的资金账户（其中就首发项目公司而言，指其监管账户及基本账户，就新购入项目公司而言，指其监管账户）。
    74、开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国结算注册的开
    放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账户。
    75、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
    76、场内证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的上海
    人民币普通股票账户或封闭式基金账户。
    77、基金合同生效日：指首次募集基金合同生效日为基金首次募集达到法律法规规定及
    基金合同规定的条件，基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期，即 2022 年 9 月 22 日。基金存续期发生扩募并进行基金变更注册的，新基金合同生效日为扩募发售成功，基金管理人办理完毕相关手续新）（2026 年第 1 号）的日期，即 2025年 8月 15日。基金存续期因基金更名而进行的基金合同更新的，基金合同生效日为 2025年 9月 29日。
    78、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算完毕，
    清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
    79、基金募集期：指自基金份额发售（包括扩募份额发售）之日起至发售结束之日止的期间，具体详见基金份额发售公告。
    80、存续期/基金封闭期/封闭期：指《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》生效至基金合同终止之间的期限。
    81、工作日/交易日：指上海证券交易所的正常交易日。
    82、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额持有人不得申
    请赎回的证券投资基金，因扩募或者因本基金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外。
    83、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同、招募说明书及相关公告的规定申
    请购买基金份额的行为。
    84、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金份额
    销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。
    85、系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内不同销售机构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单位（席位或交易单元）之间进行指定关系变更的行为。
    86、跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在证券登记结算系统内某会员单位（席位或交易单元）与登记结算系统内的某销售机构（网点）之间进行转托管的行为。
    87、元：指人民币元。
    88、基金可供分配金额：指在基金合并财务报表净利润基础上进行合理调整后的金额，
    相关计算调整项目至少包括基础设施资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑不动产项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素；具体法律
    法规另有规定的，从其规定。
    89、基金收益：指基金投资所得资产支持证券分配收益、债券利息、买卖证券价差、银
    行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约。
    90、基金资产总值/基金总资产：指基金合并财务报表层面计量的基金总资产，包括基金拥有的基础设施资产支持证券（包含应纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他有价证券、银行存款本息、应收款项以及其他资产的价值总和。
    91、基金资产净值/基金净资产：指基金资产总值减去基金负债后的价值，以合并口径计算。
    新）（2026 年第 1 号）
    92、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数。
    93、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和基金份额净值的过程。
    94、估值日：指根据国家法律法规规定需要对外披露合并财务报表的资产负债表日，估
    值日包括每自然年度的半年度和年度最后一日，以及法律法规规定的其他日期。
    95、扩募：指不动产基金存续期内，经履行变更注册、取得基金份额持有人大会表决通
    过等规定程序后，基金启动新一轮募集发售并将募集资金用于新购入不动产项目等相关法律法规允许的用途。
    96、定向扩募：指不动产基金向符合基金份额持有人大会决议规定条件的特定对象扩募发售，且每次发售对象不超过 35名。扩募发售方式具体以经不动产基金份额持有人大会确认的方式为准。
    97、本次交易：指本基金通过扩募发售募集资金，用于投资国泰海通资管临港创新智造
    产业园 2 期基础设施资产支持专项计划，以穿透持有新购入不动产项目全部所有权。
    98、规定媒介：指规定报刊及规定网站等媒介。
    99、规定报刊：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊。
    100、规定网站：指符合《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）。
    101、评估机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为不动产项目提
    供资产评估服务的专业评估机构及其继任机构，具体信息参见招募说明书。
    102、律师事务所：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为本基金提供
    法律咨询服务的律师事务所及其继任机构，具体信息参见招募说明书。
    103、会计师事务所/审计机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请为本
    基金提供会计/审计服务的会计师事务所及其继任机构，具体信息参见招募说明书。
    104、流动性服务商：指为不动产基金提供双边报价等服务的专业机构。
    105、不可抗力：指基金合同当事人无法预见、无法避免、无法克服且在基金合同由基
    金管理人、基金托管人签署之日后发生的，使基金合同当事人无法全部或部分履行基金合同的任何事件，包括但不限于洪水、地震及其他自然灾害、公共卫生事件、战争、骚乱、火灾、政府征用、没收、恐怖袭击、公共卫生事件、法律法规变化、
    突发停电或其他突发事件、证券交易所非正常暂停或停止交易。
    106、中国：指中华人民共和国。
    新）（2026 年第 1 号）
    第一章 招募说明书概要及风险因素
    第一节 招募说明书概要
    本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应认真阅读招募说明书正文及附件。
    一、重大事项提示
    本基金收益高度依赖底层不动产项目的运营状况。项目可能面临多重因素影响，导致实际运营收入不及预期，进而影响基金的可供分配金额。提醒投资者重点关注本招募说明书“第二章 不动产项目/第一节 不动产项目概况及第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析”。
    二、不动产基金整体架构
    （一）交易结构图
    图：本基金首次发售的交易结构
    图：本基金扩募并新购入不动产项目交易后的整体架构
    （二）扩募安排和不动产基金整体架构概述
    1、投资人将认购资金委托基金管理人管理，基金管理人管理扩募后的不动产基金，投新）（2026 年第 1 号）
    资人取得不动产基金扩募份额，成为基金份额持有人。
    2、不动产基金拟以扩募募集资金认购国泰海通资管临港创新智造产业园 2期基础设施
    资产支持专项计划资产支持证券的全部份额。基金管理人（代表本基金）通过与资产支持证券管理人签订《国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划资产支持证券认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托资产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人设立并管理专项计划，基金管理人（代表本基金）取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
    3、资产支持证券管理人（代表专项计划）按照资产支持证券管理人与新购入项目公司
    原股东就新购入项目公司 100%股权转让事宜签订的《股权转让协议》以及对该协议的任何有效修改或补充的相关约定受让原股东持有的新购入项目公司 100%的股权，同时按照《股东借款协议》的相关约定，向新购入项目公司提供股东借款。
    4、新购入项目公司在项目运营过程中均使用监管账户收取不动产项目运营收入。
    5、新购入项目公司应按照其与资产支持证券管理人（代表专项计划）签署的《股东借款协议》约定，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿还相应股东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。
    6、资产支持证券管理人按照《国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划标准条款》（简称“《标准条款》”）约定，向基金划付资产支持证券收益。
    7、基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配基金份额收益。
    8、股债结构调整
    在基金合同生效后，基金管理人将视基金运营需要，通过项目公司投资性房地产的会计计量方式变更、减资等方式实现对项目公司股债结构的调整。
    三、不动产基金发行概况、中介机构基本情况基本情况国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设基金名称施证券投资基金国泰海通资管临港创新智造产业园基础设施资产支持专项计划专项计划名称
    国泰海通资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划
    首发不动产项目：园区基础设施-工业厂房不动产项目业态
    新购入不动产项目：园区基础设施-研发平台
    首发不动产项目：临港奉贤智造园一期、临港
    基金投资标的 奉贤智造园三期
    新购入不动产项目：康桥项目
    基金存续期限 43 年新）（2026 年第 1 号）
    专项计划期限 43 年
    首次募集份额：200000000
    基金募集份额（份）
    扩募募集份额：388788630首次募集规模：824000000.00（不含募集期利息）
    募集规模（元）扩募募集规模：1723499996.81（不含募集期利息）
    首发不动产项目估值：730000000.00
    不动产项目估值（元）
    新购入不动产项目估值：1532000000.00
    扩募前现金流分派率预测值分别为 2025 年3.72%和 2026 年 3.73%（以持有人大会公告日基金市值计算）新购入不动产项目现金流分派率预测值分别
    净现金流分派率/IRR为 2025 年 4.32%和 2026 年 4.37%（以扩募募集规模计算）
    扩募后现金流分派率预测值分别为 2025 年
    4.11%和 2026 年 4.15%
    每年至少分配一次，分配比例不低于可供分配基金收益预计分配频率和分配比例
    金额的 90%
    回收资金用途 新项目投资、补充流动资金原始权益人及其同一控制下关联方拟持
    20%
    战配比例
    预计是否出表 是
    特殊条款 无参与人概况
    基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
    专项计划管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
    托管人 中国银行股份有限公司
    财务顾问 无
    首发原始权益人：上海临港奉贤经济发展有限
    原始权益人 公司、上海临港华平经济发展有限公司
    扩募原始权益人：上海临港控股股份有限公司
    原始权益人企业性质 地方国有企业
    原始权益人所属行业 房地产业
    原始权益人注册地 上海市
    上海临港奉贤经济发展有限公司控股股东：上
    海临港经济发展（集团）有限公司，持股比例
    52.30%
    上海临港华平经济发展有限公司控股股东：上原始权益人控股股东和持股比例
    海临港奉贤经济发展有限公司，持股比例 50%上海临港控股股份有限公司控股股东：上海临
    港经济发展（集团）有限公司，持股比例
    59.14%新）（2026 年第 1 号）
    原始权益人实控人 上海临港经济发展（集团）有限公司
    上海临港控股股份有限公司上市地点：上海证原始权益人上市地点和股票代码
    券交易所，股票代码：600848.SH运营管理统筹机构：上海临港经济发展（集团）有限公司
    首发运营管理实施机构：上海临港奉贤经济发运营管理机构展有限公司
    扩募运营管理实施机构：上海临港联合发展有限公司
    上海临港经济发展（集团）有限公司：上海市
    浦东新区海港大道 1515号 17层
    上海临港奉贤经济发展有限公司：中国（上海）运营管理机构注册地
    自由贸易试验区临港新片区新杨公路 1800 弄
    上海临港联合发展有限公司：上海市奉贤区肖
    湾路 511号 2幢 3层
    上海临港经济发展（集团）有限公司：上海市
    浦东新区海港大道 1515号 T2
    上海临港奉贤经济发展有限公司：上海市奉贤运营管理机构经营地
    区正博路 777号蓝创中心一号楼
    上海临港联合发展有限公司：上海市松江区莘
    砖公路 518 号松江高科技园 3 号楼
    上海研可创业孵化器管理有限公司、上海临港重要现金流提供方益邦智能技术股份有限公司
    资产评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
    基金法律顾问 北京市汉坤律师事务所
    专项计划法律顾问 北京市汉坤律师事务所基金首发：天职国际会计师事务所（特殊普通审计不动产项目财务情况的会计师事务
    合伙）所
    基金扩募：天健会计师事务所（特殊普通合伙）基金首发：天职国际会计师事务所（特殊普通审阅基金可供分配金额测算报告的会计
    合伙）师事务所
    基金扩募：上会会计师事务所（特殊普通合伙）基金首发：天职国际会计师事务所（特殊普通现金流测算机构 合伙）
    基金扩募：上会会计师事务所（特殊普通合伙）
    国泰海通证券股份有限公司、广发证券股份有
    限公司、申万宏源证券有限公司、中国银河证流动性服务商
    券股份有限公司、中国国际金融股份有限公
    司、中信证券股份有限公司
    四、新购入不动产项目概况
    项目 内容
    不动产项目名称 康桥项目
    大类资产类型 园区基础设施
    不动产项目业态 研发平台
    项目所在地 上海市浦东新区秀浦路 2555 号新）（2026 年第 1 号）
    漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢，（二期资产范围 -1）15、18-25幢，（二期-2）28-33幢；包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权由 22 幢建筑物组成，包括 10 幢研发平台（部分首层为配套建设内容及规模 商业）、2 幢配套商业楼，以及其余 10 幢地下车库及配套设备用房。其中地下车库包含 1772 个车位。
    建筑面积：182350.45 平方米（研发平台建筑面积 100220.27平方米、配套商业建筑面积 4429.29 平方米、地下车库建筑
    面积 70338.42 平方米、配套设备用房建筑面积 7362.47 平方建筑面积与可供出租面积
    米）可租赁面积：104640.20 平方米（不含地下车库、配套设备用房）
    康桥一期：开工时间 2012 年 8 月，竣工时间 2014 年 6 月，起始运营时间 2014 年 7 月
    开竣工时间及投入运营时 康桥二期-1：开工时间 2013 年 12 月，竣工时间 2015 年 12间 月，起始运营时间 2016 年 4 月康桥二期-2：开工时间 2015 年 7 月，竣工时间 2017 年 12 月，起始运营时间 2018 年 10 月
    康桥一期：土地使用权限 50 年，2011 年 4 月 30 日至 2061 年
    4 月 29 日止
    使用期限
    康桥二期：土地使用权限 50 年，2012 年 4 月 23 日至 2062 年
    4 月 22 日止
    康桥一期 36.08 年剩余年限
    康桥二期 37.06 年
    用地性质 工业用地
    2025 年 4-12 月预测可供分配金额：56031949.14元
    可供分配金额测算
    2026 年预测可供分配金额：75398039.37元
    财产一切险：保险期限内总保额为人民币壹拾陆亿玖仟叁佰
    万元整（CNY1693000000.00），保险期间自 2025 年 01 月投保情况（投保险种投保 01 日 00:00:00 起至 2025 年 12 月 31 日 24:00:00 止；金额、投保期限） 公 众 责 任 险 ： 保 险 期 限 内 总 保 额 为 贰 仟 万 元 整
    （CNY20000000.00），保险期间自2025年04月10日00:00:00
    起至 2025 年 12 月 31 日 24:00:00 止；
    项目权属 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    他项权利（如有） 无
    五、新购入不动产项目经营情况
    （一）行业及区域竞争情况
    1、行业竞争情况
    随着我国经济的不断发展，园区的发展为我国经济的腾飞做出了巨大的贡献，但是近年来，园区发展也遇到了一定的瓶颈。
    一方面，园区集中在东部沿海地区，分布过于密集，直接导致了土地资源的浪费和重复投资；另一方面，随着园区数量快速增长，同质化现象不断突出，园区业务集中在地产开发、基础设施承建、房产租赁等方面，园区无法提供差异化的服务，仅在土地价格方面压低门槛，新）（2026 年第 1 号）造成恶性竞争。
    为了适应激烈的竞争环境与市场经济的转型，园区的发展逐渐由粗放型转向集约化发展模式，通过管理、制度创新不断提高竞争力。园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。目前来看，园区发展主要有以下趋势：
    （1）促进园区产业转型，集中发展集约型、创新型产业
    传统园区以制造业和传统服务业为主，随着土地成本的上升及我国经济的转型，部分产业纷纷转移，传统园区内产业已不能满足园区可持续发展的需要，园区内产业的升级转型势在必行。通过吸引科研院所、集聚科研创新企业，促进园区内新兴产业的集聚与发展，大力引进科技含量高、创新能力强、商业模式好的优质企业和项目，提升产业的集聚和辐射能力，是园区发展转型的重要举措和趋势。
    （2）完善配套服务，获取增值收益
    园区不仅仅是工业发展的基地，更是一个生态主体。传统的产业园区仅仅依靠园区内工业地产、商业地产及配套住宅的出售和出租获取收益，收益来源单一，盈利能力极大依赖于土地获取成本，受宏观经济影响波动较大。随着园区运营模式的不断成熟，依靠专业的管理团队和附着产业的类型，园区逐渐提供多种增值服务，如代建代管业务，帮助企业进行生地开发、熟地改造，物业管理，生活配套（餐饮、教育、娱乐、医疗等），以拓展盈利渠道，增强可持续发展能力。
    2、区域竞争情况
    （1）康桥项目所在区域竞品情况
    在项目周边范围内选取以下三个研发项目作为可比对象：
    图：可比项目所在位置新）（2026 年第 1 号）星月总部湾
    浦 东 新区 秀浦 路项目位置
    2500弄
    土地性质 工业用地上海康月房地产开业主发有限公司
    建筑面积 13.7万平方米
    物业类型 3-6层研发用房
    建成时间 2009年平均租金 租金 57.79-88.21元/平方米/月（不含税、物业费及管理服务费）
    出租率 90%以上
    主要租户 上海天本实业有限公司、四峰科技、西典广告设计等新）（2026 年第 1 号）创智空间康桥智能制造产业园浦东新区秀沿路1670弄项目位置
    9号
    土地性质 工业用地上海创智空间投资管理业主集团有限公司
    建筑面积 2.6万平方米
    物业类型 10层研发用房
    建成时间 2022年平均租金 租金 54.75-85.17元/平方米/月（不含税、物业费及管理服务费）
    出租率 90%以上
    主要租户 汉中诺软件科技、华安保险公司、籣朵普拉提等创研智造
    项目位置 叠桥路 456弄
    土地性质 工业用地上海翔名实业投资有业主限公司
    建筑面积 约 13万平方米
    物业类型 1 幢 14层的综合配套楼和 61幢 4-5层独立办公楼
    建成时间 2012年平均租金 租金 57.79-76.04元/平方米/月（不含税、物业费及管理服务费）
    出租率 90%以上
    主要租户 兆邦电力、阿泰瑞克重工、上海嘉扬信息系统有限公司等新）（2026 年第 1 号）
    （2）新购入基础设施资产与同行业同地区可比项目的竞争优势与劣势
    1）优势
    地理位置优势：康桥项目所在康桥区域目前属于张江科学城的一部分，位于张江城市副中心南面，南部科技创新核北面，距离上海市中心仅约 20 公里，地理位置优越。康桥周边有金桥出口加工区等多个成熟产业园区，形成了以电子信息、生物医药、新能源、先进制造等为主导的产业集群，有利于企业共享资源、协同创新和产业链上下游合作。康桥区域及其周边拥有完善的商务、居住、教育、医疗等配套设施，可以满足产业园区内企业和员工的多元化需求，促进工作与生活的平衡。
    交通优势：康桥项目所在区域有沪奉高速、外环高速、度假区高架路等主干道，交通网络较成熟，道路通达程度较高，距离浦东机场 17 公里。公共交通方面目前有浦东 16 路、浦东 35 路、浦东 63 路、浦东 92 路等公交车在附近设有站点，东距离 11 号线秀沿路站约 1 公里，交通较为便利。
    产品优势：康桥项目主要为高品质的优质研发用房业态，康桥项目建筑通用性强、配套生活服务完善，对目标客户的吸引力足。
    规划设计方面，康桥项目具有前瞻性与实用性，临港集团深入调研各大园区后，充分结合租户对产业空间载体的通用性需求设计工程方案。康桥项目建筑层高、承重均遵循一般标准设计，具备排风、上下水功能，配备双回路供电系统，还支持办理环境影响评价等手续，是契合绝大多数租户研发需求的非定制化通用型建筑。康桥项目内有高层研发楼及多层独栋研发楼，租赁方式灵活，可实现整栋、整层以及层内分拆租赁，采用标准化装修毛坯交付、毛坯换租的方式，满足企业从办公、研发、实验到小规模生产的全方位需求。
    园区环境方面，康桥项目环境优美，配套完善，为企业员工提供优质舒适的办公环境。
    康桥项目定期打理绿化、水体、园艺，引入 LEED 绿色建筑标准，并获得 2013 年东方杯优质工程奖、2013 年度上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）、2015 年上海市建设工程
    “白玉兰”奖（市优质工程）等多个奖项。
    生活配套方面，康桥项目所处区域职住功能平衡，能够满足企业的商务需求与租户员工的生活需求。康桥项目内部即有以餐饮为核心的商业区域，且周边配套丰富，形成集酒店住宅、医疗教育、商业餐饮、班车接驳于一体的繁荣生活圈。康桥项目所属板块紧邻机场联络线站点门户地区、2 处综合生活片区、1 处公共活动中心及 1 处社区中心，相比康桥工业区东区的其他区域，配套更加丰富多元。
    租金优势：康桥项目位于张江科学城南部、周浦康桥区域，租金水平相比张江科学城核心区（即张江园区）优势明显。康桥项目距离张江园区车程仅 15 分钟，但租金水平显著低于张江园区，租赁性价比较高。以张江光大园和张润大厦等为代表的张江园区高品质国企园新）（2026 年第 1 号）
    区的租金单价在 140-180 元/平方米/月，而康桥项目 2025 年 3 月末普通零散租户研发用房的在执行租约加权平均租金单价仅为 90.33 元/平方米/月，相较于张江园区同品质项目的租金水平有较大的价格优势。
    品牌优势：临港集团是国内领先的专注于产业总部园区、标准厂房、定建项目及相关投
    资管理公司，其将投资与运营的专长相结合，形成独有的竞争优势，以多维度资源持续赋能康桥项目租户。
    康桥项目是临港集团及临港新片区产业导入张江科学城的“桥头堡”，是临港集团与浦东新区“区区合作、品牌联动”全面战略合作的重要载体和集团的重要科创基地。康桥项目位于张江科学城几何中心，租户可同时享受张江科学城的产业政策及临港集团的金融、产业、生产空间、业务合作等各类资源赋能。
    第一，金融赋能，精准助力企业融资。临港集团拥有自有股权投资基金以及独有的科技
    金融信贷产品，在金融层面精准发力，有效满足企业融资需求。根据扩募运营管理实施机构提供的统计数据，康桥项目在租的部分租户接受了临港集团投资，充分彰显了临港集团金融支持在企业发展中的关键作用。
    第二，产业资源赋能。临港集团紧扣产业需求，积极打造功能平台，整合前沿技术研究
    院、共享设备平台、创新孵化器等平台资源，为企业提供高能级服务。同时，临港集团汇聚各行业专家智库，为企业提供专业指导与咨询服务，助力企业突破发展瓶颈，提升创新能力和市场竞争力。
    第三，空间联动，走出差异化发展路径。康桥项目依托与临港新片区的紧密合作，成功
    构建“研发-生产”空间联动关系，探索出一条差异化发展之路。部分租户在康桥项目设立研发平台空间，于临港新片区的临港集团厂房内建设生产空间。临港集团丰富的物业组合能够与租户不同发展阶段的需求精准匹配，有效降低双方沟通成本，加深对客户的认知，进而提升客户满意度与租户粘性，稳定并提高出租率及租金收缴率。
    第四，业务合作。康桥项目内多家租户与临港集团在智能建筑、智慧储能、智能机器人
    等方面达成深度合作，成为相关产业租户长期租赁于康桥项目的重要原因。
    招商优势：康桥项目的产业链招商策略集聚优质产业租户，租户稳定性强，康桥项目产业定位明确，产业氛围浓厚。临港集团作为上海市属国企，以助力上海市核心产业发展为目的运营各类产业空间载体。相较于部分产业导向不清晰、仅以完成销售或租赁为目标的产业园区项目，康桥项目产业定位明确，紧跟上海市产业规划，以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等行业为核心，打造产业链招商策略，在园区内已形成产业链集群联动效应，持续吸引优质租户，产业租户租赁稳定性强。
    康桥项目出租率较高，运营成熟稳定，相比出租率较低的资产，具备筛选优质租户的运新）（2026 年第 1 号）营基础。2022 年-2025 年 3 月，康桥项目各报告期期末出租率均在 97%以上，为项目挑选优质租户提供了现实条件，即空置面积可能会面临多个租户的租赁需求。出于维持园区运营稳定性与推动产业高质量发展的考量，扩募运营管理实施机构会综合评估租户支付能力、租赁需求稳定性、产业前景以及研发实力等要素，优先选取优质租户承租。
    康桥项目重视强链补链，在项目引进和培育中不断追求产业链的完善与升级。四大主导产业均有产业链各环节企业入驻，其中生物医药领域形成了从上游原料药研发到中游的动物实验功能平台企业、新药 CRO 服务商、创新药企业，再到下游的药物销售企业全产业链的闭环；集成电路领域已聚集上游 EDA 软件领域企业、中游大型芯片设计企业、下游半导体
    检测等企业形成联动；人工智能、电子信息领域作为集成电路领域的下游，也聚集了 AI、智能机器人、智能系统等行业的企业入驻。
    运营优势：扩募运营管理实施机构为康桥项目提供了完善的运营管理服务，康桥项目定位为产业服务集成提供商，与入驻企业深度合作，不仅满足其空间需求，更从多维度提供产业服务，助力企业成长，推动产业生态发展。扩募运营管理实施机构临港联合提供的服务以产业发展为核心，配备了 12 位服务管家为康桥项目入驻企业提供产业链上下游对接，产业相关政府资源对接，公租房对接，科创、金融、工商税务、法律咨询等各项服务。各位服务管家会研究各个产业细分领域企业对研发空间的租赁需求特点以及租户产业所处的生命发展周期，从而更好地满足客户需求。目前，临港联合已多次为租户提供产业链上下游对接，科创、金融服务，工商税务咨询，法律咨询，公租房对接等各项服务，并长期协助园区租户对接产业相关的政府资源。
    2）劣势
    康桥项目分别于 2014-2018 年开始陆续投入运营，在楼宇维修保养、物业管理、提升物业品质等方面存在一定压力。
    3）机会
    政府在土地出让过程中，仅向新兴高技术产业、或高税收、低能耗、无污染等类型企业供地，严苛的条件为开发商设置了高门槛，几乎没有第三方工业地产开发商在康桥地区拿地，高品质研发用房成为了市场上的稀缺产品。
    4）威胁
    虽然目前暂未见到康桥区域有未来可预见的研发用房新增供应，但随着区域不断发展成熟，潜在的竞争对手将对项目带来长期挑战。
    新）（2026 年第 1 号）
    （二）主要经营指标
    表：康桥项目经营指标
    2022年末/ 2023年末/ 2024年末/ 2025年3月
    项目经营指标
    度 度 度 末/1-3月平均合同租金单价（元/平方米/月） 78.64 81.09 83.16 85.02
    平均有效租金单价（元/平方米/月） 77.43 79.36 80.86 83.63
    期末出租率 99.05% 97.22% 97.64% 97.83%
    平均出租率 98.12% 97.18% 95.98% 97.39%
    续租率 99.49% 63.73% 75.86% 64.48%
    加权平均退租后去化时间（天） 36.25 54.98 13.07 -
    平均免租期（天） 2.55 4.56 6.17 0.75
    当期收缴率 98.51% 100.00% 99.34% 97.33%
    期后收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
    康桥项目近三年及一期历史收入情况如下表所示。2022 年，受公共卫生事件影响以及响应《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，康桥项目当年减免租户租金合计 2622.08 万元，同时根据《上海市人民政府办公厅关于印发〈上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施〉的通知》，减免房产税、土地使用税合计 277.98 万元。下表数据还原了公共卫生事件所带来的租户租金减免以及房产税、土地使用税减免等金额，并剔除了非租赁经营业务1的影响，还原后康桥项目近三年及一期的营业收入、运营净收益均处于稳定增长的状态。
    表：康桥项目经营情况
    单位：万元
    项目 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年 1-3 月
    营业收入 9224.75 9939.39 10240.01 2707.55
    营业成本 2781.66 2828.82 2672.32 676.51
    管理费用及销售费用 1167.98 1175.68 1177.40 309.65
    运营净收益 7287.53 7877.80 8028.59 2140.65
    （三）重要现金流提供方
    经核查康桥项目 2024年度现金流入情况，康桥项目涉及两个重要现金流提供方。重要现金流提供方 A（上海研可创业孵化器管理有限公司，简称“上海研可”）于 2019年入驻，并签订为期 10年的租约，重要现金流提供方 B（上海临港益邦智能技术股份有限公
    1 剔除非租赁经营业务的影响，指剔除房屋销售业务、前期开发业务、利息收支、投资收益、其他收
    益、资产处置收益、营业外收支等非租赁经营业务带来的影响。
    新）（2026 年第 1 号）司，简称“益邦智能”）自 2016年开始承租，于 2020年增加租赁面积，并完成 3次租赁合同续签，最新续签的租赁合同的租约到期日为 2033年 9月 30日。
    上海研可所属行业为生产性服务（创业孵化），整体租赁康桥项目之 2幢，并主要散租予电子信息、新能源、高端装备、集成电路、人工智能等行业的企业；益邦智能所属行
    业为人工智能，整体租赁康桥项目之 15幢，主要自用及出租予其关联公司和上下游企业；
    重要现金流提供方及其底层租户的行业属性与园区规划相符。
    六、新购入不动产项目资产评估及现金流预测情况
    （一）不动产项目资产评估和现金流预测表
    表：不动产项目资产评估和现金流预测表
    项目 康桥项目
    康桥一期：土地使用权限 50 年，2011 年 4 月 30 日至
    2061 年 4 月 29 日止，剩余 36.08 年
    收益年限
    康桥二期：土地使用权限 50 年，2012 年 4 月 23 日至
    2062 年 4 月 22 日止，剩余 37.06 年
    估值方法 100%收益法
    估值规模 15.32亿元
    评估增值率 69.19%（评估值相较账面价值）
    预测期内净现金流年复合增长率 1.24%
    2025 年 3 月末出租率为 97.83%，2025 年 1-3 月平均
    出租率
    出租率为 97.39%
    折现率 6.00%
    Cap rate 2025 年 5.43%、2026 年 5.48%
    （二）压力测试情况表
    表：运营净收益变化压力测试情况表
    价值时点估值：15.32 亿元运营净收益变化比例
    情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
    下降 10% 13.79 -10%
    下降 5% 14.56 -5%
    基准 15.32 0%
    增长 5% 16.08 5%
    增长 10% 16.84 10%
    表：长期增长率变化压力测试情况表
    价值时点估值：15.32 亿元长期增长率变化
    情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
    下降 0.50% 14.87 -3%新）（2026 年第 1 号）
    下降 0.25% 15.09 -2%
    基准（2%） 15.32 0%
    增长 0.25% 15.55 2%
    增长 0.50% 15.8 3%
    表：折现率变化压力测试情况表
    价值时点估值：15.32 亿元折现率变化
    情境下估值（亿元） 估值变化比例
    上升 0.5% 14.35 -6%
    上升 0.25% 14.83 -3%
    基准（6%） 15.32 0%
    下降 0.25% 15.83 3%
    下降 0.5% 16.38 7%
    七、不动产基金治理及运营管理安排情况
    （一）REITs治理架构
    表：REITs 治理架构表
    层级 机制设计要点
    基金份额持有人大会决策权限按照《基金法》《基金指引》的法规要求设定，不持有人大会存在非法定事项。
    基金管理人设立不动产投资部，负责对不动产基金所持有的不动产项目日常运营进行监督管理。基金管理人设立公募 REITs 投资管理议事机构，对不动产项目运营管理重大事项采取集体决策制度，负责基金份额持有人大会决策事项之外，由基金管理人有权自行决策的与运营管理相关重大事项的决策。
    公募 REITs 投资管理议事机构委员会共有 5 个席位，均由基金管理人委派（由公司总裁、公司督察长、首席风险官（或风险管理负责人员）、不动产投资部分基金管理人管领导及相关专业委员组成），议事机构决策项目经营计划及预算、对外借款方案、占基金净资产 5%以下的关联交易、不超过基金净资产 20%的其他不动产项目或不动产资产支持证券的购入或处置等事项。
    针对预算内一般事项或者其他无需履行公募 REITs 投资管理议事机构决议的事项，基金管理人明确了授权事项类别、授权审批部门等，进而提高日常审批及监督效率。
    1、拟任基金经理情况倪帆，硕士研究生学历，毕业于中国人民大学。自 2017 年起先后任职于北京中联国新投资基金管理有限公司、上海国泰海通证券资产管理有限公司，长期从事不动产金融和 REITs 基金投资管理相关工作，曾负责和参与国泰海通临港创新拟任基金经理情 产业园 REIT、国泰海通东久新经济 REIT、国泰海通城投宽庭保租房 REIT、国
    况 泰海通济南能源供热 REIT 和国泰海通砂之船商业 REIT 等多单 REITs 项目的申
    报发行和基金投资管理工作，涉及资产类型涵盖产权类及经营收益权类，拥有丰富的实操经验。2021 年加入上海国泰君安证券资产管理有限公司，现任职于不动产投资部，满足 5 年以上基础设施与商业不动产项目投资管理经验。现任国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（2026 年 9 月 9 日—至新）（2026 年第 1 号）
    层级 机制设计要点
    今）的基金经理。
    刘敏女士，硕士研究生学历，毕业于复旦大学，具有 5年以上不动产运营管理经验。自 2016年起先后任职于大昌行投资管理（上海）有限公司、珠海万纬物流发展有限公司，从事不动产资产运营管理工作，全面负责上海、宁波、廊坊、沈阳、昆明等地区项目公司资产运营管理工作。2022 年加入上海国泰君安证券资产管理有限公司，现任国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（2023 年 12 月 27 日—至今）的基金经理、国泰海通临港创新智造产
    业园封闭式基础设施证券投资基金（2025年 3月 21日—至今）的基金经理。
    赵鹏先生，硕士研究生学历，毕业于新加坡南洋理工大学，具有 5年以上不动产运营管理经验。自 2016年起先后任职于华夏幸福基业股份有限公司、华侨城华东投资有限公司、上海领昱公寓管理有限公司（瓴寓国际），从事文旅、商业和租赁住房等不动产领域的资产运营管理工作，任职期间全面负责上海、南京、杭州、苏州、无锡、腾冲等地区项目公司资产运营管理工作。2025 年加入上海国泰海通证券资产管理有限公司，现任国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（2025 年 10 月 16 日—至今）的基金经理，国泰海通济南能源供热封闭式基础设施证券投资基金（2026年·月 9日—至今）的基金经理。
    2、是否符合兼任等有关要求符合。
    专项计划作为项目公司的股东，资产支持证券管理人代表专项计划对于不动产项目拥有间接决策权。计划管理人根据《专项计划标准条款》的约定按照基金管专项计划管理人 理人（代表基金的利益）事先作出的专项计划直接决议或其他书面形式的指示，行使及履行其作为项目公司股东依据项目公司章程及/或中国法律规定所享有及
    承担的股东权利、权力及/或职责。
    基金存续期间，项目公司不设董事会，设执行董事（董事）1 名、监事 1 名、总项目公司
    经理 1 名和财务负责人 1 名，由基金管理人通过资产支持证券管理人委派。
    （二）运管安排
    表：运管安排表
    运营管理统筹机构：上海临港经济发展（集团）有限公司
    运营管理机构名称 首发运营管理实施机构：上海临港奉贤经济发展有限公司
    扩募运营管理实施机构：上海临港联合发展有限公司
    运营管理机构企业性质 国有企业
    上海临港经济发展（集团）有限公司控股股东：上海市国有资产
    监督管理委员会，持股比例 63.81%运营管理机构控股股东和持 上海临港奉贤经济发展有限公司控股股东：上海临港经济发展
    股比例 （集团）有限公司，持股比例 52.30%上海临港联合发展有限公司控股股东：上海临港控股股份有限公司，持股比例 100%运营管理机构实际控制人 上海市国有资产监督管理委员会
    上海临港经济发展（集团）有限公司：建筑业
    运营管理机构所属行业 上海临港奉贤经济发展有限公司：房地产业
    上海临港联合发展有限公司：租赁和商务服务业新）（2026 年第 1 号）
    上海临港经济发展（集团）有限公司：园区开发、企业服务和产业投资运营管理机构主营业务
    上海临港奉贤经济发展有限公司：园区开发、园区运营管理
    上海临港联合发展有限公司：园区运营管理
    上海临港经济发展（集团）有限公司作为上海市国资委下属一家
    以产业园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型
    国有企业，承担了上海临港新片区、漕河泾开发区等十多个上海市本地和外地园区以及多个城市更新项目的开发建设任务，拥有国家级经济技术开发区、大型装备制造产业区等开发运营和园区配套的成熟经验不动产项目管理经验上海临港奉贤经济发展有限公司运营管理了临港奉贤智造园一
    期、临港奉贤智造园三期等多个项目
    上海临港联合发展有限公司运营管理了康桥项目、临港松江科技城（松高科一期、二期等）、临港南桥科技城（南桥园区一期-1、南桥园区二期、南桥园区三期）等区域标杆项目，相关项目多次获得国家、上海市及所在行政区颁发的奖励或荣誉
    本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托临港集团作为运营管理统筹机构、临港联合作为扩募运营管理
    实施机构为新购入不动产项目提供运营管理服务，基金管理人依运管管理安排 法应当承担的责任不因委托而免除。
    基金管理人、运营管理机构与项目公司就本基金签订《运营管理服务协议》，并在协议中明确约定基金管理人委托运营管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安排。
    运营管理机构在日常运营管理的各个阶段的执行发挥了重要作用，基金管理人及项目公司在整个过程中主要承担监督与审核职责。具体工作和决策事项包括：
    1、年度预算报告制定及执行：运营管理机构向基金管理人提交不
    动产项目年度预算报告并经过基金管理人审批后方可生效。年度预算报告会对本年度预算管理工作进展情况、预算执行结果、执
    行差异原因及改进措施等进行分析和总结，对下年度企业所面临的市场形势、项目运营方案和策略（如招商策略及租户结构安排，租金水平、免租安排等重要租赁要素）、主要业务经营情况（如运营成本管理计划等）、养护管理计划（如资本性支出管理计划运营管理决策流程 等）、重大事项安排以及主要预算指标等内容进行客观预测和说明。尤其是针对预算外发生的任何重大或者对基金份额持有人潜在不利影响的事情，运营管理机构需及时向基金管理人沟通，提供解决方案并报基金管理人审批。
    2、运营管理机构负责日常工作的具体执行和经营复盘，运营管理
    机构依据基金管理人及项目公司授权，开展不动产项目的招商管理、日常维修维保、运营提升、营销推广活动、物业管理等预算内日常运营管理各项工作。
    3、信息披露配合工作，运营管理机构配合基金管理人、资产支持
    证券管理人、项目公司的监督，向基金管理人提供履行信息披露义务所必需的经营报告及数据等文件资料。
    新）（2026 年第 1 号）
    表：运营费用表与本项目历史收取情
    运营管 计费基
    具体计算方式 况以及同行业可比项
    理费用 础目的对比情况
    华夏和达高科 REIT：
    基础运 孵化器项目费率为资产运
    营管理 基础管理费用=资产运营收入×14%。 16%，药谷一期项目营收入
    费 2025 年末前费率为
    16%，之后为 15%
    在某一个资产运营收入回收期内不动产基金所投资的全部物业资产（即临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、康桥项目）实现的运营净收益总和不低于全部物业资产的运营净收益目标金
    额总和的前提下，某运营管理实施机构所运营管理的对应物业资产同时满足：某一个资产运营收入回收期内物业资产实现的资产运营收入收缴率
    不低于 98%，且某一个资产运营收入回收期内物业资产的平均年度出租率不低于最近一次该物业资产评估报告中预测的该年度出租率；项目公司应按下述约定确定该运营管理实施机构的绩效运
    营管理费：
    （1）该运营管理实施机构的绩效运营管理费=（该资产运营收入回收期对应物业资产实现的运营净
    收益-该资产运营收入回收期对应物业资产的运营净收益目标金额）×R，R 取值如下：
    实际运营净收益/目标运营净收益＜80%，R=20%运营净 80%≤实际运营净收益/目标运营净收益＜100%， 绩效运营管理费设置绩效运
    收益 R=10% 了对等的正向激励和营管理
    （NOI 实际运营净收益/目标运营净收益=100%，R=0% 负向扣减机制，可以实费
    ） 100%＜实际运营净收益/目标运营净收益≤120%， 现激励约束效果R=10%
    实际运营净收益/目标运营净收益＞120%，R=20%当运营净收益完成率高于 100%时，绩效运营管理费为正，该运营管理实施机构有权收取绩效运营管理费；当运营净收益完成率低于 100%时，绩效运营管理费为负，项目公司将从应付基础运营管理费中等额扣减相应金额。各资产运营收入回收期绩效运营管理费的扣减金额以该资产运营收入回收期的基础运营管理费为限。
    （2）绩效运营管理费总和上限=MAX[（该资产运营收入回收期不动产基金所投资的全部物业资
    产实现的运营净收益总和-该资产运营收入回收期不动产基金所投资的全部物业资产的运营净收益目标金额总和）×50%，0]。为免疑义，不动产基金可支付给基金管理人为不动产基金委托的全部运营管理实施机构的绩效运营管理费金额之和不得超过本款约定的绩效运营管理费总和上限。
    新）（2026 年第 1 号）与本项目历史收取情
    运营管 计费基
    具体计算方式 况以及同行业可比项
    理费用 础目的对比情况
    （3）若根据本条第（1）款计算的该运营管理实施
    机构的绩效运营管理费为负，则该运营管理实施机构不收取绩效运营管理费，且项目公司可等额扣减该运营管理实施机构相应金额的基础运营管理费，扣减金额以该资产运营收入回收期该运营管理实施机构的基础运营管理费为限。若根据本
    条第（1）款计算的该运营管理实施机构的绩效运
    营管理费为正，则该运营管理实施机构实际应收取的绩效运营管理费金额=该资产运营收入回收期不动产基金可支付给全部运营管理实施机构的
    绩效运营管理费金额之和×该运营管理实施机构在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额
    /[该运营管理实施机构在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额+MAX（另一运营管理实施机构在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额，0）]。该运营管理实施机构应将实际应收取的绩效运营管理费金额的 30%用于激励其运营
    团队人员，相关激励方案由该运营管理实施机构自行制定并向基金管理人备案。
    八、基金合同主要内容
    基金合同主要约定以下事项：基金的基本情况，基金的历史沿革，基金份额的发售，基金份额的上市交易和结算，基金合同当事人及权利义务，基金份额持有人大会，基金管理人、基金托管人的更换条件和程序，基金的托管，基金份额的登记，基金的投资，利益冲突及关联交易，基金的扩募与不动产项目购入，基金的财产，不动产项目运营管理，基金资产估值，基金费用与税收，基金的收益与分配，基金的会计与审计，基金的信息披露，基金合同的变更、终止与基金财产的清算，违约责任，争议的处理和适用的法律，基金合同的效力，其他事项，基金合同内容摘要。
    具体约定详见本招募说明书“第五章 不动产基金/第四节 基金运作/二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别关注的重要事项”和本基金的基金合同。
    九、其他对本次发行有重大影响的事项无。
    新）（2026 年第 1 号）
    第二节 风险因素
    一、本基金特有风险
    本基金为不动产基金，主要投资于产业园类基础设施资产支持证券全部份额，取得不动产项目完全所有权，以获取不动产项目的运营收益同时承担基础设施资产价格和运营业绩波动。本基金主要特有风险包括但不限于：
    （一）与公募基金相关的风险
    1、集中投资风险
    公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影响，而本基金在封闭运作期内集中持有基础设施资产支持证券，取得不动产项目完全所有权。
    因此，相较分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将受到所投资不动产项目较大的影响，具有较高的集中投资风险。
    2、作为上市基金存在的风险
    本基金已在上海证券交易所挂牌上市交易。上市期间可能因信息披露等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份额，由此产生流动性风险；如本基金因各种原因触发法律法规或交易所规定的终止上市（包括但不限于本基金不符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续两年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，如流动性风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。
    本基金份额在上交所的交易价格可能不同于基金份额净值，基金份额有可能产生折价的情况，从而直接或间接地对投资者造成损失。
    3、流动性风险
    本基金为封闭式基金，基金份额持有人无法向基金管理人申请赎回基金份额，仅能通过在上交所对基金份额进行交易的方式实现基金份额出售，投资者结构以机构投资者为主。结合本基金作为上市基金存在的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。如基金份额持有人在基金存续期内产生流动性需求，可能面临基金份额持有期与资金需求日不匹配的流动性风险。
    按照《基础设施基金指引》要求，本基金战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，在一定时间内无法交易。因此本基金基金份额（含扩募份额）上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风险。
    4、受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突风险新）（2026 年第 1 号）本基金主要投资于产业园类不动产项目。基金管理人在本基金存续期间可能管理有其他同样投资于产业园类不动产项目的基金，尽管本基金与该等基金为完全独立的基金、彼此不发生相互交易关系且投资策略不同，但各自在角色上可能存在关联关系，同时底层物业资产存在同质性，理论上存在竞争和利益冲突（包括但不限于发展定位、拟收购项目、投资机会、招商等方面竞争和冲突）的风险。
    特别的，国泰海通资管作为基金管理人还管理了国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“东久 REIT”），本基金与东久 REIT均是主要投资于产业园区的不动产基金，可能存在相关的潜在竞争、利益冲突风险。
    5、本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间的潜在竞争、利益冲突及利益
    输送风险
    原始权益人及其关联方、运营管理机构在全国范围内亦持有或运营与本基金拟投资不动
    产项目类似的资产，且不排除在本基金存续期间继续收购及运营此类资产。
    因此，本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间存在包括但不限于如下方面的潜在竞争、利益冲突和利益输送风险：投资机会、项目收购、不动产项目运营管理等。此外，本基金存续期间如拟收购原始权益人及其关联方、运营管理机构直接或间接拥有的不动产项目，将存在竞争、利益冲突和利益输送风险。
    6、新种类基金不达预期风险
    不动产基金属于中国证监会新设的基金种类，可能难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料未必一定能反映本基金日后的经营业绩、财务状况及现金流量，不能保证基金管理人将能成功地从不动产项目经营中产生足够收益。
    7、基金价格波动风险
    不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不动产基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
    8、税收等政策调整风险
    不动产基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持证券、不动产项
    目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资收益。不动产基金是创新产品，如果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。
    （二）与本次扩募并新购入不动产项目交易相关的风险
    1、摊薄即期回报的风险
    本次扩募并新购入不动产项目完成后，基金总资产及净资产均将有所增长，新购入不动产项目与已持有不动产项目运营收入在本基金合并计算。在前述情况下，如新购入不动产项新）（2026 年第 1 号）
    目未来运营收入未达预期，或未产生与基金总资产和净资产相应幅度的增长，基金收益指标可能出现一定幅度的下降，基金份额持有人即期回报存在被摊薄的风险。
    此外，本次扩募发售结果将受到宏观经济和行业发展情况、证券市场整体情况、前一阶段基金份额净值走势、投资者对本次发售方案的认可程度等多种内外部因素的影响，扩募发售结果可能影响本基金扩募后的基金总份额数量，进而影响单位基金份额即期回报被摊薄的幅度。
    2、发行前累计收益分配影响原基金份额持有人收益的风险
    本次扩募并新购入不动产项目完成前最近一次收益分配基准日至本次扩募发售完成相关监管备案程序之日产生的累计可供分配金额将由本次扩募发售完成后的新增基金份额持
    有人与本次扩募发售前原基金份额持有人共同享有，每一基金份额享有同等分配权。收益分配的具体信息以基金管理人届时披露的收益分配公告为准。前述新老基金份额持有人共享上述累计收益的安排，可能导致原基金份额持有人面临扩募后首次现金分派被摊薄的风险。
    3、基金扩募导致基金份额持有人结构变化风险
    基金份额持有人通过基金份额持有人大会机制直接参与本基金治理。本次扩募发售完成后，因新的合格投资者或现有合格投资者认购新发售基金份额，特定基金份额持有人持有的相同基金份额占基金总份额的比例将会下降，进而导致该相同基金份额对应表决权在基金份额持有人大会的表决效力发生变化的风险。
    4、新购入基础设施资产与首发基础设施资产的类型、规模差异导致的管理风险
    本基金本次扩募并新购入基础设施资产所属类型为研发平台类产业园区，与本基金首发基础设施资产所属类型标准厂房类产业园区存在差异，且新购入基础设施资产规模较首发基础设施资产更大，可能导致基金管理人的管理能力无法有效满足本基金管理要求而使本基金出现经营波动的风险。
    （三）与不动产项目相关的风险
    1、不动产项目运营风险
    不动产基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动产项目可能因国家宏观调控和行业周期波动、不动产项目所在区域的区位风险及周边其他不动产项目带
    来的市场竞争和市场占有率下降、不动产项目的承租人未履行相关合同责任导致的社会事件
    或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，不动产项目运营过程中租金收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，不动产基金可直接或间接对外借款，存在不动产项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
    2、重要现金流提供方经营风险新）（2026 年第 1 号）
    截至 2025 年 3 月 31 日，重要现金流提供方 A 上海研可、重要现金流提供方 B 益邦智能整租新购入不动产项目部分面积，整租租赁面积分别为 16306.89平方米、12933.00平方米；因考虑整栋整租模式、企业功能定位和产业导入义务等因素，整租租金单价分别为 59.96元/平方米/月、78.21元/平方米/月，相较于散租租户的租金单价存在一定的折扣；租赁合同到期日分别为 2029 年 3 月 31 日、2033 年 9 月 30 日。2024 年度上海研可合同租金占新购入不动产项目同一时期合同租金总额比例为 12.33%，益邦智能合同租金占新购入不动产项目同一时期的合同租金总额比例为 12.26%。
    不动产基金存续期内，若重要现金流提供方经营陷入困境或出现退租、拒绝履约等情形，可能会对新购入不动产项目的稳定经营产生不利影响，导致新购入不动产项目现金流下降。
    3、不动产项目涉及投资强度等经济指标约束的风险
    本次新购入不动产项目涉及的国有建设用地使用权出让合同中存在投资强度经济指标
    约束情况，根据新购入项目公司提供的相关文件，截至 2025年 3月 31日，新购入不动产项目的固定资产总投资和投资强度已达到国有建设用地使用权出让合同要求的水平。截至
    2025年 3月 31日，新购入项目公司亦不存在因固定资产总投资和投资强度未达标而导致其
    被要求承担相关协议项下违约责任的情况。
    详细情况已在招募说明书“第十四部分 基础设施资产基本情况/四、基础设施资产合法合规性情况/（一）新购入基础设施资产：康桥项目/7、涉及经济指标约束情况”处说明。
    如未来当地有关主管部门认定新购入不动产项目未达到上述协议约定的经济指标约束
    条件而对新购入项目公司作出任何处罚、采取任何行政监管措施，或要求新购入项目公司承担支付违约金等违约责任，可能会对不动产基金的运营造成负面影响。
    4、不动产项目租户集中度风险
    截至 2025 年 3 月 31 日，本次新购入不动产项目前十大租户租赁面积占比约 65.67%，新购入不动产项目的租户集中度较高，如未来发生大额租金收入租户集中退租情形的，或将对新购入不动产项目运营收入造成较大不利影响，进而影响基金层面可供分配收益金额。
    5、租户集中到期与换租招租的风险
    截至 2025 年 3 月 31 日，新购入不动产项目租约到期年限分布在 2025 年、2026 年、
    2027 年、2028 年、2029 年及以后的租户按租赁面积统计占比分别为 15.23%、15.72%、22.07%、
    10.07%及 36.91%。截至 2025 年 3 月 31 日，新购入不动产项目按租赁面积加权平均租约剩
    余年限约 3.15 年。
    若未来租约到期后未获续期、且未获得新租约完成替代，新购入不动产项目将面临一定的空置风险，进而导致新购入不动产项目运营收入减少。
    6、发起人、运营管理统筹机构经营风险新）（2026 年第 1 号）
    发起人、运营管理统筹机构临港集团作为上海市属的城市保障类国有企业、临港新片区
    的主要开发建设主体，承担了大量的重点区域开发建设任务，2022-2024年度及 2025年 1-3月，临港集团经营活动产生的现金流量净额分别为-523883.50 万元、-1724181.38 万元、-
    1381792.05万元和-782593.58万元，阶段性为负，主要依赖筹资活动平衡；临港集团近年
    持续开展战略转型，缩减开发规模、提升运营收入占比，现金流剪刀差预计在未来将进一步缩小，但若未来临港集团现金流情况发生恶化，可能对不动产项目的运营稳定性带来不利影响。
    7、扩募原始权益人经营风险
    扩募原始权益人上海临港作为临港集团旗下专业从事园区招商运营、企业专业服务、科
    创产业投资的国有控股上市公司，是临港集团业务体系内的核心板块，2022-2024 年度及
    2025 年 1-3 月，上海临港经营活动产生的现金流量净额分别为 63.002.94 万元、-554978.56
    万元、-455718.72 万元和-207851.00 万元，其中 2023 年、2024 年及 2025 年 1-3 月经营活动产生的现金流呈现净流出状态，上海临港近年持续开展战略转型，现金流剪刀差预计在未来将进一步缩小，但若未来上海临港现金流情况发生恶化，可能对不动产项目的运营稳定性带来不利影响。
    8、扩募运营管理实施机构经营风险
    2022-2024年度及 2025年 1-3月，扩募运营管理实施机构临港联合净利润分别为-482.20
    万元、1965.95 万元、4605.99 万元和-1156.28 万元，经营活动产生的现金流净额分别为-3983.35万元、2862.26万元、558.00万元和-3.05万元，净利润及经营活动现金流波动较大，
    若未来扩募运营管理实施机构持续经营能力恶化，可能对不动产项目的运营产生影响。
    9、不动产项目经营、管理、改造相关的风险
    不动产项目的运营业绩与运营管理机构及其主要行政人员、主要高级人员所持续提供的
    服务及表现密切相关。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的可能性，且运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后从事与本基金拟投资的不动产项目存在竞争关系的项目，对本基金的业务、财务状况、经营业绩及前景可能会造成重大不利影响。
    不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，本基金可能无法发现及防止不动产项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，可能会对基金造成重大不利影响。
    本基金存续期间，本基金不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，本基金可能需要支出巨额费用以确保符合该标准。本基金不动产项目可能需要大量资本开支维持良好状况，可能会对本基金的收益造成不利影响。
    对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的行为及其他新）（2026 年第 1 号）不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损坏或违法违规行为，可能会导致本基金为此须额外支付开支，对基金造成重大不利影响。
    基金管理人可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计划可能无法达到预期效果，从而对基金造成不利影响。
    10、不动产项目共用设施设备运营管理的风险
    新购入基础设施资产不涉及散售情形，但新购入基础设施资产所在的漕河泾康桥商务绿洲园区内存在整栋已售楼幢。新购入基础设施资产与其他已售楼幢存在共用资产的情形，主要包括电气设备、消防火灾报警系统、消防水设备、给排水设备、照明设备等设施设备。
    前述共用资产已纳入新购入基础设施资产范围，由扩募运营管理实施机构统筹管理、物业管理公司具体负责共用资产运营管理事项，共用资产范围及日常运营管理权责清晰。基金管理人已就资产共用情形对新购入不动产项目稳定性、现金流和估值的影响进行审慎评估，并在相关参数假设中予以充分考量。此外，新购入项目公司、已售楼幢业主已向“上海市浦东新区物业管理中心维修资金专户”缴纳对应的维修基金，若未来发生共用资产的资本性支出相关事项，可使用维修基金进行支付。同时，新购入项目公司已投保财产一切险等保险，若涉及自然灾害或意外事故对新购入基础设施资产造成损坏或灭失，由保险负责赔偿。
    尽管如此，若未来共用资产出现预测外的资本性支出，仍可能对新购入不动产项目的经营业绩产生不利影响。
    11、不动产项目实际用途被认定为与规划用途不一致的风险
    新购入不动产项目的土地用途为工业用地，规划用途为厂房、服务配套设施等，房屋用途为厂房、公用服务、特种用途。新购入不动产项目地处上海市张江科学城板块，紧扣张江科学城主导产业，与张江科学城的集成电路、生物医药和人工智能三大优势产业共振发展，聚焦服务战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小、研发、生产、科创型企业，园区主要租户为集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等产业的企业，符合区域产业导向。
    根据主管部门上海市浦东新区规划和自然资源局出具的《关于漕河泾科技绿洲康桥园区项目的情况说明》，新购入不动产项目符合上海市张江科学城整体规划要求，支持康桥项目参与基础设施公募 REITs 扩募。故新购入不动产项目实际用途与土地、规划、房屋用途一致。
    另根据扩募原始权益人上海临港出具的《关于康桥项目实际用途的说明函》，新 购 入不动产项目的实际用途符合其土地用途、规划用途、房屋用途；如因新购入不动产项目的实
    际用途与土地、规划、房屋用途不一致而导致康桥绿洲被责令整改、处以罚款、承担相关土
    地出让合同项下违约责任等情形，上海临港承诺将依法承担因此给康桥绿洲或不动产基金带来的一切损失。
    新）（2026 年第 1 号）
    若未来相关政策发生变化，仍可能存在新购入不动产项目实际用途被相关主管部门认定与土地、规划、房屋用途不符而受到处罚、责令整改，对基金的运作造成负面影响。
    12、不动产项目所有权续期风险
    根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产项目的土地使用权将于 2061 年至
    2065年间陆续到期，新购入不动产项目的土地使用权将于 2061年至 2062年间陆续到期。
    根据目前适用的相关法律，不动产项目占用范围内的土地使用权到期后，原土地使用权人并无自动续约权，原土地使用权人届时可能需要于土地使用权期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批准，土地使用权人可能需（除需符合其他要求外）支付延期对应的土地出让金。如果政府相关部门收取高额土地出让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，本基金的运作可能受到负面影响。
    政府有权在认为符合公众利益的情况下，根据法律法规的规定将土地强制收回，做出的赔偿金额基于财产的公开市价而定，并根据相关法律规定的基准进行评估。若政府强制征收本基金不动产项目，则根据该计算基准向本基金支付的补偿金额可能低于本基金的估值或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对基金造成重大不利影响。
    13、不动产项目出售/处置价格波动及处分的不确定性风险
    本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让资产支持证券份额、不动产项目公司股权及
    债权、不动产项目的权益等。由于不动产项目的公允价值可能受到当时市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，或由于不动产项目无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进而导致本基金份额持有人投资收益，乃至导致投资本金损失。
    本基金存续期为 43 年（自首次募集原《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》生效之日起计算；本次扩募不涉及基金期限变更），存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期限。否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期。如本基金存续期届满后终止运作的，则面临不动产项目的处置问题。
    由于不动产项目流动性较差，极端情况下有可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长清算期的风险，还有可能出现合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成交时间延迟的风险。
    14、不动产项目存续期面临限制转让的风险
    不动产基金存续期内，如若发生基础设施资产或项目公司股权的转让，鉴于基础设施资产所在地的地方性法规及政策或土地出让合同等手续或协议中存在关于基础设施资产或项
    目公司股权转让过程中相关交易流程及所需满足的前置条件方面的要求，在未来收购或处置相关基础设施资产或项目公司股权的过程中，可能存在因为无法按时完成或满足上述流程及前置条件导致无法顺利收购或处置该等基础设施资产或项目公司股权的风险。
    新）（2026 年第 1 号）特别的，截至 2025年 3月 31日，新购入不动产项目部分承租人的租赁合同中约定了在新购入项目公司出售基础设施资产时享有优先购买权，根据《民法典》第七百二十八条的规定，如新购入项目公司拟处置基础设施资产的，新购入项目公司未在合理期限内通知前述承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，新购入项目公司存在承担相应的赔偿责任的风险。针对此情形，扩募运营管理实施机构已协助新购入项目公司解除截至 2025 年 3月 31日的承租人优先购买权。
    不动产基金存续期内，如若基础设施资产项下租户新签租赁合同，且发生须进行基础设施资产或项目公司股权的转让事项的，运营管理机构将积极协助基金管理人及项目公司沟通有关主管部门或承租人，尽早取得有关主管部门的批准同意意见、在租赁合同中加入放弃行使优先购买权的条款或者按照届时有效的其他规定履行前置手续（如有）。
    15、现金流预测偏差可能导致的投资风险
    本基金的产品方案根据对不动产项目未来现金流的合理预测而设计，影响不动产项目未来现金流的因素主要是不动产项目的出租情况及运营管理机构的运营管理能力等多重因素。
    由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此对不动产项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。
    16、不动产项目公允价值下跌风险
    本基金将定期公布评估机构出具的不动产项目评估报告。不动产项目评估报告基于多项假设作出，该报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为不动产项目公允价值的任何承诺和保障。在不动产项目实际运营过程中，有可能出现宏观经济低迷、运营管理不善等原因导致不动产项目公允价值下跌的风险。
    17、不动产项目估值可能无法体现公允价值的风险
    评估机构采用估值技术对不动产项目进行估值。由于估值技术存在诸多假设且估值需要使用的参数在获取时存在滞后性，本基金公告的基金份额净值可能不能及时、准确地体现不动产项目届时的公允价值。
    18、不动产项目租赁合同期限与基金存续期不一致的风险
    与不动产项目经营相关的租赁合同期限与本基金存续期限不完全匹配，虽然符合相关商业惯例，但如有关协议或合同到期后续约或招商情况较差，新租户无法按时开业或入驻，可能会对不动产项目的经营造成不利影响，进而影响本基金的现金流。
    19、租赁合同尚未备案的风险
    根据相关法律规定，新购入不动产项目正在履行的租赁合同应当办理租赁登记备案手续。
    截至本招募说明书出具之日，新购入不动产项目正在履行的部分租赁合同尚未办理租赁登记备案手续，可能导致受到行政处罚，进而对本基金的现金流造成不利影响。
    新）（2026 年第 1 号）基金管理人将督促扩募运营管理实施机构协助新购入项目公司于本基金本次扩募份额
    发售前完成新购入不动产项目的租赁合同备案。同时，本基金在《运营管理服务协议》中补充约定“扩募运营管理实施机构未及时配合基金管理人和/或新购入项目公司进行租赁合同备案而给任一方造成损失的，应当就基金管理人、新购入项目公司遭受的损失予以赔偿”。
    但仍可能出现因租赁合同未备案受到处罚而影响新购入不动产项目运营的情况，进而影响到基金投资人的利益。
    20、特定区域内存在同业竞争的风险
    本基金发起人临港集团持有并运营同类不动产项目，且集中在长三角区域，与不动产项目构成直接或间接的竞争关系，可能影响不动产项目的现金流及估值，对投资人利益造成一定影响。
    21、不动产项目的政策风险
    政策风险包括区域政策、土地使用、产业政策、行业管理、环境保护、税收等相关政策变化引致的风险。区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响不动产项目经营的相关政策。土地使用是指政府有关土地使用权方面的政策。产业政策指政府相关部门针对不动产项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。行业管理指有关部门对不动产项目所属行业的相关管理制度。环境保护指政府相关部门对不动产项目所处区域的环境政策。税收指项目公司、不动产项目适用的税收政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生负面影响。
    22、意外事件及不可抗力给不动产项目造成的风险
    本基金设立及存续期间可能会发生意外事件。本基金通过运营管理机构为不动产项目提供维修及保养服务，若涉及重型机械的操作，可能会面临若干事故风险。此类事件可能导致不动产项目的损害或破坏、人身伤害或死亡以及法律责任。同时，本基金存续期间可能因国家或当地有权机构基于意外事件出台相关规定、政策进而要求不动产项目减免租金，造成项目资产运营收入不达预期。
    此外，本基金可能面临因地震、台风、水灾、火灾、战争、公共卫生事件、政策、法律变更及其他不能预见或其后果不能防止或不可避免的不可抗力事件，从而影响不动产项目经营情况，造成投资不达预期的风险。
    （四）与交易安排有关的风险
    1、运营管理风险
    本基金通过特殊目的载体间接持有不动产项目的所有权，除运营管理服务协议和监管协议另有约定外，就不动产项目的运营管理和出售等，本基金将通过各层特殊目的载体最终向不动产项目公司和基础设施资产出具相关指令或决定，其中任一环节存在瑕疵或延时的，均新）（2026 年第 1 号）
    可能导致相关指令或决定无法及时、完全传递至不动产项目公司和基础设施资产，由此可能对不动产项目公司和基础设施资产的运作造成不利影响，进而对本基金造成不利影响。
    2、业务主体更换风险
    本基金通过资产支持证券直接或间接持有不动产项目的所有权，资产支持证券的资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等按照法律法规和相关文件规定需要更换的，可能会导致本基金的基金管理人、基金托管人亦需要相应更换，存在不确定性，需要根据届时适用的法律而定，可能会对本基金运作的稳定性造成不利影响。
    二、本基金其他风险
    （一）信用风险
    基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不能履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损失。
    （二）管理风险
    在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等对基金收益水平存在影响。
    （三）操作或技术风险
    指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT系统故障等风险。
    在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理公司、登记机构、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
    （四）合规性风险
    指基金管理或运作过程中，违反国家法律法规的规定，或者基金投资违反法规及基金合同有关规定的风险。
    （五）政策变更风险
    因相关法律法规或监管机构政策修改等基金管理人无法控制的因素的变化，使基金或投资者利益受到影响的风险，例如，监管机构基金估值政策的修改导致基金估值方法的调整而引起基金净值波动的风险；相关法规的修改导致基金投资范围变化，基金管理人为调整投资组合而引起基金净值波动的风险等。
    新）（2026 年第 1 号）
    （六）其他风险
    1、战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导致
    基金资产的损失。
    2、金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理人自身直接控
    制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。
    3、因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以及因内幕交易、欺诈等行为产生的违规风险。
    （七）本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险
    本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券市
    场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收益特征。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构的风险等级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配检验。
    新）（2026 年第 1 号）
    第二章 不动产项目
    第一节 新购入不动产项目概况
    一、新购入不动产项目概况
    （一）新购入不动产项目概况
    新购入不动产项目为康桥项目，即漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢，
    （二期-1）15、18-25幢，（二期-2）28-33幢，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。基本情况如下表所示：
    表：不动产项目基本情况表
    项目 内容
    不动产项目名称 康桥项目
    大类资产类型 园区基础设施
    不动产项目业态 研发平台
    项目所在地 上海市浦东新区秀浦路 2555 号
    漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢，（二期资产范围 -1）15、18-25幢，（二期-2）28-33幢；包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权由 22 幢建筑物组成，包括 10 幢研发平台（部分首层为配套建设内容及规模 商业）、2 幢配套商业楼，以及其余 10 幢地下车库及配套设备用房。其中地下车库包含 1772 个车位。
    建筑面积：182350.45 平方米（研发平台建筑面积 100220.27平方米、配套商业建筑面积 4429.29 平方米、地下车库建筑
    面积 70338.42 平方米、配套设备用房建筑面积 7362.47 平方建筑面积与可供出租面积
    米）可租赁面积：104640.20 平方米（不含地下车库、配套设备用房）
    康桥一期：开工时间 2012 年 8 月，竣工时间 2014 年 6 月，起始运营时间 2014 年 7 月
    开竣工时间及投入运营时 康桥二期-1：开工时间 2013 年 12 月，竣工时间 2015 年 12间 月，起始运营时间 2016 年 4 月康桥二期-2：开工时间 2015 年 7 月，竣工时间 2017 年 12 月，起始运营时间 2018 年 10 月
    康桥一期：土地使用权限 50 年，2011 年 4 月 30 日至 2061 年
    4 月 29 日止
    使用期限
    康桥二期：土地使用权限 50 年，2012 年 4 月 23 日至 2062 年
    4 月 22 日止
    康桥一期 36.08 年剩余年限
    康桥二期 37.06 年
    用地性质 工业用地
    2025 年 4-12 月预测可供分配金额：56031949.14元
    可供分配金额测算
    2026 年预测可供分配金额：75398039.37元新）（2026 年第 1 号）
    财产一切险：保险期限内总保额为人民币壹拾陆亿玖仟叁佰
    万元整（CNY1693000000.00），保险期间自 2025 年 01 月投保情况（投保险种投保 01 日 00:00:00 起至 2025 年 12 月 31 日 24:00:00 止；金额、投保期限） 公 众 责 任 险 ： 保 险 期 限 内 总 保 额 为 贰 仟 万 元 整
    （CNY20000000.00），保险期间自2025年04月10日00:00:00
    起至 2025 年 12 月 31 日 24:00:00 止；
    项目权属 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    他项权利（如有） 无
    康桥项目位于上海市浦东新区秀浦路 2555 号，属于张江科学城南部区域，北距离原张江高科技园区核心区域 6 公里左右。
    图：新购入基础设施资产外观
    康桥项目建筑面积 182350.45 平方米，可出租面积 104640.20 平方米，由 22 幢建筑物组成，包括 10 幢研发平台（部分首层为配套商业）、2 幢配套商业楼，以及其余 10 幢地下车库及配套设备用房。
    新）（2026 年第 1 号）
    表：新购入基础设施资产具体楼幢信息2
    资产 建筑面积 可出租面积
    楼栋 总楼层 资产类型
    简称 （平方米） （平方米）
    1 幢 12 研发平台 16327.76 16327.76
    康桥一 2 幢 12 研发平台 16306.89 16306.89
    期 8 幢 4 研发平台（首层配套商业） 4199.36 4199.36
    11-14 幢 1（-1） 地下车库、配套设备用房 19238.03 -
    康桥一期合计 56072.04 36834.01
    15 幢 12 研发平台 12933.00 12933.00
    18 幢 11 研发平台 16213.64 16213.64
    19 幢 2 研发平台（首层配套商业） 3880.51 3880.51
    康桥二
    20 幢 1 配套商业 1124.78 1124.78
    期-1
    21 幢 2 研发平台（首层配套商业） 1919.20 1919.20
    22 幢 2 配套商业 1636.543 1627.18
    23-25 幢 1（-1） 地下车库、配套设备用房 34257.91 -
    28 幢 11 研发平台 14068.42 14068.42
    康桥二 29 幢 8 研发平台 9572.94 9572.94
    期-2 30 幢 5 研发平台 6466.52 6466.52
    31-33 幢 1（-1） 地下车库、配套设备用房 24204.95 -
    康桥二期合计 126278.41 67806.19
    总计 182350.45 104640.20
    （二）新购入不动产项目所处区位与建设规划
    1、地理位置
    康桥项目地处上海市张江科学城板块，属于长三角一体化发展的国家重大战略区域，能够承接张江核心区域的外溢租赁需求。康桥项目东邻上海国际旅行度假区，西靠后世博板块，北衔张江高科技园区，是承接张江核心区产业的辐射区域。康桥项目拥有便捷的交通网络，坐落于轨交 11 号线与 16 号线交汇处，距离浦东陆家嘴、徐家汇商圈等市中心区域及浦东国际机场均仅需 20-30 分钟车程，区域位置优越，是集生态、宜居于一体的现代化服务业集群地。
    2 漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）中 3-7幢、9-10幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）中 16-17幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）中 26-27幢均已整幢出售，不属于新购入项目公司持有，不属于“康桥项目”定义的范围，不属于本次扩募新购入基础设施资产的范围。
    3 康桥项目之 22幢的建筑面积中包含 9.36平方米的煤气表间，属于配套设施用房。
    新）（2026 年第 1 号）
    图：康桥项目区位示意图
    截至本招募说明书出具之日，康桥项目所处的康桥工业区东区被纳入张江科学城已超过
    7 年。张江科学城区域主要历经了两次扩张，2015 年 4 月，经国务院批准张江园区 37.2 平
    方公里纳入中国（上海）自由贸易试验区，2017 年，《张江科学城建设规划》将张江科学城南扩，纳入张江南区、康桥工业园区以及上海国际医学园区等多个板块，面积从 75.9 平方公里扩至 95 平方公里。2021 年，《上海市张江科学城发展“十四五”规划》对张江科学城总体空间进行优化调整，将张江科学城区域进行西扩和东扩，张江科学城规划面积由 95 平方公里扩大至约 220 平方公里。扩张后，康桥项目位于张江科学城几何中心区域，未来发展势能强劲。
    新）（2026 年第 1 号）
    图：张江科学城规划变动示意图
    2、产业定位与规划
    康桥项目为临港集团及临港新片区产业导入张江科学城的“桥头堡”，围绕国家战略性新兴产业和上海“3+6”产业体系，结合张江高科技园产业集群外溢效应，综合确定园区产业导向。
    截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息四大产业作为主导产业，四大产业租户合计租赁面积占比约 68%，租户包括境内外上市企业子公司、民营企业 500 强、新锐独角兽等，现金流来源稳定。康桥项目以“链主”租户吸引同产业链上下游企业协同发展，紧扣张江科学城主导产业，与张江科学城的集成电路、生物医药和人工智能三大优势产业共振发展，南与临港新片区的生产制造板块联动发展，内可对接园区内的孵化企业，外可对接临港集团的金融资源、园区空间资源以及产学研资源等。
    3、物业品质及周边配套
    康桥项目定位为高端研发平台，物业品质优秀，配套完善。康桥项目引入 LEED 绿色建筑标准，并获得 2013 年东方杯优质工程奖、2013 年度上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）、2015 年上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）等多个奖项。
    配套方面，康桥项目所处区域职住功能平衡，能够满足企业的商务需求与租户员工的生新）（2026 年第 1 号）活需求。康桥项目内部即有以餐饮为核心的配套商业区域，项目周边配套丰富，形成集酒店住宅、医疗教育、商业餐饮、班车接驳于一体的繁荣生活圈。根据《浦东新区康桥镇国土空间总体规划（2022-2035）》，康桥项目所属板块紧邻机场联络线站点门户地区、2 处综合生活片区、1 处公共活动中心及 1 处社区中心，相比康桥工业区东区的其他地区，配套更加丰富多元，项目周边一公里内即分布有租住并举的住宅生活圈。
    图：康桥板块空间结构规划图
    二、新购入不动产项目的合规性情况
    （一）项目符合国家战略、发展规划、产业政策的情况
    1、符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、国家和当地的国民经济和社会发展规
    划及有关专项规划情况
    （1）符合国家重大战略、国家宏观调控政策2014 年 11 月，国务院发布《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》，指出国家级经济技术开发区要明确新形势下的发展定位，推进体制机制创新，促进开放型经济发展，推动产业转型升级，坚持绿色集约发展，优化营商环境，并首次提出对国家级经济技术开发区实施动态管理，将通过分类指导原则，以考评为手段，强化约束和倒逼机制，使其走质量效益型发展道路。
    2016 年 3 月，十二届全国人大四次会议通过《国民经济和社会发展第十三个五年规划新）（2026 年第 1 号）纲要》，要求 i）创新区域合作机制，加强区域间、全流域的协调协作；ii）完善对口支援制度和措施，通过发展“飞地经济”、共建园区等合作平台，建立互利共赢、共同发展的互助机制；并鼓励 iii）国家级新区、国家级综合配套改革试验区、重点开发开放试验区等平台体制机制和运营模式创新。
    2016 年 4 月，国务院发布《关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》，明确提出通过对国家级经开区进行考核评价，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调动国家级经开区加快转型升级、实现创新驱动发展的积极性，继续把国家级经开区建设成为带动地区经济发展和实施区域发展战略的重要载体，成为构建开放型经济新体制和培育吸引外资新优势的排头兵，成为科技创新驱动和绿色集约发展的示范区，成为大众创业万众创新的落脚地。
    2017 年 1 月，国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》，提
    出要优化开发区形态和布局，加快开发区转型升级，全面深化开发区体质改革，完全开发区管理制度。
    2019 年 5 月，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，提出要 i）降低能源资源成本。支持国家级经开区按规定开展非居民用天然气价格市场化改革，减少或取消直接供气区域内国家级经开区省级管网输配服务加价；ii）优化开发建设主体和运营主体管理机制。支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持。
    2020年 7月，国务院印发《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，
    指出国家高新区经过 30 多年发展，已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用，走出了一条具有中国特色的高新技术产业化道路；同时提出到 2025 年，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区，到 2035 年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现园区治理体系和治理能力现代化。
    2023 年 2 月，中共中央、国务院印发了《质量强国建设纲要》，明确提出了要强化产
    业基础质量支撑，提高产业质量竞争水平，提升产业集群质量引领力，打造区域质量发展新优势。支持先导性、支柱性产业集群加强先进技术应用、质量创新、质量基础设施升级，培育形成一批技术质量优势突出、产业链融通发展的产业集群。深化产业集群质量管理机制创新，构建质量管理协同、质量资源共享、企业分工协作的质量发展良好生态。组建一批产业集群质量标准创新合作平台，加强创新技术研发，开展先进标准研制，推广卓越质量管理实践。依托国家级新区、国家高新技术产业开发区、自由贸易试验区等，打造技术、质量、管新）（2026 年第 1 号）
    理创新策源地，培育形成具有引领力的质量卓越产业集群。
    2024 年 1 月，工业和信息化部等七部门近日联合印发《关于推动未来产业创新发展的实施意见》，意见中指出，要培育高水平企业梯队、打造特色产业链、构建产业生态等。而要打造特色产业链，就要依托龙头企业培育未来产业产业链，建设先进技术体系。鼓励有条件的地区先行先试，结合国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区、新型工业化产业示范基地等，创建未来产业先导区，推动产业特色化集聚发展。创新管理机制，建设数字化的供应链产业链，促进创新资源汇聚，加速数据、知识等生产要素高效流通。
    不动产项目为位于上海市浦东新区的研发平台产业园区，符合国家重大战略、国家宏观调控政策。
    （2）符合国民经济和社会发展总体规划
    2016 年 12 月，国务院印发《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》，提出 i）培育战
    略性新兴产业特色集群。充分发挥现有产业集聚区作用，采用市场化方式促进产业集聚，完善扶持政策，加大扶持力度，培育百余个特色鲜明、大中小企业协同发展的优势产业集群和特色产业；并鼓励 ii）战略性新兴产业向国家级新区等重点功能平台集聚。进一步发展壮大新一代信息技术、高端装备、新材料、生物、新能源汽车、新能源、节能环保、数字创意等战略性新兴产业。
    2017 年 4 月，科技部印发《国家高新技术产业开发区“十三五”发展规划》，提出要 i）
    坚持产城融合协调发展。持续推动园区基础设施建设，不断改进商贸、医疗、交通、学校、娱乐等城市配套功能；ii）优化国家高新区管理体制。支持制定高新区条例等地方性法规，深化简政放权、放管结合、优化服务等重点改革，提升园区管理服务效率。
    2019 年 8 月，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，要求
    临港新片区着力打造世界级前沿产业集群，提升科技创新和产业融合能力，加快存量企业转型升级，整体提升区域产业能级，建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系。
    2019 年 12 月，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，提出
    i）围绕电子信息、生物医药、航空航天、高端装备、新材料、节能环保、汽车、绿色化工、
    纺织服装、智能家电十大领域，强化区域优势产业协作，推动传统产业升级改造，建设一批国家级战略性新兴产业基地，形成若干世界级制造业集群；ii）推广上海临港、苏州工业园区合作开发管理模式，提升合作园区开发建设和管理水平。
    2022 年 1 月，国务院印发了《“十四五”数字经济发展规划》，明确提出要“推动产业园区和产业集群数字化转型”，引导产业园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升园区管理和服务能力，积极探索平台企业与产业园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服务供给，提升线上线下相结合的资源共享水平，引导各类要素加快向园区集聚。围新）（2026 年第 1 号）
    绕共性转型需求，推动共享制造平台在产业集群落地和规模化发展，依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈等重点区域，统筹推进数字基础设施建设，探索建立各类产业集群跨区域、跨平台协同新机制，促进创新要素整合共享，构建创新协同、错位互补、供需联动的区域数字化发展生态，提升产业链供应链协同配套能力。
    不动产项目为位于上海市浦东新区的研发平台产业园区，符合国民经济和社会发展总体规划。
    （3）符合有关专项规划和区域规划情况
    2022 年发布的上海市产业地图中，覆盖了一二三产业，聚焦 16 个区、5 个战略区域、
    53 个特色园区、35 个重点行业。地图明确了上海各区及重点区域产业布局定位，浦东重点
    发展集成电路、生物医药、人工智能、航空及高端装备、汽车、金融服务、航运贸易、信息服务和文化创意产业。
    2020 年 5 月，上海市人民政府新闻办公室发布了《关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施》支持特色产业园区发展，指出加快特色产业园区建设、扩大有效投资，是围绕产业链部署创新链，围绕创新链布局产业链的关键举措。
    2021 年 12 月，上海市产业园区和结构调整工作领导小组办公室印发《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》，以更好发挥园区在上海市产业发展中的核心载体和创新平台作用，建设一批代表上海参与全球产业竞争的特色产业园区，打响世界一流园区品牌，推动上海产业园区新一轮高质量发展。
    2022 年 9 月，上海市经济和信息化委员会制订《上海市特色产业园区管理办法（征求意见稿）》，以推进上海“五个中心”建设，发挥特色产业园区在打响“上海制造”品牌、提升实体经济能级和产业创新中的重要作用，将特色产业园区建设成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。
    2023 年 11 月，上海市人民政府办公厅印发了《上海市特色产业园区高质量发展行动方
    案（2024-2026 年）》，以科技创新为引领，着力提升特色产业园区发展能级和竞争力。聚
    焦特色产业方向，提升产业特色化和品牌化，布局和发展先导产业、重点产业、新赛道产业和未来产业。打造特优园区主体，优化园区平台主体开发运营机制，加大专业化、综合性配套供给。营造特强产业生态，推动产业链、创新链、人才链、价值链融合发展，促进项目、资源要素耦合共生，推进特色产业集聚发展。到 2026 年，全市特色产业园区达到 60 个左右，集聚高新技术企业和专精特新中小企业 5500 家左右，国家级和市级创新研发机构达到
    360 家以上，规上工业总产值突破万亿元。
    2021 年 10 月，浦东新区人民政府印发《浦东新区产业发展“十四五”规划》，以打造集
    成电路、生物医药、人工智能三大世界级产业集群，以“六大硬核产业”引领先进制造业集群新）（2026 年第 1 号）
    发展以“六大服务经济”推动现代服务业高质量发展。
    2022 年 8 月，浦东新区人民政府印发《浦东新区促进重点优势产业高质量发展若干政策措施》以推进浦东新区产业创新和高质量发展，聚焦中国芯、蓝天梦、创新药、未来车、智能造、数据港和人工智能等重点优势产业领域，鼓励企业加大投资力度、产业链协同联动，支持企业数字化转型。
    2022 年 9 月，上海市浦东新区第七届人民代表大会常务委员会第七次会议通过《浦东新区推进特色产业园区高质量发展若干规定》，以建设优势更优、特色更特、强项更强的特色产业园区，集聚产业创新要素资源，优化全产业链生态环境，打造世界级产业集群，促进浦东新区产业高质量发展。
    2023 年 7 月，上海市浦东新区人民政府印发《浦东新区培育发展未来产业行动方案》，
    指出：“未来 5-10 年，浦东新区要打造一批具有国际竞争力的未来产业特色园区和加速园”。
    围绕未来产业细分赛道，全面推进未来信息领域、未来健康领域、未来智能领域、未来能源领域、未来空间五大领域建设，打通创新全链条，推动科创成果顺利走向市场。
    不动产项目为位于上海市浦东新区的研发平台产业园区，符合有关专项规划和区域规划情况。
    2、符合《产业结构调整指导目录》和行业政策规定不动产项目为位于上海市浦东新区的研发平台产业园区，不动产项目作为《产业结构调整指导目录》中鼓励类产业的核心载体，符合相关规定。
    （二）项目权属、他项权利及解除安排
    1、不动产项目权属情况
    不动产项目的土地使用权以及房屋所有权情况具体如下表所示：
    （1） 康桥一期
    1） 康桥一期《上海市国有建设用地使用权出让合同》
    2011年 2月 11日，根据上海市土地交易事务中心（挂牌人）与康桥绿洲（竞得人）签
    订的“沪上海市浦东新区规划和土地管理局挂字 201100405”《成交确认书》，经公开竞价，康桥绿洲竞得康桥工业区 E07-04-1号地块（地块公告号：201100405）的国有建设用地使用权。
    2011年 3月 15日，上海市浦东新区规划和土地管理局（出让人）与康桥绿洲（受让人）
    签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》[编号：沪浦规土（2011）出让合同第 22号
    （1.0版），简称“《康桥一期土地出让合同》”]，出让人将康桥工业区 E07-04-1号地块（西至环桥路，东至浦桥路，南至秀浦路，北至基地边界，宗地编号为 201015210723421734）出新）（2026 年第 1 号）
    让予受让人，出让面积为 40040.90平方米4，用途为工业用地。
    经核查《非税收入一般缴款书（收据）》（编号：0802451931、0802451932），并根据康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，上述《康桥一期土地出让合同》项下土地出让金已缴纳完毕。
    2）康桥一期《上海市房地产权证》（国有建设用地使用权）
    报 2012年 3月 14日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源局向康桥绿洲核发了《上海市房地产权证》 [证号：沪房地浦字（2012）第 253861号]，证载内容如下：
    权利人 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    房屋坐落 康桥镇 19 街坊 45/1 丘
    权属性质 国有建设用地使用权
    使用权取得方式 出让
    用途 工业用地
    土地状况 宗地号 康桥镇 19 街坊 45/1 丘宗地（丘）面积 40041 平方米
    使用权面积 40040.8 平方米
    使用期限 2011 年 4 月 30 日至 2061 年 4 月 29 日止
    1、 股东
    上海临港商业建设发展有限公司占 40%股份
    附记 上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司占 20%股份
    上海浦东康桥（集团）有限公司占 40%股份
    2、建筑容积率 工业用地：0.8-1.5
    3）康桥一期《上海市房地产权证》（国有建设用地使用权/房屋所有权）
    2014年 7月 21日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源局向康桥绿
    洲核发了《上海市房地产权证》[证号：沪房地浦字（2014）第 220363号]，证载内容如下：
    权利人 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    房屋坐落 秀浦路 2555 号
    权属性质 国有建设用地使用权
    使用权取得方式 出让
    用途 工业用地
    土地状况 宗地号 康桥镇 19 街坊 45/1 丘宗地（丘）面积 40041 平方米
    使用权面积 40040.8 平方米
    使用期限 2011 年 4 月 30 日至 2061 年 4 月 29 日止
    房屋状况 详见登记信息（即康桥一期《上海市不动产登记簿》）
    4 《上海市房地产权证》[证号：沪房地浦字（2012）第 253861号]、《上海市房地产权证》[证号：沪
    房地浦字（2014）第 220363号]所载的康桥一期使用权面积为 40040.8平方米，与此处存在尾差。
    新）（2026 年第 1 号）
    4）康桥一期《上海市不动产登记簿》《建设工程规划幢号 许可证》记载的 部位 建筑面积（㎡） 房屋用途建筑物名称
    1 幢 1# 全幢 16327.76
    2 幢 2# 全幢 16306.89 厂房
    8 幢 8# 全幢 4199.36
    地下 1 层变电间 1 127.16
    地下 1 层变电间 2 63.8
    地下 1 层变电间 3 69.7 公用服务
    地下 1 层变电间 4 69.7
    地下 1 层变电间 5 64.3
    地下 1 层车库 8311.15
    地下 1 层储藏室 1 51.71
    地下 1 层储藏室 2 29.89
    地下 1 层工具间 1 9.62
    地下 1 层工具间 2 12.89
    地下 1 层工具间 3 16.34特种用途
    地下 1 层工具间 4 54.18
    地下 1 层工具间 5 54.18
    地下 1 层工具间 6 52.92
    11 幢 11#地下车库 A 地下 1 层工具间 7 52.92
    地下 1 层工具间 8 47.38
    地下 1 层工具间 9 24.8
    地下 1 层弱电进
    13.56
    线间 1
    地下 1 层弱电进
    13.56
    线间 2
    地下 1 层弱电进
    12.8 公用服务
    线间 3
    地下 1 层弱电进
    13.56
    线间 4
    地下 1 层生活水
    153.12
    泵房
    地下 1 层消防、安
    113.04 特种用途
    保、弱电控制中心
    地下 1 层变电间 1 64.3
    地下 1 层变电间 2 68.23
    地下 1 层变电间 3 69.7 公用服务
    12 幢 12#地下车库 B 地下 1 层变电间 4 70.52
    地下 1 层变电间 5 126.22
    地下 1 层车库 1 8594.29特种用途
    地下 1 层工具间 1 52.92新）（2026 年第 1 号）
    地下 1 层工具间 2 52.92
    地下 1 层工具间 3 53.24
    地下 1 层工具间 4 39.15
    地下 1 层工具间 5 54.61
    地下 1 层工具间 6 84.15
    地下 1 层工具间 7 12.89
    地下 1 层工具间 8 10.53
    地下 1 层工具间 9 6.12
    地下 1 层工具间
    9.62
    10
    地下 1 层工具间
    47.02
    11
    地下 1 层工具间
    23.51
    12
    地下 1 层弱电进
    13.56
    线间 1
    地下 1 层弱电进
    13.56
    线间 2公用服务
    地下 1 层弱电进
    13.84
    线间 3
    地下 1 层弱电进
    16.38
    线间 4
    13 幢 13#垃圾房 全幢 271.01 公用服务
    14 幢 14#变电站 全幢 37.46 特种用途
    合计 56072.04 ——
    （2）康桥二期
    1）康桥二期《上海市国有建设用地使用权出让合同》
    2012年 1月 18日，根据上海市土地交易事务中心（挂牌人）与康桥绿洲（竞得人）签
    订的“沪上海市浦东新区规划和土地管理局挂字 201117901”《成交确认书》，经公开竞价，康桥绿洲竞得康桥工业区 E07-04-2号地块（地块公告号：201117901）的国有建设用地使用权。
    2012年 1月 21日，上海市浦东新区规划和土地管理局（出让人）与康桥绿洲（受让人）
    签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》[编号：沪浦规土（2012）出让合同第 5 号
    （1.0版），简称“《康桥二期土地出让合同》”]，出让人将坐落于 15503街道 0019街坊的、编号为 201015215918422596的 P1宗地出让予受让人，出让面积为 77845.60平方米，用途为工业用地。
    经核查《非税收入一般缴款书（收据）》（编号：1104374398、1104374399），并根据新）（2026 年第 1 号）
    康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，上述《康桥二期土地出让合同》项下土地出让金已缴纳完毕。
    2）康桥二期《上海市房地产权证》（国有建设用地使用权）
    2012 年 12 月 5 日，上海市规划和国土资源局向康桥绿洲核发了《上海市房地产权证》
    [证号：沪房地浦字（2012）第 273078号]，证载内容如下：
    权利人 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    房屋坐落 康桥镇 19 街坊 43/3 丘
    权属性质 国有建设用地使用权
    使用权取得方式 出让
    用途 工业用地
    土地状况 宗地号 康桥镇 19 街坊 43/3 丘宗地（丘）面积 77846 平方米
    使用权面积 77845.6 平方米
    使用期限 2012 年 4 月 23 日至 2062 年 4 月 22 日止
    3）康桥二期《不动产权证书》（国有建设用地使用权/房屋所有权）5
    2018年 6月 22日，上海市不动产登记局向康桥绿洲核发了《不动产权证书》[证号：沪
    （2018）浦字不动产权第 058996号]，证载内容如下：
    权利人 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    坐落 秀浦路 2555 号 15-33 幢
    权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
    权利性质 土地权利性质：出让
    用途 土地用途：工业用地/房屋用途：厂房
    面积 宗地面积：77846.00 平方米/建筑面积：176255.87 平方米
    使用期限 国有建设用地使用权使用期限：2012 年 4 月 23 日起 2062 年 4 月 22 日止
    1、26-30 幢、31 幢地下 1 层车库用于租赁
    附记
    2、31 幢（除地下 1 层车库）、32 幢、33 幢保留自有
    房屋状况 详见登记信息（即康桥二期-1、康桥二期-2《上海市不动产登记簿》）
    4）康桥二期-1《上海市不动产登记簿》《建设工程规划许可幢号 部位 建筑面积（㎡） 房屋用途证》记载的建筑物名称
    15 幢 1#丙类厂房 全幢 12933.00
    18 幢 4#丙类厂房 全幢 16213.64
    19 幢 5#服务配套设施 全幢 3880.51
    厂房
    20 幢 6#服务配套设施 全幢 1124.78
    21 幢 7#服务配套设施 全幢 1919.20
    22 幢 8#服务配套设施 地下 1、1_2 层 1627.18
    5 《不动产登记暂行条例》（2015年 3月 1 日生效）第四条规定，国家实行不动产统一登记制度。自此，自规部门逐步颁发《不动产权证书》，停发《房地产权证》。康桥二期在《不动产登记暂行条例》生效后取得的房屋所有权的证书，因此所取得的相关证书名称为《不动产权证书》。
    新）（2026 年第 1 号）
    1 层煤气表间 9.36
    地下 1 层 6#、
    199.34
    7#、车库变电间
    地下 1 层车库 31988.46
    地下 1 层生活及
    173.51
    23 幢 9#地下车库 消防水泵房
    地下 1 层消防控
    286.17
    制室、弱电机房
    地下 1 层自行车
    1091.24
    库
    24 幢 10#变电站 全幢 458.61
    25 幢 11#垃圾房 全幢 60.58
    合计 71.965.58 ——
    5）康桥二期-2《上海市不动产登记簿》《建设工程规划许可幢号 部位 建筑面积（㎡） 房屋用途证》记载的建筑物名称
    28 幢 3#丙类厂房 全幢 14068.42
    29 幢 4#丙类厂房 全幢 9572.94
    30 幢 5#丙类厂房 全幢 6466.52
    地下 1 层车库 21444.52
    地下 1 层非机动车
    1111.81
    库
    地下 1 层生活水泵
    148.09
    房 厂房
    31 幢 地下车库 地下 1层 1#配电室 164.2
    地下 1层 2#配电室 254.18
    地下 1层 3#配电室 164.2
    地下 1层 4#配电室 123.7
    地下 1层 5#配电室 227.36
    32 幢 垃圾房 全幢 36.48
    33 幢 变电站 全幢 530.41
    合计 54312.83 ——鉴上，康桥项目通过挂牌出让方式合法取得建设用地使用权，康桥绿洲合法享有康桥项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。
    2、不动产项目的他项权利情况及解除安排
    根据在动产融资统一登记公示系统以康桥绿洲为担保人进行的查询，并结合康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，康桥项目不存在以经营收入办理应收账款质押登记的情形。
    根据《上海市不动产登记簿》以及康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，康桥项目不存在抵押、查封的权利限制。
    新）（2026 年第 1 号）
    （三）保障不动产项目持续稳定运营的合规手续情况
    1、康桥一期
    康桥一期由康桥绿洲于 2014 年投资和建设，康桥一期投资和建设过程所涉及的建设文件信息如下：
    序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件名称 文件编号2011 年 2 月 上海市张江高科技 《上海市企业投资 沪张江园区管备
    25 日 园区管理委员会 项目备案意见》 [2011]023 号《上海市企业投资企业投资项目备 2011 年 10 月 上海市浦东新区发 沪张江园区管备
    1 立项 项目备案变更意
    案或核准 28 日 展和改革委员会 [2011]207 号见》2013 年 3 月 1 上海市浦东新区发 《上海市企业投资 沪浦发改张备日 展和改革委员会 项目备案意见》 （2013）10 号
    选址意见书 不适用6地字第沪浦规地建设用地规划许 2011 年 4 月 上海市浦东新区规 《建设用地规划许 张（2011）可 18 日 划和土地管理局 可证》 EA31011520119
    194 号
    建字第沪浦规建建设工程规划许 2012 年 6 月 上海市浦东新区规 《建设工程规划许 （2012）可 20 日 划和土地管理局 可证》 FA31011520129
    202 号
    沪浦规建张《上海市建设工程
    2 规划 建设工程规划许 2011 年 12 月 上海市浦东新区规 （2011）（地下建筑部分）
    可 19 日 划和土地管理局 FA31011520119规划许可通知》
    476 号《浦东新区规划和建设工程规划许 2012 年 5 月 上海市浦东新区规 土地管理局规划业 沪浦规建张调整
    可 25 日 划和土地管理局 务案件处理意见通 （2012）48 号知书》《浦东新区规划和建设工程规划许 2014 年 2 月 7 上海市浦东新区规 土地管理局规划业 沪浦规建张调整
    可 日 划和土地管理局 务案件处理意见通 [2013]051 号知书》
    土地取得方式 招拍挂出让《关于康桥工业区沪（浦）规土预
    2010 年 12 月 上海市浦东新区规 E07-04-1 号地块建
    3 土地 土地预审意见 [2010]第 0196
    13 日 划和土地管理局 设项目用地预审的
    7 号 批复》建设用地批准 2011 年 12 月 上海市浦东新区人 《建设用地批准 浦东新区[2011]
    6 根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条，“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书”。康桥一期土地取得方式为招拍挂出让，无需取得选址意见书。下同。
    7 根据《关于漕河泾科技绿洲康桥园区项目的情况说明》，浦东规划资源局确认用地预审意见中对应
    的地块名称即为康桥一期开发建设所在的地块名称，无需办理建设项目名称变更手续。
    新）（2026 年第 1 号）
    序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件名称 文件编号
    7 日 民政府 书》8 浦府土书字第
    204 号
    上海市规划和国土
    建设项目土地使 沪房地浦字2012 年 3 月 资源管理局、上海 《上海市房地产权用权证（或不动 （2012）第
    14 日 市住房保障和房屋 证》（土地）产权证） 253861 号管理局《关于漕河泾科技节能审查（节能节能 2024 年 9 月 9 上海市浦东新区发 绿洲康桥园区（一 沪浦发改张能审
    4 报告、节能审查审查 日 展和改革委员会 期）项目节能报告 〔2024〕11 号
    意见）的审查意见》《关于漕河泾科技环境影响评价上海市浦东新区环 绿洲康桥园区（一 沪浦环保环表决（报告书、报告 2011 年 11 月
    5 环评 境保护和市容卫生 期）项目环境影响 字【2011】第表和登记表）批 16 日
    管理局 报告表的审批意 1343 号复见》
    年 月 11ZJPD0025D01 2011 12
    31011520110307
    28 日
    1001施工 上海浦东新区建设 《建筑工程施工许
    6 施工许可 11ZJPD0025D02许可 和交通委员会 可证》
    2012 年 8 月 3101152011030730 日 1001（许可分页）2014 年 6 月 3 上海市浦东新区建 《建设工程竣工验综合验收 2014PD0203日 设和交通委员会 收备案证书》《上海市建设工程规划 年 月 上海市浦东新区规 沪浦竣（2014）2014 6 9
    竣工规划验收合格 JA31011520144
    验收 日 划和土地管理局证》 731沪浦公消竣备字消防 2013 年 12 月 上海市浦东新区公 《建设工程竣工验〔2013〕第验收 24 日 安消防支队 收消防备案凭证》
    0242 号《关于漕河泾科技竣工 上海市浦东新区环7 环保 2014 年 6 月 绿洲康桥园区（一 沪浦环保许评验收 专项验 境保护和市容卫生验收 16 日 期）验收的审批意 [2014]1133 号
    收 管理局见》
    报建编码：
    11ZJPD0025人防 2014 年 5 月 7 上海市浦东新区民 《民防建设工程竣备案编码：
    验收 日 防办公室 工验收备案证书》
    （浦）第
    （2014031）号节能 2024 年 9 月 上海市浦东新区发 《节能验收结果告-验收 10 日 展和改革委员会 知函》经核查，康桥一期履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资
    8 根据《关于漕河泾科技绿洲康桥园区项目的情况说明》，浦东规划资源局确认用地批准书中对应的
    地块名称即为康桥一期开发建设所在的地块名称，无需办理建设项目名称变更手续。
    新）（2026 年第 1 号）
    产投资建设手续，并取得了《上海市企业投资项目备案意见》《上海市企业投资项目备案变更意见》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《上海市建设工程（地下建筑部分）规划许可通知》《浦东新区规划和土地管理局规划业务案件处理意见通知书》《关于康桥工业区 E07-04-1 号地块建设项目用地预审的批复》《建设用地批准书》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）项目节能报告的审查意见》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）项目环境影响报告表的审批意见》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》
    《上海市建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收消防备案凭证》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）验收的审批意见》《民防建设工程竣工验收备案证书》《节能验收结果告知函》等文件。基于上述，康桥一期固定资产投资建设的基本程序合法合规。
    2、康桥二期-1
    康桥二期-1 由康桥绿洲于 2015 年投资和建设，康桥二期-1 投资和建设过程所涉及的建设文件信息如下。
    序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件名称 文件编号上海市浦东新区2012 年 6 月 5 《上海市企业投资 沪浦发改张备发展和改革委员日 项目备案意见》 〔2012〕045 号
    企业投资项目备 会
    1 立项案或核准 上海市浦东新区 《上海市企业投资
    2012 年 8 月 3 沪浦发改张备
    发展和改革委员 项目备案变更意
    日 〔2012〕058 号会 见》
    选址意见书 不适用地字第沪浦规地上海市浦东新区建设用地规划许 2012 年 7 月 《建设用地规划许 张规划和土地管理可 20 日 可证》 [2012]EA310115局
    20129121 号上海市浦东新区 《上海市建设工程 沪浦规建张
    2012 年 12 月
    规划和土地管理 （地下建筑部分） [2012]FA310115
    11 日局 规划许可通知》 20129402 号《浦东新区规划和上海市浦东新区
    2013 年 8 月 土地管理局规划业 沪浦规建张调整
    规划和土地管理
    14 日 务案件处理意见通 [2013]028 号
    局知书》
    2 规划《上海市浦东新区上海市浦东新区 规划和土地管理局
    建设工程规划许 2013 年 8 月
    规划和土地管理 关于同意建设工程 -
    可 28 日
    局 规划许可延期的通知》建字第沪浦规建上海市浦东新区2013 年 10 月 《建设工程规划许 张规划和土地管理
    10 日 可证》 [2013]FA310115
    局
    20139243 号
    上海市浦东新区2015 年 3 月 《浦东新区规划和 沪浦规建张调整规划和土地管理
    11 日 土地管理局规划业 [2015]011 号
    局新）（2026 年第 1 号）
    序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件名称 文件编号务案件处理意见通知书》
    土地取得方式 招拍挂出让《关于康桥工业区上海市浦东新区 沪（浦）规土预
    2011 年 8 月 E07-04-2 号地块建
    土地预审意见 规划和土地管理 [2011]第 0164
    31 日 设项目用地预审的局 9 号 批复》
    3 土地 浦东新区[2012]2012 年 11 月 上海市浦东新区 《建设用地批准建设用地批准 浦府土书字第
    12 日 人民政府 书》10
    153 号
    建设项目土地使 沪房地浦字2012 年 12 月 上海市规划和国 《上海市房地产权用权证（或不动 （2012）第
    5 日 土资源管理局 证》（土地）产权证） 273078 号《关于漕河泾科技节能审查（节能 上海市浦东新区节能审 2024 年 9 月 9 绿洲康桥园区（二 沪浦发改张能审
    4 报告、节能审查 发展和改革委员查 日 期-1）项目节能报 〔2024〕12 号
    意见） 会告的审查意见》《关于漕河泾科技环境影响评价上海市浦东新区 绿洲康桥园区（二 沪浦环保环表决（报告书、报告 2012 年 10 月
    5 环评 环境保护和市容 期-1）项目环境影 字[2012]第 1073表和登记表）批 10 日
    卫生管理局 响报告表的审批意 号复见》
    12ZGJPD0064D
    2012 年 12 月 01
    21 日 31011520120607
    上海市浦东新区 3000施工许 《建筑工程施工许
    6 施工许可 建设和交通委员 12ZGJPD0064D可 可证》
    会 02 2013 年 12 月
    310115201206075 日 3619（许可分页）上海市浦东新区2015 年 12 月 《建设工程竣工验综合验收 建设和交通委员 2015PD0456
    16 日 收备案证书》
    会上海市浦东新区 《上海市建设工程 沪浦竣（2015）竣工验 规划验 2015 年 12 月
    7 规划和土地管理 竣工规划验收合格 JA31011520155
    收 收 7 日专项 局 证》 726 号验收 《建设工程竣工验消防验 2015 年 8 月 上海市浦东新区 备案号：
    收消防备案受理凭 310000WYS150
    收 25 日 公安消防支队证》 023132
    9 根据《关于漕河泾科技绿洲康桥园区项目的情况说明》，浦东规划资源局确认用地预审意见中对应
    的地块名称即为康桥二期开发建设所在的地块名称，无需办理建设项目名称变更手续。
    10 根据《关于漕河泾科技绿洲康桥园区项目的情况说明》，浦东规划资源局确认建设用地批准书中对
    应的地块名称即为康桥二期开发建设所在的地块名称，无需办理建设项目名称变更手续。
    新）（2026 年第 1 号）
    序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件名称 文件编号《关于漕河泾科技上海市浦东新区环保验 2015 年 11 月 绿洲康桥园区（二 沪浦环保许评环境保护和市容收 20 日 期-1）项目验收的 [2015]2594 号卫生管理局审批意见》民防工 2015 年 9 月 上海市浦东新区 《民防建设工程竣 （浦）第程验收 25 日 民防办公室 工验收备案证书》 （2015048）号上海市浦东新区节能验 2024 年 9 月 《节能验收结果告发展和改革委员 -收 10 日 知函》会经核查，康桥二期-1 履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，并取得了《上海市企业投资项目备案意见》《上海市企业投资项目备案变更意见》《建设用地规划许可证》《上海市建设工程（地下建筑部分）规划许可通知》《浦东新区规划和土地管理局规划业务案件处理意见通知书》《上海市浦东新区规划和土地管理局关于同意建设工程规划许可延期的通知》《建设工程规划许可证》《关于康桥工业区 E07-04-2 号地块建设项目用地预审的批复》《建设用地批准书》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）项目节能报告的审查意见》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）项目环境影响报告表的审批意见》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》《上海市建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）项目验收的审批意见》《民防建设工程竣工验收备案证书》《节能验收结果告知函》等文件。基于上述，康桥二期-1 固定资产投资建设的基本程序合法合规。
    3、康桥二期-2
    康桥二期-2 由康桥绿洲于 2017 年投资和建设，康桥二期-2 投资和建设过程所涉及的建设文件信息如下。
    序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件名称 文件编号上海市浦东新区 《上海市企业投
    2012 年 7 月 沪浦发改张备
    发展和改革委员 资项目备案意
    20 日 〔2012〕057 号企业投资项目 会 见》
    1 立项备案或核准 上海市浦东新区 《上海市企业投
    2012 年 8 月 沪浦发改张备
    发展和改革委员 资项目备案意
    3 日 〔2012〕059 号会 见》
    选址意见书 不适用上海市浦东新区
    2 规划 建设用地规划 2012 年 10
    规划和土地管理 情况说明11 -
    许可 月 31 日局
    11 根据《城乡规划法》《上海市城乡规划条例》等法规，建设项目新增、需使用本单位以外的土地的，
    方需办理《建设用地规划许可证》，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）项目未新增建设用地，无需办理《建设用地规划许可证》。
    新）（2026 年第 1 号）
    序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件名称 文件编号地字第沪浦规地上海市浦东新区2012 年 7 月 《建设用地规划 张规划和土地管理
    20 日 许可证》12 [2012]EA3101152
    局
    0129121 号
    建字第沪浦规建上海市浦东新区2015 年 3 月 《建设工程规划 张（2015）规划和土地管理
    26 日 许可证》 FA310115201540
    局
    26 号
    建设工程规划《上海市浦东新许可
    上海市浦东新区 区规划和土地管
    2015 年 10
    规划和土地管理 理局关于同意建 -
    月 20 日
    局 设工程规划许可证延期的通知》
    土地取得方式 招拍挂出让土地预审意见建设用地批准
    3 土地 根据康桥二期项目资料及康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，康桥二期-2
    建设项目土地
    与康桥二期-1 共用宗地，无新增建设用地。
    使用权证（或不动产权证）《关于漕河泾科节能审查（节 上海市浦东新区 技绿洲康桥园区节能审 2024 年 9 月 沪浦发改张能审
    4 能报告、节能 发展和改革委员 （二期-2）项目
    查 9 日 〔2024〕13 号审查意见） 会 节能报告的审查意见》《关于漕河泾科环境影响评价
    上海市浦东新区 技绿洲康桥园区 沪浦环保环表决
    （报告书、报 2012 年 10
    5 环评 环境保护和市容 （二期-2）项目 字[2012]第 1072
    告表和登记 月 10 日
    卫生管理局 环境影响报告表 号
    表）批复的审批意见》上海市浦东新区施工许 年 月 《建筑工程施工 13ZGPD004D0132015 7
    6 施工许可 建设和交通委员 101152013012114可 27 日 许可证》
    会 19上海市浦东新区2017 年 12 《建设工程竣工综合验收 建设和交通委员 2017PD0427月 12 日 验收备案证书》会上海市浦东新区 《上海市建设工规划验 2017 年 沪浦竣（2017）12
    规划和土地管理 程竣工规划验收 JA3101152017578
    收 月 27 日局 合格证》 5竣工验 《建设工程竣工消防验 年 上海市浦东新区 备案号：7 2017 11
    收 验收消防备案受 310000WYS17001
    专项 收 月 14 日 公安消防支队理凭证》 5678验收《关于漕河泾科上海市浦东新区 技绿洲康桥园区
    环保验 2017 年 12 沪浦环保许评
    环境保护和市容 （二期-2）项目
    收 月 11 日 [2017]1712 号
    卫生管理局 验收的审批意见》
    12 此处《建设用地规划许可证》与康桥二期-1处的《建设用地规划许可证》相同。
    新）（2026 年第 1 号）
    序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件名称 文件编号上海市浦东新区节能验 2024 年 9 月 《节能验收结果发展和改革委员 -收 10 日 告知函》会经核查，康桥二期-2 履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，并取得了《上海市企业投资项目备案意见》、上海市浦东新区规划和土地管理局出具的《情况说明》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《上海市浦东新区规划和土地管理局关于同意建设工程规划许可证延期的通知》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）项目节能报告的审查意见》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）项目环境影响报告表的审批意见》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》
    《上海市建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）项目验收的审批意见》《节能验收结果告知函》等文件。
    基于上述，康桥二期-2 固定资产投资建设的基本程序合法合规。
    （四）土地使用权取得的合法性、有效性，土地使用权剩余年限
    1、国有建设用地的取得
    2011年 2月 11日，根据上海市土地交易事务中心（挂牌人）与康桥绿洲（竞得人）签
    订的“沪上海市浦东新区规划和土地管理局挂字 201100405”《成交确认书》，经公开竞价，康桥绿洲竞得康桥工业区 E07-04-1号地块（地块公告号：201100405）的国有建设用地使用权。
    2011年 3月 15日，上海市浦东新区规划和土地管理局（出让人）与康桥绿洲（受让人）
    签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》[编号：沪浦规土（2011）出让合同第 22号
    （1.0版），简称“《康桥一期土地出让合同》”]，出让人将康桥工业区 E07-04-1号地块（西至环桥路，东至浦桥路，南至秀浦路，北至基地边界，宗地编号为 201015210723421734）出让予受让人，出让面积为 40040.90平方米13，用途为工业用地。
    经核查《非税收入一般缴款书（收据）》（编号：0802451931、0802451932），并根据康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，上述《康桥一期土地出让合同》项下土地出让金已缴纳完毕。
    2、国有建设用地的权属登记
    2012年 3月 14日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源局向康桥绿
    洲核发了《上海市房地产权证》[证号：沪房地浦字（2012）第 253861号]，证载内容如下：
    13 《上海市房地产权证》[证号：沪房地浦字（2012）第 253861号]、《上海市房地产权证》[证号：沪
    房地浦字（2014）第 220363号]所载的康桥一期使用权面积为 40040.8平方米，与此处存在尾差。
    新）（2026 年第 1 号）
    权利人 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    房屋坐落 康桥镇 19街坊 45/1丘
    权属性质 国有建设用地使用权
    使用权取得方式 出让
    土 用途 工业用地地
    状 宗地号 康桥镇 19街坊 45/1丘况宗地（丘）面积 40041平方米
    使用权面积 40040.8平方米
    使用期限 2011年 4月 30日至 2061年 4月 29日止
    1、股东
    上海临港商业建设发展有限公司占 40%股份
    附记 上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司占 20%股份
    上海浦东康桥（集团）有限公司占 40%股份
    2、建筑容积率 工业用地：0.8-1.5
    2012 年 12 月 5 日，上海市规划和国土资源局向康桥绿洲核发了《上海市房地产权证》
    [证号：沪房地浦字（2012）第 273078号]，证载内容如下：
    权利人 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    房屋坐落 康桥镇 19街坊 43/3丘
    权属性质 国有建设用地使用权
    使用权取得方式 出让
    土 用途 工业用地地
    状 宗地号 康桥镇 19街坊 43/3丘况宗地（丘）面积 77846平方米
    使用权面积 77845.6平方米
    使用期限 2012年 4月 23日至 2062年 4月 22日止鉴上，康桥项目通过挂牌出让方式合法取得建设用地使用权，康桥绿洲合法享有康桥项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。
    3、不动产项目土地使用权剩余年限
    根据不动产项目国有土地使用证记载，康桥一期：土地使用权限 50年，2011年 4月 30日至 2061年 4月 29日止，康桥二期：土地使用权限 50年，2012年 4月 23日至 2062年 4月 22日止。
    新）（2026 年第 1 号）
    4、土地使用权展期安排
    根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年修正）、《中华人民共和国土地管理法》（2019 年修正）及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年修订）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
    针对不动产项目权属到期的情况，基金管理人将根据政策法规、市场环境和项目运营情况，以持有人利益优先的基本原则拟定处理方案提交基金份额持有人大会审议并负责实施。
    不动产项目土地出让合同中对于到期安排的相关约定如下：
    （1）针对申请续期且获批准情形的相关约定“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。
    ……
    出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”
    （2）针对申请续期但未获批准情形的相关约定“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第（一）项约定履行：
    （一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构
    筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；
    （二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。”
    （五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况
    新购入不动产项目的土地用途为工业用地，规划用途为厂房、服务配套设施等，房屋用途为厂房、公用服务、特种用途。新购入不动产项目地处上海市张江科学城板块，紧扣张江科学城主导产业，与张江科学城的集成电路、生物医药和人工智能三大优势产业共振发展，聚焦服务战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小、研发、生产、科创型企业，园区主要租新）（2026 年第 1 号）
    户为集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等产业的企业，符合区域产业导向。
    根据主管部门上海市浦东新区规划和自然资源局出具的《关于漕河泾科技绿洲康桥园区项目的情况说明》，新购入不动产项目符合上海市张江科学城整体规划要求，支持康桥项目参与基础设施公募 REITs 扩募。此外，律师在法律意见书对新购入不动产项目实际用途与土地、规划、房屋用途发表了相一致的意见。
    另根据扩募原始权益人上海临港出具的《关于康桥项目实际用途的说明函》，新 购 入不动产项目的实际用途符合其土地用途、规划用途、房屋用途；如因新购入不动产项目的实
    际用途与土地、规划、房屋用途不一致而导致康桥绿洲被责令整改、处以罚款、承担相关土
    地出让合同项下违约责任等情形，上海临港承诺将依法承担因此给康桥绿洲或不动产基金带来的一切损失。
    （六）经营资质取得情况康桥项目不涉及经营资质。
    （七）其他能够实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件具体详见本招募说明书“第二章 不动产项目/第一节 不动产项目概况/二、不动产项目合规性/（三）保障不动产项目持续稳定运营的合规手续”。
    （八）其他合规事项不涉及。
    三、未入池资产情况
    康桥项目不涉及散售情形，均已完整纳入资产范围。
    四、新购入不动产项目共用资产
    1、共用资产现状
    康桥项目不涉及散售情形，均已完整纳入资产范围，但康桥项目所在漕河泾康桥商务绿洲园区内存在整栋已售楼幢，因此出现新购入项目公司与其他业主共用设施设备的情况。共用资产主要包括电气设备、消防火灾报警系统、消防水设备、给排水设备、照明设备等设施设备，由康桥项目与其他已售楼栋共同使用。共用资产已纳入基础设施资产范围。
    共用资产的日常运营管理属于物业管理范围，委托由物业管理公司上海临港园服企业发展有限公司负责运营管理，物业管理费由物业管理公司向租户收取。
    2、共用资产未来日常维修、资本性支出全额预测进估值及现金流
    根据《民法典》的相关规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配由全体业主共同承担或享有，故共用资产的日常维修、资本性支出均需在项目公司与其他业主之间分摊。
    新购入项目公司、其他业主均委托同一家物业管理公司对康桥项目、已售楼幢的共用资产的新）（2026 年第 1 号）
    使用进行管理、维护保养；新购入不动产项目的租户、其他业主或其租户均向物业管理公司
    支付物业管理费，物业管理费可覆盖共用资产的部分维修费用。
    此外，根据本次扩募的《运营管理服务协议》约定，新购入基础设施资产（含共用资产）日常维修由扩募运营管理实施机构统筹管理，具体由物业管理公司负责，项目公司支付给扩募运营管理实施机构的基础运营管理费中已涵盖相关日常维修费用，在物业管理费的基础上做了进一步补充。
    对于部分共用资产未来可能涉及的大修、改造等资本性支出情形，所涉及的资本性支出金额，基金管理人、评估机构及工程尽调机构经审慎评估，调整为不与其他业主分摊、100%由新购入项目公司承担进行预测。
    表：共用资产资本性支出预测情况是否在资本性支出中
    共用资产类型 预测比例预测
    电气设备 是 按不分摊、100%由新购入项目公司承担预测
    消防火灾报警系统 是 按不分摊、100%由新购入项目公司承担预测
    消防水设备 是 按不分摊、100%由新购入项目公司承担预测
    给排水设备 是 按不分摊、100%由新购入项目公司承担预测
    照明设备 否，仅需日常维修 -综上所述，共用资产范围及权属清晰、共用资产未来日常维修及资本性支出金额已包含在运营管理费用或预测进新购入不动产项目资本性支出中，基金管理人已就资产共用情形对新购入不动产项目稳定性、现金流和估值的影响进行审慎评估。
    3、维修保养及改造需求或规划
    康桥项目定期进行建筑物管理、设施设备管理和绿化养护及公共环境卫生等管理，具体如下：
    （1）建筑物管理：对基础设施资产区域内建筑物及配套措施进行日常修缮及管理服务，包含：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、门卫及监控中心、垃圾房、泵房、物业用房、道路、停车场等部位；
    （2）设施设备管理：对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备保
    持正常运行和使用，预防安全事故的发生；共用资产主要包括电气设备、消防火灾报警系统、消防水设备、给排水设备、照明设备等设施设备；
    （3）绿化养护：对绿化进行定期养护，包含浇水、除草、扶正、修剪、施肥、病虫害
    防治、清理等工作，确保园区绿化率；
    （4）公共环境卫生管理：包括公区的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和
    清运、定期消杀灭害等。
    截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目无重大维修改造，无重大维修改造预期。未来若出现新）（2026 年第 1 号）
    维修保养或改造需求，将在预算中提前规划。
    五、新购入不动产项目资产转让事项
    （一）企业内部决议情况
    上海临港经济发展（集团）有限公司（简称“临港集团”）于 2024年 6月 20日召开总
    裁办公会，并形成《总裁办公会议纪要》（2024 年第 11 期），同意临港集团作为发起人，由国泰君安临港REIT新增份额发行募集的资金购入集团通过上海临港的下属公司持有的康桥项目，签署并适当履行临港集团作为发起人的相关文件，并办理本次扩募申报、注册、发行、募集、设立等阶段的各项事宜；就本次扩募涉及的新购入康桥项目事宜，尚需提交上海临港董事会审议；同意上海临港作为原始权益人将康桥绿洲 100%股权转让予国泰君安临港
    REIT项下不动产基金及其下设基础设施资产支持证券等特殊目的载体，签署股权转让协议，办理转让相关事项。
    上海临港董事会于 2024 年 8 月 28 日召开董事会会议并作出《上海临港控股股份有限公司第十一届董事会第二十九次会议决议》，通过《关于参与国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金扩募暨关联交易的议案》，同意上海临港拟作为原始权益人以全资子公司康桥绿洲所持有的康桥项目作为底层资产，参与国泰君安临港 REIT扩募并新购入基础设施资产申报工作。
    （二）相关法律法规对资产及项目公司股权转让的限制及解除
    1、法律法规关于工业用地的转让限制
    《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见》（沪府发〔2014〕14 号）第五
    （三）条规定，以具体项目获取土地的工业、研发总部、经营性基础设施和公共服务设施等
    建设用地，需经出让人同意后，方可进行土地房屋整体转让、分割转让和涉地股权转让。
    《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办〔2016〕22 号）第十七条规定，工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让；确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意。第二十条第三款规定，存量工业用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，在办理股权变更前，须按照出让合同约定事先征得出让人同意。
    《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2016〕23 号）第十五条规定，工业用地标准厂房类土地房屋整体转让的，需经出让人同意。
    《关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施》（沪府办（2020）31 号）
    第八条规定，园区平台、领军企业的标准厂房类工业用地、通用类研发用地除配套设施以外
    的物业可转让不超过 50%。
    《关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则（2020 版）》（沪规划资源用〔2020〕
    351 号）第十八条规定，产业用地上的物业，除明确约定可转让的部分以外，均应当整体持新）（2026 年第 1 号）有；园区平台、领军企业的标准厂房类工业用地、通用类研发用地上，除生活配套设施以外的物业可转让不超过 50%；产业用地受让人的出资比例和股权结构发生改变的，应事先经出让人同意。
    《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》（沪规划资源规〔2021〕6 号）第十
    六条规定，标准厂房类工业用地建设用地使用权不得整体或分割单独转让；建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构、实际控制人改变的，应当事先经出让人同意；土地房屋整体转让的，需经出让人同意。
    《关于加强上海市存量产业用地管理的若干意见》（沪规划资源用〔2023〕129 号）第
    二条第（三）款规定，已纳入全生命周期管理的产业用地，其建设用地使用权不得违反约定擅自整体或分割转让。确需转让产业用地上的物业的，应当符合区域发展定位、产业规划布局和行业准入要求，并根据合同约定经出让人同意。第二条第（五）款规定，规划资源、产业、市场监管等部门应当加强对涉地股权转让的联合监管，防范以股权转让方式违反合同约定变相转让产业用地上的物业。规划资源部门与市场监管部门建立有偿使用合同、涉地股权转让等信息共享机制。未经出让人同意，擅自变更上述股权事项的，出让人可依据有偿使用合同约定，要求恢复原有股权状态。
    《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知（试行》（沪规划资源用〔2024〕51 号）第三条第（二）款“出让人出具股权变更意见”规定：涉地企业在向市场监管部门申请
    股权变更登记前，应当主动联系区规划资源部门提出股权变更申请。
    鉴上，康桥项目转让行为应取得土地出让人和土地管理部门的同意。
    根据《上海市人民政府关于由张江科建办接受市级部门委托实施一批行政审批等事项的通知》（沪府规〔2020〕8 号）及后附《上海市张江科学城建设管理办公室接受市级部门委托实施的行政审批等事项目录》第 17 项、第 23 项，上海市规划资源局已将上海市张江科学城范围内的招标、拍卖、挂牌用地审批及签订有偿使用合同的审批权限下放至张江科建办。
    就上述转让限制，康桥绿洲已向张江科建办申请以 100%股权转让方式参与基础设施公募REITs 扩募，张江科建办已商请由上海市浦东新区规划和自然资源局（简称“浦东规划资源局”）于 2024 年 7 月 26 日出具了《关于同意上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司股权变更的函》（简称“《浦东规划资源局复函》”），根据该复函，在不改变康桥项目占用范围内土地用途、性质的前提下，浦东规划资源局同意康桥绿洲以 100%股权转让方式实施本次扩募。前述转让限制已得到解除。
    2、关于工业用地土壤和地下水地质环境质量检测的要求
    《上海市环境保护条例》第五十七条规定，经营性用地和工业用地出让、转让、租赁、收回前，应当按照国家和本市有关规定进行土壤和地下水的环境质量评估，并根据评估结果采取风险防控措施或者开展土壤修复。
    新）（2026 年第 1 号）
    《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2016〕23 号）第十八条规定，在工业用地转让、收回前以及过程评估阶段，须进行工业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估，相关检测报告作为建设用地使用权出让合同的附件。
    《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》（沪规划资源规〔2021〕6 号）第二
    十条规定，在产业用地转让、收回前以及过程评估阶段，须进行产业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估，相关检测报告作为出让合同的附件。
    《上海市建设用地土壤污染状况调查、风险评估、风险管控和修复、效果评估等工作的若干规定》（沪环规〔2021〕4 号）第二条规定，土地使用权人或土壤污染责任人应在用途变更前或者土地储备、出让、收回、续期、划拨前组织完成土壤污染状况调查、风险评估、
    风险管控和修复、效果评估，并将相关报告报送地块所在地生态环境主管部门，经风险评估表明存在污染且需要治理修复的，应承担土壤环境修复的责任和费用，治理修复应达到国家和本市相关标准规范要求；第四（三）条规定，工业用地出让前，土地使用权人应完成土壤污染状况调查，土壤污染状况调查等相关材料作为供地或转让合同（协议）的附件。
    《关于加强建设用地土壤污染防治联动监管的通知》（沪环土〔2022〕189 号）第一条规定，经营性用地和工业用地出让、转让、租赁、收回的建设用地，土地使用权人（含土地储备机构）应按有关规定开展土壤污染状况调查。
    就上述要求，2024 年 6 月，上海梵龄环境工程有限公司接受康桥绿洲的调查委托并出具了《漕河泾科技绿洲康桥园区土壤污染状况初步调查（最终版）》，认为根据国家和上海市的相关法规和政策，康桥项目的土壤和地下水样品的环境质量满足第二类用地开发要求。
    前述转让限制已得到解除。
    3、关于国有资产监督管理的相关规定
    根据上海临港、康桥绿洲的公司章程并经查询国家企业信用信息公示系统，上海临港持有康桥绿洲 100%的股权；上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（简称“漕河泾总公司”）
    持有上海临港 35.65%的股权，临港集团持有上海临港 23.49%的股权，漕河泾总公司、临港集团合计持有上海临港 59.14%的股权；临港集团持有漕河泾总公司 100%的股权，因此，临港集团直接或间接合计持有上海临港 59.14%的股权；上海市国有资产监督管理委员会（简称“上海市国资委”）直接持有临港集团 51.5034%的股权，临港集团是一家由上海市国资委控股并实际控制的企业。因此，上海临港属于《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委财政部令第 32 号，简称“32号令”）规定的国有实际控制企业，其所持有的康桥绿洲的股权为国有产权，康桥绿洲股权转让属于 32 号令规定的“企业国有资产交易行为”，应根据 32 号令的相关规定履行国有产权转让程序。《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19 号）第（四）条规定“国有企业发行基础设施 REITs 涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。”《关于企业国有资新）（2026 年第 1 号）产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39 号）第三条规定“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。”就康桥绿洲股权转让涉及的国有产权转让程序，上海市国资委于 2024 年 10 月 28 日出具《市国资委关于临港集团产业园项目参与基础设施 REITs 扩募试点有关事项的批复》（沪国资委产权〔2024〕195 号），原则同意临港集团所属国泰君安临港创新智造产业园 REIT项目参与基础设施 REITs 扩募试点方案，所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。
    4、相关协议及文件对资产及项目公司股权转让的限制及解除《康桥二期土地出让合同》第二十三条约定：“本合同项下出让的工业用地，由受让人按照本合同约定使用，不得分层分割转让、出租。”康桥二期对应的《不动产权证书》[证号：
    沪（2018）浦字不动产权第 058996 号]附记记载，31 幢（除地下 1 层车库）、32 幢、33 幢保留自有。
    如前所述，浦东规划资源局已于 2024 年 7 月 26 日出具了《浦东规划资源局复函》，同意康桥绿洲以 100%股权转让方式实施本次扩募。前述转让限制已得到解除。
    5、涉及经济指标约束情况经核查，本次新购入基础设施资产存在投资强度经济指标约束，具体内容及相关分析如下：
    （1）相关协议关于投资强度要求的情况
    1）康桥一期
    《康桥一期土地出让合同》第十二条第（一）项约定，康桥绿洲同意对合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额为人民币 40040.90 万元，投资强度不低于每平方米人民币 10000 元。合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。
    此外，根据《康桥一期土地出让合同》第三十六条约定，如项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。
    2）康桥二期
    《康桥二期土地出让合同》第十二条第（一）项约定，康桥绿洲同意对合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额为人民币 77846.00 万元，投资强度不新）（2026 年第 1 号）
    低于每平方米人民币 10000 元。合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。
    此外，根据《康桥二期土地出让合同》第三十六条约定，如项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。
    （2）关于投资强度要求达成情况的说明
    1）康桥一期根据上海大华工程造价咨询有限公司于 2017年 4 月出具的《关于漕河泾科技绿洲康桥
    园区（一期）项目竣工财务决算的审核报告》，康桥一期决算总投资金额合计 52223.62 万元；根据决算总投资金额测算的投资强度为每平方米人民币 13042.57 元。此外，康桥一期已取得《上海市国有建设用地土地核验合格证明》（沪浦土核（2014）JA31011520144731），载明：“经对康桥一期按照《国有建设用地使用权出让合同》进行用地和建设情况的核验，康桥一期符合出让合同约定的用地和建设条件。”故康桥一期固定资产总投资和投资强度已达到《康桥一期土地出让合同》中约定的投资强度要求。
    2）康桥二期根据上海大华工程造价咨询有限公司于 2018年 3 月出具的《关于漕河泾科技绿洲康桥
    园区（二期-1）项目竣工财务决算的审核报告》，康桥二期-1决算总投资金额合计 66965.60万元；根据上海大华工程造价咨询有限公司于 2019年 3月出具的《关于漕河泾科技绿洲康桥园区二期-2竣工财务决算的审核报告》，康桥二期-2决算总投资金额合计 41853.24万元。
    康桥二期-1 和康桥二期-2 总投资金额合计 108818.84 万元，根据决算总投资金额测算的投资强度为每平方米人民币 13978.80元。此外，康桥二期-1已取得《上海市国有建设用地土地核验合格证明》（沪浦土核（2015）JA31011520155726）、康桥二期-2已取得《上海市国有建设用地土地核验合格证明》（沪浦土核（2015）JA31011520155726），载明：“经对康桥二期-1/康桥二期-2按照《国有建设用地使用权出让合同》进行用地和建设情况的核验，康桥二期-1/康桥二期-2符合出让合同约定的用地和建设条件。”故康桥二期固定资产总投资和投资强度已达到《康桥二期土地出让合同》中约定的投资强度要求。
    （三）基金存续期及清算时的转让限制
    不动产基金存续期内，如若发生基础设施资产或项目公司股权的转让，鉴于基础设施资产所在地的地方性法规及政策或土地出让合同等手续或协议中存在关于基础设施资产或项
    目公司股权转让过程中相关交易流程及所需满足的前置条件方面的要求，在未来收购或处置相关基础设施资产或项目公司股权的过程中，可能存在因为无法按时完成或满足上述流程及新）（2026 年第 1 号）前置条件导致无法顺利收购或处置该等基础设施资产或项目公司股权的风险。
    特别的，截至 2025年 3月 31日，新购入不动产项目部分承租人的租赁合同中约定了在新购入项目公司出售基础设施资产时享有优先购买权，根据《民法典》第七百二十八条的规定，如新购入项目公司拟处置基础设施资产的，新购入项目公司未在合理期限内通知前述承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，新购入项目公司存在承担相应的赔偿责任的风险。针对此情形，扩募运营管理实施机构已协助新购入项目公司解除截至 2025 年 3月 31日的承租人优先购买权。
    不动产基金存续期内，如若基础设施资产项下租户新签租赁合同，且发生须进行基础设施资产或项目公司股权的转让事项的，运营管理机构将积极协助基金管理人及项目公司沟通有关主管部门或承租人，尽早取得有关主管部门的批准同意意见、在租赁合同中加入放弃行使优先购买权的条款或者按照届时有效的其他规定履行前置手续（如有）。
    六、不动产基金到期后相关资产移交和处置安排
    1、基金合同到期后相关资产移交和处置安排
    存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期限。否则，本基金终止运作并进入清算期进行资产处置。
    如确认基金存续期届满将进入清算期或按基金合同约定由基金份额持有人大会进行决
    议进行基金资产处置的，基金管理人将提前积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，在清算期内或持有人大会决议的处置期内完成资产处置。
    2、风险揭示和风险缓释措施
    （1）风险揭示已在本项目招募说明书“第一章 招募说明书概要及风险因素/第二节 风险因素/（三）与不动产项目相关的风险/12、不动产项目所有权续期风险”中披露，具体如下：
    根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年修正）、《中华人民共和国土地管理法》（2019 年修正）及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年修正）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。另外，根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，强制在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补偿金将根据相关新）（2026 年第 1 号）
    法规规定的要求进行评估。此外，若土地使用者未能根据土地出让协议遵守或履行若干条款及条件，政府有权终止土地使用权并无需支付任何补偿。
    不动产项目的不动产权证书记载的土地使用权到期日为 2055 年 2 月 16 日，存在于不动产基金到期前不动产项目所在宗地的土地使用权到期的可能。目前不动产项目所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期事宜作出明确、具体的审批标准及操作指南，不动产项目所在宗地土地使用权续期具有一定不确定性。如发生土地使用权申请续期未获批准被收回、或土地使用权在到期前被提前收回，且获得的补偿金不足以覆盖不动产项目估值或弥补经营损失的情况，可能影响本基金的收益水平。
    （2）风险缓释措施
    1）本次评估测算未考虑不动产项目的残值
    在本次评估测算中，评估机构未考虑不动产项目的残值。截至 2025年 3月 31日，本次评估测算中，评估机构设定不动产资产的收益年期与土地使用权剩余使用年期一致，土地到期后假设建筑物残值为 0。
    2）基金管理人将持续跟踪土地使用权相关政策变化目前，不动产资产所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期事宜作出明确、具体的审批标准及操作指南，不动产资产所在宗地土地使用权续期具有一定不确定性。
    基金管理人将持续跟踪当地土地使用权政策变化情况，如有明确的土地使用权相关政策出台且对本项目土地使用权续期有重大影响，基金管理人将及时分析相关政策的影响并进行信息披露。
    3）基金管理人将拟定适当的到期处置方案
    针对不动产项目权属到期的情况，基金管理人将根据政策法规、市场环境和不动产资产运营情况，以持有人利益优先的基本原则拟定处理方案提交基金份额持有人大会审议并负责实施。针对基金合同到期的情况，基金管理人将遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据法律法规的规定和基金合同的约定专业审慎地处置基金财产，并尽快完成剩余财产的分配。
    七、新购入项目公司基本情况
    （一）基本信息
    表：项目公司基本情况
    公司名称 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    企业类型 有限责任公司（外商投资企业法人独资）
    统一社会信用代码 91310115688745253X
    成立日期 2009-05-08新）（2026 年第 1 号）
    营业期限 2009-05-08 至 无固定期限
    法定代表人 杨凌宇
    注册资本 75599.5万人民币
    住所 上海市浦东新区秀浦路2555号1幢15楼许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批营业范围 准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
    （二）设立、存续和历史沿革情况
    1、项目公司设立
    2009 年 5 月 8 日，上海市工商行政管理局南汇分局为康桥绿洲核发了注册号为
    “310225000642597”的《营业执照》，注册资本 15000万元人民币，其中上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（简称“漕河泾总公司”）、上海临港商业建设发展有限公司（简称为“临港商业建设公司”）、上海浦东康桥（集团）有限公司（简称“康桥集团”）分别认缴并实
    缴 3000万元、6000万元和 6000万元出资额。
    2、项目公司股权变动
    2011 年 4 月 1 日，临港商业建设公司作出第六次股东决定，决定同意将公司持有的康
    桥绿洲 40%的股权以截止至 2010 年 12月 31 日经审计的净资产为依据，以 6000 万元的价格协议转让给临港经济发展集团投资管理有限公司（简称为“临港经发投资公司”）。2012年
    5月 18日，康桥绿洲进行股东（发起人）备案变更，备案载明：漕河泾总公司、临港经发投
    资公司和康桥集团对康桥绿洲的实缴出资额分别为 3000万元、6000万元和 6000万元。
    2012 年 3 月 5 日，漕河泾总公司作出第十次股东会决议，决定同意将公司持有的康桥
    绿洲 20%股权以截至 2011 年 12 月 31 日经审计的净资产为依据，以 3000 万元的价格协议转让给临港经发投资公司。2012年 5月 18日，康桥绿洲进行工商备案变更，备案载明：临港经发投资公司和康桥集团对康桥绿洲的实缴出资额分别为 9000万元和 6000万元。
    2012年 6月 29日，康桥绿洲作出第十次股东会决议，决定同意股东临港经发投资公司
    和康桥集团按其股权比例以现金形式对公司增资人民币 1.5亿元，增资完毕后公司注册资本为人民币 3 亿元。2012 年 7 月 9 日，康桥绿洲进行工商备案变更，备案载明：临港经发投资公司和康桥集团对康桥绿洲的实缴出资额分别为 18000万元和 12000万元。
    2015 年 9 月 8 日，康桥绿洲作出第二十一次股东会决议，决定同意上海自动化仪表股
    份有限公司（现更名为“上海临港控股股份有限公司”，简称“上海临港”）受让上海浦东康桥（集团）有限公司所持有的公司 40%股权，其他股东放弃此次转让所涉股权的优先购买权。
    股权转让后，康桥绿洲的出资情况为临港经发投公司出资 18000 万元，出资比例为 60%；
    上海临港出资 12000 万元，出资比例为 40%。2015 年 9 月 18 日，康桥绿洲就以上事项进新）（2026 年第 1 号）行了工商备案变更。
    2015 年 12 月 11 日，康桥绿洲作出第二十四次股东会决议，决定同意股东临港经发投
    资公司、上海临港按其股权比例以现金形式对公司增资人民币 4.55995亿元，即上海临港对其增资 1.82398 亿元，临港经发投公司对其增资 2.73597 亿元，增资完毕后，公司注册资本
    7.55995亿元，增资的资金用途为：康桥二期-1项目 2.42551亿元，康桥二期-2项目 2.13444亿元。2016年 4月 20日，康桥绿洲就以上事项进行了工商备案变更。
    2022年 11月 8日，康桥绿洲作出第四十八次股东会决议，决定同意由上海临港受让临
    港经发投资公司所持有康桥绿洲的 60%股权，转让方式为无偿划转。2023 年 3 月 6 日，康桥绿洲就该事项进行了工商备案变更。
    2023 年 9 月 7 日，康桥绿洲作出股东决定，同意撤销董事会，免去刘德宏、杨凌宇、范红旗董事职务，免去刘德宏董事长职务，委派杨凌宇为执行董事；同意撤销监事会，免去姚炜、王春红、王鸿伟监事职务，委派姚炜为公司监事。2024 年 7 月 2 日，康桥绿洲就前述事项进行了工商备案变更。
    （三）股权结构
    截至 2025年 3月 31日，康桥绿洲的股权结构如下：
    图：项目公司股权结构图
    上海临港控股股份有限公司（600848. ）
    100%
    上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
    （四）组织架构和内部治理机制
    1、项目公司组织结构根据上海临港于 2022年 2月 25日出具的《关于联合发展公司管理企业范围的函》（沪临港控股干[2022]8 号），上海临港全资子公司临港联合负责经营管理康桥绿洲，此外，根据上海临港于 2023年 11月 13 日出具的《关于委托临港联合公司管理若干企业的函》（沪临港控股投[2023]143 号），再次明确将临港联合负责康桥绿洲的规划建设、招商运营、人力资源管理、财务管理、投资及国资管理等日常管理事务，故康桥绿洲无人员，无相关组织架构。
    新）（2026 年第 1 号）
    2、项目公司治理架构
    根据康桥绿洲公司章程，公司不设股东会、董事会与监事会。股东、执行董事、党委、监事、经理及其他公司高级管理人员形成了公司决策、监督和执行相分离的管理体系。
    A.党委
    根据康桥绿洲公司章程，其公司设立党委。党委设书记 1名，其他党委成员若干名，按照规定设立纪委；执行董事、党委书记原则上由一人担任，根据工作需要设立抓企业党建工作的专职副书记；符合条件的党委成员可以通过法定程序进入执行董事、监事、经理层执行
    董事、监事、经理层成员中符合条件的党员可以依照有关规定和程序进入党委。公司党委根据《党章》等党内法规履行以下职责：
    （a）保证党和国家的方针政策在企业贯彻执行，落实市委、市政府重大战略决策，市国资委党委及上级党组织有关重要工作部署；
    （b）通过制定议事规则等工作制度，明确党委议事的原则、范围组织、执行和监督，形成党组织参与重大问题决策的体制机制，支持董事、监事和经理层依法行使职权；
    （c）坚持党管干部原则，在选人用人中担负领导和把关作用，对执行董事或总经理提名的人选进行酝酿并提出意见建议，或者向执行董事、总经理推荐提名人选，会同执行董事对拟任人选进行考察，集体研究提出意见建议；
    （d）参与企业重大问题决策，研究讨论公司改革发展稳定、重大经营管理事项及涉及职工切身利益的重大问题，并提出意见建议；
    （e）围绕企业生产经营开展工作，加强党组织的自身建设，担负全面从严治党主体责任，领导思想政治工作、统战工作、精神文明建设、企业文化建设和工会、共青团等群团工作，支持职工代表大会开展工作，领导党风廉政建设，支持纪委切实履行监督责任；
    （f）党委职责范围内其他有关的重要事项。
    公司纪委维护党的章程和其他党内法规，检查党的路线、方针、政策和决议在企业的执行情况：协助党委加强企业党风廉政建设和组织协调反腐败工作；履行党风廉政建设责任制的监督责任。
    B.股东
    根据康桥绿洲公司章程，其不设股东会。股东行使下列职权：
    （a）委派和更换执行董事、非由职工代表担任的监事，决定有关执行董事、监事的报酬事项；
    （b）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项；
    （c）审查批准执行董事的报告；
    新）（2026 年第 1 号）
    （d）审查批准公司监事的报告；
    （e）审查批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
    （f）审查批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
    （g）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
    （h）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式；
    （i）决定公司重大项目的投资、融资、收购、兼并和产权转让方案；
    （j）修改公司章程。
    执行董事或者监事可提请股东就相关事项作出股东决定。
    股东应当对所议事项的决定形成书面记录并签名。
    C.执行董事
    根据康桥绿洲公司章程，其不设董事会，设执行董事一名，由股东委派产生。执行董事对股东负责，行使下列职权：
    （a） 向股东报告工作；
    （b） 执行股东的决定；
    （c） 决定公司的经营计划和投资方案；
    （d） 制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
    （e） 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
    （f） 制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
    （g） 制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
    （h） 决定公司内部管理机构的设置；
    （i） 提请聘任或者解聘公司总经理以及根据总经理提名，决定聘任或者解聘副经理、财务负责人及其报酬事项；
    （j） 制定公司的基本管理制度；
    （k） 制定公司重大项目的投资、融资、收购、兼并和产权转让方案；
    （l） 股东授权执行董事行使的其他职权；
    （m） 执行董事决定公司重大问题，应事先听取党委的意见。
    D.日常经营管理机构
    康桥绿洲实行执行董事领导下的总经理负责制。公司设总经理一名，总经理由股东委派，执行董事聘任。设副总经理若干名。副总经理及其他高级管理人员由总经理提名或股东单位委派，由执行董事聘任或解聘。总经理向执行董事负责，行使下列职权：
    新）（2026 年第 1 号）
    （a） 主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事决定；
    （b） 组织实施公司年度经营计划和投资方案；
    （c） 拟订公司内部管理机构设置方案；
    （d） 制定公司的具体规章；
    （e） 提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
    （f） 决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
    （g） 股东授予的其他职权；
    （h） 决定对公司员工奖惩、任免、录用或辞退；
    （i） 决定公司员工的工资、福利；
    （j） 公司章程和执行董事授予的其他职权。副总经理协助总经理工作，向总经理负责。
    高级管理人员未经公司执行董事批准，不得自营或为股东以外的他人经营与公司同类、相似或与公司相竞争的业务，不得从事损害公司利益的其他活动。公司经营管理机构应设置若干部门，部门经理主管各自部门的工作。部门经理应执行总经理指派的任务并向总经理报告。
    E.监事
    根据康桥绿洲公司章程，其不设监事会，设监事 1人，由股东委派产生。监事行使下列职权：
    （a） 检查公司财务；
    （b） 对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
    （c） 当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管理人员予以纠正；
    （d） 向股东提出提案；
    （e） 依法对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
    （f） 公司章程规定的其他职权。
    （五）财务会计制度和财务管理制度
    项目公司康桥绿洲将制定并执行独立财务会计制度，康桥绿洲将委托由临港集团担任运营管理统筹机构、临港联合担任扩募运营管理实施机构负责康桥项目的运营管理。
    新）（2026 年第 1 号）
    （六）资产独立性及财务独立性
    1、资产独立性
    康桥绿洲持有的康桥项目，包含位于上海市浦东新区秀浦路 2555 号的漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢（简称“康桥一期”），漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）15、18-25幢（简称“康桥二期-1”），漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）28-33幢（简称“康桥二期-2”，与康桥二期-1合称为“康桥二期”）。
    2014年 7月 21日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源局就康桥一
    期项目向康桥绿洲核发了《不动产权证书》[证号：沪房地浦字（2014）第 220363号]；2018年 6 月 22 日，上海市不动产登记局向康桥绿洲核发了《不动产权证书》[证号：沪（2018）浦字不动产权第 058996号]，并经核查《上海市不动产登记簿》，康桥项目的不动产权及其占用范围内的土地使用权均属于康桥绿洲。
    截至 2025年 3月 31日，康桥绿洲合法有效取得并依法占有、使用或出租康桥项目的不动产权及其占用范围内的土地使用权，该不动产权及土地使用权真实、合法、有效，且不存在重大经济、法律纠纷或潜在纠纷。康桥绿洲未持有任何商标权、专利权、版权、特许经营权等权利。康桥绿洲独立持有并运营康桥项目，不存在被扩募原始权益人及其关联方控制和占用的情况。
    2、财务独立性
    康桥绿洲建立了独立的会计核算体系，独立在银行开户并独立纳税。财务管理工作由上海临港联合发展有限公司统筹和负责，设立单独的财务会计部门或组建专门的财务人员团队，设有会计 3 名，出纳 1 名，其财务制度参照上海临港联合发展有限公司的财务制度执行。
    （七）是否合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利项目公司合法且完全持有康桥项目的不动产权属证书，具体详见本招募说明书“第二章不动产项目/第一节 不动产项目概况/二、不动产项目的合规性情况/（二）项目权属、他项权利及解除安排”。
    （八）资信情况
    1、经营合法合规性情况
    截至 2025 年 6 月 27 日，经于中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统、中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生
    态环境部网站、国家市场监督管理总局网站、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站、
    中华人民共和国财政部网站、中国证监会网站、国家金融监督管理总局网站、中国人民银行
    网站、“信用中国”网站、国家企业信用信息公示系统中进行检索，康桥绿洲最近三年在投资新）（2026 年第 1 号）
    建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务方面不存在重大违法违规记录，不属于失信被执行人或失信生产经营单位或其他失信单位，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人的情况，不存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域的重大行政处罚记录或失信记录，公司经营合法合规。
    2、商业信用情况
    根据中国人民银行征信中心于 2025年 4月 8日出具的《企业信用报告》，康桥绿洲无未结清不良信贷，无未结清欠息。
    康桥绿洲均按期缴纳相关税、费，合同履约情况良好，不存在重大违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。
    （九）重组情况
    1、不动产基金设立前后安排
    不动产基金扩募并新购入不动产项目后，康桥绿洲将变更组织架构，执行董事（董事）、监事、总经理及财务负责人将均由基金管理人委派的人员担任，康桥绿洲将制定并执行独立财务会计制度，康桥绿洲将委托由临港集团担任运营管理统筹机构、临港联合担任扩募运营管理实施机构负责康桥项目的运营管理。前述安排能够满足不动产基金正常运作需要。
    2、重组安排
    自成立以来，除上文提及的股权变动情况外，康桥绿洲无其余重大重组情况。
    （十）对外担保
    截至 2025年 3月 31日，康桥绿洲不存在对外担保情况。
    八、新购入不动产项目经营模式
    （一）业务基本情况
    1、经营情况分析
    康桥绿洲成立于 2009 年 5 月 8 日，主要业务为整个漕河泾科技绿洲康桥园区14的出租和销售，2021年及之前，康桥绿洲主要业务包括房屋销售业务；2021 年之后，康桥绿洲仅持有并运营康桥项目，不再从事房屋销售业务。截至 2025年 3月 31日，康桥项目出租率为
    97.83%，经营情况稳定良好。
    2022 年，受公共卫生事件影响以及响应《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户14 漕河泾科技绿洲康桥园区系指位于上海市浦东新区秀浦路 2555 号的漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1-14幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）15-25幢和漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）26-33幢。
    其中漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）3-7幢、9-10幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）16-17幢和漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）26-27幢已整幢出售，剩余部分为本次新购入基础设施资产，即康桥项目。
    新）（2026 年第 1 号）房屋租金实施细则》，康桥绿洲减免租金 2622.08万元，营业收入、净利润受到较大影响。
    2023 年，随着公共卫生事件影响的减弱及资产的平稳运营，康桥绿洲的营业收入、净利润有所提升。2024年，康桥绿洲整体经营保持稳定，营业收入持续增长，受历史房屋销售产生的土地增值税清算影响，净利润有所下降。
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    营业收入 2707.55 10240.01 9939.39 6710.79
    主营业务收入 2706.76 10030.33 9925.15 6602.67
    其中：房屋租赁 2706.76 10030.33 9925.15 6602.67
    房屋销售 - - - -
    其他业务收入 0.79 209.68 14.24 108.12
    营业成本 676.51 2506.19 2896.03 4673.00
    净利润 1086.97 3062.72 4024.60 1300.59经营活动产生的现金流量净
    3655.00 13770.53 4664.93 1605.92
    额
    2、现金流回收流程及管理系统
    （1）收入构成
    房屋租赁收入是康桥绿洲营业收入中最主要的组成部分，房屋租赁收入包括园区租赁收入、地下车库租赁收入及广告位租赁收入等。
    A．园区租赁收入
    一般情况下，租金先付后用，按季支付。租户应于签署租赁合同后缴纳保证金以及第一个租金支付周期的租金。租户根据付款通知书支付各期租金，且不得作任何扣减或抵销（但租赁合同明确规定可以或康桥绿洲明确同意扣减或抵销的除外）。
    B．地下车库租赁收入
    截至 2025年 3月 31日，上海临港园服企业发展有限公司（以下简称“园服公司”）受临港联合委托开展车位管理，园服公司成立于 2018年 11 月 21 日，为从事园区综合运营管理的服务公司，由扩募原始权益人上海临港全资控股。地下车库租金由园服公司代收，租户多以月付或者季付为主，园服公司每季度向康桥绿洲预结算一次，关于地下车库收支情况，康桥绿洲每年委托第三方机构出具审计报告，最终的地下车库租金结算以审计报告为准，多退少补，地下车库管理成本及费用由康桥绿洲向园服公司支付。
    根据《监管协议》约定“项目公司应确保自监管期间起始日（含该日）起，以监管账户作为唯一收取不动产项目运营收入的收款账户”，为确保车位租金直接进入康桥绿洲的监管账户，康桥绿洲与扩募运营管理实施机构临港联合签订《车位租赁协议》及相关补充协议，新）（2026 年第 1 号）
    将康桥项目所有车位租赁给临港联合使用。本基金扩募发行后，根据《车位租赁协议》及相关补充协议约定，车位租金收入先付后用，按季由临港联合支付予康桥绿洲的监管账户，并改由临港联合聘请园服公司继续进行地下车库管理，临港联合向园服公司支付地下车库管理成本及费用。
    C．广告位租赁收入广告位租赁收入主要为康桥项目出租电梯广告位等收取的收入。
    D．房屋销售收入
    2021 年之后，康桥绿洲仅持有并运营康桥项目，不再从事房屋销售业务，故本基金扩
    募发行后，亦不会产生房屋销售收入。
    E．其他业务收入
    其他业务收入主要为康桥绿洲依据与两家商业租户签署的租赁合同的约定，收取的物业管理费及推广宣传费。本基金扩募发行后，此物业管理费及推广宣传费将不再由康桥绿洲收取。
    （2）物业管理
    截至 2025年 3月 31日，园服公司负责康桥项目的物业管理工作，园服公司受聘于康桥绿洲，为康桥项目提供物业管理服务，并直接向租户收取物业管理费；除空置物业费、园区维修费外，康桥绿洲无需向园服公司支付物业管理相关费用。
    本基金扩募发行后，将统一调整由扩募运营管理实施机构临港联合负责相关物业管理方、车位管理方的聘用和管理事宜。
    （3）管理系统
    康桥绿洲采用浪潮系统作为财务核算系统、采用临港集团业财一体化资产管理系统作为租赁管理系统。上述系统均为专业化信息系统，能够满足康桥绿洲日常运营管理需求。
    3、重要合同
    截至 2025年 3月 31日，康桥项目共有 56份现行有效的租赁合同。
    （二）盈利模式概况和主要运营策略
    1、项目的盈利模式
    康桥项目为产业园区资产，包括 10 幢研发平台（部分首层为配套商业）、2 幢配套商业楼以及其余 10 幢地下车库及配套设备用房，主要运营及盈利模式为对外出租，其收入来源主要为市场化租赁的产业类租户的园区租赁收入或地下车库租赁收入。
    2021 年及以前，康桥项目由新购入项目公司自行运营管理。2022 年，根据上海临港出
    具的《关于联合发展公司管理企业范围的函》（沪临港控股干[2022]8 号），上海临港全资子公司临港联合作为统一的经营管理平台公司，负责经营管理新购入项目公司，且新购入项目公司与临港联合签署了《委托运营管理合同》，自 2022 年起，临港联合逐步负责康桥项新）（2026 年第 1 号）
    目的运营管理工作，原新购入项目公司的人员逐步转移至临港联合，康桥项目的运营管理团队维持不变，保障了经营的稳定。
    扩募运营管理实施机构临港联合是临港集团旗下第一家轻资产运营公司，以园区招商运营、企业专业服务和科创产业投资为主业，着力构建企业高质量发展核心能力体系，提升产业园区全生命周期的综合服务能力，争创园区运营管理平台的“上海标准”和“上海品牌”，全力打造一流科创园区运营管理公司。康桥项目对外的招商工作由临港联合负责，临港联合通过协调临港集团的相关产业资源吸引产业类企业入驻，并配备 12 位服务管家为康桥项目入驻企业提供产业链上下游对接，产业相关政府资源对接，公租房对接，科创、金融、工商税务、法律咨询等各项服务，以保障康桥项目整体出租情况保持良好状态。
    2、主要运营策略
    康桥项目作为临港集团及临港新片区产业导入张江科学城的“桥头堡”，围绕国家战略性新兴产业和上海“3+6”产业体系，结合张江高科技园产业集群外溢效应，确定了以产业链招商和金字塔招商为主的运营管理策略。通过借助临港集团和临港联合的产业资源和招商禀赋，康桥项目以“产业链主”租户吸引同产业链上下游企业协同发展，通过引入各生命周期的企业推动项目可持续发展，同时通过多层筛选确保租户产业导向与康桥项目主导产业方向的匹配性，产业定位明确，产业链集群联动效应强，可对康桥项目租赁稳定性形成有力保障。
    （三）运营管理和现金流归集安排
    1、运营管理安排
    本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时委托临港集团、临港奉贤和临港联合担任不动产项目的外部管理机构，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。其中，临港集团作为运营管理统筹机构负责统筹、协调和安排《运营管理服务协议》项下的首发不动产项目及新购入不动产项目的运
    营管理工作，临港奉贤作为首发不动产项目临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期的运营管理实施机构，临港联合作为新购入不动产项目康桥项目的运营管理实施机构，负责具体实施《运营管理协议》项下的基础设施资产运营服务。
    就新购入不动产项目，在运营管理服务协议期限内，基金管理人和新购入项目公司委托临港集团、临港联合作为委托方的授权代理人提供相关运营管理服务，就首发不动产项目，在运营管理服务协议期限内，基金管理人和首发项目公司委托临港集团、临港奉贤作为委托方的授权代理人提供相关运营管理服务。
    本基金购入其他不动产项目的，新购入不动产项目的运营管理机构优先选择聘用临港集团或其同一控制下关联方，依据基金份额持有人大会的表决结果确定。
    新）（2026 年第 1 号）
    2、现金流归集安排
    新购入项目公司在项目运营过程中均使用监管账户收取不动产项目运营收入。
    （四）项目运营未来展望
    1、城市经济发展概况
    上海市作为中国的经济中心和国际化大都市，经济总量持续增长，产业结构不断优化升级。近年来，上海在智能制造、高端装备制造、生物医药等新兴产业领域取得了显著进展，为产业园区市场提供了广阔的租赁需求。同时，上海积极推动科技创新和产业升级，加大对产业园区的支持力度，为本项目底层资产运营创造了良好的宏观经济环境。2025 年上海GDP 增速达 5.4%，总量突破 5.67万亿元，高于全国平均水平。
    2、资产区域优势
    浦东新区是中国改革开放的前沿阵地，承担着自贸试验区、综合改革试点、引领区建设等多项国家战略。浦东新区作为引领区，建设成果丰硕，在制度开放、人才和产业汇聚、全球资源配置、营商环境优化等方面优势显著。这些区域优势为底层资产运营提供了稳定的租赁需求和良好的市场环境。
    3、环境改善预期
    康桥项目所在的浦东新区将继续发挥经济挑大梁和增长极作用。未来浦东新区将继续推动大科学设施、高水平研发机构等集聚发展，打造一批共性技术供给、创新孵化加速等公共服务平台，加快建设国际人才发展引领区，打造令人向往的“青创第一城”。这将有助于吸引更多企业和人才入驻康桥项目，预期项目未来发展势头良好。
    九、重要现金流提供方
    经核查康桥项目 2024 年度现金流入情况，康桥项目涉及两个重要现金流提供方。重要现金流提供方 A（上海研可）于 2019年入驻，并签订为期 10年的租约，重要现金流提供方B（益邦智能）自 2016 年开始承租，于 2020 年增加租赁面积，并完成 3 次租赁合同续签，最新续签的租赁合同的租约到期日为 2033年 9月 30日。
    上海研可所属行业为生产性服务（创业孵化），整体租赁康桥项目之 2幢，并主要散租予电子信息、新能源、高端装备、集成电路、人工智能等行业的企业；益邦智能所属行业为
    人工智能，整体租赁康桥项目之 15 幢，主要自用及出租予其关联公司和上下游企业；重要现金流提供方及其底层租户的行业属性与园区规划相符。
    表：新购入基础设施资产重要现金流提供方租约情况新）（2026 年第 1 号）
    截至 2025 截至 2025 年
    2024 年
    重要现金流 年 3 月末租 3 月末租赁面 2024 年度合同租
    租赁期限 合同租
    提供方 赁面积（平 积占可出租 金15（万元）金占比
    方米） 面积的比例
    重要现金流 2019 年 4 月
    提供方 A 1 日至 2029
    16306.89 15.58% 1173.40 12.33%
    （上海研 年 3 月 31可） 日
    重要现金流 2022 年 10
    提供方 B 月 1 日至
    12933.00 12.36% 1166.78 12.26%
    （益邦智 2033 年 9 月能） 30 日
    合计 29239.89 27.94% 2340.18 24.59%
    基金管理人已按《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》第二十
    一条规定对重要现金流提供方进行了尽职调查，包括对管理层进行访谈、公开渠道信息检索和获取了重要现金流提供方主要财务及经营指标数据相关的书面材料和情况说明，具体结论如下：
    1、重要现金流提供方A：上海研可
    （1）基本情况
    企业名称 上海研可创业孵化器管理有限公司
    成立日期 2019年 3月 8日
    企业类型 有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
    注册资本 500万元人民币
    创业孵化器经营管理，人工智能公共服务平台，从事智能科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让，数据处理服务，计算机系统集成，从事货物及技术的进出口业务，产品包装设计，知识产权代理，设经营范围 计、制作、代理、发布广告，市场信息咨询与调查（不得从事社会调研、社会调查、民意调查、民意测验），企业管理咨询，物业管理，房地产经纪服务，市场营销策划，文化艺术交流活动策划，会展服务，商标代理。
    （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
    （2）股权结构上海研可的母公司为上海临港人工智能研究中心有限公司（以下简称“人工智能研究中心”）。人工智能研究中心是响应“临港科创中心主体承载区三年行动方案”中的人工智能先导产业，并依托临港新片区的雄厚制造业基础和丰富的智慧城市应用场景而成立的人工智能产业新型科创转化平台，契合当前 AI产业发展的大背景，具有重要战略意义。
    图：上海研可股权结构图
    15 因现金流中包含保证金，为了更客观反映租户租金占比，采用合同口径进行计算。
    新）（2026 年第 1 号）人工智能研究中心由临港集团全资子公司上海临港经济发展集团科技投资有限公司（以下简称“临港科投”）、可轲创业孵化器管理（上海）有限公司（以下简称“COCO PACE”）
    以及上海可可私募基金管理有限公司（以下简称“可可资本”）共同发起，三者分别持有人工智能研究中心 40%、30%和 30%股权。
    临港集团作为人工智能研究中心的主要股东之一，委派了临港集团团委书记、临港科投总经理担任人工智能研究中心的董事长，临港集团科创管理部总监担任人工智能研究中心的董事，临港科投副总经理担任人工智能研究中心的监事，整体重视程度较高、支持力度较强。
    人工智能研究中心的主要股东之一 COCO PACE 是创新型孵化器行业的领导者，致力于打造全栈科创服务平台，已设立了 12个创新中心，总计运营面积超 40万平方米，入驻企业超过 500家，荣获国家中小企业公共服务平台、国家双创示范基地等多项荣誉。人工智能研究中心的主要股东之一可可资本专注于“产业互联网和智能化”两大领域的早期投资，投资团队均由相关产业内资深从业人士组成，曾荣获“融资中国-中国人工智能领域最佳投资机构”等称号。
    人工智能研究中心主要业务包括 AI 行业分析、AI 产业咨询、AI 成果转化、人才培训
    及认证、孵化与创投、活动与会务组织以及 AI产业联盟建设，与多个实验室、研究所、高校院系、科技企业和投资机构开展了合作。上海研可作为人工智能研究中心的全资子公司，是人工智能研究中心切入张江科学城区域并重点打造的孵化平台。
    （3）主营业务及经营情况
    上海研可的主营业务为孵化器经营管理，主要通过承租康桥项目之 2幢，并以其作为载体，为初创、成长和成熟期企业提供空间、金融和咨询等多维一体的综合科创服务，并为人工智能研究中心链接人工智能企业、进行多元赋能。上海研可纳入了上海市科技创新创业载体培育体系的科技企业孵化器名单，在康桥项目园区企业的孵化、管理、成果转化、融资、资本引入等方面承担重要职能，其经营收益主要来自整租后分租模式下的租金差价收入及咨新）（2026 年第 1 号）
    询、融资、资本引入等综合科创服务收入。
    上海研可整租康桥项目之 2幢后，以市场化租金水平分租给以电子信息、新能源、高端装备、集成电路、人工智能等行业为主的创业企业。截至 2025年 3月 31日，康桥项目之 2幢穿透到底层租户的出租率为 98.24%，底层租户加权平均在租租金单价为 91.84元/平方米/月，与康桥项目普通零散研发租户加权平均在租租金单价 90.33元/平方米/月基本一致。
    因上海研可存在产业导入义务，新购入项目公司康桥绿洲对上海研可予以租金扶持，扶持期与上海研可在租租约期限一致，截至 2025年 3月 31日上海研可的承租租金单价为 59.96元/平方米/月，与对外分租租金单价存在一定差异，租金差价形成的收入为当前上海研可的主要经营收入。
    随着上海研可在孵企业的持续发展成熟，其后续在产业咨询、培训、融资服务等方面的综合科创服务收入占比将逐步提升，租金差价收入占比将逐渐降低。上海研可在当前租约结束并续租时，预计仍存在一定的租金差价收入，并可进一步通过多维度的综合科创服务收入维持自身的经营稳定。
    （4）财务情况
    财务情况方面，经审阅上海研可近三年及一期审计报告及财务报表，上海研可经营及财务情况良好。
    表：上海研可主要财务指标
    单位：万元
    项目 2025 年一季度/末 2024 年度/末 2023 年度/末 2022 年度/末
    总资产 1864.23 1909.53 1844.30 1882.87
    净资产 1171.82 1172.37 1152.57 927.02
    营业收入 401.95 1548.46 1924.75 1164.98
    净利润 -0.55 69.81 225.55 273.19经营活动现
    -7.84 178.88 -218.26 224.53金流量净额
    报告期内上海研可营业收入存在波动。其中，2022 年度营业收入偏低，主要系公共卫生事件租金减免影响，减免租金收入约 455 万元，还原减免租金收入后的营业收入约为
    1619.98万元；2023 年度营业收入较高，主要系 2023 年上海研可向底层租户提供科创相关
    服务收取约 290万服务收入，剔除科创相关服务收入后的营业收入约为 1633.75万元；2024年上海研可营业收入约为 1548.46 万元，较 2023 年剔除科创相关服务收入后的营业收入下降约 85.29万元，主要系部分租户退租后引入新租户造成的短期租金收入波动。
    净利润方面，2022年、2023年上海研可净利润维持稳定；2024年上海研可净利润相较
    2023 年有所下滑，主要系增加了招商等人员薪酬和宣传费用，以及部分铺位原租户退租后
    产生了一定的装修升级费用；2025 年一季度上海研可净利润为负，系阶段性增加招商等销新）（2026 年第 1 号）售费用所致。经营活动现金流净额方面，2023 年上海研可因账户资金调拨导致经营活动现金流量净额为负，2025 年一季度因销售费用增加导致经营活动现金流量净额阶段性为负；
    其余年度上海研可经营活动现金流量净额为正。上海研可整体财务情况较好、运营情况较为稳健。
    （5）历史租金支付情况
    截至 2025年 3月 31日，上海研可均按时足额支付租金，无租金欠缴情况，历史租金支付情况正常。
    （6）与原始权益人的关联关系上海研可与扩募原始权益人的关联关系相关说明具体见“第十四部分 基础设施资产基本情况/一、基础设施资产概况及运营数据/（四）新购入基础设施资产运营情况/7、新购入基础设施资产关联方租户说明”。
    （7）过往业务合作情况
    截至 2025 年 3 月 31 日，上海研可作为承租方与新购入项目公司作为出租方有依据租赁合同进行的房屋租赁业务，除此之外与扩募原始权益人、新购入项目公司无其他过往业务合作。
    （8）信用状况
    截至 2025 年 6 月 27 日，经于中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统、中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生
    态环境部网站、国家市场监督管理总局网站、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站、
    中华人民共和国财政部网站、中国证监会网站、国家金融监督管理总局网站、中国人民银行
    网站、“信用中国”网站、国家企业信用信息公示系统中进行检索，上海研可最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务方面不存在重大违法违规记录，不属于失信被执行人或失信生产经营单位或其他失信单位，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人的情况，不存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域的重大行政处罚记录或失信记录，公司经营合法合规。
    2、重要现金流提供方B：益邦智能
    （1）基本情况
    企业名称 上海临港益邦智能技术股份有限公司
    成立日期 2000年 8月 29日
    企业类型 股份有限公司（非上市、自然人投资或控股）
    注册资本 6388.8889万元人民币
    许可项目：建筑智能化系统设计；建设工程设计；建筑智能化工程施工；
    经营范围
    各类工程建设活动；消防设施工程施工；施工专业作业；电力设施承装、新）（2026 年第 1 号）
    承修、承试；计算机信息系统安全专用产品销售；货物进出口；技术进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 一般项目：信息系统集成服务；信息技术咨询服务；安全技术防范系统设计施工服务；普通机
    械设备安装服务；软件开发；软件销售；从事计算机科技、计算机软件科
    技专业领域内的技术开发、技术服务、技术咨询；非居住房地产租赁；电
    子、机械设备维护（不含特种设备）；计算机软硬件及辅助设备零售；数字视频监控系统销售；通讯设备销售；机械设备销售；电气机械设备销售；电器辅件销售；电气设备销售；导航终端销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
    （2）股权结构
    益邦智能成立于 2000年 8 月，是临港集团全资子公司上海临港数字创新经济发展有限公司和商汤集团有限公司（以下简称“商汤科技”）全资子公司宁波市商毅软件有限公司战略
    投资与产业合作的参股企业，临港集团体系持股 10%、商汤科技体系持股 10.17%。
    图：益邦智能股权结构图
    商汤科技是人工智能领域行业领先的科技企业，拥有深厚的学术积累，并长期投入于原创技术研究，不断增强多模态、多任务通用人工智能能力，涵盖感知智能、自然语言处理、决策智能、智能内容生成等关键技术领域，同时包含 AI 芯片、AI 传感器及 AI 算力基础设施在内的关键能力。商汤科技已于 2021年在香港交易所主板挂牌上市，在 2024胡润中国人工智能企业 50强中位列第三，业务范围遍及全球，在人工智能领域均有较强的实力和影响力。
    （3）主营业务及经营情况
    益邦智能是国内领先的人工智能应用场景解决方案提供商，以基于物联网、大数据和数字孪生的数字化综合管理系统为核心，集成智慧安防、能源、消防、机电、灯光、通行、楼宇、可视化等场景的智能设备和子系统，为客户提供数字化综合解决方案。2024年全年，益邦智能累计新中标金额约 13亿元，较 2023年同比增长 251%，业务规模持续扩张。
    益邦智能整租康桥项目之 15 幢用于打造益邦智慧产业大厦，自 2016 年开始承租康桥项目，于 2020年增加租赁面积，并完成 3次租赁合同续签，当前租约期限为 11年，至 2033新）（2026 年第 1 号）
    年 9月末结束，租约期限较长。益邦智能整租主要为自用及分租予其产业链上下游企业，形成产业协同效应，租户行业集中于人工智能、高端装备、医疗器械和生产性服务等行业，在人工智能应用场地搭建、智慧园区数字化建设与运营等领域的上下游业务合作单位的导入方面，益邦智能对康桥项目形成了产业集聚赋能效应，持续巩固益邦智能作为数字化建设与运营产业链主企业的定位，整体租赁稳定性较强。
    益邦智能分租的企业及康桥项目内的其他租户与益邦智能之间均不存在关联关系。益邦智能自用面积及分租给上下游企业面积占康桥项目之 15幢可租赁面积比例约 93.86%，出租给非产业链相关的其他企业的面积占比较低，仅为 6.14%。
    益邦智能底层租户情况具体如下：
    表：康桥项目之 15 幢租户情况占康桥项目之
    已出租面积 与益邦智能
    租户名称 15 幢可租赁面 行业 公司简介（平方米） 的关系积比例益邦智能作为人工智能应用场景解决方
    益邦智能自 案提供商，以物联网、人工智能、大数
    6441.06 49.80% 人工智能 -
    用 据、云计算等新一代信息技术助力相关产业的智能化升级。
    散租租户 A是以从事建筑劳务业务为主
    散租租户 A 299.80 2.32% 生产性服务 下游企业的企业。
    散租租户 B主要从事生物科技、医药科
    技领域内的技术服务、技术开发、技术
    咨询、技术交流、技术转让、技术推广；医学研究和试验发展；新材料技术
    散租租户 B 217.14 1.68% 生物医药 其他企业 研发；生物化工产品技术研发；化工产
    品销售（不含许可类化工产品）；实验分析仪器销售；会议及展览服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）。
    散租租户 C是专业化代建平台公司，承散租租户 C 1079.50 8.35% 生产性服务 上游企业 接项目以上海为中心，辐射全国，坚持高端精品代建。
    散租租户 D是浦东开发后的第一家外商投资企业。公司自成立以来主要从事压力容器、搅拌器、核电设备、机器类设
    散租租户 D 1079.50 8.35% 高端装备 下游企业
    备以及模块化装置的设计与制造，持续服务于化工、冶金、电力、食品、医
    药、电子等行业，产品遍布全球各地。
    新）（2026 年第 1 号）占康桥项目之
    已出租面积 与益邦智能
    租户名称 15 幢可租赁面 行业 公司简介（平方米） 的关系积比例
    散租租户 E主要从事技术服务、技术开
    发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；智能机器人的研发；服务消费机器人销售；智能机器人销售；人工智能理论与算法软件开发；人工智能基础软件开发；人工智能应用软件开发；
    人工智能公共数据平台；人工智能通用应用系统；人工智能硬件销售；人工智能基础资源与技术平台；人工智能公共
    散租租户 E 1079.50 8.35% 人工智能 下游企业服务平台技术咨询服务；软件开发；信息技术咨询服务；信息系统集成服务；
    电子产品销售；机械零件、零部件销售；计算机软硬件及辅助设备零售；计算机软硬件及辅助设备批发；货物进出口；技术进出口；服务消费机器人制造；通用零部件制造；机械零件、零部件加工；计算机软硬件及外围设备制造。
    散租租户 F专注于瓣膜微创介入治疗领
    域研发、生产、销售及服务，为医生和患者提供创新的解决方案。公司已建立了由海归博士领衔的具有国际视野的管理团队，其中核心研发人员都曾经在国散租租户 F 577.50 4.47% 医疗器械 其他企业
    内外多家知名心血管企业内部任职，具有丰富的生物瓣膜工艺、支架设计等领域的研发经验。目前，公司已经与国内多家知名三甲医院建立了长期的合作关系。
    散租租户 G是专注高端微晶材料吸附
    剂、催化剂及相关配套工艺研发、生产与应用推广的科技领先企业。公司依托散租租户 G 1079.50 8.35% 新材料 下游企业 华东理工大学、华中科技大学、武汉工
    程大学等科研单位和高校，建立了高素质的研发队伍，在国内外新材料领域拥有较高知名度。
    总计 12933.00 100.00% - -
    （4）财务情况
    财务情况方面，经审阅益邦智能近三年及一期审计报告及财务报表，益邦智能经营及财务情况良好。
    表：益邦智能主要财务指标
    单位：万元
    项目 2025 年一季度/末 2024 年度/末 2023 年度/末 2022 年度/末新）（2026 年第 1 号）
    总资产 85207.33 73821.63 52196.53 64395.17
    净资产 24101.16 23372.19 19519.44 12819.54
    营业收入 18122.72 60568.69 35322.25 33174.21
    净利润 728.97 3966.85 1453.23 120.16经营活动现
    7570.88 9394.68 338.61 757.92
    金流量净额
    2022-2025年 3月末，益邦智能资产负债率分别为 80.09%、62.60%、68.34%和 71.71%，
    资产负债结构持续改善；2022-2024年及 2025年 1-3月，益邦智能营业收入持续增长，净利率分别为 0.36%、4.11%、6.55%和 4.02%，盈利能力持续提升，经营活动现金流量净额均为正且呈现上升态势。
    （5）历史租金支付情况
    截至 2025年 3月 31日，益邦智能均按时足额支付租金，无租金欠缴情况，历史租金支付情况正常。
    （6）与原始权益人的关联关系益邦智能与扩募原始权益人的关联关系相关说明具体见“第十四部分 基础设施资产基本情况/一、基础设施资产概况及运营数据/（四）新购入基础设施资产运营情况/7、新购入基础设施资产关联方租户说明”。
    （7）过往业务合作情况
    截至 2025 年 3 月 31 日，益邦智能作为承租方与新购入项目公司作为出租方有依据租赁合同进行的房屋租赁业务，除此之外与扩募原始权益人、新购入项目公司无其他过往业务合作。
    （8）信用状况
    截至 2025 年 6 月 27 日，经于中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统、中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生
    态环境部网站、国家市场监督管理总局网站、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站、
    中华人民共和国财政部网站、中国证监会网站、国家金融监督管理总局网站、中国人民银行
    网站、“信用中国”网站、国家企业信用信息公示系统中进行检索，益邦智能最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务方面不存在重大违法违规记录，不属于失信被执行人或失信生产经营单位或其他失信单位，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人的情况，不存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域的重大行政处罚记录或失信记录，公司经营合法合规。
    新）（2026 年第 1 号）
    十、行业情况和竞争状况
    （一）行业基本情况
    1、行业概述园区，或开发区，在我国有近 40 年的历史，是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如办公楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。
    近年来，我国各级开发区特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。国家级高新技术产业开发区则充分发挥政府和市场的两方面作用，实现我国高新技术产业飞速发展，促进我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、培育科技企业的主要基地，以及人才等创新要素的聚合中心。
    2、行业开发经营模式与盈利来源
    产业园区的设立与运营需要考虑土地、规划、招商、税收等多方面问题，受发改委、国土资源部门、住建部门、财政税收部门等多方面监管。我国开发区建设与运营单位最初的运营模式普遍以基础设施建设、土地批租为主，在开发区土地资源不断减少的情况下，逐渐转向土地深度开发、自建物业出租、商品房开发销售、物业管理等行业价值链下游，以及开发区内高新技术产业和新兴行业的培育和投资。
    目前，我国主要存在如下三种园区开发模式：
    一是以政府作为园区开发主体，在这种模式下，因为园区开发的投资额极大，涉及业务五花八门，随着园区开发的不断进展，地方政府将会面临人力、物力和财力的巨大压力，从而迫使政府逐步让出主导地位；二是在政府让出主导地位后，由园区开发企业为开发主体，承担园区开发损益。企业通过与地方政府签订长期合作协议，取得在土地开发整理、招商引资、工程建设施工、基础设施建设等多方面来自地方政府的政策优惠；三是政企联合模式，是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设，并设立管委会负责行政事务管理，该模式又可分为开发合作与产权合作。政企联合模式结合了政府的土地管理优势和企业开发运营优势，促进土地资源充分有效利用和产业园项目市场化运营。总体而言，园区开发运营的行业壁垒较高，潜在进入者难以进入该行业。
    按照功能上分类，产业园区可以分为一般工业园区、科技园区、专业园区等三类：
    工业园区指国家通过行政手段划出一块区域，实现生产要素的科学整合，提高工业化集约程度，主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等；
    科技园区是以创新为核心的高新技术产业聚集地，是随着国家经济发展方式的转变和结构的新）（2026 年第 1 号）调整，在工业园区基础上做出的升级，研究方向主要包括生物医药、人工智能、信息技术等高科技领域；专业园区指政府集中统一规划指定区域，以当地特色产业作为主导产业并带动相关产业发展的产业园区，主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
    产业园的主要盈利来源于产业载体构建、产业发展、金融运作三方面。i）产业载体构建是以土地与物业为载体，通过区域基础建设开发、土地增值收益、房地产开发等方面获取收益；ii）产业发展是通过产业政策扶持、产业增值服务、园区配套综合服务等方式获取收益；
    iii）金融运作是通过产业投资、物业资本化运作方式获取收益。其中，房地产开发、产业政策扶持、产业增值服务以及金融运作方面的潜在盈利能力较强。
    3、行业规模
    前瞻产业研究数据显示，全国各类产业园区对整个中国经济的贡献达到 30%以上。据中国开发区网统计，截至 2025 年 3 月末，我国各类国家级开发区共有 704 家，省级开发区
    2152 家。鉴于国家级产业园区规模大、规格高、数据可得性强，以下重点分析国家级产业
    园区的市场规模。
    国家级产业园区包括经国务院批准设立的经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开
    发区、出口加工区、保税区等，是级别最高的产业园区。704 家国家级开发区中，国家级经济技术开发区 232 家，国家级高新技术产业开发区 178 家，海关特殊监管区域 175 家，国家级自主创新示范区 23 家，国家级自由贸易试验区 22 家，边境/跨境经济合作区 21 家，国家级新区 19 家，其它国家级开发区 34 家。
    数据来源：中国开发区网
    国家级新区是承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能平台，其体制活、创新多、动能强，主要经济指标增速普遍快于所在省市，已成为区域经济发展重要增长点。2023新）（2026 年第 1 号）年，国家级新区实现地区生产总值约 6.2 万亿元，以占全国 0.2%左右的人口和面积，创造了占全国 5%的经济总量。2024 年国家高新区园区生产总值突破 19.3 万亿元，同比名义增长
    7.6%。国家高新区实现工业增加值 9.8 万亿元，占全国比重为 24.1%，同比名义增长 5.8%。
    纵观全国批复建设的 19 个国家级新区，其中上海浦东新区 GDP 一骑绝尘，2023 年实现地区生产总值 16715.15 亿元，是全国唯一 GDP 超过 1.5 万亿元的国家级新区。2024 年上海浦东新区 GDP 为 17752.28 亿元，占全市比重 33%，增长 5.3%。作为上海经济的“发动机”和“压舱石”，浦东新区的 GDP 由 1990 年 60.2 亿元增长到 2024 年的 17752.28 亿元，人均 GDP达 30.6 万元，累计吸引实到外资超过千亿美元。
    国家级经济技术开发区（经开区）发展历史较长，地理位置优越，基础设施完善，得到各级政府的最多支持，成为所在地区经济发展的重要推动力。根据商务部 2024 年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果，截至 2023 年末的 229 家国家级经开区总体上呈现总量扩大、质量提升、开放带动作用进一步增强的良好发展态势。主要有以下特点：
    一是经济发展质量提升。2023 年，国家级经开区实现地区生产总值 14.8 万亿元，占国内生产总值的比重为 11%。截至 2023 年末，东部地区国家级经开区拥有主营业务收入 30 亿元以上、中西部地区国家级经开区拥有主营业务收入 15 亿元以上制造业企业共 1878 家，较前一年显著上升。
    二是开放带动作用提升。2023 年，国家级经开区实际使用外资金额 392 亿美元，占全国实际使用外资比重为 24%。实现进出口总额 10.2 万亿元，占全国进出口总额比重为 25%。
    三是科技创新能力提升。截至 2023 年末，国家级经开区拥有国家级孵化器和众创空间
    707 家，省级及以上研发机构 1.5 万家，高新技术企业 7.3 万家，较上年末均有明显提升。
    四是绿色低碳水平提升。2023 年，国家级经开区规模以上工业企业单位工业增加值能耗、水耗同比均显著下降，工业固体废物综合利用率较上年提高 8.7 个百分点。
    五是区域协调发展提升。截至 2023 年末，东部地区国家级经开区与中西部地区国家级经开区开展合作共建、国家级经开区对口援疆援藏援助边（跨）境合作区数量比上年增加 182个。国家级高新技术产业开发区（高新区），作为我国科技产业化的试验田和示范区，肩负着推动“科技与经济结合”、“创新和创业结合”的历史使命，对经济发展起着重大促进作用。
    经开区是工业聚集地，高新区侧重特色产业，均是前期推进开放和改革战略的产物。一般而言，经开区主要承担迅速做大经济总量的任务，而高新区承担的是发展新兴产业、优化产业结构的任务。但随着中国经济全面步入新常态的新阶段，很难再把两者严格区分，走向融合、走向统筹发展，将是未来的发展趋势。
    （二）不动产所属行业法律法规、行业政策情况
    产业园区作为经济发展的重要载体，获得了中共中央、国务院、全国人大、科技部等国新）（2026 年第 1 号）
    家和部委层面一系列产业、区域政策扶持和指导，近期主要政策如下：
    表：项目所属行业重要政策汇总
    序号 政策名称 发布时间 核心内容指出国家级经济技术开发区要明确新形势下的
    发展定位，推进体制机制创新，促进开放型经济发展，推动产业转型升级，坚持绿色集约发展，《关于促进国家级经济技术开发区
    1 2014年11月 优化营商环境，并首次提出对国家级经济技术开转型升级创新发展的若干意见》》
    发区实施动态管理，将通过分类指导原则，以考评为手段，强化约束和倒逼机制，使其走质量效益型发展道路。
    要求i）创新区域合作机制，加强区域间、全流域的协调协作；ii）完善对口支援制度和措施，通过《国民经济和社会发展第十三个五 发展“飞地经济”、共建园区等合作平台，建立互
    2 2016年3月年规划纲要》 利共赢、共同发展的互助机制；并鼓励iii）国家
    级新区、国家级综合配套改革试验区、重点开发开放试验区等平台体制机制和运营模式创新。
    明确提出通过对国家级经开区进行考核评价，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调动国家级经开区加快转型升级、实现创新驱动发展的《关于完善国家级经济技术开发区积极性，继续把国家级经开区建设成为带动地区
    3 考核制度促进创新驱动发展的指导 2016年4月
    经济发展和实施区域发展战略的重要载体，成为意见》构建开放型经济新体制和培育吸引外资新优势
    的排头兵，成为科技创新驱动和绿色集约发展的示范区，成为大众创业万众创新的落脚地。
    提出i）培育战略性新兴产业特色集群。充分发挥现有产业集聚区作用，采用市场化方式促进产业集聚，完善扶持政策，加大扶持力度，培育百余个特色鲜明、大中小企业协同发展的优势产业集《“十三五”国家战略性新兴产业发展
    4 2016年12月 群和特色产业；并鼓励ii）战略性新兴产业向国规划》家级新区等重点功能平台集聚。进一步发展壮大新一代信息技术、高端装备、新材料、生物、新
    能源汽车、新能源、节能环保、数字创意等战略性新兴产业。
    提出要优化开发区形态和布局，加快开发区转型《关于促进开发区改革和创新发展
    5 2017年1月 升级，全面深化开发区体质改革，完全开发区管的若干意见》理制度。
    提出要i）坚持产城融合协调发展。持续推动园区基础设施建设，不断改进商贸、医疗、交通、学《国家高新技术产业开发区“十三五” 校、娱乐等城市配套功能；ii）优化国家高新区管
    6 2017年4月发展规划》 理体制。支持制定高新区条例等地方性法规，深化简政放权、放管结合、优化服务等重点改革，提升园区管理服务效率。
    提出要i）降低能源资源成本。支持国家级经开区《关于推进国家级经济技术开发区 按规定开展非居民用天然气价格市场化改革，减
    7 创新提升打造改革开放新高地的意 2019年5月 少或取消直接供气区域内国家级经开区省级管见》 网输配服务加价；ii）优化开发建设主体和运营主体管理机制。支持地方人民政府对有条件的国新）（2026 年第 1 号）
    序号 政策名称 发布时间 核心内容
    家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结
    构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持。
    要求临港新片区着力打造世界级前沿产业集群，《中国（上海）自由贸易试验区临 提升科技创新和产业融合能力，加快存量企业转
    8 2019年8月港新片区总体方案》 型升级，整体提升区域产业能级，建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系。
    提出i）围绕电子信息、生物医药、航空航天、高
    端装备、新材料、节能环保、汽车、绿色化工、
    纺织服装、智能家电十大领域，强化区域优势产《长江三角洲区域一体化发展规划
    9 2019年12月 业协作，推动传统产业升级改造，建设一批国家纲要》
    级战略性新兴产业基地，形成若干世界级制造业集群；ii）推广上海临港、苏州工业园区合作开发
    管理模式，提升合作园区开发建设和管理水平。
    指出国家高新区经过30多年发展，已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力等方面发
    挥了重要作用，走出了一条具有中国特色的高新《关于促进国家高新技术产业开发 技术产业化道路；同时提出到2025年，涌现一批
    10 2020年7月区高质量发展的若干意见》 具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新
    型特色园区，到2035年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现园区治理体系和治理能力现代化。
    明确提出要“推动产业园区和产业集群数字化转型”，引导产业园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升园区管理和服务能力，积极探索平台企业与产业园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服务供给，提升线上线下相结合的资源共享水平，引导各类要素加快向园区集聚。围绕共性转型需求，推动共享制造平台在
    11 《“十四五”数字经济发展规划》 2022年1月
    产业集群落地和规模化发展，依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈等重点区域，统筹推进数字基础设施建设，探索建立各类产业集群跨区域、跨平台协同新机制，促进创新要素整合共享，构建创新协同、错位互补、供需联动的区域数字化发展生态，提升产业链供应链协同配套能力。
    明确提出了要强化产业基础质量支撑，提高产业质量竞争水平，提升产业集群质量引领力，打造区域质量发展新优势。支持先导性、支柱性产业集群加强先进技术应用、质量创新、质量基础设
    12 《质量强国建设纲要》 2023年2月 施升级，培育形成一批技术质量优势突出、产业
    链融通发展的产业集群。深化产业集群质量管理机制创新，构建质量管理协同、质量资源共享、企业分工协作的质量发展良好生态。组建一批产业集群质量标准创新合作平台，加强创新技术研新）（2026 年第 1 号）
    序号 政策名称 发布时间 核心内容发，开展先进标准研制，推广卓越质量管理实践。
    依托国家级新区、国家高新技术产业开发区、自
    由贸易试验区等，打造技术、质量、管理创新策源地，培育形成具有引领力的质量卓越产业集群。
    指出要培育高水平企业梯队、打造特色产业链、
    构建产业生态等。而要打造特色产业链，就要依托龙头企业培育未来产业产业链，建设先进技术体系。鼓励有条件的地区先行先试，结合国家自《关于推动未来产业创新发展的实
    13 2024年1月 主创新示范区、国家高新技术产业开发区、新型施意见》
    工业化产业示范基地等，创建未来产业先导区，推动产业特色化集聚发展。创新管理机制，建设数字化的供应链产业链，促进创新资源汇聚，加速数据、知识等生产要素高效流通。
    表：上海市层面行业政策
    序号 政策名称 时间 内容
    支持特色产业园区发展，指出加快特色产业园关于加快特色产业园区建设促进
    1 2020 年 5 月 区建设、扩大有效投资，是围绕产业链部署创产业投资的若干政策措施》新链，围绕创新链布局产业链的关键举措。
    以更好发挥园区在上海市产业发展中的核心
    载体和创新平台作用，建设一批代表上海参与《上海市产业园区转型升级“十四
    2 2021 年 12 月 全球产业竞争的特色产业园区，打响世界一流五”规划》
    园区品牌，推动上海产业园区新一轮高质量发展。
    以推进上海“五个中心”建设，发挥特色产业园区在打响“上海制造”品牌、提升实体经济能级《上海市特色产业园区管理办法
    3 2022 年 9 月 和产业创新中的重要作用，将特色产业园区建（征求意见稿）》
    设成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。
    以科技创新为引领，着力提升特色产业园区发展能级和竞争力。聚焦特色产业方向，提升产业特色化和品牌化，布局和发展先导产业、重点产业、新赛道产业和未来产业。打造特优园区主体，优化园区平台主体开发运营机制，加大专业化、综合性配套供给。营造特强产业生《上海市特色产业园区高质量发
    4 2023 年 11 月 态，推动产业链、创新链、人才链、价值链融展行动方案（2024-2026 年）》合发展，促进项目、资源要素耦合共生，推进特色产业集聚发展。到 2026 年，全市特色产业园区达到 60 个左右，集聚高新技术企业和专精特新中小企业 5500 家左右，国家级和市级创新研发机构达到 360 家以上，规上工业总产值突破万亿元。
    以打造集成电路、生物医药、人工智能三大世《浦东新区产业发展“十四五”规 界级产业集群，以“六大硬核产业”引领先进制
    5 2021 年 10 月划》 造业集群发展以“六大服务经济”推动现代服务业高质量发展。
    新）（2026 年第 1 号）
    序号 政策名称 时间 内容
    以推进浦东新区产业创新和高质量发展，聚焦中国芯、蓝天梦、创新药、未来车、智能造、《浦东新区促进重点优势产业高
    6 2022 年 8 月 数据港和人工智能等重点优势产业领域，鼓励质量发展若干政策措施》
    企业加大投资力度、产业链协同联动，支持企业数字化转型。
    以建设优势更优、特色更特、强项更强的特色《浦东新区推进特色产业园区高 产业园区，集聚产业创新要素资源，优化全产
    7 2022 年 9 月质量发展若干规定》 业链生态环境，打造世界级产业集群，促进浦东新区产业高质量发展。
    指出：“未来 5-10 年，浦东新区要打造一批具有国际竞争力的未来产业特色园区和加速《浦东新区培育发展未来产业行 园”。围绕未来产业细分赛道，全面推进未来
    8 2023 年 7 月动方案》 信息领域、未来健康领域、未来智能领域、未
    来能源领域、未来空间五大领域建设，打通创新全链条，推动科创成果顺利走向市场。
    （三）行业发展情况和发展趋势
    1、行业供求状况
    随着我国经济的不断发展，园区的发展为我国经济的腾飞做出了巨大的贡献，但是近年来，园区发展也遇到了一定的瓶颈。
    一方面，园区集中在东部沿海地区，分布过于密集，直接导致了土地资源的浪费和重复投资；另一方面，随着园区数量快速增长，同质化现象不断突出，园区业务集中在地产开发、基础设施承建、房产租赁等方面，园区无法提供差异化的服务，仅在土地价格方面压低门槛，造成恶性竞争。
    2、行业历史发展情况和发展趋势
    为了适应激烈的竞争环境与市场经济的转型，园区的发展逐渐由粗放型转向集约化发展模式，通过管理、制度创新不断提高竞争力。园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。目前来看，园区发展主要有以下趋势：
    （1）促进园区产业转型，集中发展集约型、创新型产业
    传统园区以制造业和传统服务业为主，随着土地成本的上升及我国经济的转型，部分产业纷纷转移，传统园区内产业已不能满足园区可持续发展的需要，园区内产业的升级转型势在必行。通过吸引科研院所、集聚科研创新企业，促进园区内新兴产业的集聚与发展，大力引进科技含量高、创新能力强、商业模式好的优质企业和项目，提升产业的集聚和辐射能力，是园区发展转型的重要举措和趋势。
    （2） 完善配套服务，获取增值收益。
    园区不仅仅是工业发展的基地，更是一个生态主体。传统的产业园区仅仅依靠园区内工业地产、商业地产及配套住宅的出售和出租获取收益，收益来源单一，盈利能力极大依赖于新）（2026 年第 1 号）
    土地获取成本，受宏观经济影响波动较大。随着园区运营模式的不断成熟，依靠专业的管理团队和附着产业的类型，园区逐渐提供多种增值服务，如代建代管业务，帮助企业进行生地开发、熟地改造，物业管理，生活配套（餐饮、教育、娱乐、医疗等），以拓展盈利渠道，增强可持续发展能力。
    （四）行业特征
    1、地域性强长三角、珠三角、环渤海三大经济区域占比超过七成，基本符合中国经济“东强西弱，由沿海向内陆递减”的经济趋势，江苏、河北、湖北等区域也逐渐涌现一批优秀的园区开发企业，但与东部地区仍存在较大差距。
    2、具备抗周期性
    奥产业园区开发的三种模式中，科技园区模式的抗周期能力更强。科技园区的开发模式存在较大潜力，其发展存在政府背书、所处地块存在更大潜力、开辟多渠道收入模式，科技园区园区运营主要投资方向聚焦战略性新兴产业等存在巨大潜力的类别，凭借对于产业的了解及能够提供的服务提升投资的确定性，在传统地产下行时期仍能保持稳健经营，具备较强的抗周期性。
    3、产业聚集效应强
    产业园区的发展离不开产业的集聚。园区开发者通过园区内相关配套设施的建设，为企业发展创造良好的投资环境，从而吸引某一产业龙头企业的入驻，进一步拉动配套企业在其周围集聚，最终吸引某一细分产业上下游企业在此集聚，形成规模效应和完整的产业链，提高园区的税收收入与财政收入，成为经济“内循环”的重要支柱。
    4、收入来源多元化
    随着园区行业的不断发展和创新，园区行业企业的收入逐步迈向多元化发展。园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、市政建设收入、
    招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成
    （五）行业特有经营模式
    1、不动产项目及可比项目的主要商业模式、盈利模式
    康桥项目为产业园区资产，包括 10 幢研发平台（部分首层为配套商业）、2 幢配套商业楼以及其余 10 幢地下车库及配套设备用房，主要运营及盈利模式为对外出租，其收入来源主要为市场化租赁的产业类租户的园区租赁收入或地下车库租赁收入。可比园区项目的经营模式与康桥项目相同。
    新）（2026 年第 1 号）
    2、主要风险以及对未来运营稳定性的影响
    不动产基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动产项目可能因国家宏观调控和行业周期波动、不动产项目所在区域的区位风险及周边其他不动产项目带
    来的市场竞争和市场占有率下降、不动产项目的承租人未履行相关合同责任导致的社会事件
    或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，不动产项目运营过程中租金收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，不动产基金可直接或间接对外借款，存在不动产项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
    3、不动产项目竞争力
    临港联合采取以产业链招商为主的运营管理策略，优选产业链租户
    （1）以产业链招商为主的运营管理策略
    康桥项目作为临港集团及临港新片区产业导入张江科学城的“桥头堡”，围绕国家战略性新兴产业和上海“3+6”产业体系，结合张江高科技园产业集群外溢效应，综合确定了园区产业导向。临港联合通过协调临港集团的相关产业资源吸引产业类企业入驻，具备丰富的产业租户储备，同时通过多层筛选确保租户产业导向与康桥项目主导产业方向的匹配性。
    基于金字塔型招商策略，康桥项目可承租各生命周期的企业，推动项目可持续发展。头部企业具有强大的行业影响力，入驻后能发挥示范效应，吸引上下游企业，提升项目知名度。
    中型企业是中坚力量，业务稳定、创新活跃，与头部企业优势互补，保障项目稳定收益。小微企业数量多、创新灵活，能填补产业链空白，为项目增添活力，提供多元化配套服务。
    截至 2025年 3月 31日，康桥项目以集成电路、生物医药、人工智能、电子信息四大产业作为主导产业，四大产业租户合计租赁面积占比约 68%，租户包括境内外上市企业子公司、民营企业 500强、新锐独角兽等，现金流来源稳定。康桥项目以“产业链主”租户吸引同产业链上下游企业协同发展，紧扣张江科学城主导产业，与张江科学城的集成电路、生物医药和人工智能三大优势产业共振发展，南与临港新片区的生产制造板块联动发展，内可对接园区内的孵化企业，外可对接临港集团的金融资源、园区空间资源以及产学研资源等。
    此外，临港联合在“产业链招商”、“金字塔招商”策略的基础上还积极推进“服务管家模式”以维持客户粘性及留存度，专门设置了专业化的园区服务部门“吴黎英工作室”，并向康桥项目配备了 12名服务管家，为入驻企业提供产业链上下游对接，产业相关政府资源对接，公租房对接，科创、金融、工商税务、法律咨询等各类超过 50项服务。
    （2）围绕产业链的优质租户选择机制
    康桥项目产业定位明确，产业氛围浓厚。临港集团作为上海市属国企，以助力上海市核心产业发展为目的运营各类产业空间载体。相较于部分产业导向不清晰、仅以完成销售或租新）（2026 年第 1 号）
    赁为目标的产业园区项目，康桥项目产业定位明确，紧跟上海市产业规划，以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等行业为核心，打造产业链招商策略，在园区内已形成产业链集群联动效应，持续吸引优质租户，产业租户租赁稳定性强。
    康桥项目出租率较高，运营成熟稳定，相比出租率较低的资产，具备筛选优质租户的运营基础。2022-2025年 3月末，康桥项目各报告期期末出租率均在 97%以上，为项目挑选优质租户提供了现实条件，即空置面积可能会面临多个租户的租赁需求。出于维持园区运营稳定性与推动产业高质量发展的考量，临港联合会综合评估租户支付能力、租赁需求稳定性、产业前景以及研发实力等要素，优先由优质租户承租。
    康桥项目重视强链补链，在项目引进和培育中不断追求产业链的完善与升级。四大主导产业均有产业链各环节企业入驻，其中生物医药领域形成了从上游原料药研发到中游的动物实验功能平台企业、新药 CRO服务商、创新药企业，再到下游的药物销售企业全产业链的闭环；集成电路领域已聚集上游 EDA软件领域企业、中游大型芯片设计企业、下游半导体
    检测等企业形成联动；人工智能、电子信息领域作为集成电路领域的下游，也聚集了 AI、智能机器人、智能系统等行业的企业入驻。
    十一、新购入不动产项目区域竞争情况
    康桥项目地处上海市张江科学城板块，属于长三角一体化发展的国家重大战略区域，能够承接张江核心区域的外溢租赁需求。康桥项目东邻上海国际旅行度假区，西靠后世博板块，北衔张江高科技园区，是承接张江核心区产业的辐射区域。康桥项目拥有便捷的交通网络，坐落于轨交 11号线与 16号线交汇处，距离浦东陆家嘴、徐家汇商圈等市中心区域及浦东国际机场均仅需 20-30分钟车程，区域位置优越，是集生态、宜居于一体的现代化服务业集群地。
    新）（2026 年第 1 号）
    图：康桥项目区位示意图
    截至本招募说明书出具之日，康桥项目所处的康桥工业区东区被纳入张江科学城已超过
    7 年。张江科学城区域主要历经了两次扩张，2015 年 4 月，经国务院批准张江园区 37.2 平
    方公里纳入中国（上海）自由贸易试验区，2017年，《张江科学城建设规划》将张江科学城南扩，纳入张江南区、康桥工业园区以及上海国际医学园区等多个板块，面积从 75.9 平方公里扩至 95平方公里。2021年，《上海市张江科学城发展“十四五”规划》对张江科学城总体空间进行优化调整，将张江科学城区域进行西扩和东扩，张江科学城规划面积由 95平方公里扩大至约 220平方公里。扩张后，康桥项目位于张江科学城几何中心区域，未来发展势能强劲。
    （一）区域宏观经济历史和趋势情况
    1、上海市宏观经济历史表现情况
    上海市2020年至2024年地区生产总值整体保持中速增长。2022年受公共卫生事件影响，上海市地区生产总值为44809.13亿元，按可比价格计算，同比下降0.1%。2023年，上海全市经济持续恢复、韧性增强，经济效益不断提高，全市实现生产总值47218.66亿元，按可比价格计算，同比增长5.0%，两年平均增长2.5%。其中第三产业增加值35509.6亿元，增长6.0%。
    2024年实现生产总值53926.71亿元，同比增长5.0%。其中，第一产业增加值99.70亿元，下降
    0.9%；第二产业增加值11637.57亿元，增长2.4%；第三产业增加值42189.44亿元，增长5.7%。
    2025年一季度，上海市地区生产总值12735.06亿元，同比增长5.1%。
    新）（2026 年第 1 号）
    数据来源：上海市统计局
    2020年以来，上海市第二产业增加值保持平稳态势。2024年，上海市第二产业增加值
    11637.57亿元，同比增长2.4%，2025年一季度，上海市第二产业增加值2424.46亿元，同比增长2.9%。2024年，全年战略性新兴产业增加值12532.96亿元，比上年增长6.4%。战略性新兴产业增加值占上海市生产总值的比重为23.2%，比上年提高0.4个百分点。
    从行业产值完成情况看，2024年，上海市铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业产值增长13.1%，医药制造业增长7.6%，专用设备制造业增长5.8%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长4.8%。三大先导产业中，集成电路制造业产值增长20.8%，人工智能制造业增长7.1%，生物医药制造业增长3.3%。工业战略性新兴产业中，新一代信息技术产业产值增长7.1%，高端装备产业增长5.1%。全市锂离子电池、笔记本计算机、集成电路、传感器和微型计算机设备的产量同比分别增长28.6%、20.5%、11.3%、10.9%和10.8%。
    新）（2026 年第 1 号）
    数据来源：上海市统计局
    截至2024年末，上海市规模以上工业企业单位数达9842家，自2020年以来总体呈现上升趋势。
    数据来源：国家统计局、中经数据
    2024年，上海市全年规模以上工业企业实现利润总额2310.7亿元，比2023年下降7.8%。
    新）（2026 年第 1 号）
    数据来源：上海市统计局
    2024年，上海全市固定资产投资比上年增长4.8%。其中，第三产业投资增长3.5%;外商
    投资经济投资下降4.9%。2025年一季度，上海全市固定资产投资同比增长6.5%。
    数据来源：上海市统计局
    上海是我国中心城市，是国际经济、金融、贸易、航运中心，同时正在建设为具有全球影响力的科技创新中心。上海作为中国近代工业的发源地，近年来以更加开放的姿态聚焦创新转型，大力发展先进制造。围绕集成电路、高端装备、量子通信、精准医疗、航空航天等新）（2026 年第 1 号）
    重点领域，上海强化基础研发和科技成果产业化，实施了智能网联汽车、工业互联网等一批产业创新工程，同时，大力推进智能制造，加快智慧工厂、智能车间及产线建设。2024年，上海市全年战略性新兴产业增加值12532.96亿元，比上年增长6.4%。战略性新兴产业增加值占上海市生产总值的比重为23.2%，比上年提高0.4个百分点。未来，随着集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业规模的扩张，电子信息、汽车、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品六大重点产业的加速发展，上海正在持续增强城市综合实力和能级。
    2、浦东新区宏观经济历史表现
    2024年，浦东新区实现地区生产总值17752.28亿元，比上年增长5.3%。其中，第一产业
    增加值17.52亿元，下降6.2%；第二产业增加值4121.92亿元，增长2.5%；第三产业增加值
    13612.85亿元，增长6.3%。第一产业增加值占地区生产总值比重为0.1%，第二产业增加值比
    重为23.2%，第三产业增加值比重为76.7%。2025年一季度，浦东新区实现地区生产总值
    4023.21亿元，同比增长6.50%。
    数据来源：上海市浦东新区人民政府
    2024年浦东新区全社会固定资产投资总额同比增长5.0%，其中，城市基础设施投资增长
    22.2%，房地产开发投资下降2.2%，工业投资增长4.2%，社会事业投资下降0.5%。2025年一季度，浦东新区全社会固定资产投资总额下降5.6%，分领域看，房地产开发投资下降9.3%；
    工业投资下降0.9%，其中以电子及通信设备制造业为主的高技术产业投资增长2.2%；城市基础设施投资下降5.1%。
    新）（2026 年第 1 号）
    数据来源：上海市浦东新区人民政府
    2024年，浦东新区全年实现工业增加值3931.59亿元，比上年增长2.3%。全年实现规模
    以上工业总产值13244.71亿元，下降0.9%。重点产业中，汽车制造业产值3883.27亿元，下降9.2%；电子信息制造业产值2615.89亿元，增长7.7%；成套设备制造业产值1648.24亿元，增长4.1%；生物医药制造业产值752.15亿元，增长2.7%。2025年一季度，浦东新区工业增加值增长5.9%，增速较2024年全年提高3.6个百分点。
    数据来源：上海市浦东新区人民政府
    2024 年 3 月，国家发改委发布《促进国家级新区高质量建设行动计划》，提到加快设
    在新区的国家新一代人工智能创新发展试验区和国家人工智能创新应用先导区建设，上海浦新）（2026 年第 1 号）
    东新区带动赋能千家企业数字化转型；支持上海浦东新区加快实施综合改革试点，统筹推进重要领域和关键环节改革，围绕“高效办成一件事”、“做强一个产业”开展整体性制度创新。
    （二）区域内现有在运营和规划建设中可比竞品分析
    1、康桥项目所在区域状况
    （1）物业位置
    康桥项目位于上海市浦东新区秀浦路 2555 号，位于张江科学城南部区域，园区东至现状道路，南至秀浦路，西至川周公路，北至河道。周边有一定数量研发类项目，如上海康桥先进制造技术创业园、创智空间康桥智能造产业园、上海高乘产业园等，聚集程度较高，商务氛围良好，产业聚集程度较好。
    （2）交通条件
    康桥项目所在区域有沪奉高速、外环高速、度假区高架路等主干道，交通网络较成熟，道路通达程度较高，距离浦东机场 17 公里。公共交通方面目前有浦东 16 路、浦东 35 路、浦东 63 路、浦东 92 路等公交车在附近设有站点，东距离 11 号线秀沿路站约 1 公里。
    （3）周围配套
    康桥项目周边公共服务配套设施较完善，自然及人文环境较好。该区域内教育配套有上海尚德实验学校、崂山小学（周浦校区）等；医疗配套有上海惠元医院、周浦医院康桥分院等；休闲娱乐场所有迪士尼度假区、汤巷公园等；金融机构有上海农村商业银行、中国邮政
    储蓄银行等；区域内餐饮品种较丰富，设有中西式餐馆。
    2、竞争性物业对比分析
    在项目周边范围内选取以下三个研发项目作为可比对象：
    图：可比项目所在位置新）（2026 年第 1 号）星月总部湾浦东新区秀浦路项目位置
    2500弄
    土地性质 工业用地上海康月房地产开业主发有限公司
    建筑面积 13.7万平方米
    物业类型 3-6层研发用房
    建成时间 2009年平均租金 租金 57.79-88.21元/平方米/月（不含税、物业费及管理服务费）
    出租率 90%以上新）（2026 年第 1 号）
    主要租户 上海天本实业有限公司、四峰科技、西典广告设计等创智空间康桥智能制造产业园
    浦东新区秀沿路 1670项目位置
    弄 9号
    土地性质 工业用地上海创智空间投资管业主理集团有限公司
    建筑面积 2.6万平方米
    物业类型 10层研发用房
    建成时间 2022年平均租金 租金 54.75-85.17元/平方米/月（不含税、物业费及管理服务费）
    出租率 90%以上
    主要租户 汉中诺软件科技、华安保险公司、籣朵普拉提等创研智造
    项目位置 叠桥路 456弄
    土地性质 工业用地上海翔名实业投资有业主限公司
    建筑面积 约 13万平方米新）（2026 年第 1 号）
    物业类型 1 幢 14层的综合配套楼和 61幢 4-5层独立办公楼
    建成时间 2012年平均租金 租金 57.79-76.04元/平方米/月（不含税、物业费及管理服务费）
    出租率 90%以上
    主要租户 兆邦电力、阿泰瑞克重工、上海嘉扬信息系统有限公司等
    3、新购入基础设施资产与同行业同地区可比项目的竞争优势与劣势
    （1）优势
    地理位置优势：康桥项目所在康桥区域目前属于张江科学城的一部分，位于张江城市副中心南面，南部科技创新核北面，距离上海市中心仅约 20 公里，地理位置优越。康桥周边有金桥出口加工区等多个成熟产业园区，形成了以电子信息、生物医药、新能源、先进制造等为主导的产业集群，有利于企业共享资源、协同创新和产业链上下游合作。康桥区域及其周边拥有完善的商务、居住、教育、医疗等配套设施，可以满足产业园区内企业和员工的多元化需求，促进工作与生活的平衡。
    交通优势：康桥项目所在区域有沪奉高速、外环高速、度假区高架路等主干道，交通网络较成熟，道路通达程度较高，距离浦东机场 17 公里。公共交通方面目前有浦东 16 路、浦东 35 路、浦东 63 路、浦东 92 路等公交车在附近设有站点，东距离 11 号线秀沿路站约 1 公里，交通较为便利。
    产品优势：康桥项目主要为高品质的优质研发用房业态，康桥项目建筑通用性强、配套生活服务完善，对目标客户的吸引力足。
    规划设计方面，康桥项目具有前瞻性与实用性，临港集团深入调研各大园区后，充分结合租户对产业空间载体的通用性需求设计工程方案。康桥项目建筑层高、承重均遵循一般标准设计，具备排风、上下水功能，配备双回路供电系统，还支持办理环境影响评价等手续，是契合绝大多数租户研发需求的非定制化通用型建筑。康桥项目内有高层研发楼及多层独栋研发楼，租赁方式灵活，可实现整栋、整层以及层内分拆租赁，采用标准化装修毛坯交付、毛坯换租的方式，满足企业从办公、研发、实验到小规模生产的全方位需求。
    园区环境方面，康桥项目环境优美，配套完善，为企业员工提供优质舒适的办公环境。
    康桥项目定期打理绿化、水体、园艺，引入 LEED 绿色建筑标准，并获得 2013 年东方杯优新）（2026 年第 1 号）
    质工程奖、2013 年度上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）、2015 年上海市建设工程
    “白玉兰”奖（市优质工程）等多个奖项。
    生活配套方面，康桥项目所处区域职住功能平衡，能够满足企业的商务需求与租户员工的生活需求。康桥项目内部即有以餐饮为核心的商业区域，且周边配套丰富，形成集酒店住宅、医疗教育、商业餐饮、班车接驳于一体的繁荣生活圈。康桥项目所属板块紧邻机场联络线站点门户地区、2 处综合生活片区、1 处公共活动中心及 1 处社区中心，相比康桥工业区东区的其他区域，配套更加丰富多元。
    租金优势：康桥项目位于张江科学城南部、周浦康桥区域，租金水平相比张江科学城核心区（即张江园区）优势明显。康桥项目距离张江园区车程仅 15 分钟，但租金水平显著低于张江园区，租赁性价比较高。以张江光大园和张润大厦等为代表的张江园区高品质国企园区的租金单价在 140-180 元/平方米/月，而康桥项目 2025 年 3 月末普通零散租户研发用房的在执行租约加权平均租金单价仅为 90.33 元/平方米/月，相较于张江园区同品质项目的租金水平有较大的价格优势。
    品牌优势：临港集团是国内领先的专注于产业总部园区、标准厂房、定建项目及相关投
    资管理公司，其将投资与运营的专长相结合，形成独有的竞争优势，以多维度资源持续赋能康桥项目租户。
    康桥项目是临港集团及临港新片区产业导入张江科学城的“桥头堡”，是临港集团与浦东新区“区区合作、品牌联动”全面战略合作的重要载体和集团的重要科创基地。康桥项目位于张江科学城几何中心，租户可同时享受张江科学城的产业政策及临港集团的金融、产业、生产空间、业务合作等各类资源赋能。
    第一，金融赋能，精准助力企业融资。临港集团拥有自有股权投资基金以及独有的科技
    金融信贷产品，在金融层面精准发力，有效满足企业融资需求。根据扩募运营管理实施机构提供的统计数据，康桥项目在租的部分租户接受了临港集团投资，充分彰显了临港集团金融支持在企业发展中的关键作用。
    第二，产业资源赋能。临港集团紧扣产业需求，积极打造功能平台，整合前沿技术研究
    院、共享设备平台、创新孵化器等平台资源，为企业提供高能级服务。同时，临港集团汇聚各行业专家智库，为企业提供专业指导与咨询服务，助力企业突破发展瓶颈，提升创新能力和市场竞争力。
    第三，空间联动，走出差异化发展路径。康桥项目依托与临港新片区的紧密合作，成功
    构建“研发-生产”空间联动关系，探索出一条差异化发展之路。部分租户在康桥项目设立研发平台空间，于临港新片区的临港集团厂房内建设生产空间。临港集团丰富的物业组合能够与租户不同发展阶段的需求精准匹配，有效降低双方沟通成本，加深对客户的认知，进而提升客户满意度与租户粘性，稳定并提高出租率及租金收缴率。
    第四，业务合作。康桥项目内多家租户与临港集团在智能建筑、智慧储能、智能机器人新）（2026 年第 1 号）
    等方面达成深度合作，成为相关产业租户长期租赁于康桥项目的重要原因。
    招商优势：康桥项目的产业链招商策略集聚优质产业租户，租户稳定性强，康桥项目产业定位明确，产业氛围浓厚。临港集团作为上海市属国企，以助力上海市核心产业发展为目的运营各类产业空间载体。相较于部分产业导向不清晰、仅以完成销售或租赁为目标的产业园区项目，康桥项目产业定位明确，紧跟上海市产业规划，以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等行业为核心，打造产业链招商策略，在园区内已形成产业链集群联动效应，持续吸引优质租户，产业租户租赁稳定性强。
    康桥项目出租率较高，运营成熟稳定，相比出租率较低的资产，具备筛选优质租户的运营基础。2022 年-2025 年 3 月，康桥项目各报告期期末出租率均在 97%以上，为项目挑选优质租户提供了现实条件，即空置面积可能会面临多个租户的租赁需求。出于维持园区运营稳定性与推动产业高质量发展的考量，扩募运营管理实施机构会综合评估租户支付能力、租赁需求稳定性、产业前景以及研发实力等要素，优先选取优质租户承租。
    康桥项目重视强链补链，在项目引进和培育中不断追求产业链的完善与升级。四大主导产业均有产业链各环节企业入驻，其中生物医药领域形成了从上游原料药研发到中游的动物实验功能平台企业、新药 CRO 服务商、创新药企业，再到下游的药物销售企业全产业链的闭环；集成电路领域已聚集上游 EDA 软件领域企业、中游大型芯片设计企业、下游半导体
    检测等企业形成联动；人工智能、电子信息领域作为集成电路领域的下游，也聚集了 AI、智能机器人、智能系统等行业的企业入驻。
    运营优势：扩募运营管理实施机构为康桥项目提供了完善的运营管理服务，康桥项目定位为产业服务集成提供商，与入驻企业深度合作，不仅满足其空间需求，更从多维度提供产业服务，助力企业成长，推动产业生态发展。扩募运营管理实施机构临港联合提供的服务以产业发展为核心，配备了 12 位服务管家为康桥项目入驻企业提供产业链上下游对接，产业相关政府资源对接，公租房对接，科创、金融、工商税务、法律咨询等各项服务。各位服务管家会研究各个产业细分领域企业对研发空间的租赁需求特点以及租户产业所处的生命发展周期，从而更好地满足客户需求。目前，临港联合已多次为租户提供产业链上下游对接，科创、金融服务，工商税务咨询，法律咨询，公租房对接等各项服务，并长期协助园区租户对接产业相关的政府资源。
    （2）劣势
    康桥项目分别于 2014-2018 年开始陆续投入运营，在楼宇维修保养、物业管理、提升物业品质等方面存在一定压力。
    （3）机会
    政府在土地出让过程中，仅向新兴高技术产业、或高税收、低能耗、无污染等类型企业供地，严苛的条件为开发商设置了高门槛，几乎没有第三方工业地产开发商在康桥地区拿地，新）（2026 年第 1 号）高品质研发用房成为了市场上的稀缺产品。
    （4）威胁
    虽然目前暂未见到康桥区域有未来可预见的研发用房新增供应，但随着区域不断发展成熟，潜在的竞争对手将对项目带来长期挑战。
    （三）区域经济发展和供需情况对项目运营的影响
    1、区域经济发展对项目运营的影响
    （1）市场存量及新增供应量
    截至 2025 年一季度，上海市研发用房总存量约 1424.4 万平方米。其中，张江科学城、漕河泾、金桥的占比较大。2019 年以来，每年上海新增供应在 50-170 万平方米不等。2024年上海市全年新增供应约 164.0 万平方米，2025 年一季度，上海市新增供应达 40.7 万平方米。
    图：上海市研发用房各区域存量
    上海研发用房市场发展成熟，存量较大，租金价格在全国都排名前列。上海有大量存量土地掌握在国资平台如临港集团、漕河泾手中，国资平台掌握更大的开发主导权，而其他产业开发商在上海的取地难度大。另外，政策更明确产业属性的导向，严格管束研发用房物业的销售，这极大影响了当前主流开发商开发模式的可持续性。
    （2）市场租金及增长率新）（2026 年第 1 号）
    上海研发用房市场受到经济下行影响较小，截至 2025 年一季度，市场平均租金为 4.17元/平方米/天（不含管理费）。从各个区域看，上海市研发用房市场租金较高的区域包括陆家嘴、漕河泾和张江科学城。本项目所在张江科学城板块，租金水平为 4.51 元/平方米/天（不含管理费），其中，原张江高科技园区核心区域租金水平为 4.73 元/平方米/天（不含管理费）、周浦康桥区域租金水平为 3.19 元/平方米/天（不含管理费）。
    图：上海市研发用房各区域租金
    （3）市场空置率
    截至 2025 年一季度，上海市研发用房空置率约为 31.0%，较上季度上升 2.5%。空置率最低的区域为陆家嘴软件园，约为 7.6%。2025 年一季度，估价对象所在的张江科学城板块研发用房空置率约为 35.0%，略高于全市空置水平。
    图：上海市研发用房各区域空置率新）（2026 年第 1 号）
    2、张江科学城区域研发用房市场
    （1）张江及康桥发展历程张江高科技园区创建于 1992 年 7 月，是张江国家自主创新示范区的核心园（简称“张江园区”或“张江核心区”）。2011 年，张江园区面积扩至 75.9 平方公里；2017 年，上海市政府批复《张江科学城建设规划》，面积从 75.9 平方公里扩至约 95 平方公里，至此张江园区转型升级为张江科学城。根据 2021 年 7 月 8 日上海市政府发布的《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，张江科学城规划面积由 95 平方公里扩大至约 220 平方公里。西至沪南路—华夏西路—杨高南路—林海公路（沿浦东新区区界）、北至龙阳路—龙东大道—S20 外环
    —红星路—景雅路—浦东运河—张家浜、东至绕城高速—川杨河—华东路—迎宾高速—S2
    沪芦高速、南至下盐公路。康桥项目位于张江科学城南部区域，北距离原张江高科技园区核心区域 6 公里左右。
    根据《浦东新区康桥镇国土空间总体规划（2020-2035）（含近期重点公共基础设施专项规划）》，至 2035 年，康桥镇将紧紧围绕张江科学城，以信息通讯和智能制造等高端产业为先导，致力于实现“科创新高地，幸福新康桥”的宏伟目标。通过规划，康桥镇将发展成为新发展协同的枢纽重镇，新技术引领的智造新镇，新经济蓬勃的地区强镇，新社区赋能的活力大镇，以及新生态环抱的人文厚镇。
    （2）张江科学城研发用房存量、新增供应及净吸纳量新）（2026 年第 1 号）
    截至 2025年 3月末，张江科学城（含张江园区）共有研发用房存量约 507.82万平方米。
    张江科学城（含张江园区）板块目前形成了以生物医药、集成电路、人工智能为核心的产业聚集，与这三类产业相关的企业也正是目前张江科学城（含张江园区）板块的主力租户类型。
    研发用房需求方面，集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业在张江科学城蓬勃发展。张江科学城汇聚了 24000 多家企业，包括国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。2023 年，张江科学城企业总营收 12500 亿元，其中集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业营收达 4300 亿元。
    研发用房供应方面，根据评估机构市场调研数据，截至 2025 年 3 月末，上海市优质产业园区总存量为 1424.36 万平方米，其中，张江科学城（含张江园区）、漕河泾、金桥的占比较大。2024 年度，张江科学城（含张江园区）新增产业园区供应为 84.27 万平方米、2025年 1-3 月，张江科学城（含张江园区）新增产业园区供应为 40.71 万平方米。
    表：上海市优质产业园区各子市场存量及新增供应情况子市场（单位： 截至 2025 年 3 2025 年 1-3 月 截至 2024 年末 2024 年全年新平方米） 月末存量规模 新增供应 存量规模 增供应张江科学城（含
    5078204 307109 4771095 842713张江园区）
    漕河泾 2827973 100000 2727973 160000
    金桥 2026770 - 2206770 254032
    临港浦江 1400157 - 1400157 114013
    临空 858371 - 858371 35477
    市北 790835 - 790835 -
    杨浦 719725 - 719725 -
    陆家嘴软件园 187471 - 187471 -
    御桥 354100 - 354100 234100
    长风 / - 71194 -
    供需关系方面，根据评估机构出具的《上海商务园区 2024 年 4 季度市场概览》《上海商务园区 2025 年 1 季度市场概览》，2024 年全年，上海市及张江科学城（含张江园区）研发用房净吸纳量均为正，市场需求旺盛，租赁活动活跃。2025 年 1-3 月，上海及张江科学城（含张江园区）净吸纳量为负，主要系部分小型企业缩租搬迁、到期退租以及龙头企业退租搬迁至自持项目所致。
    表：上海市优质产业园区各子市场净吸纳量情况
    子市场（单位：平方米） 2025 年 1-3 月净吸纳量 2024 年全年净吸纳量
    张江科学城（含张江园区） -8963 191875
    临港浦江 4765 40008
    御桥 18315 39606新）（2026 年第 1 号）
    子市场（单位：平方米） 2025 年 1-3 月净吸纳量 2024 年全年净吸纳量
    临空 -1956 24860
    市北 120 23716
    金桥 -58831 14606
    陆家嘴软件园 261 6657
    杨浦 -8386 3167
    漕河泾 -13416 -848
    长风 / -7890
    注：净吸纳量为新增租赁面积减去新增空置面积。
    十二、首发项目公司
    （一）首发项目公司一
    首发项目公司一上海临樟经济发展有限公司基本情况如下：
    注册名称 上海临樟经济发展有限公司
    成立日期 2020年 10月 16日
    企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
    法定代表人 赵鹏
    注册资本 3385.7439万人民币
    注册地址 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区新杨公路 860号 10幢
    一般项目：社会经济咨询服务；园区管理服务；物业管理；非居住房地产租赁；建筑物清洁服务；停车场服务；会议及展览服务；办公设备租赁服经营范围务；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
    （二）首发项目公司二
    截至 2025年 3月 31日，上海临平经济发展有限公司基本情况如下：
    注册名称 上海临平经济发展有限公司
    成立日期 2020年 10月 16日
    企业类型 有限责任公司（外商投资企业法人独资）
    法定代表人 赵鹏
    注册资本 7854.2137万人民币
    注册地址 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区新杨公路 860号 10幢
    一般项目：社会经济咨询服务；园区管理服务；物业管理；非居住房地产
    经营范围 租赁；建筑物清洁服务；停车场服务；会议及展览服务；办公设备租赁服务；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）。（除依法须经批新）（2026 年第 1 号）准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）新）（2026 年第 1 号）
    第二节 新购入不动产项目经营业绩及财务状况分析
    一、重要提示
    新购入项目公司的财务报表及审计报告已经完整披露，提请基金投资者认真、仔细阅读相关报告全文，切勿仅以本节内容作为投资判断依据。
    二、新购入不动产项目经营及财务情况
    （一）经营及财务指标
    1、财务指标
    表：康桥项目财务指标表
    项目公司财务指标 2025年3月末 2024年末 2023年末 2022年末
    总资产（万元） 92932.82 95046.96 102673.45 103112.87
    资产负债率（%） 10.53 13.67 19.17 22.15
    营业毛利率（%） 75.01 73.90 71.54 69.85
    营业收入（万元） 2707.55 10240.01 9939.39 6710.79
    净利润（万元） 1114.02 4090.42 3931.48 3344.35
    经营活动产生的现金流量净额（万元） 3655.00 13770.53 4664.93 1605.92
    运营净收益（万元） 2140.65 8028.59 7877.80 7287.532022年，受公共卫生事件影响以及响应《上海市国有企业大幅波动/持续为负等异常情况 减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，康桥项目当年减免租户租金合计2622.08万元
    注：以上数据剔除非租赁经营业务影响。
    2、经营指标
    表：报告期内康桥项目经营指标
    2022年末/ 2023年末/ 2024年末/ 2025年3月
    项目经营指标
    度 度 度 末/1-3月平均合同租金单价（元/平方米/月） 78.64 81.09 83.16 85.02
    平均有效租金单价（元/平方米/月） 77.43 79.36 80.86 83.63
    期末出租率 99.05% 97.22% 97.64% 97.83%
    平均出租率 98.12% 97.18% 95.98% 97.39%
    续租率 99.49% 63.73% 75.86% 64.48%
    加权平均退租后去化时间（天） 36.25 54.98 13.07 -
    平均免租期（天） 2.55 4.56 6.17 0.75
    当期收缴率 98.51% 100.00% 99.34% 97.33%
    期后收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%新）（2026 年第 1 号）
    （二）财务报表情况及财务分析
    1、项目公司财务报表
    新购入项目公司康桥绿洲近三年一期单独且完整持有新购入基础设施资产，根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司 2022 年
    1月-2025年 3月财务报表审计报告》（天健审[2025]6-508号），康桥绿洲近三年一期的财
    务数据如下：
    （1）资产负债表康桥绿洲近三年一期资产负债表
    单位：万元
    项目 2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    流动资产：
    货币资金 754.54 937.36 939.68 506.11
    应收账款 437.66 262.19 186.87 529.65
    预付款项 - - 0.44 0.06
    其他应收款 861.79 2098.59 15346.60 12696.47
    存货 - - - -一年内到期的非
    - - 213.03 162.33流动资产
    其他流动资产 329.68 395.71 46.54 173.70
    流动资产合计 2383.67 3693.84 16733.17 14068.31
    非流动资产：
    长期应收款 - - - 295.39
    长期股权投资 - - - -
    投资性房地产 90533.74 91182.45 84511.95 86889.31
    固定资产 - - 63.09 83.04
    使用权资产 - - - -
    长期待摊费用 15.35 21.93 135.19 457.05
    递延所得税资产 0.06 148.74 1230.05 1319.76
    非流动资产合计 90549.15 91353.12 85940.28 89044.55
    资产总计 92932.82 95046.96 102673.45 103112.87
    流动负债： -
    应付账款 357.27 54.97 381.58 1155.18
    预收款项 2142.22 2137.81 2123.69 2069.35
    应付职工薪酬 - - - 116.93
    应交税费 515.31 233.05 1200.37 313.60
    其他应付款 6772.35 10562.42 15743.48 18580.30一年内到期的非
    - - 175.09 236.39流动负债
    流动负债合计 9787.15 12988.25 19624.20 22471.75
    非流动负债：
    租赁负债 - - - 255.30
    递延所得税负债 - - 53.26 114.43
    其他非流动负债 - - - -
    非流动负债合计 - - 53.26 369.73新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    负债合计 9787.15 12988.25 19677.46 22841.48
    所有者权益(或股
    东权益)：
    实收资本(或股本) 75599.50 75599.50 75599.50 75599.50
    盈余公积 3685.92 3685.92 3379.65 2977.19
    未分配利润 3860.26 2773.29 4016.84 1694.70
    所有者权益合计 83145.68 82058.71 82995.99 80271.39负债和所有者权
    92932.82 95046.96 102673.45 103112.87
    益总计
    （2）利润表康桥绿洲近三年一期利润表
    单位：万元
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    一、营业收入 2707.55 10240.01 9939.39 6710.79
    减：营业成本 676.51 2506.19 2896.03 4673.00
    税金及附加 238.47 2569.90 892.77 608.90
    销售费用 150.17 509.70 445.48 435.31
    管理费用 159.48 819.62 730.20 601.56
    财务费用 33.61 -122.83 -254.65 -68.73
    其中：利息费用 37.81 5.53 13.31 30.08
    利息收入 4.33 128.43 268.41 99.59
    加：其他收益 - 0.32 0.02 1212.51投资收益（损失以“-”号- - - 45.45
    填列）信用减值损失（损失以-0.02 -0.08 41.21 86.93“-”号填列）资产处置收益（损失以- 1.51 - -“-”号填列）二、营业利润（亏损以
    1449.29 3959.19 5270.79 1805.62“-”号填列）
    加：营业外收入 - 154.71 - -
    减：营业外支出 - 2.36 0.36 1.48三、利润总额（亏损总
    1449.29 4111.54 5270.43 1804.14额以“-”号填列）
    减：所得税费用 362.32 1048.82 1245.83 503.54四、净利润（净亏损以
    1086.97 3062.72 4024.60 1300.59“-”号填列）
    五、综合收益总额 1086.97 3062.72 4024.60 1300.59
    （3）现金流量表康桥绿洲近三年一期现金流量表
    单位：万元新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    一、经营活动产生的现
    金流量：
    销售商品、提供劳务收
    2665.62 10445.15 10657.77 8966.94
    到的现金收到其他与经营活动有
    1369.33 13941.08 606.12 1681.40
    关的现金
    经营活动现金流入小计 4034.95 24386.22 11263.89 10648.35
    购买商品、接受劳务支
    6.09 207.91 911.66 27.49
    付的现金支付给职工以及为职工
    - - 116.60 957.72支付的现金
    支付的各项税费 233.08 8790.10 1611.28 2204.27支付其他与经营活动有
    140.79 1617.69 3959.42 5852.94
    关的现金
    经营活动现金流出小计 379.96 10615.69 6598.96 9042.43经营活动产生的现金流
    3655.00 13770.53 4664.93 1605.92
    量净额
    二、投资活动产生的现
    金流量：
    收回投资收到的现金 - - - 118.10取得投资收益收到的现
    - - - 76.36金
    处置固定资产、无形资
    产和其他长期资产收回 - 196.87 0.59 0.60的现金净额收到其他与投资活动有
    - 243.65 327.65 511.48关的现金
    投资活动现金流入小计 - 440.52 328.24 706.54
    购建固定资产、无形资
    产和其他长期资产支付 - 9616.78 - 44.30的现金
    投资活动现金流出小计 - 9616.78 - 44.30投资活动产生的现金流
    - -9176.26 328.24 662.24量净额
    三、筹资活动产生的现
    金流量：
    吸收投资收到的现金 - - - -
    取得借款收到的现金 - - - -收到其他与筹资活动有
    - 7900.00 - -关的现金
    筹资活动现金流入小计 - 7900.00 - -
    分配股利、利润或偿付
    37.81 12303.02 4200.00 5.91
    利息支付的现金支付其他与筹资活动有
    3800.00 193.59 359.59 4596.81
    关的现金
    筹资活动现金流出小计 3837.81 12496.60 4559.59 4602.72筹资活动产生的现金流
    -3837.81 -4596.60 -4559.59 -4602.72量净额新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    四、汇率变动对现金及
    - - - -现金等价物的影响
    五、现金及现金等价物
    -182.82 -2.33 433.58 -2334.56净增加额
    加：期初现金及现金等
    937.36 939.68 506.11 2840.67
    价物余额
    六、期末现金及现金等
    754.54 937.36 939.68 506.11
    价物余额
    2、 财务分析
    1) 资产情况分析
    康桥绿洲近三年一期资产状况分析
    单位：万元、%
    2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    流动资产合计 2383.67 2.56 3693.84 3.89 16733.17 16.30 14068.31 13.64
    非流动资产合计 90549.15 97.44 91353.12 96.11 85940.28 83.70 89044.55 86.36
    资产总计 92932.82 100.00 95046.96 100.00 102673.45 100.00 103112.87 100.00
    2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲资产总计分别为 103112.87 万元、102673.45
    万元、95046.96 万元和 92932.82 万元，整体资产规模保持稳定。
    从资产内部结构上看，2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲流动资产合计分别为 14068.31 万元、16733.17 万元、3693.84 万元和 2383.67 万元，占总资产的比重分别为
    13.64%、16.30%、3.89%和 2.56%。2024 年末康桥绿洲流动资产较 2023 年末减少较多主要
    系收回对上海临港的应收款项并购买康桥项目编号为 30幢的物业16、缴纳土地增值税所致。
    2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲非流动资产合计分别为 89044.55 万元、
    85940.28 万元、91353.12 万元和 90549.15 万元，占总资产的比重分别为 86.36%、83.70%、
    96.11%和 97.44%，非流动资产以投资性房地产为主，与康桥绿洲主营业务构成相符。因 2024年购买康桥项目之 30 幢导致投资性房地产账面价值增加，2024 年末康桥绿洲非流动资产较
    2023 年末相应增加。
    康桥绿洲近三年一期流动资产状况分析
    单位：万元、%
    2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    货币资金 754.54 31.65 937.36 25.38 939.68 5.62 506.11 3.6016 2019 年 8 月，康桥绿洲与上海思尔芯软件有限公司（简称“思尔芯”，曾用名“上海国微实业发展有限公司”）签订了《上海市房地产买卖合同》，将康桥二期-2之 30幢销售予思尔芯，思尔芯已于 2019年 11月付清全部购买价款，30 幢于同年交付予思尔芯使用。此后，因思尔芯自身原因，30 幢未过户至思尔芯。
    2024年 6月，康桥绿洲与思尔芯签订《上海市房地产买卖合同》，购回 30幢并支付购买价款。
    新）（2026 年第 1 号）
    2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    应收账款 437.66 18.36 262.19 7.10 186.87 1.12 529.65 3.76
    预付款项 - - - - 0.44 0.00 0.06 0.00其他应收
    861.79 36.15 2098.59 56.81 15346.60 91.71 12696.47 90.25
    款
    存货 - - - - - - - -一年内到
    期的非流 - - - - 213.03 1.27 162.33 1.15动资产其他流动
    329.68 13.83 395.71 10.71 46.54 0.28 173.70 1.23
    资产流动资产
    2383.67 31.65 3693.84 100.00 16733.17 100.00 14068.31 100.00
    合计
    从流动资产构成来看，2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲其他应收款分别为12696.47 万元、15346.60 万元、2098.59 万元和 861.79 万元，占流动资产规模比例最大，
    分别为 90.25%、91.71%、56.81%和 36.15%，主要系应收上海临港的款项以及因转租赁业务而形成的应收押金保证金。2024 年末，康桥绿洲其他应收款相比 2023 年末下降 13248.01万元，主要系收回对上海临港的其他应收款款项。
    2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲一年内到期的非流动资产分别为 162.33 万
    元、213.03 万元、0.00 万元和 0.00 万元，占流动资产的比重分别为 1.15%、1.27%、0.00%和 0.00%。2022 年末、2023 年末一年内到期的非流动资产系由于康桥绿洲的转租赁业务中康桥绿洲作为出租人而形成，康桥绿洲作为承租人同步形成相对应的一年内到期的非流动负债，该转租赁业务于 2024 年 10 月 14 日到期，之后不再发生；因租户已于 2024 年末前向康桥绿洲足额支付租赁期内的租金，故一年内到期的非流动资产于 2024 年末减少至 0.00 万元。
    康桥绿洲近三年一期非流动资产状况分析
    单位：万元、%
    2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    长期应收款 - - - - - - 295.39 0.33
    长期股权投资 - - - - - - - -
    投资性房地产 90533.74 99.98 91182.45 99.81 84511.95 98.34 86889.31 97.58
    固定资产 - - - - 63.09 0.07 83.04 0.09
    使用权资产 - - - - - - - -
    长期待摊费用 15.35 0.02 21.93 0.02 135.19 0.16 457.05 0.51
    递延所得税资产 0.06 0.00 148.74 0.16 1230.05 1.43 1319.76 1.48
    非流动资产合计 90549.15 100.00 91353.12 100.00 85940.28 100.00 89044.55 100.00
    从非流动资产构成来看，2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲投资性房地产分别为 86889.31 万元、84511.95 万元、91182.45 万元和 90533.74 万元，占非流动资产的比重分别为 97.58%、98.34%、99.81%和 99.98%，与康桥绿洲主营业务构成相符。
    新）（2026 年第 1 号）
    2022 年末、2023 年末递延所得税资产主要由土地增值税清算准备金、租赁负债税务差
    异及资产减值准备对应的可抵扣暂时性差异所形成，2024 年已完成土地增值税清算且转租赁业务已到期，土地增值税清算准备金减少至 0.00 万元并形成可抵扣亏损对应的可抵扣暂时性差异，租赁负债税务差异对应的可抵扣暂时性差异减少至 0.00 万元，截至 2024 年末，递延所得税资产主要由可抵扣亏损、资产减值准备对应的可抵扣暂时性差异所形成，截至
    2025 年 3 月末，递延所得税资产主要由资产减值准备对应的可抵扣暂时性差异所形成。
    2) 负债情况分析
    康桥绿洲近三年一期负债状况分析
    单位：万元、%
    2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    流动负债合计 9787.15 100.00% 12988.25 100.00 19624.20 99.73 22471.75 98.38
    非流动负债合计 - - - - 53.26 0.27 369.73 1.62
    负债合计 9787.15 100.00% 12988.25 100.00 19677.46 100.00 22841.48 100.00
    2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲负债合计分别为 22841.48 万元、19677.46
    万元、12988.25 万元和 9787.15 万元，整体负债规模呈持续下降趋势，主要系流动负债规模下降所致。
    康桥绿洲近三年一期流动负债状况分析
    单位：万元
    2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    应付账款 357.27 3.65 54.97 0.42 381.58 1.94 1155.18 5.14
    预收款项 2142.22 21.89 2137.81 16.46 2123.69 10.82 2069.35 9.21
    应付职工薪酬 - - - - - - 116.93 0.52
    应交税费 515.31 5.27 233.05 1.79 1200.37 6.12 313.60 1.40
    其他应付款 6772.35 69.20 10562.42 81.32 15743.48 80.22 18580.30 82.68一年内到期的非流动
    - - - - 175.09 0.89 236.39 1.05负债
    流动负债合计 9787.15 100.00 12988.25 100.00 19624.20 100.00 22471.75 100.00
    从流动负债构成来看，2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲其他应付款分别为18580.30 万元、15743.48 万元、10562.42 万元和 6772.35 万元，占流动负债规模比例最大，
    分别为 82.68%、80.22%、81.32%和 69.20%，主要为应付股利、租赁保证金以及土地增值税清算准备金，截至 2024 年末，土地增值税完成清算，土地增值税清算准备金由 2023 年末的
    4744.97 万元下降至 0.00 万元。
    2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲预收款项分别为 2069.35 万元、2123.69 万
    元、2137.81 万元和 2142.22 万元，占流动负债的比重分别为 9.21%、10.82%和 16.46%，均为预收租金。
    新）（2026 年第 1 号）
    2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲一年内到期的非流动负债分别为 236.39 万
    元、175.09 万元、0.00 万元和 0.00 万元，占流动负债的比重分别为 1.05%、0.89%、0.00%和 0.00%。一年内到期的非流动负债系由于康桥绿洲的转租赁业务中康桥绿洲作为承租人而形成，康桥绿洲作为出租人同步形成相对应的一年内到期的非流动资产。该转租赁业务于
    2024 年 10 月 14 日到期，之后不再发生。
    康桥绿洲近三年一期非流动负债状况分析
    单位：万元、%
    2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    租赁负债 - - - - - - 255.30 69.05
    递延所得税负债 - - - - 53.26 100.00 114.43 30.95
    其他非流动负债 - - - - - - - -
    非流动负债合计 - - - - 53.26 100.00 369.73 100.00
    从非流动负债构成来看，2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲递延所得税负债分别为 114.43 万元、53.26 万元、0.00 万元和 0.00 万元，占非流动负债的比重分别为 30.95%、
    100.00%、0.00%和 0.00%；2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，康桥绿洲租赁负债分别为 255.30
    万元、0.00 万元、0.00 万元和 0.00 万元，占非流动负债比例分别为 69.05%、0.00%、0.00%和 0.00%。
    3) 盈利能力分析
    康桥绿洲近三年一期盈利能力分析表
    单位：万元
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    营业收入 2707.55 10240.01 9939.39 6710.79
    营业总成本 1258.24 6282.57 4709.83 6250.05
    其中：营业成本 676.51 2506.19 2896.03 4673.00
    净利润 1086.97 3062.72 4024.60 1300.59
    净利润率 40.15% 29.91% 40.49% 19.38%
    营业毛利率 75.01% 75.53% 70.86% 30.37%
    总资产收益率 1.16% 3.10% 3.91% 1.23%
    净资产收益率 1.32% 3.71% 4.93% 1.59%
    备注：
    1、营业总成本=营业成本+税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用；
    2、净利润率=（净利润/营业收入）×100%；
    3、营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入×100%；
    4、总资产收益率=净利润/[（期初资产总额+期末资产总额）/2]×100%；
    5、净资产收益率=净利润/[（期初净资产+期末净资产）/2]×100%。
    康桥绿洲近三年一期剔除非租赁经营业务影响后的盈利能力分析表
    单位：万元新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    营业收入 2707.55 10240.01 9939.39 9224.75
    营业总成本 1222.17 4758.12 4834.32 4780.33
    其中：营业成本 676.51 2672.32 2828.82 2781.66
    净利润 1114.02 4090.42 3931.48 3344.35
    净利润率 41.15% 39.95% 39.55% 36.25%
    营业毛利率 75.01% 73.90% 71.54% 69.85%
    总资产收益率 1.19% 4.14% 3.82% 3.17%
    净资产收益率 1.35% 4.96% 4.82% 4.09%
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，康桥绿洲营业收入分别为 6710.79 万元、9939.39 万元、10240.01 万元和 2707.55 万元。2022 年，受公共卫生事件影响以及响应《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，康桥绿洲减免租金 2622.08 万元，导致营业收入大幅下降。2023 年，随公共卫生事件影响减弱及资产平稳运营，营业收入大幅回升，较 2022 年度营业收入增长 48.11%。
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，康桥绿洲营业成本分别为 4673.00 万元、2896.03 万
    元、2506.19 万元和 676.51 万元，营业成本主要为投资性房地产和长期待摊费用的折旧摊销，以及房屋销售成本、开发成本及向物业管理公司支付的车位成本等。2022年，康桥绿洲营业成本较高，主要系因康桥三期前期开发事项17转入大额开发成本 1843.30万元。
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，康桥绿洲营业毛利率分别为 30.37%、70.86%、75.53%和 75.01%。2022 年，受公共卫生事件影响以及响应《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》而减免租金，康桥绿洲的营业毛利率大幅下降。随公共卫生事件影响减弱及资产平稳运营，康桥绿洲营业收入大幅回升，营业毛利率也呈现稳定增长趋势。
    剔除房屋销售业务、前期开发业务、利息收支、投资收益、其他收益、资产处置收益、
    营业外收支等非租赁经营业务的影响，并还原公共卫生事件所带来的租金减免、房产税及土地使用税减免等金额后，2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，康桥绿洲营业收入分别为 9224.75万元、9939.39 万元、10240.01 万元和 2707.55 万元，营业成本分别为 3344.35 万元、3062.72万元、4090.42 万元和 676.51 万元，营业毛利率分别为 69.85%、71.54%、73.90%和 75.01%，营业收入、营业毛利率均呈现稳定增长态势。
    4) 期间费用分析
    康桥绿洲近三年一期期间费用分析如下：
    康桥绿洲近三年一期期间费用
    17 漕河泾科技绿洲康桥园区最初计划分三期开发建设，其中一期、二期先行拿地开发并建设完成，三
    期项目最终土地未能获取。整体项目规划阶段发生了概念规划设计费用、人工费用等根据项目收益原则归集在康桥三期项目计入存货科目。2022年，因康桥三期项目明确不由新购入项目公司康桥绿洲作为建设主体，故 2022年将前期费用从存货结转进营业成本。本次新购入项目公司不持有康桥三期项目。
    新）（2026 年第 1 号）
    单位：万元、%
    2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    销售费用 150.17 43.75 509.70 42.25 445.48 48.37 435.31 44.96
    管理费用 159.48 46.46 819.62 67.93 730.20 79.28 601.56 62.14
    财务费用 33.61 9.79 -122.83 -10.18 -254.65 -27.65 -68.73 -7.10
    期间费用合计 343.26 100.00 1206.49 100.00 921.03 100.00 968.14 100.00期间费用占营业
    12.68 11.78 9.27 14.43
    总收入比例
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，康桥绿洲期间费用合计分别为 968.14 万元、921.03 万
    元、1206.49万元和 343.26万元，占营业收入的比重分别为 14.43%、9.27%、11.78%和 12.68%，期间费用金额及占比呈波动趋势。预计随着业务的稳定，期间费用占营业总收入比例逐步进入稳定区间。在期间费用中，销售费用、管理费用均主要包括人员服务费，两者加总主要对应扩募运营管理实施机构收取的运营管理费，财务费用主要系借款利息费用及利息收入。
    5) 利润总额及净利润分析
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，康桥绿洲净利润分别为 1300.59 万元、4024.60 万元、3062.72 万元和 1086.97 万元。2022 年，受公共卫生事件影响以及响应《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》而减免租金，康桥绿洲净利润出现较大降幅。
    2023 年，随公共卫生事件影响减弱及资产平稳运营，净利润有所回升。2024 年，康桥绿洲
    净利润有所下滑，主要系前期房屋销售业务导致的土地增值税清算金额高于已计提的土地增值税准备金，多出部分计入税金及附加所致，未来将不再发生。
    剔除房屋销售业务、前期开发业务、利息收支、投资收益、其他收益、资产处置收益、
    营业外收支等非租赁经营业务的影响，并还原公共卫生事件所带来的租金减免、房产税及土地使用税减免等金额后，2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，康桥绿洲净利润分别为 3344.35万元、3931.48 万元、4090.42 万元和 1114.02 万元。
    6) 现金流量分析
    康桥绿洲近三年一期现金流量分析表
    单位：万元
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    经营活动现金流入小计 4034.95 24386.22 11263.89 10648.35
    经营活动现金流出小计 379.96 10615.69 6598.96 9042.43经营活动产生的现金流
    3655.00 13770.53 4664.93 1605.92
    量净额
    投资活动现金流入小计 - 440.52 328.24 706.54
    投资活动现金流出小计 - 9616.78 - 44.30投资活动产生的现金流
    - -9176.26 328.24 662.24量净额
    筹资活动现金流入小计 - 7900.00 - -
    筹资活动现金流出小计 3837.81 12496.60 4559.59 4602.72新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度筹资活动产生的现金流
    -3837.81 -4596.60 -4559.59 -4602.72量净额
    2022-2024年度及2025年1-3月，康桥绿洲经营活动产生的现金流量净额分别为1605.92
    万元、4664.93 万元、13770.53 万元和 3655.00 万元。2022 年，受公共卫生事件影响以及响应《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》而减免租金，康桥绿洲经营活动产生的现金流量净额出现较大降幅，2023 年随公共卫生事件影响减弱及资产平稳运营，康桥绿洲经营活动产生的现金流量净额有所回升，2024 年，康桥绿洲经营活动产生的现金流量净额大幅增加，主要系收回应收上海临港的款项所致。
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，康桥绿洲投资活动产生的现金流量净额分别为 662.24
    万元、328.24 万元、-9176.26 万元和 0.00 万元，2022 年度、2023 年度保持稳定。2024 年，康桥绿洲投资活动产生的现金流量净额大幅下降，主要系购回康桥项目之 30 幢所致。
    2022-2024年度及2025年1-3月，康桥绿洲筹资活动产生的现金流量净额分别为-4602.72
    万元、-4559.59 万元、-4596.60 万元和-3837.81 万元，近三年一期康桥绿洲无新增借款，且同步分配股利、归还关联方资金拆借款及按时足额偿还借款利息和租赁负债，因此筹资活动现金流量持续为负。2024 年度，康桥绿洲收到其他与筹资活动有关的现金 7900.00 万元，为收到上海临港的关联方拆借款，用于支付现金股利。
    三、不动产基金扩募并新购入不动产项目模拟汇总财务报表情况
    （一）模拟汇总财务报表编制的原因和目的
    为模拟本基金截至报告期末按扩募交易完成后的报表情况，基于若干假设编制的于
    2025年 3月 31日的国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金及新购入项
    目公司的模拟汇总财务报表（简称“模拟汇总财务报表”），由上会会计师事务所（特殊普通合伙）对模拟汇总财务报表进行了审阅，并出具了编号为“上会师报字（2025）第 12409号”的审阅报告。
    （二）模拟汇总财务报表的编制基础
    假设于 2025 年 3 月 31 日即已完成本基金扩募，并已由本基金取得项目公司的控制权并完成整合（“模拟合并日”），并自此将本基金及新购入项目公司视为合并主体（简称“模拟合并项目公司”）。模拟汇总财务报表系基于以下编制基础：
    （1）模拟汇总财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的企业会计准则及相关规定编制。
    （2）鉴于模拟汇总财务报表之特殊编制目的，模拟汇总财务报表仅包括本基金 2025年
    3 月 31 日的模拟汇总净资产表以及相关模拟财务报表附注。此外，模拟汇总财务报表未列
    示金融工具的风险分析及敏感性分析、公允价值的披露、资本管理情况等内容。
    （3）模拟汇总财务报表未按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则（简称“企业新）（2026 年第 1 号）会计准则”）的要求列报实收基金、资本公积、盈余公积、其他综合收益、未分配利润等项目，而是将上述项目统一列报为“所有者权益”。因此，模拟汇总财务报表不是一份完整的财务报表。
    （4）基金管理层在编制特殊目的模拟汇总财务报表时，以新购入项目公司资产负债项目于 2025 年 3 月 31 日经审计个别资产负债表中的账面价值（其中投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量）和本基金于 2025年 3月 31日合并资产负债表中的账面价值（其中投资性房地产采用成本模式进行后续计量）为基础进行简单加总，加总后的报表中，对其中的投资性房地产采用成本模式进行后续计量，经内部交易及余额抵消后，进行模拟调整后编制模拟汇总净资产表。
    （5）假设新购入项目公司已于 2025年 3月 31日收回全部提供给关联方的款项。据此，本模拟汇总财务报表调减其他应收款人民币 7811959.67 元，调增货币资金人民币
    7811959.67元。
    （6）假设新购入项目公司已于 2025年 3月 31日收到原始权益人补充流动资金的借款。
    据此，模拟汇总财务报表调增其他应付款人民币 33039540.68 元，调增货币资金人民币
    33039540.68元。
    （7）假设新购入项目公司已于 2025年 3月 31日发生会计政策变更，将投资性房地产从成本模式计量改为公允价值模式计量。该会计政策变更导致投资性房地产账面价值产生增值，以转换日原账面价值与公允价值的差额为基础调整期初留存收益，其中计提盈余公积人民币 46988180.10元，未分配利润增加人民币 422893620.89元。
    （8）假设新购入项目公司对预测期期初账面原有的未分配利润和 2025年 3月 31日会
    计政策变更导致的投资性房地产增值金额形成的未分配利润执行利润分配，向第 2 期专项计划宣告现金股利分配人民币 461492614.24元形成对第 2期专项计划的其他应付款。
    （9）假设新购入项目公司已于 2025年 3月 31日完成减少注册资本额的行为。据此，本模拟汇总财务报表调减实收资本人民币 381384206.53元，调增对第 2期专项计划的其他应付款人民币 381384206.53元。
    （10）模拟汇总净资产表未考虑上述交易可能产生的中介费用、流转税等其他交易费用的影响。
    就上述假设，除“（5）收回新购入项目公司提供给关联方的款项”和“（6）收到原始权益人补充流动资金的借款”拟于本次扩募发行前完成外，假设（7）-（9）拟于本次扩募发行后完成。
    除上述事项以外，模拟汇总财务报表根据本基金的会计政策编制，会计政策符合企业会计准则的要求。
    （三）模拟汇总净资产表
    根据前述编制基础编制后，国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金新）（2026 年第 1 号）
    截至 2025年 3月 31日报表与新购入项目公司模拟汇总后，模拟汇总净资产表如下：
    本基金及新购入不动产项目公司模拟汇总净资产表
    单位：元
    项目 2025 年 3 月 31 日
    资产：
    货币资金 110273127.39
    应收账款 19876954.81
    投资性房地产 2219460604.97
    商誉 340290460.87
    长期待摊费用 317522.31
    其他资产 4149148.77
    资产总计 2694367819.12
    负债：
    应付账款 4826387.16
    应付管理人报酬 2423851.66
    应付托管费 210769.42
    应交税费 8211673.26
    递延所得税负债 251139064.10
    其他负债 59659488.51
    负债合计 326471234.11
    所有者权益合计 2367896585.01
    负债和所有者权益合计 2694367819.12
    四、不动产项目的租户情况
    （一）租户行业分布和集中度
    1、租户行业分布
    截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目租户所涉及行业主要包括集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等行业，无租赁面积超过 50%的行业，租户行业分布广泛，行业分散度较高。
    截至 2025 年 3 月 31 日的租户行业分布情况如下：
    表：新购入基础设施资产租户行业分布18
    18 康桥项目之 2幢由租户 A整租后再对外进行散租，康桥项目之 15幢由租户 B整租后，部分自用、部分对外散租，租户 A及租户 B的具体情况详见本招募说明书“第十四部分 基础设施资产基本情况/（四）新购入基础设施资产运营情况/5、新购入基础设施资产的重要现金流提供方”；统计行业分布时，选取穿透至底层租户的数据口径。
    新）（2026 年第 1 号）占全部已出租面积的
    序号 租户所处行业 租赁面积（平方米）比例
    1 集成电路 26812.19 26.19%
    2 人工智能 19013.65 18.57%
    3 生物医药 15513.47 15.15%
    4 电子信息 8137.96 7.95%
    5 高端装备 7968.81 7.78%
    6 商贸 6746.80 6.59%
    7 医疗器械 4626.50 4.52%
    8 新能源 3984.30 3.89%
    9 生产性服务 3350.57 3.27%
    10 餐饮服务 3324.09 3.25%
    11 新材料 1830.79 1.79%
    12 生态环保 843.84 0.82%
    13 零售 220.22 0.22%
    合计 102373.19 100.00%
    2、租户行业集中度截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目的在执行租约共涉及租户 56 家（单一租户在康桥项目存在复数租赁单元的按一家统计），不含政府类机构租户，不存在根据租户定制化需求建设的租户。其中单一租户租赁面积占比超 10%的租户共 2 家，租赁面积占比超 5%的共 5 家，整体分散度情况较好。
    康桥项目的前十大租户情况具体如下：
    表：新购入基础设施资产前十大租户
    序 租赁面积 占可出租面积 租赁合同起租 租赁合同到
    租户名称 租户行业号 （平方米） 的比例 日 期日
    租户 A
    （重要现金
    1 生产性服务 16306.89 15.58% 2019-04-01 2029-03-31
    流提供方，上海研可）
    租户 B
    （重要现金
    2 人工智能 12933.00 12.36% 2022-10-01 2033-09-30
    流提供方，益邦智能）
    561.49 0.54% 2024-04-03 2027-04-02
    1413.63 1.35% 2024-03-01 2029-02-28
    3 租户 C 人工智能 1411.44 1.35% 2024-01-01 2028-12-31
    1409.32 1.35% 2023-02-20 2028-02-19
    1389.90 1.33% 2024-11-16 2027-11-15新）（2026 年第 1 号）
    序 租赁面积 占可出租面积 租赁合同起租 租赁合同到
    租户名称 租户行业号 （平方米） 的比例 日 期日
    1389.90 1.33% 2024-11-16 2027-11-15
    931.32 0.89% 2024-06-13 2027-06-12
    1390.86 1.33% 2025-02-01 2028-01-31
    小计 9897.86 9.46%
    4 租户 D 集成电路 6466.52 6.18% 2024-07-01 2027-06-30
    2820.18 2.70% 2019-09-01 2029-11-30
    710.00 0.68% 2021-10-01 2029-11-30
    租户 E 集成电路 285.71 0.27% 2021-12-01 2029-11-30
    5
    1435.77 1.37% 2024-12-01 2029-11-30
    284.51 0.27% 2025-03-01 2029-11-30
    小计 5536.17 5.29%
    1594.19 1.52% 2024-04-01 2027-03-31
    租户 F 集成电路 738.56 0.71% 2023-12-01 2026-11-30
    6
    2449.82 2.34% 2023-05-01 2026-04-30
    小计 4782.57 4.57%
    7 租户 G 生物医药 3604.80 3.44% 2021-04-01 2026-03-31
    1594.19 1.52% 2023-10-12 2025-10-11
    租户 H 高端装备
    8 1594.19 1.52% 2024-07-16 2027-07-15
    小计 3188.38 3.05%
    1499.79 1.43% 2022-10-08 2025-10-07
    租户 I 集成电路
    9 1499.79 1.43% 2022-01-08 2028-01-07
    小计 2999.58 2.87%
    10 租户 J 商贸 2999.58 2.87% 2022-11-18 2025-11-17
    合计 68715.35 65.67%
    3、租户集中度分析
    （1）前十大商户情况
    2023-2025年末，面积占比前十大商户已签约面积占相应时点已签约面积的比例分别为
    29.67%、30.04%和 25.79%，三年平均值为 28.50%，整体较为稳定。
    表：截至 2025 年末面积前十大商户情况
    单位：平方米、年
    2025 年末
    序号 商户 已出租面积 面积占比 合作年限 合作起始日期 最新到期日
    1 N 5622.55 7.60% 20.00 2017-12-30 2037-12-29
    2 2975.22 4.02% 5.00 2022-07-01 2027-06-30
    1961.00 2.65% 6.00 2021-09-01 2027-08-31
    3 O 2.72%
    50.00 0.07% 0.06 2025-12-15 2026-01-05
    255.38 0.35% 3.95 2022-03-21 2026-02-28
    157.00 0.21% 1.98 2024-04-08 2026-03-31
    4 A 2.27%
    1210.00 1.64% 3.05 2025-07-15 2028-07-31
    60.00 0.08% 0.05 2025-12-16 2026-01-04
    5 C 1508.26 2.04% 5.52 2022-06-17 2027-12-21
    6 F 1242.00 1.68% 6.25 2021-09-01 2027-11-30新）（2026 年第 1 号）
    2025 年末
    序号 商户 已出租面积 面积占比 合作年限 合作起始日期 最新到期日
    241.98 0.33% 5.00 2021-08-01 2026-07-31
    855.00 1.15% 3.83 2022-10-01 2026-07-31
    7 B 1.62%
    36.00 0.05% 0.08 2025-12-01 2025-12-31
    63.00 0.08% 0.05 2025-12-16 2026-01-04
    454.85 0.61% 4.00 2022-08-01 2026-07-31
    8 D 1.43%
    605.00 0.82% 3.00 2024-08-01 2027-07-31
    106.60 0.14% 5.81 2021-10-10 2027-07-31
    244.00 0.33% 4.81 2021-10-10 2026-07-31
    9 E 171.19 0.23% 1.28% 4.00 2022-08-01 2026-07-31
    166.85 0.23% 4.00 2022-08-01 2026-07-31
    261.14 0.35% 2.08 2025-07-01 2027-07-31
    312.09 0.42% 4.00 2022-08-01 2026-07-31
    194.00 0.26% 4.00 2022-08-01 2026-07-31
    10 G 199.00 0.27% 1.13% 2.02 2025-07-24 2027-07-31
    112.00 0.15% 4.00 2022-08-01 2026-07-31
    20.00 0.03% 0.05 2025-12-17 2026-01-04
    小计 19084.11 25.79%
    （2）前十大租户入驻时长
    A．租户发展态势良好，续租扩租意愿较强康桥项目存量租户粘性较强，续租、扩租意愿较强，2022-2024年及 2025年 1-3月平均续租率达 83.90%，租赁面积占比前十的租户行业与康桥项目以及张江科学城主导产业高度一致。从首次租赁合同起租日至 2025年 3月 31日计算入驻年限，康桥项目前十大租户加权平均入驻园区年限达 5.23 年，前十大租户已签订的租约平均年限达 9.38 年，能够对出租率形成良好支撑。
    表：新购入基础设施资产前十大租户入驻时长
    租赁面积 已入驻 已签约租约
    序 首次租赁合租户名称 租户行业 （平方 年限 总年限号 同起租日
    米） （年） （年）生产性服务（创
    1 上海研可 16306.89 2019-04-01 6.00 10.00业孵化）
    2 益邦智能 人工智能 12933.00 2016-09-30 8.50 17.00
    3 租户 C 人工智能 8507.00 2023-02-20 2.11 6.02
    4 租户 D 集成电路 6466.52 2024-06-30 0.75 3.00
    5 租户 E 集成电路 5251.66 2019-09-01 5.58 10.25
    6 租户 F 集成电路 4782.57 2021-04-01 4.00 6.00新）（2026 年第 1 号）
    租赁面积 已入驻 已签约租约
    序 首次租赁合租户名称 租户行业 （平方 年限 总年限号 同起租日
    米） （年） （年）
    7 租户 G 生物医药 3604.80 2021-04-01 4.00 5.00
    8 租户 高端装备 3188.38 2020-11-01 4.41 6.70
    9 租户 I 集成电路 2999.58 2018-10-08 6.48 9.25
    10 租户 J 商贸 2999.58 2015-11-18 9.37 10.00
    合计/加权平均 68715.35 - 5.23 9.38
    B．其他重要租户企业装修投入高，租赁稳定其他重要租户主要集中在集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等行业，其他重要租户因具备研发需求，入驻初期在装修与固定资产投资方面成本较高，且按租赁合同要求，租户需将物业还原后方能退租，进一步增加了租户退租成本。
    以生物医药行业为例，该行业对研发环境以及小试、中试的设施配置要求与标准较为严格，因此生物医药企业在入驻康桥项目搭建研发平台时，固定资产投入可达千万级别。集成电路企业由于生产需求，一般需要配备无尘环境，其初始装修和设备投入规模较大。人工智能和电子信息领域的领先企业，为满足特定工艺要求或保持研发的持续领先优势，确保技术的先进性和竞争力，亦需要在研发环境建设及设备购置方面进行大额投入。
    C．行业分散，受单一行业的影响较小康桥项目产业集中度较低。截至 2025年 3月 31日，康桥项目租户所涉及行业主要包括集成电路（26.19%）、人工智能（18.57%）、生物医药（15.15%）、电子信息（7.95%）等行业，单一行业占比未超过 30%，租户行业分布广泛，行业分散度较高。合理的产业规划促进了企业间的协同合作，体系化的租户资质筛查增强康桥项目的抗风险能力和收益稳定性。
    D．园区所处区域交通便利、职住功能平衡，能够满足企业的商务需求与租户员工的生活需求具体详见本招募说明书“第十四部分 基础设施资产基本情况/二、基础设施资产所属行业、市场概况及所在地区宏观经济概况/（三）同行业可比项目的竞争优势与劣势/5、新 购入基础设施资产与同行业同地区可比项目的竞争优势与劣势/（1）优势”。
    （3）集中换租情况
    1）集中换租情况分析
    A．现有租约到期分布情况
    康桥项目截至 2025年 3月 31日的有效租赁合同中，租约到期年限在 2025年、2026年、
    2027年、2028年、2029年及以后的租户按租赁面积统计占比分别为 15.23%、15.72%、22.07%、新）（2026 年第 1 号）
    10.07%及 36.91%，2029年之前各年到期的已出租面积比例保持相对平均的状态，集中换租的风险较低。
    B．到期租户续租意向及落实情况
    截至 2025年 3月 31日，根据租赁合同统计，康桥项目将于 2025年度 4-12月到期的租赁合同面积 14345.47 平方米，根据扩募运营管理实施机构与租户的初步沟通情况，已明确续租意愿的面积比例达 62.27%，占比较高，未明确续租意向的租户主要系商贸、餐饮等非康桥项目主导产业的租户，若出现退租情况，康桥项目可进一步引入主导产业租户、优化产业结构。
    2）集中换租的缓释措施
    A．成熟的续租洽谈及防范违约机制
    根据扩募运营管理实施机构的招商工作机制，针对一般租约，扩募运营管理实施机构规定至少在租约到期前 3个月与租户启动沟通续租意向，如租户续租意向明确，则启动续约条款的商务谈判工作；如沟通时间超过 1个月且租户尚未明确续租意向，扩募运营管理实施机构将发起《续约意向征询函》并及时开展替代租户的招商谈判工作。
    对于租赁面积较大、租赁期限较长、定制化的租户，扩募运营管理实施机构通常将至少提前 6个月与租户启动沟通续租意向，分析客户需求做好租赁方案，为租户的租赁需求定制化租赁策略，以提升租赁吸引力及租户的租赁粘性。若租户不确定是否续约，扩募运营管理实施机构将及时同步启动新租户招租接洽工作。
    根据康桥项目的租赁管理要求，租户应于签署租赁合同后缴纳保证金以及第一个租金支付周期的租金，保证金一般为合同起始租金单价计算的 3 个月租金。如租户有提前退租意向，应提前三个月书面通知项目公司，并经项目公司书面同意后签订提前终止协议，且应将支付的保证金以违约金形式作为对项目公司的补偿，项目公司不予退还。如项目公司不同意租户提前退租的，租户应承担相应违约责任，即项目公司将不予退还保证金，并要求租户补足免租期租金。上述违约条款将提高租户的退租成本，提升项目的运营稳定性。
    B．租户储备丰富，招商渠道多元化发起人及运营管理统筹机构临港集团自持品质物业和在建及规划新建物业均超过 1000
    万㎡的品质物业，拥有 30余处园区项目，园区主要物业资产 75项，园区内有超过 2万家企业和超过 24家孵化器。扩募运营管理实施机构运营管理的主要园区基础设施资产超 20 个，运营管理经验丰富。
    康桥项目搭建起多元化招商体系。康桥项目借助政府招商部门的渠道与信息获取优质企业资源，与科研院所合作引入创新型企业，通过人际网络挖掘潜在招商线索，并且可引入园区内部及临港集团旗下孵化器培育出的成熟企业。
    新）（2026 年第 1 号）
    C．坚持产业链招商策略，持续优化租户结构，提高租户租赁粘性扩募运营管理实施机构临港联合通过协调临港集团的相关产业资源吸引产业类企业入驻，具备丰富的产业租户储备，同时通过多层筛选确保租户产业导向与康桥项目主导产业方向的匹配性。
    基于金字塔型招商策略，康桥项目可承租各生命周期的企业，推动项目可持续发展。头部企业具有强大的行业影响力，入驻后能发挥示范效应，吸引上下游企业，提升项目知名度。
    中型企业是中坚力量，业务稳定、创新活跃，与头部企业优势互补，保障项目稳定收益。小微企业数量多、创新灵活，能填补产业链空白，为项目增添活力，提供多元化配套服务。
    D．细化运营管理服务颗粒度，提高租户粘性扩募运营管理实施机构将持续协调投入配套资源与租户增值服务，保障新购入基础设施资产良好经营，提升租户粘性及运营稳定性，包括但不限于：* 提升园区企业配套商业品质；
    * 不定期举办产业咨询服务、行业协会会议、投资人对接会议等，为企业租户打造产业朋友圈；* 对接金融资源，园区与临港集团产业基金实现精准对接，借助基金的专业优势，深入分析企业发展状况，为企业提供贴合实际的发展建议，助力企业稳健成长。
    （三）关联方租户
    截至 2025年 3月 31日，康桥项目中无关联方租户。
    康桥项目的重要现金流提供方上海研可的全资股东和益邦智能存在临港集团间接参股的情况，但上海研可和益邦智能不属于扩募原始权益人上海临港及新购入项目公司康桥绿洲的关联方，且相互之间以及与康桥项目的其他租户之间不存在关联关系，其各自的租赁行为均基于实际业务开展需要，具有公允性、必要性及合理性。
    1、康桥项目的部分租户存在临港集团间接参股的情况，但不属于康桥项目的关联方租户，相关租金定价和租赁合同已履行必要的内部决策程序经核查，康桥项目的重要现金流提供方上海研可的全资股东和益邦智能均存在发起人临港集团下属子公司参股的情况，但临港集团对上海研可和益邦智能均不构成控制或与其他方共同控制的情形。
    扩募原始权益人上海临港和新购入项目公司康桥绿洲与上海研可和益邦智能之间不存在股权关系。上海临港为上市公司，根据中国证券监督管理委员会发布的《上市公司信息披露管理办法》和《上海临港关联交易管理制度》中关于关联法人认定的说明，上海研可和益邦智能均不属于上海临港的关联方。上海临港的定期报告（包括年度报告、半年度报告和季度报告）以及年度审计报告中，也未将上海研可和益邦智能认定为关联方。新购入项目公司康桥绿洲为上海临港的全资子公司，其关联方认定参照上海临港的关联方认定制度，故上海新）（2026 年第 1 号）研可和益邦智能均不属于康桥绿洲的关联方。上海研可和益邦智能与扩募原始权益人和新购入项目公司之间不涉及关联交易。
    因上海研可和益邦智能与扩募原始权益人和新购入项目公司之间不存在关联关系，故相关租赁合同的签署均按照市场化原则履行相关决策程序。经核查上海研可和益邦智能租赁涉及的合同、凭证等相关资料，根据《临港集团不动产租售管理办法》和《临港联合不动产租售经营管理办法》，上海研可和益邦智能的租金定价和租赁合同已履行必要的内部决策程序。
    2、上海研可和益邦智能租赁的公允性、商业合理性与必要性情况核查
    基于审慎原则，基金管理人进一步对上海研可和益邦智能以康桥项目的关联方租户的标准进行了核查。
    经核查，上海研可、益邦智能相互之间以及与康桥项目的其他租户之间不存在关联关系。
    表：上海研可、益邦智能的租赁情况
    序号 租户名称 租赁范围 租赁用途
    用于设立众创空间及孵化器，主要分上海研可创业孵化器 承租康桥一期之 租予以电子信息、新能源、高端装
    管理有限公司 2 幢 备、集成电路、人工智能等行业为主的创业企业
    上海临港益邦智能技 承租康桥二期之 用于打造益邦智慧产业大厦，主要自术股份有限公司 15 幢 用和分租予上下游企业
    1）上海研可和益邦智能租赁的商业合理性和公允性
    截至 2025 年 3 月 31 日，益邦智能的在租租金单价为 78.21 元/平方米/月，与整栋整租租户市场租金单价 75.54 元/平方米/月相接近，益邦智能的交易定价具备商业合理性和公允性。
    截至 2025 年 3 月 31 日，上海研可的在租租金单价均为 59.96 元/平方米/月，低于整栋整租租户市场租金单价 75.54 元/平方米/月。同为整栋整租租赁模式的情况下，新购入项目公司康桥绿洲与上海研可签订的《备忘录》中，对上海研可需导入的产业租户行业、数量、发明专利、税收以及年度举办活动数量、孵化器认定等级等都进行了明确约定，康桥项目相应给予上海研可相较于益邦智能更大的租金优惠，因此上海研可当前在租租金水平较整栋整租租户市场租金水平存在一定折扣，其交易定价具备商业合理性和公允性。
    2）上海研可和益邦智能租赁的必要性
    康桥项目近年来重点围绕“人工智能”等产业布局打造国际科创基地。为完善康桥项目产业生态、培育高质量科创项目，康桥项目引入上海研可整栋整租康桥项目之 2幢用于设立众创空间及孵化器。上海研可在园区企业的孵化、管理、成果转化、融资、资本引入等方面承担了重要职能，和园区形成的技术转移、成果转化的产业集聚氛围产生协同效应，因此康桥新）（2026 年第 1 号）项目引入上海研可存在必要性。
    益邦智能作为人工智能应用场景解决方案提供商，聚焦智慧园区及智能建筑、城市运行管理、新基建数据中心三大领域。康桥绿洲将益邦智能作为数字化建设与运营产业的链主企业引入康桥项目。在人工智能应用场地搭建、智慧园区数字化建设与运营等领域的上下游业务合作单位的导入方面，益邦智能对康桥项目形成了产业集聚赋能效应，因此康桥项目引入益邦智能存在必要性。
    （四）租赁合同期限以及到期时间分布
    1、合同期限分布
    （1）租赁合同期限分布
    截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目签约年限以长期限租赁合同为主，按租赁面积统计合同租赁年限在 3 年以内（含）的租约占比 41.82%；按租赁面积统计合同租赁年限在 3 年及以上（不含）的租约占比 58.18%。截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目按租赁面积加权平均租约签约期限约 5.90 年。
    表：新购入基础设施资产租约签约期限统计
    租赁合同签约期限（年） 租赁面积（平方米） 占全部已出租面积的比例
    3 年以下（含） 42815.53 41.82%
    3（不含）-6（含） 23185.73 22.65%
    6（不含）-9（含） 2105.89 2.06%
    9 年以上（不含） 34266.04 33.47%
    合计 102373.19 100.00%
    分类型来看，截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目普通零散研发用房、整栋整租研发用房和配套商业用房的在执行租约加权平均租约签约期限分别为 4.04 年、10.45 年和 4.92 年。最近一年普通零散研发用房新签租约加权平均租约签约期限为 2.91 年、配套商业用房新签租
    约加权平均租约签约期限为 4.14 年。
    表：新购入基础设施资产租约签约期限按类型统计
    最近一年新签租 最近一年新签租 2025 年 3 月末在物业类型 约面积（平方 约合同期限 执行租约合同期米） （年） 限（年）
    研发用房 27153.18 2.91 5.95
    其中：普通零散研发用房 27153.18 2.91 4.04
    其中：整栋整租研发用房 - - 10.45
    配套商业用房 287.82 4.14 4.92
    项目总体 27441.00 2.92 5.90新）（2026 年第 1 号）
    注：最近一年新签租约指 2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日之间的新签租约
    2、在执行合同到期分布情况
    （1）在执行租约到期情况分布
    截至 2025 年 3 月 31 日的有效租赁合同中，康桥项目租约到期年限在 2025 年、2026 年、
    2027 年、2028 年、2029 年及以后的租户按租赁面积统计占比分别为 15.23%、15.72%、22.07%、
    10.07%及 36.91%。截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目按租赁面积加权平均租约剩余年限约
    3.15 年。
    表：新购入基础设施资产租约到期情况统计
    到期年限 租赁面积（平方米） 占全部已出租面积的比例
    2025 年 15592.42 15.23%
    2026 年 16091.23 15.72%
    2027 年 22594.62 22.07%
    2028 年 10305.67 10.07%
    2029 年及以后 37789.25 36.91%
    合计 102373.19 100.00%
    分类型来看，截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目普通零散研发用房、整栋整租研发用房和配套商业用房的在执行租约加权平均租约剩余期限分别为 2.06 年、5.99 年和 1.27 年。
    表：新购入基础设施资产租约剩余期限按类型统计
    2025 年 3 月末在执行租约剩余
    物业类型期限（年）
    研发用房 3.23
    其中：普通零散研发用房 2.06
    其中：整栋整租研发用房 5.99
    配套商业用房 1.27
    项目总体 3.15
    （六）免租期协定和平均免租期时长
    康桥项目现有租赁合同关于免租期设置主要有两种模式：* 续签项目一般不设置免租期；* 新签项目视情况设置免租期，一般合同期为 3 年，单个合同折算到每年约 0-20 天。
    2022-2024 年及 2025 年 1-3 月，康桥项目各期按面积加权的平均免租期为 2.55 天、4.56
    天、6.17 天和 0.75 天，其中 2025 年 1-3 月平均免租期较短，主要系季度内新签租约较少、且部分为存量租户续租。2022-2024 年，康桥项目平均免租期为 4.43 天，平均免租期时长较短。
    表：新购入基础设施资产各期平均免租期时长新）（2026 年第 1 号）
    2022-
    2025 年
    物业类型（单位：天） 2022 年 2023 年 2024 年 2024 年
    1-3 月
    平均
    研发用房 2.34 4.76 6.30 0.79 4.47
    其中：普通零散租户研发用房 3.40 6.92 8.96 1.11 6.43
    其中：整栋整租租户研发用房 - - - - -
    配套商业用房 7.16 0.33 2.53 - 3.34
    项目总体 2.55 4.56 6.17 0.75 4.43
    （七）享受补贴情况经核查，康桥项目租户未因康桥项目而享受补贴。
    （八）到期租约去化情况
    2022 年-2024 年及 2025 年 1-3 月，康桥项目加权平均退租后去化时间分别为 36.25 天、
    54.98 天、13.07 天和 0.00 天。其中，2024 年度加权平均退租后去化时间有所缩短，主要系
    存量租户租赁需求旺盛，提前与扩募运营管理实施机构沟通扩租意向，缩短了招商周期。2025年 1-3 月加权平均退租后去化时间为 0.00 天，主要系仅有 1 个合同存在退租后去化的情况，由存量租户扩租承接。2022-2024 年，康桥项目平均去化周期为 34.77 天，租户退租去化情况良好，去化周期较短。
    表：新购入基础设施资产各期平均去化时间
    2025 年 1-3 2022-2024时间（单位：天） 2022 年 2023 年 2024 年
    月 年平均加权平均退租后去化
    36.25 54.98 13.07 - 34.77
    时间
    注：1、加权平均退租后去化时间为报告期内上一个租户退租至下一个租户起租之间的时间，按照已出租面积进行加权平均计算所得；2、此处仅统计退租后去化时间在 180 天以内的，超过 180 天的视为长期空置，已在出租率假设中予以考虑。
    四、整租安排经核查，不动产项目存在整租安排，为重要现金流提供方 B 益邦智能整租后分租的情况，具体见本招募说明书“第二章不动产项目/第一节 新购人不动产项目概况/九、重要现金流提供方”。
    五、重要租户换租、集中换租、租约调整计划
    （一）重要租户换租情况及风险分析
    1、重要现金流提供方退租情况分析
    （1）重要现金流提供方上海研可退租情况分析
    上海研可于 2019年入驻，并签订为期 10年的租约，上海研可作为康桥项目内的重要孵新）（2026 年第 1 号）
    化功能平台，多年来与康桥绿洲合作密切，向康桥项目导入并孵化培育了一批优质企业。
    上海研可股东背景强劲，受临港集团整体支持力度较强，且上海研可作为其母公司人工智能研究中心在张江科学城区域的重要孵化平台，战略地位重要、业务模式成熟稳定。截至
    2025 年 3 月 31 日，上海研可穿透到底层租户的出租率为 98.24%，底层租户加权平均在租
    租金单价为 91.84 元/平方米/月，与康桥项目普通零散研发租户加权平均在租租金 90.33 元/平方米/月基本一致。上海研可整租康桥项目之 2 幢后，以市场化租金水平分租给以电子信息、新能源、高端装备、集成电路、人工智能等行业为主的创业企业，分租租户产业分布与康桥项目主导产业相符，产业定位的一致性及良好的租赁情况保障了上海研可的分租收益。
    基于其商业模式特点，在当前阶段上海研可主要依靠承租和对外分租的租金差价收入；后续随着其他综合科创服务收入占比逐步提升，上海研可的经营模式日益成熟，预计未来能够维持较高的租赁稳定性。
    （2）重要现金流提供方益邦智能退租情况分析
    益邦智能自 2016年开始承租，于 2020年增加租赁面积，并完成 3次租赁合同续签，最新续签的租赁合同的租约到期日为 2033年 9月 30日，与康桥项目绑定较深。
    益邦智能作为人工智能应用场景解决方案提供商，股东背景良好，与临港集团在智能建筑等方面形成了全方位业务场景合作。益邦智能整租康桥项目之 15幢用于打造益邦智慧产业大厦，主要为益邦智能自用及分租予上下游企业，分租租户行业分布与康桥项目主导产业相符。截至 2025 年 3 月 31 日，益邦智能自用面积及分租给上下游企业面积占康桥项目之
    15 幢可租赁面积比例约 93.86%，出租给非产业链相关的其他企业的面积占比较低，仅为
    6.14%。一方面，益邦智慧产业大厦作为益邦智能的企业经营和研发总部，搬迁成本较高；
    另一方面，益邦智能作为链主企业，多年来持续引入上下游合作企业，已形成较强的产业链联动集聚效应，可进一步保障其租赁稳定性。
    重要现金流提供方均为已持续租赁康桥项目多年的高粘性租户，综合其租赁目的、经营特点、租赁历史情况及长期租赁意愿来看，预计重要现金流提供方稳定性较高，退租风险整体可控。此外，由于康桥项目的产业聚集效应和临港集团强大的产业背景，即使发生重要现金流提供方退租情形，相应面积仍具备直接与底层租户签约或引入新租户的条件，可实现快速出租。
    2、重要现金流提供方退租风险缓释措施
    （1）重要现金流提供方的保证金安排
    康桥项目的重要现金流提供方均按租赁合同约定缴纳了保证金（3个月租金），若重要现金流提供方作为承租人在租赁期终止前单方面终止租赁合同或出现其他相关违约行为，则新购入项目公司有权按照租赁合同约定没收保证金。上述保证金安排可一定程度上缓释重要现金流提供方提前退租的风险。
    新）（2026 年第 1 号）
    （2）租约合同到期前确认续约意向并签署续租协议
    根据重要现金流提供方当前在执行的租赁合同，承租人在租赁期满后继续承租租赁房屋的，应在租赁期满前 3个月向出租人提出书面续租申请。若租赁期届满前 3个月未收到承租人续租的书面通知，出租人可进行重新招租工作，承租人应予配合。
    根据扩募运营管理实施机构的既往招商经验，其一般在租约到期前至少 6 个月提前征询租户续租意向并同步筹备储备租户。在未来新购入基础设施资产运营管理过程中，基金管理人将督促扩募运营管理实施机构在项目现场以及通过发起人、运营管理统筹机构临港集团
    向重要现金流提供方委派的董事、监事或者高级管理人员持续关注重要现金流提供方的经营
    情况并及时跟进重要现金流提供方的续租意愿，至少提前 6 个月与重要现金流提供方启动沟通续租意向，若届时重要现金流提供方的续约意向存在不确定性，扩募运营管理实施机构将及时同步启动穿透至底层租户和新租户的招租接洽工作。
    （3）发起人、运营管理统筹机构及扩募运营管理实施机构产业租户储备丰富，招商和
    运营管理能力强，能有效保障康桥项目租赁稳定性发起人、运营管理统筹机构临港集团拥有超 40 年的园区开发实践经验，自持物业和在建及规划新建物业体量分别超过 1000万㎡，覆盖包括临港新片区、漕河泾开发区等上海市多个片区的园区开发、企业服务和产业投资，旗下园区拥有超过 20000 家企业租户资源和超过 24家孵化器，可向康桥项目持续导入租户资源。
    扩募运营管理实施机构临港联合是临港集团体系内第一家轻资产运营公司，已组建专业化的运营管理团队，核心运营管理人员经验丰富，目前在管的主要园区基础设施资产超过 20处，受托管理规模不断扩大。临港联合本身具备丰富的产业租户储备，并且能够进一步协调调动临港集团的相关产业资源，针对退租、换租等情况可快速填补相关空置面积，减少换租空置期。临港联合积极推进“服务管家模式”，为租户提供多维度的产业服务，能够有效维持园区客户粘性及留存度。
    康桥项目作为临港集团及临港新片区产业导入张江科学城的“桥头堡”，围绕国家战略性新兴产业和上海“3+6”产业体系，结合张江高科技园产业集群外溢效应，确定了以产业链招商和金字塔招商为主的运营管理策略。通过借助临港集团和临港联合的产业资源和招商禀赋，康桥项目以“产业链主”租户吸引同产业链上下游企业协同发展，通过引入各生命周期的企业推动项目可持续发展，同时通过多层筛选确保租户产业导向与康桥项目主导产业方向的匹配性，产业定位明确，产业链集群联动效应强，可对康桥项目租赁稳定性形成有力保障。
    （4）本基金设置了奖惩对等的激励约束机制，能够有效督促和激励扩募运营管理实施机构，充分激发运营管理团队的主观能动性新）（2026 年第 1 号）
    本基金针对扩募运营管理实施机构设置了与康桥项目经营业绩实现效果相勾稽、奖惩对
    等的激励约束机制，并且进一步约定了运营管理团队的绩效评价与收入分配激励机制。如果重要现金流提供方的经营情况出现波动，并对康桥项目稳定运营造成影响，也会对扩募运营管理实施机构及运营管理团队产生直接影响。上述激励约束机制能够有效督促和激励扩募运营管理实施机构及运营管理团队进一步强化对重要现金流提供方的日常管理和关注，在出现不利变化时能够及时发现、快速响应和积极应对，充分发挥其主观能动性，缓释重要现金流提供方的经营情况对康桥项目稳定运营的风险。
    3、其他重要租户退租情况分析
    （1）租户发展态势良好，续租扩租意愿较强
    康桥项目存量租户粘性较强，续租、扩租意愿较强，2022-2024年及 2025年 1-3月平均续租率达 83.90%，租赁面积占比前十的租户行业与康桥项目以及张江科学城主导产业高度一致。从首次租赁合同起租日至 2025年 3月 31日计算入驻年限，康桥项目前十大租户加权平均入驻园区年限达 5.23 年，前十大租户已签订的租约平均年限达 9.38 年，能够对出租率形成良好支撑。
    表：新购入基础设施资产前十大租户入驻时长
    租赁面积 已入驻 已签约租约
    序 首次租赁合租户名称 租户行业 （平方 年限 总年限号 同起租日
    米） （年） （年）生产性服务（创
    1 上海研可 16306.89 2019-04-01 6.00 10.00业孵化）
    2 益邦智能 人工智能 12933.00 2016-09-30 8.50 17.00
    3 租户 C 人工智能 8507.00 2023-02-20 2.11 6.02
    4 租户 D 集成电路 6466.52 2024-06-30 0.75 3.00
    5 租户 E 集成电路 5251.66 2019-09-01 5.58 10.25
    6 租户 F 集成电路 4782.57 2021-04-01 4.00 6.00
    7 租户 G 生物医药 3604.80 2021-04-01 4.00 5.00
    8 租户 高端装备 3188.38 2020-11-01 4.41 6.70
    9 租户 I 集成电路 2999.58 2018-10-08 6.48 9.25
    10 租户 J 商贸 2999.58 2015-11-18 9.37 10.00
    合计/加权平均 68715.35 - 5.23 9.38
    （2）其他重要租户企业装修投入高，租赁稳定
    其他重要租户主要集中在集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等行业，其他重要租户因具备研发需求，入驻初期在装修与固定资产投资方面成本较高，且按租赁合同要求，租户需将物业还原后方能退租，进一步增加了租户退租成本。
    新）（2026 年第 1 号）
    以生物医药行业为例，该行业对研发环境以及小试、中试的设施配置要求与标准较为严格，因此生物医药企业在入驻康桥项目搭建研发平台时，固定资产投入可达千万级别。集成电路企业由于生产需求，一般需要配备无尘环境，其初始装修和设备投入规模较大。人工智能和电子信息领域的领先企业，为满足特定工艺要求或保持研发的持续领先优势，确保技术的先进性和竞争力，亦需要在研发环境建设及设备购置方面进行大额投入。
    （3）行业分散，受单一行业的影响较小
    康桥项目产业集中度较低。截至 2025年 3月 31日，康桥项目租户所涉及行业主要包括集成电路（26.19%）、人工智能（18.57%）、生物医药（15.15%）、电子信息（7.95%）等行业，单一行业占比未超过 30%，租户行业分布广泛，行业分散度较高。合理的产业规划促进了企业间的协同合作，体系化的租户资质筛查增强康桥项目的抗风险能力和收益稳定性。
    （3）园区所处区域交通便利、职住功能平衡，能够满足企业的商务需求与租户员工的生活需求具体详见本招募说明书“第二章 新购人不动产项目/第一节 新购入不动产项目概况/十一、新购入不动产项目区域竞争情况/（二）区域内现有在运营和规划建设中可比竞品分析/3、新购入基础设施资产与同行业同地区可比项目的竞争优势与劣势/（1）优势”。
    （二）集中换租情况及风险分析
    1、集中换租情况分析
    （1）现有租约到期分布情况
    康桥项目截至 2025年 3月 31日的有效租赁合同中，租约到期年限在 2025年、2026年、
    2027年、2028年、2029年及以后的租户按租赁面积统计占比分别为 15.23%、15.72%、22.07%、
    10.07%及 36.91%，2029年之前各年到期的已出租面积比例保持相对平均的状态，集中换租的风险较低。
    （2）到期租户续租意向及落实情况
    截至 2025年 3月 31日，根据租赁合同统计，康桥项目将于 2025年度 4-12月到期的租赁合同面积 14345.47 平方米，根据扩募运营管理实施机构与租户的初步沟通情况，已明确续租意愿的面积比例达 62.27%，占比较高，未明确续租意向的租户主要系商贸、餐饮等非康桥项目主导产业的租户，若出现退租情况，康桥项目可进一步引入主导产业租户、优化产业结构。
    2、集中换租的缓释措施
    （1）成熟的续租洽谈及防范违约机制
    根据扩募运营管理实施机构的招商工作机制，针对一般租约，扩募运营管理实施机构规新）（2026 年第 1 号）
    定至少在租约到期前 3个月与租户启动沟通续租意向，如租户续租意向明确，则启动续约条款的商务谈判工作；如沟通时间超过 1个月且租户尚未明确续租意向，扩募运营管理实施机构将发起《续约意向征询函》并及时开展替代租户的招商谈判工作。
    对于租赁面积较大、租赁期限较长、定制化的租户，扩募运营管理实施机构通常将至少提前 6个月与租户启动沟通续租意向，分析客户需求做好租赁方案，为租户的租赁需求定制化租赁策略，以提升租赁吸引力及租户的租赁粘性。若租户不确定是否续约，扩募运营管理实施机构将及时同步启动新租户招租接洽工作。
    根据康桥项目的租赁管理要求，租户应于签署租赁合同后缴纳保证金以及第一个租金支付周期的租金，保证金一般为合同起始租金单价计算的 3 个月租金。如租户有提前退租意向，应提前三个月书面通知项目公司，并经项目公司书面同意后签订提前终止协议，且应将支付的保证金以违约金形式作为对项目公司的补偿，项目公司不予退还。如项目公司不同意租户提前退租的，租户应承担相应违约责任，即项目公司将不予退还保证金，并要求租户补足免租期租金。上述违约条款将提高租户的退租成本，提升项目的运营稳定性。
    （2）租户储备丰富，招商渠道多元化
    发起人及运营管理统筹机构临港集团自持品质物业和在建及规划新建物业均超过 1000
    万㎡的品质物业，拥有 30余处园区项目，园区主要物业资产 75项，园区内有超过 2万家企业和超过 24家孵化器。扩募运营管理实施机构运营管理的主要园区基础设施资产超 20 个，运营管理经验丰富。
    康桥项目搭建起多元化招商体系。康桥项目借助政府招商部门的渠道与信息获取优质企业资源，与科研院所合作引入创新型企业，通过人际网络挖掘潜在招商线索，并且可引入园区内部及临港集团旗下孵化器培育出的成熟企业。
    （3）坚持产业链招商策略，持续优化租户结构，提高租户租赁粘性扩募运营管理实施机构临港联合通过协调临港集团的相关产业资源吸引产业类企业入驻，具备丰富的产业租户储备，同时通过多层筛选确保租户产业导向与康桥项目主导产业方向的匹配性。
    基于金字塔型招商策略，康桥项目可承租各生命周期的企业，推动项目可持续发展。头部企业具有强大的行业影响力，入驻后能发挥示范效应，吸引上下游企业，提升项目知名度。
    中型企业是中坚力量，业务稳定、创新活跃，与头部企业优势互补，保障项目稳定收益。小微企业数量多、创新灵活，能填补产业链空白，为项目增添活力，提供多元化配套服务。
    （4）细化运营管理服务颗粒度，提高租户粘性
    扩募运营管理实施机构将持续协调投入配套资源与租户增值服务，保障新购入基础设施资产良好经营，提升租户粘性及运营稳定性，包括但不限于：* 提升园区企业配套商业品质；
    新）（2026 年第 1 号）
    * 不定期举办产业咨询服务、行业协会会议、投资人对接会议等，为企业租户打造产业朋友圈；* 对接金融资源，园区与临港集团产业基金实现精准对接，借助基金的专业优势，深入分析企业发展状况，为企业提供贴合实际的发展建议，助力企业稳健成长。
    六、出租率情况
    （一）年末/期末出租率
    康桥项目中，康桥一期于 2014 年 7 月开始运营、康桥二期-1 于 2016 年 4 月开始运营、康桥二期-2 于 2018 年 10 月开始运营，运营时间较长，历史运营情况稳定。2022-2025 年 3月末康桥项目期末出租率均值为 97.94%，平均出租率的均值为 97.15%；2022-2025 年 3 月末康桥项目普通零散租户研发用房、整栋整租租户研发用房、配套商业用房期末出租率均值
    分别为 96.99%、100.00%和 98.76%；2022-2024 年及 2025 年 1-3 月康桥项目普通零散租户
    研发用房、整栋整租租户研发用房、配套商业用房平均出租率的均值分别为 95.90%、100.00%
    和 97.64%，均高于预测出租率 95%、长期出租率 94%。
    表：康桥项目各类物业的历史期末出租率情况
    2025 年 3
    物业类型 2022 年末 2023 年末 2024 年末 年 3 月末月末平均
    研发用房 99.00% 97.09% 97.53% 97.96% 97.90%
    其中：普通零散租
    98.55% 95.77% 96.52% 97.11% 96.99%
    户研发用房
    其中：整栋整租租
    100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
    户研发用房
    配套商业用房 100.00% 100.00% 100.00% 95.05% 98.76%
    项目总体 99.05% 97.22% 97.64% 97.83% 97.94%
    （二）年度平均出租率
    表：康桥项目各类物业的历史平均出租率情况
    2025 年 1- 年及 2025
    物业类型 2022 年 2023 年 2024 年
    3 月 年 1-3 月
    平均
    研发用房 98.26% 97.08% 95.98% 97.42% 97.19%
    其中：普通零散租
    97.48% 95.76% 94.01% 96.36% 95.90%
    户研发用房
    其中：整栋整租租
    100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
    户研发用房
    配套商业用房 95.16% 99.38% 99.32% 96.70% 97.64%
    项目总体 98.12% 97.18% 95.98% 97.39% 97.17%新）（2026 年第 1 号）
    注：各期平均出租率为各期内每月末出租率的算术平均值。
    康桥项目存量租户的续租、扩租需求是康桥项目去化到期租约的主要渠道，历年租户较为稳定，到期租约去化情况较好。
    （三）续租率
    康桥项目存量租户粘性较强，续租意愿强烈，2022-2024 年及 2025 年 1-3 月平均续租率达 83.90%。
    表：新购入基础设施资产各期续租率
    类型（单位：平方 2025 年 1-3
    2022 年 2023 年 2024 年 年及 2025 年
    米） 月
    1-3 月平均租约到期面积（不
    33487.40 14037.65 20261.53 3915.93 71702.51含提前退租面积）
    续租面积 33316.96 8946.32 15369.66 2525.07 60158.01
    未续租面积 170.44 5091.33 4891.87 1390.86 11544.50
    续租率 99.49% 63.73% 75.86% 64.48% 83.90%
    注：1、续租面积仅统计租约到期前后租户保持不变的情况；2、未续租面积中包括存量租户扩租的面积，此部分未纳入续租率统计。
    （四）不动产项目以及同区域可比项目退租后去化时间
    2022 年-2024 年及 2025 年 1-3 月，康桥项目加权平均退租后去化时间分别为 36.25 天、
    54.98 天、13.07 天和 0.00 天。其中，2024 年度加权平均退租后去化时间有所缩短，主要系
    存量租户租赁需求旺盛，提前与扩募运营管理实施机构沟通扩租意向，缩短了招商周期。2025年 1-3 月加权平均退租后去化时间为 0.00 天，主要系仅有 1 个合同存在退租后去化的情况，由存量租户扩租承接。2022-2024 年，康桥项目平均去化周期为 34.77 天，租户退租去化情况良好，去化周期较短。
    表：新购入基础设施资产各期平均去化时间
    2025 年 1-3 2022-2024时间（单位：天） 2022 年 2023 年 2024 年
    月 年平均加权平均退租后去化
    36.25 54.98 13.07 - 34.77
    时间
    注：1、加权平均退租后去化时间为报告期内上一个租户退租至下一个租户起租之间的时间，按照已出租面积进行加权平均计算所得；2、此处仅统计退租后去化时间在 180 天以内的，超过 180 天的视为长期空置，已在出租率假设中予以考虑。
    新）（2026 年第 1 号）
    七、租金情况
    （一）租金单价及租金增长率
    1、报告期内租金单价
    康桥项目近三年及一期平均租金单价分别为 78.64 元/平方米/月、81.09 元/平方米/月、
    83.16 元/平方米/月和 85.02 元/平方米/月，康桥项目平均租金单价近三年及一期复合租金增
    长率19约为 3.01%，租金水平保持稳定的增长态势。2022-2024 年及 2025 年 1-3 月，康桥项目平均有效租金单价分别为 77.43 元/平方米/月、79.36 元/平方米/月、80.86 元/平方米/月和
    83.63 元/平方米/月。
    表：新购入基础设施资产历史平均租金单价情况
    单位：元/平方米/月
    时间 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年 1-3 月
    平均合同租金单价 78.64 81.09 83.16 85.02
    平均有效租金单价 77.43 79.36 80.86 83.63
    注：1、各期平均合同租金单价为各期内每月按已出租面积加权的合同租金单价的算术平均值；2、各期平均有效租金单价为各期内每月考虑免租期后并按已出租面积加权的实际租金单价的算术平均值。
    2、最近一期租金单价及增长率
    表：康桥项目各物业类型租金单价情况
    截至 2024 年末在执 截至 2025 年 3 月末在 2024 年末至 2025物业类型 行租约租金单价（元/ 执行租约租金单价 年 3 月末租金单平方米/月） （元/平方米/月） 价增长率普通零散租户研发
    89.62 90.33 0.79%
    用房整栋整租租户研发
    68.04 68.04 0.00%
    用房
    配套商业用房 107.75 107.54 -0.19%
    合计/综合 84.23 84.67 0.52%
    3、区域内可比项目组件单价及增长率
    康桥项目所在区域内可比项目普通零散研发用房租金单价集中在 55-91 元/平方米/月，配套商业用房租金单价集中在 100-130 元/平方米/月，租金增长率集中在 2%-3%。康桥项目预测期租金增长率与可比项目租金增长率基本一致。
    19 复合增长率= √2025年 3月末平均租金单价/2021年末平均租金单价 1，后同。
    新）（2026 年第 1 号）
    表：区域内可比项目租金单价、租金增长率情况
    租金单价 2025 年 3 月末
    物业类型 项目名称（元/平方米/月） 租金增长率
    星月总部湾 58-88 2%-3%
    创智空间康桥智能造产业园 55-85 2%-3%研发用房
    创研智造 58-76 2%-3%
    济民可信 85-91 /
    张江春申大厦 100-120 2%-3%
    配套商业 科海大楼 100-120 2%-3%
    张润大厦 100-130 2%-4%
    注：1、租金单价不含税、不含物业管理费；2、租金单价为市场调研数据。
    （二）收缴率
    1、历史收缴期限可控，现金流回款良好
    康桥项目 2022 年-2024 年及 2025 年 1-3 月当期收缴率均值为 98.79%，期后收缴率均为
    100%，即使存在极其少量的当期欠缴，当期欠缴的租金基本都会在 3 个月内完成收缴，历
    史收缴率情况良好。
    表：康桥项目历史收缴率情况
    2025 年 1-3 年及 2025
    时间 2022 年 2023 年 2024 年
    月 年 1-3 月平均
    当期收缴率 98.51% 100.00% 99.34% 97.33% 98.79%
    期后收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
    注：期后收缴率=截至本招募说明书出具日已收当期运营收入/应收当期运营收入。2022 年、2024 年和
    2025 年一季度未到账金额均于 2023 年一季度、2025 年一季度到账和 2025 年二季度到账。
    2、康桥项目租约条款已设置押金安排
    康桥项目在与入驻租户签署租赁意向书或租赁合同时，会约定由租户缴纳一定的押金，若租户欠缴租金，康桥项目出租方有权以租户已缴纳的押金抵扣欠缴租金。
    3、扩募运营管理实施机构对欠缴租金提供保障
    在任何一个资产运营收入回收期内，若任何一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约支付至新购入项目公司监管账户且延期支付超过 3个月的，该等延期 3 个月届满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。新购入项目公司应于该等 3 个月届满后最近一期支付运营管理费（包括基础运营管理费、绩效运营管理费）时，等额扣除未收回资产运营收入对应的金额；不足部分新购入项目公司有权于支付任一期或任几期运营管理费中扣除，直至累计扣除的金额等同于未收回资产运营收入对应的金额。新购入项目公司根据前述约定扣除运营管理费不应在任何方面视为新购入项目公新）（2026 年第 1 号）司欠付扩募运营管理实施机构的负债或应付款项。若新购入项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，新购入项目公司应于实际收到相关款项且扩募运营管理实施机构提出申请后的 10 个工作日向扩募运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费；但若新购入项目公司后
    续未收到未收回资产运营收入的，则新购入项目公司没有义务向扩募运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费。
    （五）租金支付结算方式
    1、新购入基础设施资产租金收缴相关政策
    康桥项目的租金支付结算方式主要为预付制，即租金先付后用，以按季度收取为主，每三个月收取一次、一次性收取未来三个月的租金。同时，项目公司在租户订立租赁合同时向租户收取保证金。基于此，扩募运营管理实施机构制定了应收账款管理办法，具体如下：
    招商管理部门对即将到期的应收账款提醒客户依约付款。公司依据客户分类、应收账款欠款期限、责任部门、处理方式不同进行分类，形成《应收账款催收情况分类表》。
    在履约日（即根据租赁合同的付款日）前 30 天，招商管理部门在业管一体化系统中导出《付款通知书》，由承办人员向客户发送《付款通知书》。
    在履约日前 20 天，根据资产经营系统模块导出应收账款明细，进行应收账款预警，财务人员协助招商管理部门业务人员核对应收账款。
    在履约日后 1-10 天，承办人员以不限于上门催讨、约谈或发送催告函等形式进行催款。
    在履约日后 11-30 天，由招商管理部门发出停水停电申请单，审计部门经办人员收到申请后将停水停电函发给客户，并抄送招商管理部门，由招商管理部门联系资产管理部门，资产管理部门通知物业公司执行相关措施。
    在履约日后 31-35 天，经招商管理系统确认客户到款情况，对仍未足额履约客户，承办人员向审计部门提出合同解除函申请，审批同意的，寄发合同解除通知函；未获审批的，仍由承办部门催讨。
    在履约日后 36-40 天，经招商管理系统确认客户到款情况，达到合同解除条件的，由审计部门经办人员通知承办人员，承办人员依据情况协同资产管理部门专人、第三方对租赁房屋进行清退，处理客户遗留物品；承办部门提出启动司法程序申请，经财务金融部门确认应收账款数额，审批同意的，审计部门启动司法程序追究客户违约责任；未获审批的，仍由承办部门催讨。
    2、扩募运营管理实施机构对超期三个月未支付的租金提供运营收入保障
    在任何一个资产运营收入回收期内，若任何一笔应收资产运营收入在租约等运营管理服务协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约支付至新购入项目公司监管账户且延期支付超过 3 个月的，该等延期 3 个月届满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运新）（2026 年第 1 号）营收入”。尽管有运营管理服务协议其他约定，新购入项目公司应于该等 3 个月届满后最近一期支付运营管理费（包括基础运营管理费、绩效运营管理费）时，等额扣除未收回资产运营收入对应的金额；不足部分新购入项目公司有权于支付任一期或任几期运营管理费中扣除，直至累计扣除的金额等同于未收回资产运营收入对应的金额。
    新购入项目公司根据上款约定扣除运营管理费不应在任何方面视为新购入项目公司欠付扩募运营管理实施机构的负债或应付款项。若新购入项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，新购入项目公司应于实际收到相关款项且扩募运营管理实施机构提出申请后的10个工作日向扩募运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费；但若新购入项目公司后续未收
    到未收回资产运营收入的，则新购入项目公司没有义务向扩募运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费。
    八、租赁合同特殊条款
    截至 2025 年 3 月 31 日，新购入不动产项目部分承租人的租赁合同中约定了在新购入项目公司出售基础设施资产时享有优先购买权，根据《民法典》第七百二十八条的规定，如新购入项目公司拟处置基础设施资产的，新购入项目公司未在合理期限内通知前述承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，新购入项目公司存在承担相应的赔偿责任的风险。针对此情形，扩募运营管理实施机构已协助新购入项目公司解除截至 2025年 3月 31日的承租人优先购买权。
    基金存续期内，如若不动产资产项下租户新签租赁合同，且发生须进行基础设施资产或项目公司股权的转让事项的，运营管理机构将积极协助基金管理人及项目公司沟通有关主管部门或承租人，尽早取得有关主管部门的批准同意意见、在租赁合同中加入放弃行使优先购买权的条款或者按照届时有效的其他规定履行前置手续（如有）。
    九、租赁合同备案
    1、租赁合同未办理备案的原因
    截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目上正在履行的租约共有 56 份20，经审阅该等租约对应的租赁合同，基金管理人认为租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，未发现存在《中华人民共和国民法典》（简称“《民法典》”）规定的合同无效或可撤销的情形，均合法有效。
    另查，康桥项目正在履行的部分租赁合同尚未办理租赁登记备案手续。根据《民法典》
    20 有效租赁合同系指承租人与出租人之间的有效租赁关系，一位承租人与出租人签署的所有有效租赁
    合同合称为一份有效租赁合同。
    新）（2026 年第 1 号）
    第 502 条、第 706 条21规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。因此，租赁合同未办理备案不影响租赁合同的效力。
    根据《运营管理服务协议》的约定，扩募运营管理实施机构将协助新购入项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记，包括但不限于配合办理租赁备案/登记事宜。基金管理人将督促扩募运营管理实施机构协助新购入项目公司于本基金本次扩募份额发售前完成新购入不动产项目的租赁合同备案。同时，本基金在《运营管理服务协议》中补充约定扩募运营管理实施机构未及时配合基金管理人和/或新购入项目公司进行租赁合
    同备案而给任一方造成损失的，应当就基金管理人、新购入项目公司遭受的损失予以赔偿。
    综上，新购入不动产项目涉及的租赁合同合法有效，本基金已就租赁合同未备案事宜做了必要、可行的后续安排，符合《审核关注事项》第三十一条的相关要求。
    2、关于租赁合同未办理登记备案手续的风险揭示情况
    根据相关法律规定，新购入不动产项目正在履行的租赁合同应当办理租赁登记备案手续。
    截至本招募说明书出具之日，新购入不动产项目正在履行的部分租赁合同尚未办理租赁登记备案手续，可能导致受到行政处罚，进而对本基金的现金流造成不利影响。
    基金管理人将督促扩募运营管理实施机构协助新购入项目公司于本基金本次扩募份额
    发售前完成新购入不动产项目的租赁合同备案。同时，本基金在《运营管理服务协议》中补充约定“扩募运营管理实施机构未及时配合基金管理人和/或新购入项目公司进行租赁合同备案而给任一方造成损失的，应当就基金管理人、新购入项目公司遭受的损失予以赔偿”。
    但仍可能出现因租赁合同未备案受到处罚而影响新购入不动产项目运营的情况，进而影响到基金投资人的利益。
    十、收费依据
    项目公司与租户签署租赁合同，约定园区租金、广告位租金、推广宣传费等收取标准，项目公司与扩募运营管理实施机构签署车位租赁协议，约定地下车库租金收取标准。
    十一、减免或优惠情况2022 年，受公共卫生事件影响以及响应《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，康桥项目当年减免租户租金合计 2622.08 万元，同时根据《上海市人民政府办公厅关于印发〈上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施〉的通知》，减免
    21 《民法典》第 502条：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外[…]”；第 706条：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”新）（2026 年第 1 号）
    房产税、土地使用税合计 277.98 万元。
    经基金管理人核查，康桥项目不存在因租金优惠政策而对租户给予租金优惠的情况。康桥项目对部分租户给予租金折扣，均为康桥项目基于租户租赁模式、租户功能定位和园区产业发展需求等方面的考虑而采取的市场化行为。
    康桥项目普通零散研发租户和配套商业租户均为市场化租金定价，不存在租金折扣；整栋整租研发租户为康桥项目的重要现金流提供方上海研可创业孵化器管理有限公司（以下简称“上海研可”）和上海临港益邦智能技术股份有限公司（以下简称“益邦智能”），在普通零散研发租户的租金水平基础上存在一定的租金折扣，具体情况如下：
    1）整栋整租模式的租金水平较普通零散模式普遍存在折扣
    产业园区行业整栋整租模式租金水平普遍在普通零散模式租金水平的基础上存在一定折扣。根据评估机构的市场调研情况及对估值时点康桥项目的比准市场租金的预测假设，整栋整租租户租金约为普通零散租户的 85%，符合行业惯例。
    2）益邦智能：因整栋整租模式和租户功能定位，康桥项目给予租金优惠，优惠后租金
    水平与整栋整租市场租金水平一致
    康桥项目将益邦智能作为数字化建设与运营产业的链主企业引入园区，益邦智能整租康桥项目之 15 幢物业作为企业经营和研发总部。结合益邦智能的整栋整租模式和企业定位，康桥项目给予益邦智能租金优惠，具体情况如下：
    表：益邦智能租金优惠情况
    基于益邦智能整租康桥项目之 15幢物业用于打造益邦智慧产业大
    厦、积极导入上下游业务合作单位、纳税地址及数额符合要求等情具体内容况，康桥项目给予益邦智能一定的租金优惠，优惠后的租金即为合同租金，不存在额外的优惠补贴。
    扩募运营管理实施机构临港联合通过《总经理办公会议纪要》，针对执行方式 益邦智能整租康桥项目之 15幢物业的续租意向，同意以优惠后的租金与益邦智能签订续租合同。
    益邦智能当前租约期限至 2033年 9月 30日，租约期限内合同租金即延续性
    为优惠后的租金水平，租约到期后无明确的租金优惠政策。
    优惠金额占收入不适用。益邦智能合同租金即为优惠后的租金。
    的比例合同租金水平以
    及实际租金水平 益邦智能的合同租金水平与实际租金水平一致，不存在差异。
    差异
    截至 2025 年 3 月 31 日，益邦智能的在租租金单价为 78.21 元/平方米/月，与整栋整租租户市场租金单价 75.54 元/平方米/月相接近，益邦智能的交易定价具备商业合理性和公允性。
    3）上海研可：因整栋整租模式和产业导入要求，康桥项目给予租金优惠，优惠后租金
    水平较整栋整租市场租金水平存在一定折扣
    上海研可通过整租康桥项目之 2 幢，为初创、成长和成熟期企业提供空间、金融和咨询新）（2026 年第 1 号）
    等多维一体的综合科创服务。以打造康桥项目内的重要孵化功能平台为目标，新购入项目公司康桥绿洲与上海研可签订《备忘录》，对产业项目导入数量与质量等方面进行约定，同时予以租金优惠，租金优惠期限与上海研可在租租约期限一致。康桥项目对上海研可的租金优惠具体情况如下：
    表：上海研可租金优惠情况
    基于上海研可整租康桥项目之 2幢用于设立众创空间及孵化器，在园区企业的孵化、管理、成果转化、融资、资本引入等方面承担重要职具体内容
    能等情况，康桥项目给予上海研可一定的租金优惠，优惠后的租金即为合同租金，不存在额外的优惠补贴。
    新购入项目公司康桥绿洲与上海研可全资股东上海临港人工智能研究
    中心有限公司签订房屋租赁合同和《备忘录》，对产业项目导入数量执行方式 与质量等方面进行约定，同时予以租金优惠，租金优惠期限与房屋租赁合同期限一致，后通过《主体变更协议》将承租主体变更为上海研可。
    上海研可当前租约期限至 2029年 3月 31日，租约期限内合同租金即延续性
    为优惠后的租金水平，租约到期后无明确的租金优惠政策。
    优惠金额占收入不适用。上海研可合同租金即为优惠后的租金。
    的比例合同租金水平以
    及实际租金水平 上海研可的合同租金水平与实际租金水平一致，不存在差异。
    差异
    截至 2025 年 3 月 31 日，上海研可的在租租金单价为 59.96 元/平方米/月，低于整栋整租租户市场租金单价 75.54 元/平方米/月。同为整栋整租租赁模式的情况下，新购入项目公司康桥绿洲与上海研可签订的《备忘录》中，对上海研可需导入的产业租户行业、数量、发明专利、税收以及年度举办活动数量、孵化器认定等级等都进行了明确约定，康桥项目相应给予上海研可相较于益邦智能更大的租金优惠，因此上海研可当前在租租金水平较整栋整租租户市场租金水平存在一定折扣，其交易定价具备商业合理性和公允性。
    十二、补贴
    经基金管理人核查，报告期内康桥项目仅 2022 年存在抗疫专项补贴，为一次性、非持续性补贴。未来基金存续期内康桥项目预计不存在持续性的政府补贴政策，因此在资产估值及未来现金流预测中均未考虑任何政府补贴资金。
    1、报告期内新购入基础设施资产的政府补贴情况
    康桥项目 2022 年存在政府补贴，具体情况如下：
    表：新购入基础设施资产各期政府补贴情况
    政府补贴 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 1-3 月金额（万元） 1211.72 - - -新）（2026 年第 1 号）
    政府补贴 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 1-3 月
    占营业收入比重 18.06% - - -康桥项目 2022 年的政府补贴资金为依据《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》（沪国资委规〔2022〕1 号）以及《市国资委关于进一步做好上海市国有企业房租减免工作的通知》（沪国资委规划〔2022〕86 号），由上海市国资委拨付的疫情专项补助资金 1211.72 万元。具体情况如下：
    表：2022 年上海市国资委疫情专项补助资金 1211.72 万元
    项目 具体情况根据上海市国资委《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》（沪国资委规〔2022〕1号）以及《市国资委关于进一步做好上海市国有企业房租减免工作的通知》（沪国资委规划〔2022〕
    86 号）文件要求，上海市国有企业应以便捷高效为原则，根据实际情况对
    政策依据承租国有企业房屋的小微企业和个体工商户予以租金减免。
    发起人临港集团高度重视房租减免工作，充分发挥国有企业责任担当，对承租临港集团体系内公司房屋的小微企业和个体工商户予以租金减免，并向上海市国资委申请对房租减免予以补贴。
    补贴方 上海市国资委
    补贴对象 康桥绿洲落实《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》（沪国资委规〔2022〕1号）及《市国资委关于进一步做好补贴条件 上海市国有企业房租减免工作的通知》（沪国资委规划〔2022〕86号）文件要求，对承租国有物业房屋的小微企业和个体工商户予以租金减免的国有企业。
    共 1211.72万元，由上海市国资委以疫情专项补助资金形式于 2022年支额度及形式付。
    期限 为一次性补贴，不存在补贴期限可持续性及
    为一次性补贴，不存在可持续性稳定性
    2、康桥项目所在的浦东新区和张江科学城的产业扶持政策情况
    上海市浦东新区和张江科学城产业发展战略规划层级较高、产学研合作密切、产业租赁
    需求旺盛、产业集聚效应显著，为持续推进高端产业发展，上海市浦东新区和张江科学城陆续出台了丰富的产业扶持政策，部分重点产业扶持政策列示如下：
    表：上海市浦东新区和张江科学城部分重点产业扶持政策区
    相关政策 政策主题域
    《浦东新区科技发展基金管理办法》《浦浦
    东新区科技发展基金促进高新技术企业专 科技发展基金高新技术企业东精特新发展专项操作细则》新《浦东新区科技发展基金高新技术企业贷区 科技发展基金高新技术企业贷款款贴息专项操作细则》新）（2026 年第 1 号）区
    相关政策 政策主题域
    《浦东新区企业研发机构认定管理办法》 企业研发机构认定《浦东新区科技发展基金企业研发机构专 科技发展基金重点企业研发机构补贴项操作细则》 资金《浦东新区科技发展基金产学研专项操作科技发展基金产学研专项细则》《浦东新区“十四五”期间促进小微企业创小微企业创新创业新创业财政扶持办法》
    《浦东新区科学技术奖励办法》 科学技术奖励重点机构支持重点产业领域实施概念验证的单位支持成长型科技企业支持国家重大科技基础设施企业用户支持设施建设和运行中做出突出贡献的工程人才奖励重大产业项目支持生物医药领域企业支持集成电路高端研发奖励张江 《上海市张江科学城专项发展资金管理办 获得国家级奖项、称号的单位奖励科 法》《张江科学城专项发展资金申报指 项目贷款利息支持学 南》获得“上海市海聚英才创新创业示范基城地”称号的单位奖励获得股权融资的企业支持促进张江科学城创新服务提升的单位支持
    参加境内外重要展览和会议，宣传推广张江品牌的企业支持举办具有国内外影响力的创新创业论
    坛、专业科技论坛、展览展示、培
    训、重大宣传等活动支持举办具有国内外影响力的赛事活动支持研发类企业危废处置项目支持
    上述产业扶持政策均仅针对产业企业、研发机构等进行补贴或奖励，由相关企业或机构自行申报，不存在对企业或机构所在的产业园区直接给予租金补贴的情况。报告期内康桥项目不存在因相关区域产业扶持政策而收到政府补贴的情况，康桥项目的租户也不存在享受与康桥项目租赁相关政府补贴政策的情况。
    3、康桥项目预计未来不存在可持续性的政府补贴政策，因此在资产估值及未来现金流
    预测中均未考虑任何政府补贴资金新）（2026 年第 1 号）
    发起人临港集团、扩募原始权益人上海临港已分别出具承诺函，承诺除上述披露的 2022年政府补贴情况外，康桥项目报告期内收入来源和未来收入预测中均不包含直接或间接形式的各类政府补贴资金。
    经基金管理人核查及根据上海临港、康桥绿洲出具的《关于康桥项目租户补贴的说明函》，报告期内与康桥绿洲签署租赁合同的租户不存在享受与康桥项目租赁相关政府补贴政策的情况。康桥项目预计未来不存在可持续性的政府补贴政策，因此在资产估值及未来现金流预测中均未考虑任何政府补贴资金。
    十三、税收政策及延续性
    （一）项目公司运营适用的税收政策
    1、房产税房产税依据《上海市税务局关于征收房产税几个问题的补充规定》（沪税政二[1987]189号）第一条规定，对专门从事房屋租赁经营的企业（如建房出租办公室、仓储业务等），其租赁经营收入已按规定征收营业税和所得税的，则不再按租金收入计征房产税，均按房产原值扣除 20%以后从价计征房产税。根据《上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5号）、《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自
    2019 年 1 月 1 日起，上海市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调
    整为百分之三十。
    2、土地使用税
    土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据，项目所在地的土地使用税为人民币 3元/平方米/年。
    3、印花税
    《中华人民共和国印花税法》自 2022年 7月 1日起施行，按照《印花税税目税率表》列明税率，即合同约定金额的千分之一缴纳印花税，计税依据不包括列明的增值税税款。
    4、增值税及附加
    租金增值税按简易办法征收，征收率 5%；按当期应交流转税的 5%计缴城市维护建设税，按 3%计缴教育费附加，按 2%计缴地方教育费附加。
    （二）税收政策变化情况
    报告期内，税收政策不存在重大变化。
    十四、资产选取依据
    本次新购入基础设施资产为康桥项目，新购入基础设施资产从运营成熟稳定性、项目收益性、项目合规性等多方面均优于临港集团持有的其他产业园区资产，因此本次入池作为新新）（2026 年第 1 号）购入基础设施资产。
    十五、同业竞争
    截至 2025年 3月 31日，除康桥项目外，康桥绿洲未持有或运营其他主要同类型基础设施资产。
    本基金发起人、运营管理统筹机构临港集团持有或运营了同类基础设施资产，与康桥项目存在一定的同业竞争。扩募原始权益人上海临港持有或运营了其他同类基础设施资产，与康桥项目存在一定的同业竞争。扩募运营管理实施机构临港联合或运营了其他同类基础设施资产，与康桥项目存在一定的同业竞争。
    康桥项目位于上海市浦东新区张江科学城区域，上海市浦东新区和张江科学城产业发展战略规划层级较高、产学研合作密切、产业租赁需求旺盛、产业集聚效应显著，为持续推进高端产业发展，上海市浦东新区和张江科学城陆续出台了丰富的产业扶持政策，有利于康桥项目的稳定运营；康桥项目品质较高、配套完善、产业聚集程度高、相较周边竞品优势明显、
    历史出租情况稳定，亦能够一定程度上缓释项目同业竞争风险。
    截至 2025 年 3 月 31 日，扩募运营管理实施机构临港联合尚未运营管理任何已上市基础设施 REITs项目的底层资产；除康桥项目外，临港联合主要运营管理的同类型不动产项目共 22 处，总计可出租面积 1089820.32 平方米，位于上海市奉贤区、松江区及金山区，与康桥项目所在地（上海市浦东新区）属于不同行政区，在物理距离上均相隔较远，且其中位于上海市金山区的园区项目细分类型为标准厂房，其租户类型与康桥项目存在差异；扩募运营管理实施机构为康桥项目配备了相对独立的业务团队，能够在招商、运营上与其他项目实现隔离。
    最后，发起人及运营管理统筹机构临港集团、扩募原始权益人上海临港、扩募运营管理实施机构均已出具《关于避免同业竞争的承诺函》，将平等对待康桥项目和直接或通过其他任何方式间接持有或运营的竞争性项目。
    十六、会计政策
    2022-2025年 3月末，项目公司投资性房地产采用成本法计量，会计政策或者会计估计未发生变化。
    新）（2026 年第 1 号）
    第三节 发起人与原始权益人
    一、发起人
    （一）基本情况
    本基金的发起人为上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）。
    表：发起人基本情况
    公司名称 上海临港经济发展（集团）有限公司
    成立日期 2003年 9月 19日
    企业类型 有限责任公司（国有控股）
    法定代表人 于勇
    注册资本 1682778.633199万元
    注册地址 上海市浦东新区海港大道 1515号 17层
    上海临港新城产业区的开发、建设、经营和管理，房地产开发经营，物业管理，市政基础设备开发投资，综合配套设备开发投资，兴办各类新经营范围 兴产业，货物仓储，投资项目的咨询代理，科技开发，受理委托代办业务（除专项规定），信息咨询。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
    （二）股东出资
    根据临港集团公司章程，临港集团的股本数量及持股情况如下：
    表：原始权益人股东出资概况
    股东单位 出资方式 持股比例 出资额（万元）
    上海市国有资产监督管理委员会 货币及股权 63.81% 1073802.50
    上海电气控股集团有限公司 货币及股权 18.66% 313927.14
    上海国盛（集团）有限公司 货币及股权 9.34% 157200.00
    上海城投兴港投资建设（集团）有限公司 货币 4.63% 77848.99
    上海久事（集团）有限公司 货币 2.67% 45000.00
    上海浦东发展（集团）有限公司 货币 0.89% 15000.00
    合计 100.00% 1682778.63
    （三）股权结构、控股股东和实际控制人
    1、股权结构
    根据临港集团公司章程，临港集团的股权结构如下图所示：
    新）（2026 年第 1 号）
    图：原始权益人股权结构图
    2、控股股东和实际控制人临港集团控股股东及实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会（以下简称“上海市国资委”）。上海市国资委代表上海市政府履行出资人职责，实行资产与人、事相结合管理。
    （四）组织架构和内部治理机制
    1、组织架构
    临港集团组织结构如下：
    （1）总部内设部门、部门职责和人员编制
    A.党委办公室/党委宣传处/党委巡察办/信访办公室/保密办公室
    负责起草集团党委工作制度、工作计划和总结、工作报告等文稿；负责党建责任制落实，确保党的路线、方针、政策和上级党组织及集团党委各项决策的贯彻落实；负责意识形态责
    任制落实，做好党委中心组学习、干部职工思想政治工作；负责组织、指导集团系统各子公司开展国家、市级、区级文明单位创建工作；负责对口联系市国资委党办、宣传处、信访办、新）（2026 年第 1 号）
    保密办等职能部门；负责受理、交办、转送信访人提出的信访事项，负责对下级党委信访工作进行指导；负责落实维稳工作、情报信息收集、上报工作；负责集团保密工作的组织实施；
    贯彻落实中央和市委全面从严治党要求，进一步加强集团党内监督。
    B.干部处/人力资源部
    贯彻执行党的干部路线和干部政策，协助集团党委抓好干部队伍建设。做好集团党委管理干部的考察、培养、选拔、使用、管理和调配等工作。推进干部制度改革。建立集团及子公司两级后备干部库，推进后备干部的培养、跟踪、考察、选拔、上报等工作。负责落实党管人才原则，根据企业发展战略和人才规划，定期对集团人才情况进行盘点与分析。牵头开展集团干部业绩考核和综合考核的实施、评审、反馈、结果应用等工作。负责集团公务出国出访的计划、预算的编制，办理审批及出入境名单备案、护照管理等工作。负责无党派、党外知识分子、侨联、少数民族等统一战线相关工作；负责落实上级党组织对退休干部的相关精神。负责依据集团战略设置优化总部组织机构；负责对集团总部及子公司人员编制管理的落实工作，负责集团总部人才选聘工作；负责制定并组织落实集团总部员工绩效考核机制；
    负责集团总部人工成本及子公司人工成本的控制；负责制定及落实集团总部及子公司薪酬分
    配方案；负责制定集团总部福利计划，并负责子公司福利实施的指导、备案和跟踪监督；负责集团总部员工外训管理工作；负责集团人力资源信息系统的规划、建设和推广工作；负责集团总部员工日常管理；负责集管干部及总部员工人事档案管理。
    C.组织处
    负责基层党组织建设工作，做好基层党组织的设置和调整，指导和督促基层党组织做好换届改选、委员增补等工作；负责制定各项党建基础管理制度，检查制度落实情况；做好党员教育管理，组织开展党建主题教育活动，做好党员信息管理和统计、党组织关系转接、党费收缴和管理等工作；负责落实年度发展党员计划，指导和督促基层党组织做好党员发展工作；负责组织落实集团系统先进党组织和先进党员的推荐、评选等工作；负责企业文化建设
    发展规划、实施方案的组织落实和检查完善。
    D.纪检监察室
    监督检查集团党委管理人员遵守和执行党章党规党纪、宪法法律法规和党的路线方针政
    策、决议等方面的情况；监督检查集团系统企业落实党风廉政建设主体责任、监督责任的情况；负责处理群众来信来访，做好问题线索的处置工作，开展谈话函询、初步核实工作；承办集团党委管理人员的违纪违法案件和其他需提办案件的审查调查、案件审理工作；按照管
    理权限承办党员、监察对象的申诉案件；协调、指导集团系统内各子公司纪检业务工作；开
    展集团系统纪检监察业务工作的研究和交流；完成集团纪委、监察专员办公室领导交办的任务。
    E.行政管理部
    负责集团总部行政管理工作，包括负责协助总裁室做好综合协调工作，归口管理集团内新）（2026 年第 1 号）
    外文件的管理工作，组织会务工作，集团层面的往来接待和后勤工作，外事差旅报送和手续办理工作，班车、食堂管理工作和印章、证照的管理工作；负责集团整体品牌管理工作，包括建设品牌战略规划、品牌运营管理、并组织品牌活动。
    F.战略发展部
    负责研究提出集团发展战略发展建议，撰写报告；负责组织拟定集团及各主体单位中长期发展规划，推进规划落实，并定期监测评估；负责组织研究管控体系并提出管控实施方案；
    负责指导、支持下属企业中长期发展规划的研究和制定；负责对接协调外部研究资源；负责
    跟进研究产业发展动态，制定产业发展规划；负责重要文件和综合性报告的起草。
    G.财务管理部
    负责集团及二级平台公司财务战略规划模型的搭建、运行与维护；负责集团中长期预算
    及年度预算的编制、执行控制与分析及考核工作；负责集团会计体系的建设维护和管理工作，负责集团会计核算、账务核对，财务报表编制及财务报表决算等事项的管理工作，负责财务信息核查相关的委托工作，为集团生产经营决策提供准确有效的财务分析；负责开展集团财务信息化管理，确保其安全、稳定、高效；建设财务共享服务中心；负责搭建财务风险管理体系，做好财务标准化建设，管控经营风险；为集团选择最优纳税方案并指导子公司进行合理税务筹划，跟踪、稽核外包单位的纳税申报、汇算清缴等一般纳税事宜；负责向二级平台公司推广落实财务管理政策；负责财务管理成果管理，完成并上报各项工作报告，整理与完善各项财务管理成果应用资料及工作档案；负责指导子公司财务管理，进行子公司财务外派管理分中心团队管理；负责外派财务总监/经理对被委派公司实施财务管理。
    H.金融发展部
    通过筹集“高效率、低成本、多品种”的资金，满足集团开发建设需求；编制资金计划；
    完成集团各公司资金配置与调度，提高使用效率，降低资金成本；对集团所有为获取财务性收益的金融理财产品实行统一的管理；开发创新金融产品并组织实施，阶段性控制资产负债率，盘活存量资产价值；针对园区企业金融服务需求，充分发挥集团金融牌照资源组合优势，最大程度为园区企业提供金融支持，创造经济价值；围绕新片区金融湾建设，积极引进外部金融资源，助力新片区金融产业集聚，推动新片区大金融服务体系建设。
    I.风控法务部
    根据集团主营业务特点，制定和完善集团系统法律事务管理制度；牵头负责集团争议、诉讼和仲裁等案件的处理，指导子公司重大案件应对；开展与集团经营及业务运营相关的法律实务研究；开展围绕集团主营业务相关的法律和监管政策研究；建立健全集团合规管理制度，明确公司合规管理的指导原则及具体工作规程；参与集团股权及经营项目评审，提出法律合规审核意见；负责牵头开展集团整体风险管理体系建设，制定风控管理制度，推动集团建立全面风险管理工作机制与框架，牵头集团重大风险事项管理工作；指导、监督各有关职能部门以及各全资、控股子公司开展全面风险管理工作，包括对所辖业务开展风险的辨识、新）（2026 年第 1 号）
    评估和分析，提出风险预警防范策略和措施，加强风险源头防范及过程控制；对集团重大整体风险及跨部门和跨业务经营单位的风险管理工作进行组织协调，制定应对措施；制定集团知识产权管理相关管理制度；组织法律培训，开展法律宣传教育工作。
    J.投资管理部
    负责制定股权类投资计划，针对股权投资项目开展投前审核；负责集团指定项目或企业的尽职调查；负责编制过会项目投资决策上会材料，并推进上会审核，提出投资决策建议；
    负责通过法人治理等手段对集团子公司的投后管理实施监控指导；配合党委干部处提名和管
    理二级控股子公司和集团直接参股公司的董、监事人选；负责集团下属子公司的股权调整、
    处置和评价分析工作；承担集团基金事务管理委员会办公室职责，负责集团所有基金投资的投前审核、综合管理和投后评价，负责统筹产业类基金的募资、投资、运营管控，协助融资性基金的业务开展；负责集团下属上市公司重大资产重组及股份管理；负责对国有资产评估
    机构及评估报告进行备案管理，承担产权管理及改制改革相关工作；负责集团战略合作工作的推进、开展；负责经营性项目土地评审，协助开展经营性项目的开工评审；参与资产处置，负责对集团系统范围内重大资产交易作前置性审核，提出处置决策建议。
    K.审计中心
    制定内审工作制度，经批准后实施。制定内审工作规划、年度工作计划等，经批准后实施。负责集团范围内的全面审计工作，主要包括：组织开展对集管干部经济责任履行情况的审计工作；组织开展对企业内部控制及风险管理情况的审计工作；组织开展市国资委及集团
    要求的各类专项审计（调查）工作，对资金管理、境外资产、重大财务异常、重大资产损失与风险隐患等企业运行情况，重大决策、重大投资与建设、股权转让、重大资产处置、资产减值准备财务核销等重要经济行为，对外担保、资金出借、私募股权基金等高风险领域进行审计监督，提出管理建议；统筹协调工程竣工结算审价复核工作，并根据需要组织开展重大工程项目全过程跟踪审计；在保证内审监督和咨询工作之间相互独立的基础上，对集团及系统内企业的业务活动、风险管理、内部控制等提出专业意见建议。督促落实审计整改，提升审计结果运用水平。对审计发现的问题进行跟踪，督促整改；涉及违纪违规、责任追究的，及时报告，并按规定将审计情况移交纪检监察等部门进行处理；根据需要开展后续审计。作为违规经营投资责任追究工作统一归口部门，组织开展违规责任追究相关工作。按照相关职责分工，负责对审计相关社会中介机构（含经责、内控、投资监理、审价复核等）的委托与质量管理。按照集团统一部署，接待、配合上级审计部门的审计工作，配合或协助上级各部门委派的社会中介机构对集团范围的相关审计工作。按规定向市国资委、集团党委审计领导小组及董事会审计委员会报告审计工作。集团布置的其他事项及配合相关部门完成专项工作。
    L.经营管理部/招商管理部
    负责组织编制集团中长期经营发展规划和滚动开发经营计划，组织和指导平台公司编制新）（2026 年第 1 号）中长期经营发展规划和滚动开发经营计划；负责组织拟订集团年度经营计划和经营目标指标，并将集团年度经营目标指标分解到平台公司；负责动态跟踪、分析平台公司经营计划和指标执行情况，并督促、考核平台公司予以落实；负责组织开展经营业务交流和专项调研工作，提出提高经营效率、效益、效能以及防范经营风险的工作建议；负责协调推进平台公司与总部、平台公司之间的关于经营工作的相互协作。负责建立和动态维护集团存量资产台账；
    负责协调推进平台公司提高资产运营效益、效能，加强资产运营监督管理工作；负责协作推进资产处置工作，提升存量资产质量。负责牵头组织编制集团年度项目建设计划；负责对开展建设项目立项管理。负责牵头研究集团招商工作方案，协调平台公司建立“管招商、管项目、管企业、管服务”全生命周期服务体系，围绕重大产业项目健全问题协调机制，形成定制代建、投融资、政策对接、配套服务等一揽子解决方案。按照集团领导部署要求，负责对接相关政府部门协调推进重点合作事项，统筹协调推进财力建设项目等；负责集团系统范围内土地、物业权证的电子化管理；建立完善数据资源相关制度和工作流程，制定数据管理标准和质量评价体系，构建数据指标体系和评价方法；建设集团统一数据仓库，组织开展数据资源整合、数据治理、数据共享、数据分析和数据应用等管理工作。
    M.数字创新部
    负责对接国家和上海市关于加快国有企业数字化转型、推动数字经济发展的有关战略任
    务;负责编制并颁布集团数字化规划、三年行动计划及年度工作要点;负责编制并颁布数字化
    相关管理制度、技术标准及流程规范;负责集团数字化项目评审及预算管理;统筹推进集团数
    字化转型工作（包括业管一体化、数字园区及大数据等）;推进建设聚焦数字经济发展的功
    能性平台，探索布局人工智能、跨境数据流通、数据交易、数字贸易等数字经济新兴产业领域;集团交办的其它任务。
    N.规划设计部
    政府对接工作：落实推进市区重要战略和专项行动;有效沟通协调市区主管部门。项目管理工作：搭建全过程规划设计业务管理平台;协助项目前期规划策划工作;协助重点项目设计相关工作。业务支撑工作：开展区域规划编制工作;开展规划实施统筹工作;推进集团规划设计标准化工作;开展土地管理工作。资源统筹工作：统筹调配规划设计专业人员队伍建设;开展规划设计计划和预算管理;建立规划设计服务供应商资源库;建设规划设计项目库与规
    土信息数据系统;开展规划设计条线专业知识管理。
    O.工程管理部
    负责制定和完善工程管理体系；负责工程新技术的论证、推广、运用及沉淀；负责技术
    标准的制定和监督审查；负责重大技术问题的协调解决；负责工程成本的指标制定、组织实
    施和执行跟踪；负责建立更新工程造价信息库；负责大宗物品供应商管理，成本测算、分析；
    负责成本文件的抽查，重点项目的深入督查；负责工程质量标准体系建设，并督促执行，及问题整改。
    新）（2026 年第 1 号）
    P.安全管理部/疫情防控办公室
    负责安全及环保体系建设，制定安全及环保工作计划，编写修订安全及环保制度，推行企业安全及环保文化；负责指导、监督各子公司开展安全及环保体系建设，落实安全及环保责任并进行考核；负责识别安全及环保风险并组织开展应急管理工作；负责组织、督促安全及环保事故的调查处理。负责传达落实国家和上海市疫情防控工作要求；负责建立健全集团疫情防控制度体系；负责组织开展集团各类疫情应急处置工作；负责开展集团疫情防控工作指导和监督检查；负责做好集团疫情防控服务物资供应商管理；负责加强集团疫情防控工作队伍建设；负责做好集团总部疫情防控管理工作。
    Q.产业投资促进中心
    承担集团重大项目推进办公室功能，要建立和强化重大项目首谈报备和集团主谈制度；
    推进战略性项目跨区布局；对接招商渠道资源，发挥集团整体议价能力；招商政策比较研究分析；建立重点项目信息库、载体库，建立集团产业地图；对接协调市级、国家级的相关政府部门；重大项目策划和招商活动筹划推进。
    R.科创管理部
    集团科创服务体系规划，结合国家和上海市关于科创工作的有关要求，制定集团层面科技创新发展规划，建立完善集团科创指标体系、服务知识体系和科创服务团队，并指导园区平台开展科创服务体系建设。集团科创生态规划建设，规划集团科创超级综合体，协助园区平台导入创新要素、建立特色化服务体系、开展创新联合体工作，并统筹管理众创空间、孵化器等科创载体建设。集团科创专项资金管理，制定实施集团科创专项资金管理办法，负责项目评审、认定、管理、验收、变更、撤销等工作。科创功能平台建设及产学研合作推进，跟踪、联络集团体系投资的科创功能平台，推进与高校、科研院所、新型研发机构等产学研合作，跟踪国家重大科技创新项目在集团园区发展情况。集团科创资源战略合作，对接上级政府部门、上海市科委、长三角国创中心、国家实验室等，推动重要科创资源集聚和项目落地，促进创新链前瞻布局和科技成果转化。集团科创企业服务体系建设，规划建立集团园区科技金融服务体系和企业知识产权服务体系，做好集团层面重点科创企业联络服务，并汇总共性需求向政府部门建言献策。集团重大科创活动统筹管理，推进国家级、市级重要科创活动主办、承办，统筹打造集团科创IP和品牌活动。集团交办的其它任务。
    S.园区服务和区域联动部
    围绕集团主责主业和战略目标，结合各园区开发平台公司核心需求，以生产生活配套服务为主要内容，负责集团整体园区服务体系统筹管理、建设规划编制、服务标准制定、服务品牌建立推广等；对接集团内外资源渠道，统筹推进集团重点园区服务平台建设和重要服务资源整合拓展，并协助各平台公司开展园区服务工作；负责指导、协助、支撑集团各平台公司和服务主体做好重点区域产业、招商、服务等资源导入、关键客户联络及合作项目推进等工作，赋能重点区域高质量发展；根据国家战略任务需要，以及上海市关于对口支援和区域新）（2026 年第 1 号）
    联动发展相关工作要求，负责集团支援合作项目内外协调对接、政府关系维护、往来联系接待等工作；负责组织、参与相关区域经济合作交流活动，收集上海以外大型机构潜在合作机会，进行合作意向沟通交流，并推动正式合作关系的建立；集团交办的其它任务。
    T.临港海外部
    负责收集及整理海外投资项目的运营资料，向境内相关政府管理部门报送集团海外项目的运营情况报告；负责集团外债登记等后续事项管理；负责对接集团海外项目公司出差相关事宜，并协助办理有关手续等工作；负责集团派驻境外公司相关人员的有关信息统计管理工作；负责代表海外总部完成集团对其三重一大事项的管理对接。
    U.工会/产教融合发展中心
    依法组织职工代表大会或职工大会，执行大会决议；负责参与制定女职工权益保障的相关规章、制度，维护女职工合法权益、特殊利益；负责协助企业办好职工集体福利事业，做好困难职工帮扶救助工作；负责帮助和指导职工与企业签订劳动合同，协助和督促企业做好劳动报酬、劳动安全卫生和保险福利等方面的工作；负责开展工会职工思想教育工作，规划职工素质工程建设，开展文化文明建设活动；负责工会各种形式的群众性文体比赛活动的策划、组织与实施；负责工会档案管理、财务管理和其它综合管理工作。
    对接国家、上海市和新片区关于产教融合工作的战略任务要求，顶层设计集团产教融合工作体系，编制工作计划；负责集团产教融合项目评审及预算管理；对接政府资源和社会资源，推进集团产教融合功能载体平台建设和项目拓展；负责临港产业大学、高技能人才实训基地等载体平台运营管理和产教融合项目实施管理；集团交办的其它任务。
    V.团委
    负责在集团党委、上级团组织的领导下，团结系统内青年员工，抓好团员青年的政治引领工作，聚焦集团党政中心任务、服务主业发展，加强团组织建设，提升服务青年的效能，维护青年权益、反映青年的意愿和呼声。
    （2）总部下设机构、机构职责和人员编制
    A.企业协会
    负责会员单位的服务工作，包括联系政府及社会组织，沟通政策和信息，为会员单位提供多方交流与合作，为会员单位进行推广宣传以及入会工作；负责对园区的服务进行服务评估考核；负责协会其它财务及行政管理工作。
    B.临港创新管理学院/产业和创新发展研究中心
    负责集团的培训需求调研，制定年度内部培训计划，开发课程，开展各类内部培训并对培训开展情况进行评价；负责集团的知识管理，整合教育资源，建设维护集团内外部师资队伍，开发整理集团系统内外部的知识成果，进行知识创造、整理、传播与存贮；负责集团校企合作有关教育工作的日常管理，集团与中国开发区协会等机构的教育培训项目的经营管理。
    新）（2026 年第 1 号）
    围绕国家战略新兴产业，以及上海市、临港新片区先导产业和重点产业，负责组织内外部资源开展相关研究工作，汇聚相关研究成果，形成产业图谱（含产业招商工作导图）、产业发展研究报告等成果，协同集团各职能部门和子公司做好研究成果的应用实施；协同招商条线开展龙头企业和重点企业研究，为龙头企业和重点企业招引提供相关支持；对接国家战略任务、上海重点工作和集团发展需要等，开展相关制度突破、政策创新等专项课题研究；
    负责对接协调集团内部专家和外部智库共同开展关乎临港新片区和集团发展的相关研究工作；负责做好集团知识管理，包括外部知识导入，内部知识提炼、创造、共享等工作；根据各项研究成果，在集团系统内外开展相关教学工作，将研究成果转化为干部员工的能力与绩效；集团交办的其它任务。
    C.临港公益基金会
    负责制定基金会年度公益计划和重点工作；负责基金会行政、人事、对外联络等关系协
    调工作；负责公益项目的线索收集、考察立项、活动策划、项目落实等工作；负责公益资金
    的筹集工作；负责协会年度财务预算的编制并执行、协会财务核算工作的实施以及出纳现金银行账务处理的审核工作；负责编制财务报表及内部财务报告。
    2、内部治理机制情况
    临港集团根据《公司法》《国有资产法》《国有资产监督管理条例》制定《公司章程》，并建立了由股东会、董事会、监事会和日常经营管理机构组成的治理结构体系，相关配套制度不断完善，各机构之间相互独立，相互制衡，权责明确。
    A.股东会
    股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，行使以下职权：
    (a)决定公司的战略和发展规划；
    (b)决定公司的经营方针和投资计划；
    (c)制定或批准公司章程和章程修改方案；
    (d)组建公司董事会、监事会，选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，对其进行考核，决定其报酬；
    (e)审议批准董事会的报告；
    (f)审议批准监事会的报告；
    (g)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
    (h)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
    (i)决定公司增加或者减少注册资本的方案；
    (j)决定公司合并、分立、变更公司形式、申请破产、解散、清算等事宜；
    (k)决定公司发行债券或其他具有债券性质的证券；
    新）（2026 年第 1 号）
    (l)审议批准由公司自行决定的重大会计政策、会计估计变更方案；
    (m)决定聘任或解聘会计师事务所，必要时决定对公司重要经济活动和重大财务事项进行审计；
    (n)审议批准符合下列标准的集团总部及子公司对外投资、国有资产处置或转让事项：1.集团投资总额超过公司上一年度经审计合并报表净资产 20%的投资项目；2.集团投资总额 5
    亿人民币及以上的非主业投资项目；3.集团投资总额 3 亿美金及以上的境外投资项目；4.上
    一年度经审计合并报表资产负债率已超 70%时实行的重大投资事项；5.超过公司上一年度经
    审计合并报表净资产 20%的国有资产处置或转让；
    (o)对股东向股东以外的人转让股权作出决议；
    (p)法律、法规、规章、规范性文件以及公司章程规定的其他职权。
    对前款所列事项股东以书面形式一致表示同意的，可以不召开股东会会议，直接作出决定，并由全体股东在决定文件上签名或盖章。
    B.董事会
    董事会由 9名董事组成，其中包含 1名职工董事，除职工董事以外的董事人选由各股东提名并经股东会选举产生。其中上海市国资委提名 3名，上海电气控股集团有限公司提名 1名，上海国盛（集团）有限公司提名 1名，上海城投兴港投资建设（集团）有限公司提名 1名，上海久事（集团）有限公司提名 1名，上海浦东发展（集团）有限公司提名 1名。
    职工代表担任的董事，由工会根据自荐、推荐情况，在充分听取职工意见的基础上提名，经党委审核后，由职工代表大会或者职工大会以无记名投票方式选举产生。
    董事会设董事长一名，董事长由上海市国资委推荐，并经董事会选举产生。公司可以根据实际情况设副董事长。
    董事会对股东会负责，行使下列职权：
    (a) 负责召集股东会，并向股东会报告工作；
    (b) 执行股东会的决议；
    (c) 制订公司战略和发展规划；
    (d) 制订公司的年度财务预算、决算方案；
    (e) 制订公司经营方针和投资计划；
    (f) 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
    (g) 制订公司章程草案和公司章程的修改方案；
    (h) 制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券（或其他具有债券性质的证券）的方案；
    (i) 制订公司合并、分立、变更公司形式、申请破产、解散、清算的方案；
    (j) 审议批准股东会规定限额以下，符合下列标准的集团总部及子公司对外投资、国新）（2026 年第 1 号）
    有资产处置或转让事项：1.集团投资总额 20 亿元人民币及以上的主业投资项目；
    2.集团投资总额超过上一年度经审计合并报表净资产 10%的投资项目；3.集团投资
    总额 1亿元人民币及以上的非主业投资项目；4.集团投资总额 5000万美金以上的
    境外投资项目；5.超过公司上一年度经审计合并报表净资产 10%，或 20亿人民币及以上的国有资产处置或转让；
    (k) 确定对公司所投资企业重大事项的管理原则；决定直接投资的分公司等分支机构的设立或者撤销；制定投资管理制度并报送市国资委；
    (l) 决定公司内部管理机构的设置；
    (m) 决定聘任或者解聘公司总裁（总经理）及其报酬事项，并根据总裁（总经理）的提名决定聘任或者解聘公司高级管理人员及其报酬事项，并对高级管理人员进行检查和考核；
    (n) 批准公司的业绩考核和重大收入分配方案，包括公司工资总额预算与清算方案等，批准公司职工收入分配方案、公司年金方案;对工资分配决议执行情况进行监督；
    (o) 批准集团融资和对外担保事项；其中，融资担保总额及单项融资担保限额原则上应符合以下要求：1.集团总部及子公司累计融资担保余额不高于集团最近一期经
    审计合并净资产的 40%；2.集团总部及子公司单笔融资担保额不高于集团最近一
    期经审计合并净资产 10%。3.集团单户公司（含集团总部）累计融资担保余额不高于本公司最近一期经审计单体净资产的 50%。对于超出上述总额及单项限额的融资担保方案，集团董事会应对该方案进行风险评估，在风险可控前提下进行审批。
    (p) 批准重大对外捐赠或者赞助方案（重大捐赠或赞助标准：上年末合并报表净资产为 100 亿至 500 亿的，单项对外捐赠或赞助超过 500万；上年末合并报表净资产达到 500亿以上的，则标准上调至超过 1000万）；
    (q) 决定公司的风险管理体系、内部控制体系、违规经营投资责任追究工作体系、法
    律合规管理体系；对公司风险管理、内部控制和法律合规管理制度及其有效实施进行总体监控和评价；
    (r) 制订董事会年度工作报告；
    (s) 制定公司的基本管理制度以及董事会认为重要的公司其他规章制度；
    (t) 股东会依据法律、法规、规章、规范性文件以及公司章程规定或授予的职权。
    董事会决定重大经营管理事项，应事先听取公司党委的意见。
    C.监事会
    监事会由 3名监事组成，其中职工监事 1名。
    非由职工代表担任的监事由各股东提名并经股东会选举产生。其中上海市国有资产监督管理委员会提名 2名。
    新）（2026 年第 1 号）
    职工监事 1 名，由工会根据自荐、推荐情况，在充分听取职工意见的基础上提名经党委审核后由职工代表大会或者职工大会以无记名投票方式选举产生。
    董事、高级管理人员及与其相关的人员不得兼任监事。
    监事会行使下列职责：
    (a) 检查公司贯彻有关法律、行政法规、国有资产监督管理规定和制度以及其他规章制度的情况；
    (b) 检查公司财务，包括查阅公司的财务会计报告及其相关资料，检查财务状况、资产质量等情况，对公司重大风险、重大问题提出预警和报告；
    (c) 检查公司的战略规划、经营预算、经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资
    产运营、经营责任合同的执行情况；
    (d) 检查公司贯彻执行《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》
    等涉及职工切身利益事项的法律法规和规章制度情况，建立集体协商集体合同、职代会民主管理、劳动争议调处制度等情况，以及落实职工代表大会或者职工大会审议通过事项情况；
    (e) 监督公司内部控制制度、风险防范体系、产权监督网络的建设及运行情况；
    (f) 对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、法规、规章、规范性文件和公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出惩处和罢免的建议；
    (g) 当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
    (h) 监督公司投资管理制度的制订和执行情况，根据股东会的要求，开展重大投资项目专项督查和后评估；
    (i) 发现公司投资活动存在重大问题的，及时向董事会提示风险并报告股东会；
    (j) 监督董事会的决策与流程是否合规；监督董事和高级管理人员合规管理职责履行情况；
    (k) 对引发重大合规风险负有主要责任的董事、高级管理人员提出罢免的建议；向董事会提出撤换公司合规管理负责人的建议；
    (l) 对工资分配进行监督；
    (m) 对依法治企情况和董事、高级管理人员依法履职情况的监督；
    (n) 提请召开临时股东会会议，在董事会不履行法律、法规、规章、规范性文件或公司章程规定的召集和主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议；
    (o) 向股东会报告其认为股东会有必要知晓的事项；
    (p) 法律、法规、规章、规范性文件以及公司章程规定及股东会授权行使的其他事项。
    新）（2026 年第 1 号）
    D.日常经营管理机构总裁（总经理）、副总裁（副总经理）、首席财务官、总审计师和总法律顾问为公司高
    级管理人员，由董事会聘任或解聘。
    总裁（总经理）由董事会决定聘任或解聘，可由董事兼任。
    总裁（总经理）向董事会负责，行使下列职权：
    (a) 主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
    (b) 组织实施公司年度经营计划和投资方案；
    (c) 根据公司年度投资计划和投资方案，批准经常性项目费用和长期投资阶段性费用的支出；
    (d) 拟订公司内部管理机构设置方案；
    (e) 拟订公司的基本管理制度；
    (f) 制定公司基本管理制度之外的其他规章制度，制定公司基本管理制度的实施细则；
    (g) 决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
    (h) 拟订发行公司债券（或其他具有债券性质的证券）方案；
    (i) 拟订公司融资和对外担保方案；
    (j) 拟订公司的对外投资、国有资产处置或转让方案；批准董事会审批额度以下的对
    外投资、国有资产处置或转让方案。
    (k) 拟订公司的年度财务预算方案、决算方案；
    (l) 拟订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
    (m) 拟订公司的收入分配方案；
    (n) 决定公司员工的工资、福利、奖惩、录用和辞退；
    (o) 协调、检查和督促各部门、各分公司、各子企业的生产经营和改革、管理工作；
    (p) 提出公司行使所投资企业股东权利所涉及事项的建议；
    (q) 建立健全合规管理组织架构；批准合规管理制度规定；批准合规管理计划，采取措施确保合规制度得到有效执行；明确合规管理流程，确保合规要求融入业务领域；及时制止并采取措施纠正不合规的经营行为；
    (r) 在法律、法规、规章、规范性文件以及公司章程规定和董事会授权的范围内代表公司对外处理日常经营中的事务；
    (s) 法律、法规、规章、规范性文件以及公司章程规定和董事会授权行使的其他职权。
    非由董事兼任的总裁（总经理）可以列席董事会会议，但是董事会讨论该总裁（总经理）的薪酬待遇和奖惩聘用等个人事项时除外。
    总裁（总经理）须按照其职责要求定期向董事会报告其工作情况，接受董事会的监督和指导。董事会可以根据公司章程的规定制定总裁（总经理）工作细则。总裁（总经理）决定新）（2026 年第 1 号）
    重大经营管理事项，应事先听取公司党委的意见。
    副总裁（副总经理）、首席财务官、总审计师等高级管理人员协助总裁（总经理）工作
    并对总裁（总经理）负责，其职权由公司管理制度确定。
    首席财务官作为财务负责人，主管公司财务会计工作。首席财务官作为财务责任人，履行职权时应遵守法律、行政法规和国务院财政部门的规定。
    3、内部控制情况
    临港集团已建立了较为完善合理的内部控制制度，并得到了一贯有效的遵循和执行，能够对各项业务活动的健康运行及执行国家有关法律法规提供保证。同时，临港集团将根据业务发展和内部机构调整的需要，及时修订并补充内部控制制度，提高内部控制制度的有效性和可操作性，有效地控制经营风险和财务风险，准确提供临港集团的管理及财务信息，保证生产经营持续、稳健、快速发展。
    A.货币资金管理方面
    临港集团的货币资金包括库存现金、银行存款及其他货币资金。临港集团制定了严格的货币资金管理制度，严格执行中国人民银行关于现金收付、库存管理的相关规定，同时对于公司银行存款账户的开立、使用、建账等做了详细规定，确保货币资金的安全、银行账户的独立。同时对于违反货币资金管理办法的行为，建立了一系列汇报、处罚机制。为加强财务管理，保证财务工作的规范性，合理筹集和使用资金，临港集团制定了《临港集团资金管理制度》等管理规章，有效规范了集团内资金的筹措使用，在资产、财务、资金、财务核算、成本费用、收入、利润、对外担保和对外投资等方面形成了一整套完善的财务管理体系。
    B.融资管理方面
    临港集团制定了《临港集团融资管理办法》，从而建立了融资业务的岗位责任制和授权批准制度，明确有关部门和岗位的职责、权限，明确授权批准方式、程序和相关控制措施，规定审批人的权限、责任以及经办人的职责范围和工作要求。同一部门或个人不得办理融资业务的全过程。建立融资业务决策环节的控制制度，对融资方案的拟订设计、融资决策程序等作出明确规定。对重大融资方案应当进行风险评估，实行集体决策审批或者会签制度。建立融资决策执行环节的控制制度，对融资合同协议的订立与审核、资产的收取等作出明确规定。按照融资方案所规定的用途使用对外筹集的资金。建立融资业务偿付环节的控制制度，对支付偿还本金、利息等步骤、偿付形式等作出计划和预算安排，并正确计算、核对。
    C.预算管理方面
    临港集团建立了预算工作岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限，确保预算工作中的不相容岗位相互分离、制约和监督。临港集团设立预算委员会、预算委员会办公室等专门机构（以下统称预算管理部门）具体负责本企业预算管理工作。董事长及总裁室成员加新）（2026 年第 1 号）
    强对企业预算管理工作的领导与业务指导，相关业务部门的主要负责人参与企业预算管理工作。预算管理部门主要负责拟订预算目标和预算政策；制定预算管理的具体措施和办法；组织编制、审议、平衡年度等预算草案；组织下达经批准的年度等预算；协调、解决预算编制
    和执行中的具体问题；考核预算执行情况，督促完成预算目标。
    D.对控股子公司管控方面
    临港集团建立了对控股子公司控制的架构，确定控股子公司章程的主要条款，明确向控股子公司委派董事、监事及重要管理人员的选任方式和职责权限等；依据临港集团战略规划，协调控股子公司的经营策略和风险管理策略，督促控股子公司制定相关业务经营计划和风险管理程序；制定控股子公司的业绩考核与激励约束制度；制定控股子公司重大事项报告制度。
    要求控股子公司及时报告重大业务事项、重大财务事项及其他重大事项；要求控股子公司定
    期提供财务报告和管理报告；要求控股子公司及时报送其董事会决议、股东会决议等重要文件。
    E.关联交易管理方面
    临港集团关联交易应遵循平等、自愿、等价、有偿、公平、公开、公允的原则，不得损害股东的合法权益。临港集团在对待关联交易事项时，确保做到：符合国家法律法规及有关规定；详细了解交易标的的真实状况；充分论证此项交易的合法性、合规性、必要性和可行性；根据充分的定价依据确定交易价格；临港集团与关联方之间的交易应签订书面协议，明确交易双方的权利义务及法律责任。临港集团发生因关联方占用或转移临港集团资金、资产或其他资源而给临港集团造成损失或可能造成损失的，应及时采取保护性措施避免或减少损失。
    F.内部审计制度
    临港集团建立和完善内部审计工作制度。根据临港集团的体制需要，设立了内部外部两级审计机构。临港集团实施对企业经营者离任审计和任期内的经济责任审计，从而夯实企业效益，增强经营者的责任意识，消除企业亏损隐患。临港集团审计部门开展专项审计调研，研究如何在新施工经营方式和企业经营规模扩大形势下，完善监督、审计工作，并为公司决策层提供决策建议。
    G.对外担保方面临港集团有权拒绝来自任何方面的强制命令而为他人提供担保。临港集团制定了《集团融资担保及资金出借管理办法》严格控制为他人提供担保，必须提供担保的事项需按照章程与制度明确的决策权限由有权决策机构审议批准。
    H.公司的激励约束机制
    临港集团根据《劳动法》的规定规范签署劳动合同，并制订了职工基本薪酬制度，规范新）（2026 年第 1 号）
    企业用工和薪酬福利政策。在激励与考核方面，临港集团制定了《薪资管理规定》，使临港集团在人才培养、人才管理和人才激励方面具有较为完善的管理模式。先进务实的人力资源管理模式，使临港集团在业内拥有一批高素质的管理团队，是临港集团在行业内长期保持竞争优势的核心因素。
    I.财务管理制度
    为加强临港集团财务管理，保证财务工作的规范性，合理筹集和使用资金，临港集团严格按照《会计法》《企业会计制度》以及《企业会计准则》等政策及相关法规制度的规定处理会计事项。临港集团制定了《临港集团资金管理制度》《财务管理中心管理办法》《集团融资担保及资金出借管理办法》等管理制度，在资产、财务、资金、财务核算、成本费用、收入、利润、对外担保和对外投资等方面形成了一套完善的财务管理体系。
    J.投资管理制度
    为进一步规范临港集团对外投资的决策、管理、处置机制，强化前期投资决策的科学性和民主性，增强投资过程管理的系统性和制度性，确保已投资项目的保值、增值，并防范已投资资产处置中的风险，集团制定了《集团股权投资管理办法》。办法明确了股权投资管理原则、管理范围、机构和权限，并进一步完善了临港集团股权投资投前决策与投后管理流程及投资管理部的相关职能，确定了投资项目选择的原则，并制定了股权投资项目决策的流程要求等。
    K.信息披露制度
    公司制定的《交易所债券信息披露事务管理制度》、《银行间债券市场债务融资工具信息披露事务管理制度》明确规定了应当披露的信息及披露标准、管理职责及披露流程等；规
    定了信息披露的责任划分及追究、信息沟通制度和保密措施。公司金融发展部为公司信息披露的事务管理部门。公司信息披露义务人包括公司董事、监事及高级管理人员，以及各部门、各成员企业的主要负责人及其他因工作关系接触到应披露信息的相关人员。公司对重大事项的报告、流转、审核、披露程序作出了严格的规定，并要求全体董事应了解并持续关注公司生产经营情况、财务状况和公司已经发生的或者可能发生的重大事件及其影响，主动调查、获取信息披露决策所需要的资料，并及时报告，未经董事会授权，董事个人不得代表公司或董事会披露公司未公开的重大信息；公司监事应当对公司董事、高级管理人员履行信息披露职责的行为进行监督；公司高级管理人员应当及时向董事会报告有关公司经营或者财务方面
    出现的重大事项、已披露的事件的进展或者变化情况及其他相关信息。
    L.突发事件应急管理制度
    公司通过建立健全的内控制度，从风险识别和管理的角度对重大事件、战略导向提出了管控要求，有针对性的设置应急制度，对于重要岗位均设置AB角，对于突发事件设置紧急新）（2026 年第 1 号）预案，要求各部门在遇到突发事件后相互协调，积极配合，在经营、管理、结构等各个方面，通过既定的应急制度有条不紊的开展工作，以保障公司的正常运作。
    M.资金运营内控制度
    公司为有效控制财务风险和管理风险，明确了由集团财务管理部、金融发展部全面负责集团的财务金融管理工作，各子公司财务部门负责组织、实施本公司的财务工作。临港集团下属各子公司（上市公司除外）资金由临港集团本部进行垂直管理和监督，保证各子公司按照临港集团统一的财务金融管理要求开展各项工作。集团财务管理部根据职能合理设置相应的财务岗位，并设立外派财务负责人管理中心，负责对集团外派财务负责人的统一管理。
    资金管理模式：临港集团资金管理是以防范资金风险为底线，统筹金融资源，规范资金运行秩序，对经济活动所涉及到资金流通环节的风险、效率、效益实施综合性管理。自2016年度起，集团推行资金集控管理，通过“集中存储、收支监管、统一运作”的方式，实现资金归集与配置双线管理，并以年度预算和资金计划为抓手，保障各子公司的资金需求和集团总体资金平衡。在此机制下，各集控成员单位的融资由集团金融发展部与各家金融机构确立授信总量、融资品种、融资条件、放款规模，统一规划实施进度与方式。通过总对总的高效对接，集团内金融资源得以有效整合，实现拓宽融资渠道、改善融资结构、降低融资成本和控制融资风险的目标。
    N.短期资金应急预案
    临港集团财务风险管理坚持“预防为主、积极化解”的原则。遇到突发性财务风险事件时，制定短期资金应急预案，动员各方面力量，积极化解风险，努力使风险造成的损失降至最低。
    各级必须做好现金预算编制，为企业提供短期财务风险预警信号。通过及时准确的财务状况分析有效地揭示企业经营过程中存在的问题，为控制风险、化解危机奠定基础。公司自成立以来资信情况良好，与各商业银行建立了长期的战略合作伙伴关系，为公司可能发生的短期资金应急需求提供有力支持。
    O.资金管理制度
    为了健全公司现代企业制度，保障公司各项内部控制制度的贯彻执行，确保集团总体目标及财务战略规划的实现，根据《中华人民共和国会计法》《公司法》《民法典》《企业会计准则》《会计基础工作规范》《企业内部控制基本规范》《贷款通则》等法律、法规、规
    章制度以及集团《公司章程》《“三重一大”决策制度实施办法》等相关制度的规定和要求，结合集团财务管理的实际情况，制定本制度。资金管理的主要内容包括备用金管理、财务票据管理、资金支付管理、银行账户管理、资金计划管理、筹资管理、担保管理、内部银行管理。
    新）（2026 年第 1 号）
    （五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析
    1、业务模式
    临港集团是国有多元投资的功能保障类国有企业集团，以园区开发、企业服务和产业投资为主业，以“当好临港新片区开发建设的主力军、成为重点区域产业升级和城市更新的重要参与者”为主责和战略发展定位，经过 40 年园区开发实践，成功培育“临港、漕河泾、临港产业联动集聚区、新业坊”等著名园区品牌，着力构建“科技创新、数字创新、绿色创新、服务创新、金融创新、海外创新”六创赋能体系，是中国服务业 500 强企业，旗下拥有被纳入富时罗素全球股票指数和 M CI 旗舰指数的上市公司“上海临港”（600848. ），以及公开募集基础设施证券投资基金“临港创新产业园 REIT”（508021. ）。
    临港集团服从服务临港新片区、上海国际科创中心、长三角一体化建设等国家战略，将践行国家战略转化为自身发展优势，积极布局和发展先导产业、重点产业、新赛道产业和未来产业，全面形成“深耕临港、立足上海、融入长三角、服务全国、走向海外”发展格局。目前，临港集团旗下园区汇聚中外优秀企业 20000余家，其中上市公司及分支机构 200余家，世界 500强及相关企业 200余家，是国家高新技术企业、国家专精特新“小巨人”的摇篮和集聚地，现正加快打造高质量孵化器，形成标杆性应用场景，更好培育龙头企业和高增长企业。
    面向未来，临港集团坚持“深耕区域、深耕产业、深耕专业”经营理念，经营公司、经营园区、经营产业，以“培育壮大新质生产力、构建现代化产业体系”为核心任务，以“推进高质量、特色化、可持续发展”为主要路径，建设高品质物业、培育高质量产业、集聚高素质人才、形成高活力生态，加快打造以园区为主要载体的创新生态集成服务商，打响世界一流高科技园区品牌，为上海加快建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市贡献力量。
    临港集团及其下属子公司负责开发与经营的产业区包括临港新片区和漕河泾开发区等多个产业园区。主要板块包括园区开发、园区物业租赁、现代服务业。随着园区基础设施建设的逐步完善，主要职能已逐渐过渡到推动园区内产业的发展和升级。
    临港集团聚焦园区开发销售和园区物业租赁两大核心业务，同时持续提升现代服务业收入占比，优化收入结构，形成可持续的良性循环。2022-2024年度及 2025年 1-3月，临港集团主营业务主要来源于园区开发销售、园区物业租赁和服务业，临港集团园区开发销售收入占主营业务收入比重分别为 57.98%、56.99%、62.87%和 32.76%，园区物业租赁收入占比分别为 34.04%、34.47%、20.94%和 41.96%，服务业收入占比为 7.59%、8.10%、15.80%和 25.24%。
    临港集团整体收入构成稳定，已形成高质量可持续发展的良性循环。
    临港集团持续开展战略转型，缩减开发规模，提升运营收入占比，随着在建项目持续完工，预计未来园区租售业务有望持续提升。2022-2024年度及 2025年 1-3月，临港集团园区开发收入分别为 611942.34万元、722856.22万元、1373665.45万元和 85146.86万元，整体保持稳步增长态势；园区物业租赁收入分别为 359300.62万元、437189.44万元、457447.18新）（2026 年第 1 号）
    万元和 109057.78万元，在当前租赁市场整体表现偏弱的情况下仍保持稳健表现；现代服务业收入分别为 80077.19万元、102736.99万元、345239.75万元和 65591.92万元，集团持续加大在服务业的经营转型。
    核心业务发展带动临港集团主营业务收入和主营业务毛利润持续增长。2022-2024年度及 2025 年 1-3 月，临港集团主营业务收入分别为 1055424.52 万元、1268292.03 万元、
    2184879.68 万元和 259891.25 万元，主营业务毛利润分别为 450364.18 万元、529938.06
    万元、812173.45万元和 103461.09万元，均保持稳步增长态势。
    临港集团主营业务收入构成情况
    单位：万元、%
    2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    园区开发 85146.86 32.76 1373665.45 62.87 7 2 2 8 5 6 . 2 2 56.99 611942.34 57.98
    园区物业租赁 109057.78 41.96 457447.18 20.94 4 3 7 1 8 9 . 4 4 34.47 359300.62 34.04
    现代服务业 65591.92 25.24 345239.75 15.80 1 0 2 7 3 6 . 9 9 8.10 80077.19 7.59
    商品销售 90.87 0.03 1806.54 0 . 0 8 - - - -
    绿化工程 - - 1645.70 0 . 0 8 2 1 2 4 . 0 8 0.17 3371.58 0.32
    其他 3.82 0.00 5075.07 0 . 2 3 3 3 8 5 . 2 9 0.27 732.79 0.07
    合计 259891.25 100.00 2184879.68 100.00 1 2 6 8 2 9 2 . 0 3 100.00 1055424.52 100.00临港集团主营业务成本构成情况
    单位：万元、%
    2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    园区开发 47442.30 30.33 875998.58 63.82 4 4 8 9 8 8 . 2 3 60.81 366172.80 60.52
    园区物业租赁 61260.06 39.16 252308.09 18.38 1 8 5 5 5 9 . 2 3 25.13 151.228.31 24.99
    现代服务业 47626.79 30.45 233940.32 17.04 9 8 7 0 9 . 2 0 13.37 80802.71 13.35
    商品销售 2.22 0.00 1737.38 0 . 1 3 - - 0.00 -
    绿化工程 42.29 0.03 1709.59 0 . 1 2 2 4 9 6 . 5 1 0 .34 3389.40 0.56
    其他 56.49 0.04 7012.27 0 . 5 1 2 6 0 0 . 7 9 0 .35 3467.13 0.57
    合计 156430.16 100.00 1372706.23 100.00 7 3 8 3 5 3 . 9 6 100.00 605060.34 100.00
    临港集团主营业务毛利润、毛利率构成情况
    单位：万元
    2025 年一季度 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    项目
    毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率
    园区开发 37704.56 44.28% 497666.87 36.23% 273867.99 37.89% 245769.54 40.16%
    园区物业租赁 47797.72 43.83% 205139.08 44.84% 251630.21 57.56% 208072.31 57.91%
    现代服务业 17965.13 27.39% 111299.43 32.24% 4027.79 3.92% -725.52 -0.91%
    商品销售 88.65 97.55% 69.17 3.83% - - - -
    绿化工程 -42.29 - -63.89 -3.88% -372.42 -17.53% -17.82 -0.53%
    其他 -52.67 -1377.54% -1937.20 -38.17% 784.50 23.17% -2734.34 -373.14%
    合计 103461.09 39.81% 812173.45 37.17% 529938.06 41.78% 450364.18 42.67%新）（2026 年第 1 号）
    2、行业地位
    临港集团作为上海市国资委下属一家以产业园区投资、开发与经营和园区相关配套服务
    为主业的大型国有企业，承担了上海临港新片区、漕河泾开发区等十多个上海市本地和外地园区以及多个城市更新项目的开发建设任务，拥有国家级经济技术开发区、大型装备制造产业区等开发运营和园区配套的成熟经验，处于行业的领先地位。
    作为国有多元投资的上海市市属功能保障类国有企业集团，临港集团始终聚焦高品质园区建设、高质量企业服务和高能级产业投资，推动上海市及长三角区域高端化产业发展及高水平区域转型。历经了 40年产业开发实践，临港集团组建了产业规划、建设、招商、运营、服务投资等全方位、专业化团队，打造了涵盖标准工业厂房、高标准研发楼、产业综合体、人才公寓、商业综合体等全门类产品线，并针对不同类型及生命阶段的产业主体需求形成了接力式孵化链条和解化体系的全产业链布局。
    3、持续经营能力分析
    （1）强大的政府资源与持续的政府支持
    临港集团下属的临港产业园区与漕河泾开发区是上海市委提升上海产业国际竞争力、培
    育新的经济增长及战略决策的重要承担者，其开发、建设、运营获得了政府的多项支持。临港新片区拥有国家级保税港区和国家级装备产业发展基地等国家级基地；漕河泾开发区同样
    拥有着国家经济技术开发区、国家级新兴技术开发区、国家级出口加工区、国家新型工业化
    产业示范基地等众多国家级园区和基地。因此，一方面，临港集团控股股东，上海市国资委多次对临港集团进行增资扩股，增强临港集团资本实力，助力临港集团持续发展；另一方面，政府在用地指标、项目审批、资质许可、税收政策方面亦给予临港集团较多支持。
    （2）成熟的服务配套能力
    临港集团在扶持创新、创业产业方面较早布局，已经积累了丰富的经验，在基础设施、生活服务、人才配套、综合服务配套方面具有专业优势和经验，产城结合的发展举措能够对人才集聚提供极强的吸引力；交通方面，轨道交通 16 号线与多条公交线路方便园区人员出行；教育方面，引入上海海事大学、上海海洋大学、上海电机学院、上海中学东校、上海外国语大学附中、附小等，实现从小学到高中的全方位配套；医疗养老方面，上海第六人民医院也已落户临港。除此之外，以滴水湖为中心的主城区与附近的高端住宅、办公楼、酒店、主题公园也在逐步建设完成，为园区创造成熟的生活配套设施。通过增加城市商业和功能服务，导入优质餐饮、购物、娱乐、教育、医疗、居住等配套服务，打造不低于市中心的品质生活，推动园区向商业社区、生活社区转变，提升园区吸引力与竞争力。
    （3）园区产业齐全，覆盖面广
    临港集团下属十余个园区，园区企业覆盖从制造业到服务业的多个领域。临港装备制造新）（2026 年第 1 号）
    产业区以高端制造为核心，临港奉贤园区以高档数控机床与工业机器人、智能电网、高性能医疗器械与精准医疗、新材料等四大产业为主导，洋山自贸区聚焦国际贸易、国际孵化、国际交易、国际制造、国际金融行业，漕河泾开发区形成了以电子信息为主的高科技产业集群，浦江园区则形成了以电子信息产业为依托，以生物医药、汽车研发配套、节能环保、新能源产业为重点，以现代生产性服务业为支撑的产业发展格局。不同园区对多个领域的针对性覆盖与扶持，一方面平衡了不同产业之间在发展阶段、盈利能力方面的差异，保证园区开发收入的稳定增长，另一方面，亦体现了临港集团卓越的综合服务配套能力。
    （4）丰富的土地资源与区位优势
    临港集团所在的临港新片区，位于上海东南，北临浦东国际航空港，南接洋山国际枢纽港，是上海沿海大通道的重要节点，海运、空运、铁路、公路、内河、轨交构成了十分便捷的综合交通优势。规划用地达到 300平方公里，产业区规划面积 247平方公里，目前仅开发了部分地区，土地、空间资源丰富。同时，临港地区位于洋山国际深水港和浦东国际机场两大枢纽港之间，铁路、公路、码头等基础设施汇聚，适宜公铁水多式联运枢纽建设，实现南港与公路港、铁路港三港互通，物流条件优越，利于产业的集聚与发展。
    新片区按照在更深层次、更宽领域、更大力度推进全方位高水平开放的总体要求和发展目标，到 2025年，建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升，GDP达到 3500亿元；到 2035年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体，实现区域生产总值达 1万亿元。
    临港集团下属的漕河泾新兴技术开发区，位于城市中心地带，毗邻众多科研院所、知名大学，人才高度密集，吸引了包括世界 500强企业在内的知名企业总部入驻。人才的集聚既吸引了优秀的企业，亦提高了园区的综合竞争能力。
    （六）主营业务情况
    从收入构成来看，原始权益人的收入主要包括园区开发、园区物业租赁、现代服务业、商品销售、绿化工程和其他等。报告期内，原始权益人营业收入呈迅速增长趋势，具体情况如下表所示：
    临港集团主营业务收入构成情况
    单位：万元、%
    2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    园区开发 85146.86 32.76 1373665.45 62.87 7 2 2 8 5 6 . 2 2 56.99 611942.34 57.98
    园区物业租赁 109057.78 41.96 457447.18 20.94 4 3 7 1 8 9 . 4 4 34.47 359300.62 34.04
    现代服务业 65591.92 25.24 345239.75 15.80 1 0 2 7 3 6 . 9 9 8.10 80077.19 7.59新）（2026 年第 1 号）
    商品销售 90.87 0.03 1806.54 0 . 0 8 - - - -
    绿化工程 - - 1645.70 0 . 0 8 2 1 2 4 . 0 8 0.17 3371.58 0.32
    其他 3.82 0.00 5075.07 0 . 2 3 3 3 8 5 . 2 9 0.27 732.79 0.07
    合计 259891.25 100.00 2184879.68 100.00 1 2 6 8 2 9 2 . 0 3 100.00 1055424.52 100.00
    （七）财务数据和偿债能力分析临港集团 2022 年、2023 年和 2024 年的财务报表已由上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了上会师报字（2023）第 3656号、上会师报字（2024）第 3591号和上会师报字（2025）第 3858号标准无保留意见的审计报告；临港集团 2025年一季度财务报表未经审计。
    1、财务报表
    （1）合并资产负债表临港集团近三年及一期合并资产负债表
    单位：万元
    项目 2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    流动资产：
    货币资金 2721575.83 2638832.58 2587313.11 2280535.51
    交易性金融资产 198771.57 29685.15 50739.38 53571.16
    应收票据及应收账款 330449.65 335030.92 190533.91 63491.56
    应收款项融资 8816.63 8816.63 16287.56 -
    预付款项 21727.36 10147.25 16726.17 5796.23
    其他应收款 154773.50 180385.47 151149.18 182349.59
    存货 8963419.62 8693523.64 8813613.90 7250302.34
    合同资产 728.74 689.84 1912.10 4150.27一年内到期的非流动资
    2449.12 2512.37 394.01 515.41
    产
    其他流动资产 447571.46 385712.85 296714.57 217344.20
    流动资产合计 12850283.48 12285336.70 12125383.89 10058056.26
    非流动资产： -
    发放贷款及垫款 18681.67 19714.21 21263.10 9916.27
    其他权益工具投资 801154.39 803182.28 172496.58 165005.47
    其他非流动金融资产 513344.28 491680.38 512770.80 533858.03
    长期应收款 17661.51 17661.51 92.91 983.63
    长期股权投资 1769892.16 1744048.66 1767893.51 1903928.43
    投资性房地产 7374586.40 7208292.34 6251370.48 4681260.70
    固定资产 483650.42 474868.46 436210.19 242506.73
    在建工程 37572.03 33252.54 77008.01 108793.57
    使用权资产 70983.90 72212.02 78132.98 57021.42
    无形资产 101204.86 100164.46 80958.86 24962.93
    商誉 3952.85 2366.85 2373.48 9132.55
    长期待摊费用 53871.48 56951.54 45662.36 30665.51
    递延所得税资产 199394.00 196725.58 148777.62 94874.24新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    其他非流动资产 23213.04 24114.83 116795.81 8890.81
    非流动资产合计 11469162.98 11245235.66 9711806.70 7871800.30
    资产总计 24319446.46 23530572.36 21837190.58 17929856.56
    流动负债：
    短期借款 312276.17 286779.28 357332.00 280899.44
    应付票据及应付账款 1919016.19 2167971.18 1949244.81 1335843.31
    预收款项 66160.97 63331.91 62110.86 58091.34
    合同负债 566926.92 572152.14 1248208.65 606983.46
    应付职工薪酬 44573.93 98091.55 98277.99 81154.86
    应交税费 105527.74 128133.43 123263.43 84576.43
    其他应付款 887455.20 842260.66 857080.83 1003247.82一年内到期的非流动负
    1392423.72 1471181.22 1573781.15 1421180.28
    债
    其他流动负债 150196.42 149922.17 411064.04 558315.64
    流动负债合计 5444557.27 5779823.54 6680363.76 5430292.58
    非流动负债：
    长期借款 8961244.25 7771320.32 6256351.71 4943178.67
    应付债券 1286915.75 1368368.47 1344979.48 1353321.69
    租赁负债 78533.68 75486.39 76700.85 56592.76
    长期应付款 286097.83 303153.27 288857.13 275491.87
    长期应付职工薪酬 66.10 66.10 66.10 66.1
    预计负债 16507.16 16510.26 20019.48 4620.23
    递延所得税负债 138453.33 138428.83 131485.94 85342.98
    递延收益-非流动负债 113177.74 112536.11 81037.73 43069.53
    其他非流动负债 34239.93 35247.60 42041.29 42529.75
    非流动负债合计 10915235.75 9821117.35 8241539.71 6804213.59
    负债合计 16359793.02 15600940.89 14921903.47 12234506.17
    所有者权益 (或股东权
    益)：
    实收资本(或股本) 1682778.63 1682778.63 1275134.07 1255708.57
    资本公积金 1296743.46 1296753.31 1168353.61 1108691.23
    其他权益工具 538628.68 535330.16 201077.12 -
    其它综合收益 91622.57 92834.62 69573.24 64204.26
    专项储备 23.82 - - -
    盈余公积金 26897.51 26897.51 26897.51 26897.51
    未分配利润 477690.56 475868.44 511895.67 442808.82归属于母公司所有者权
    4114385.25 4110462.69 3252931.23 2898310.39
    益合计
    少数股东权益 3845268.19 3819168.77 3662355.88 2797040.00
    所有者权益合计 7959653.44 7929631.46 6915287.11 5695350.39负债和所有者权益（或
    24319446.46 23530572.36 21837190.58 17929856.56股东权益）总计
    （2）合并利润表临港集团近三年及一期合并利润表
    单位：万元新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    一、营业总收入 352684.73 2297298.63 1325560.98 1108133.75
    其中：营业收入 352358.19 2295395.70 1323693.10 1106202.71
    利息收入 319.60 1721.11 1676.36 1868.45
    手续费及佣金收入 6.94 181.82 191.51 62.59
    二、营业总成本 304350.40 2117617.03 1368100.96 1156702.17
    其中：营业成本 186783.54 1437918.53 774384.74 629521.81
    研发费用 1073.15 16982.38 111.20 -
    税金及附加 26817.07 172215.98 127114.33 112782.43
    销售费用 5391.62 33020.96 25550.56 25761.99
    管理费用 29271.51 192999.87 183935.82 170042.93
    财务费用 55013.51 264479.31 257004.31 218593.01
    其中：利息费用 60912.89 288564.20 272078.99 242100.89
    利息收入 5773.12 31183.39 19865.85 32044.54
    加：其他收益 4105.05 62405.15 59267.83 68196.68
    投资收益 -3130.20 73530.43 220296.68 185696.51
    其中：对联营企业和合营企
    -3979.38 7019.13 44207.35 59102.15业的投资收益
    公允价值变动净收益 -643.80 -12520.13 19842.67 -6676.47
    资产减值损失 -5.60 180.27 -488.02 -102.77
    信用减值损失 917.64 -12766.17 5601.68 -5822.12
    资产处置收益 62.93 -175.96 7222.24 1343.72
    三、营业利润 49640.36 290335.20 269203.09 194067.13
    加：营业外收入 2774.35 50634.34 69661.09 108094.16
    减：营业外支出 508.20 46157.90 67329.91 37009.02
    四、利润总额 51906.50 294811.63 271534.26 265152.28
    减：所得税 22101.93 136642.51 84745.09 106260.37
    五、净利润 29804.58 158169.12 186789.17 158891.91
    持续经营净利润 29804.58 158169.12 186789.17 158891.91
    减：少数股东损益 24683.94 167569.36 103165.24 91286.82
    六、归属于母公司所有者的
    5120.64 -9400.24 83623.93 67605.09
    净利润
    加：其他综合收益 -1071.58 26034.99 4234.74 -38568.02
    七、综合收益总额 28733.00 184204.12 191023.91 120323.89
    减：归属于少数股东的综合
    24824.42 169142.14 102031.01 91680.93
    收益总额归属于母公司普通股东综合
    3908.58 15061.98 88992.90 28642.96
    收益总额
    （3）合并现金流量表
    表：临港集团近三年及一期合并现金流量表
    单位：万元
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    一、经营活动产生的现
    金流量：
    销售商品、提供劳务收
    315555.55 1500624.97 1761598.51 1593944.72
    到的现金新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    收到的税费返还 - 16906.49 69782.03 72699.47收到其他与经营活动有
    78143.93 1291851.59 1218506.73 999588.12
    关的现金
    收取利息、手续费及佣
    405.03 2035.59 1942.25 2074.03
    金的现金
    经营活动现金流入小计 394104.51 2811418.64 3051829.51 2668306.33
    购买商品、接受劳务支
    896938.92 2405936.27 3371717.02 2068768.32
    付的现金支付给职工以及为职工
    92130.89 227550.16 171640.08 152580.51
    支付的现金
    支付的各项税费 83527.99 390326.45 224875.25 275800.59支付其他与经营活动有
    105033.70 1170854.74 996338.53 702619.42
    关的现金客户贷款及垫款净增加
    -933.43 -1456.93 11440.00 -7579.00额
    经营活动现金流出小计 1176698.08 4193210.69 4776010.89 3192189.83经营活动产生的现金流
    -782593.58 -1381792.05 -1724181.38 -523883.50量净额
    二、投资活动产生的现
    - -
    金流量：
    收回投资收到的现金 20382.30 747104.18 1453223.35 1895375.62取得投资收益收到的现
    5781.67 36835.77 70441.65 87773.05
    金
    处置固定资产、无形资
    产和其他长期资产收回 68501.48 364.71 13116.59 1630.98的现金净额处置子公司及其他营业
    - 105672.24 37392.04 20941.85单位收到的现金净额收到其他与投资活动有
    39312.04 16687.23 294289.07 60654.88
    关的现金
    投资活动现金流入小计 133977.49 906664.13 1868462.70 2066376.39
    购建固定资产、无形资
    产和其他长期资产支付 14099.83 83716.79 55984.40 45917.62的现金
    投资支付的现金 221548.09 869906.02 1493793.41 1245030.00取得子公司及其他营业
    7518.95 8887.99 96100.64 -
    单位支付的现金净额支付其他与投资活动有
    - 8307.97 52869.38 66520.79关的现金
    投资活动现金流出小计 243166.87 970818.77 1698747.82 1357468.41投资活动产生的现金流
    -109189.38 -64154.63 169714.88 708907.98量净额
    三、筹资活动产生的现
    — -
    金流量：
    吸收投资收到的现金 1520.00 655517.38 931270.02 630388.32
    其中：子公司吸收少数
    1520.00 285517.38 731270.02 530444.42
    股东投资收到的现金
    取得借款收到的现金 1586816.77 4827630.25 5048392.76 5227648.44新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度收到其他与筹资活动有
    - 8397.49 136654.93 6014.91关的现金
    筹资活动现金流入小计 1588336.77 5491545.12 6116317.72 5864051.67
    偿还债务支付的现金 526194.74 3485611.62 3724694.28 3986349.26
    分配股利、利润或偿付
    79632.08 461594.48 385049.66 410871.12
    利息支付的现金
    其中：子公司支付给少
    245.00 84195.87 42476.88 90591.93
    数股东的股利、利润支付其他与筹资活动有
    6693.37 38798.47 138603.36 638285.32
    关的现金
    筹资活动现金流出小计 612520.20 3986004.58 4248347.30 5035505.70筹资活动产生的现金流
    975816.56 1505540.54 1867970.41 828545.97
    量净额
    四、汇率变动对现金的
    2730.33 -1177.19 1922.81 3434.19
    影响
    五、现金及现金等价物
    86763.94 58416.67 315426.73 1017004.64
    净增加额
    加：期初现金及现金等
    2601172.03 2542755.36 2227328.63 1210323.99
    价物余额
    六、期末现金及现金等
    2687935.97 2601172.03 2542755.36 2227328.63
    价物余额
    2、主要财务指标分析近三年，发起人主要财务指标如下：
    表：发起人近三年主要财务指标
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    总资产（万元） 24319446.46 23530572.36 21837190.58 17929856.56
    资产负债率（%） 67.27% 66.30% 68.33% 68.24%
    营业收入（万元） 352684.73 2297298.63 1325560.98 1108133.75
    营业毛利率（%） 46.99% 37.36% 41.50% 43.09%
    净利润（万元） 29804.58 158169.12 186789.17 158891.91经营活动产生的现金
    -782593.58 -1381792.05 -1724181.38 -523883.50
    流量净额（万元）
    EBITDA（万元）
    （1）资产结构分析
    2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，临港集团总资产分别为 17929856.56 万元、
    21837190.58 万元、23530572.36 万元和 24319446.46 万元，2023 年末总资产较 2022 年末
    增长 21.79%、2024 年末总资产较 2023 年末增长 7.75%、2025 年 3 月末总资产较 2024 年末
    增长 3.35%，近三年及一期临港集团总资产稳定增长，主要为存货、投资性房地产的增加。
    新）（2026 年第 1 号）
    总资产构成中，流动资产占总资产的比例分别为 56.10%、55.53%、52.21%和 52.84%，流动资产占比较为稳定。近三年及一期末临港集团货币资金余额分别为 2280535.51 万元、
    2587313.11 万元、2638832.58 万元和 2721575.83万元，临港集团在手账面资金较为充裕。
    （2）负债结构分析
    2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，临港集团总负债分别为 12234506.17 万元、
    14921903.47 万元、15600940.89 万元和 16359793.02 万元，伴随着业务扩张整体呈现上升态势。近三年及一期末，临港集团流动负债在总负债中占比分别为 44.39%、44.77%、37.05%和 33.28%，近一年流动负债占比有所下降；资产负债率分别为 68.24%、68.33%、66.30%和
    67.27%，总体保持在 70%以下水平，且近一年资产负债有所下降。
    （3）营业收入、成本和净利润分析
    临港集团主营业务以园区开发、园区物业租赁及现代服务业为主。2022-2024 年度及
    2025年 1-3月，临港集团营业总收入分别为 1108133.75万元、1325560.98万元、2297298.63
    万元和 352684.73万元，临港集团营业总成本分别为 1156702.17万元、1368100.96万元、
    2117617.03 万元和 304350.40 万元，近三年及一期营业总收入、营业总成本整体保持稳定
    增长态势，其中 2024 年营业总收入和营业总成本增长幅度较大，主要系园区开发业务增长所致；净利润分别为 158891.91万元、186789.17万元、158169.12万元和 29804.58万元，净利润较为稳定，近三年几一期净利率分别为 14.34%、14.09%、6.89%和 8.45%，净利率有所下降，主要系所持上市公司股票受二级市场波动影响，投资收益、公允价值变动净收益存在波动所致。
    （4）现金使用分析
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，临港集团实现经营活动产生的现金流量净额分别为-
    523883.50 万元、-1724181.38 万元、-1381792.05万元和-782593.58 万元。临港集团作为
    临港新片区的开发建设主体及重点区域产业升级、城市更新的重要参与者，承担了临港新片区和上海市内各大重点区域的大量开发建设任务，前期建设资金投入较大且回报周期较长，加之近年来临港集团业务规模扩大、新开工项目较多，大额固定资产投资支出导致经营活动净现金流阶段性为负；临港集团近年来持续开展战略转型，缩减开发规模，提升运营收入占比，2024年经营活动产生的现金流量净额较 2023年度有所上升，随着在建项目持续完工投入运营，预计未来经营活动产生的现金剪刀差将进一步缩小。2022-2024年度及 2025年 1-3月，临港集团实现投资活动产生的现金流量净额分别为 708907.98 万元、169714.88 万元、-64154.63万元和-109189.38万元，因投资项目的规模、周期有所差异，筹资活动产生的现金流量净额有所波动。2022-2024年度及 2025年 1-3月，临港集团实现筹资活动产生的现金流量净额分别为 828545.97万元、1867970.41万元、1505540.54万元和 975816.56万元，临港集团筹资能力良好、持续稳定。
    新）（2026 年第 1 号）
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，临港集团现金及现金等价物净增加额分别为
    1017004.64万元、315426.73万元、58416.67万元和 86763.94万元，持续为正，现金及现
    金等价物余额持续稳步上升。
    （八）资信状况
    1、资信水平
    根据中国人民银行征信中心于 2025年 4月 17日出具的《企业信用报告》，临港集团信用情况良好，不存在不良或违约负债的情况。
    2、商业信用
    截至 2025 年 6 月 27 日，经于中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统、中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生
    态环境部网站、国家市场监督管理总局网站、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站、
    中华人民共和国财政部网站、中国证监会网站、国家金融监督管理总局网站、中国人民银行
    网站、“信用中国”网站、国家企业信用信息公示系统中进行检索，临港集团最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务方面不存在重大违法违规记录，不属于失信被执行人或失信生产经营单位或其他失信单位，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人的情况，不存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域的重大行政处罚记录或失信记录，公司经营合法合规。
    3、主体评级情况2025年 7月 7日，中诚信国际信用评级有限责任公司对临港集团出具了《2025年度上海临港经济发展（集团）有限公司信用评级报告》，临港集团的主体信用等级为 AAA，评级展望为“稳定”。此外，临港集团还拥有惠誉 A-、标普 BBB+、穆迪 Baa1的国际评级。
    （九）持有或运营其他同类项目情况
    截至 2025年 3月 31日，除临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、康桥项目外，临港集团持有或运营的主要同类基础设施资产情况如下：
    序 可出租面积
    项目名称 地理位置 资产类型 出租率号 （平方米）
    1 桂中园 上海市徐汇区 研发平台 4980.38 99.99%
    2 桂果园 上海市徐汇区 研发平台 5094.91 100.00%
    3 桂平园 上海市徐汇区 研发平台 1191.70 100.00%
    4 钦江园 上海市徐汇区 研发平台 3900.09 100.00%
    5 虹漕园 上海市徐汇区 研发平台 15931.00 100.00%
    6 虹钦园 上海市徐汇区 研发平台 31051.14 90.19%
    7 智汇园 上海市徐汇区 研发平台 12879.98 100.00%
    8 新汇园 上海市徐汇区 研发平台 33064.02 91.15%
    9 科技产业化大楼 上海市徐汇区 研发平台 55527.11 84.19%新）（2026 年第 1 号）
    10 创新大厦 上海市徐汇区 研发平台 33265.00 83.37%
    11 国际商务中心 上海市徐汇区 研发平台 130240.14 85.24%
    12 研发中心二期 上海市徐汇区 研发平台 70796.00 98.24%
    科技绿洲三期一
    13 上海市闵行区 研发平台 32921.47 96.41%
    B科技绿洲三期
    14 上海市闵行区 研发平台 21564.88 100.00%
    二、三
    15 科技绿洲三期四 上海市闵行区 研发平台 38878.93 100.00%
    16 科技绿洲三期五 上海市闵行区 研发平台 22573.64 100.00%
    17 科技绿洲四期 上海市闵行区 研发平台 102069.57 80.95%
    18 新业园 上海市徐汇区 研发平台 36632.93 85.60%
    19 凤凰园 上海市徐汇区 研发平台 44756.14 80.94%
    20 宝石园 上海市徐汇区 研发平台 17455.04 86.39%
    21 集聚区二期一 上海市徐汇区 研发平台 57845.50 93.26%
    22 集聚区二期二 上海市徐汇区 研发平台 216142.79 97.06%
    23 集聚区二期三 上海市徐汇区 研发平台 62386.11 80.79%
    光启园 1、2、3
    24 上海市徐汇区 研发平台 33218.41 81.08%
    期
    25 光启园四期 上海市徐汇区 研发平台 31686.80 100.00%
    移动互联网产业
    26 上海市闵行区 研发平台 97306.91 94.51%
    （一期）项目生命健康产业园
    27 上海市闵行区 研发平台 88064.16 90.16%
    二期项目 A
    28 D1地块工业厂房 上海市闵行区 研发平台 1242.00 100.00%
    29 南桥园区一期-1 上海市奉贤区 研发平台 67530.04 100.00%
    30 南桥园区二期 上海市奉贤区 研发平台 39350.36 65.94%
    31 南桥园区三期 上海市奉贤区 研发平台 100205.01 67.88%
    32 松高科一期 上海市松江区 研发平台 71130.64 71.08%
    33 松高科二期 上海市松江区 研发平台 49502.36 80.43%
    34 科技广场 上海市松江区 研发平台 12726.52 89.92%
    35 科技绿洲一期 上海市松江区 研发平台 87134.96 64.19%
    36 民益路项目 上海市松江区 研发平台 32416.04 72.47%
    37 中山科技园 上海市松江区 研发平台 26808.22 83.29%
    38 南部综合体一期 上海市松江区 研发平台 185387.28 61.67%
    39 创智一期 上海市松江区 研发平台 28059.19 80.25%
    40 创意中心 上海市松江区 研发平台 9514.50 0.00%
    41 创智二期 上海市松江区 研发平台 26614.83 34.58%
    42 黄桥项目 上海市松江区 研发平台 67755.38 30.54%
    43 洞泾大厦 上海市松江区 研发平台 74180.00 45.61%
    科技绿洲三期-1
    44 上海市松江区 研发平台 30575.72 100.00%（小卫星）
    45 城市概念园区 上海市杨浦区 研发平台 80437.89 100.00%
    46 创新晶体 上海市浦东新区 研发平台 63894.15 87.38%
    47 D01-01地块项目 上海市浦东新区 研发平台 56973.24 100.00%
    48 临港奉贤中心 上海市浦东新区 研发平台 39800.63 90.06%
    49 波阳路园区 上海市杨浦区 研发平台 28722.00 100.00%
    50 创新魔坊一期 上海市浦东新区 研发平台 42097.68 82.76%新）（2026 年第 1 号）
    F地块工业厂房
    51 上海市闵行区 标准厂房 24049.84 81.31%
    一期 4标
    F地块工业厂房
    52 上海市闵行区 标准厂房 18169.39 100.00%
    三期 2标 B
    F地块工业厂房
    53 上海市闵行区 标准厂房 5671.02 100.00%
    三期 4标汽车新兴技术研
    54 上海市闵行区 标准厂房 29448.63 86.24%
    发产业化项目
    F地块创新创业
    55 上海市闵行区 标准厂房 21315.93 84.37%
    园工业厂房
    56 欣创一期 上海市奉贤区 标准厂房 11195.22 78.56%
    57 欣创二期 上海市奉贤区 标准厂房 7125.99 100.00%
    58 欣创三期 上海市奉贤区 标准厂房 51361.14 34.95%
    59 金山先进一期 上海市金山区 标准厂房 33272.64 84.77%
    60 金山先进二期 上海市金山区 标准厂房 77974.28 75.09%
    61 金山智能一期 上海市金山区 标准厂房 52699.65 24.51%
    62 智造园五期 上海市奉贤区 标准厂房 447624.20 81.22%
    63 闻泰项目 上海市浦东新区 标准厂房 202858.57 100.00%
    64 新兴产业园 A区 上海市浦东新区 标准厂房 122141.19 88.18%
    65 新兴产业园 B区 上海市浦东新区 标准厂房 60702.26 81.82%
    66 新兴产业园 C区 上海市浦东新区 标准厂房 22891.56 100.00%
    67 新兴产业园 D区 上海市浦东新区 标准厂房 66221.85 84.95%
    68 新兴产业园 E区 上海市浦东新区 标准厂房 58370.66 100.00%
    69 智造园七期 上海市浦东新区 标准厂房 64704.94 84.07%
    70 城地云项目 上海市浦东新区 标准厂房 55724.00 100.00%
    71 智造园八期 上海市奉贤区 标准厂房 43377.44 100.00%
    72 量子园 上海市浦东新区 标准厂房 27710.84 100.00%
    洋山特殊综合保
    73 税区 D05-01地 上海市浦东新区 标准厂房 8993.71 100.00%
    块标准厂房
    74 翡翠园二期 上海市浦东新区 标准厂房 4384.00 100.00%
    合计 4041472.34
    注：部分项目因入市时间较晚、调整规划、升级改造或以出售为主要目的，出租率偏低。
    二、扩募原始权益人
    （一）基本情况本基金的扩募原始权益人为上海临港控股股份有限公司
    表：发起人基本情况
    公司名称 上海临港控股股份有限公司
    法定代表人 翁恺宁
    成立日期 1994年 11月 24日
    企业类型 股份有限公司（中外合资、上市）新）（2026 年第 1 号）
    注册资本 252248.7004万元人民币
    注册地址 上海市松江区莘砖公路 668号 3层
    园区投资、开发和经营，自有房屋租赁，投资管理及咨询，科技企业孵化，企业管理咨询，经济信息咨询及服务（除经纪），物业管理，仓储经营范围 （除危险品）。（涉及许可证管理、专项规定、质检、安检及相关行业资质要求的，需按照国家有关规定取得相应资质或许可后开展经营业务）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
    （二）设立、存续和历史沿革情况
    上海临港前身为上海自动化仪表股份有限公司，始建于 1986年 11月。
    1、改制及设立情况
    上海临港前身为上海自动化仪表股份有限公司，始建于 1986年 11月。1993年 9月 25日，经上海市经济委员会沪经企（1993）413号文批准，正式改组为上海自动化仪表股份有限公司，并向社会公开发行股票。1993 年 12 月 18 日，上海自动化仪表股份有限公司正式成立。
    1993年 10月 7日，公司人民币普通股（A股）股票发行经上海市证券管理办公室沪证
    办（1993）114号文复审通过。上海市仪表电讯工业局持国家股 15886.1万元，占股本总额
    60.90%。向社会公开发行股票 3200 万元，面值 1 元人民币/股，发行价 3.5 元/股。其中法
    人股 1000 万元，占股本总额 3.83%；个人股 2200 万元，占股本总额 8.43%。人民币普通
    股（A股）股票上市申请经上海证券交易所上证上（94）字第 2044号文审核批准，于 1994年 3月 24日在上海证券交易所挂牌交易。
    1994年 4月，公司人民币特种股票（B股）发行经上海市证券管理办公室沪证办（1994）
    036号文复审通过。向社会公开发行股票 7000万元，面值 1元人民币/股，发行价 2.1576元
    人民币/股，折美元 0.248美元/股，占股本总额 26.84%。人民币特种股票（B股）上市申请经上海证券交易所上证上（94）字第 2057号文审核批准，于 1994年 4月 29日在上海证券交易所挂牌交易。
    2、1994年度分红送股1995 年 5 月 27 日，公司第二次股东大会（1994 年年会）审议通过了公司《1994 年年度利润分配方案》，决议向全体股东按每 10股派送红股 1股，计 2608.61万元。经本次送股后，公司股本总额从原来的 260861000元增至 286947100元，公司国家股、法人股、社会公众股、B股在总股本中所占比例不变。
    3、1995年度分红送股1996 年 6 月 25 日，公司第三次股东大会（1995 年年会）审议通过了《1995 年年度利润分配方案》，决议向全体股东按每 10 股派送红股 1.5 股，计 4304.21 万元。经本次送股后，公司股本总额从原来的 286947100元增至 329989165元，公司国家股、法人股、社会新）（2026 年第 1 号）
    公众股、B股在总股本中所占比例不变。
    4、1996年度分红送股1997 年 6 月 20 日，公司第四次股东大会（1996 年年会）审议通过了《1996 年年度利润分配方案》，决议向全体股东按每 10股派送红股 1股，计 3299.89万元。经本次送股后，公司股本总额从原来的 329989165元增至 362988081.5元，公司国家股、法人股、社会公众股、B股在总股本中所占比例不变。
    5、1998年资本公积金转增股本
    1998年 6月 16日，公司第五次股东大会审议通过了公司利润分配及公积金转增股本方案报告，提取资本公积金 3628.88万元，向全体股东每 10股转增股本 1股。转增后，公司股本总数从 36298.81万股增至 39928.69万股。
    6、2003年股权转让2002年 11月 3日，公司收到《财政部关于上海自动化仪表股份有限公司国有股转让有关问题的批复》（财企[2002]436号），并于 2002 年 11 月 5 日发布公司关于国有股股权转让批复公告。
    2003年 2月 17日，公司股东上海仪电控股（集团）公司分别与中国华融资产管理公司、中国东方资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国信达资产管理公司签订股权转让协议，将其持有的上海临港 20784.2149 万股国家股中的 9264.5725万股转让给上述四家资产管理公司。股份转让完成后，公司的总股本仍为 39928.689万股，其中出让方上海仪电控股集团公司持有 11519.6424万股，占总股本的 28.85%；受让方华融资产持有 3861.5455万股，占总股本的 9.67%；受让方东方资产持有 3364.78万股，占总股本的 8.43%；受让方长城资产持有 1830.8335万股，占总股本的 4.59%；受让方信达资产持有 207.4135万股，占总股本的 0.52%。以上股份性质均为国家股。
    7、2006年股权划转2005 年 12 月 28 日，公司收到上海市国有资产监督管理委员会《关于上海自动化仪表股份有限公司国有股划转有关问题的批复》（沪国资委产[2005]950 号），同意上海仪电控股（集团）公司将所持上海自动化仪表有限公司 11519.6424 万股国有股划转给上海电气控股集团有限公司。
    2006年 4月 18日，公司收到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具的《过户登记确认书》，公司第一大股东上海仪电控股（集团）公司持有的公司股份 115196424股，占总股本的 28.85%，划转过户至上海电气控股集团有限公司。至此，上海电气控股集团有限公司成为公司第一大股东，公司控股股东变更为上海电气控股集团有限公司。股份性质仍为国家股。
    新）（2026 年第 1 号）
    8、2006年股权分置改革
    2006年，公司完成股权分置改革工作，流通股股东每 10股获付 4.5股，非流通股股东
    共支付 15153435 股。上海电气控股集团有限公司持有的国家股由 115196424 股变更为105359357股，中国华融资产管理公司持有的国家股由 38615455股变更为 37011147股，
    上海国际信托投资有限公司持有的国家股由 35318441股变更为 33851110股，中国东方资产管理公司持有的国家股由 33647800 股变更为 32249877 股，中国长城资产管理公司持有的国家股由 18308335 股变更为 17547701 股，中国信达资产管理公司持有的国家股由
    2074135股变更为 1987963股，流通股股数由 33674300股变更为 48827735股，总股本保持不变。股权分置改革结束后，公司不存在非流通股。
    9、2015年重大资产重组及名称变更2015 年 8 月，公司取得中国证监会《关于核准上海自动化仪表股份有限公司重大资产重组及向上海临港经济发展集团资产管理有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2015]1841号），批准公司的重大资产重组方案，方案由上市公司股份无偿划转、重大资产置换、发行股份购买资产及募集配套资金四部分组成。
    （1）上市公司股份无偿划转
    公司原控股股东上海电气控股集团有限公司将持有的 8000 万股公司 A 股股票无偿划转至上海临港经济发展集团资产管理有限公司。
    （2）重大资产置换
    公司以全部资产及负债（作为置出资产）与上海临港经济发展集团资产管理有限公司持
    有的上海临港经济发展集团投资管理有限公司 100%股权（作为置入资产）的等值部分进行置换。
    （3）发行股份购买资产
    公司非公开发行 269028670 股股票向上海临港经济发展集团资产管理有限公司购买置
    入资产与置出资产交易价格的差额部分；非公开发行 54359527 股股票向新桥资管购买其
    持有的上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司 40%股权，非公开发行 31543481 股股票向上海九亭资产经营管理有限公司购买其持有的上海漕河泾开发区松江高科技园发展
    有限公司 49%股权，非公开发行 21509072股股票向上海浦东康桥（集团）有限公司购买其持有的上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司 40%股权。同时，向 10名特定对象非公开发行 119444445 股股票募集配套资金。经交易各方协商确认，本次拟注入资产的交易价格为 283884.55万元。
    2015 年 9 月，公司收到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司下发的《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确认书》，公司原控股股东上海电气控股集团有限公司已将新）（2026 年第 1 号）
    其所持有的上市公司 80000000股 A股股份（占上市公司总股本的 20.04%）无偿划转至上海临港经济发展集团资产管理有限公司。
    根据重组双方签署的协议，上市公司于 2015年 3 月设立上海自动化仪表有限公司，公司通过将上海自动化仪表有限公司 100%股权无偿划转给上海临港经济发展集团资产管理有
    限公司完成置出资产的交割。2015年 9月，上海自动化仪表有限公司 100%的股权过户登记至上海临港经济发展集团资产管理有限公司名下；同月，上海临港经济发展集团投资管理有限公司、上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司、上海漕河泾开发区松江高新产业园
    发展有限公司、上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司分别取得换发的《营业执照》，重组双方完成了置出资产及注入资产股权的过户事宜。公司主营业务由自动化仪表的生产制造转变为园区产业载体开发经营。
    2015年 10月 22日，公司 2015年第三次临时股东大会审议通过《关于变更公司名称的议案》。11 月 2 日，公司获得上海市工商行政管理局颁发的新营业执照，公司名称变更为上海临港控股股份有限公司。
    2015年 11月 8日，公司召开第九届董事会第三次会议审议通过《关于变更公司证券简称的议案》。后经申请，2015年 11月 18日起公司 A股证券简称由“自仪股份”变更为“上海临港”，B股证券简称由“自仪 B股”变更为“临港 B股”。
    10、2016年重大资产重组2016年 12月，公司取得中国证监会《关于核准上海临港控股股份有限公司向上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2016]3188号），批准公司的重大资产重组方案，向上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司非公开发行 118137384 股股票购买其持有的上海临港浦江国际科技城发展有限公司 100%
    股权及上海漕河泾开发区创新创业园发展有限公司 85%股权，同时向 7 名特定对象非公开发行 106609808股股票募集配套资金。
    2016 年 12 月 30 日，公司重大资产重组购买的上海临港浦江国际科技城发展有限公司
    100%股权、上海漕河泾开发区创新创业园发展有限公司 85%股权完成过户，并完成相关工
    商变更登记手续。2017 年 1 月 6 日及 2 月 8 日，公司在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司分别办理完成了本次发行股份购买资产、非公开发行股份募集配套资金的新增股份登记手续。此次发行完毕后，公司的注册资本变更为 1119919277.00元。公司于 2017年 3月 21日完成工商变更登记，取得了新营业执照。
    11、2019年重大资产重组上海临港控股股份有限公司于 2019年 5月 9日收到中国证券监督管理委员会《关于核准上海临港控股股份有限公司向上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司等发行股份购买新）（2026 年第 1 号）资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2019]831 号），批准公司的重大资产重组方案。
    向上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司发行股份及支付现金购买其持有的上海新兴技
    术开发区联合发展有限公司 65%股权、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司 100%股权，向上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司支付现金购买上海科技绿洲发展有限公司 10%
    的股权；向天健置业（上海）有限公司发行股份购买上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限
    公司 40%股权，向上海久垄投资管理有限公司发行股份购买上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司 5%股权及上海临港欣创经济发展有限公司 8%股权，向上海莘闵高新技术开发有限公司发行股份购买上海漕河泾开发区创新创业园发展有限公司 15%股权，向上海华民置业发展有限公司发行股份购买上海临港欣创经济发展有限公司 27%股权及向上海蓝勤
    投资有限公司发行股份购买上海临港欣创经济发展有限公司 20%股权。本次收购后，不考虑配套融资情况，上市公司的总股本为 1903292332 股。上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司持有上市公司 749489779股，持股比例为 39.38%；上海临港经济发展集团资产管理有限公司持有上市公司 403473115股，持股比例为 21.20%；上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司持有上市公司 118137384 股，持股比例为 6.21%。临港集团通过上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司、上海临港经济发展集团资产管理有限公司及上海漕河泾开发区
    经济技术发展有限公司合计持有上市公司 1271100278股，合计持股比例为 66.79%，仍为上市公司的实际控制人。
    2019 年 7 月 16 日，本次重大资产重组非公开发行股份购买资产新增的 783373055 股
    股票在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕股份登记手续，上市公司总股本由 1119919277股增加至 1903292332股。
    2019年 12月 2日，本次重大资产重组非公开发行股份募集配套资金新增的 198775880
    股股份在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕股份登记手续，上市公司总股本由 1903292332股增加至 2102068212股。
    2020 年 3 月 10 日，公司召开 2020 年第一次临时股东大会，会议审议通过了《关于修订<公司章程>的议案》等议案，就公司注册资本及股份总数变更事宜相应修改了公司章程。
    2020 年 4 月 27 日，公司就注册资本增加及公司章程修订事宜完成了工商变更登记手续，取得了新的《营业执照》。
    12、2021年资本公积转增股本
    公司以利润分配股权登记日的总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利人民币
    3.00元（含税），同时以资本公积转增股本方式向全体股东每 10股转增 2股。上述利润分
    配方案已于 2021年 7月 7日全部实施完毕。本次变动后，公司总股本增加至 2522487004股。
    公司于 2021年 9月 28日召开了 2021年第二次临时股东大会，审议并通过《关于修订新）（2026 年第 1 号）<公司章程>的议案》等相关议案，并于 2021年 11月 12日发布公告，关于公司已办理完成工商变更登记手续，并取得了新的营业执照。变更后的注册资本为：252248.7004万元人民币。
    13、2023年股份无偿划转及投票权委托
    2023 年 11 月 20 日，临港集团与上海临港经济发展集团资产管理有限公司、上海漕河
    泾开发区经济技术发展有限公司分别签署了《股份无偿划转协议》，上海临港经济发展集团资产管理有限公司和上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司分别将其持有的上海临港
    484167738 股股份、108252861股股份无偿划转至临港集团。同时，临港集团与上海临港经济发展集团资产管理有限公司、上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司签署《三方协议》，上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司将其持有的上海临港 899387735 股股份所对应的投票权委托至临港集团行使。
    本次国有股权无偿划转前，公司控股股东为上海临港经济发展集团资产管理有限公司，实际控制人为临港集团，临港集团未直接持有上海临港股份。本次国有股权无偿划转完成后，临港集团直接持有上海临港 592420599 股股份，并通过上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司持有上海临港 899387735股股份，合计持有上海临港 1491808334股股份（占公司总股本 59.14%），同时拥有上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司所持有的上海临港
    899387735股股份所对应的投票权，临港集团为公司的控股股东、实际控制人。
    截至 2025年 3月 31日，公司注册资本 252248.7004万元人民币，实缴资本 252248.7004万元人民币。
    （三）股权结构、控股股东和实际控制人情况
    1、股权结构
    截至 2025年 3月 31日，临港集团直接持有上海临港 23.49%股份；通过 100%控股子公司上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司持有上海临港 35.65%股份，合计持股比例
    59.14%，为上海临港的控股股东。上海临港的股权结构如下所示：
    新）（2026 年第 1 号）
    图：原始权益人股权结构图
    2、控股股东和实际控制人
    临港集团直接持有上海临港 592420599股股份，持股比例为 23.49%，并通过上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司持有上海临港 899387735 股股份，合计持有上海临港
    1491808334 股股份（占公司总股本 59.14%）；同时，上海市漕河泾新兴技术开发区发展
    总公司将其持有的上海临港 899387735 股股份所对应的投票权委托至临港集团行使，临港集团合计拥有上海临港 1491808334 股股份对应的投票权，为上海临港的控股股东、实际控制人。
    （四）组织架构和内部治理机制
    1、组织架构
    上海临港根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设置和职责分工满足了公司日常管理的需要。各部门职能如下：
    A.党群综合部新）（2026 年第 1 号）
    负责党委主体责任落实、思想政治宣传、国安保密信访、党组织建设与党员教育、党风
    廉政建设、纪律检查、干部管理与监督、薪酬与福利管理、人才发展与培养、绩效考核、人事档案管理等工作。
    B.董事会综合办公室
    负责合规管理、证券事务、三会管理、信息披露与新闻宣传、舆情管理、投资者关系管
    理、科创服务、E G管理、标准创新建设、机要文秘、会务管理与接待、制度建设、档案管
    理、信息服务、安全管理、总务保障等工作。
    C.财务金融部
    负责预算管理、财务信息披露管理、会计核算管理、税务管理、资金安全管理、资金计
    划管理、外部融资管理、园区金融服务等工作。
    D.审计室
    负责内审工作计划落实、组织开展审计监督、内控管理、风险排查、审计整改、法务事
    项、审计研究、标准建设、项目管理、相关审计工作涉及社会中介机构的委托与质量管理，以及上级审计部门或公司布置的专项工作。
    E.投资管理部
    负责公司对内、外投资管理工作，包括制定投资管理制度；编制年度投资计划；组织召开投资决策会议；落实国资评估及产权管理工作；研究特色园区及产业发展情况；开展主业
    投资、产业投资、基金投资及其相对应的三会管理、投后管理等工作。
    F.资产管理部
    主要负责公司经营计划管理、工程建设项目计划管理、经营性项目投资评审管理、经营
    资产管理、经营统计管理以及相关管理制度和流程建设等工作。
    2、治理结构
    A. 股东大会
    股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
    决定公司的经营方针和投资计划；选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；审议批准董事会的报告；审议批准监事会的报告；审议批准公司
    的年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增
    加或者减少注册资本作出决议；对发行公司债券作出决议；对公司合并、分立、解散、清算
    或者变更公司形式作出决议；修改公司章程；对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；审议批准公司章程第四十三条规定的担保事项；审议公司发生的交易（提供担保、受赠现金资产、单纯减免上市公司义务的债务除外）；审议批准变更募集资金用途事项；审议股权激励计划；审议法律、行政法规、部门规章或本章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
    B. 董事会新）（2026 年第 1 号）公司设董事会，对股东大会负责。董事会由 11 名董事组成（其中独立董事不少于三分之一），设董事长 1人，副董事长 2人。董事会行使下列职权：
    召集股东大会，并向股东大会报告工作；执行股东大会的决议；决定公司的经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；拟订公司章程第
    二十六条的第（一）项、第（二）项规定的情形收购公司股票或者合并、分立、解散及变更
    公司形式的方案；决定公司章程第二十六条的规定的第（三）项、第（五）项、第（六）项规定的情形收购公司股份的事项；决定公司章程第四十四条规定以外的对外担保事项；决定
    公司内部管理机构的设置；聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解聘公司执行副总裁、副总裁、财务总监等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
    制订公司的基本管理制度；制订本章程的修改方案；管理公司信息披露事项；向股东大会提请聘请或者更换为公司审计的会计师事务所；听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；
    法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。
    C. 监事会公司设监事会。监事会由 6 名监事组成，设主席 1 人。监事会主要行使以下职权：
    应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；检查公司财务；对董
    事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、本章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；当董事、高级管理人员的行为损害公司利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；向股东大会提出提案；依照《公司法》第一百五十一条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。
    监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于 1/3。
    监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或其他形式民主选举产生。
    D. 总裁
    公司设总裁 1名，总裁每届任期 3年，对董事会负责，行使下列职权：
    由董事会聘任或解聘。行使下列职权：主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；组织实施公司年度经营计划和投资方案；拟订公司内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制订公司的具体规章；提请董事会聘任或者解聘公
    司执行副总裁、副总裁、财务总监；决定聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负
    责管理人员；本章程或董事会授予的其他职权。副总经理协助总经理工作，向总经理负责。
    3、内部控制情况
    公司已建立起较为全面的内部控制规范，近年来对各项内部管理制度进行了进一步的修新）（2026 年第 1 号）订和完善。公司各项内控制度已经贯穿于公司经营管理活动的各个层面和各个环节，公司在运作中的各项风险基本能够得到有效控制。
    （1）财务管理总则
    为了健全现代企业制度，保障公司内部控制管理制度的贯彻执行，确保公司总体目标及财务战略规划的实现，公司制定了财务管理总则。公司财务金融部门全面负责公司的财务管理工作，控股子公司财务部门负责组织、实施各自公司的财务工作。
    （2）关联交易管理制度
    公司关联交易应遵循平等、自愿、等价、有偿、公平、公开、公允的原则，不得损害股东的合法权益。公司在审议关联交易事项时，确保做到：符合国家法律法规及有关规定；详细了解交易标的的真实状况；充分论证此项交易的合法性、合规性、必要性和可行性；根据
    充分的定价依据确定交易价格；公司与关联方之间的交易应签订书面协议，明确交易双方的权利义务及法律责任。公司发生因关联方占用或转移公司资金、资产或其他资源而给公司造成损失或可能造成损失的，应及时采取保护性措施避免或减少损失。
    （3）固定资产管理办法
    为加强固定资产的购置、验收、登记、保管、使用、维修、报废、处置等管理，公司建立了固定资产长效管理机制。
    （4）全面预算管理制度
    加强公司预算管理，控制经营活动方向，合理配置资金，确保经营收入、投资收益的实现，使企业的资源利用获得最佳的经济效益，公司制定了全面预算管理制度。全面预算管理包括增量预算、存量预算和发展预算。通过沉淀优质资产，确保能保留核心资产，逐步夯实公司经营基础，为公司高质量可持续发展持续助力。
    （5）内部审计管理办法
    为加强对公司及控股子公司审计业务的统筹管理，公司制定了内部审计管理办法。设立审计部门，以风险为导向开展审计工作，贯彻公司战略发展规划和董事会具体工作要求，优质高效地开展审计业务；以服务为目标，发现问题并解决问题；形成独立运作、自主管理、自我发展、自我约束的审计工作机制。
    （6）募集资金管理制度为规范募集资金的管理和使用，提高募集资金使用效率，保护投资者权益，根据《公司法》、《证券法》等法律、法规，结合公司的实际情况，公司制定了募集资金管理制度。公司董事会秘书及董事会综合办公室负责与募集资金管理、使用及变更有关的信息披露；财务
    金融部门负责募集资金的日常管理和监督，审计部门定期对募集资金项目建设情况进行专项审计。
    （7）信息披露制度
    为提高信息披露工作质量和规范信息披露程序，保证真实、准确、完整、及时、公平地新）（2026 年第 1 号）
    披露信息，保护投资者的合法权益，公司制定了《信息披露事务管理制度》。公司董事长作为实施信息披露事务管理制度的第一责任人，公司董事会综合办公室为公司信息披露事务管理部门，在董事会秘书的直接领导下履行信息披露相关职责。公司董事和董事会应确保公司信息披露内容的真实、准确和完整，负责检查监督内部控制的建立和执行情况，保证相关控制规范的有效实施。
    （8）投资者关系管理制度
    为了规范和加强公司和投资者之间的信息沟通，促进投资者对公司的了解和认同，加深公司与投资者之间的良性互动关系，倡导理性投资，切实保护投资者的利益，公司制定了《投资者关系管理制度》。董事长作为投资者关系管理的第一责任人，董事会秘书具体负责组织、协调投资者关系管理事务，董事会综合办公室为公司投资者关系管理的职能部门。公司将积极、主动地开展投资者关系管理工作，通过信息披露与交流，加强与投资者之间的沟通，提升公司治理水平。
    （9）突发事件应急管理制度
    公司通过建立应急管理工作机制，对突发事件的处理实行统一领导、统一组织，快速反应、协同应对，设立突发事件处置工作应急领导小组作为公司突发事件处置工作的领导机构，统一领导公司突发事件应急处置、就相关重大问题作出决策和部署、根据需要研究决定公司
    对外发布事件信息。应急领导小组由公司董事长担任负责人，公司总裁、副总裁及董事会秘书担任组员。公司建立快速畅通的突发事件信息报告渠道，确保各项应急决策措施的有序实施，努力将突发事件造成的影响和损失降到最低，保护广大投资者的合法权益。
    （10）资金管理制度
    为加强公司对资金的管理，保证资金使用及决策程序的合法、安全、发挥资金规模优势，提高资金使用效益，公司制定了资金管理制度。控股财务金融部门全面负责控股的资金集控管理工作，各公司财务管理部门按照控股资金集控要求，组织、实施本公司的资金管理工作。
    （11）融资担保及资金出借管理办法
    为规范公司融资担保及资金出借行为，防范资金风险，健全管理机制，公司制定了融资担保及资金出借管理办法，明确融资担保及资金出借的概念、范围、管理原则等基础要素；
    将融资担保及资金出借事项分类为严禁事项、严控事项及常规事项，并作分类管控；明确控股本部和下属子公司相关职能部门的职责划分，履行该类业务的前置调查评审以及在业务执行过程中所涉及的合同条款落实与风险跟踪监测等职能。
    （五）业务模式、行业地位、主营业务情况和持续经营能力分析
    从收入构成来看，原始权益人的收入主要包括园区开发、园区物业租赁、现代服务业、商品销售、绿化工程和其他等。报告期内，原始权益人营业收入呈迅速增长趋势，具体情况如下表所示：
    新）（2026 年第 1 号）
    上海临港主营业务为园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资。公司以高质量发展为主线，服从服务于临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家重大战略。围绕产业思维、服务思维、经营思维，公司持续深耕区域、深耕产业、深耕专业，一体化打造特色产业载体、创新园区服务生态、强化产投联动机制、优化科创赋能体系。
    2022-2024 年度及 2025 年一季度，上海临港主营业务收入分别为 574107.93 万元、
    672957.76 万元、1046024.20 万元及 147516.18 万元，主营业务毛利率分别为 54.56%、
    51.00%、45.19%及 54.04%。
    上海临港主营业务收入构成情况
    单位：万元、%
    2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    房屋销售 75399.17 51.11 747730.02 71.48 372059.82 55.29 331070.71 57.67
    房屋租赁 72117.01 48.89 298294.19 28.52 300897.94 44.71 243037.22 42.33
    合计 147516.18 100.00 1046024.20 100.00 672957.76 100.00 574107.93 100.00上海临港主营业务成本构成情况
    单位：万元、%
    2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    项目
    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
    房屋销售 44781.73 66.06 467395.04 81.52 241708.26 73.29 194178.88 74.44
    房屋租赁 23010.80 33.94 105964.68 18.48 88069.28 26.71 66686.47 25.56
    合计 67792.53 100.00 573359.72 100.00 329777.54 100.00 260865.34 100.00
    上海临港主营业务毛利润、毛利率构成情况
    单位：万元
    2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    项目
    毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率
    房屋销售 30617.44 40.61% 280334.97 37.49% 130351.56 35.04% 136891.83 41.35%
    房屋租赁 49106.21 68.09% 192329.50 64.48% 212828.66 70.73% 176350.75 72.56%
    合计 79723.65 54.04% 472664.48 45.19% 343180.22 51.00% 313242.58 54.56%
    （六）财务数据和偿债能力分析上海临港 2022 年、2023 年和 2024 年的财务报表均由天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具天健审（2023）6-147号、天健审（2024）6-135号和天健审（2025）6-244号标准无保留意见的审计报告；上海临港 2025年一季度财务报表未经审计。
    新）（2026 年第 1 号）
    上海临港近三年及一期的财务情况22如下：
    1、财务报表
    上海临港近三年及一期合并资产负债表
    单位：万元
    项目 2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    流动资产：
    货币资金 557936.94 662540.11 728186.46 564225.75
    交易性金融资产 133308.67 - - -
    应收票据 50.00 - 55.05 45.90
    应收账款 63882.25 79262.71 25292.24 16717.35
    预付款项 9008.89 899.90 5429.22 643.09
    其他应收款 9008.48 76187.94 12662.31 6278.66
    存货 4300877.13 4133733.80 4108389.61 3142060.93
    一年内到期的非流动资产 297.23 360.47 213.03 305.65
    其他流动资产 165241.04 146109.42 94910.50 84634.60
    流动资产合计 5239610.64 5099094.36 4975138.41 3814911.92
    非流动资产：
    长期应收款 195.93 195.93 - 750.79
    长期股权投资 280178.80 284030.59 262263.58 263464.42
    其他非流动金融资产 127725.92 116737.15 165729.02 183538.87
    投资性房地产 2663939.42 2595301.36 2527245.33 2233890.63
    固定资产 56742.83 57896.90 56648.20 50398.72
    在建工程 169.94 - 3349.76 5150.03
    使用权资产 50503.35 26401.62 29082.41 6446.48
    无形资产 496.70 514.48 730.09 653.85
    商誉 - - 1217.62 1217.62
    长期待摊费用 33757.10 33636.10 22744.07 9113.24
    递延所得税资产 137443.53 125048.22 92810.02 63830.69
    其他非流动资产 51.25 62.06 115.87 53.71
    非流动资产合计 3351204.78 3239824.41 3161935.96 2818509.06
    资产总计 8590815.42 8338918.77 8137074.37 6633420.98
    流动负债：
    短期借款 17913.13 17913.13 80063.10 66958.27
    应付账款 972313.82 1115163.85 953434.69 738015.83
    预收款项 39507.63 38990.52 40961.17 40318.74
    合同负债 384037.77 398629.40 680953.86 305677.46
    应付职工薪酬 24374.27 37443.41 37469.94 32729.51
    应交税费 71188.63 89930.98 74000.52 33953.35
    其他应付款 390195.27 381952.31 391848.99 559897.39
    一年内到期的非流动负债 307202.73 235625.14 232469.13 120599.99
    其他流动负债 134949.41 135266.09 362248.10 530663.48
    22 如无特别说明，本招募说明书中上海临港所引用的 2022 年度/末财务数据来源于 2023 年度/末经审
    计的财务报告，2023及 2024年度/末财务数据来源于 2024年度/末经审计的财务报告，2025年一季度/末财务数据来源于 2025年一季度/末未经审计的财务报表。
    新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    流动负债合计 2341682.66 2450914.83 2853449.49 2428814.01
    非流动负债：
    长期借款 2228628.26 1852850.94 1412596.75 936761.80
    应付债券 479373.24 561353.60 566844.58 465788.95
    租赁负债 56414.62 24150.88 24576.66 6723.67
    递延收益 37915.28 39163.66 22949.55 8115.24
    递延所得税负债 14310.90 7855.11 8831.69 2959.98
    其他非流动负债 17567.20 18494.72 25592.73 42529.08
    非流动负债合计 2834209.48 2503868.91 2061391.96 1462878.72
    负债合计 5175892.14 4954783.74 4914841.46 3891692.73
    所有者权益（或股东权益）：
    实收资本（股本） 252248.70 252248.70 252248.70 252248.70
    资本公积 944639.97 958696.77 974147.54 863781.61
    其他综合收益 0.01 0.01 - -
    盈余公积 150332.07 150332.07 140967.80 135271.60
    未分配利润 567217.16 552336.79 502493.30 450282.49归属于母公司所有者权益（或股东权
    1914437.92 1913614.34 1869857.35 1701584.40
    益）
    少数股东权益 1500485.36 1470520.69 1352375.57 1040143.85
    所有者权益（或股东权益）合计 3414923.27 3384135.02 3222232.91 2741728.25
    负债和所有者权益（或股东权益）总计 8590815.42 8338918.77 8137074.37 6633420.98上海临港近三年及一期合并利润表
    单位：万元
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    一、营业总收入 158091.55 1110303.59 706444.94 599940.94
    其中：营业收入 158091.55 1110303.59 706444.94 599940.94
    二、营业总成本 118224.85 842195.21 530191.79 440296.91
    其中：营业成本 75363.40 609651.63 349193.06 271529.98
    税金及附加 16459.49 99213.72 62002.30 60759.11
    销售费用 2989.77 15578.31 14968.99 14630.71
    管理费用 8257.42 54489.48 48541.47 45462.68
    财务费用 15154.77 63262.06 55485.97 47914.43
    加：其他收益 843.36 13530.37 24140.79 31749.19
    投资收益（损失以“-”号填列） -1130.43 10169.03 17289.30 14977.38
    公允价值变动收益（损失以“-”号填列） -923.97 -5771.16 959.39 -25374.03
    信用减值损失（损失以“-”号填列） -64.15 -1589.79 214.54 -401.90
    资产减值损失（损失以“-”号填列） - - - -
    资产处置收益（损失以“-”号填列） 0.17 185.11 6330.87 96.47
    三、营业利润 38591.69 284631.94 225188.05 180691.14
    加：营业外收入 446.50 6560.85 4985.69 7726.64
    减：营业外支出 409.34 5004.90 4752.78 6751.11
    四、利润总额 38628.84 286187.89 225420.96 181666.66
    减：所得税费用 11222.86 80582.36 64592.98 47011.68
    五、净利润 27405.98 205605.53 160827.98 134654.98
    归属于母公司所有者的净利润 17201.32 109657.49 106389.31 100884.17新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    少数股东损益 10204.66 95948.03 54438.67 33770.82
    六、其他综合收益的税后净额 - 0.00 - -
    七、综合收益总额 27405.98 205605.53 160827.98 134654.98
    归属于母公司所有者的综合收益总额 17201.32 109657.50 106389.31 100884.17
    归属于少数股东的综合收益总额 10204.66 95948.03 54438.67 33770.82上海临港近三年及一期合并现金流量表
    单位：万元
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    一、经营活动产生的现金流量：
    销售商品、提供劳务收到的现金 173597.60 851265.11 985948.56 850602.95
    收到的税费返还 - 4161.45 24679.19 30711.16
    收到其他与经营活动有关的现金 22850.12 80487.68 150496.91 140908.79
    经营活动现金流入小计 196447.71 935914.24 1161124.67 1022222.91
    购买商品、接受劳务支付的现金 308319.95 1027254.89 1431056.41 689396.11
    支付给职工及为职工支付的现金 22486.61 58077.16 49516.25 41177.93
    支付的各项税费 56952.55 249079.65 120710.52 172035.22
    支付其他与经营活动有关的现金 16539.60 57221.26 114820.04 56610.71
    经营活动现金流出小计 404298.71 1391632.96 1716103.23 959219.97
    经营活动产生的现金流量净额 -207851.00 -455718.72 -554978.56 63002.94
    二、投资活动产生的现金流量：
    收回投资收到的现金 72475.51 441556.54 83293.21 272843.06
    取得投资收益收到的现金 2724.70 10106.97 20166.36 10991.43
    处置固定资产、无形资产和其他长期资 0.26
    235.09 7553.23 88.26
    产收回的现金净额
    处置子公司及其他营业单位收到的现 -
    59139.92 - -
    金净额
    收到其他与投资活动有关的现金 3942.78 1074.09 4354.10 3532.67
    投资活动现金流入小计 79143.25 512112.60 115366.90 287455.42
    购建固定资产、无形资产和其他长期资
    3384.24 21546.69 10937.67 3239.78
    产支付的现金
    投资支付的现金 212856.80 459839.21 97225.50 656895.59
    支付其他与投资活动有关的现金 - - - 1948.87
    投资活动现金流出小计 216241.04 481385.89 108163.17 662084.24
    投资活动产生的现金流量净额 -137097.79 30726.71 7203.72 -374628.82
    三、筹资活动产生的现金流量：
    吸收投资收到的现金 - 60186.41 445166.15 343787.00
    取得借款收到的现金 355923.04 1537735.37 1819564.78 1622462.65
    收到其他与筹资活动有关的现金 - 197041.93 519931.03 280307.58
    筹资活动现金流入小计 355923.04 1794963.71 2784661.97 2246557.23
    偿还债务支付的现金 96160.90 1212099.80 1323094.82 1242368.82
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金 19068.14 176723.17 146888.71 153804.04
    支付其他与筹资活动有关的现金 1210.89 47047.06 613808.82 278131.79
    筹资活动现金流出小计 116439.92 1435870.03 2083792.35 1674304.65
    筹资活动产生的现金流量净额 239483.12 359093.68 700869.61 572252.58
    四、汇率变动对现金及现金等价物的 -0.00 -3.15 5.38 -2.31新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度影响
    五、现金及现金等价物净增加额 -105465.68 -65901.48 153100.16 260624.39
    加：期初现金及现金等价物余额 663402.62 728186.46 575086.30 302093.35
    六、期末现金及现金等价物余额 557936.94 662284.98 728186.46 562717.75
    3、主要财务指标分析近三年，原始权益人主要财务指标如下：
    表：原始权益人近三年主要财务指标
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    总资产（万元） 8590815.42 8338918.77 8137074.37 6633420.98
    资产负债率（%） 60.25 59.42 60.40 58.67
    营业收入（万元） 158091.55 1110303.59 706444.94 599940.94
    营业毛利率（%） 52.33 45.09 50.57 54.74
    净利润（万元） 27405.98 205605.53 160827.98 134654.98经营活动产生的现金
    -207851.00 -455718.72 -554978.56 63002.94
    流量净额（万元）
    EBITDA（万元）
    （1）资产结构分析
    2022-2024年末及 2025年 3月末，上海临港总资产分别为 6633420.98万元、8137074.37
    万元、8338918.77 万元和 8590815.42万元，2023年末总资产较 2022 年末增长 22.67%，
    2024 年末较 2023 年末增长 2.48%，2025 年 3 月末较 2024 年末增长 3.02%。上海临港近三
    年及一期总资产稳定增长，主要为投资性房地产、存货的增加。近三年及一期上海临港总资产构成中，流动资产占总资产比例为 57.51%、61.14%、61.15%和 60.99%，资产结构较为稳定，其中货币资金分别为 564225.75 万元、728186.46 万元、662540.11 万元和 557936.94万元，上海临港在手账面资金较为充裕。
    （2）负债结构分析
    2022-2024年末及 2025年 3月末，上海临港总负债分别为 3891692.73万元、4914841.46
    万元、4954783.74 万元和 5175892.14 万元，负债规模伴随着公司业务规模的增加而有所上升，主要系应付账款、长期借款增长所致。近三年及一期上海临港总负债构成中，流动负债占比分别为 62.41%、58.06%、49.47%和 45.24%，流动负债占比呈下降趋势。近三年及一期上海临港资产负债率分别为 58.67%、60.40%、59.42%和 60.25%，总体保持在 60%左右水平。
    （3）盈利能力分析
    2022-2024年度及 2025年 1-3月，上海临港营业收入分别为 599940.94万元、706444.94新）（2026 年第 1 号）
    万元、1110303.59 万元和 158091.55 万元，总体呈现稳定上升态势；营业成本分别为
    271529.98万元、349193.06万元、609651.63万元和 75363.40万元，毛利率分别为 54.74%、
    50.57%、45.09%和 52.33%。
    2022-2024年度及 2025年 1-3月，上海临港利润总额分别为 181666.66万元、225420.96
    万元、286187.89万元和 38628.84万元，净利润分别为 134654.98万元、160827.98万元、
    205605.53万元和 27405.98万元，净利率分别为 22.44%、22.77%、18.52%和 17.34%，盈利能力较为稳定。
    （4）现金使用分析
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，上海临港经营活动产生的现金流量净额分别为
    63002.94万元、-554978.56万元、-455718.72万元和-207851.00万元。2022年度上海临港
    经营活动产生的现金流量净额为正，主要系上海临港各项业务的资金回笼较上期均有增加。
    2023 年度、2024 年度和 2025 年 1-3 月，上海临港经营活动产生的现金流呈现净流出状态，
    主要因上海临港持续加大对于临港新片区及上海市重点转型区域的土地储备，并加快工程建设，存在较大规模的工程建设及税费支出，导致经营活动产生的现金流量净额为负。上海临港作为临港集团旗下专业从事园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资的国有控股上市公司，是临港集团业务体系内的核心板块，服务于临港新片区、上海科创中心及长三角一体化等国家战略，推进产业、园区的共同发展，近三年上海临港园区销售收入和园区租赁收入两大主营业务收入稳步增长，两大核心业务增长也带动了上海临港营业总收入和经营现金流入持续增长，2022-2024 年度及 2025 年 1-3月，上海临港营业总收入分别 599940.94 万元、
    706444.94 万元、1110303.59 万元和 158091.55 万元，经营活动现金流入中销售商品、提
    供劳务收到的现金分别为 850602.95 万元、985948.56 万元、851265.11 万元和 173597.60万元，均较为稳定，预计上海临港未来的经营活动现金流将逐渐得到改善，未来收支剪刀差将进一步收窄。2022-2024年度及 2025年 1-3月，上海临港投资活动产生的现金流量净额分别为-374628.82 万元、7203.72 万元、30726.71 万元和-137097.79 万元，近三年投资活动产生的现金流量净额不断提升，近一期投资活动产生的现金流量净额为负，主要系当期投资支付的现金较多所致；筹资活动产生的现金流量净额分别为 572252.58万元、700869.61万
    元、359093.68万元和 239483.12万元，2024年度筹资活动产生的现金流量净额较低，主要系吸收投资收到的现金较少所致。
    2022-2024年度及2025年1-3月，上海临港现金及现金等价物净增加额分别为260624.39
    万元、153100.16 万元、-65901.48 万元和-105465.68 万元，有所波动，但 2022-2024 年末及 2025年 3月末，上海临港期末现金及现金等价物余额整体保持稳定。
    （5）偿债能力分析
    从短期偿债指标来看，近三年，原始权益人的流动比率分别为 0.41、0.60和 0.91，速动新）（2026 年第 1 号）
    比率与流动比率一致，得益于公司经营业绩不断提升，整体呈上升趋势。
    从长期偿债指标来看，近三年，原始权益人 EBITDA利息保障倍数分别为 13.36、19.84和 32.49，保障倍数逐年提高；资产负债率分别为 69.36%、56.49%和 46.41%，资产负债率逐年下降。整体看，报告期原始权益人的偿债能力不断优化，具体如下：
    表：原始权益人近三年偿债能力指标
    偿债能力指标 2025 年 3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    流动比率 2.24 2.08 1.74 1.57
    速动比率 0.40 0.39 0.30 0.28
    资产负债率（%） 60.25 59.42 60.40 58.67
    EBITDA（万元）
    EBITDA利息保障倍数
    注：流动比率=流动资产/流动负债；速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；资产负债率=负债总额/资
    产总额；EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）。
    （七）资信状况
    1、资信水平
    根据中国人民银行征信中心于 2025年 5月 13日出具的《企业信用报告》，上海临港信用情况良好，不存在不良或违约负债的情况。
    2、商业信用
    截至 2025 年 6 月 27 日，经于中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统、中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生
    态环境部网站、国家市场监督管理总局网站、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站、
    中华人民共和国财政部网站、中国证监会网站、国家金融监督管理总局网站、中国人民银行
    网站、“信用中国”网站、国家企业信用信息公示系统中进行检索，上海临港最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务方面不存在重大违法违规记录，不属于失信被执行人或失信生产经营单位或其他失信单位，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人的情况，不存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域的重大行政处罚记录或失信记录，公司经营合法合规。
    3、主体评级情况2025年 6月 11日，中诚信国际信用评级有限责任公司对上海临港出具了《2025年度上海临港控股股份有限公司信用评级报告》，上海临港的主体信用等级为 AAA，评级展望为“稳定”。
    新）（2026 年第 1 号）
    （八）债务、担保及授信情况
    1、有息负债情况
    截至 2025年 3月 31日，上海临港有息负债情况如下：
    单位：万元到期时间占有息债类别 超过 1 年（不 金额合计
    1 年以内（含） 务比例
    含）公司信用类债
    199000.00 479580.00 678580.00 20.98%
    券
    银行贷款 203007.61 2228628.26 2431635.87 75.17%非银行金融机
    124570.02 - 124570.02 3.85%
    构贷款
    其他有息债务 - - - -
    合计 526577.63 2708208.26 3234785.89 100.00%
    2、对外担保情况
    截至 2025年 3月 31日，上海临港不存在对外担保情况。
    3、银行授信情况
    截至 2025年 3月 31日，上海临港获得的金融机构授信情况如下：
    单位：万元
    机构名称 授信总额度 已使用授信额度 尚未使用授信额度
    工商银行 852396.26 610828.17 241568.09
    建设银行 628000.00 452900.00 175100.00
    交通银行 1047230.60 263956.78 783273.82
    中国银行 1067463.35 306850.48 760612.87
    农业银行 998365.00 378408.00 619957.00
    农商银行 100000.00 53350.00 46650.00
    浦发银行 230000.00 57800.00 172200.00
    上海银行 532206.64 128576.46 403630.18
    中信银行 200000.00 - 200000.00
    光大银行 540000.00 75000.00 465000.00
    宁波银行 1250000.00 12000.00 1238000.00
    江苏银行 50000.00 50000.00 -
    民生银行 142400.00 13047.97 129352.03
    浙商银行 200000.00 - 200000.00
    平安银行 100000.00 17050.00 82950.00
    招商银行 130000.00 60000.00 70000.00
    大连银行 150000.00 - 150000.00
    厦门国际 100000.00 100000.00 -
    合计 8318061.85 2579767.85 5738294.00
    （十）持有或运营的其他同类项目情况
    截至2025年3月31日，除康桥项目外，上海临港持有或运营的主要同类型基础设施资产新）（2026 年第 1 号）
    情况如下：
    序号 项目名称 地理位置 资产类型 可出租面积（平方米） 出租率
    1 桂中园 上海市徐汇区 研发平台 4980.38 99.99%
    2 桂果园 上海市徐汇区 研发平台 5094.91 100.00%
    3 桂平园 上海市徐汇区 研发平台 1191.70 100.00%
    4 钦江园 上海市徐汇区 研发平台 3900.09 100.00%
    5 虹漕园 上海市徐汇区 研发平台 15931.00 100.00%
    6 虹钦园 上海市徐汇区 研发平台 31051.14 90.19%
    7 智汇园 上海市徐汇区 研发平台 12879.98 100.00%
    8 新汇园 上海市徐汇区 研发平台 33064.02 91.15%
    9 科技产业化大楼 上海市徐汇区 研发平台 55527.11 84.19%
    10 创新大厦 上海市徐汇区 研发平台 33265.00 83.37%
    11 国际商务中心 上海市徐汇区 研发平台 130240.14 85.24%
    12 研发中心二期 上海市徐汇区 研发平台 70796.00 98.24%
    13 科技绿洲三期一 B 上海市闵行区 研发平台 32921.47 96.41%
    14 科技绿洲三期二、三 上海市闵行区 研发平台 21564.88 100.00%
    15 科技绿洲三期四 上海市闵行区 研发平台 38878.93 100.00%
    16 科技绿洲三期五 上海市闵行区 研发平台 22573.64 100.00%
    17 科技绿洲四期 上海市闵行区 研发平台 102069.57 80.95%
    18 新业园 上海市徐汇区 研发平台 36632.93 85.60%
    19 凤凰园 上海市徐汇区 研发平台 44756.14 80.94%
    20 宝石园 上海市徐汇区 研发平台 17455.04 86.39%
    21 集聚区二期一 上海市徐汇区 研发平台 57845.50 93.26%
    22 集聚区二期二 上海市徐汇区 研发平台 216142.79 97.06%
    23 集聚区二期三 上海市徐汇区 研发平台 62386.11 80.79%
    24 光启园 1、2、3期 上海市徐汇区 研发平台 33218.41 81.08%
    25 光启园四期 上海市徐汇区 研发平台 31686.80 100.00%
    26 移动互联网产业（一期）项目 上海市闵行区 研发平台 97306.91 94.51%
    27 生命健康产业园二期项目 A 上海市闵行区 研发平台 88064.16 90.16%
    28 D1地块工业厂房 上海市闵行区 研发平台 1242.00 100.00%
    29 南桥园区一期-1 上海市奉贤区 研发平台 67530.04 100.00%
    30 南桥园区二期 上海市奉贤区 研发平台 39350.36 65.94%
    31 南桥园区三期 上海市奉贤区 研发平台 100205.01 67.88%
    32 松高科一期 上海市松江区 研发平台 71130.64 71.08%
    33 松高科二期 上海市松江区 研发平台 49502.36 80.43%
    34 科技广场 上海市松江区 研发平台 12726.52 89.92%
    35 科技绿洲一期 上海市松江区 研发平台 87134.96 64.19%
    36 民益路项目 上海市松江区 研发平台 32416.04 72.47%
    37 中山科技园 上海市松江区 研发平台 26808.22 83.29%
    38 南部综合体一期 上海市松江区 研发平台 185387.28 61.67%
    39 创智一期 上海市松江区 研发平台 28059.19 80.25%
    40 创意中心 上海市松江区 研发平台 9514.50 0.00%
    41 创智二期 上海市松江区 研发平台 26614.83 34.58%
    42 黄桥项目 上海市松江区 研发平台 67755.38 30.54%
    43 洞泾大厦 上海市松江区 研发平台 74180.00 45.61%
    44 科技绿洲三期-1（小卫星） 上海市松江区 研发平台 30575.72 100.00%新）（2026 年第 1 号）
    45 F地块工业厂房一期 4标 上海市闵行区 标准厂房 24049.84 81.31%
    46 F地块工业厂房三期 2标 B 上海市闵行区 标准厂房 18169.39 100.00%
    47 F地块工业厂房三期 4标 上海市闵行区 标准厂房 5671.02 100.00%
    48 汽车新兴技术研发产业化项目 上海市闵行区 标准厂房 29448.63 86.24%
    49 F地块创新创业园工业厂房 上海市闵行区 标准厂房 21315.93 84.37%
    50 欣创一期 上海市奉贤区 标准厂房 11195.22 78.56%
    51 欣创二期 上海市奉贤区 标准厂房 7125.99 100.00%
    52 欣创三期 上海市奉贤区 标准厂房 51361.14 34.95%
    53 金山先进一期 上海市金山区 标准厂房 33272.64 84.77%
    54 金山先进二期 上海市金山区 标准厂房 77974.28 75.09%
    55 金山智能一期 上海市金山区 标准厂房 52699.65 24.51%
    合计 2543841.53
    注：部分项目因入市时间较晚、调整规划、升级改造或以出售为主要目的，出租率偏低。
    （十一）原始权益人回收资金用途
    1、回收资金用途
    原始权益人转让不动产项目的回收资金将优先投资于包括但不限于临港集团持有的位
    于上海市内的产业园区不动产项目，预计总投金额约为 448920.00万元，拟使用募集资金规模 86995.17 万元。上述募集资金拟投资的固定资产投资项目高度契合《长江经济带发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》和《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》等国家重点战略，符合区域社会经济发展的中长期规划。
    拟投资固定资产项目情况如下：
    表：募集资金投资项目情况
    类别 募集资金投资项目情况
    项目名称 未来谷项目 南桥四期
    项目总投资（万元） 310000.00 138920.00
    项目资本金（万元） 62000.00 87784.00
    项目资本金缺口（万元） 43400.00 65000.00
    建设地点（省、市） 上海市 上海市
    建设内容和规模 255亩产业用地（工业） 86亩产业用地
    已开工建设，开工时间 2023谋划阶段，预计 2024前期工作进展 年 11月，预计竣工时间 2026年完成规划调整
    年 6月（拟）开工时间 2026年 6月 2023年 11月开工
    拟使用募集资金规模（万元） 21995.17 65000.00
    募集资金投入项目的具体方式 项目资本金 项目资本金
    备注：前期工作进展指：（1）筹划阶段；（2）已纳入国家重大战略范围，已列入中长期发展规划、区域和行业专项规划等；（3）已取得或正在办理项目审核备案、土地、规划、环评等相关手续；（4）已开工新）（2026 年第 1 号）建设。
    2、回收资金用途相关承诺
    发起人临港集团、扩募原始权益人上海临港已无条件且不可撤销地作出如下承诺和声明：
    回收资金拟投资或收购的固定资产投资项目情况真实；使用过程中将严格遵守房地产调控政策要求，不将回收资金变相用于商品住宅开发项目；回收资金将严格按照进度要求使用，即基金新购入不动产项目完成之日起 2 年内，净回收资金使用率不低于 75%，3 年内全部使用完毕。
    三、首发原始权益人
    （一）首发原始权益人一
    表：首发原始权益人一基本情况
    公司名称 上海临港奉贤经济发展有限公司
    法定代表人 邹林昆
    成立日期 2008年 9月 24日
    企业类型 有限责任公司（国有控股）
    注册资本 193123.8402 万人民币
    注册地址 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区新杨公路 1800弄
    物流等相关产业的投资、建设、经营管理，仓储设施、保税仓库及相关工业设施的开发和经营，市政基础设施开发、投资，综合配套设施开发、经营范围 投资，房地产开发经营，物业管理，从事货物进出口业务，仓库物流业务，货物运输代理，投资项目咨询，科技开发。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
    （二）首发原始权益人二
    表：首发原始权益人二基本情况
    公司名称 上海临港华平经济发展有限公司
    法定代表人 孙冬平
    成立日期 2015年 3月 17日
    企业类型 有限责任企业（台港澳与境内合资）
    注册资本 8860万美元
    注册地址 中国(上海)自由贸易试验区临港新片区新杨公路 1800 弄 1 幢 252 室
    在临港奉贤园区 D0705 地块、临港奉贤园区 E0502-1 地块上从事工业
    厂房的开发、建设、经营及物业管理，并提供相关配套服务；建筑物清经营范围 洁服务；自有设备租赁（不得从事金融租赁）；投资信息咨询（除经纪）；
    企业营销策划（广告除外）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】新）（2026 年第 1 号）
    第四节 运营管理机构
    一、 运营管理统筹机构临港集团的基本情况详见“第二章 不动产项目/第三节 发起人及原始权益人/一、发起人：上海临港经济发展（集团）有限公司”。
    二、 扩募运营管理实施机构
    （一）基本信息
    公司名称 上海临港联合发展有限公司
    成立日期 2017年 2月 24日
    企业类型 有限责任公司（外商投资企业法人独资）
    法定代表人 刘德宏
    注册资本 10000万元人民币
    注册地址 上海市奉贤区肖湾路 511号 2幢 3层许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：工程管理服务；非居住房地产租赁；园区管理服务；创业空间服务；品牌管理；科技中介服务；
    大数据服务；数字技术服务；酒店管理；规划设计管理；项目策划与公关服务；市场主体登记注册代理；物业管理；普通货物仓储服务（不含经营范围 危险化学品等需许可审批的项目）；房地产咨询；市场营销策划；人力
    资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）；财务咨询；知识产权服务（专利代理服务除外）；广告设计、代理；广告制作；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；企业管理咨询；会议及展览服务；技
    术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；技术进出口；货物进出口。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
    （二）设立、存续和历史沿革情况
    1、公司设立
    临港联合原名上海临港商业服务有限公司（简称“临港商服”），由上海临港经济发展集团投资管理有限公司出资设立，注册资本 200万元，上海临港经济发展集团投资管理有限公司持股 100%。
    2017年 2月 24日，上海市奉贤区市场监督管理局（简称“奉贤区市监局”）向上海临港
    商业服务有限公司颁发了《营业执照》。
    2、法定代表人、执行董事、总经理变更
    2018年 8月 24日，临港商服股东决定丁桂康同志担任公司执行董事、法定代表人，张
    四福同志不再担任上述职务；聘任许兴虎同志担任临港商服总经理，潘嵘嵘同志担任副总经新）（2026 年第 1 号）理。富思源同志不再担任公司总经理职务。
    2018年 10月 18日，奉贤区市监局下发了编号为 26000003201810120148的《准予变更（备案）登记通知书》，准予此次变更登记并换发营业执照。
    3、章程变更2019 年 12 月 16 日，临港商服股东决定，根据《关于在深化国有企业改革中坚持党的领导加强党的建设的若干意见》、《关于扎实推动国有企业党建工作要求写入公司章程的通知》、《关于本市在深化国有企业改革中坚持党的领导加强党的建设的实施意见》等文件精神和要求，为了充分发挥党组织在公司的领导核心与政治核心作用，对原《上海临港商业服务有限公司章程》的相关条款进行修订。
    2019年 12月 27日，奉贤区市监局下发了编号为 26000003201912240320的《准予变更（备案）登记通知书》，准予此次变更登记。
    4、执行董事、总经理、监事变更
    2020年 7月 30日，临港商服股东决定，同意委派杨凌宇同志为公司执行董事、总经理。
    丁桂康同志不再担任公司执行董事职务。免去许兴虎同志总经理职务，委派杨凌宇同志为公司总经理。委派王春红同志为公司监事，李旭同志不再担任上述职务。
    2020 年 8 月 19 日，奉贤区市监局下发了编号为 26000003202008110345 的《准予变更（备案）登记通知书》，准予此次变更登记。
    5、公司名称、住所变更2021年 5月 22日中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会出具《关于同意使用“临港”字号的批复》（沪自贸临管委[2021]419 号），同意临港商服在注册成立上海临港联合发展有限公司时，使用“临港”字号。
    2021 年 6 月 7 日，临港商服股东决定，公司住所变更为上海市松江区新桥镇莘砖公路
    668号 207室，公司名称变更为上海临港联合发展有限公司，通过修改后的公司新章程。
    2021 年 6 月 4 日，上海市市场监督管理局下发了《企业名称变更登记通知书》（沪市监注名预核字第 01202106041952号），同意上海临港商业服务有限公司申请变更的企业名称登记为上海临港联合发展有限公司。
    2021年 6月 11日，上海市松江区市场监督管理局（简称“松江区市监局”）下发了编号
    为 27000003202106090156 的《准予变更（备案）登记通知书》，准予此次变更登记并换发营业执照。
    6、增加注册资本
    2021年 8月 19日，临港联合股东决定对临港联合货币增资至注册资本金 10000万元，股权结构不变。通过增加注册资本的章程修正案。
    2021年 11月 17日，松江区市监局向临港联合下发了编号为 27000003202111170163的
    《准予变更（备案）登记通知书》，准予此次变更登记。
    新）（2026 年第 1 号）
    7、设立董事会、监事会、人员变更
    2021年 12月 30日，临港联合股东决定同意公司设立董事会，董事会由 5名董事组成，
    董事任期三年，任期届满连选可以连任。股东上海临港经济发展集团投资管理有限公司委派刘德宏、邓睿宗、杨凌宇、毕政根、陈中林同志担任董事，其中刘德宏同志任公司董事长（法定代表人）；同意公司设立监事会，监事会由三名监事组成，监事的任期为三年，任期届满，连选可以连任，其中上海临港经济发展集团投资管理有限公司委派孟祥生、许兴虎担任监事，其中孟祥生担任监事会主席；因公司未成立职工代表大会，暂缺职工监事一名，等公司正常运营后通过民主选举方式产生，报登记机关备案；通过章程修正案；同意向公司登记机关申请工商登记。
    根据股东上海临港经济发展集团投资管理有限公司推荐，经公司董事长提名，同意聘任杨凌宇担任公司总经理；根据股东上海临港经济发展集团投资管理有限公司推荐，经公司总经理提名，同意聘任毕政根、许兴虎、姜士昌、刘震、王春红担任公司副总经理；同意聘任杜玉梅担任公司产业发展总规划师；同意聘任周晓娟担任财务负责人；同意公司组织架构调整，以及董事会决议作出后向公司登记机关申请工商登记。
    2022 年 1 月 29 日，松江区市监局向临港联合下发了编号为 27000003202201270114 的
    《准予变更（备案）登记通知书》，准予此次变更登记。
    8、董事、监事变更
    2022年 5月 20日，临港联合股东决定委派姚炜同志、许兴虎同志担任公司董事，邓睿
    宗同志、毕政根同志不再担任公司董事职务。委派王春红同志担任公司监事，许兴虎同志不再担任公司监事职务。
    2022年 5月 20日，临港联合召开第一届董事会第二次会议。经公司董事会表决，同意
    毕政根同志不再担任公司副总经理职务。
    9、企业类型、股东、经营范围变更
    2022年 11月 8日，临港联合股东决定同意由上海临港受让上海临港经济发展集团投资
    管理有限公司所持有临港联合的 100%股权，转让方式为无偿划转。完成股权转让手续后，上海临港经济发展集团投资管理有限公司不再持有公司股权，上海临港经济发展集团投资管理有限公司所享受或承担的公司权利及义务均由临港控股享受或承担；同意公司变更经营范围；同意公司类型调整为有限责任公司（外商投资企业法人独资）。
    2023 年 2 月 1 日，松江区市监局向临港联合下发了编号为 27000003202301310137 的
    《登记通知书》，准予此次变更登记。
    10、注册地址变更
    2023年 8月 16日，临港联合股东决定同意公司住所变更为上海市奉贤区肖湾路 511号
    2幢 3层，并通过修改公司章程修正案。
    2023 年 8 月 28 日，奉贤区市监局向临港联合下发了编号为 26000001202308280006 的新）（2026 年第 1 号）
    《准予变更登记通知书》，准予此次变更登记。
    11、监事变更
    2023 年 12 月 30 日，临港联合股东决定同意委派姚炜同志担任公司监事，孟祥生同志
    不再担任公司监事会主席、监事；根据职工代表大会决议，由齐向磊同志担任公司职工监事。
    公司现监事会成员为：姚炜、王春红、齐向磊。
    12、经营范围变更
    2024年 6月 21日，临港联合作出 2024年第 2次股东决定，同意公司经营范围调整为：
    许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）；一般项目：工程管理服务；非居住房地产租赁；园区管理服务；创业空间服务；品牌管理；科技中介服务；大数据服务；数字技术服务；酒店管理；规划设计管理；项目策划与公关服务；
    市场主体登记注册代理；物业管理；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；房地产咨询；市场营销策划；人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）；
    财务咨询；知识产权服务（专利代理服务除外）；广告设计、代理；广告制作；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；企业管理咨询；会议及展览服务；技术服务技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；技术进出口：货物进出口。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。前述经营范围变更事宜已于 2024年 6月 27日完成工商变更登记。
    （三）股权结构与治理结构
    截至 2025 年 3 月 31 日，临港联合由上海临港全资控股，临港联合实际控制人为临港集团，注册资本为 10000 万元。临港联合的股权结构如下所示：
    （四）内部组织架构情况、内部控制的监督和评价制度的有效性情况
    1、内部组织架构情况
    临港联合配备了 12 个职能部门，以及 10 个二级子部门，拥有专业化的人才团队，在业务开展中，各职能部门职责分工明确，具备独立性，能进行有效配合。
    新）（2026 年第 1 号）
    A．党委办公室/党群工作部
    党委办公室主要负责党务管理、组织开展宣传工作及组织管理；负责落实党建责任制，确保党的路线、方针、政策和上级党组织及公司党委各项决策的贯彻落实；负责落实意识形
    态责任制，做好党委中心组学习、干部职工思想政治工作；负责基层党组织建设工作，做好基层党组织的设置和调整，指导和督促基层党组织做好换届改选、委员增补等工作；负责做好党员教育管理，组织开展党建主题教育活动；负责做好党员信息管理和统计、党组织关系转接、党费收缴和管理等工作；负责落实年度发展党员计划，指导和督促基层党组织做好党员发展工作；负责组织开展园区党群工作，依托党群服务阵地开展一系列特色活动；负责组织开展文明单位创建相关工作，推进公司企业文化、精神文明建设。负责建立健全公司党建工作相关管理制度。
    B．纪律检查室
    负责协助公司党委推进全面从严治党、加强党风廉政建设和反腐败工作；负责协助公司
    党委落实党风廉政建设主体责任，协助公司纪委落实监督责任，深化细化“四责协同”机制；
    负责在公司纪委领导下监督检查公司党委管理人员遵守和执行党章党规党纪、宪法法律法规
    和党的路线方针政策和决议等方面的情况；负责处理群众来信来访，做好问题线索的处置工作，开展谈话函询、初步核实工作；负责协助上级纪检机构承办公司党委管理人员的违纪违法案件和其他上级交办案件的审查调查、案件审理工作；负责按照管理权限承办党员、监察
    对象的申诉案件；负责执行公司纪委交办任务，做好公司纪检业务工作。负责建立健全公司纪检工作相关管理制度。
    C．干部室
    负责贯彻执行党的干部路线和干部政策，规范干部行为，做好干部队伍建设；负责建立和完善干部培养机制，推进年轻干部培养，全面提升干部的综合素质。负责做好干部的考察、选拔、任免和调配等工作；负责公司党委管理干部绩效考核的实施、评价、反馈以及考核结果运用等工作；负责做好公司党委管理干部因私出入境证件审批及证件管理等工作；负责建新）（2026 年第 1 号）立健全公司干部管理工作相关管理制度。
    D．人力资源部
    负责根据公司的发展战略规划，开展人才盘点和人才分析，编制人力资源规划；做好人力资源业务伙伴角色，针对业务部门需求提供有效的解决方案，将人力资源管理价值内嵌到各业务部门，发挥和实现 HRBP 的重要作用；负责建立制度化、规范化、科学化的人力资源管理体系；负责根据公司发展需要，设计并完善公司组织架构，做好定岗定编工作，牵头编制部门职责和岗位说明书；负责制定和实施公司年度招聘计划，优化招聘渠道，做好招聘全过程管理并进行人员素质综合评价，建立公司人才库；负责制定和实施员工培养方案，推进员工的学习管理，实施培训评估和跟踪；探索拓宽培训渠道，开发优化培训课程，建立人员发展培训体系，打造学习型组织；负责建立和完善岗位职级体系，制定公平、公正、公开的晋升机制，畅通晋升渠道，打造人才高地。负责制定和完善各部门、层级绩效管理体系，组织绩效考核工作并对考核结果进行分析反馈；负责制定薪酬管理体系，编制和执行员工薪酬方案，确保薪酬对内具有公平性、对外具有竞争力；负责福利管理、劳动关系管理、人事档案管理、人事信息系统管理等日常人力资源工作。负责建立健全公司人力资源工作相关管理制度。
    E．计划经营部
    负责构建公司经营计划管理体系，完善体系管理的各类管理制度、流程及工具；负责组织编制公司中长期动态经营规划和滚动经营计划，为公司决策提供依据；负责组织拟定公司年度经营计划和经营管理目标；负责牵头组织各部门编制年度工作计划、项目计划，并对各项经营计划、重点工作任务实施动态跟踪、分析、预警，并及时协调相应部门提供业务支持；
    负责公司经营数据管理工作，构建统一经营数据标准，及时进行经营数据统计，定期完成经营分析，专项分析等；负责对接上级公司各项经营统计要求；协助公司计划考核小组对绩效进行动态跟踪、阶段性考核、考核结果运用及反馈，确保经营指标的达成；负责公司投资管理及土地获取的相关工作，组织可行性研究分析，制定投资计划、实施方案、合作协议；负责对开发项目投资和股权参股公司进行投后管理，按时反映投资项目的经营状况以及投资风险预警；负责策划并推动公司标准化管控体系的建立，构建知识管理体系，指导、督促各部门开展标准体系建设，并推动管理体系的持续完善。
    F．行政管理部
    负责行政管理工作，负责协助总经理室做好综合协调工作，组织召开总经理办公会、经营工作例会，并督办公司决策事项的执行情况；草拟公司工作计划、总结、报告、决议等重要文件；负责公司宣传体系和品牌建设工作，制定并实施公司宣传计划；负责管理公司形象宣传与企业标识的规范应用；负责宣传资料库维护工作；负责审核各类宣传文稿，保证信息的正确性；负责策划并组织公司重大会务接待和活动，做好会务安排工作；负责公司松江区域展厅的运维管理及安排好各项参观接待；负责统筹公司股东会、董事会、监事会相关材料新）（2026 年第 1 号）
    及会务工作；负责公司公共关系和对外联络等工作，做好公司外部投诉处理、信访处理工作；
    负责公司的档案管理工作，包括公文的收发、登记、批阅和传递；公司文书档案的立卷归档、保管、查阅等工作；负责公司各类证照和印章的管理工作；负责归口管理公司规章制度；负
    责制定公司全年的质量环境管理工作目标计划，协助总经理、管理者代表组织 ISO 管理体系的实施，负责监督、检查管理体系实施的效果；负责公司各部门信息化需求的收集汇总工作；负责公司业务数字化建设工作；负责公司办公场地的管理和办公环境的维护。负责固定资产、低值易耗品、办公用品、商务礼品等采购和管理工作；负责公务车辆的管理、调度、
    维修和保养，做好公司专、兼职驾驶人员的管理工作。负责建立健全公司综合管理工作相关管理制度。
    G．财务金融部
    负责根据公司的总体战略及年度目标，牵头组织相关部门完成预算的编制和调整工作；
    开展全面预算管理，完善预算管理分析体系；负责公司日常会计核算管理，编制各类会计报表（含合并），进行财务报表分析、配合完成年度财税审计；统筹完成公司各建设项目的财务决算工作；负责公司的税务管理工作，依法及时进行日常纳税申报和缴税；应对各类税务约谈、稽查；研究相关税收法律制度，合理降低企业综合税负；负责加强公司经营风险管控，及时预警风险，为公司决策提供必要的财务信息解读和数据分析支持；负责公司各项资产的监管工作，完善资产管理体系，提高资产运营效益，监督资产运营管理；负责公司的资金统筹管理工作，拓宽融资渠道，确保公司资金的正常使用；严格执行资金支付管理制度，按规定的程序审批、支付各类款项，确保公司资金安全；负责会计档案的整理、归档和保管工作；
    负责建立健全公司财务、资金工作相关管理制度，完善相关工作流程。
    H．风控合规部
    负责组织开展对公司内部控制及风险防范管理工作，提出内控管理合理化建议；负责编制并实施年度合规审查工作计划；负责监督公司行政效能，提出改进方案；负责组织开展公司各项法律事务工作，负责拟定公司经营过程中使用的法律文书及业务合同范本，并对公司各类合同、协议等进行法律方面的审核；负责公司各类涉诉案件的处理工作；负责组织开展
    对公司的财务收支、财务决算、资金管理、经营绩效、预算执行情况以及其他有关经济活动
    的合规审查工作；按照集团统一部署，接待、配合上级审计部门的审计工作，配合或协助上级各部门委派的社会中介机构对集团范围的相关审计工作；负责对各类审计及合规审查中发
    现的问题进行分解、跟踪，督促相关部门落实整改，核查并报告审计和合规审查整改意见的执行结果；在集团审计中心统筹协调下，负责组织实施工程项目结算审价及审价复核工作，包括日常管理、协调评价，以及对审价结果的审核及确认；负责建立健全公司风控合规工作相关管理制度；负责其他与上级审计管理部门的沟通协调事宜。
    I．安全环保部
    负责建立并贯彻安全环保管理体系，不断提高全员安全环保意识，促进安全环保工作的新）（2026 年第 1 号）
    规范化、体系化，确保公司的安全稳定；负责编制公司生产安全事故应急救援预案；负责编制年度安全目标及实施计划，将公司的安全目标指标及实施计划传达到各中心（室），组织签订安全责任书；负责组织公司安全教育、安全培训和应急预案演练;负责组织开展危险源
    辨识和评估，督促落实公司重大危险源的安全管理措施；负责检查公司的安全状况，及时排查安全事故隐患，提出改进安全生产管理的建议；及时制止和纠正违章指挥、强令冒险作业、违反操作规程的行为；定期组织召开安全生产委员会会议，完成安委会交办的任务及安全管理日常工作。组织编制园区环境保护规划，对园区内大气、噪音、水质等调查，提出改进措施的建议；配合政府环保部门监督检查园区环保工作，配合共同建立重点企业的“户口”制度，配合监督、检查、管理，发现问题及时协调处理，落实整改；负责组织公司自建项目环评的上报；负责为园区客户提供环保咨询，进行环保初审，协助和政府相关部门进行沟通协调；
    负责与属地政府安全、环保部门的对接。负责建立健全公司安全环保工作相关管理制度。
    J．产业发展中心-市场发展部
    负责园区主导产业研究、分析前沿产业发展趋势，完成产业研究报告，制定产业图谱、技术图谱、企业图谱、人才图谱等，并对产业招商及相关人员实施培训、宣贯；负责产业及政策信息收集，定期汇总整理并发布产业信息专报；负责制定功能平台建设及评估标准，洽谈并落地各类科技和产业服务功能平台，并对平台运行情况进行评估；负责园区产品（物业及服务）研究及定位，形成产品研究（定位）报告，并对产业招商及相关人员实施培训、宣贯；负责园区产品价格调研，持续更新维护，提出销控定价建议；负责制定园区营销推广活动及营销工作（实物）标准，形成园区年度营销策划推广方案（媒体及活动），并监督执行；
    负责组织并实施各类产业促进、媒体推广等相关活动；负责牵头制定产业专班年度目标责任书，并督办各项工作成果的推进，指导产业专班在产业、企业、产品等方面的研策工作，并对研策成果进行审核。
    K．产业发展中心-创新孵化部
    负责建立和修订创新创业工作管理制度、方案机制、销控价格体系等；负责围绕主导产
    业开展创新企业（项目）的招商洽谈、入孵评审、孵化协议签订等入孵相关工作。负责入孵企业（项目）的租金收缴、年度评估、空间调整、毕业转化等孵化管理工作；负责向企业（项目）提供人才、金融、产业、科技等孵化服务；负责评审专家、创业导师、技术专家团队组建和维护等工作。负责创新创业载体的配套功能平台搭建运营等工作；负责创新创业氛围营造，包括开展创新创业大赛、项目路演、政策培训、技术交流、产业对接等活动；负责国家级、市级、区级、集团等各类创新创业载体认定及扶持资金申报工作。负责创新创业载体的日常运营；负责园区内非我方主体运营的创新创业载体的材料收集、考核评估等对接和管理工作。
    L．产业发展中心-招商管理部
    负责建立健全公司产业招商及引税招商工作相关管理制度、工作流程、激励方案、合同新）（2026 年第 1 号）模板等，包括：不动产租售经营管理办法、招商、引税合同模板、公平竞争机制等；负责向GP 团队宣贯并督促落实公司相关制度、工作流程、重要会议要求。 负责就招商工作中的共性问题在公司内部开展沟通协调工作； 负责组织开展产业发展事业部及 GP 团队的业务培训工作，并做好相应考核； 负责公司及园区类数据的统计及报送工作，并定期开展数据分析工作，形成专项分析报告；负责做好各园区自身及园区企业扶持资金的统计、结算工作；
    负责企业交退房内部信息的传递，应收账款的统计和发函、产业办理等工作；负责部门内部、产业招商和引税招商的档案管理工作；协助公司人力资源部门制定产业招商及引税招商工作的激励方案并进行结算；负责产业发展事业部内部管理工作。
    M．产业赋能中心-吴黎英工作室（园区服务部）
    负责牵头服务体系建设工作，完善各类管理制度、流程和工具；负责统筹科创服务部、商业服务部、资产管理部、党群工作部、园服公司、办证组等部门的服务工作，完善服务清单、服务标准等；负责落实服务管家机制运行，牵头组织服务管家的培训、任职资格测评、上岗和考核；负责对服务管家的服务效能、结果实施动态跟踪、分析、预警，及时协调相关部门提供服务支持；负责对公司服务数据分析管理，定期完成服务质量分析；负责对接落实上级公司各项服务工作要求传达、数据统计要求。
    N．产业赋能中心-科创服务部
    负责建立并不断完善园区科技、金融、人才、知识产权等服务体系、服务流程及管理制度；负责监管项目公司企业人才和科创服务工作过程和评价结果；负责园区相关科创荣誉资
    质认定和专项政策申报与维护；负责科创、人才、科技金融服务相关的市级以上政府关系、
    市场资源渠道的拓展与维护；负责搭建园区科技金融服务平台，探索创新科技金融服务体系，为园区企业提供科技信贷、股权融资、股改上市等金融服务；负责落实集团关于绿色化工作
    的相关部署要求，推动园区绿色化发展。
    O．产业赋能中心-商业服务部
    负责在项目设计阶段，进行商业配套前期策划，提出设计需求和合理化建议，并在建设过程中跟踪落实情况；负责园区商业项目的定位、招商、运营工作；负责完善园区餐饮、超
    市、文化娱乐等各类配套的运营管理，协助商业运营方完成各类行政审批，配合主管部门进行消防、环保、卫生等管理工作；负责园区食堂的运营和管理，确保食品安全卫生，提升园区食堂满意度；负责策划并落实商业美陈、营销推广和市场活动工作，打造商业品牌体系，制订商业招商策略和品牌把控方案，提升园区区域价值；负责入驻商户的租金收缴、关系维护、日常经营状况追踪；协调和解决商户装修及运营过程中的实际问题；负责管理商业区域
    可多元化经营点位的场地租赁业务（商用仓库、广告位、商户外摆、临展等）；负责商铺二
    次改造工作，具体负责确定二次改造方案、推进施工管理。负责商业区域环境提升和改造计划制定及实施。负责建立健全公司商业招商工作相关管理制度。
    P．产业赋能中心-资产管理部新）（2026 年第 1 号）
    负责园区物业项目运行的全过程管理，对园区物业的管理和服务进行监督考核，确保园区顺畅、平稳、高品质运行，提升园区企业对资产运行的满意度；负责在项目规划、建设施工期间，分阶段做好新建项目的前期介入及合理化建议；在项目竣工验收前，做好项目的承接查验和资产接收；在项目实际交付前，做好物业运行的筹备工作；负责资产维护及维修管理，做好自管维修，并对物业公司日常开展的维修类工程项目进行监督管理，通过有效管理手段降低项目公司成本投入，保证园区资产设备高效运行；负责规范工程建设项目的质保管理，提升质保期内各类维修整改事项的服务品质，确保资产在质保期内保持最佳状态；负责园区资产管理，落实楼宇资产、附属设施设备、实物资产的管理，完善清单总目、定期盘点，保证园区重大、重要设施设备稳定；负责对园区服务配套包含但不限于能源中心、班车、充
    电桩、临时场地等日常运行开展有效组织管理，夯实基础配套服务，为产业发展赋能；负责建立健全资产管理工作相关管理制度，优化园区管理标准体系，有效提升园区资产管理能力。
    Q．建设管理中心-项目管理部
    负责制定工程项目计划、质量、档案资料管理制度和标准；负责对项目推行过程中异常情况进行预警；负责统筹协调建设管理中心各部门计划并监督执行；负责审核项目计划并完
    成计划巡场，监督计划执行；负责工程项目质量监管，并完成质量巡场和评估，督促质量问题整改落实；负责工程项目质量事故调查和处理；负责推进公司所属各园区数字化转型建设工作；负责公司工程档案和资料管理和归档；负责编制建设管理月报；负责组织建设管理中心各部门人员考核评价；负责组织工程项目考核评价；负责项目预算和资金计划管理；负责
    审核项目付款资料完整合规，发起付款流程；负责组织召开项目关键会议；负责项目计划、质量等工作进行后评估；负责项目信息统计和报送；负责保管和按照要求使用部门印章；负责建设管理中心和工程项目宣传工作。
    R．建设管理中心-成本管理部
    负责制定招采管理、成本管理、签证核价及甲供材管理制度和标准体系；负责制定供应
    商管理制度和考核标准；负责监督项目主要招标工作节点按计划执行，对于异常情况预警提示并督促整改落实；负责审核招标文件合理性，组织招标汇报，监督招标工作按公司管理要求落实执行；负责制定合同标准体系，审核合同文件，监督合同履约情况，对于异常情况预警提示并督促整改落实；负责审核项目各阶段目标成本，审核工程变更、签证及批价，动态管理项目过程成本，确保项目成本合理受控，督促成本数据库及时更新，对于项目成本异常情况及时预警并督促整改落实； 负责督促结算送审按计划完成，参与项目后评估工作；负责制定非工招采管理机制，宣贯培训管理要求，按管理权限组织并开展各项非工招采工作；
    负责组织工程项目组配合公司各类审计工作，督促审计问题整改落实。
    S．建设管理中心-设计管理部
    负责制定设计管理相关管理制度、各专业分阶段设计管理标准，并监督落实；负责配合项目完成园区规划与调规方案工作；负责协同相关部门完成项目前期指标测算、强排方案等新）（2026 年第 1 号）工作；负责审核项目设计计划合理性、监督项目各个节点执行情况，对异常情况进行预警；
    负责审核项目设计任务书，对项目目标、设计范围、成果要求、供方工作要求等进行审核；
    结构、机电、景观、精装专业负责在项目主体及各专项设计阶段按照工作界面表对各项目进
    行专业技术支持；负责对项目主体及各专项设计的各阶段设计成果进行审核，并出具设计文件审核单；负责成立施工图图审小组，在项目各专业施工图完成后组织施工图内审工作，并对内审成果进行复盘通报；负责配合项目组共同审核、签确设计样板及施工样板；负责审核
    各项目工程变更（设计变更及技术核定单），判断工程变更产生的必要性、审核变更原因的合理性及变更内容的合理合规性；负责按项目进度计划进行周期性设计巡场，按项目组停止点检查计划进行实体样板段检查；在项目竣工后负责审核项目后评估报告，并完成中台设计管理总结；负责总结在方案评审、施工图审图、设计巡场及项目后评估中产生的优秀设计案
    例或设计缺陷案例，整理形成设计案例库及缺陷库；负责关注市场形势、定期进行项目考察及竞品研究，创造产品亮点及价值。
    2、治理结构
    临港联合根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律、法规、规章和规范性文件，制定公司章程，临港联合不设股东会，设董事会、监事会及总经理一名。
    A.股东
    股东依照公司章程的规定行使以下职权：
    (a) 决定公司的经营方针和投资计划；
    (b) 按照章程的规定，委派和更换董事，决定有关董事的报酬事项；
    (c) 按照章程的规定，委派和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；
    (d) 审议批准董事会的报告；
    (e) 审议批准监事会或者监事的报告；
    (f) 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;
    (g) 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案;
    (h) 决定向他人转让股权；
    (i) 决定公司增加或者减少注册资本；
    (j) 决定公司对发行公司债券；
    (k) 决定公司合并、分立、变更公司形式，解散和清算等事项；
    (l) 决定修改公司章程；
    (m) 决定公司提供对外担保；
    (n) 决定公司其他的重大问题。
    新）（2026 年第 1 号）
    B.董事会
    公司设立董事会，董事会是股东的常设执行机构和最高经营决策机构。董事会由五名董事组成，由股东委派。董事任期三年，由股东任免。董事任期届满，可以连任。董事会对股东负责，行使下列职权：
    (a) 执行股东的决议，并向股东报告工作；
    (b) 决定公司的经营计划和投资方案和融资方案；
    (c) 制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
    (d) 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
    (e) 制订公司增加或者减少注册资本的方案；
    (f) 制订公司发行公司债券的方案；
    (g) 拟定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
    (h) 决定公司内部管理机构的设置；
    (i) 决定聘任或者解聘公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、总经理助理、财务负责人等高级管理人员和专业顾问，决定其报酬事项；
    (j) 决定公司重大项目的投资、融资、收购、兼并和产权转让方案；
    (k) 制定公司的基本管理制度；
    (l) 股东授权董事会行使的其他职权；
    (m) 董事会决定重大经营管理事项，应事先听取公司党委的意见。
    C.监事会公司设监事会。监事会由三名监事组成，其中由股东委派两名，设职工监事一人，通过职工代表大会选举方式产生。设监事会主席一人，由甲方提名，经监事会决议过半数选举产生。监事的任期为三年，任期届满，连选可以连任。监事会行使以下职责：
    (a) 检查公司财务；
    (b) 审查经注册会计师验证的公司财务报告，监督、评价公司经营效益和国有资产保值增值状况；
    (c) 根据工作需要，查阅公司的财务账目和有关资料，对董事会成员提出质询；
    (d) 对董事、总经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；
    (e) 当董事和总经理的行为损害公司的利益时，要求董事和总经理予以纠正；
    (f) 法律、法规和章程规定的其他职权；
    (g) 监事会主席列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议。
    D.总经理
    公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司设总经理一名，由董事长提名，交董事会聘任或解聘，总经理对董事会负责，行使下列职权：
    (a) 主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，定期向董事会报告工作;新）（2026 年第 1 号）
    (b) 组织实施公司年度经营计划和投资方案；
    (c) 拟订公司内部管理机构设置方案；
    (d) 拟订公司的基本管理制度和具体规章；
    (e) 拟订公司重大项目的投资、融资、收购、兼并和产权转让方案；
    (f) 提请聘任或者解聘公司副总经理、总经理助理、财务负责人等高级管理人员和专业顾问；
    (g) 聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员；
    (h) 章程和董事会授予的其他职权；
    总经理决定重大经营管理事项，应事先听取公司党委的意见。
    3、内部制度
    临港联合已建立较为完善合理的内部控制制度，并得到了一贯有效的遵循和执行，为公司各项业务活动的健康运行提供保证。
    A．财务管理
    为了健全现代企业制度，保障临港联合内部控制管理制度的贯彻执行，确保公司总体目标及财务战略规划的实现，临港联合结合公司财务管理的实际情况，制定了《财务管理总则》，由公司计划财务中心全面负责公司及其项目公司的财务管理工作。计划财务中心的基本职能包括：做好会计核算管理、经营计划管理、全面预算管理、财务信息化管理以及财务领域内
    部控制等工作；参与公司经营投资决策，在公司整体范围内负责财务战略、财务政策及财务制度的制定、组织与实施；并开展项目公司财务部门的工作及实施业绩考核。同时，《财务管理总则》对公司会计政策及相关会计核算制度的制定、各类经济活动全面预算管理的实行、
    资金管理、财务管理系统操作规范、内部控制建设、对资产的采购、使用、保管和报废等管
    理、涉税事项操作规范等方面做出了规定。
    B．全面预算管理
    为了加强公司的财务管理，推进公司中长期发展目标，强化公司各部门的经济责任以及充分发挥预算管理工作的预测控制作用，临港联合制定了《全面预算管理办法》，明确公司总经理室是公司实施全面预算的管理机构，财务管理部门是预算管理具体工作的执行部门，各部门是预算执行的责任主体，在预算编制、预算执行、预算调整、预算分析、预算考核方面做出了细化规定。
    C．对外投资管理
    临港联合结合公司的实际情况，制定了《对外投资管理办法》。办法中所称投资是指公司对外投资，即公司以现金、实物、各种有形资产、无形资产及其他资产等对外进行的、涉及公司资产发生产权关系变动的，并以取得收益为目的的投资行为。《对外投资管理办法》新）（2026 年第 1 号）
    中针对对外投资管理的原则、对外投资机构设置与分工协作、对外投资的审批权限、对外投
    资的转让与收回、对外投资的实施、检查和监督、对外投资后评价做出了细化规定，保障临港联合依法履行出资人职责，进一步规范临港联合的投资行为，降低投资风险，提高投资收益。
    D．违规经营投资追究
    临港联合制定了《违规经营投资责任追究实施办法（试行）》，明确了责任追究是指企业经营管理有关人员违反规定，未履行或未正确履行职责，在经营投资中造成国有资产损失或其他不良后果，经调查核实和责任认定，对相关责任人进行处理的工作。责任追究工作应当遵循坚持依法依规依纪问责、坚持客观公正定责、坚持分级分层追责、坚持惩处与预防并重等原则。同时，办法对责任追究工作机构及职责、责任追究范围、资产损失认定、责任认定、责任追究处理责任追究工作程序等方面做出规定，加强和规范了临港联合违规经营投资责任追究工作，进一步落实国有资产保值增值责任，有效防止国有资产流失。
    E．财务报告管理
    为了规范财务报告编制工作，保证会计信息的真实可靠，临港联合结合公司的实际情况，制定了《财务报告管理办法》，对财务报告的构成、编制、财务会计报告的对外提供做出了细化规定。
    （五）不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度
    针对不动产运营管理相关业务，临港联合建立了不动产租售管理办法、房屋销控实施细则、商业管理制度、园区配套商业管理办法、应收账款管理办法和房屋租金减免管理办法，对园区的日常运营管理建立了科学的决策机制和风险防控机制，为提升基础设施资产的运营管理能力提供了制度保障。其中不动产租售管理办法主要聚焦不动产管理台账、交易决策管理、交易分类管理、交易过程管理等方面。
    （1）不动产管理台账
    对于资产台账，产业招商部门和商业招商部门必须全面使用业管一体化资产管理系统，负责督促建设工程管理部门把土地资产、在建工程和建成房屋按类别录入资产管理系统，形成线上线下资产台账，并根据开发建设状态和租售完成情况及时更新不动产资产台账。对于暂时无法办出产证的不动产资产以及折旧完毕尚未报废处理的资产也应编制在册，严禁出现“不在账”、“账外账”情况。
    对于经营台账，产业招商部门和商业招商部门以业管一体化资产管理系统为载体，按照系统管理授权和分工，以租售合同或物业为单位，将不动产租售交易情况及时录入资产管理系统，包括租售单元面积、交易价格、资金收入、房屋交付等信息，形成不动产经营台账，完整记录每一项交易的准确动态信息。
    新）（2026 年第 1 号）
    （2）交易决策管理
    关于价格决策机制，临港联合成立了价格管理工作小组，建立不动产租售价格的集体决策机制，负责行使审议不动产租售价格决策体系的相关制度规范、审议不动产租售价格编制的方针、程序和方法、根据集团发展战略和公司经营目标，审议年度不动产租售价格计划，明确租售交易底价，建立年度招商租售价格体系，根据市场情况予以动态调整等管理职责。
    临港联合总经理办公会负责审议通过每季度不动产租售价格、免租期、租金增幅等要素、审议突破每季度物业销控的一般不动产租售交易事项以及审议经公司党委会前置讨论的重大租售交易事项。
    关于价格决策办法，临港联合按照国资委及集团监管要求，综合不动产所属区域位置、物业品质类型和产业导入要求等因素，参照上一年度区域价格、市场供需情况、第三方咨询机构评估等方式，从交易对象、交易底价、出租期限（含免租期）、装修补贴、停车优惠等交易条件，形成不动产租售价格体系，并根据市场变化情况更新调整。
    （3）交易分类管理临港联合针对特殊交易管理（综合考虑优质产业项目导入、租售价税联动、政府指令性或指导性交易等因素，适当下调低于租售底价或超出一般商务条件的交易）、分类管理、报备审批管理和功能分类管理等方面均制定了明确要求。
    （4）交易过程管理
    对合同流程、回款、信用、租金调整、转租、专项检查等方面进行管理。
    A．合同流程
    产业招商部门和商业招商部门应加强租售交易合同流程管理，建立客户接洽谈判规范、合同文本规范、合同审批流程、租金调整流程、不动产交付交接规范、合同文本归档管理等管理细则。
    B．回款管理产业招商部门和商业招商部门是租售资金回笼的责任部门，负责按公司《应收账款管理办法》进行款项催收，并对未及时收回的款项及时以催款函、律师函等形式予以催缴；对未能按约定日期付款，且经过催促仍无效，根据拖欠时间长短，启动法律程序。
    C．信用管理
    根据上海市国资委管理要求，产业招商部门和商业招商部门应在租售交易前，对交易对象的财务状况、经营状况和信用信息进行必要的调查审核，逐步建立客户信用打分评级管理机制。
    D．租金调整
    产业招商部门和商业招商部门应在租赁合同中明确约定租金调整事项，应依据合同期限、市场行情、供需关系等因素合理调整，原则上以调增为主。
    E．转租新）（2026 年第 1 号）
    除承担孵化功能任务的载体或其他特殊功能要求的物业外，原则上不得转租。对于经过总经理办公会审议通过允许转租的，产业招商部门和商业招商部门要加强转租监管，防止转租人超出其本身合同期限的转租行为以及其他损害出租人权益的事项发生；转租应限于一次转租，禁止层层转租。严禁通过转租徇私舞弊，谋求私利。
    F．专项检查
    审计部门定期不定期开展内部专项审计，对临港联合不动产租售管理制度完备规范性和贯彻落实情况进行监督检查，指导督促各部门按照规范要求动态修订和执行不动产租售管理制度。
    （六）主营业务及持续经营能力
    1、主营业务情况
    临港联合前身为上海临港商业服务有限公司，于 2017 年设立，原主营业务围绕临港南桥科技城园区的孵化器运营、园区环境提升及配套完善，根据临港集团战略部署，临港联合自 2022 年开始将原孵化器运营相关业务剥离，转型为临港集团体系内第一家轻资产运营公司，受托管理多家园区企业，为托管园区项目提供全周期的运营管理服务。根据上海临港2022 年 1 月 28 日出具的《关于联合发展公司管理企业范围的函》（沪临港控股干〔2022〕
    8号），临港联合负责经营管理上海临港旗下原松江、康南、金山三大板块下属所有项目公司。
    截至 2025年 3月 31日，临港联合受托经营管理公司 26家，包括园区开发、物业管理、投资公司和结算平台，资产规模达 265 亿元；受托上海临港的参股公司投后管理 14家，资产规模 50 亿元。其中，受托管理园区开发项目品类涉及科技园区、商务园区、工业园区、居住社区、商业综合体、产业综合体；覆盖 4个省市、7个地市级行政区、14个县级市、街镇和开发区。
    表：临港联合受托管理的企业数量
    2025年 3月
    时间 2022年末 2023年末 2024年末末
    累计受托经营管理企业数量 21 22 26 26
    累计受托投后管理企业数量 14 13 13 14
    合计 35 35 39 40
    2022-2025年 3月末，临港联合受托管理企业的园区开发规模逐年增长，储备用地及规
    划用地规模较大。截至 2025年 3月 31日，临港联合已受托管理的运营阶段项目可经营面积约 164.71 万平方米、建设阶段项目总建筑面积 133.31 万平方米、储备阶段项目总建筑面积
    18.67万平方米，为临港联合委托管理收入的持续增长注入新动能。
    新）（2026 年第 1 号）
    表：临港联合受托经营管理企业的园区开发情况
    2025年 3月
    开发指标 2022年末 2023年末 2024年末末
    已开发用地（亩） 1885 2069 2292 2429
    已建建筑体量（万平方米） 255 278 307 332
    在建建筑体量（万平方米） 157 150 158 133
    储备用地（亩） 86 68 124 124
    规划用地（亩） 1528 1447 1524 1524
    表：截至 2025 年 3 月末临港联合已受托经营管理的项目情况
    项目所属阶段 受托项目个数 受托项目面积（万平方米）
    运营阶段项目 22 164.71
    建设阶段项目 4 133.31
    储备阶段项目 2 18.67
    合计 28 316.69
    2、针对新购入不动产项目的运营管理策略
    临港联合采取以产业链招商为主的运营管理策略，优选产业链租户A．以产业链招商为主的运营管理策略
    康桥项目作为临港集团及临港新片区产业导入张江科学城的“桥头堡”，围绕国家战略性新兴产业和上海“3+6”产业体系，结合张江高科技园产业集群外溢效应，综合确定了园区产业导向。临港联合通过协调临港集团的相关产业资源吸引产业类企业入驻，具备丰富的产业租户储备，同时通过多层筛选确保租户产业导向与康桥项目主导产业方向的匹配性。
    基于金字塔型招商策略，康桥项目可承租各生命周期的企业，推动项目可持续发展。头部企业具有强大的行业影响力，入驻后能发挥示范效应，吸引上下游企业，提升项目知名度。
    中型企业是中坚力量，业务稳定、创新活跃，与头部企业优势互补，保障项目稳定收益。小微企业数量多、创新灵活，能填补产业链空白，为项目增添活力，提供多元化配套服务。
    截至 2025年 3月 31日，康桥项目以集成电路、生物医药、人工智能、电子信息四大产业作为主导产业，四大产业租户合计租赁面积占比约 68%，租户包括境内外上市企业子公司、民营企业 500强、新锐独角兽等，现金流来源稳定。康桥项目以“产业链主”租户吸引同产业链上下游企业协同发展，紧扣张江科学城主导产业，与张江科学城的集成电路、生物医药和人工智能三大优势产业共振发展，南与临港新片区的生产制造板块联动发展，内可对接园区内的孵化企业，外可对接临港集团的金融资源、园区空间资源以及产学研资源等。
    此外，临港联合在“产业链招商”、“金字塔招商”策略的基础上还积极推进“服务管家模式”以维持客户粘性及留存度，专门设置了专业化的园区服务部门“吴黎英工作室”，并向康新）（2026 年第 1 号）
    桥项目配备了 12名服务管家，为入驻企业提供产业链上下游对接，产业相关政府资源对接，公租房对接，科创、金融、工商税务、法律咨询等各类超过 50项服务。
    B．围绕产业链的优质租户选择机制
    康桥项目产业定位明确，产业氛围浓厚。临港集团作为上海市属国企，以助力上海市核心产业发展为目的运营各类产业空间载体。相较于部分产业导向不清晰、仅以完成销售或租赁为目标的产业园区项目，康桥项目产业定位明确，紧跟上海市产业规划，以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息等行业为核心，打造产业链招商策略，在园区内已形成产业链集群联动效应，持续吸引优质租户，产业租户租赁稳定性强。
    康桥项目出租率较高，运营成熟稳定，相比出租率较低的资产，具备筛选优质租户的运营基础。2022-2025年 3月末，康桥项目各报告期期末出租率均在 97%以上，为项目挑选优质租户提供了现实条件，即空置面积可能会面临多个租户的租赁需求。出于维持园区运营稳定性与推动产业高质量发展的考量，临港联合会综合评估租户支付能力、租赁需求稳定性、产业前景以及研发实力等要素，优先由优质租户承租。
    康桥项目重视强链补链，在项目引进和培育中不断追求产业链的完善与升级。四大主导产业均有产业链各环节企业入驻，其中生物医药领域形成了从上游原料药研发到中游的动物实验功能平台企业、新药 CRO服务商、创新药企业，再到下游的药物销售企业全产业链的闭环；集成电路领域已聚集上游 EDA软件领域企业、中游大型芯片设计企业、下游半导体
    检测等企业形成联动；人工智能、电子信息领域作为集成电路领域的下游，也聚集了 AI、智能机器人、智能系统等行业的企业入驻。
    （七）财务状况
    1、财务数据临港联合 2022 年、2023 年和 2024 年的财务报表已由天健会计师事务所（特殊普通合伙）上海分所审计，并出具天健沪审〔2023〕149号、天健沪审〔2024〕314 号和天健沪审〔2025〕434号标准无保留意见的审计报告；临港联合 2025年一季度财务报表未经审计。
    临港联合近三年及一期的财务情况23如下：
    临港联合近三年及一期资产负债表
    单位：万元
    项目 2025 年 3 月末 2024 年末 2023 年末 2022 年末
    流动资产：
    23 如无特别说明，本招募说明书中临港联合所引用的 2022 年度/末财务数据来源于 2023 年度/末经审
    计的财务报告，2023及 2024年度/末财务数据来源于 2024年度/末经审计的财务报告，2025年一季度/末财务数据来源于 2025年一季度/末未经审计的财务报表。
    新）（2026 年第 1 号）
    货币资金 961.03 943.32 946.89 489.43
    应收账款 2703.20 2630.41 - 567.58
    预付账款 - - 3.04 -
    其他应收款 5822.95 11429.58 10895.22 13500.60
    一年内到期的非流动资产 297.23 360.47 - -
    其他流动资产 6.43 - - 54.48
    流动资产合计 9790.85 15363.78 11845.14 14612.09
    非流动资产： - - -
    长期应收款 195.93 195.93 -
    固定资产 82.26 85.75 58.90 24.77
    使用权资产 59.84 79.17 346.61 -
    无形资产 9.73 10.25 -
    递延所得税资产 1360.99 996.21 718.96 -
    其他非流动资产 51.25 45.75 -
    非流动资产合计 1759.99 1413.06 1124.47 24.77
    资产总计 11550.84 16776.84 12969.62 14636.86
    流动负债：
    应付账款 0.87 0.87 0.96 -
    合同负债 - - 1068.71 4594.50
    应付职工薪酬 3283.51 5917.44 6173.60 4098.48
    应交税费 272.35 1617.65 1441.91 34.3
    其他应付款 1359.94 1375.44 44.11 3662.64
    一年内到期的非流动负债 299.19 377.42 341.80 -
    其他流动负债 16.25 - 64.12 465.14
    流动负债合计 5232.11 9288.81 9135.21 12855.06
    非流动负债：
    租赁负债 175.42 175.39 - -
    递延所得税负债 138.25 158.89 86.65 -
    其他非流动负债 92.32 84.72 84.72 84.72
    非流动负债合计 405.99 419.00 171.37 84.72
    负债合计 5638.10 9707.82 9306.58 12939.77所有者权益（或股东权益）：
    实收资本（股本） 2200.00 2200.00 2200.00 2200.00
    盈余公积 650.41 650.41 189.81 48.34
    未分配利润 3062.33 4218.62 1273.23 -551.25
    所有者权益合计 5912.74 7069.02 3663.03 1697.08
    负债和所有者权益总计 11550.84 16776.84 12969.62 14636.86临港联合近三年及一期利润表
    单位：万元
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    一、营业总收入 270.91 19097.62 14984.37 7892.51
    其中：营业收入 270.91 19097.62 14984.37 7892.51
    二、营业总成本 1823.78 12920.08 12593.52 8375.43新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    其中：营业成本 - 11436.56 11559.57 7428.47
    税金及附加 0.99 130.81 86.93 25.21
    销售费用 447.79 60.78 51.51 233.51
    管理费用 1422.91 1362.52 963.33 710.42
    财务费用 -47.91 -70.59 -67.82 -22.17
    其中：利息支出 4.27 7.66 11.30 6.07
    利息收入 52.65 80.15 80.98 28.78加：其他收益（损失以“-”
    10.54 65.73 10.94 0.73号填列）信用减值损失（损失以“-”
    0.62 -0.62 - -号填列）
    三、营业利润 -1541.71 6242.65 2401.78 -482.20
    加：营业外收入 - 0.00 - 0.00
    减：营业外支出 - - - -
    四、利润总额 -1541.71 6242.65 2401.78 -482.20
    减：所得税费用 -385.43 1636.66 435.83 -
    五、净利润 -1156.28 4605.99 1965.95 -482.20
    六、其他综合收益的税后
    - - - -净额
    七、综合收益总额 -1156.28 4605.99 1965.95 -482.20归属于母公司所有者的综
    -1156.28 4605.99 1965.95 -482.20合收益总额临港联合近三年及一期现金流量表
    单位：万元
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    一、经营活动产生的现金流量：
    销售商品、提供劳务收到的现
    214.98 16479.62 12989.34 12392.98
    金收到其他与经营活动有关的现
    8658.93 263.66 2838.15 5866.25
    金
    经营活动现金流入小计 8873.92 16743.28 15827.49 18259.23
    购买商品、接收劳务支付的现
    - - - -金支付给职工以及为职工支付的
    4227.28 11233.98 8833.13 3491.95
    现金
    支付的各项税费 1340.19 2851.60 974.86 4.28支付其他与经营活动有关的现
    3309.50 2099.70 3157.24 18746.35
    金
    经营活动现金流出小计 8876.97 16185.28 12965.23 22242.58
    经营活动产生的现金流量净额 -3.05 558.00 2862.26 -3983.35
    二、投资活动产生的现金流量： -新）（2026 年第 1 号）
    项目 2025 年 1-3 月 2024 年度 2023 年度 2022 年度
    取得投资收益收到的现金 - - - -收到其他与投资活动有关的现
    112.53 133.49 - -
    金
    投资活动现金流入小计 112.53 133.49 - -
    购建固定资产、无形资产和其
    1.87 106.77 50.30 27.99
    他长期资产所支付的现金
    投资活动现金流出小计 1.87 106.77 50.30 27.99
    投资活动产生的现金流量净额 110.66 26.72 -50.30 -27.99
    三、筹资活动产生的现金流量： - - -
    吸收投资收到的现金 - - - -收到其他与筹资活动有关的现
    - 988.00 - 2000.00金
    筹资活动现金流入小计 - 988.00 - 2000.00
    分配股利、利润或偿付利息所
    - 2.72 0.51 6.07支付的现金支付其他与筹资活动有关的现
    89.90 1573.58 2354.00 -
    金
    筹资活动现金流出小计 89.90 1576.30 2354.51 6.07
    筹资活动产生的现金流量净额 -89.90 -588.30 -2354.51 1993.93
    四、汇率变动对现金及现金等
    - - - -价物的影响
    五、现金及现金等价物净增加
    17.71 -3.57 457.46 -2017.41
    额
    加：期初现金及现金等价物余
    943.32 946.89 489.43 2506.84
    额
    六、期末现金及现金等价物余
    961.03 943.32 946.89 489.43
    额
    2、主要财务指标分析
    （1）资产结构
    截至 2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，临港联合总资产分别为 14636.86 万元、12969.62万元、16776.84 万元和 11550.84 万元。其中，流动资产分别为 14612.09 万元、11845.14万元、15363.78 万元和 9790.85 万元，占总资产的比例分别为 99.83%、91.33%、91.58%和，主要由存货、其他应收款和货币资金构成。其他应收款主要为临港联合根据资金集控制度而归集至其母公司上海临港的资金，临港联合 2023 年末总资产较 2022 年末减少 1667.24 万元，主要系其他应收款减少 2605.38 万元，2023 年临港联合收回部分其他应收款用于支付存量其他应付款，资产及负债同步减少。临港联合 2025 年 3 月末总资产较 2024 年末减少
    5226.00 万元，主要系其他应收款减少 5606.63 万元，2025 年一季度，临港联合收回部分其
    他应收款用于支付职工薪酬，资产及负债同步减少。
    （2）负债结构新）（2026 年第 1 号）
    截至 2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，临港联合总负债分别为 12939.77 万元、9306.58万元、9707.82 万元和 5638.10 万元。临港联合负债结构呈现出“流动负债占比较高，非流动负债占比较低”的特点，截至 2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，临港联合流动负债分别为
    12855.06万元、9135.21万元、9288.81万元和 5232.11万元，占总负债的比例分别为 99.35%、
    98.16%、95.68%和 92.80%，流动负债主要由应付职工薪酬、应交税费、其他应付款构成。
    截至 2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，临港联合非流动负债分别为 84.72 万元、171.37 万元、419.00 万元和 405.99 万元。
    截至 2022-2024 年末及 2025 年 3 月末，临港联合资产负债率分别为 88.41%、71.76%、
    57.86%和 48.81%，资产负债率逐年下降，主要系临港联合于 2022 年开始原有孵化器相关业
    务剥离并转型为轻资产运营公司，开展全周期受托运营管理业务所致。
    （3）盈利能力分析
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，临港联合营业收入分别为 7892.51 万元、14984.37 万
    元、19097.62 万元和 270.91 万元，净利润分别为-482.20 万元、1965.95 万元和 4605.99 万元，净利率分别为-6.11%、13.12%、24.12%和-426.81%，
    2022 年，受公共卫生事件减免租金的影响，临港联合委托管理收入随租金减免同步降低。此外，临港联合于 2022 年末对 2022 年度的委托管理收入进行了预结算并确认收入，
    2023 年正式结算 2022 年度委托管理收入后，约 2356.31 万元的结算补差金额确认进 2023年度营业收入，综合导致临港联合 2022 年度营业收入较低、收入小于支出，使得 2022 年度净利润为负。2023 年度，因临港联合经营情况持续向好、委托管理收入持续增大，净利润已由负转正，盈利能力进一步提高。2025 年 1-3 月，临港联合净利润为负，主要系临港联合的委托管理费一般按照半年或者年度进行预结算，一季度大部分委托管理费尚未预结算所致。
    （4）现金使用分析
    2022-2024年度及2025年1-3月，临港联合经营活动产生的现金流量净额分别为-3983.35
    万元、2862.26 万元、558.00 万元和-3.05 万元；2022 年度，临港联合经营活动产生的现金流量净额为负，主要系当年临港联合向其母公司上海临港归集资金 13500.00万元所致，2025年 1-3月，临港联合经营活动产生的现金流量净额为负，主要系一季度委托管理费未进行预结算所致。2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，临港联合投资活动产生的现金流量净额分别为-27.99 万元、-50.30 万元、26.72 万元和 110.66 万元；筹资活动产生的现金流量净额分别为
    1993.93 万元、-2354.51 万元、-588.30 万元和-89.90 万元。
    2022-2024 年度及 2025 年 1-3 月，临港联合现金及现金等价物净增加额分别为-2017.41
    万元、457.46 万元、-3.57 万元和 17.71 万元，逐步转好。截至 2022-2024 年末及 2025 年 3月末，临港联合期末现金及现金等价物余额分别为 489.43 万元、946.89 万元、943.32 万元和 961.03 万元，近两年及一期维持平稳。
    新）（2026 年第 1 号）
    （八）资信水平
    截至 2025 年 3 月 31 日，临港联合无资本市场公开融资记录，未进行信用评级。
    根据中国人民银行征信中心于 2025 年 4 月 8 日出具的《企业信用报告》，临港联合不存在不良或违约负债的情况。
    截至 2025 年 6 月 27 日，经于中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统、中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生
    态环境部网站、国家市场监督管理总局网站、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站、
    中华人民共和国财政部网站、中国证监会网站、国家金融监督管理总局网站、中国人民银行
    网站、“信用中国”网站、国家企业信用信息公示系统中进行检索，临港联合最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务方面不存在重大违法违规记录，不属于失信被执行人或失信生产经营单位或其他失信单位，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人的情况，不存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域的重大行政处罚记录或失信记录，公司经营合法合规。
    三、 首发运营管理实施机构
    公司名称 上海临港奉贤经济发展有限公司
    成立日期 2008年 9月 24日
    企业类型 有限责任公司（国有控股）
    法定代表人 邹林昆
    注册资本 193123.8402万元人民币
    注册地址 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区新杨公路 1800弄
    物流等相关产业的投资、建设、经营管理，仓储设施、保税仓库及相关工业设施的开发和经营，市政基础设施开发、投资，综合配套设施开发、经营范围 投资，房地产开发经营，物业管理，从事货物进出口业务，仓库物流业务，货物运输代理，投资项目咨询，科技开发。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
    四、 与不动产项目相关的业务情况
    （一）经中国证监会备案情况
    本基金申请注册过程中，临港集团、临港联合将按照中国证监会要求履行相关备案程序。
    （二）不动产运营管理资质、同行业不动产项目运营管理经验及管理的同类项目历史运营表现
    1、不动产运营管理资质
    根据临港集团、临港联合的营业执照以及公司章程，临港集团、临港联合具有符合国家新）（2026 年第 1 号）规定的不动产运营管理资质。
    2、同行业不动产项目运营管理经验及管理的同类项目历史运营表现临港集团运营管理经验及管理的同类项目历史运营表现见“第二章 不动产项目/第三节发起人及原始权益人/一、发起人：上海临港经济发展（集团）有限公司/（九）持有或运营其他同类项目情况”。
    截至 2025 年 3 月 31 日，除康桥项目外，临港联合在上海市区域内共运营管理了 22 个园区项目，除去部分因入市时间较晚、调整规划、升级改造或以出售为主要目的的项目外，临港联合运营管理的园区项目整体出租率水平较高，平均出租率为 80.92%。
    临港联合运营管理了康桥项目、临港松江科技城（松高科一期、二期等）、临港南桥科技城（南桥园区一期-1、南桥园区二期、南桥园区三期）等区域标杆项目，相关项目多次获得国家、上海市及所在行政区颁发的奖励或荣誉。临港联合在管园区汇聚了超过 3000 家实体企业，其中高新技术企业、上市公司及分支机构、国家专精特新小巨人企业合计超过 400家，入驻企业数量持续增长、租户粘性较强。
    临港联合运营管理的主要同类基础设施资产情况如下：
    序 可出租面积
    项目名称 地理位置 资产类型 出租率号 （平方米）
    1 南桥园区一期-1 上海市奉贤区 研发平台 67530.04 100.00%
    2 南桥园区二期 上海市奉贤区 研发平台 39350.36 65.94%
    3 南桥园区三期 上海市奉贤区 研发平台 100205.01 67.88%
    4 松高科一期 上海市松江区 研发平台 71130.64 71.08%
    5 松高科二期 上海市松江区 研发平台 49502.36 80.43%
    6 科技广场 上海市松江区 研发平台 12726.52 89.92%
    7 科技绿洲一期 上海市松江区 研发平台 87134.96 64.19%
    8 民益路项目 上海市松江区 研发平台 32416.04 72.47%
    9 中山科技园 上海市松江区 研发平台 26808.22 83.29%
    10 南部综合体一期 上海市松江区 研发平台 185387.28 61.67%
    11 创智一期 上海市松江区 研发平台 28059.19 80.25%
    12 创意中心 上海市松江区 研发平台 9514.50 0.00%
    13 创智二期 上海市松江区 研发平台 26614.83 34.58%
    14 黄桥项目 上海市松江区 研发平台 67755.38 30.54%
    15 洞泾大厦 上海市松江区 研发平台 74180.00 45.61%科技绿洲三期-1（小卫
    16 上海市松江区 研发平台 30575.72 100.00%
    星）
    17 欣创一期 上海市奉贤区 标准厂房 11195.22 78.56%
    18 欣创二期 上海市奉贤区 标准厂房 7125.99 100.00%
    19 欣创三期 上海市奉贤区 标准厂房 51361.14 34.95%
    20 金山先进一期 上海市金山区 标准厂房 33272.64 84.77%
    21 金山先进二期 上海市金山区 标准厂房 77974.28 75.09%
    22 金山智能一期 上海市金山区 标准厂房 52699.65 24.51%
    合计 1089820.32新）（2026 年第 1 号）
    注：部分项目因入市时间较晚、调整规划、升级改造或以出售为主要目的，出租率偏低。
    （三）人员配备情况
    临港集团作为上海市国资委下属一家以产业园区投资、开发与经营和园区相关配套服务
    为主业的大型国有企业，承担了上海临港新片区、漕河泾开发区等十多个上海市本地和外地园区以及多个城市更新项目的开发建设任务，拥有国家级经济技术开发区、大型装备制造产业区等开发运营和园区配套的成熟经验，其主要运营管理人员均具备良好的专业背景及丰富的资产运营经验，具体如下所示：
    姓名 职务 简介
    1965年 1月出生，研究生，同济大学工学硕士，高级工程师。1989年 5月至 1991年 7月，中房集团上海公司设计院职工；1991年 7月至 1993年 10月，任上海市人事局人才开发调节中心浦东办事处科员、副主任科员；1993年 10月至 1996年 7月，任浦东新区劳动人事局人事处副主任科员、主任科员；1996年 7月至 2003年 6月，任浦东新区城市建设局建筑管理处处长助理、副处长，浦东新区建设局建筑管理处副处长、综合交通处副处长；2003
    党委书记、董
    于勇 年 6月至 2007年 5月，任浦东新区建设局副局长、党组事长成员，浦东新区建设和交通委员会副主任、党组成员；
    2007年 5月至 2010年 12月，任浦东新区川沙功能区域
    党工委副书记、管委会副主任，川沙新镇党委副书记、镇长；2010年 12月至 2019年 2月，任闵行区委常委、副区长、区委副书记；2019年 2月至 2024年 12月，任静安区委副书记、副区长、代区长、区长、区委书记。2024年 12月至今，任临港集团党委书记、董事长，临港新片区党工委副书记。
    1973年 3月出生，研究生，复旦大学经济学博士，经济师。2002年 7月至 2004年 6月，任中共上海市委研究室主任科员、助理调研员；2004年 6月至 2006年 4月，任上海临港经济发展（集团）有限公司党委办公室副主任、主任，行政管理部副总监、总监，党委组织处副处长等。
    党委副书记、 2006年 4月至 2015年 7月，任上海临港经济发展（集翁恺宁总裁、董事 团）有限公司党委委员、党办主任、行政管理部总监、战
    略发展部总监、机关党委书记、副总经济师等；2015年 7月至 2020年 10月，任上海临港经济发展（集团）有限公司党委委员、副总裁。2020年 10月至 2023年 6月，任临港集团党委副书记、副总裁。2023年 6月至今，任临港集团党委副书记、总裁、董事。
    1972年 9月出生，研究生，同济大学工学硕士、中欧国
    际工商学院高级管理人员工商管理硕士，高级工程师、国家注册规划师。1994年 8月至 1996年 8月，任上海石化党委委员、副
    孙萌 规划建筑设计研究院建筑室助理工程师；1996年 8月至总裁
    2003年 9月，任中国建筑装饰工程公司规划建筑设计
    师、上海同济城市规划设计研究院工程师；2003年 10月至 2011年 12月，任临港集团规划建设部总监、规划发展新）（2026 年第 1 号）
    姓名 职务 简介
    部总监等；2011年 12月至 2018年 12月，任临港集团副总规划师，规划发展部总监，计划统计部总监，上海临港奉贤经济发展有限公司党委书记、董事长；2018年 12月至 2020年 8月，任临港集团副总规划师、规划发展部总监。2020年 9月至 2021年 1月，任临港集团副总裁。
    2021年 1月至今，任临港集团党委委员、副总裁。
    1974年 1月出生，复旦大学高级管理人员工商管理硕士，正高级工程师，正高级经济师。1997年 7月至 2011年 6月，任隧道股份盾构工程分公司项目技术员、技术负责人、项目经理、副总经理、总经理等；2011年 6月至
    2014年 7月，任上海隧道工程股份有限公司副总经理；
    2014年 7月至 2016年 9月，任上海隧道工程有限公司副
    顾春华 副总裁
    总经理；2016年 9月至 2019年 3月，任上海城建投资发展有限公司董事、副总经理、总经理、党委副书记、党委书记，上海基础设施建设发展有限公司董事、副总经理、总经理等；2019年 3月至 2023年 6月，任上海城建市政工程（集团）有限公司党委书记、董事长等；2023年 6月至今，任临港集团副总裁。
    1982年 6月出生，研究生，上海海事大学工商管理硕士。2004年 8月至 2010年 1月，任上海临港万祥经济发展有限公司招商服务部经理助理、园区服务和社会保障部
    经理助理；2010年 1月至 2014年 5月，任上海临港经济发展集团投资管理有限公司投资管理部股权投资、运行管
    理部副经理、经理；2014年 5月至 2018年 4月任上海临
    港经济发展（集团）有限公司投资管理部总监助理、副总
    龚伟 副总裁 监；2017年 6月至 2020年 4月，任上海临港创新经济发展服务有限公司常务副总经理、副总经理（主持工作）、
    总经理、党委副书记；2020年 4月至 2023年 6月任上海
    临港经济发展（集团）有限公司行政管理部总监、董事会
    办公室主任、上海临港创新经济发展服务有限公司党委副
    书记、党委书记、总经理、董事长等；2023年 6月至 12月任临港集团副总裁、临港服务公司董事长；2023年 12月至今任临港集团副总裁。
    1967年 1月出生，大学本科，上海财经大学经济学学士，会计师。1989年 7月至 1994年 5月，任上海真空器件股份有限公司研究所总账会计；1994年 5月至 2005年
    8月，任上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司财务部
    资金管理、上海新和物业管理有限公司财务经理、上海新
    谷商务管理有限公司财务总监、上海漕河泾开发区经济技
    术发展有限公司财务经理等；2005年 9月至 2013年 1首席财务官
    杨菁 月，任上海临港经济发展（集团）有限公司资产财务部副
    （CFO）
    总监、副总监（主持工作）、总监等；2013年 1月至
    2019年 7月，任上海临港经济发展（集团）有限公司副
    总会计师、财务金融部总监、财务管理中心主任等。2019年 7月至 2021年 4月，任临港集团副总会计师，上海松江漕河泾小额贷款有限公司董事长、上海临港海外发展（香港）有限公司董事长、总经理等。2021年 4月至今，任上海临港经济发展（集团）有限公司首席财务官新）（2026 年第 1 号）
    姓名 职务 简介
    （CFO），上海临港海外发展有限公司董事长等。
    1965年 1月出生，大学本科，华东理工大学管理学硕士，经济师。1986年 8月至 1997年 11月，任上海新力机器厂计划员、市场规划处副处长、宣传部长、厂党委委员；1997年 11月至 1998年 6月，任上海大桥（集团）有限公司董事长秘书；1998年 6月至 2000年 12月任上
    海新兴技术开发区联合发展有限公司员工、计财部业务主管；2000年 12月至 2003年 6月，任上海市漕河泾新兴总审计师、干 技术开发区发展总公司计财部经理助理、投资管理部副经
    叶敞 部处处长、人 理；2003年 6月至 2004年 3月，任上海漕河泾开发区经力资源部总监 济技术发展有限公司办公室（含人事）主任；2004年 3月至 2014年 3月，任上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司人力资源部经理、干部处副处长（主持工作）、处
    长、监察室主任、组织处处长、副总经理等；2014年 3月至 2022年 7月，任上海市工业区开发总公司（有限）党委副书记、党委书记、董事长、总经理等；2022年 7月至今，任临港集团总审计师、干部处处长、人力资源部总监等。
    截至 2025 年 3 月 31 日，临港集团共有员工 3181 人，有效支撑了园区的各项运营管理工作。其中，高级职称 224 人，中级职称 853 人，本科及以上 2803，大专及以下 378 人。
    公司员工结构合理，具备丰富的运营管理经验。
    临港联合专注于产业园区管理，在相关领域具备丰富的管理经验，其主要运管人员均具备良好的专业背景及丰富的资产运营经验，具体如下所示：
    相关经验时
    姓名 职务 简介间男，汉族，1966年 7月生，中共党员，本科学历，现任上海临港党委书记、总裁、临港联合党委书 党委书记、董事长。曾任临港松江平台公司党刘德宏 记、董事 委副书记、总经理，负责临港松江科技城的开 27年长 发、建设和运营。临港松江科技城是上海首个“区区合作、品牌联动”示范基地，全市范围内发展最快的园区之一。
    男，汉族，1980年 6月生，中共党员，本科学历，现任上海临港执行副总裁、临港联合党委党委副书 副书记、总经理。曾任临港康南平台公司党委杨凌宇 记、总经 副书记、总经理，负责临港南桥科技城、临港 21年理 康桥商务绿洲的开发、建设和运营，打造了上海五个新城转型示范引领项目——数字江海、
    上海特色产业园区——临港南桥智行生态谷。
    男，汉族，1968年 9月生，中共党员，大专学历，现任临港联合党委委员、副总经理。曾任党委委
    上海临港副总裁、临港松江园服公司董事长、
    许兴虎 员、副总 20年临港康南平台公司副总经理，牵头完成临港园经理
    服公司改革转型，实现市场化运作。在财务管理、园区运行、内控审计、安全管理等方面有新）（2026 年第 1 号）相关经验时
    姓名 职务 简介间着丰富的管理经验。
    截至 2025 年 3 月 31 日，公司共有员工 277 人，有效支撑了园区的各项运营管理工作。
    其中，本科及以上学历员工占比 93%，员工平均年龄为 38 岁。临港联合运营团队主要由产业发展中心、产业赋能中心人员组成。公司员工结构合理，具备丰富的运营管理经验。
    （四）不动产项目运营管理业务制度和流程、运营管理安排
    1、临港集团不动产项目运营管理业务制度和流程
    临港集团为促进不动产租售经营更加公开透明、合法规范，提高不动产资产经营效益与管理水平，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国资资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》等有关法律法规以及《上海市国资委关于规范市国资委监管企业房屋出租管理的指导意见》《上海市国资委关于进一步完善市国资委监管企业不动产租赁管理工作的实施意见》（以下简称“市国资委实施意见”）等
    政策要求，已建立完善合理的不动产租售管理办法。
    （1）管理原则
    集团系统不动产租售经营管理应遵循以下原则：
    A．依法合规。用于租售经营的不动产资产应权属清晰因历史原因造成权证不齐但实际合法占有并获取收益无争议的不动产，应及时进行确权补证，租赁前应确保不动产使用安全(包括但不限于消防安全及建筑质量安全);租售经营过程应符合相关法律法规和相关国资监管规定，要与优化法人治理结构、完善内控制度等相结合，严禁徇私舞弊，防止国有资产流失。租赁经营业态不得违反法律法规，不得存在安全隐患或其他隐患，经营行为不得违背公序良俗，不得损害集团作为国有企业社会形象和品牌商誉。
    B．统分结合。按照集团总部抓管控与子公司抓运营的分级授权管理模式，集团总部主要负责经营性不动产项目开发投资评审、下达不动产租售经营指标、指导并监督子公司修订
    完善并执行不动产经营管理制度、建立不动产资产全生命周期管理体系等；各子公司作为租
    售经营主体具体负责不动产载体招商、租售交易决策、租后售后服务，落实市国资委不动产出租管理规范与集团不动产资产管理要求，提高不动产资产管理水平与经营效益等。
    C．分类管理。根据集团系统物业分布广、类型多、总量大的特点，根据市国资委关于不动产出租管理的相关政策、结合租售经营主体主责主业、不动产资产属性与功能定位，分类设置管理标准、管理权限、管理流程等内容，突出主责主业和监管重点，兼顾原则性和灵活性。
    D．信息化管理。按照集团管理要求全面应用不动产资产管理系统，实现资产信息标准化、经营业务流程规范化、资产状态可视化、资产管理透明化。
    新）（2026 年第 1 号）
    E．全生命周期经营。强化源头管控和过程管理，通过强化资产维护和优化经营策略，提升资产价值和退出估值，形成投融管退发展闭环。
    （2）职能职责
    集团不动产租售经营管理遵循统分结合、分类管理的原则，集团总部和平台公司分别履行以下职责：
    A．集团经营管理部是集团不动产租售经营管控的归口部门，负责牵头落实以下管理职责：
    (a)制订和完善集团不动产经营管理制度，明确管理职责分工，完善集团不动产经营管理机制。
    (b)以资产管理系统信息化手段为主，建立集团系统不动产资产台账与经营台账，开展资产租售经营动态跟踪分析，形成 REITs 退出等不动产资产管理计划储备清单。
    (c)按照集团资产分类分档管理要求，形成资产分档清单，指导和推动平台公司保留核心资产，提升重点关注资产，推进处置低效资产，强化存量资产经营效益。
    (d)指导平台公司规范物业租售中委托管理、招商代理、居间服务、维护修缮等行为，形成统一管理手势。
    (e)建立集团不动产租售经营监督检查工作机制，监督检查各子公司执行市国资委政策、集团制度落实以及不动产租售经营管理实际情况，履行总部指导、监督、检查、考核等管控职能。
    B．平台公司负责落实自身及其所属子公司的不动产租售经营职责：
    (a)根据市国资委政策规范和集团要求，制订和完善各公司不动产租售经营管理办法及相关细则，完善不动产租售经营管理机制。
    (b)根据经营性不动产项目投资评审立项要求，结合不动产租售市场实际，制定不动产租售价格体系并动态调整、严格执行。
    (c)落实集团分类分档资产管理要求，做好不动产价值管理。
    (d)根据市国资委实施意见，落实重大和一般不动产出租事项分类的分类管理。一般不动产交易事项按平台公司管理制度流程决策实施；重大不动产出租事项纳入企业“三重一大”事项，履行相应的集体决策程序，执行相关政策要求。
    (e)按照集团统一要求应用资产管理信息化系统，确保资产管理系统各类数据的真实、准确、完整和及时更新。
    （3）管理台账
    A．资产台账
    各租售经营主体要以土地为源头，以项目为单位，全面把土地资产、在建工程和建成房屋按类别录入资产管理系统，形成线上线下资产台账，并根据开发建设状态和租售完成情况及时更新不动产资产台账。落实资产入库、资产出库、资产盘点、产证管理等管理举措，实新）（2026 年第 1 号）
    现不动产资产权属清晰、分类标识、动态更新、适时监控的全覆盖管理要求。
    对于暂时无法办出产证的不动产资产以及折旧完毕尚未报废处理的资产也应编制在册，严禁出现“不在账”、“账外账”情况。
    B．经营台账
    各租售经营主体要以资产管理系统为载体，建立不动产租售经营动态跟踪管理机制，按照系统管理授权和分工，以租售合同或物业为单位，将不动产租售交易情况及时录入资产管理系统，包括租售单元面积、交易价格、资金收入、房屋交付、功能用途等信息，形成不动产经营台账，完整记录每一项交易的准确动态信息。集团经营管理部与各租售经营主体应通过资产管理系统，跟踪分析资产结构、交易价格、空置率、回报率等经营指标，加强市场研判，形成不动产租售经营质量评价机制，提高租售经营效益。
    （4）交易决策管理
    A．价格决策机制
    各租售经营主体应根据公司章程关于基本制度与一般制度的审议权限，结合各自经营实际和组织架构，成立价格决策管理委员会或价格管理工作小组等集体决策机构，建立不动产租售价格的集体决策机制，负责行使以下管理职责：
    (a)审议不动产租售价格决策体系的相关制度规范。
    (b)审议不动产租售价格编制的方针、程序和方法。
    (c)根据集团发展战略和公司经营目标，审议年度不动产租售价格计划，明确租售交易底价，建立年度招商租售价格体系，根据市场情况予以动态调整。
    (d)按照权限审议低于招商租售底价以及其他需要“一事一议”的重大交易事宜，保留决策记录。
    B．价格决策办法
    按照市国资委政策要求，各租售经营主体应综合各自不动产所属区域位置、物业品质类型和产业导入要求等因素，参照上一年度区域价格、市场供需情况、第三方咨询机构评估等方式，从交易对象、交易底价、出租期限(含免租期)、装修补贴、停车优惠等交易条件，形成不动产租售价格体系。
    各租售经营主体编制不动产租售价格体系时，原则上不得低于集团和上市公司对该不动产经营性项目投资决策确定的租售价格。如发生重大外部条件变化，确有必要下浮该项目评审所确定租售价格的，各租售经营主体应对照项目投资决策的财务测算方案，对偏差情况做出说明，对项目经营、公司经营、上市公司(如有)及集团整体经营产生的财务影响做出分析，并提出应对措施。
    各租售经营主体在编制未来三年经营计划和谋划第二年度经营工作时，应同步调整和编制年度不动产租售价格体系，报集团经营管理部汇总经总裁办公会审议决策后下发执行。
    C．价格审批新）（2026 年第 1 号）
    各租售经营主体应根据租售价格条件是否符合本单位租售价格体系，对不动产租售经营进行分类分级管理。综合考虑优质产业项目导入、租售价税联动、政府指令性或指导性交易等因素，适当下调低于租售底价或超出一般商务条件的交易，各租售经营主体需按照相关规定通过所属平台公司履行“三重一大”等集体决策程序。对于低于租赁底价 50%以下或低于销售底价 80%以下的租售交易事项，各租售经营主体通过所属平台公司履行内部集体决策程序后，报集团审批通过方可予以实施。
    D．租赁审批
    各租售经营主体应严控低效长租。根据市国资委实施意见的要求，单次租赁合同期限原则上不得超过 5 年。如根据产业导入等发展需要，确有必要超出 5 年以上的，对于单次租赁期限超过 5 年(含)不满 10 年的租赁业务，各租售经营主体通过所属平台公司履行“三重一大”集体决策后，报集团经营管理部备案；对于单次租赁期限超过 10 年(含)以上的租赁业务，各租售经营主体通过所属平台公司履行“三重一大”集体决策后，报集团审批通过后方可予以实施。根据园区发展实际，对园区配套如食堂、宿舍等功能配套类资产，可由租售经营主体自行决策给与适当扶持，原则上扶持期不超过 3 年，经租售经营主体内部决策后报集团经营管理部备案。
    各租售经营主体应严禁无序转租。除承担孵化功能任务或其他特殊功能要求的不动产出租外，原则上不得进行转租，确有必要进行转租的，由所属平台公司履行“三重一大”集体决策后，报集团经营管理部备案；各租售经营主体要加强转租监管，防止承租人未经出租人同意再次转租，防止承租人超出其本身合同期限的转租行为以及其他损害出租人权益的事项发生；转租应限于一次转租，禁止层层转租。严禁通过转租徇私舞弊，谋求私利。
    E．审批授权
    各平台公司按照政策要求或集团授权对租售不动产出租事项进行“三重一大”集体决策的，应事先报告决策事项，事后报备决策程序及结果。各平台公司根据本制度落实“三重一大”决策要求的，不得再向其所属子或分支机构进行“三重一大”决策授权。
    （5）交易分类管理
    A．销售管控
    各租售经营主体要对照集团不动产资产投资评审、资产分档情况以及资产盘活计划等管控要求，强化源头管理和分类分档管理，提升整体资产经营效益。
    投资立项阶段要以终为始做好项目策划，根据租售比例形成持有和销售计划并严格执行，持有租赁物业要持续提升回报水平，后续确定要进行资产转让的要设立 SPV 公司，作为REITs 退出资产要整体保留，避免无序散售。
    根据集团经营管理需求做好资产分档管理，经营管理部每年形成资产分档清单、重点关注资产清单报总裁室确认。A 类资产是经济效益高、具备品牌价值的核心资产，原则上要长期持有；B 类资产是经营效益高，市场化运营成熟，符合资产证券化退出标准的资产，要作新）（2026 年第 1 号）
    为可变现资产入库管理；C 类资产是重点关注资产，需要平台公司提升经营效益和质量；D类资产经营效益低下，可持续经营困难，对平台公司财务报表带来持续负面影响，需要加快盘活或处置。C、D 类资产需要盘活或处置时，应遵循公开透明原则，通过法定评估和公开市场挂牌等环节进行，处置盘活方案报集团审批通过后实施。资产分档管理是集团内部管理方式，平台公司不得作为资产评估相应依据。
    B．租赁管控
    根据市国资委实施意见要求，单次招租房屋资产的租赁建筑面积在 1000 平方米及以上的，或单次招租房屋或场地资产的平均年租金底价在 100 万元及以上的，作为重大租赁事项。其他均作为一般不动产租赁事项进行管理。
    重大不动产租赁事项应当在招租前结合主业发展规划和不动产实际情况制定合理的招租方案，内容包括但不限于拟出租资产的基本情况(如现状、地点、建筑面积、规划用途、产权归属情况等)、出租用途及期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金调整幅度、招租方
    式、承租方资格条件等。其中不动产出租底价应在市场估价、询价或委托专业机构评估的基础上，结合市场供需及资产实际情况等因素综合确定，并按相关规定做好评估备案工作。具体评估备案工作，根据关于印发《上海市企业国有资产评估管理暂行办法》的通知(沪国资委评估(2019)366 号)要求落实。
    重大不动产租赁应通过公开信息平台公开发布出租信息，由产权交易机构(或市国资委指定的公开交易平台)以进场公开招租的方式确定租赁承租人，按进场公开招租的结果进行合同磋商签订，并在产权交易机构(或市国资委指定的平台)进行合同备案。具体参照上海联合产权交易所制订的《上海市国资国企不动产租赁实施细则》及相关操作指引。
    严禁将本应一并出租的不动产通过拆分面积、压低租金等方式规避按照重大不动产租赁事项管理的行为。
    对于重大租赁事项之外的一般不动产租赁，各租售经营主体按照公司管理机制可自行组织公开招租，但应在产权交易机构自主信息发布平台布招租信息公告，公告期限不少于五个工作日，应按照公开竞价、综合评定、择优选择的原则确定承租方。对一般租赁事项，鼓励根据实际情况通过进场交易方式进行招租，并做好合同集中备案管理。
    对于境外的不动产，可根据当地法律法规，按照市场化定价、以公开透明方式，自行制定出租规则。对于上海域外的不动产，重大出租事项由上海联交所协同当地交易机构组织实施。
    C．产业招租落实市国资委实施意见中关于可不公开招租的情形之一“涉及国家、市、区政府支持在沪落地的产业项目，相关文件明确需租用不动产的，或按相关政策明确属于租投联动、租税联动的产业园区”规定，结合集团招商引资发展实际，确定以下不动产出租可以不采用公开招租的方式：
    新）（2026 年第 1 号）
    (a)位于国家级经济技术开发区、高新技术开发区、综合保税区、产业基地等区域；
    (b)位于市区两级经济园区，位列市经信委园区目录的各类产业园区(含特色园区)项目；
    (c)依据与所在地政府政企合作安排实行租税联动，对落户项目有财政项目化扶持的项目；
    (d)为推进产业生态发展和促进科技创新，引进或建设共性技术平台、研究型机构、产学研机构等功能性项目，以及打造各类孵化器、众创空间等科创项目；
    (e)根据园区产业功能配套要求，经公开竞价、综合评定、择优选择与第三方签订委托管理、招商代理的集中商业、酒店、文体场馆等园区配套不动产项目；
    (f)其他履行所属平台公司“三重一大”决策，经过集团条线部门评审，报总裁办公会同意的项目。
    各平台公司应于当年四季度编制好下一年度可以不进场公开招租的产业载体清单，报备集团经营管理部后予以实施，其他属于重大出租事项的不动产原则上均需进场挂牌交易。
    D．委托管理
    对商业物业、酒店物业、长租公寓等非主业类不动产资产，对照集团服务资源统筹管理要求，可以引入社会第三方专业主体以委托经营或招商代理等方式开展经营活动，各租售经营主体应明确相关主体资格、管理范围、管理事项、管理标准、经营指标、绩效考核等管理要素，鼓励通过公开竞标等程序选择具备行业知名度和专业管理能力的主体进行受托管理。
    （6）交易过程管理
    A．合同规范
    各租售经营主体应加强租售交易合同流程管理，建立客户接洽谈判规范、合同审批流程、租金调整流程、不动产交付交接规范、合同文本归档管理等管理细则。
    各租售经营主体应按照集团不动产租售示范合同文本及指引要求，在具体业务中使用示范文本。
    B．回款管理
    各租售经营主体应加强交易价款回款管理，建立租售收款管理规范，明确跟踪租售资金回笼的责任部门及催收流程，对于未及时收回的款项及时以催款函、律师函等形式予以催缴；
    对未能按约定日期付款，且经过催促仍无效，根据拖欠时间长短，启动法律程序。
    C．信用管理
    根据市国资委管理要求，各租售经营主体应在租售交易前，对交易对象的财务状况、经营状况和信用信息进行必要的调查审核，逐步建立客户信用打分评级管理机制。
    D．租金管理
    各租售经营主体应在租赁合同中明确租金调整机制，约定租金调整事项的，应依据合同期限、市场行情、供需关系等因素，随行就市进行合理调整。
    E．维修管理新）（2026 年第 1 号）
    各租售经营主体要建立与完善不动产维修制度，需自行承担维修维护费用的园区项目要与租金收益挂钩，形成长效机制，促进不动产资产保值增值。
    F．安全管理
    各租售经营主体应加强对租赁不动产的安全管理，履行业主管理责任，传达落实安全管理要求，督促承租人做好安全生产工作。定期实勘现场，作好安全检查记录，加强租后安全管理。集团系统内部委托管理项目，原则上由受托方承担安全管理职责。
    （7）监督检查管理
    A．专项检查
    集团总部定期不定期开展专项检查，对平台公司不动产租售管理制度完备规范性和贯彻落实政策制度情况进行监督检查，指导督促平台公司按照规范要求动态修订和执行不动产租售管理制度。原则上监督检查每年不低于一次。
    B．问责追责
    各租售经营主体应当遵循廉洁从业要求，遵循《临港集团廉洁从业风险防控体系指引》开展不动产租售管理工作，防止发生各种谋取不正当利益的违法违纪行为。
    集团按照相关法律法规和管理权限，对在不动产租售过程中滥用职权、玩忽职守、违法违规行为，造成国有资产损失的，依法依纪进行追责。
    2、临港联合不动产项目运营管理业务制度和流程临港联合不动产项目运营管理业务制度和流程见“第二章 不动产项目/第四节 运营管理机构/二、扩募运营管理实施机构/（五）不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度”。
    （五）项目资金收支及风险管控安排就不动产项目的资金收支管理，基金管理人、计划管理人、中国银行上海分行（作为监管银行）已与项目公司签订《项目公司资金监管协议》，对不动产项目的相关资金收支与划分进行全程监督及闭环管理。具体安排详见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排
    /第二节 运营管理安排/四、资金流转”。
    （六）独立机构的设立情况及利益冲突防范措施
    运营管理机构已采取相应的措施避免可能出现的利益冲突，对于可能造成利益冲突的主要防范机制详见本招募说明书“第五章 不动产基金/第三节 关联交易与利益冲突”。
    （七）多个外部管理机构的职能、分工
    本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时委托临港集团、临港奉贤和临港联合担任不动产项目的外部管理机构，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。其中，临港集团作为运营管理统筹机构负新）（2026 年第 1 号）
    责统筹、协调和安排《运营管理服务协议》项下的首发不动产项目及新购入不动产项目的运
    营管理工作，临港奉贤作为首发不动产项目临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期的运营管理实施机构，临港联合作为新购入不动产项目康桥项目的运营管理实施机构，负责具体实施《运营管理协议》项下的基础设施资产运营服务。
    新）（2026 年第 1 号）
    第五节 存在重要影响的其他事项
    一、就不动产项目转让事宜的相关承诺
    1、发起人临港集团、扩募原始权益人上海临港已无条件且不可撤销地作出如下承诺和
    声明：
    （1）公司近3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全生产事故。
    （2）公司依法合规间接拥有新购入不动产项目的所有权，且不存在重大经济或法律纠纷，项目公司在本次扩募基金份额公开发售前依法合规完全持有基础设施 REITs 拟购入的底层资产。新购入不动产项目近3年未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或影响项目稳定运营的重大合同纠纷。
    （3）本次扩募已将实现新购入不动产项目资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围。
    （4）除已在向国家及地方发展和改革委员会递交的《国泰君安临港创新智造产业园基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）2024年度第一次扩募并新购入不动产项目申报材料》中披露的政府补助外，新购入不动产项目最近3个会计年度及一期收入来源和未来收入预测中均不包含直接或间接形式的各类政府补贴资金。
    （5）对于可能对新购入不动产项目未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素，本次
    扩募申报材料已进行全面报告和充分分析，未来将按有关要求充分披露。本次扩募发行后3年内将不开展显著影响新购入不动产项目正常运营的重大改扩建、设备更新等活动。
    （6）本次扩募的底层资产及底层资产不可分割的建筑物中，不存在未办理投资管理、规划、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹层等建筑。
    （7）对法律法规、政策规定、投资管理等方面的转让限定条件不存在任何缺失、遗漏
    或虚假陈述，已如实办理法律法规、政策规定、投资管理等方面所有与资产转让相关事项。
    （8）本次扩募发行或基础设施 REITs存续期间，如税务机关要求补充缴纳本次扩募发
    行中资产重组和股权转让（截至完成股权交割）过程可能涉及的相关税费，公司将按要求缴纳（或全额补偿基础设施 REITs持有的其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金和罚金）并承担所有相关经济和法律责任。
    （9）回收资金拟投资或收购的固定资产投资项目情况真实；使用过程中将严格遵守房
    地产调控政策要求，不将回收资金变相用于商品住宅开发项目；回收资金将严格按照进度要求使用，即基础设施 REITs购入新购入不动产项目完成之日起2年内，净回收资金使用率不低于75%，3年内全部使用完毕。
    （10）本次扩募所提交的申报材料均真实、有效、合规、完备。
    2、扩募运营管理实施机构临港联合、新购入项目公司康桥绿洲已无条件且不可撤销地新）（2026 年第 1 号）
    作出如下承诺和声明：
    公司近3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全生产事故。
    二、关于不动产项目的合法合规性北京市汉坤律师事务所出具了《北京市汉坤律师事务所关于申请变更注册国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金的法律意见书》（简称“《不动产基金法律意见书》”），北京市汉坤律师事务所依据中国律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，对与本基金有关的事实进行了尽职调查，查阅了北京市汉坤律师事务所认为必须查阅的文件，并就本基金及与之相关的问题向有关人员做了询问或与之进行了必要的讨论。
    《不动产基金法律意见书》中不存在虚假记载、误导性陈述、重大遗漏等情况。《不动产基金法律意见书》对如下事项发表了意见：
    1、不动产项目的资产范围和权属；
    2、不动产项目的合法合规性；
    3、不动产项目转让行为的合法合规性。
    《不动产基金法律意见书》已列明了法律法规和有关融资及担保合同对于不动产项目
    转让的规定和约定，以及不动产项目已取得的土地出让人的同意、债权人的同意等。不动产项目的转让已取得必要的内部和外部批准和同意。
    三、关于促进不动产项目持续健康平稳运营的承诺
    扩募运营管理实施机构临港联合已无条件且不可撤销地作出如下承诺和声明：
    1、公司作为运营管理机构承诺将负责康桥项目的运营管理等工作，签署并适当履行运
    营管理协议，在康桥项目的运营管理安排中，公司将为促进康桥项目持续健康平稳运行设置有效保障措施。
    2、公司具备产业园区等不动产项目的运营管理经验，已配备了2名以上具备5年以上产
    业园区等不动产项目运营经验的专业人员；公司治理和财务状况良好；具有持续经营能力。
    四、关于避免同业竞争的承诺
    1、发起人及运营管理统筹机构临港集团已无条件且不可撤销地作出如下承诺和声明：
    （1）将平等对待新购入不动产项目和旗下直接或间接持有的其他相同或相似项目。
    （2）不会主动诱导新购入不动产项目的租户解除、终止相关租赁合同或降低租金标准，也不会故意降低新购入不动产项目的市场竞争能力。
    （3）对于可能构成实质性竞争的物业租赁业务机会，临港集团承诺，将给予新购入不新）（2026 年第 1 号）动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利。
    2、扩募原始权益人上海临港已无条件且不可撤销地作出如下承诺和声明：
    （1） 公司持有并/或运营与新购入不动产项目产生同业竞争的产业园区项目，且公司
    仍有投资和建设产业园区项目的计划，前述已建和待建的产业园区项目与新购入不动产项目存在竞争，为竞争性项目（简称“竞争性项目”）。
    （2） 在基础设施 REITs 存续期间，如直接或通过其他任何方式间接持有或运营与康桥
    项目同一服务区域的竞争性项目，公司将采取充分、适当的措施，公平对待康桥项目与该等竞争性项目，包括但不限于向康桥项目和该等竞争性项目提供平等的招商机会，避免可能出现的同业竞争和利益冲突。
    （3） 就招商机会方面，在项目公司已取得或可能取得的相关业务机会的情况下，就该
    等业务机会，公司将秉承公平、平等和合理的原则处理，不会有意利用原始权益人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于康桥项目而有利于其他竞争性项目的决定或招商活动。
    3、扩募运营管理实施机构临港联合已无条件且不可撤销地作出如下承诺和声明：
    （1）公司持有并/或运营与新购入不动产项目产生同业竞争的产业园区项目，且公司仍
    有运营产业园区项目的计划，前述已建和待建的产业园区项目与新购入不动产项目存在竞争，为竞争性项目（简称“竞争性项目”）。
    （2）在公司担任康桥项目的运营管理机构期间，如直接或通过其他任何方式间接持有
    或运营与康桥项目同一服务区域的竞争性项目，公司将采取充分、适当的措施，公平对待康桥项目与该等竞争性项目，包括但不限于向康桥项目和该等竞争性项目提供平等的招商机会，避免可能出现的同业竞争和利益冲突。
    （3）就招商机会方面，在项目公司已取得或可能取得的相关业务机会的情况下，就该
    等业务机会，公司将秉承公平、平等和合理的原则处理，不会有意利用外部管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于康桥项目而有利于其他竞争性项目的决定或招商活动。
    五、就申报材料的承诺
    扩募原始权益人上海临港已无条件且不可撤销地作出如下承诺和声明：
    公司已经根据要求提供了本次扩募申报所必需的、完整的、真实的原始书面材料、副
    本材料或其他材料，公司承诺并确认提供文件和材料真实、有效、合规、完备，不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件上所有签字与印章真实，副本与正本一致、复印件与原件一致。
    六、就欺诈回购的承诺
    扩募原始权益人上海临港及其控股股东、实际控制人临港集团已无条件且不可撤销地新）（2026 年第 1 号）
    作出如下承诺和声明：
    如公司提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，公司承诺购回不动产基金的全部基金份额或新购入不动产项目权益。
    七、原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购的基金份额的情况
    根据本基金本次扩募份额发售计划，原始权益人或其同一控制下的关联方作为本基金扩募份额的战略投资者拟认购不低于本基金本次扩募份额的20%，持有期自上市之日起不少于60个月。原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购基金份额的情况以届时基金合同生效公告中披露的情况为准。
    本基金首次发售中，上海临港奉贤经济发展有限公司通过战略配售合计认购本基金初始发售份额4000万份，占本基金初始发售份额的20%，持有期自上市之日起不少于60个月。
    基金份额持有期间不允许质押。
    新）（2026 年第 1 号）
    第三章 资产评估与现金流测算
    第一节 资产评估
    一、评估情况
    康桥项目的总投资金额约为 107642.37 万元。截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目的账面价值约为 90549.09 万元。评估机构采用了 100%收益法评估康桥项目的市场价值，确定康桥项目于价值时点2025年3月31日的市场价值为153200.00万元，较账面价值增加约62650.91万元，增值率 69.19%。
    康桥项目的总投资金额、账面价值、估值情况具体如下表所示：
    表：新购入基础设施资产总投资金额、账面价值、估值情况新购入基
    总投资 建筑面积 账面价值 评估价值 估值单价
    础设施资 增值率（万元） （平方米） （万元） （万元） （元/平方米）产
    康桥项目 107642.37 182350.45 90549.09 153200.00 8401 69.19%
    新购入基础设施资产账面价值按照成本法计量，反映了初始投入价值；而评估价值则依照收益法的方式进行估值，更接近市场价值。
    （一）评估基准日
    2025年 3月 31日。
    （二）评估方法
    评估机构深入细致地分析了新购入基础设施资产的特点和实际状况并研究了项目资料，在实地查勘和调研的基础上认为，依据估价原则，结合估价目的，并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用 100%收益法评估物业的市场价值。
    （三）评估假设条件评估机构在本次评估中采取的评估假设条件详见招募说明书附件五“不动产项目评估报告”。
    （四）评估过程
    根据《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学[2015]4 号）以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，评估机构深入细致地分析了新购入基础设施资产的特点和实际状况并研究了项目资料，在实地查勘和调研的基础上认为，依据估价原则，结合估价目的，并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用 100%收益法评估物业的市场价值，具体步骤如下：
    新）（2026 年第 1 号）
    应用收益法进行估价时，应该按照确定具体方法、测算收益期、测算未来收益、确定折现率或者资本化率、将未来收益折现为现值的步骤进行。收益法通常分为报酬资本化法和直接资本化法，其中：报酬资本化法是预测估价对象未来各年的净收益，利用折现率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。本次估价选用报酬资本化法。
    本次估价过程中，评估机构将新购入基础设施资产按照预测期内及预测期外进行测算，对于预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对预测期内的每年净收益进行贴现，预测期外至收益期届满的净收益按照经预测的增长率持续计算至收益期届满并贴现至价值时点（2025 年 3 月 31 日）。
    （五）评估参数设置依据
    表：估值参数取值
    类型 取值
    评估基准日 2025年 3月 31日
    2025年 4-12月至 2028年：95%
    普通零散研发用房
    2029年及以后：94%
    2025年 4-12月至 2028年：95%
    出租率 整栋整租租户研发用房
    2029年及以后：94%
    2025年 4-12月至 2028年：95%
    配套商业用房
    2029年及以后：94%
    普通零散研发用房 88.87元/平方米/月
    租金单价 整栋整租租户研发用房 66.85元/平方米/月
    配套商业用房 104.34元/平方米/月普通零散研发用房
    租金增长 第 1-2年：0%整栋整租租户研发用房
    率 第 3-11年：2.25%配套商业用房
    免租期及空闲期 10天/年99%，即对预测期每期收入进行调整，
    收缴率 即将首个预测期收入的 99%计算为当年收入，将其余金额计算至下一年度预测期内资本性支出 155.75万元/年
    折现率 6%
    运营净收益长期增长率 2%
    资产估值（亿元） 15.32新）（2026 年第 1 号）
    （六）评估价值截至 2025年 3月 31日，康桥项目的估值合计为人民币 153200.00万元（大写人民币壹拾伍亿叁仟贰佰万元整）。
    （七）账面价值与评估价值的差异情况
    截至2025年3月31日，康桥项目账面价值90549.09万元，评估结果较账面价值增值
    62650.91万元，增值率69.19%。
    （八）资本化率（Cap Rate）
    资本化率（Cap Rate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡量不动产投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate）=运营净收益（NOI）/资产估值（或成本）。
    资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本化率时通常能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户类型、租约结构等因素均会影响资产的价值。
    2025 年及 2026 年新购入基础设施资产的资本化率数据如下：
    表：康桥项目资本化率
    时间 2025 年（预测值，年化） 2026 年（预测值）资本化率 5.43% 5.48%
    （九）土地到期后存在不动产剩余价值的相关安排土地使用权展期相关安排具体见本招募说明书“第二章 不动产项目/二、不动产项目的合规性情况/（四）土地使用权取得的合法性、有效性、土地剩余使用期限/4、土地使用权展期安排”。
    本次不动产项目的评估测算中，评估机构未考虑不动产项目在土地到期后的剩余残值。
    （十）多业态融合的主要估值参数情况不动产项目不涉及多业态融合的情况。
    二、估值参数取值的合理性
    （一）运营收入
    康桥项目在收益期内运营收入主要包含房屋租赁收入（研发、配套商业）、地下车库租赁收入，各项收入测算逻辑如下：
    房屋租赁收入：对于已出租部分物业，租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租金），租赁期外及空置部分按照市场租金水平计算租赁收入。
    新）（2026 年第 1 号）
    地下车库租赁收入：基于康桥项目地下车库历史运营数据及已签订《车位租赁协议》及相关补充协议进行预测。
    1、园区租赁收入
    （1）园区租赁收入确定方法
    康桥项目现状用途地上部分为研发、配套商业，地下部分为地下车库、配套设备用房。
    于价值时点，康桥项目总可出租面积为 104640.20 平方米（不含地下车库及配套设备用房）。
    对于已出租部分物业，租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金；租赁期外按照市场租金水平计算租赁收入。
    （2）市场租金
    评估机构采用比较法确定研发、配套商业用房的市场租金。首先选择其中三个较为接近康桥项目研发用房情况的可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异，做出修正后得出评估物业的市场价值。
    A.可比实例-研发用房
    经过市场调查与研究，评估机构最终确定了 3 个类似研发楼作为康桥项目研发用房的可比实例。可比实例详情概述如下：
    表：康桥项目研发用房可比实例
    因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三
    康桥项目研 秀浦路某研 秀沿路某产 环桥路某研项目名称
    发用房 发楼 业园 发楼
    上海市浦东 上海市浦东 上海市浦东 上海市浦东
    所在区（县）
    新区 新区 新区 新区
    交易时间 - 2025 年 3 月 2025 年 3 月 2025 年 3 月
    交易情况 - 正常 正常 正常
    79.49元/平 75.20元/平 87.51元/平方米/月（不 方米/月（不 方米/月（不交易价格（元/平方米/月） - 含增值税及 含增值税及 含增值税及
    物业管理 物业管理 物业管理费） 费） 费）
    修正价格（元/平方米/月） - 92.05 82.95 91.62新）（2026 年第 1 号）
    图：康桥项目研发用房及可比实例位置
    对上述案例，评估机构从交易时间、交易情况、房地产状况三大方面进行了相应的调整，且由于可比实例一、可比实例二、可比实例三与康桥项目研发用房业态基本一致，区域因素类似，故平均分配权重，即每个案例的权重均取 33.33%，最终计算出康桥项目研发用房部分的比准租金单价为 88.87 元/平方米/月（不含增值税、不含物业管理费）。
    据市场调研，租户类型对租金定价有所差异，整栋整租租户市场租金约为普通零散租户市场租金的 85%。基于租户租赁模式、功能定位和产业导入要求等，整栋整租租户 A（上海研可）研发用房（康桥项目之 2 幢）的比准租金单价设置为与当期在租租金水平一致，为
    59.96 元/平方米/月，整栋整租租户 B（益邦智能）研发用房（康桥项目之 15 幢）的比准租
    金单价与整栋整租租户市场租金一致，为 75.54 元/平方米/月。
    故不同租户类型比准租金单价如下：
    表：康桥项目研发用房比准租金单价
    租户类型 比准租金单价（元/平方米/月）
    普通零散租户研发用房 88.87
    整栋整租租户研发用房 66.85
    其中：整栋整租租户 A（上海研可）研发用房 59.96
    其中：整栋整租租户 B（益邦智能）研发用房 75.54
    研发用房整体 83.69
    注：上述租金单价均不含增值税、不含物业管理费。
    B.可比实例-配套商业用房
    经过市场调查与研究，评估机构最终确定了 3 个类似研发楼配套商业用房作为康桥项新）（2026 年第 1 号）
    目配套商业用房的可比实例。可比实例详情概述如下：
    表：康桥项目配套商业用房可比实例
    因素 估价对象 可比实例四 可比实例五 可比实例六
    盛荣路某研 纳贤路某研 盛夏路某研康桥项目配
    项目名称 发楼配套商 发楼配套商 发楼配套商套商业
    业 业 业
    上海市浦东 上海市浦东 上海市浦东 上海市浦东
    所在区（县）
    新区 新区 新区 新区
    楼层 首层 首层 首层 首层
    交易时间 - 2025 年 3 月 2025 年 3 月 2025 年 3 月
    交易情况 - 正常 正常 正常
    交易价格（元/平方米/月） - 118.77 118.77 125.57
    修正价格（元/平方米/月） - 119.48 102.97 108.87
    图：康桥项目配套商业用房及可比实例位置
    对上述案例，评估机构从交易时间、交易情况、房地产状况三大方面进行了相应的调整，由于可比实例四、可比实例五、可比实例六与康桥项目配套商业用房业态基本一致，区域因素类似，故平均分配权重，即每个案例的权重均取 33.33%，最终计算出康桥项目首层配套部分的比准租金单价为 110.44 元/平方米/月（不含增值税、不含物业管理费）。
    根据市场调研，所在楼层对配套商业用房租金定价有所差异，2 层配套商业用房市场租新）（2026 年第 1 号）
    金约为首层配套商业用房市场租金的 70%，故不同楼层配套商业用房比准租金单价如下：
    表：康桥项目配套商业用房比准租金单价
    楼层 比准租金单价（元/平方米/月）
    首层配套商业用房 110.44
    2 层配套商业用房 77.31
    配套商业用房整体 104.34
    C.比准市场租金预测合理性分析
    表：康桥项目在执行租约租金水平与区域内租金水平、市场租金对比情况表
    截至 2025 年 截至 2025 年 3
    市场租金 区域内市场
    3 月末在执行 月末在执行租
    单价（元/ 租金水平物业类型 租约租金单 约租金单价与平方米/ （元/平方米/价（元/平方 市场租金单价月） 月）米/月） 差异
    研发用房 83.69 82.45 1.50% /
    其中：普通零散租户
    90.33 88.87 1.64% 55-91
    研发用房
    其中：整栋整租租户
    59.96 59.96 0.00% /A（上海研可）研发用房
    其中：整栋整租租户
    78.21 75.54 3.53% /B（益邦智能）研发用房
    配套商业用房 107.54 104.34 3.07% 100-130
    合计/综合 84.67 83.37 1.56% /
    注：1、租金单价均不含增值税及物业管理费；2、各类型市场租金单价采用各类型可租赁面积加权。
    另外，根据评估机构调研，截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目所在区域内普通零散研发用房租金报价范围为 55-91 元/平方米/月，配套商业用房租金报价范围为 100-130 元/平方米/月，康桥项目市场租金水平处于区域市场租金的合理范围。
    总体而言，康桥项目的市场租金单价与实际合同签约租金单价基本一致，市场租金水平符合市场总体表现，与周边可比案例租金水平相当，市场租金单价预测具备合理性。
    3）出租率
    A.出租率预测值
    评估机构假设截至估值基准日的在执行租约在预测期内按照租约情况执行，租约到期后按照预测出租率进行测算。2025 年 4-12 月至 2028 年出租率假设为 95%，2029 年及以后的长期出租率假设为 94%。
    表：康桥项目各类物业的预测出租率预测期出租率物业类型
    2025 年 4-12 月至 2028 年 2029 年及以后
    普通零散租户研发用房 95.00% 94.00%
    整栋整租租户研发用房 95.00% 94.00%新）（2026 年第 1 号）预测期出租率物业类型
    2025 年 4-12 月至 2028 年 2029 年及以后
    配套商业用房 95.00% 94.00%
    合计/综合 95.00% 94.00%
    B.出租率预测合理性分析
    康桥项目中，康桥一期于 2014 年 7 月开始运营、康桥二期-1 于 2016 年 4 月开始运营、康桥二期-2 于 2018 年 10 月开始运营，运营时间较长，历史运营情况稳定。2022-2025 年 3月末康桥项目期末出租率均值为 97.94%，平均出租率的均值为 97.15%；2022-2025 年 3 月末康桥项目普通零散租户研发用房、整栋整租租户研发用房、配套商业用房期末出租率均值
    分别为 96.99%、100.00%和 98.76%；2022-2024 年及 2025 年 1-3 月康桥项目普通零散租户
    研发用房、整栋整租租户研发用房、配套商业用房平均出租率的均值分别为 95.90%、100.00%
    和 97.64%，均高于预测出租率 95%、长期出租率 94%。
    表：康桥项目各类物业的历史期末出租率情况
    2025 年 3
    物业类型 2022 年末 2023 年末 2024 年末 年 3 月末月末平均
    研发用房 99.00% 97.09% 97.53% 97.96% 97.90%
    其中：普通零散租
    98.55% 95.77% 96.52% 97.11% 96.99%
    户研发用房
    其中：整栋整租租
    100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
    户研发用房
    配套商业用房 100.00% 100.00% 100.00% 95.05% 98.76%
    项目总体 99.05% 97.22% 97.64% 97.83% 97.94%
    表：康桥项目各类物业的历史平均出租率情况
    2025 年 1- 年及 2025
    物业类型 2022 年 2023 年 2024 年
    3 月 年 1-3 月
    平均
    研发用房 98.26% 97.08% 95.98% 97.42% 97.19%
    其中：普通零散租
    97.48% 95.76% 94.01% 96.36% 95.90%
    户研发用房
    其中：整栋整租租
    100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
    户研发用房
    配套商业用房 95.16% 99.38% 99.32% 96.70% 97.64%
    项目总体 98.12% 97.18% 95.98% 97.39% 97.17%
    注：各期平均出租率为各期内每月末出租率的算术平均值。
    康桥项目存量租户的续租、扩租需求是康桥项目去化到期租约的主要渠道，历年租户较为稳定，到期租约去化情况较好。
    新）（2026 年第 1 号）
    表：康桥项目各期租赁面积变化情况
    2025 年 1- 年及 2025类别（单位：平方米） 2022 年 2023 年 2024 年
    3 月 年 1-3 月
    合计
    已出租面积变动=* -* -269.42 -1792.57 6720.05 206.38 4864.44
    租约到期面积* 37559.86 22322.93 28200.23 4511.69 92594.71
    新增出租面积* 37290.44 20530.36 34920.28 4718.07 97459.15
    其中：存量租户续租 33316.96 8946.32 15369.66 2525.07 60158.01
    其中：存量租户扩租 2684.18 4005.03 10127.64 1675.37 18492.22
    其中：新租户租赁 1289.30 7579.01 9422.98 517.63 18808.92
    根据评估机构市场调研数据，研发用房部分，康桥项目的可比项目出租率基本维持在 90%以上，其中济民可信项目在招商的 4 号楼于 2023 年入市，运营时间较短，出租率 50%以上，整体园区除 4 号楼以外其余自用，实际利用率 90%以上。配套商业部分，张江春申大厦、科海大楼和张润大厦出租率均在 90%以上，区域整体出租率指标表现良好。
    表：康桥项目所属区域同类物业出租情况及可比项目出租率
    租金单价 2025 年 3 月末出
    物业类型 项目名称（元/平方米/月） 租率
    星月总部湾 58-88 90%以上
    创智空间康桥智能造产业园 55-85 90%以上研发用房
    创研智造 58-76 90%以上
    济民可信 85-91 50%以上
    张江春申大厦 100-120 90%以上
    配套商业 科海大楼 100-120 90%以上
    张润大厦 100-130 90%以上
    注：1、租金单价不含税、不含物业管理费；2、租金单价以及 2025 年 3 月末出租率均为评估机构市场调研数据。
    C.康桥项目出租率的保障因素：
    * 入园企业装修投入高，租赁稳定租户前期进行的固定资产投入提升了租户粘性。康桥项目中企业因具备研发需求，入驻初期在装修与固定资产投资方面成本较高，且按租赁合同要求，租户需将物业还原后方能退租，进一步增加了租户退租成本。
    以生物医药行业为例，该行业对研发环境以及小试、中试的设施配置要求与标准较为严格，因此生物医药企业在入驻康桥项目搭建研发平台时，固定资产投入可达千万级别。集成电路企业由于生产需求，一般需要配备无尘环境，其初始装修和设备投入规模较大。人工智能和电子信息领域的领先企业，为满足特定工艺要求或保持研发的持续领先优势，确保技术新）（2026 年第 1 号）
    的先进性和竞争力，同样需要在研发环境建设及设备购置方面进行大额投入。
    * 园区所处区域交通便利、职住功能平衡，能够满足企业的商务需求与租户员工的生活需求具体详见本招募说明书“第十四部分 基础设施资产基本情况/二、基础设施资产所属行业、市场概况及所在地区宏观经济概况/（三）同行业可比项目的竞争优势与劣势/5、新 购入基础设施资产与同行业同地区可比项目的竞争优势与劣势/（1）优势”。
    * 行业分散，受单一行业的影响较小康桥项目产业集中度较低。截至 2025 年 3 月 31 日，康桥项目租户所涉及行业主要包括集成电路（26.19%）、人工智能（18.57%）、生物医药（15.15%）、电子信息（7.95%）等行业，单一行业占比未超过 30%，租户行业分布广泛，行业分散度较高。合理的产业规划促进了企业间的协同合作，体系化的租户资质筛查增强康桥项目的抗风险能力和收益稳定性。
    * 租户发展态势良好，续租扩租意愿较强康桥项目存量租户粘性较强，续租、扩租意愿较强，2022-2024 年及 2025 年 1-3 月平均续租率达 83.90%。关于续租率的具体情况详见本招募说明书“第十四部分 基础设施资产基本情况/一、基础设施资产概况及运营数据/（四）新购入基础设施资产运营情况/2、新购入基础设施资产现金流稳定性/（5）新购入基础设施资产历史续租率情况”。
    康桥项目按租赁面积统计的前十大租户情况如下，租户行业与康桥项目以及张江科学城主导产业高度一致。从首次租赁合同起租日至 2025 年 3 月 31 日计算入驻年限，康桥项目前十大租户加权平均入驻园区年限达 5.23 年，前十大租户已签订的租约平均年限达 9.38 年，能够对出租率形成良好支撑。
    表：康桥项目前十大租户
    租赁面积 已入驻 已签约租约
    序 首次租赁合租户名称 租户行业 （平方 年限 总年限号 同起租日
    米） （年） （年）生产性服务（创
    1 上海研可 16306.89 2019-04-01 6.00 10.00业孵化）
    2 益邦智能 人工智能 12933.00 2016-09-30 8.50 17.00
    3 租户 C 人工智能 8507.00 2023-02-20 2.11 6.02
    4 租户 D 集成电路 6466.52 2024-06-30 0.75 3.00
    5 租户 E 集成电路 5251.66 2019-09-01 5.58 10.25
    6 租户 F 集成电路 4782.57 2021-04-01 4.00 6.00
    7 租户 G 生物医药 3604.80 2021-04-01 4.00 5.00
    8 租户 高端装备 3188.38 2020-11-01 4.41 6.70
    9 租户 I 集成电路 2999.58 2018-10-08 6.48 9.25
    10 租户 J 商贸 2999.58 2015-11-18 9.37 10.00新）（2026 年第 1 号）
    租赁面积 已入驻 已签约租约
    序 首次租赁合租户名称 租户行业 （平方 年限 总年限号 同起租日
    米） （年） （年）
    合计/加权平均 68715.35 - 5.23 9.38
    * 其他出租率的保障因素其他出租率的保障因素详见本招募说明书“第十四部分 基础设施资产基本情况/二、基础设施资产所属行业、市场概况及所在地区宏观经济概况/（三）同行业可比项目的竞争优势与劣势/5、新购入基础设施资产与同行业同地区可比项目的竞争优势与劣势/（1）优势”。
    4）租金单价增长率
    A.租金增长率预测值
    评估机构假设第 1-2 年的租金单价增长率为 0.00%，第 3-11 年的租金单价增长率为
    2.25%。
    表：康桥项目预测增长率参数预测期增长率物业类型
    第 1-2 年 第 3-11 年
    普通零散租户研发用房 0.00% 2.25%
    整栋整租租户研发用房 0.00% 2.25%
    配套商业用房 0.00% 2.25%
    合计/综合 0.00% 2.25%
    B.租金增长率预测合理性分析
    2022-2025 年 3 月末，康桥项目租金单价复合增长率为 3.01%，最近一年康桥项目新签
    租约和截至2025年3月末康桥项目在执行租约的加权平均租金增长率分别为2.41%和2.83%，均高于预测期加权平均租金增长率。
    表：康桥项目最近一年新签租约、截至 2025 年 3 月末在执行租约租金增长率情况
    最近一年新签租约租金 截至 2025 年 3 月末在执物业类型
    增长率 行租约租金增长率
    普通零散租户研发用房 2.38% 2.89%
    整栋整租租户研发用房 / 2.43%
    配套商业用房 5.28% 3.74%
    租金收入加权平均 2.41% 2.83%
    注：1、最近一年新签租约指 2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日之间的新签租约；2、在执行租约租
    金增长率为自 2025 年 3 月 31 日起至合同执行期结束为周期的租金增长率；2、租金收入加权平均租金增长
    率为基于各租约租赁面积、截至 2025 年 3 月 31 日的租金单价及租约内租金增长率，通过加权平均后计算得出的租金增长率。
    从康桥项目 2025 年 3 月末与 2024 年末的在执行租约租金单价对比情况来看，租金单价有一定的涨幅，其中普通零散研发用房租金单价涨幅为 0.79%、整栋整租租户研发用房租金单价因未到租赁合同约定的租金单价跳升时间，2024 年末到 2025 年 3 月末之间租金单价新）（2026 年第 1 号）未变化，配套商业用房租金单价略有下降，主要系其中一个租户租约到期后新签租户尚未于
    2025 年 3 月末起租所致；整体加权平均租金单价上涨 0.52%。
    表：康桥项目各物业类型租金单价情况
    截至 2024 年末在执 截至 2025 年 3 月末在 2024 年末至 2025物业类型 行租约租金单价（元/ 执行租约租金单价 年 3 月末租金单平方米/月） （元/平方米/月） 价增长率普通零散租户研发
    89.62 90.33 0.79%
    用房整栋整租租户研发
    68.04 68.04 0.00%
    用房
    配套商业用房 107.75 107.54 -0.19%
    合计/综合 84.23 84.67 0.52%
    康桥项目所在区域内可比项目普通零散研发用房租金单价集中在 55-91 元/平方米/月，配套商业用房租金单价集中在 100-130 元/平方米/月，租金增长率集中在 2%-3%。康桥项目预测期租金增长率与可比项目租金增长率基本一致。
    表：区域内可比项目租金单价、租金增长率情况
    租金单价 2025 年 3 月末
    物业类型 项目名称（元/平方米/月） 租金增长率
    星月总部湾 58-88 2%-3%
    创智空间康桥智能造产业园 55-85 2%-3%研发用房
    创研智造 58-76 2%-3%
    济民可信 85-91 /
    张江春申大厦 100-120 2%-3%
    配套商业 科海大楼 100-120 2%-3%
    张润大厦 100-130 2%-4%
    注：1、租金单价不含税、不含物业管理费；2、租金单价为市场调研数据。
    综上，结合康桥项目历史运营数据，在执行租约情况，近一年新签租约情况以及项目所在地研发、配套商业市场租金涨幅等因素，新购入基础设施资产估值模型中预测期内租金增长率水平假设具备合理性。
    5）免租期及空闲期
    A.免租期及空闲期预测值
    康桥项目所在地同类物业租赁市场的收益情况，新承租方进驻前必须的装修时间及免租期等因素，都有可能带来租金损失，评估机构假设康桥项目租户到期续租或换租时的年均免租期及空闲期为 10 天。
    B.免租期及空闲期预测合理性分析
    康桥项目现有租赁合同关于免租期设置主要有两种模式：* 续签项目一般不设置免租期；* 新签项目视情况设置免租期，一般合同期为 3 年，单个合同折算到每年约 0-20 天。
    新）（2026 年第 1 号）
    2022-2024 年及 2025 年 1-3 月，康桥项目各期按面积加权的平均免租期为 2.55 天、4.56
    天、6.17 天和 0.75 天，其中 2025 年 1-3 月平均免租期较短，主要系季度内新签租约较少且部分为存量租户续租。2022-2024 年，康桥项目平均免租期为 4.43 天，平均免租期时长较短。
    表：康桥项目各期平均免租期时长
    2022-
    2025 年
    物业类型（单位：天） 2022 年 2023 年 2024 年 2024 年
    1-3 月
    平均
    研发用房 2.34 4.76 6.30 0.79 4.47
    其中：普通零散租户研发用房 3.40 6.92 8.96 1.11 6.43
    其中：整栋整租租户研发用房 - - - - -
    配套商业用房 7.16 0.33 2.53 - 3.34
    项目总体 2.55 4.56 6.17 0.75 4.43
    根据评估机构市场调研数据，出租率在 50%以上的同区域同类项目中，新签租约期限在
    1-3 年的情况下，可实现约 1-5 个月免租期，折算年均免租期约 30-50 天，续签一般不提供免租期，具体需视续签时点情况而定。
    因康桥项目在物业品质、产业资源、运营管理服务等多方面优于区域内同类项目，且出租率较高、租约到期后的空出面积较为抢手，在租约条款的沟通中处于相对强势地位，因此在免租期方面普遍较区域内同类项目更短。
    表：可比项目市场调研出租率及免租期情况
    物业 2025 年 3 月 折算免租期
    项目名称 免租期
    类型 末出租率 （天/年）
    租赁期 2年，免租期星月总部湾 90%以上 45
    3个月
    创智空间康桥智能造 租赁期 2年，免租期
    90%以上 30
    产业园 2个月
    研发 租赁期 2年，免租期创研智造 90%以上 30
    用房 2个月
    租赁期 3年，免租期
    5个月；租赁期 1
    济民可信 50%以上 30-50年，免租期 1-1.5个月
    租赁期 2年，免租期张江春申大厦 90%以上 30
    2个月
    配套 租赁期 2年，免租期科海大楼 90%以上 30
    商业 2个月
    租赁期 2年，免租期张润大厦 90%以上 30-45
    2-3个月
    2022 年-2024 年及 2025 年 1-3 月，康桥项目加权平均退租后去化时间分别为 36.25 天、
    54.98 天、13.07 天和 0.00 天。其中，2024 年度加权平均退租后去化时间有所缩短，主要系
    存量租户租赁需求旺盛，提前与扩募运营管理实施机构沟通扩租意向，缩短了招商周期。2025新）（2026 年第 1 号）
    年 1-3 月加权平均退租后去化时间为 0.00 天，主要系仅有 1 个合同存在退租后去化的情况，由存量租户扩租且无缝承接。2022-2024 年，康桥项目平均去化周期为 34.77 天，租户退租去化情况良好，去化周期较短。
    表：康桥项目各期平均去化时间
    2025 年 1-3 2022-2024时间（单位：天） 2022 年 2023 年 2024 年
    月 年平均加权平均退租后去化
    36.25 54.98 13.07 - 34.77
    时间
    注：1、加权平均退租后去化时间为报告期内上一个租户退租至下一个租户起租之间的时间，按照已出租面积进行加权平均计算所得；2、此处仅统计退租后去化时间在 180 天以内的，超过 180 天的视为长期空置，已在出租率假设中予以考虑。
    综合考虑免租期、换租租户的去化周期、平均租期、续租面积和租约到期面积等情况，康桥项目年均免租期及空闲期的计算公式为：
    年均免租期及空闲期=年度免租期+年度空闲期。其中，年度空闲期=去化周期/平均租期
    *（1-续租面积/到期租约面积）
    年度免租期相关参数取值：考虑到 2025 年 1-3 月平均免租期较短，年度免租期取 2022年-2024 年均免租期 4.43 天。年度空闲期相关参数取值：根据康桥项目的销控原则和项目租户加权平均租期情况，康桥项目租户租期普遍集中在 3 年-5 年，平均租期按照 3 年进行审慎测算；考虑到 2025 年 1-3 月加权平均退租后去化时间为 0.00 天，去化周期取 2022 年-2024年加权平均退租后去化时间 34.77 天；2022 年-2024 年续租面积合计为 5.76 万平方米，到期租约面积（含提前退租）合计为 8.81 万平方米。
    综合考虑上述假设，康桥项目的免租期及空闲期=年度免租期 4.43 天+去化周期 34.77天/平均租期 3 年*（1-续租面积 5.76 万平方米/租约到期面积 8.81 万平方米）=8.44 天/年，康桥项目当前选取的 10 天/年的预测免租期及空闲期相对审慎合理。
    2、地下车库租赁收入
    2022-2024 年及 2025 年 1-3 月，康桥项目地下车库租赁收入（不含增值税）分别为 319.38
    万元、605.26 万元、586.73 万元和 170.76 万元。新购入项目公司与扩募运营管理实施机构临港联合签订《车位租赁协议》及相关补充协议，将康桥项目所有车位租赁给临港联合使用，使用期限自 2025 年 4 月 1 日起至 2030 年 3 月 31 日止，含税租金收入为 500 万元/年，税率
    5%，折合不含税租金收入为 476 万元/年，使用期限内租金无增长。故本次评估康桥项目地
    下车库租赁收入按 476 万元/年计算（不含增值税），预测期内无增长。
    表：康桥项目历史期间地下车库租赁收入
    单位：万元新）（2026 年第 1 号）
    2025 年 1-3
    类型 2022 年 2023 年 2024 年月
    康桥项目地下车库租赁收入 319.38 605.26 586.73 170.76
    （二）运营收入收缴率
    1、收缴率预测值
    参考康桥项目历史年度当期收缴率数据，出于审慎考虑，本次评估对预测期每期运营收入进行调整，即将首年预测运营收入的 99%计算为当年运营收入，将其余金额计算至下一年度，以此规则将第二年及后续年度运营收入调整为当年年度预测运营收入 99%与上年度预测运营收入 1%的合计金额。
    2、收缴率预测合理性分析
    （1）历史收缴期限可控，现金流回款良好
    康桥项目 2022 年-2024 年及 2025 年 1-3 月当期收缴率均值为 98.79%，期后收缴率均为
    100%，即使存在极其少量的当期欠缴，当期欠缴的租金基本都会在 3 个月内完成收缴，历
    史收缴率情况良好。
    表：康桥项目历史收缴率情况
    2025 年 1-3 年及 2025
    时间 2022 年 2023 年 2024 年
    月 年 1-3 月平均
    当期收缴率 98.51% 100.00% 99.34% 97.33% 98.79%
    期后收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
    注：期后收缴率=截至本招募说明书出具日已收当期运营收入/应收当期运营收入。2022 年、2024 年和
    2025 年一季度未到账金额均于 2023 年一季度、2025 年一季度到账和 2025 年二季度到账。
    （2）康桥项目租约条款已设置押金安排
    康桥项目在与入驻租户签署租赁意向书或租赁合同时，会约定由租户缴纳一定的押金，若租户欠缴租金，康桥项目出租方有权以租户已缴纳的押金抵扣欠缴租金。
    （3）扩募运营管理实施机构对欠缴租金提供保障
    在任何一个资产运营收入回收期内，若任何一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约支付至新购入项目公司监管账户且延期支付超过 3个月的，该等延期 3 个月届满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。新购入项目公司应于该等 3 个月届满后最近一期支付运营管理费（包括基础运营管理费、绩效运营管理费）时，等额扣除未收回资产运营收入对应的金额；不足部分新购入项目公司有权于支付任一期或任几期运营管理费中扣除，直至累计扣除的金额等同于未收回资产运营收入对应的金额。新购入项目公司根据前述约定扣除运营管理费不应在任何方面视为新购入项目公司欠付扩募运营管理实施机构的负债或应付款项。若新购入项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，新购入项目公司应于实际收到相关款项且扩募运营管理实施机构提出申请后新）（2026 年第 1 号）
    的 10 个工作日向扩募运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费；但若新购入项目公司后
    续未收到未收回资产运营收入的，则新购入项目公司没有义务向扩募运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费。
    （三）成本费用、税金及附加、资本性支出预测
    1、成本费用
    康桥项目的经营成本及期间费用既包括与提供产品或者服务直接相关的费用，也包括期间费用如管理费用、销售费用等间接费用。对于康桥项目来说，历史运营期间及未来合理成本费用构成情况如下：
    （1）运营管理费
    运营管理费用包含康桥项目招商租赁佣金、日常运营过程中营运人员成本以及办公费等
    行政支出、停车支出、日常维修等。结合对康桥项目历史运营情况的分析及同类不动产项目运营成本的调研，本次评估测算中预测期内的运营管理费按照运营收入（不含税）的 12%测算。
    表：康桥项目历史及预测运营管理费比例情况242025 年（预类型 2022 年 2023 年 2024 年
    测）康桥项目运营管理费占运
    15.30% 11.64% 11.63% 12.00%
    营收入的比重
    （2）保险费
    康桥项目当前已投的与房屋租赁相关的险种包含财产一切险及公共责任险，其中财产一切险费率为 0.01%，假设康桥项目按照估值足额投保财产一切险，即 15.32 万元/年计算；公众责任险按照 1.00 万元/年计算。
    2、税金及附加
    本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、增值税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税。
    （1）增值税
    根据《增值税暂行条例》规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。进项税额是指纳税人购进货物、劳务及服务等支付的增值税额，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。
    当期销项税额小于进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。每期应纳增值
    24 此表格成本费用含增值税。运营收入=营业收入-与租赁业务无关的收入。2021年及以前，康桥项目
    由康桥绿洲自行运营管理，自 2022年起，康桥项目逐步委托临港联合进行运营管理，平台化管理后康桥项目运营管理成本进一步优化。
    新）（2026 年第 1 号）
    税计算公式为：
    应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
    康桥项目租金增值税按简易办法征收，征收率 5%，本次测算康桥项目运营收入采用签约租金及市场租金均不含增值税及物业管理费，增值税征收率仅用于计算附加税。
    （2）增值税附加
    增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的按照增值税税额的一定比例征收的税。
    是以增值税的存在和征收为前提和依据的，通常包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。
    康桥项目所在地的附加税率为城建税 5%、教育费附加 3%、地方教育附加 2%，合计按照应纳税额的 10%计算增值税附加。
    （3）房产税
    《上海市税务局关于征收房产税几个问题的补充规定》（沪税政二[1987]189 号）第一条规定，对专门从事房屋租赁经营的企业（如建房出租办公室、仓储业务等），其租赁经营收入已按规定征收营业税和所得税的，则不再按租金收入计征房产税，均按房产原值扣除 20%以后从价计征房产税。《上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5 号）根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自 2019 年 1 月 1 日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为 30%。
    康桥项目符合上述政策，其房产税计征方式为从价，减除幅度为 30%，税率为 1.2%。
    （4）城镇土地使用税
    城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。康桥项目所在地的土地使用税为 3 元/平方米/年，合计分摊土地使用权面积为 68506.35 平方米。
    （5）印花税
    《中华人民共和国印花税法》自 2022 年 7 月 1 日起施行，按照《印花税税目税率表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列明的增值税税款。
    康桥项目按照运营期内每期取得的租金金额（不含增值税）的 1‰估算租赁合同印花税。
    3、资本性支出
    （1）资本性支出预测值
    A.资本性支出预测范围
    资本性支出一般包括构成固定资产、无形资产、递延资产的支出。在康桥项目收益年期内，资本性支出主要包含重要设施设备、资产主体损害、报废导致的大修、更换改造及调整升级，具体范围如下：
    土建部分：房屋屋面防水翻新；地库地面、墙面翻新；垃圾房整体外立面翻新；室外道新）（2026 年第 1 号）路破损翻新；室外管道翻新。
    设备部分：房屋的重要设施设备更换及大修，包括但不限于电气设备（变压器、高压柜、低压柜）、给排水设备、消防水设备（稳压泵、水箱、控制柜全套）、空调设备（防排烟风机、空调、风冷冷水（热泵）机组）、电梯、消防火灾报警系统、安防设备等机电设备及室外管道的设备整体更换或主要部件更换及大修。
    B.资本性支出预测方法及预测值
    资本性支出的预测考虑现场维保情况、设备品牌、设计使用年限、行业水平，在未来剩余土地使用年限到期的，全部采用到期更换或大修的方式，并按一定的概率估算资本性支出，最终平摊至未来十年资本性支出中。
    其中土建部分：到达设计使用年限后按资产类型、现场维保情况，考虑不同的翻新比例；
    翻新价格采用市场价格水平。
    其中设备部分：除室外管道外的机电设备到达设计使用年限后进行一次更换，更换后到达年限后大修（第二次更换时间接近土地年限，故采用一次更换、后续大修的方案），且因使用设备品牌较好、现场维保质量较高，故机电设备发生更换、大修的概率取值为 50%；室外管道到期后按照一次大修假设，大修比例根据资产特征及行业水平进行取值。更换或大修价格采用市场价格水平。
    具体的规则如下：
    表：资本性支出预测方法土地剩余期限内
    设计使 翻新/大修 翻新/更换/
    类型 细分类型 资本性支出情况 翻新/大修比例依据
    用年限 比例 大修价格预测根据建筑与市政工程防水通用规市场工程造
    屋面防水 20年 一次翻新 100% 范，屋面防水年限为 20年，考虑价
    100%翻新
    地库地面、墙 现场情况、物业维保质量较好，考 市场工程造
    20年 一次翻新 50%
    土建部 面 虑 50%翻新 价
    分 现场情况、物业维保质量较好，考 市场工程造室外道路 20年 一次翻新 50%
    虑 50%翻新 价
    根据现场情况、物业维保质量确市场工程造
    垃圾房 20年 一次翻新 100% 定。使用率高，现场破损度高，考价
    虑 100%翻新
    其中变压器主要是元器件等更换，大部分情况日常维修可覆盖，考虑市场设备采
    设备部 一次更换，一次 30%大修比例电气设备 20年 30%-40% 购及安装价
    分25 大修/一次更换 其中高低压柜主要是元器件等更格换，大修比例在 30%~50%之间，取中间值 40%
    25 部分设备较新，按照设计使用年限计算，在土地剩余期限内仅涉及一次更换，不涉及大修。
    新）（2026 年第 1 号）土地剩余期限内
    设计使 翻新/大修 翻新/更换/
    类型 细分类型 资本性支出情况 翻新/大修比例依据
    用年限 比例 大修价格预测
    给排水设备大修主要是电动机及传 市场设备采
    一次更换，一次给排水设备 20年 30% 动件及控制柜等。一般大修比例为 购及安装价大修
    25%~40%之间，取中间数 30% 格
    消防水设备主要是电动机及传动件 市场设备采
    一次更换，一次消防水设备 20年 30% 及控制柜等。一般大修比例为 购及安装价大修
    25%~40%之间，取中间数 30% 格
    其中防排烟风机，日常使用频率较低，考虑 20%的大修比例 市场设备采一次更换，一次空调设备 17年 20%-40% 其中空调设备主要是压缩机、主板 购及安装价大修等更换，大修的比例在 30%-55% 格之间，取中间值 40%电梯的大修根据平时维修保养不
    一次更换，一次 市场设备采同，维修比例一般在 15%~30%左电梯 15年 大修/一次更 20% 购及安装价右，考虑到现场维修保养较好，选换，两次大修 格中间数 20%消防火灾报警系统大修主要是主机
    消防火灾报警 一次更换，一次 市场研发平
    20年 20% 设备、元器件更换，管路一般在日
    系统 大修 台楼造价
    常维修中，故大修比例取值 20%安防设备大修主要是主机设备、元
    一次更换，一次 市场研发平安防设备 20年 20% 器件更换，管路一般在日常维修大修 台楼造价中，故大修比例取值 20%室外地面基础为刚性的、地下为顶市场设备采板结构，沉降可能性较小，现场施室外管道 20年 一次大修 30% 购及安装价
    工、维保质量良好，假设按 30%比格
    例整体维修，无需更换就康桥项目与已售楼幢的共用资产的资本性支出中需由康桥项目承担的部分，按康桥项目地上建筑面积占康桥项目与已售楼幢地上建筑面积之和的比例进行分摊，经计算应由康桥项目分摊的比例为 58.12%。
    表：康桥项目与已售楼幢分摊比例计算
    类型 地上建筑面积（平方米） 地上建筑面积占比
    康桥项目 104640.20 58.12%
    已售楼幢 75395.64 41.88%
    合计 180035.84 100.00%
    基金管理人、评估机构及工程尽调机构经过进一步审慎评估，共用资产资本性支出金额不与已售楼幢进行分摊，即 100%算入康桥项目进行调整。
    在上述预测范围和预测方法下，根据工程尽调机构上海裕满建筑工程管理有限公司出具的《漕河泾科技绿洲康桥园区项目工程尽职调查评估报告》及补充说明，自评估基准日至土地终止日期平均每年约 155.75 万元，本次评估测算中预测期内的资本性支出按照 155.75 万/年测算。
    （2）资本性支出取值合理性分析新）（2026 年第 1 号）
    根据工程尽调机构出具的项目工程尽职调查评估报告及补充材料，预测资本性支出假设每年 155.75 万元，约占运营收入比例为 1.38%26，康桥项目总建筑面积 182350.45 平方米，按总建筑面积口径计算 8.54 元/平方米/年。
    康桥项目总建筑面积 182350.45 平方米，其中研发、配套商业用房 104640.20 平方米（总可租赁面积，不含地下车库及配套设备用房），地下车库用房 70338.42 平方米，配套设备用房 7371.83 平方米。相较其他同类已发行产业园区公募 REITs 项目的底层资产，康桥项目有较大面积的地下车库及配套设备用房，此部分未计入可租赁面积，若剔除前述地下车库及配套设备用房，采用可租赁面积口径计算，康桥项目资本性支出为 14.88 元/平方米/年。
    A.资本性支出取值相比历史水平有所增长，具有延续性，与运营年限匹配康桥项目各期于 2014 年-2018 年陆续投入运营，其中大部分面积于 2016 年之后投入运营。整体大楼、设施设备状态维护较好，租户租赁面积较大，多为整层或半层，租期时间普遍较长，设施设备的磨损较小，物业整体成新度较高。
    表：康桥项目各期投入运营时间
    项目 投入运营时间 建筑面积（平方米） 可租赁面积（平方米）
    康桥一期 2014年 7月 56072.04 36834.01
    康桥二期-1 2016年 4月 71965.58 37698.31
    康桥二期-2 2018年 10月 54312.83 30107.88
    合计 182350.45 104640.20
    2022-2024 年及 2025 年 1-3 月，康桥项目平均每年资本性支出占运营收入的比例均未超过 1%。康桥项目资本性支出预测水平相较其历史资本性支出水平有所增长，具有延续性，与康桥项目运营年限匹配。
    表：康桥项目各期资本性支出金额
    2025 年 1-3
    项目 2022 年 2023 年 2024 年月
    资本性支出金额（万元） 2.92 4.18 76.33 6.09
    资本性支出占运营收入的比例27 0.03% 0.04% 0.75% 0.22%
    B.康桥项目与已发行产业园区公募 REITs 位于一线城市的底层资产的资本性支出假设
    水平基本持平，具备合理性
    26 运营收入比例＝预测期内总资本性支出/预测期内总运营收入。
    27 此处占运营收入的比例，运营收入为剔除非租赁性业务影响后的运营收入。剔除非租赁经营业务的影响，指剔除房屋销售业务、前期开发业务、利息收支、投资收益、其他收益、资产处置收益、营业外收支等非租赁经营业务带来的影响。
    新）（2026 年第 1 号）
    截至 2025 年 3 月末，根据公开信息整理，底层资产位于一线城市的已发行产业园区公募 REITs 项目共计 9 单，除有 1 单未披露资本性支出假设外，其余 8 单披露了资本性支出假设，当前资本性支出假设主要分为两类：* 按运营收入一定比例计取；* 按建筑面积单价计取。考虑到华夏金隅智造工场 REIT 底层资产为城市更新类项目，其资本性支出占比较高，除此以外其他项目资本性支出假设占运营收入的比例约在 0.50%至 2.50%之间，或按建筑面积单价计算约在 2 元/平方米/年至 8 元/平方米/年之间。
    康桥项目与已发行产业园区公募 REITs 位于一线城市的底层资产的资本性支出假设水
    平基本持平，具备合理性。
    表：已发行产业园 REITs 一线城市资产的资本性支出统计资产所在
    项目名称 资产名称 资本性支出取值情况城市
    155.75万/年，预测期内总资本性支出占预测期内
    国泰君安临港创新
    总运营收入的比例为 1.38%；以建筑面积计算为
    智造产业园 REIT 康桥项目 上海
    8.54元/平方米/年，以可租赁面积计算为 14.88元/（扩募）
    平方米/年华夏金隅智造工场
    金隅智造工场产权一期 北京 运营收入的 3.0%
    REIT
    国定路 1号楼 上海 运营收入的 2.5%
    招商科创 REIT 国定路 3号楼 上海 运营收入的 2.5%
    湾谷园 B5号楼 上海 运营收入的 1.0%
    创新基地 广州 运营收入的 1.0%易方达广开产园
    创新大厦园区 广州 运营收入的 1.0%
    REIT
    创意大厦园区 广州 运营收入的 1.0%
    预测期前 5年为 6元/平方米/年，2029年起为运营大兴科创产业园 北京
    收入的 2.0%
    中金联东科创 预测期前 5年为 6元/平方米/年，2029年起为运营马坡科技园一期 北京
    REIT 收入的 2.0%
    预测期前 5年为 6元/平方米/年，2029年起为运营房山奥得赛产业园 北京
    收入的 2.0%
    2022年-2023年为 2元/平方米/年，2024年至收益
    国泰海通临港智造 临港奉贤智造园一期 上海
    年期止为 6元/平方米/年产业园 REIT（首
    2022年-2023年为 2元/平方米/年，2024年至收益
    发） 临港奉贤智造园三期 上海
    年期止为 6元/平方米/年
    国泰海通东久新经 2022年-2023年 6元/平方米/年，2024年至收益年东久（金山）智造园 上海
    济 REIT 期止为 8元/平方米/年
    互联网创新中心 北京 运营收入的 0.91%
    建信中关村 REIT 协同中心 北京 运营收入的 1.0%
    孵化加速器 北京 运营收入的 1.3%
    博时蛇口产园 2023年-2024年：运营收入的 1.1%
    光明项目（扩募） 深圳
    REIT 2025年：在前一年基础上每年增加 2.0%新）（2026 年第 1 号）资产所在
    项目名称 资产名称 资本性支出取值情况城市
    万融大厦 深圳 运营收入的 0.75%
    万海大厦 深圳 运营收入的 0.52%
    （四）运营净收益长期增长率
    1、长期增长率预测值
    康桥项目预测期后至收益期届满的长期增长率为 2%，系根据类似物业的发展经验及该区域的市场状况综合分析得出。
    2、长期增长率预测合理性分析
    （1）城市宏观情况分析
    上海地处中国东部，是中华人民共和国省级行政区、直辖市、国家中心城市、超大城市、上海大都市圈核心城市，国务院批复确定的中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。在宏观经济层面，2024 年，上海市全市生产总值（GDP）53926.71 亿元，按可比价格计算，比上年增长 5.0%；全市工业增加值同比增长 2.2%，增幅比前三季度提高 0.9 个百分点；全市固定资产投资同比增长 4.8%。综合来看，2024 年以来随着各项稳增长政策举措持续加大力度，积极因素不断积累，政策效应加快显现，上海市全市高质量发展扎实推进。
    展望未来，结合《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》以及《上海市推动制造业高质量发展三年行动计划（2023-2025 年）》，到 2025 年，上海市实现工业增加值将超过 1.3 万亿元，占地区生产总值比重达 25%以上，工业投资年均增长 5%，制造业支撑全市经济发展的功能地位显著增强。
    （2）资产周边市场分析
    康桥项目位于上海市浦东新区秀浦路 2555 号，紧临中环、外环，具备快速联系市中心各主要交通枢纽的便利通勤条件，区域位置较为优越。距轨交 11 号线康新公路站约 1 公里，地理位置较优越，交通较方便。康桥项目属张江科学城南部区域，北距离原张江高科技园区核心区域 6 公里左右，张江科学城形成了众多优势产业和重点园区，成为多个专业领域的发展标杆，具有良好的产业聚集效益。康桥项目周边三公里辐射范围内还有多个住宅和商业配套项目，均可满足商务人士和区域内人群的居住及商旅需求。
    （3）资产自身情况分析
    从项目经营情况来看，新购入基础设施资产于 2014-2017 年建成，2022-2025 年 3 月末出租率分别为 99.05%、97.22%、97.64%和 97.83%，2022-2024 年及 2025 年 1-3 月平均出租率分别为 98.12%、97.18%、95.98%和 97.32%，出租情况稳定，且运营良好。同时，项目近三年一期租金单价复合增长率约为 3.01%，租金水平保持积极的增长态势。
    因此，综合考虑城市宏观经济发展水平、区域同类项目表现以及康桥项目自身租金增长新）（2026 年第 1 号）率情况，同时亦考虑到突发性宏观经济事件等类不可抗力因素，康桥项目长期增长率采用 2%属于合理水平。
    （五）收益年期
    康桥一期所在土地的使用权和康桥二期所在土地的使用权终止日期分别为 2061 年 4 月
    29 日、2062 年 4 月 22 日，于评估基准日，其土地剩余使用年期分别为 36.08 年、37.06 年；
    康桥一期、康桥二期-1、康桥二期-2 分别于 2014、2015、2017 年建成。项目为钢混结构，而钢混结构非生产用房最高经济耐用年限为 60 年。至价值时点，房屋已使用约 7-10 年，康桥项目剩余经济耐用年限为 50-53 年。根据孰短原则，康桥一期、康桥二期的收益年期分别为 36.32 年、37.31 年。
    （六）折现率（报酬率）
    1、折现率取值
    本次估价测算采用 6%的报酬率。该报酬率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述报酬率时，采用累加法进行确定。
    累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：
    报酬率=无风险报酬率+风险报酬率其中，无风险报酬率参照价值时点十年期国家债券的收益率 1.81%进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含：（1）投资不动产的风险补偿；（2）缺乏流动性风险补偿；（3）区位风险补偿；（4）行业及管理负担风险补偿；
    （5）合规风险补偿；（6）增长风险补偿；（7）特殊经营风险补偿。投资不动产的风险补
    偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，评估机构采用 3.5%作为投资不动产的风险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不动产风险回报要求。康桥项目为产业园类不动产中的研发业态，紧邻康桥先进制造技术创业园、星月总部湾等园区物业，区域整体产业园物业品质较高，智能研发氛围良好，产业园租赁需求稳定，区域中的优质产业园物业整体租赁情况良好，虽然在可预见范围内有新增同类产业园区，项目经营稳定性可以预期。项目周边三公里辐射范围内还有多个住宅和商业配套项目，均可满足商务人士和区域内人群的居住及商旅需求。
    综合考虑近期市场流动性、基础设施资产长期增长情况及经营情况，结合 REITs 项目合规优势，基础设施资产在上述投资不动产的风险补偿均值 3.50%的基础上，上调 0.63%，综合风险报酬率取值为 4.13%。
    表：康桥项目折现率（报酬率）计算过程28
    28 报酬率按照 0.25%归整。
    新）（2026 年第 1 号）
    风险因素 报酬率
    无风险报酬率 1.81%风险报酬率
    3.50%
    ——投资不动产风险补偿均值风险报酬率
    ——基础设施资产流动性、区位、行业及管理负 0.63%
    担、合规、增长、特殊经营等方面风险补偿调整
    报酬率 6.00%
    2、折现率取值合理性分析
    本次康桥项目为产业园类不动产中的研发平台，位于上海市，当地社会经济环境发展良好，属于一线城市，从资金成本角度来看，2020 年 12 月 31 日以来，十年期国家债券利率水平持续走低，截至 2025 年 3 月 31 日，十年期国家债券利率已累计下降 1.33%，下降幅度明显。
    结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，假设折现率为 6.00%，与已发行同类公募 REITs 底层资产的折现率（报酬率）可比。
    表：已发行同类公募 REITs 底层资产折现率水平
    序号 基础设施资产所处城市类别 公募 REITs 简称 折现率
    1 华安张江产业园 REIT 6.0%
    2 招商科创孵化器 REIT 6.0%
    3 建信中关村 REIT 6.0%
    一线城市
    4 博时蛇口产园 REIT 6.0%
    5 易方达广开产园 REIT 6.5%
    6 华夏金隅智造工场 REIT 6.5%
    （七）估值敏感性分析及压力测试本次评估机构的资产评估价值是基于价值时点所获知及调研到的新购入基础设施资产
    及市场信息所做出的判断。由于未来事件及经济发展存在波动及不可预测性，预测数据与实际情况产生偏离是较难避免的，特别是估值测算的收益期往往超过 10 年，较长期的预测亦受到长期宏观及区域经济发展的影响。为了更好地评估关键性假设波动对估值产生的影响，评估机构主要针对运营净收益、折现率、长期出租率、租金单价增长率、长期增长率进行了
    20 个情景下的估值敏感性分析。
    敏感性分析旨在为一定波动范围内的估值变化提供参考，而未来实际变化可能超过所示范围。
    1、运营净收益
    新购入基础设施资产的运营净收益水平受到收入和成本的综合影响，亦可以体现多个不同方向的市场变化对项目的整体影响。“基准运营净收益”情境为本次康桥项目估值 15.32 亿元对应的运营净收益水平。
    新）（2026 年第 1 号）
    新购入基础设施资产运营净收益的变化对估值的影响如下：
    表：运营净收益变化下的估值情况
    价值时点估值：15.32 亿元运营净收益变化比例
    情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
    下降 10% 13.79 -10%
    下降 5% 14.56 -5%
    基准 15.32 0%
    增长 5% 16.08 5%
    增长 10% 16.84 10%
    2、折现率
    折现率体现为无风险报酬率及风险报酬率受宏观形势、行业风险、利率及资产特定经营
    风险等因素影响，综合体现多个方面对估值的影响。“基准折现率”情景为本次新购入基础设施资产估值 15.32 亿元对应的折现率（6%）。
    新购入基础设施资产折现率的变化对估值的影响如下：
    表：折现率变化下的估值情况
    价值时点估值：15.32 亿元折现率变化
    情境下估值（亿元） 估值变化比例
    上升 0.5% 14.35 -6%
    上升 0.25% 14.83 -3%
    基准（6%） 15.32 0%
    下降 0.25% 15.83 3%
    下降 0.5% 16.38 7%
    3、长期出租率
    长期出租率反映基础设施资产进入稳定运营期后经营情况，会受到区域发展、行业特点及资产表现等因素综合影响。“基准长期出租率”情景为本次新购入基础设施资产估值 15.32亿元对应的长期出租率（94%）。
    新购入基础设施资产长期出租率的变化对估值的影响如下：
    表：长期出租率变化下的估值情况
    价值时点估值：15.32 亿元长期出租率变化
    情境下估值（亿元） 估值变化比例
    下降 2% 15.04 -2%
    下降 1% 15.18 -1%
    基准（94%） 15.32 0%
    上升 1% 15.46 1%
    上升 2% 15.59 2%
    4、租金单价增长率租金单价增长率会受到宏观经济增长、区域经济发展、利率等宏观因素影响。“基准租金单价增长率”为本次新购入基础设施资产估值 15.32 亿元对应的租金单价增长率。
    新购入基础设施资产租金单价增长率的变化对估值的影响如下：
    表：租金单价增长率变化下的估值情况新）（2026 年第 1 号）
    价值时点估值：15.32 亿元租金单价增长率变化
    情境下估值（亿元） 估值变化比例下降 0.5%（第 1-2 年不增
    14.85 -3%长，第 3-11 年 1.75%）下降 0.25%（第 1-2 年不增
    15.07 -2%长，第 3-11 年 2%）基准（第 1-2 年不增长，第
    15.32 0%
    3-11 年 2.25%）上升 0.25%（第 1-2 年不增
    15.56 2%长，第 3-11 年 2.5%）上升 0.5%（第 1-2 年不增
    15.80 3%长，第 3-11 年 2.75%）
    5、长期增长率
    长期增长率会受到区域经济发展情况、利率等宏观因素影响，不可预见的宏观环境变化会对估值产生影响。“基准长期增长率”情景为本次新购入基础设施资产估值 15.32 亿元对应的长期增长率（2%）。
    新购入基础设施资产长期增长率的变化对估值的影响如下：
    表：长期增长率变化下的估值情况
    价值时点估值：15.32 亿元长期增长率变化
    情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
    下降 0.50% 14.87 -3%
    下降 0.25% 15.09 -2%
    基准（2%） 15.32 0%
    增长 0.25% 15.55 2%
    增长 0.50% 15.80 3%
    三、首发不动产项目及新购入不动产项目跟踪评估情况
    深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司针对本基金截至 2025 年 12 月 31 日持有的不
    动产项目进行了跟踪评估情况，具体结果如下：
    表：首发及新购入不动产项目 2025 年跟踪评估情况
    项目类型 项目名称 估值（元） 估值单价（元/平方米）
    首发不动产项目一 临港奉贤智造园一期 245000000 6005
    首发不动产项目二 临港奉贤智造园三期 459000000 6296
    新购入不动产项目 康桥项目 1510000000 8281新）（2026 年第 1 号）
    第二节 现金流测算分析
    模拟可供分配金额测算报告在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性，实际结果可能与预测性财务信息存在差异。若前述预测假设与限制条件发生变化，将会对可供分配金额测算的结果产生影响，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
    一、基金扩募并新购入不动产项目后合并可供分配金额测算模拟可供分配金额测算报告的预测期间为 2025 年 4-12 月及 2026 年度（以下合称“预测期间”），基于本基金假设自 2025 年 3 月 31 日起合并第 2 期专项计划及新购入项目公司财务报表、2025 年 4-12 月及 2026 年度基础设施资产相关经营假设而编制的。
    （一）基金扩募并新购入不动产项目后预测合并利润表基金扩募后预测合并利润表
    单位：元
    项目 2025 年 4-12 月预测 2026 年预测
    一、营业总收入 114496015.23 151332627.45
    营业收入 114369916.77 151176408.31
    利息收入 126098.46 156219.14
    投资收益（损失以“-”号填列） - -
    公允价值变动损益（损失以“-”号填列） - -
    汇兑收益（损失以“-”号填列） - -
    资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
    其他收益 - -
    其他收入 - -
    二、营业总成本 77692510.77 103291927.44
    营业成本 59190582.31 78667510.46
    利息支出 2615267.84 3534715.79
    税金及附加 10688858.00 14190799.53
    销售费用 - -
    管理费用 - -
    研发费用 - -
    财务费用 - -
    管理人报酬 4081896.22 5417789.53
    托管费 354947.50 471112.13
    投资顾问费 - -
    信用减值损失 - -
    资产减值损失 - -
    其他费用 760958.90 1010000.00
    三、营业利润（营业亏损以“-”号填列） 36803504.46 48040700.01
    加：营业外收入 - -
    减：营业外支出 - -
    四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 36803504.46 48040700.01
    减：所得税费用 -11203579.60 -14938106.13
    五、净利润（净亏损以“-”号填列） 48007084.06 62978806.14
    持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 48007084.06 62978806.14新）（2026 年第 1 号）
    终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
    六、其他综合收益的税后净额 - -
    七、综合收益总额 48007084.06 62978806.14
    （二）基金扩募并新购入不动产项目后预测合并现金流量表基金扩募后预测合并现金流量表
    单位：元
    项目 2025 年 4-12 月预测 2026 年预测
    一、经营活动产生的现金流量：
    房屋租赁及提供劳务收到的现金 126733809.81 163177802.65
    处置证券投资收到的现金净额 - -
    买入返售金融资产净减少额 - -
    卖出回购金融资产款净增加额 - -
    取得利息收入收到的现金 - -
    收到的税费返还 - -
    收到其他与经营活动有关的现金 932072.46 156219.14
    经营活动现金流入小计 127665882.27 163334021.79
    接受劳务支付的现金 19053638.67 19036874.82
    取得证券投资支付的现金净额 - -
    买入返售金融资产净增加额 - -
    卖出回购金融资产款净减少额 - -
    支付给职工以及为职工支付的现金 - -
    支付的各项税费 23432099.41 26897453.34
    支付其他与经营活动有关的现金 2449581.81 5845471.99
    经营活动现金流出小计 44935319.89 51779800.15
    经营活动产生的现金流量净额 82730562.38 111554221.64
    二、投资活动产生的现金流量：
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产收 - -到的现金净额
    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
    收到其他与投资活动有关的现金 - -
    投资活动现金流入小计 - -
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产支 - -付的现金
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 1408063554.97 -
    支付其他与投资活动有关的现金 - -
    投资活动现金流出小计 1408063554.97 -
    投资活动产生的现金流量净额 -1408063554.97 -
    三、筹资活动产生的现金流量：
    认购/申购收到的现金 1532000000.00 -
    取得借款收到的现金 - -
    收到其他与筹资活动有关的现金 - -
    筹资活动现金流入小计 1532000000.00 -
    赎回支付的现金 - -
    偿还借款支付的现金 74039540.68 -新）（2026 年第 1 号）
    偿付利息支付的现金 - -
    向本基金投资者分配股利支付的现金 33431132.02 90575605.28
    支付其他与筹资活动有关的现金 1500000.00 -
    筹资活动现金流出小计 108970672.70 90575605.28
    筹资活动产生/(使用)的现金流量净额 1423029327.30 -90575605.28
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
    五、现金及现金等价物净增加额 97696334.71 20978616.36
    加：期初现金及现金等价物余额 60376223.04 158072557.75
    六、期末现金及现金等价物余额 158072557.75 179051174.11
    （三）基金扩募并新购入不动产项目后合并可供分配金额计算表基金扩募后合并可供分配金额测算表
    单位：元
    项目 2025 年 4-12 月预测 2026 年预测
    本期合并净利润 48007084.06 62978806.14
    本期折旧和摊销 45088462.77 59795802.45
    本期利息支出 - -
    本期所得税费用 -11203579.60 -14938106.13
    本期税息折旧及摊销前利润 81891967.23 107836502.46可供分配金额调整项
    1.期初现金余额 108773127.39 158072557.75
    2.基金发行份额募集的资金 1532000000.00 -
    3.应收和应付项目的变动 838595.15 3717719.18
    4.预留经营性负债 -66763884.05 -67817313.72
    5.未来合理的相关支出预留 -733068.42 -633068.42
    6.收购不动产项目所支付的现金 -1532000000.00 -
    7.本年支付上年可供分配金额 -33431132.02 -90575605.28
    8.本年已实现可供分配金额 -8051085.84 -
    本期可供分配金额 82524519.44 110600791.97
    二、新购入不动产项目预测可供分配金额测算
    （一） 新购入不动产项目预测利润表新购入不动产项目预测利润表
    单位：元
    项目 2025 年 4-12 月预测 2026 年预测
    一、营业总收入 80838319.56 106719298.08
    营业收入 80838319.56 106719298.08
    利息收入 - -
    投资收益（损失以“-”号填列） - -
    公允价值变动损益（损失以“-”号填列） - -
    汇兑收益（损失以“-”号填列） - -
    资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
    其他收益 - -新）（2026 年第 1 号）
    其他收入 - -
    二、营业总成本 57178275.09 76093914.29
    营业成本 44480412.44 59197916.66
    利息支出 1777464.41 2400181.84
    税金及附加 7665603.72 10175815.79
    销售费用 - -
    管理费用 - -
    研发费用 - -
    财务费用 - -
    管理人报酬 2654767.12 3523600.00
    托管费 230849.32 306400.00
    投资顾问费 - -
    信用减值损失 - -
    资产减值损失 - -
    其他费用 369178.08 490000.00
    三、营业利润（营业亏损以“-”号填列） 23660044.47 30625383.79
    加：营业外收入 - -
    减：营业外支出 - -
    四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 23660044.47 30625383.79
    减：所得税费用 -8018635.48 -10691513.97
    五、净利润（净亏损以“-”号填列） 31678679.95 41316897.76
    持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 31678679.95 41316897.76
    终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
    六、其他综合收益的税后净额 - -
    七、综合收益总额 31678679.95 41316897.76
    （二） 新购入不动产项目预测现金流量表新购入不动产项目预测现金流量表
    单位：元
    项目 2025 年 4-12 月预测 2026 年预测
    一、经营活动产生的现金流量：
    房屋租赁及提供劳务收到的现金 89395890.97 114061862.69
    处置证券投资收到的现金净额 - -
    买入返售金融资产净减少额 - -
    卖出回购金融资产款净增加额 - -
    取得利息收入收到的现金 - -
    收到的税费返还 - -
    收到其他与经营活动有关的现金 805974.00 -
    经营活动现金流入小计 90201864.97 114061862.69
    接受劳务支付的现金 15825035.82 16431860.78
    取得证券投资支付的现金净额 - -
    买入返售金融资产净增加额 - -
    卖出回购金融资产款净减少额 - -
    支付给职工以及为职工支付的现金 - -
    支付的各项税费 15341311.22 17911962.54
    支付其他与经营活动有关的现金 - 3254794.52新）（2026 年第 1 号）
    经营活动现金流出小计 31166347.04 37598617.84
    经营活动产生的现金流量净额 59035517.93 76463244.85
    二、投资活动产生的现金流量：
    处置固定资产、无形资产和其他长期
    - -资产收到的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现
    - -金净额
    收到其他与投资活动有关的现金 - -
    投资活动现金流入小计 - -
    购建固定资产、无形资产和其他长期
    - -资产支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现
    1408063554.97 -
    金净额
    支付其他与投资活动有关的现金 - -
    投资活动现金流出小计 1408063554.97 -
    投资活动产生的现金流量净额 -1408063554.97 -
    三、筹资活动产生的现金流量：
    认购/申购收到的现金 1532000000.00 -
    取得借款收到的现金 - -
    收到其他与筹资活动有关的现金 - -
    筹资活动现金流入小计 1532000000.00 -
    赎回支付的现金 - -
    偿还借款支付的现金 74039540.68 -
    偿付利息支付的现金 - -
    向本基金投资者分配股利支付的现金 - 56031949.14
    支付其他与筹资活动有关的现金 1500000.00 -
    筹资活动现金流出小计 75539540.68 56031949.14
    筹资活动产生/(使用)的现金流量净额 1456460459.32 -56031949.14
    四、汇率变动对现金及现金等价物的
    - -影响
    五、现金及现金等价物净增加额 107432422.28 20431295.71
    加：期初现金及现金等价物余额 - 107432422.28
    六、期末现金及现金等价物余额 107432422.28 127863717.99
    （三） 新购入不动产项目可供分配金额测算表新购入不动产项目可供分配金额测算表
    单位：元
    项目 2025 年 4-12 月预测 2026 年预测
    本期合并净利润 31678679.95 41316897.76
    本期折旧和摊销 32228054.08 42766055.88
    本期利息支出 - -
    本期所得税费用 -8018635.48 -10691513.97
    本期税息折旧及摊销前利润 55888098.55 73391439.67可供分配金额调整项
    1.期初现金余额 48396904.35 107432422.28
    2.基金发行份额募集的资金 1532000000.00 -
    3.应收和应付项目的变动 3147419.38 3071805.18新）（2026 年第 1 号）
    4.预留经营性负债 -51400473.14 -52465678.62
    5.未来合理的相关支出预留 - -
    6.收购不动产项目所支付的
    -1532000000.00 -现金
    7.本年支付上年可供分配金
    - -56031949.14额
    8.本年已实现可供分配金额 - -
    本期可供分配金额 56031949.14 75398039.37
    三、可供分配金额测算报告的基本假设
    以下是在预测期内编制模拟可供分配金额测算报告时采用的一般性假设，这些一般性假设是依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那样发生，并且变动可能重大，因此模拟可供分配金额的实际结果可能与模拟可供分配金额测算报告中的预测存在差异。本章节第四部分描述了模拟可供分配金额测算报告的具体假设及计算过程。
    1、在目前经营或对业务有重大影响的任何国家或地区，政治、法律、财政、市场或经
    济状况将不会有实质性的变化。
    2、在目前经营或与之签署了协议的任何国家或地区，对业务产生重大影响的立法、规
    章或规则将不会有实质性的变化。
    3、假设基于目前已颁布出台并有效的税收法律法规，未考虑适用的税收优惠政策。在
    目前经营的任何国家或地区，税基或税率（无论是直接还是间接）都不会有实质性的变化。
    4、目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和营业执照，在
    预测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期。
    5、业务经营不会因劳工短缺、劳资纠纷等事件而受到不利影响。在预测期内，将能够
    招募足够的员工来达到计划的运营水平。此外，经营不会因预测期内第三方服务、设备和其他供应中断而受到不利影响。
    6、有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金和资本支出的需求，以维持稳定的发展。
    7、无重大股权投资收购或处置计划，新购入项目公司股权不会发生重大变化。
    8、业务经营不会受到任何重大事故的重大影响。
    9、市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响。租户将按照
    合同约定的期限及金额足额付款，租户不存在重大信用风险。
    10、不会出现明显的通货膨胀或通货紧缩，利率和外币汇率也不会发生重大变化。
    11、经营和业务不会因任何不可抗力事件或其他不可预见因素或董事会无法控制的任
    何不可预见的原因，包括政府行为、自然灾害或灾难、流行病或严重事故而严重中断。
    12、不会受到基金招募说明书“风险揭示”一节中所列任何风险因素的重大不利影响。
    新）（2026 年第 1 号）
    13、目前为编制财务信息而采用的会计准则的后续修订不会对本模拟可供分配金额测
    算报告产生重大影响。
    14、在预测期内，投资性房地产无处置计划。
    15、在预测期内，预测期期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕。
    16、主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利影响。
    17、本基金本次扩募所募集的资金，扣除本基金本次扩募相关的必要费用（如有)，假设全部投资于第 2期专项计划，用于第 2期专项计划向原始权益人支付新购入项目公司股权的对价、向新购入项目公司发放借款用于偿还新购入项目公司于预测期期初的向原股东的其他应付款等存量对外债务及支付与发行直接相关的手续费等。
    18、未考虑本基金可能会投资的债券等金融产品的影响。
    19、本次扩募发售完成前，最近一次收益分配基准日至本次扩募发售完成相关监管备
    案程序之日产生的累计可供分配金额，将由本次扩募发售完成后的新增基金份额持有人与本次扩募发售前原基金份额持有人共同享有，每一基金份额享有同等分配权。收益分配的具体信息以基金管理人届时披露的收益分配公告为准。预测期内未考虑本次扩募发售完成前累计未分配利润对可供分配金额的影响。
    20、在预测期内，假设本基金不会发生第二次扩募。
    四、可供分配金额测算报告的预测附注和具体假设
    （一） 模拟合并利润表及模拟可供分配金额计算表附注和具体假设
    1、营业收入
    单位：元
    基金及新购入项目公司合并 新购入项目公司
    项目 2025 年 4-12 月 2025 年 4-12 月预
    2026 年预测 2026 年预测
    预测 测园区租赁服务收入其中：房屋租赁服务收入 1） 110563683.17 146087079.23 77286460.46 101969135.00车位租赁服务收入 2） 3551859.10 4750163.08 3551859.10 4750163.08其他租赁服务收入 3） 254374.50 339166.00 - -
    合计 114369916.77 151176408.31 80838319.56 106719298.08
    1）房屋租赁服务收入
    现有租约产生的租金收入为现有租约签约租金单价（不含税）乘以现有租约的签约面积；
    现有租约到期后，新签租约预测的合同租金收入为市场租金单价（不含税）乘以预测出租面积，预测出租面积为可租赁面积乘以预测出租率。根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算各年度的收入确认金额。即：
    现有租约租金收入=签约租金单价（不含税）×签约面积新）（2026 年第 1 号）
    新签租约租金收入=市场租金单价（不含税）×可租赁面积×预测出租率
    项目公司预测期内现有租约、新签租约产生的租金收入的占比如下：
    2025 年 4-12 月预测 2026 年预测
    公司名称
    现有租约占比 新签租约占比 现有租约占比 新签租约占比
    上海临樟 100.00% 0.00% 100.00% 0.00%
    上海临平 100.00% 0.00% 92.06% 7.94%
    康桥绿洲 96.24% 3.76% 78.15% 21.85%
    上述预测结果依赖于一系列的假设，而这些假设是本基金管理人根据项目公司提供的不动产项目的历史运营情况、外部管理机构对预测期内项目公司的经营计划、第三方评估机构
    提供的类似房地产的发展经验及该区域房地产的市场状况作出的，包括：
    * 可租赁面积
    预测期内首批项目公司的可租赁面积保持不变，即等于预测期期初的可租赁面积，合计为 111943.56平方米；预测期内新购入项目公司的可租赁面积保持不变，即等于预测期期初的可租赁面积，合计为 104640.20平方米。
    项目公司的可租赁面积如下：
    单位：平方米
    公司名称 2025 年 4-12 月可租赁面积 2026 年可租赁面积
    上海临樟 39816.86 39816.86
    上海临平 72126.70 72126.70
    康桥绿洲 104640.20 104640.20
    * 市场租金单价
    基于项目公司预测期期初的加权平均签约租金单价、第三方评估机构对项目公司所在区
    域房地产市场的调研及未来规划发展等，假设预测期期初新签租约采用的加权平均市场租金单价（不含税）如下：
    单位：元/平方米/月
    公司名称 市场租金单价
    上海临樟 35.28
    上海临平 35.28
    康桥绿洲 83.37
    * 租金增长率
    基于项目公司历史期间租金增长情况、第三方评估机构对项目公司所在区域房地产市场
    的调研及未来规划发展等，预测 2025年 4-12月首批项目公司租金年增长率为 0.00%，新购入项目公司租金年增长率为 0.00%，预测 2026 年度首批项目公司租金年增长率为 2.26%，新购入项目公司租金年增长率为 0.00%，各项目公司的租金年增长率如下：
    2025 年 4-12 月预测租金
    公司名称 2026 年预测租金增长率增长率
    上海临樟 0.00% 2.26%
    上海临平 0.00% 2.26%
    康桥绿洲 0.00% 0.00%
    * 出租率新）（2026 年第 1 号）基于项目公司历史期间项目公司的出租率及第三方评估机构对项目公司所在区域的房
    地产市场的调研，各项目公司的出租率在预测期内保持稳定。历史期及预测期项目公司出租率明细如下：
    2022 年末 2023 年末 2024 年末 2025 年 3 2025 年预 2026 年预
    公司名称
    出租率 出租率 出租率 月末出租率 测出租率 测出租率
    上海临樟 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 97.00% 97.00%
    上海临平 99.21% 96.32% 91.25% 97.49% 92.00% 96.00%
    康桥绿洲 99.05% 97.22% 97.64% 97.83% 95.00% 95.00%
    * 空置期和免租期
    假设租约到期时全部换租并按照市场租金出租，其中，对于首批项目公司新签订的合同租赁期为 3-9 年，更换租户导致的空置期和免租期为 5 天/年。对于新购入项目公司新签订的合同租赁期为 3-5年，更换租户导致的空置期和免租期共计 10天/年。
    * 收缴率
    2022年-2024年及 2025年 1-3月，首批项目公司、新购入项目公司的收缴率均为 100%（此处收缴率为期后收缴率，考虑了截至本报告出具之日的收缴情况）；且根据《运营管理服务协议》，若任何一笔应收资产运营收入承租方延期支付超过 3个月，项目公司等额扣减运营管理机构的运营管理费。若项目公司后续实际收到前述延期支付的金额，项目公司应向运营管理机构支付所扣减的运营管理费；但若项目公司后续未收到，则项目公司没有义务向运营管理机构支付所扣减的运营管理费。
    综合上述收缴率情况及机制安排，预测期内假设的首批项目公司收缴率为 100.00%；新购入项目公司的 2025 年 4-12 月预测园区租赁服务收入的 99.00%计算为当年园区租赁服务收入，将其余金额计算至 2026 年度，2026 年度园区租赁服务收入调整为 2026 年度预测园区租赁服务收入 99.00%与 2025年 4-12月预测园区租赁服务收入 1.00%的合计金额。
    2）车位租赁服务收入
    新购入项目公司地下车库 2022-2024年及 2025年 1-3月收入分别为人民币 3193812.76
    元、人民币 6052580.88 元、人民币 5867251.41 元、人民币 1707632.63 元。新购入项目公司与运营管理机构临港联合签订《车位租赁协议》及相关补充协议，将新购入项目公司所有车位租赁给临港联合使用，使用期限自 2025年 4月 1日起至 2030年 3月 31日止，含税收入为人民币 5000000.00 元/年，税率 5%，折合不含税收入为人民币 4761904.76 元/年，使用期限内租金无增长。综合考虑新购入项目公司收缴率及机制安排，当期车位租赁服务收入的 99.00%算入当期，剩余 1.00%递延计算至下一期，故预计 2025年 4-12月车位租赁服务收入为人民币 3551859.10元，2026年度车位租赁服务收入为人民币 4750163.08元。
    3）其他租赁服务收入
    首批项目公司中上海临樟存在光伏发电项目屋顶租赁收入，上海临平存在光伏发电项目屋顶租赁收入及移动通信基站场地租赁收入，根据相关租赁合同，2025年 4-12月光伏发电新）（2026 年第 1 号）
    项目屋顶租赁收入及移动通信基站场地租赁收入为人民币 254374.50 元，2026 年度为
    339166.00元。
    2、利息收入
    利息收入为项目公司因签署协定存款合同所收取的存款利息收入。
    3、营业成本
    营业成本包括与底层资产出租运营相关的运营管理费、保险费、资产维护费、折旧摊销额等，各类费用均根据相应的合同约定、项目公司历史情况及本基金未来费用预算测算得出。
    单位：元
    基金及新购入项目公司合并 新购入项目公司
    项目 2025 年 4-12 月 2025 年 4-12 月预
    2026 年预测 2026 年预测
    预测 测营业成本其中：运营管理费 1） 13196012.49 17669056.82 11903372.06 15968660.78保险费 2） 208536.57 276784.91 122958.90 163200.00资产维护费 3） 697570.48 925866.28 226027.40 300000.00折旧摊销 4） 45088462.77 59795802.45 32228054.08 42766055.88
    合计 59190582.31 78667510.46 44480412.44 59197916.66
    （1）运营管理费
    对于首批项目公司，运营管理费包括日常运营过程中营运人员成本、办公费等行政支出，日常维修费等运营支出；对于新购入项目公司，运营管理费除包括前述支出外还包括地下车库运营支出、园区安全支出、班车费等支出。
    首批项目公司的运营管理服务由临港奉贤提供、新购入项目公司的运营管理服务由临港
    联合提供，根据《运营管理服务协议》，运营管理费均按照项目公司合同收入和固定费率计算，运营管理费=项目公司合同收入×固定费率，首批项目公司运营管理费固定费率为 4.00%，新购入项目公司运营管理费固定费率为 14.00%。
    （2）保险费
    保险费包括购买财产一切险、公众责任险的费用。
    财产一切险的保费为资产评估价值的固定比例，首批项目公司财产一切险费率为
    0.015%，新购入项目公司财产一切险费率为 0.01%。公众责任险的保费则是按照固定费用计算，首批项目公司每年公众责任险的保费（含税）合计为人民币 10000.00 元，新购入项目公司每年公众责任险的保费为人民币 10000.00元。
    首批项目公司 2025年 4-12月保险费（含税）为人民币 90712.33元，2026年度保险费（含税）为人民币 120400.00元；新购入项目公司 2025年 4-12月保险费为人民币 122958.90元，2026年度保险费为人民币 163200.00元。
    （3）资产维护费资产维护费主要包括主体工程及设备设施的维修维护。
    新）（2026 年第 1 号）
    对于首批项目公司，根据资产维护计划及实际经营情况，2025年 4-12月及 2026年度，资产维护费（含税）单价为人民币 6元/年/平方米（建筑面积）；对于新购入项目公司，根
    据第三方工程尽调机构出具的《漕河泾科技绿洲康桥园区项目工程尽职调查评估报告》及相
    关补充说明，2025 年度资产维护费为人民币 300000.00 元，故 2025 年 4-12 月资产维护费为人民币 226027.40万元，2026年度资产维护费为人民币 300000.00元。
    （4）折旧摊销
    本基金存续期间的合并财务报表中，以购买日项目公司投资性房地产的公允价值为基础，扣除预计净残值后，按照年限平均法在投资性房地产使用寿命内计提的折旧摊销额。即：
    投资性房地产折旧摊销额=（投资性房地产于购买日的公允价值—预计净残值）/使用寿命
    4、利息支出
    利息支出为项目公司向资产支持专项计划支付借款利息时产生的不能抵扣的增值税进项税。
    5、税金及附加
    税金及附加主要包含房产税、土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加及地
    方教育费附加等。其中，房产税、土地使用税、印花税等税种根据各项目公司当地税收规定测算得出。
    单位：元
    基金及新购入项目公司合并 新购入项目公司
    项目 2025 年 4-12 月 2025 年 4-12 月
    2026 年预测 2026 年预测
    预测 预测税金及附加其中：房产税 1） 9228480.86 12248710.96 6812434.95 9041959.13土地使用税 2） 338586.21 449396.25 154843.12 205519.05印花税 3） 114496.01 151332.63 80838.32 106719.30
    城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附 4） 1007294.92 1341359.69 617487.33 821618.31加
    合计 10688858.00 14190799.53 7665603.72 10175815.79
    （1）房产税其中，房产税依据《上海市税务局关于征收房产税几个问题的补充规定》（沪税政二[1987]189 号）第一条规定，对专门从事房屋租赁经营的企业（如建房出租办公室、仓储业务等），其租赁经营收入已按规定征收营业税和所得税的，则不再按租金收入计征房产税，均按房产原值扣除 20%以后从价计征房产税。根据《上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5号）、《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自 2019年 1月 1日起，上海市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。
    新）（2026 年第 1 号）
    首批项目公司、新购入项目公司的房产税计征方式为从价计征，减除幅度为 30%，税率为 1.2%，取费基数为房产原值。首批项目公司中上海临樟的房产原值为人民币
    125333631.34 元、上海临平的房产原值为人民币 256422539.49 元，新购入项目公司的房
    产原值为人民币 1076423705.28元。
    （2）土地使用税其中，土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。首批项目所在地的土地使用税均为人民币 1.5 元/平方米/年，上海临樟所占用土地面积为 68780.30 平方米，上海临平所占用土地面积为 93804.50 平方米。新购入项目所在地的土地使用税为人民币 3元/平方米/年，土地使用权面积为 68506.35平方米。
    （3）印花税
    《中华人民共和国印花税法》自 2022年 7月 1日起施行，按照《印花税税目税率表》列明税率，即合同约定金额的千分之一缴纳印花税，计税依据不包括列明的增值税税款。
    （4）城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加
    首批项目公司、新购入项目公司按当期应交流转税的 5%计缴城市维护建设税，按 3%计缴教育费附加，按 2%计缴地方教育费附加。
    6、管理人报酬、托管费及其他费用
    管理人报酬、托管费及其他费用均按照相关合同条款、项目公司历史情况及本基金未来费用预算测算得出。
    （1）管理人报酬、托管费
    本基金的管理人报酬为基金管理人、资产支持证券管理人为基金、资产支持专项计划提
    供管理服务收取的管理费用，托管费为基金托管人为本基金提供托管服务收取的费用；预测期内该类支出每年均按照基金净资产的一定比例进行确定，假设 2025 年 4-12 月及 2026 年度的基金净资产为截至 2024 年末的基金净资产加上康桥项目资产评估价值，基金及资产支持专项计划管理费合计为基金净资产的 0.23%，托管费为基金净资产的 0.02%。
    （2）其他费用
    其他费用主要为本基金发生的中介服务等费用，包括审计费、跟踪评估费、信息披露费等，于预测期间内预计每年发生额为人民币 1010000.00元，故其他费用 2025年 4-12月为人民币 760958.90元，2026年度为人民币 1010000.00元。
    7、非经常性损益
    对于 2025 年 4-12 月以及 2026 年度，由于模拟可供分配金额测算报告未考虑预测期内可能发生的非经常性损益项目、可能收到的政府补助、可能发生的减值、可能发生的资产处
    置、可能发生的营业外收支项目，因此预测期内，其他收益、资产减值损失、资产处置收益、营业外收入和营业外支出金额为人民币 0.00元。
    8、所得税费用新）（2026 年第 1 号）所得税费用为项目公司的当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税费用根据纳税调整后的税前利润和企业所得税税率计算得出。根据税法规定，各项目公司的企业所得税税率均为 25%。本基金及资产支持专项计划暂不征收企业所得税。
    9、折旧与摊销
    不动产项目资产的折旧与摊销为投资性房地产的折旧摊销额和厂房装修的摊销额。
    10、期初现金余额
    期初现金余额系留存于本基金账面为经营性负债及未来合理的相关支出预留的资金。
    11、基金发行份额募集的资金及收购不动产项目所支付的现金
    假设本基金于 2025 年 3 月 31 日扩募并新购入项目公司，本次扩募所募集的资金为人民币 1532000000.00元，假设全部投资于第 2 期专项计划，用于向原始权益人支付新购入项目公司股权的对价人民币 1456460459.32 元，向新购入项目公司发放借款用于偿还新购入项目公司于预测期期初的对原股东的其他应付款人民币 74039540.68 元，支付与发行直接相关的手续费等人民币 1500000.00元。用于向原始权益人支付新购入项目公司股权的对价、向新购入项目公司发放借款用于偿还新购入项目公司于预测期期初的对原股东的其他应付款和支付与发行直接相关的手续费等合计收购不动产项目所支付的现金为人民币
    1532000000.00元。
    12、应收和应付项目的变动
    应收和应付项目的变动包括应收及应付款项的变动、租金收入会计计量金额与实收租金的差异。
    应收款项余额的变动，见本节“（二）模拟合并现金流量表预测附注和具体假设”之第1 条。应付款项余额的变动主要是应付管理人报酬、应付托管费及其他应付款余额的变动，
    假设管理人报酬、托管费和其他费用按合同约定当年计提下年支付。因此，应付管理人报酬、应付托管费及其他应付款的余额在预测期内会相应发生变动。
    租金收入会计计量金额与实收租金的差异是由于：根据企业会计准则，租金收入应按照直线法在合同期限内分摊，因此基础设施资产租金收入会计计量金额与实收租金之间存在差异。
    13、预留经营性负债
    基金在可供分配金额计算表中对期末经营性负债余额进行预留，根据有关合同协议约定及付款计划等进行预测。于预测期间包括当年计提、下年将支付的管理人报酬、托管费和其他费用等。
    14、未来合理的相关支出预留
    未来合理的相关支出预留系首批项目公司预留的维修改造支出及运营费用，2025 年 4-
    12月预留金额 733068.42元、2026年度预留 633068.42元。该金额剔除了首发运营管理实
    施机构履行流动性支持义务的金额 656482.62元。
    新）（2026 年第 1 号）
    15、本年支付上年可供分配金额
    本年支付上年可供分配金额系预测期内，拟向投资者支付以充实投资者投资收益的分配金额。
    16、本年已实现可供分配金额
    本年已实现以前期间可供分配金额系首批项目公司 2025 年 1-3 月已经实现尚未支付的可供分配金额。
    17、可供分配金额
    基于目前预测的合并现金流，本基金在预留了未来合理的相关支出后，预计仍具备充足的货币资金，因此在预测期内的各期间，假设本基金按照模拟可供分配金额的 100%向投资者分配股利。
    预测期内，本基金拟在符合分配条件的情况下，每年度分配一次。
    （二） 模拟合并现金流量表预测附注和具体假设
    1、房屋租赁及提供劳务收到的现金包含园区租赁服务收入、增值税销项发生额、相关
    应收账款余额在预测期内的变动及租金收入会计计量金额与实收租金的差异。假设预测期内租金收入能够按合同约定定期收取，不会发生坏账情况。
    2、收到其他与经营活动有关的现金是收回预测期期初的押金等款项。
    3、接受劳务支付的现金包含营业成本中的运营管理费、保险费、资产维护费及增值税进项税发生额。
    4、支付的各项税费包含税金及附加、当期所得税费用和支付的增值税。假设预测期内
    应交增值税当期计提的增值税及税金及附加在当期发生当期已经全部缴纳，当期计提的企业所得税假设在次年缴纳完毕。
    5、支付其他与经营活动有关的现金以及本基金支付的管理人报酬、托管费与中介服务
    费等其他费用及增值税进项税发生额。本基金发生的管理人报酬、基金托管费与中介服务费等均于发生的次年支付。
    6、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额为本基金向原始权益人支付的新购入项
    目公司股权购买款减去被购买（合并）的子公司或其他营业单位于购买日（或合并日）所持有的现金及现金等价物之后的净额。
    7、认购/申购收到的现金为基金本次扩募发行份额募集的资金。
    8、偿还借款支付的现金为新购入项目公司偿还对原股东的其他应付款。本基金本次扩
    募所募集的资金，扣除本基金本次扩募相关的必要费用（如有），假设 100%投资于第 2 期专项计划，其中一部分资金用于第 2 期专项计划向新购入项目公司发放借款用于偿还新购入项目公司于预测期期初的对原股东的其他应付款。
    9、本基金假设按照模拟可供分配金额的 100%向投资者分配股利，当年宣告分配的股利下年支付。
    新）（2026 年第 1 号）
    10、支付其他与筹资活动有关的现金为为本期资产支持证券发行挂牌转让及为受让标
    的股权之目的而支付的手续费用。
    五、与评估报告现金流预测结果的差异情况说明
    评估机构戴德梁行基于新购入不动产项目的经营预期做了现金流预测。在此基础上，基金管理人结合新购入不动产项目的运营情况，对未来经营的现金流进行了调整，编制了模拟可供分配金额测算报告。经审计机构上会会计师事务所（特殊普通合伙）审核，提供了编号为“上会师报字（2025）第 12411 号”的《有关国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金扩募及新购入项目公司的模拟可供分配金额测算报告的审核报告》（以下简称“模拟可供分配金额测算报告”）。对于新购入不动产项目，评估口径和模拟可供分配金额测算口径的现金流预测差异未超过 5%，2025年4-12月和 2026年度差异率分别为-2.27%、-2.00%，主要由基础运营管理费、资本性支出的测算差异导致。具体列示如下：
    新购入不动产项目层面现金流预测结果对比29
    单位：元
    项目 2025 年 4-12 月 2026 年度
    评估口径 62690556.55 83976716.85
    可供分配金额测算口径 61269831.76 82299224.40
    差异金额 -1420724.78 -1677492.45
    差异率（差异金额/评估口径） -2.27% -2.00%同时，基金管理人提示基础设施资产仍存在未来实际经营情况不及预期的风险，提请报告使用者注意。
    六、发行前减资或分配等安排发行前不存在减资或分配安排。
    七、存续期分派计划
    根据本基金《基金合同约定》，本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1次。
    八、提示
    投资人需仔细阅读由上会会计师事务所（特殊普通合伙）出具的模拟可供分配金额测算报告的审核报告全文。
    模拟可供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
    29 此处对比的是评估机构测算的运营净收益及基金管理人测算的运营净收益。
    新）（2026 年第 1 号）
    九、资本性支出安排
    资本性支出的预测考虑现场维保情况、设备品牌、设计使用年限、行业水平，在未来剩余土地使用年限到期的，全部采用到期更换或大修的方式，并按一定的概率估算资本性支出，最终平摊至未来十年资本性支出中。
    其中土建部分：到达设计使用年限后按资产类型、现场维保情况，考虑不同的翻新比例；
    翻新价格采用市场价格水平。
    其中设备部分：除室外管道外的机电设备到达设计使用年限后进行一次更换，更换后到达年限后大修（第二次更换时间接近土地年限，故采用一次更换、后续大修的方案），且因使用设备品牌较好、现场维保质量较高，故机电设备发生更换、大修的概率取值为 50%；室外管道到期后按照一次大修假设，大修比例根据资产特征及行业水平进行取值。更换或大修价格采用市场价格水平。
    具体的规则如下：
    表：资本性支出预测方法土地剩余期限内
    设计使 翻新/大修 翻新/更换/
    类型 细分类型 资本性支出情况 翻新/大修比例依据
    用年限 比例 大修价格预测根据建筑与市政工程防水通用规市场工程造
    屋面防水 20年 一次翻新 100% 范，屋面防水年限为 20年，考虑价
    100%翻新
    地库地面、墙 现场情况、物业维保质量较好，考 市场工程造
    20年 一次翻新 50%
    土建部 面 虑 50%翻新 价
    分 现场情况、物业维保质量较好，考 市场工程造室外道路 20年 一次翻新 50%
    虑 50%翻新 价
    根据现场情况、物业维保质量确市场工程造
    垃圾房 20年 一次翻新 100% 定。使用率高，现场破损度高，考价
    虑 100%翻新
    其中变压器主要是元器件等更换，大部分情况日常维修可覆盖，考虑市场设备采
    一次更换，一次 30%大修比例电气设备 20年 30%-40% 购及安装价
    大修/一次更换 其中高低压柜主要是元器件等更格换，大修比例在 30%~50%之间，取中间值 40%
    设备部 给排水设备大修主要是电动机及传 市场设备采
    一次更换，一次分30 给排水设备 20年 30% 动件及控制柜等。一般大修比例为 购及安装价大修
    25%~40%之间，取中间数 30% 格
    消防水设备主要是电动机及传动件 市场设备采
    一次更换，一次消防水设备 20年 30% 及控制柜等。一般大修比例为 购及安装价大修
    25%~40%之间，取中间数 30% 格
    一次更换，一次 其中防排烟风机，日常使用频率较 市场设备采空调设备 17年 20%-40%
    大修 低，考虑 20%的大修比例 购及安装价
    30 部分设备较新，按照设计使用年限计算，在土地剩余期限内仅涉及一次更换，不涉及大修。
    新）（2026 年第 1 号）土地剩余期限内
    设计使 翻新/大修 翻新/更换/
    类型 细分类型 资本性支出情况 翻新/大修比例依据
    用年限 比例 大修价格预测
    其中空调设备主要是压缩机、主板 格等更换，大修的比例在 30%-55%之间，取中间值 40%电梯的大修根据平时维修保养不
    一次更换，一次 市场设备采同，维修比例一般在 15%~30%左电梯 15年 大修/一次更 20% 购及安装价右，考虑到现场维修保养较好，选换，两次大修 格中间数 20%消防火灾报警系统大修主要是主机
    消防火灾报警 一次更换，一次 市场研发平
    20年 20% 设备、元器件更换，管路一般在日
    系统 大修 台楼造价
    常维修中，故大修比例取值 20%安防设备大修主要是主机设备、元
    一次更换，一次 市场研发平安防设备 20年 20% 器件更换，管路一般在日常维修大修 台楼造价中，故大修比例取值 20%室外地面基础为刚性的、地下为顶市场设备采板结构，沉降可能性较小，现场施室外管道 20年 一次大修 30% 购及安装价
    工、维保质量良好，假设按 30%比格
    例整体维修，无需更换就康桥项目与已售楼幢的共用资产的资本性支出中需由康桥项目承担的部分，按康桥项目地上建筑面积占康桥项目与已售楼幢地上建筑面积之和的比例进行分摊，经计算应由康桥项目分摊的比例为 58.12%。
    表：康桥项目与已售楼幢分摊比例计算
    类型 地上建筑面积（平方米） 地上建筑面积占比
    康桥项目 104640.20 58.12%
    已售楼幢 75395.64 41.88%
    合计 180035.84 100.00%
    基金管理人、评估机构及工程尽调机构经过进一步审慎评估，共用资产资本性支出金额不与已售楼幢进行分摊，即 100%算入康桥项目进行调整。
    在上述预测范围和预测方法下，根据工程尽调机构上海裕满建筑工程管理有限公司出具的《漕河泾科技绿洲康桥园区项目工程尽职调查评估报告》及补充说明，自评估基准日至土地终止日期平均每年约 155.75 万元。
    新）（2026 年第 1 号）
    十、基金扩募前后分派率水平
    （一） 基金扩募前现金流分派率
    本基金扩募前预测现金流分派率计算说明如下：
    基金扩募前现金流分派率=预测期可供分配现金流÷基金市值×（365÷预测期天数）
    其中：
    基金市值=计算日31前 20 个交易日不动产基金交易均价×扩募前基金份额总数；
    计算日前 20 个交易日不动产基金交易均价=计算日前 20 个交易日不动产基金交易总金
    额÷计算日前 20 个交易日不动产基金交易总份额；
    本基金计算日前 20 个交易日不动产基金交易均价为 4.559 元/份，扩募前基金份额总数为 200000000 份。
    如不实施本次扩募交易，本基金自 2025 年 4-12 月及 2026 年度的可供分配现金预测值分别为人民币 26492570.30 元和 35202752.60 元，现金流分派率预测值分别为 3.72%和
    3.73%。
    （二） 新购入不动产项目现金流分派率
    新购入不动产项目现金流分派率计算说明如下：
    新购入不动产项目现金流分派率=预测期新购入不动产项目可供分配现金流÷扩募发
    售金额×（365÷预测期天数）
    新购入不动产项目 2025 年 4-12 月及 2026 年度的可供分配现金预测值分别为人民币56031949.14 元和 75398039.37 元，若扩募发售金额为新购入不动产项目评估净值（即 15.32亿元），新购入不动产项目 2025 年度、2026 年度 现金流分派率预测值分别为 4.85%和
    4.92%；若扩募发售金额为扩募发售金额上限（即 17.235 亿元），新购入不动产项目 2025 年
    度、2026 年度现金流分派率预测值分别为 4.32%和 4.37%。
    （三） 基金扩募并新购入不动产项目后合并现金流分派率
    本基金扩募并新购入不动产项目后合并现金流分派率的计算说明如下：
    基金扩募并新购入不动产项目后合并现金流分派率=预测期合并可供分配现金预测值÷（基金市值+扩募发售金额）×（365÷预测期天数）
    本基金扩募并新购入不动产项目后，2025 年 4-12 月及 2026 年度合并可供分配现金预测值分别为人民币 82524519.44 元和 110600791.97 元，若扩募发售金额为新购入不动产项目评估净值（即 15.32 亿元），2025 年度、2026 年度合并现金流分派率预测值分别为 4.42%和 4.47%；若扩募发售金额为扩募发售金额上限（即 17.235 亿元），2025 年度、2026 年度合并现金流分派率预测值分别为 4.11%和 4.15%。
    31 计算日选取持有人大会公告日，即 2025年 6月 28日。
    新）（2026 年第 1 号）
    第四章 治理机制与运营管理安排
    第一节 不动产基金治理机制
    基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
    为免歧义，若基金份额持有人违反基金合同第六部分第一条第（八）项规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权。
    基金成立后，经代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人或基金管理人提请，经基金份额持有人大会决策可设立日常机构，日常机构的相关设立方案以届时的基金份额持有人大会决议及相关法律法规规定为准。
    一、基金层面的治理安排
    （一）基金份额持有人大会
    1、召开事由
    （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、中国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外：
    A.提前终止基金合同；
    B.更换基金管理人、基金托管人；
    C.转换基金运作方式；
    D.调整基金管理人、基金托管人的报酬标准；
    E.变更基金类别；
    F.本基金与其他基金的合并；
    G.对基金的投资目标、投资策略等作出调整；
    H.变更基金投资范围；
    I.变更基金份额持有人大会程序；
    J.基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
    K.提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上市的除外；
    L.单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额持有人大会；
    M.本基金进行扩募；
    N.本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，对金额超过基金净资产 20%的其他不动产项目或基础设施资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12个月内累计发生金额）；
    新）（2026 年第 1 号）
    O.本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12个月内累计发生金额）；
    P.延长基金合同期限；
    Q.除基金合同约定解聘运营管理机构的法定解聘情形外，基金管理人解聘、更换运营管理机构的；
    R.修改基金合同的重要内容；
    S.法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项（包括但不限于国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金等情形），以及其他应当召开基金份额持有人大会的事项。
    （2）在符合法律法规规定和《基金合同》约定且对基金份额持有人利益无实质性不利
    影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金份额持有人大会：
    A.收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和特殊目的载体承担的费用；
    B.不动产项目所有权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长；
    C.按照法律法规的规定，调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务的规则；
    D.按照法律法规的规定，增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；
    E.因相关法律法规发生变动而应当对《基金合同》进行修改；
    F.因相关业务规则发生变动而应当对《基金合同》进行修改；
    G.在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及《基金合同》当事人权利义
    务关系发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改；
    H.履行相关程序后，基金推出新业务或服务；
    I.若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在履行相关程序后增加相应功能；
    J.本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6个月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券的，从而终止《基金合同》；
    K.本基金所持有的不动产项目无法维持正常、持续运营，难以再产生持续、稳定现金流，从而终止《基金合同》；
    L.基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人利益
    的行为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解聘情形以外的事项需解聘运营管理机构的，应提交基金份额持有人表决；
    M.基金管理人在发生运营管理机构法定解聘情形时解聘运营管理机构从而应当对《基新）（2026 年第 1 号）金合同》及相关文件进行修改；
    N.按照专项计划文件的约定，在专项计划文件中约定的分配兑付日外，增设专项计划的分配兑付日；
    O.本基金连续两年未按照法律法规进行收益分配的情况下，基金管理人申请基金终止上市；
    P.国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金（但基金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人及其关联方或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策要求导致不动产项目减免租金的情形除外）；
    Q.按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
    2、提案人
    基金管理人、基金托管人、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有人可以向基金份额持有人大会提出议案。
    3、会议召集人及召集方式
    （1）除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集。
    （2）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。
    （3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起 60日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
    （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基
    金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60日内召开；基金管理人决定不召集，单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合；
    新）（2026 年第 1 号）
    （5）单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求
    召开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30日报中国证监会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰；
    （6）基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。
    4、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
    （1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前至少 30 日，在规定媒介公告。
    基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容：
    A.会议召开的时间、地点和会议形式；
    B.会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
    C.有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
    D.授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限等）、送达时间和地点；
    E.会务常设联系人姓名及联系电话；
    F.出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
    G.召集人需要通知的其他事项。
    （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本
    次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表
    决意见寄交的截止时间和收取方式；明确采用网络投票方式的，由会议召集人在会议通知中说明网络投票的方式、时间、表决方式、投票网络系统名称、网络投票系统的注册/登录网
    址、移动终端应用/公众号/程序名称、网络投票流程、操作指引等；
    （3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的
    计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力；
    （4）基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关信息
    披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等；
    （5）召开基金份额持有人大会的，基金管理人、基金销售机构及上海证券交易所会员等相关机构应当及时告知投资者基金份额持有人大会相关事宜。
    新）（2026 年第 1 号）
    5、基金份额持有人出席会议的方式
    基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关、基金
    合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
    （1）现场开会
    由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人大会议程：
    A.亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额的
    凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
    B.经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3个月以后、6个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。
    （2）通讯开会通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会公告载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书面方式或大会公告载明的其他方式进行表决。
    在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
    A.会议召集人按《基金合同》约定公布会议通知后，在 2个工作日内连续公布相关提示性公告；
    B.召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力；
    C.本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具表决意
    见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、
    6个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大新）（2026 年第 1 号）
    会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见；
    D.上述第 C 项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意见的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并与基金登记机构记录相符。
    （3）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过网络、电话或其他方式召开，基金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由会议召集人确定并在会议通知中列明。
    （4）召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利。
    （5）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，授权方式可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。
    6、议事内容与程序
    （1）议事内容及提案权
    议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如《基金合同》的重大修改、决定终止《基金合同》、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及《基金合同》规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他事项。
    基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份额持有人大会召开前及时公告。
    本基金存续期间拟购入不动产项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变
    更注册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需提交基金份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。
    本基金存续期间拟购入不动产项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、信息
    披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。
    基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
    （2）议事程序
    A.现场开会
    在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第 8条“计票”规定程序确定和公布监票人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托新）（2026 年第 1 号）
    管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。
    会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和联系方式等事项。
    B.通讯开会
    在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间前提前至少
    30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计
    全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。
    C.会议记录
    （a）基金份额持有人大会的会议记录由召集人负责，并由出席会议的召集人或其代表在会议记录上签名。
    （b）现场开会的情形下，会议记录应记载以下内容：
    （i）会议时间、地点、方式、议程和召集人姓名或名称；
    （ii）会议主持人以及出席或列席会议的基金份额持有人或其授权代表；
    （iii）出席会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数及占基金全部份额总数的比例；
    （iv）对每一提案的审议经过、发言要点和表决结果；
    （v）律师及计票人、监票人姓名；
    （vi）法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。
    （c）通讯开会的情形下，会议记录应记载以下内容：
    （i）会议时间、地点、方式、议程、召集人姓名或名称和会议主持人；
    （ii）参加会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数及占基金全部份额总数的比例；
    （iii）律师及计票人、监票人姓名；
    （iv）法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。
    7、表决
    基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。
    与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。
    基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
    （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二
    分之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第 2项所规定的须以特别决议通过事项以新）（2026 年第 1 号）外的其他事项均以一般决议的方式通过。
    （2）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的
    三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外，涉及如下事项须特别决议通过方为有效：
    A.转换基金运作方式；
    B.本基金与其他基金合并；
    C.更换基金管理人或者基金托管人；
    D.提前终止《基金合同》；
    E.对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整；
    F.本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50%及以上的不动产项目或基础设施资产支持证券购入或处置（金额是指连续 12个月内累计发生金额）；
    G.本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连续 12个月内累计发生金额）；
    H.本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 20%及以上的关联交易（金额是指连续 12个月内累计发生金额）；
    I.本基金运作期间内由于国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产
    项目减免租金的情形，拟执行减免租金政策的。
    基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
    采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。
    基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表决。
    8、计票
    （1）现场开会
    A.如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由基
    金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持
    有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。
    B.监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票结新）（2026 年第 1 号）果。
    C.如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可以在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
    D.计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不影响计票的效力。
    （2）通讯开会
    在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响计票和表决结果。
    9、生效与公告
    基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5日内报中国证监会备案。
    基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
    基金份额持有人大会决议自生效之日起于规定时间内在规定媒介上公告。如果采用通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证机构、公证员姓名等一同公告。
    召集人应当聘请律师事务所对基金份额持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、
    议事程序、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份额持有人大会决议一并披露。
    基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。
    生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额持有人承担。
    10、本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定，
    凡是直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相关内容被取消或变更的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规则协商一致并提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。
    （二）基金管理人与基金托管人的权利及义务
    1、 基金管理人的权利与义务
    （1）根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理新）（2026 年第 1 号）
    人的权利包括但不限于：
    1）依法募集资金；
    2）自《基金合同》生效之日起，根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基金财产；
    3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用；
    4）发售基金份额；
    5）按照规定召集基金份额持有人大会；
    6）依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了《基金合同》及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资人的利益；
    7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
    8） 在运营管理机构更换时，提名并聘任新的运营管理机构；
    9） 选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
    10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得《基金合同》规定的费用；
    11）依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
    12）按照有关规定运营管理不动产项目；设立专门的子公司或委托外部运营管理机构承
    担部分不动产项目运营管理职责，派员负责不动产项目公司财务管理，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除；
    13）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于包括资产支持证券在内的证券
    所产生的权利，包括但不限于：
    A.作为资产支持证券持有人的权利，包括决定资产支持证券的扩募、延长资产支持证券的期限、决定修改资产支持证券法律文件重要内容等；
    B.为基金的利益通过专项计划间接行使对不动产项目公司所享有的权利，包括决定不动产项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准
    不动产项目公司董事会/执行董事（董事）的报告、审议批准不动产项目公司的年度财务预
    算和决算方案、派员负责不动产项目公司财务管理等。
    14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；
    15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、资产评估机构、运营管理机
    构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约定的除外）；
    16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过户等业务规则；
    17）遴选符合本基金投资策略的不动产项目作为潜在投资标的，进行投资可行性分析、新）（2026 年第 1 号）
    尽职调查和资产评估等工作；对于属于基金合同第八部分基金份额持有人大会召集事由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关不动产项目；
    18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于基金合同第八部分基
    金份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施资产出售；
    19）依照法律法规，可以为基金的利益行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及交
    易所业务规则未明确行使主体的权利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下的不动产项目或资产支持证券的购入或出售事项（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）、决定金额
    未超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12个月内累计发生金额）等（基金合同另有约定的除外）；
    20）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的
    对外借款方案；
    21）调整运营管理机构的运营管理费标准；
    22）发生运营管理机构法定解聘情形时，解聘运营管理机构；
    23）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
    （2）根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理
    人的义务包括但不限于：
    1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发
    售和登记事宜；
    2）办理基金备案和基金上市所需手续；
    3）自《基金合同》生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；
    4）采取聘用流动性服务商等一系列措施提高基金的流动性；
    5）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式管
    理和运作基金财产；
    6）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程，建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资；
    7）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任
    何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；
    8）依法接受基金托管人的监督；
    9）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价并结合公募证券投资基金、公募理财
    产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象
    的报价情况，审慎合理确定基金份额认购价格；
    新）（2026 年第 1 号）
    10）编制基金中期与年度合并及单独财务报表；
    11）编制基金定期与临时报告；
    12）严格按照《基金法》《基金合同》及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；
    13）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》《基金合同》
    及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外；
    14）按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收益；
    15）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金
    托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
    16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料 20 年以上，法律法规或监管部门另有规定的从其规定；
    17）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人能
    够按照《基金合同》规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成本的条件下得到有关资料的复印件；
    18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，
    并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
    19）基金清算涉及不动产项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法
    律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
    20）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金托管人；
    21）因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当
    承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
    22）监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金托管人违反
    《基金合同》造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿；
    23）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行为
    承担责任；
    24）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为；
    25）基金扩募发售失败的，基金管理人将投资人已交纳款项并加计中国人民银行同期存
    款利息在基金募集期结束后 30日内退还基金扩募份额认购人；
    26）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
    27）建立并保存基金份额持有人名册；
    28）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运新）（2026 年第 1 号）
    营管理不动产项目，主动履行不动产项目运营管理职责，包括：
    A.及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
    B.建立账户和现金流管理机制，有效管理不动产项目租赁、运营等产生的现金流，防止现金流流失、挪用等；
    C.建立印章管理、使用机制，妥善管理不动产项目各种印章；
    D.为不动产项目购买足够的财产保险和公众责任保险，并向基金托管人提供相关保险合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管人同意不得变更、解除或终止相关保险合同；
    E.制定及落实不动产项目运营策略；
    F.签署并执行不动产项目运营的相关协议；
    G.收取不动产项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；
    .执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
    I.实施不动产项目维修、改造等；
    J.负责不动产项目档案归集管理；
    K.聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
    L.依法披露不动产项目运营情况；
    M.提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格履行运营管理义务，保障公共利益；
    N.建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、不动产项目经营风险、关联交易及利益
    冲突风险、利益输送和内部人控制风险等不动产项目运营过程中的风险；
    O.按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；
    P.中国证监会规定的其他职责。
    29）基金管理人可以设立专门的子公司承担不动产项目运营管理职责，也可以委托运营
    管理机构负责上述第（27）条第 D项至第 I项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因委托而免除；
    基金管理人委托运营管理机构运营管理不动产项目的，应当自行派员负责不动产项目公司财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订不动产项目运营管理服务协议，明确双方的权利义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和程序等事项。
    30）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。
    基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督、检查，至少每年对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就其获委托从事不动产项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年
    1次。
    新）（2026 年第 1 号）
    委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管不动产项目运营维护相关档案。
    31）发生下列情形之一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：
    A.运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；
    B.运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
    C.运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；
    D.任一物业资产对应的连续三个资产运营收入回收期内未实现以下全部目标的：（1）
    任一物业资产实现的运营净收益达到对应期间的运营净收益目标金额的 80%；及（2）任一
    物业资产的资产运营收入收缴率达到 80%；
    E.法律法规及中国证监会规定的其他情形。
    32）若发生上述第 A-C 种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构，无需召开
    基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日起 6 个月内聘任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第 D-E种情形的，基金管理人应按基金合同的约定召集基金份额持有人大会，并提请基金份额持有人大会就解任运营管理机构、聘任新的运营管理机构等具体方案进行表决；经召开基金份额持有人大会作出有效表决后，基金管理人应解聘或更换运营管理机构；
    33）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施资产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施资产进行评估：
    A.不动产项目购入或出售；
    B.本基金扩募；
    C.提前终止《基金合同》拟进行资产处置；
    D.不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
    E.对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
    34）充分揭示风险，设置相应风险缓释措施，保障基金份额持有人权益；
    35）基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于 1 家流动性服务商为基金提供
    双边报价等服务；
    36）本基金及其下设特殊目的载体借入款项安排，基金管理人应及时将借款合同以及证
    明借入款项资金流向的证明文件提交基金托管人；基金合同生效后，基金管理人应及时向基金托管人报送不动产项目已借款情况。如保留不动产项目对外借款，基金管理人应当向基金托管人报送借款文件以及说明材料，说明保留不动产项目对外借款的金额、比例、偿付安排、满足的法定条件等；
    37）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
    2、 基金托管人的权利与义务
    （1）根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管新）（2026 年第 1 号）
    人的权利包括但不限于：
    1）自《基金合同》生效之日起，依法律法规和《基金合同》的规定安全保管基金财产；
    2）依《基金合同》约定获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其他费用；
    3）根据《基金合同》以及《基金托管协议》约定，监督不动产基金资金账户、专项计
    划托管账户、不动产项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
    4）根据《基金合同》以及《基金托管协议》约定，监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反《基金合同》及国家法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈报中国证监会，并采取必要措施保护基金投资人的利益；
    5）根据《基金合同》以及《基金托管协议》约定，监督基金管理人为不动产项目购买
    足够的保险；
    6）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交易资
    金清算；
    7）提议召开或召集基金份额持有人大会；
    8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
    9）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》《基金托管协议》约定的其他权利。
    （2）根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管
    人的义务包括但不限于：
    1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、基金管理人交付的权属证书
    及相关文件；
    2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟
    悉基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
    3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金
    财产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立；
    4）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己
    及任何第三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
    5）保管基金管理人交付给基金托管人的由基金管理人代表基金签订的与基金有关
    的重大合同及有关凭证；
    6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照《基金合同》
    《基金托管协议》的约定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；
    7）根据《基金合同》以及《基金托管协议》约定，基于基金管理人所提供的文件，
    监督不动产项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
    新）（2026 年第 1 号）
    8）保守基金商业秘密，除《基金法》《基金合同》及其他有关法律法规或监管机
    构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法机关等有权机关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外；
    9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
    10）对基金财务会计报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理人在各重
    要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行；如果基金管理人有未执行《基金合同》规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；
    11）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料 20 年以上，法律
    法规或监管部门另有规定的从其规定；
    12）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册；
    13）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
    14）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益；
    15）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配
    合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
    16）按照法律法规和《基金合同》的规定监督基金管理人的投资运作；
    17）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配；
    18）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行监管机构，并通知基金管理人；
    19）因违反《基金合同》导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不因
    其退任而免除；
    20）按规定监督基金管理人按法律法规和《基金合同》规定履行相关义务，基金管
    理人因违反《基金合同》造成基金财产损失时，应为基金份额持有人利益向基金管理人追偿；
    21）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
    22）按照法律法规和《基金合同》的规定监管本基金资金账户、专项计划托管账户、不动产项目运营收支账户重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
    23）按照法律法规和《基金合同》的规定监督基金管理人为不动产项目购买足够的保险；
    24）复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额净值；
    25）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
    （三）投资管理议事机构新）（2026 年第 1 号）
    基金管理人设立投资管理议事机构，对不动产项目运营管理重大事项采取集体决策制度，负责基金份额持有人大会决策事项之外，由基金管理人有权自行决策的与运营管理相关重大事项的决策。
    1、 职权范围
    投资管理议事机构的职责包括：
    （1）通过专项计划行使对不动产项目公司所享有的相关股东权利，包括决定项目公司
    的经营方针和投资计划，选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，审议批准项目公司的年度财务预算方案和决算方案等；
    （2）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的对外借款方案；
    （3）审议金额占基金净资产 5%及以下的关联交易（金额是指连续 12个月内累计发生金额）；
    （4）审议金额不超过基金净资产 20%的其他不动产项目或基础设施资产支持证券的购
    入或处置（金额是指连续 12个月内累计发生金额）；
    （5）审议由基金管理人或基金份额持有人提出的、对于基金扩募事项的建议及方案，并履行适当程序后，召集基金份额持有人大会投票表决；
    （6）运营管理机构提议审议的、法律法规规定或基金文件约定的其他与运营相关的重大事项。
    2、 人员构成投资管理议事机构委员共有 5个席位，均由基金管理人委派（由公司总裁、公司督察长、首席风险官（或风险管理负责人员）、不动产投资部分管领导及相关专业委员组成）。具体人员如下：
    陶耿先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司董事长；
    叶明先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁、财务负责人、首席市场官；
    吕巍先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司合规总监、督察长、首席风险官；
    徐刚先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理、首席投资官（CIO）；
    杨先锋先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司风险管理部副总经理。
    3、 议事规则
    投资管理议事机构议事形式分为线上和线下两种，在发生投资管理议事机构审议事项时，由任意一名委员或基金经理负责召集并决定议事形式。
    若投资管理议事机构全体委员无法就审议事项在线上达成一致意见时，则由任意一名委员或基金经理负责就同一审议事项召集线下会议。
    新）（2026 年第 1 号）
    投资管理议事机构线下会议审议事项须经三分之二以上（含三分之二）委员表决通过后方可实施。
    二、专项计划层面的治理安排
    （一）资产支持证券管理人的权利
    1、资产支持证券管理人有权根据《标准条款》及《认购协议》的约定将专项计划募集资金用于购买基础资产（包括代表专项计划收购作为基础资产的项目公司股权并办理相关交割手续等），并管理专项计划资产、分配专项计划利益。
    2、资产支持证券管理人有权根据《标准条款》第十九条的规定终止专项计划的运作。
    3、资产支持证券管理人有权委托资产支持证券托管人托管专项计划资金，并根据《资产支持证券托管协议》的约定，监督资产支持证券托管人的托管行为，并针对资产支持证券托管人的违约行为采取必要措施保护资产支持证券持有人的合法权益。
    4、当专项计划资产或资产支持证券持有人的利益受到其他任何第三方损害时，资产支
    持证券管理人有权代表全体资产支持证券持有人依法向相关责任方追究法律责任。
    5、资产支持证券管理人有权根据《标准条款》及《认购协议》的约定召集资产支持证券持有人大会。
    6、资产支持证券管理人有权代表资产支持证券持有人行使项目公司股东的相关权利，
    包括且不限于变更公司会计政策、取得股东分红及清算后的剩余公司财产等。
    7、资产支持证券管理人有权按照《标准条款》的约定取得已经实际垫付但未受偿的专项计划费用。
    （二）资产支持证券管理人的义务
    1、资产支持证券管理人应在专项计划管理中恪尽职守，根据《认购协议》及《标准条款》的规定为资产支持证券持有人提供服务。
    2、资产支持证券管理人应根据《管理规定》建立健全内部风险控制，将专项计划的资
    产与其固有财产分开管理，并将不同客户资产支持专项计划的资产分别记账。
    3、资产支持证券管理人应根据《管理规定》以及《标准条款》的规定，将专项计划发
    行收入用于向原始权益人购买基础资产，并进行基础资产追加投资。
    4、资产支持证券管理人在管理、运用专项计划资产时，应根据《管理规定》和《资产支持证券托管协议》的约定，接受资产支持证券托管人对专项计划资金拨付的监督。
    5、资产支持证券管理人应根据《管理规定》及《标准条款》的约定，按期出具资产支
    持证券管理人报告，保证资产支持证券持有人能够及时了解有关专项计划资产与收益等信息。
    6、资产支持证券管理人应按照《标准条款》第十二条的规定向资产支持证券持有人分
    配专项计划利益。
    新）（2026 年第 1 号）
    7、资产支持证券管理人应按照《管理规定》及《标准条款》的约定，妥善保存与专项
    计划有关的合同、协议、销售文件、交易记录、会计账册等文件、资料，保存期不少于专项计划终止后 10年。
    8、在专项计划终止时，资产支持证券管理人应按照《管理规定》《标准条款》及《资产支持证券托管协议》的约定，妥善处理有关清算事宜。
    9、资产支持证券管理人因自身或其代理人的过错造成专项计划资产损失的，应向资产
    支持证券持有人承担赔偿责任。
    10、因资产支持证券托管人过错造成专项计划资产损失时，资产支持证券管理人应代表
    资产支持证券持有人向资产支持证券托管人追偿。
    11、资产支持证券管理人应按资产支持证券持有人大会作出的有效决议，行使及履行其
    作为项目公司股东、依据项目公司章程及/或中国法律规定所享有及承担的股东权利、权力及职责。
    12、资产支持证券管理人应监督资产支持证券托管人、项目公司及其他相关机构履行各
    自在专项计划文件项下的职责或义务，如前述机构发生违约情形，则资产支持证券管理人应代表资产支持证券持有人根据有关专项计划文件的规定追究其违约责任。
    （三）资产支持证券托管人的权利
    1、资产支持证券托管人发现资产支持证券管理人的划款指令与《管理规定》及其他相
    关法律法规、《计划说明书》《标准条款》和《资产支持证券托管协议》约定、《收益分配报告》不符的，有权拒绝执行，并要求其改正；未能改正的，应当拒绝执行并及时向中国基金业协会报告，同时抄送对资产支持证券管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。由此给专项计划或资产支持证券持有人造成的损失，资产支持证券托管人不承担责任。
    2、因资产支持证券管理人过错导致资产支持证券托管人产生任何损失时，资产支持证
    券托管人有权向资产支持证券管理人进行追偿。
    （四）资产支持证券托管人的义务
    1、资产支持证券托管人应在专项计划托管活动中恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，妥善保管专项计划账户内资金，确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证券持有人的财产权益。
    2、资产支持证券托管人应依据《资产支持证券托管协议》的约定，执行资产支持证券
    管理人的划款指令，负责办理专项计划账户的资金往来。
    3、资产支持证券托管人收到募集资金专户划付的认购资金及其他应属专项计划的款项后，资产支持证券管理人可通过开通网银查询功能查询资金的到账情况。
    4、资产支持证券托管人应按《资产支持证券托管协议》的约定制作并按时向资产支持
    证券管理人提供有关资产支持证券托管人履行《资产支持证券托管协议》项下义务的《年度托管报告》。
    新）（2026 年第 1 号）
    5、专项计划存续期内，如果发生下列可能对资产支持证券持有人权益产生重大影响的
    临时事项，资产支持证券托管人应在知道该临时事项发生之日起 5个工作日内以邮寄、传真或电子邮件的方式通知资产支持证券管理人：
    （1）发生资产支持证券托管人解任事件；
    （2）资产支持证券托管人的法定名称、住所等工商登记事项发生变更，可能影响资产支持证券按时分配收益；
    （3）资产支持证券托管人涉及重大法律纠纷，可能影响资产支持证券按时分配收益；
    （4）资产支持证券托管人或其总行经营情况发生重大变化，或者作出减资、合并、分
    立、解散、申请破产等决定。
    6、资产支持证券托管人应妥善保存基础资产转让协议原件以及与专项计划托管业务
    有关的记录专项计划业务活动的原始凭证、记账凭证、专项计划账册、交易记录和重要合同
    等文件、资料，保管期限至自专项计划终止日起二十年。
    7、在专项计划到期终止或《资产支持证券托管协议》终止时，资产支持证券托管人应
    协助资产支持证券管理人妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核资产支持证券管理人编制的清算报告所涉及的相关财务数据，以及办理专项计划资金的分配。
    8、资产支持证券托管人未按《资产支持证券托管协议》约定执行指令或者错误执行指
    令进而导致专项计划资产产生损失的，资产支持证券托管人发现后应及时采取措施予以弥补，并依据相关法律法规承担相应责任。
    9、法律、行政法规、部门规章等规定或者协议约定的其他职责。
    （五）资产支持证券持有人的权利
    1、专项计划的资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的规定，取得专项计划利益。
    2、资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划投资运作的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项计划资产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求资产支持证券管理人作出说明。
    3、专项计划的资产支持证券持有人有权按照《标准条款》第十二条的规定，知悉有关
    专项计划利益的分配信息。
    4、专项计划资产支持证券持有人的合法权益因资产支持证券管理人、资产支持证券托
    管人过错而受到损害的，有权按照《标准条款》及其他专项计划文件的规定取得赔偿。
    5、资产支持证券持有人有权将其所持有的资产支持证券在上交所固定收益证券平台
    进行转让及监管机构认可的其他平台进行转让。
    6、资产支持证券持有人享有按照《标准条款》的约定召集或出席资产支持证券持有人大会，并行使表决等权利；或根据《标准条款》第 14.10 条的约定作出专项计划书面决议。
    7、资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定参与分配清算后的专项计划剩余资产。
    新）（2026 年第 1 号）
    8、资产支持证券持有人有权以交易或质押等方式处置资产支持证券，且有权根据交易
    场所的相关规则通过回购进行融资。
    （六）资产支持证券持有人的义务
    1、专项计划的资产支持证券持有人应根据《认购协议》及《标准条款》的规定，按期
    缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。
    2、专项计划的资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。
    3、资产支持证券持有人按法律法规规定承担纳税义务。
    4、专项计划存续期间，资产支持证券持有人不得要求专项计划赎回其取得或受让的资产支持证券。
    三、项目公司层面的治理安排
    基金成立后，首发项目公司已变更组织架构，不设股东会、董事会、监事会，基金管理人委派的人员担任执行董事（董事）、监事、总经理及财务负责人，首发项目公司制定并执行独立财务会计制度，首发项目公司委托临港集团担任运营管理统筹机构、临港奉贤担任首发运营管理实施机构负责首发基础设施资产的运营管理。
    基金本次扩募发行后，新购入项目公司将变更组织架构，不设股东会、董事会、监事会，基金管理人委派的人员担任执行董事（董事）、监事、总经理及财务负责人，新购入项目公司将制定并执行独立财务会计制度，新购入项目公司委托临港集团担任运营管理统筹机构、临港联合担任运营管理实施机构负责新购入基础设施资产的运营管理。
    前述安排能够满足基金正常运作需要。
    （一）股东
    项目公司为一人有限责任公司，不设股东会。股东行使下列职权：
    1.决定公司的经营方针和投资计划；
    2.委派和更换执行董事（董事）、监事，决定执行董事（董事）、监事的报酬事项；
    3.审批执行董事（董事）的报告；
    4.审批监事的报告；
    5.审批公司的年度财务预算方案、决算方案；
    6.审批公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
    7.对公司增加或者减少注册资本作出决定；
    8.对发行公司债券作出决定；
    9.对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
    10.修改公司章程；
    11.公司章程规定的其他职权。
    新）（2026 年第 1 号）
    股东作出以上所列决定时，应当采用书面形式，并由股东盖章后置备于公司。
    （二）执行董事（董事）
    项目公司不设董事会，设执行董事（董事）一（1）名，由股东委派产生。执行董事（董事）的任期每届为三（3）年。执行董事（董事）任期届满，可以连任。执行董事（董事）任期届满，或者执行董事（董事）在任期内辞职，在新的执行董事（董事）就任前，原执行董事（董事）仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行执行董事（董事）职务。
    执行董事（董事）行使下列职权：
    1.向股东报告工作；
    2.执行股东的决定；
    3.制订公司的经营计划和投资方案；
    4.制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
    5.制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
    6.制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
    7.制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
    8.决定公司内部管理机构的设置；
    9.决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司
    副经理及其报酬事项；
    10.制定公司的基本管理制度；
    11.公司章程规定的其他职权。
    （三）监事
    项目公司不设监事会，设监事一（1）人，由股东委派产生。监事的任期每届为三（3）年，任期届满，可以连任。监事任期届满，或者监事在任期内辞职，在新的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行监事职务。监事行使下列职权：
    1.检查公司财务；
    2.对执行董事（董事）、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行
    政法规、公司章程或者股东决定的执行董事（董事）、高级管理人员提出罢免的建议；
    3.当执行董事（董事）、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事（董事）、高级管理人员予以纠正；
    4.依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事（董事）、高级管理人员提起诉讼；
    5.法律、法规规定的其他职权。
    监事发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所等协助其工作，费用由公司承担。
    新）（2026 年第 1 号）
    （四）总经理
    项目公司设总经理，由执行董事（董事）决定聘任或者解聘，可以连任。总经理对执行董事（董事）负责，行使下列职权：
    1.主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事（董事）决定；
    2.组织实施公司年度经营计划和投资方案；
    3.拟订公司内部管理机构设置方案；
    4.拟订公司的基本管理制度；
    5.制订公司的具体规章；
    6.提请聘任或者解聘公司副经理；
    7.决定聘任或者解聘除应由执行董事（董事）决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
    8.执行董事（董事）授予的其他职权。
    新）（2026 年第 1 号）
    第二节 运营管理安排
    一、基金管理人运管安排
    （一）运营管理安排概况
    本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时委托临港集团、临港奉贤和临港联合担任不动产项目的外部管理机构，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。其中，临港集团作为运营管理统筹机构负责统筹、协调和安排《运营管理服务协议》项下的首发不动产项目及新购入不动产项目的运
    营管理工作，临港奉贤作为首发不动产项目临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期的运营管理实施机构，临港联合作为新购入不动产项目康桥项目的运营管理实施机构，负责具体实施《运营管理协议》项下的基础设施资产运营服务。
    就新购入不动产项目，在运营管理服务协议期限内，基金管理人和新购入项目公司委托临港集团、临港联合作为委托方的授权代理人提供相关运营管理服务；就首发不动产项目，在运营管理服务协议期限内，基金管理人和首发项目公司委托临港集团、临港奉贤作为委托方的授权代理人提供相关运营管理服务。
    本基金购入其他不动产项目的，新购入不动产项目的运营管理机构优先选择聘用临港集团或其同一控制下关联方，依据基金份额持有人大会的表决结果确定。
    （二）基金管理人管理其他同类型不动产基金潜在利益冲突的防范措施
    基金管理人同时管理临港 REIT、东久 REIT 两只同类型不动产基金，因不动产项目功能定位不同、投资策略不同、运营管理机构不同，不存在利益冲突。由于不动产基金存续时间较长，未来不排除在不动产基金的运营管理层面或投资扩募层面存在潜在利益冲突。针对可能出现的潜在利益冲突，基金管理人制定了有效的内部制度和风险缓释措施，将严格做到风险隔离、基金财产隔离，防范利益冲突。
    二、新购入不动产项目运营管理服务协议主要内容
    （一）运营管理的委托事项
    在运营管理服务协议期限内，基金管理人、新购入项目公司委托扩募运营管理实施机构作为委托方的授权代理人提供以下物业运营管理服务（为免疑义，该等物业运营管理服务不包括任何房产中介服务、人事代理服务、招投标代理服务、工程监理服务、工程项目管理服务等需特殊资质及资格方可提供的服务）。扩募运营管理实施机构应执行的委托事项包括：
    1、经营计划管理
    （1）扩募运营管理实施机构应编制不动产项目在下一年度的经营计划（简称“年度经营计划”），并于每个自然年度 11 月 20 日和 12 月 10 日前分别书面提交年度经营计划初稿和新）（2026 年第 1 号）修订稿至基金管理人审批。运营管理统筹机构接受扩募运营管理实施机构报备的项目公司年度经营计划，并可提供相关建议。
    （2）年度经营计划应包括运营招商计划、财务预算、资金使用计划。
    （3）为免疑义，运营管理服务协议生效之日所在自然年度剩余期限内的经营计划应由
    扩募运营管理实施机构于运营管理服务协议生效之日起 10 日内完成编制，并提交基金管理人审批；若基金管理人对经营计划有合理的修订或完善意见的，基金管理人及扩募运营管理实施机构应就该经营计划进行友好协商讨论并达成一致意见，该经营计划应不晚于运营管理服务协议生效之日起 20日内完成审批。
    （4）按照运营管理服务协议确定具体的年度经营计划后，基金管理人、扩募运营管理实施机构及新购入项目公司应按照年度经营计划实施并执行不动产项目的相关运营管理工作。
    2、运营管理机构的运营事项
    基金管理人委托并授权扩募运营管理实施机构在如下方面负责新购入项目公司和物业资产的运营管理。
    1）执行经营计划
    根据基金管理人审批的年度经营计划，对新购入项目公司和物业资产实施运营管理。
    2）租赁咨询服务
    应基金管理人要求，进行区域市场研究分析等研究分析工作，协助新购入项目公司就物业资产制定适当的市场定位，根据市场需要对租赁协议模版条款提出调整优化建议。
    3）招商
    代表新购入项目公司进行招商工作，包括但不限于引进合适的租户或广告投放商，协调相关的中介服务商，并代表新购入项目公司与租户及其他合作方进行协商、沟通。
    4）物业交付
    代表新购入项目公司向租户按租赁协议约定的标准交付其所承租的区域，并在租赁期结束后监督相应的租户按租赁协议约定对物业进行返还、复原（如需）、腾空所承租的区域并
    解除租赁备案（如有）。
    5）租户日常沟通
    代表新购入项目公司及时了解租户对物业资产及运营服务的合理意见和建议，针对租户集中反映的问题和建议，如法律或租赁协议明确要求新购入项目公司应当履行相关义务或承担相关责任的，则代表新购入项目公司提出具体的优化解决方案，并跟踪方案执行落地情况。
    6）签署合同
    协助新购入项目公司签署并执行物业资产运营过程中需要签署的所有合同文本，及相关合同的修订、补充或续签。
    协助新购入项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记，包括新）（2026 年第 1 号）
    但不限于配合办理租赁备案/登记事宜。
    7）催缴费用及追收欠款
    代表新购入项目公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物业费等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体的解决方案。
    8）购买保险及理赔事宜
    代表新购入项目公司为物业资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等保险；
    确保以新购入项目公司名义进行投保且新购入项目公司为受益人，并代表新购入项目公司进行理赔事宜。
    9）资产修理维护、装修改造审查组织开展并监督协调对不动产项目进行的修整、改造（包含但不限于日常普通修整、年度大中修、应急抢修、加固升级等建筑本体及附属设施设备等装修升级改造更换等），以保持不动产项目处于良好的运营状态。
    若不动产项目发生重大突发或紧急情况（系指水管爆裂、墙面大面积漏水严重影响正常使用、玻璃爆裂、消防设施爆裂及其他因不可抗力造成不动产项目需进行紧急补救或维修的情形），扩募运营管理实施机构应及时维修，若因未及时维修造成的损失由扩募运营管理实施机构承担。
    前述所涉维修事项，若租户自身原因导致资产损坏需要维修或者赔偿的，租户承担相应费用，扩募运营管理实施机构应督促租户及时对进行维修或者更换；当租户选择由扩募运营管理实施机构提供的维修或者更换服务时，扩募运营管理实施机构收取相应的维修费用/赔偿金，扩募运营管理实施机构履行相应的维修或者更换义务，应确保资产/设备保持完好状态。
    前述所涉维修事项若新购入项目公司可以向保险公司申请理赔，扩募运营管理实施机构应积极向保险公司申请理赔，扩募运营管理实施机构承担了相应维修成本的，新购入项目公司在取得的保险理赔款限额内，可向扩募运营管理实施机构支付前述维修成本。若因为不可抗力导致不动产项目发生维修等事项的，相关维修成本由新购入项目公司承担，届时相关保险理赔款项归属新购入项目公司。
    扩募运营管理实施机构应针对各类突发紧急情况建立应急救援处置预案，如遇突发事件立即启动相关应急预案，采取措施妥善处置，并定期组织应急救援演练。
    10）招标采购代表新购入项目公司对营销活动或改造维修工程等采购事项实施对外招标（如新购入项目公司或扩募运营管理实施机构相关管理制度需要），代表新购入项目公司进行合同谈判和签署，实施工程监督及竣工验收（质量验收）等。
    11）执行日常运营管理服务
    代表新购入项目公司执行日常运营管理服务，如安保服务，消防服务，通讯及紧急事故新）（2026 年第 1 号）处理等。
    依法制定各项安全管理规则制度，对项目内部采取必要的安全管理措施，确保项目的安全有序及正常运行。遇应急突发事件时及时向新购入项目公司、基金管理人反馈，并处理该等事件。根据不同的专业性质，扩募运营管理实施机构负责安排具体日常安全管理工作，扩募运营管理实施机构有关专业部门负责专业安全管理的指导和协调工作。委托第三方机构提供服务的，扩募运营管理实施机构应当承担的安全管理责任不因此而免除。
    12）安全生产管理
    履行安全生产管理协议中扩募运营管理实施机构应当承担的安全管理职责及义务，包括工作界面内的资产设备安全管理与维护防火安全管理和消防设备的采购维护、治安保护管
    理、应急疏散预案、突发事件应对预案安全档案管理、与物业单位或其他第三方的安全管理
    工作协调事宜等与本项目运营的安全管理有关的职责。委托第三方机构提供服务的，扩募运营管理实施机构应当承担的安全生产管理责任不因此而免除或减轻。
    13）配合检查
    配合基金管理人对物业资产和管理工作的检查，包括但不限于提供日常管理资料和记录等。
    协助新购入项目公司配合政府及相关部门的各项检查、拜访、接待工作，包括不限于工商、税务、应急管理、安全生产、消防检查、环保、各项申报等工作。
    14）协调物业管理方工作安排
    聘请符合《基础设施基金指引》及相关法律法规要求的物业管理公司提供物业管理服务。
    与物业管理方保持工作沟通并建立合理合作机制，促使物业管理符合物业资产运营管理目标。
    监督物业管理方对物业资产实施日常维护保养，定期对物业资产运营状态进行更新评估记录。
    各方同意并确认，由扩募运营管理实施机构聘请第三方提供物业管理服务不应被视为扩募运营管理实施机构将运营管理服务协议项下主要职责进行转委托。
    15）代表新购入项目公司解决、处理经营过程中产生的与承租人之间的纠纷。如需对承
    租人、工程方等提起诉讼、仲裁或启动其他相关司法程序时，应协助新购入项目公司及时提起诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相关司法程序，通过前述程序维护新购入项目公司的利益。
    16）代表新购入项目公司申请、维持并更新项目运营所必需的一切使用证书、证照和经
    营许可等，办理新购入项目公司工商年检工作。
    17）在基金管理人及新购入项目公司授权范围内协助新购入项目公司进行日常运营的资金划转。
    18）扩募运营管理实施机构自行或代表新购入项目公司聘请代理记账机构进行财务核算、新）（2026 年第 1 号）
    财务报表编制等相关工作，并按照要求协助进行年度资产评估、审计及其他信息披露等工作。
    19）代表新购入项目公司聘请税务代理机构进行税务核算、纳税申报等相关工作，及时
    了解并协助申报新购入项目公司可享受的税收政策优惠。
    20）根据新购入项目公司及租户实际需求，利用信息化、数字化、互联化和物联网技术
    为新购入项目公司提供智慧园区升级方案的咨询建议，并协助新购入项目公司在园区智慧化的升级过程中进行各项工作管理。
    21）加大节能管理力度，提高用能设施设备的能源利用效率。开展公共机构节能工作，
    做好不动产项目区域内的电、水、燃气等能源资源消耗的统计、分析工作，配合做好能源分项计量、办公建筑能源审计、节能技术改造等节能工作，挖掘潜力、提高能源使用效率。
    22）若国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金，或明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策要求不动产项目减免租金的（统称“租金减免政策”），扩募运营管理实施机构应在得到相关政策或得知相关运营影响后的二十个工作日内，向基金管理人提交因上述事件造成的资产运营影响及预计采取措施的报告，包括预计影响金额、涉及租户、舆情风险、缓释措施及方案等。
    23）基金管理人与扩募运营管理实施机构协商一致的其他事项。
    3、账户管理
    新购入项目公司原则上仅保留监管账户一个账户。运营管理服务协议生效后，新购入项目公司原则上不再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金管理人同意后完成开户流程并由基金管理人对该等账户进行监管，具体监管方式以届时协商一致为准。
    运营管理服务协议生效时，若新购入项目公司除了监管账户外还开立了其他银行账户的，扩募运营管理实施机构应负责推动关联方协助新购入项目公司于基金管理人指定的时限内
    完成该等账户的销户手续，并将相关账户余额（如有）拨付至监管账户。
    监管账户用于接收专项计划发放的借款、专项计划支付的增资款项（如有）、收取不动
    产项目运营收入、收取不动产项目处置收入及其他基金管理人认可的款项，并根据约定对外支付运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关税费、资本性支出、保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项（押金、结算租金等）、偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性负债（包括金融机构负债及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资及其他经基金管理人与监管银行另行共同商定与新购入项目
    公司相关的款项支付的人民币资金账户。除为上述目的外，非经基金管理人书面同意，新购入项目公司资金监管账户内的资金不得用于其他任何用途。
    监管账户对外划款时，应根据新购入项目公司、基金管理人以及监管银行签署的《监管协议》的约定执行。《监管协议》生效后，基金管理人应尽快向扩募运营管理实施机构发送一份《监管协议》的签署扫描件，并将监管账户的使用机制和流程等事项通知扩募运营管理实施机构。监管账户的预留印鉴应由基金管理人指定。
    新）（2026 年第 1 号）
    各方同意，新购入项目公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户。扩募运营管理实施机构应定期查询监管账户资金收支情况，如发现新购入项目公司除监管账户外的其他账户收到任何资产运营收入的，扩募运营管理实施机构应及时告知基金管理人，并协助新购入项目公司自收到该笔资金起 20 个工作日内将该笔资金全额划转至新购入项目公司监管账户。
    （二）运营管理的协助事项
    在运营管理服务协议期限内，委托方聘请运营管理机构协助支持委托方完成以下物业运营管理工作。各方一致同意并确认，下述运营管理事项不构成运营管理服务协议约定的委托代理事项，运营管理机构无权就下述事项代表委托方对外作出相关行为或签署相关协议，委托方依法应当承担的责任不因此而免除。
    扩募运营管理实施机构应执行的协助事项包括：不动产项目的预算执行、印章管理、
    证照管理、保管档案、资料、协助融资事项。
    运营管理统筹机构应执行的协助事项包括：资产收购及处置服务。
    （三）运营管理服务的收费扩募运营管理实施机构在运营管理协议项下就提供物业运营管理服务收取基础运营管
    理费、绩效运营管理费，运营管理统筹机构收取资产收购咨询服务费、资产处置咨询服务费。
    前述费用应由新购入项目公司向扩募运营管理实施机构或运营管理统筹机构支付。为免疑义，经基金管理人与扩募运营管理实施机构、运营管理统筹机构协商一致，前述费用可由新购入项目公司外的其他委托方账户向扩募运营管理实施机构或运营管理统筹机构支付。具体费率及支付方式按以下约定：
    1、基础运营管理费
    1）新购入项目公司应以每个自然季度监管账户收取的资产运营收入作为基数，依据相
    应费率向扩募运营管理实施机构支付基础运营管理费，每个自然季度的基础运营管理费=该自然季度监管账户收取的资产运营收入×14%。若扩募专项计划设立不满一整个季度的，则以新购入项目公司在该季度内的扩募专项计划存续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。
    2）基础运营管理费按季度计算和支付，某一季度的基础运营管理费应由扩募运营管理
    实施机构在下一个季度首月提出付款申请，新购入项目公司在收到付款申请且新购入项目公司财务会计报告出具后的 10 个工作日内向扩募运营管理实施机构支付。
    3）新购入项目公司应根据年度审计报告记载的资产运营收入的 14%核算对应资产运营
    收入回收期的基础运营管理费，如经审计核算的基础运营管理费大于对应期间已支付的基础运营管理费，新购入项目公司应于审计报告出具且扩募运营管理实施机构提出付款申请后15个工作日内向扩募运营管理实施机构支付差额部分的基础运营管理费。如经审计核算的基础运营管理费小于对应期间已支付的基础运营管理费，则新购入项目公司有权以该等差额部分新）（2026 年第 1 号）用以抵扣或扣减下一期应付基础运营管理费。
    2、绩效运营管理费各方同意，在某一个资产运营收入回收期内不动产基金所投资的全部物业资产（即临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、康桥项目）实现的运营净收益总和不低于全部物业
    资产的运营净收益目标金额总和的前提下，若扩募运营管理实施机构所运营管理的对应物业资产（即康桥项目）同时满足：某一个资产运营收入回收期内物业资产实现的资产运营收入
    收缴率不低于 98%，且某一个资产运营收入回收期内物业资产的平均年度出租率不低于最近一次该物业资产评估报告中预测的该年度出租率；新购入项目公司应按下述约定确定扩募
    运营管理实施机构的绩效运营管理费：
    1）绩效运营管理费=（该资产运营收入回收期对应物业资产实现的运营净收益32-该资产运营收入回收期对应物业资产的运营净收益目标金额33）×R。R 的取值根据运营净收益完成率（即“实现的运营净收益/运营净收益目标金额”）确认，具体如下：
    运营净收益完成率情况 R 取值
    运营净收益完成率＞120% 20%
    100%＜运营净收益完成率≤120% 10%
    80%≤运营净收益完成率＜100% 10%
    运营净收益完成率＜80% 20%
    当运营净收益完成率高于 100%时，绩效运营管理费为正，扩募运营管理实施机构有权收取绩效运营管理费；当运营净收益完成率低于 100%时，绩效运营管理费为负，新购入项目公司将从应付基础运营管理费中等额扣减相应金额。各资产运营收入回收期绩效运营管理费的扣减金额以该资产运营收入回收期的基础运营管理费为限。
    2）绩效运营管理费总和上限=MAX[（该资产运营收入回收期不动产基金所投资的全部物业资产实现的运营净收益总和-该资产运营收入回收期不动产基金所投资的全部物业资产
    32 “运营净收益”指就新购入项目公司运营收入扣减相关费用和支出后取得的净收益。运营净收益需根据新购入项目公司年度审计报告及其相关底稿数据进行计算，运营净收益=营业收入（考虑收缴情况的合同收入）+营业外收入-营业成本（不包括绩效运营管理费、扣减的基础运营管理费）-管理费用-营业外支出
    -税金及附加+折旧及摊销-资本性支出；若该公式因新购入项目公司财务报表科目发生变化需要调整的，需由新购入项目公司、扩募运营管理实施机构、基金管理人达成一致意见。
    33 “运营净收益目标金额”指新购入项目公司应当实现的运营净收益的目标金额，具体为：2025年及2026年的运营净收益目标金额应不低于《有关国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金扩募及新购入项目公司的模拟可供分配金额测算报告的审核报告》及其测算底稿所载对应年度预测金额。
    若专项计划存续时间在某一自然年度不满一年的，新购入项目公司在对应期间内的运营净收益目标金额=专项计划在该自然年度实际存续的天数×该自然年度运营净收益目标金额／365；2027 年及以后年度的运营净收益目标金额为最近一次物业资产评估报告中预测的该年度运营净收益。
    新）（2026 年第 1 号）的运营净收益目标金额总和）×50%，0]。为免疑义，不动产基金可支付给基金管理人为不动产基金委托的全部运营管理实施机构的绩效运营管理费金额之和不得超过本款约定的绩效运营管理费总和上限。
    3）若根据本条第 1）款计算的绩效运营管理费为负，则临港联合不收取绩效运营管理费，且新购入项目公司可等额扣减相应金额的基础运营管理费，扣减金额以该资产运营收入回收期的基础运营管理费为限。若根据本条第 1）款计算的绩效运营管理费为正，临港联合实际应收取的绩效运营管理费金额=该资产运营收入回收期不动产基金可支付给全部运营
    管理实施机构的绩效运营管理费金额之和×临港联合在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额/[临港联合在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额+MAX（临港奉贤在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额 ，0）]。临港联合应将实际应收取的绩效运营管理费金额的 30%用于激励临港联合运营团队人员，相关激励方案由临港联合自行制定并向基金管理人备案。
    4）新购入项目公司应当于新购入项目公司年度审计报告出具且扩募运营管理实施机构
    提出申请后 10 个工作日内由监管账户向扩募运营管理实施机构支付上一个资产运营收入回
    收期的绩效运营管理费或于新购入项目公司年度审计报告出具后 10 个工作日内扣减上一个资产运营收入回收期的基础运营管理费。
    3、资产收购咨询服务费
    资产收购咨询服务费=收购资产价格×1.5%（暂定），但具体服务费率及付款安排等事项仍以届时签订的相关咨询服务协议约定为准。
    4、资产处置咨询服务费
    资产处置咨询服务费=处置资产价格×1.0%（暂定），但具体服务费率及付款安排等事项以届时签订的相关咨询服务协议约定为准。
    （四）扩募运营管理实施机构考核机制
    1、若物业资产对应的某一个资产运营收入回收期实现的运营净收益未达到对应期间的
    运营净收益目标金额的 90%，或资产运营收入收缴率未达到 90%的，扩募运营管理实施机构应当分析未完成上述考核目标的原因并提出整改措施，且基金管理人有权约谈扩募运营管理实施机构的对应运营负责人；
    2、若物业资产对应的某一个资产运营收入回收期实现的运营净收益未达到对应期间的
    运营净收益目标金额的 80%，且资产运营收入收缴率未达到 80%的，扩募运营管理实施机构应当分析未完成上述考核目标的原因并提出整改措施，且基金管理人有权要求扩募运营管理实施机构更换对应的运营负责人；
    3、若物业资产对应的连续三个资产运营收入回收期内未实现以下全部目标的，基金管
    理人应就该等事项召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会表决后，新）（2026 年第 1 号）
    基金管理人有权按照运营管理服务协议的约定解聘运营管理机构：
    （1）物业资产实现的运营净收益达到对应期间的运营净收益目标金额的 80%；及
    （2）物业资产的资产运营收入收缴率达到 80%。
    基金管理人应在表决前提出备选方案，备选方案中的替换的运营管理机构应具备必要的资质。
    4、运营管理机构已出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺将采取充分、适当的措施，公平对待运营管理服务协议项下受托运营管理的不动产项目和相关竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。
    因扩募运营管理实施机构未确保在同等条件下不动产项目的优先租赁权利、故意诱导租户租赁扩募运营管理实施机构其他竞争性项目、违反关联交易审查要求、违反《关于避免同业竞争的承诺函》项下其他承诺内容等原因导致不动产项目出租率下降的，基金管理人有权不予支付扩募运营管理实施机构绩效运营管理费，或扣减对应期间的基础运营管理费的 10%。
    （五）资产运营收入保障机制
    1、在任何一个资产运营收入回收期内，若任何一笔应收资产运营收入在租约等协议中
    约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约支付至新购入项目公司监管账户且延期支付超
    过 3 个月的，该等延期 3 个月届满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。
    尽管有运营管理服务协议其他约定，新购入项目公司应于该等 3 个月届满后最近一期支付运营管理费（包括基础运营管理费、绩效运营管理费）时，等额扣除未收回资产运营收入对应的金额；不足部分新购入项目公司有权于支付任一期或任几期运营管理费中扣除，直至累计扣除的金额等同于未收回资产运营收入对应的金额。
    2、新购入项目公司根据上款约定扣除运营管理费不应在任何方面视为新购入项目公司
    欠付扩募运营管理实施机构的负债或应付款项。若新购入项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，新购入项目公司应于实际收到相关款项且扩募运营管理实施机构提出申请后的
    10 个工作日向扩募运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费；但若新购入项目公司后续
    未收到未收回资产运营收入的，则新购入项目公司没有义务向扩募运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费。
    （六）运营管理机构解聘机制
    若发生以下事件之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构，运营管理服务协议在基金管理人发出的解聘通知中载明的终止日期终止：
    1、运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失；
    2、运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
    3、运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；
    新）（2026 年第 1 号）
    4、物业资产对应的连续三个资产运营收入回收期内未实现以下全部目标的：1）物业资产实现的运营净收益达到对应期间的运营净收益目标金额的 80%；及 2）物业资产的资产运
    营收入收缴率达到 80%；
    5、法律法规及中国证监会规定的其他情形。
    若发生上述第 1-3 种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构，无需召开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日起 6 个月内聘任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第 4、5 种情形的，基金管理人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会作出解聘运营管理机构的有效表决后，基金管理人方有权解聘运营管理机构。基金管理人或其他有权召集基金份额持有人大会的主体应在提请解聘运营管理机构的同时提名新任运营管理机构。
    除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机构，运营管理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。
    三、首发不动产项目运营管理服务协议主要内容
    （一）运营管理的委托事项
    在运营管理服务协议期限内，委托方委托首发运营管理实施机构作为委托方的授权代理人提供以下物业运营管理服务（为免疑义，该等物业运营管理服务不包括任何房产中介服务、人事代理服务、招投标代理服务、工程监理服务、工程项目管理服务等须特殊资质及资格方可提供的服务）。首发运营管理实施机构应执行的委托事项包括：
    （1）商业计划管理1）首发运营管理实施机构应编制不动产项目在下一年度的商业计划（简称“年度商业计划”），并于每个自然年度 11 月 20 日和 12月 10 日前分别书面提交年度商业计划初稿和终稿至基金管理人审批。运营管理统筹机构接受首发运营管理实施机构报备的项目公司年度经营计划，并可提供相关建议。
    2）年度商业计划应包括运营招商计划、财务预算、资金使用计划。
    3）运营管理服务协议生效之日所在自然年度剩余期限内的商业计划已经基金管理人审批。
    4）按照运营管理服务协议确定具体的年度商业计划后，基金管理人、首发运营管理实
    施机构及首发项目公司应按照年度商业计划实施并执行不动产项目的相关运营管理工作。
    （2）首发运营管理实施机构的运营事项基金管理人委托并授权首发运营管理实施机构在如下方面负责首发项目公司和物业资产的运营管理。
    基金管理人委托并授权首发运营管理实施机构在如下方面负责首发项目公司和物业资产的运营管理。
    新）（2026 年第 1 号）
    1）执行商业计划
    根据基金管理人审批的年度商业计划，对首发项目公司和物业资产实施运营管理。
    2）租赁咨询服务
    应基金管理人要求，进行区域市场研究分析等研究分析工作，协助首发项目公司就物业资产制定适当的市场定位，根据市场需要对租赁协议模版条款提出调整优化建议。
    3）招商
    代表首发项目公司进行招商工作，包括但不限于引进合适的租户或广告投放商，协调相关的中介服务商，并代表首发项目公司与租户及其他合作方进行协商、沟通。
    4）物业交付
    代表首发项目公司向租户按租赁协议约定的标准交付其所承租的区域，并在租赁期结束后监督相应的租户按租赁协议约定对物业进行返还、复原（如需）、腾空所承租的区域并解
    除租赁备案（如有）。
    5）租户日常沟通
    代表首发项目公司及时了解租户对物业资产及运营服务的合理意见和建议，针对租户集中反映的问题和建议，如法律或租赁协议明确要求首发项目公司应当履行相关义务或承担相关责任的，则代表首发项目公司提出具体的优化解决方案，并跟踪方案执行落地情况。
    6）签署合同
    协助首发项目公司签署并执行物业资产运营过程中需要签署的所有合同文本，及相关合同的修订、补充或续签。
    协助首发项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记，包括但不限于配合办理租赁备案/登记事宜。
    7）催缴费用及追收欠款
    代表首发项目公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物业费等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体的解决方案。
    8）购买保险及理赔事宜
    代表首发项目公司为物业资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等保险；
    确保以首发项目公司名义进行投保且首发项目公司为受益人，并代表首发项目公司进行理赔事宜。
    9）资产修理维护、装修改造审查
    代表项目公司对物业资产的修理维护、装修改造等予以审查批准，并对其工程的质量进行监督。
    10）招标采购代表首发项目公司对营销活动或改造维修工程等采购事项实施对外招标（如首发项目公司或首发运营管理实施机构相关管理制度需要），代表首发项目公司进行合同谈判和签署，新）（2026 年第 1 号）
    实施工程监督及竣工验收（质量验收）等。
    11）执行日常运营管理服务
    代表首发项目公司执行日常运营管理服务，如安保服务，消防服务，通讯及紧急事故处理等。
    12）配合检查
    配合基金管理人对物业资产和管理工作的检查，包括但不限于提供日常管理资料和记录等。
    协助首发项目公司配合政府及相关部门的各项检查、拜访、接待工作，包括不限于工商、税务、应急管理、安全生产、消防检查、环保、各项申报等工作。
    13）协调物业管理方工作安排
    聘请符合《基础设施基金指引》及相关法律法规要求的关联方提供物业管理服务。与物业管理方保持工作沟通并建立合理合作机制，促使物业管理符合物业资产运营管理目标。
    监督物业管理方对物业资产实施日常维护保养，定期对物业资产运营状态进行更新评估记录。
    各方同意并确认，由首发运营管理实施机构聘请第三方提供物业管理服务不应被视为首发运营管理实施机构将运营管理服务协议项下主要职责进行转委托。
    14）代表首发项目公司解决、处理经营过程中产生的与承租人之间的纠纷。如需对承租
    人、工程方等提起诉讼、仲裁或启动其他相关司法程序时，应协助首发项目公司及时提起诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相关司法程序，通过前述程序维护首发项目公司的利益。
    15）代表首发项目公司申请、维持并更新项目运营所必需的一切使用证书、证照和经营许可等，办理首发项目公司工商年检工作。
    16）在基金管理人及首发项目公司授权范围内协助首发项目公司进行日常运营的资金划转。
    17）代表首发项目公司聘请代理记账机构进行财务核算、财务报表编制等相关工作，并
    按照要求协助进行年度资产评估、审计及其他信息披露等工作。
    18）代表首发项目公司聘请税务代理机构进行税务核算、纳税申报等相关工作，及时了
    解并协助申报首发项目公司可享受的税收政策优惠。
    19）若国家或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动
    产项目减免租金，或明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策要求不动产项目减免租金的（统称“租金减免政策”），首发运营管理实施机构应在得到相关政策或得知相关运营影响后的二十个工作日内，向基金管理人提交因上述事件造成的资产运营影响及预计采取措施的报告，包括预计影响金额、涉及租户、舆情风险、缓释措施及方案等。
    20）基金管理人与首发运营管理实施机构协商一致的其他事项。
    （3）账户管理新）（2026 年第 1 号）
    首发项目公司原则上仅保留监管账户和基本户两个账户。运营管理服务协议生效后，首发项目公司原则上不再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金管理人同意后完成开户流程并由基金管理人对该等账户进行监管，具体监管方式以届时协商一致为准。首发项目公司应当为基金管理人开通首发项目公司全部账户的网银查询权限。
    运营管理服务协议生效时，若首发项目公司除了监管账户和基本户外还开立了其他银行账户的，首发运营管理实施机构应负责协助首发项目公司于基金管理人指定的时限内完成该等账户的销户手续，并将相关账户余额（如有）拨付至监管账户。
    1）监管账户
    用于接收借款及增资款（如有）、收取资产运营收入、收取物业资产处置收入及其他基金管理人认可的款项；在经基金管理人批准的预算范围内向基本户划付预算资金及对外划付预算之外的其他费用、偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性负债（包括金融机构负债及往来款负债，但不包括经营性负债）、支付运营管理费、进行合格投资。除为上述目的外，非经基金管理人书面同意，首发项目公司资金监管账户内的资金不得用于其他任何用途。
    监管账户对外划款时，应根据首发项目公司、基金管理人以及监管银行签署的《监管协议》的约定执行。监管账户的预留印鉴应由基金管理人指定。
    各方同意，首发项目公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户。如首发项目公司的除首发项目公司监管账户外的其他账户收到任何资产运营收入的，首发运营管理实施机构应协助首发项目公司自收到该笔资金起 10 个工作日内将该笔资金全额划转至首发项目公司监管账户。
    2）基本户首发项目公司基本户用于接收自监管账户划转的资金，并对外支付运营支出（运营管理费、监管账户手续费除外）等。
    基本户的预留印鉴应由基金管理人指定。
    （二）运营管理的协助事项
    在运营管理服务协议期限内，委托方聘请运营管理机构协助支持委托方完成以下物业运营管理工作。下述运营管理事项不构成《运营管理服务协议》约定的委托代理事项，运营管理机构无权就下述事项代表委托方对外作出相关行为或签署相关协议，委托方依法应当承担的责任不因此而免除。
    首发运营管理实施机构应执行的协助事项包括：不动产项目的预算执行、印章管理、证
    照管理、保管档案和资料、协助融资事项。
    运营管理统筹机构应执行的协助事项包括：资产收购及处置服务。
    （三）运营管理服务的收费新）（2026 年第 1 号）首发运营管理实施机构在运营管理协议项下就提供物业运营管理服务收取基础运营管
    理费、绩效运营管理费，运营管理统筹机构收取资产收购咨询服务费、资产处置咨询服务费。
    前述费用应由首发项目公司向首发运营管理实施机构或运营管理统筹机构支付。为免疑义，经基金管理人与首发运营管理实施机构、运营管理统筹机构协商一致，前述费用可由首发项目公司外的其他委托方账户向首发运营管理实施机构或运营管理统筹机构支付。具体费率及支付方式按以下约定：
    （1）基础运营管理费
    1）首发项目公司应以每个自然季度【监管账户收取】的资产运营收入作为基数，依据
    相应费率向首发运营管理实施机构支付基础运营管理费，每个自然季度的基础运营管理费=该自然季度监管账户收取的资产运营收入×4%。若不动产基金存续不满一整个季度的，则以不动产基金在该季度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。
    2）基础运营管理费按季度计算和支付，某一季度的基础运营管理费应由首发项目公司
    在下一个季度初始的【10】个工作日内且首发项目公司财务会计报告出具后向首发运营管理实施机构支付。
    3）首发项目公司应根据首发项目公司年度审计报告记载的全年资产运营收入金额的 4%核算审计报告对应年度的基础运营管理费金额（如不动产基金存续不满一个年度的，则以不动产基金在该年度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算），如经审计核算的基础运营管理费大于对应期间已支付的基础运营管理费，首发项目公司应于审计报告出具后【10】个工作日内向首发运营管理实施机构支付差额部分的基础运营管理费。如经审计核算的基础运营管理费小于对应期间已支付的基础运营管理费，则首发项目公司有权以该等差额部分用以抵扣或扣减下一期应付基础运营管理费。
    （2）绩效运营管理费各方同意，在某一个资产运营收入回收期内不动产基金所投资的全部物业资产（即临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、康桥项目）实现的运营净收益总和不低于全部物业
    资产的运营净收益目标金额总和的前提下，若首发运营管理实施机构所运营管理的对应物业资产（即临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期）同时满足：某一个资产运营收入回收
    期内物业资产实现的资产运营收入收缴率不低于 98%，且某一个资产运营收入回收期内物业资产的平均年度出租率不低于最近一次该物业资产评估报告中预测的该年度出租率；首发
    项目公司应按下述约定确定首发运营管理实施机构的绩效运营管理费：
    1）绩效运营管理费=（该资产运营收入回收期对应物业资产实现的运营净收益34-该资产
    34 “运营净收益”指就首发项目公司运营收入扣减相关费用和支出后取得的净收益。运营净收益需根据首发项目公司年度审计报告及其相关底稿数据进行计算，运营净收益=营业收入（考虑收缴情况的合同收入）+营业外收入-营业成本（不包括绩效运营管理费、扣减的基础运营管理费）-管理费用-营业外支出-税新）（2026 年第 1 号）运营收入回收期对应物业资产的运营净收益目标金额35）×R。R的取值根据运营净收益完成率（即“实现的运营净收益/运营净收益目标金额”）确认，具体如下：
    运营净收益完成率情况 R 取值
    运营净收益完成率＞120% 20%
    100%＜运营净收益完成率≤120% 10%
    80%≤运营净收益完成率＜100% 10%
    运营净收益完成率＜80% 20%
    当运营净收益完成率高于 100%时，绩效运营管理费为正，首发运营管理实施机构有权收取绩效运营管理费；当运营净收益完成率低于 100%时，绩效运营管理费为负，首发项目公司将从应付基础运营管理费中等额扣减相应金额。各资产运营收入回收期绩效运营管理费的扣减金额以该资产运营收入回收期的基础运营管理费为限。
    2）绩效运营管理费总和上限=MAX[（该资产运营收入回收期不动产基金所投资的全部物业资产实现的运营净收益总和-该资产运营收入回收期不动产基金所投资的全部物业资产的运营净收益目标金额总和）×50%，0]。为免疑义，不动产基金可支付给基金管理人为不动产基金委托的全部运营管理实施机构的绩效运营管理费金额之和不得超过本款约定的绩效运营管理费总和上限。
    3）若根据本条第 1）款计算的绩效运营管理费为负，则临港奉贤不收取绩效运营管理费，且首发项目公司可等额扣减相应金额的基础运营管理费，扣减金额以该资产运营收入回收期的基础运营管理费为限。若根据本条第 1）款计算的绩效运营管理费为正，则临港奉贤实际应收取的绩效运营管理费金额=该资产运营收入回收期不动产基金可支付给全部运营
    管理实施机构的绩效运营管理费金额之和×临港奉贤在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额/[临港奉贤在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额+MAX（临港联合在该资产运营收入回收期的绩效运营管理费金额 ，0）]。临港奉贤应将实际应收取的绩效运营管理费金额的 30%用于激励临港奉贤运营团队人员，相关激励方案由临港奉贤自行制定并向基金管理人备案。
    金及附加+折旧及摊销-资本性支出；若该公式因首发项目公司财务报表科目发生变化需要调整的，需由首发项目公司、首发运营管理实施机构、基金管理人达成一致意见。
    35 “运营净收益目标金额”指首发项目公司应当实现的运营净收益的目标金额，具体为：2025年及 2026年的运营净收益目标金额应不低于《有关国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金扩募及新购入项目公司的模拟可供分配金额测算报告的审核报告》及其测算底稿所载对应年度预测金额。若预测期间不满一年的，首发项目公司在对应期间内的运营净收益目标金额=该预测期间运营净收益目标金额/预测期间天数*365；2027年及以后年度的运营净收益目标金额为最近一次物业资产评估报告中预测的该年度运营净收益。
    新）（2026 年第 1 号）
    4）首发项目公司应当于首发项目公司年度审计报告出具且首发运营管理实施机构提出
    申请后 10 个工作日内，由监管账户向首发运营管理实施机构支付上一个资产运营收入回收期的绩效运营管理费；或于新购入项目公司年度审计报告出具后 10个工作日内扣减上一个资产运营收入回收期的基础运营管理费。
    （3）资产收购咨询服务费
    资产收购咨询服务费=收购资产价格×1.5%（暂定），但具体服务费率及付款安排等事项仍以届时签订的相关咨询服务协议约定为准。
    （4）资产处置咨询服务费
    资产处置咨询服务费=处置资产价格×1.0%（暂定），但具体服务费率及付款安排等事项以届时签订的相关咨询服务协议约定为准。
    （四）首发运营管理实施机构考核机制
    （1）若任一物业资产对应的某一个“资产运营收入回收期”实现的运营净收益未达到对
    应期间的运营净收益目标金额的 90%，或资产运营收入收缴率未达到 90%的，首发运营管理实施机构应当分析未完成上述考核目标的原因并提出整改措施，且基金管理人有权约谈首发运营管理实施机构的对应运营负责人；
    （2）若任一物业资产对应的某一个“资产运营收入回收期”实现的运营净收益未达到对
    应期间的运营净收益目标金额的 80%，且资产运营收入收缴率未达到 80%的，首发运营管理实施机构应当分析未完成上述考核目标的原因并提出整改措施，且基金管理人有权要求首发运营管理实施机构更换对应的运营负责人；
    （3）若任一物业资产对应的连续三个“资产运营收入回收期”内未实现以下全部目标的，基金管理人应就该等事项召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会表决后，基金管理人有权按照第 11.3 条的约定解聘运营管理机构：
    1）任一物业资产实现的运营净收益达到对应期间的运营净收益目标金额的 80%；及
    2）任一物业资产的资产运营收入收缴率达到 80%。
    基金管理人应在表决前提出备选方案，备选方案中的替换的运营管理机构应具备必要的资质。
    （4）运营管理机构已出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺将采取充分、适当的措施，公平对待运营管理服务协议项下受托运营管理的不动产项目和相关竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。
    因首发运营管理实施机构未确保在同等条件下不动产项目的优先租赁权利、故意诱导租
    户租赁首发运营管理实施机构运营管理的其他竞争性项目、违反关联交易审查要求、违反
    《关于避免同业竞争的承诺函》项下其他承诺内容等原因导致不动产项目出租率下降的，基金管理人有权不予支付首发运营管理实施机构绩效运营管理费，或扣减对应期间的基础运营新）（2026 年第 1 号）
    管理费的 10%。
    （五）资产运营收入保障措施
    （1）在任何一个资产运营收入回收期内，若任何一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约支付至首发项目公司监管账户且延期支付超
    过 3 个月的，该等延期 3 个月届满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。
    尽管有运营管理服务协议其他约定，首发项目公司应于该等 3 个月届满后最近一期支付运营管理费（包括基础运营管理费、绩效运营管理费）时，等额扣除未收回资产运营收入对应的金额；不足部分首发项目公司有权于支付任一期或任几期运营管理费中扣除，直至累计扣除的金额等同于未收回资产运营收入对应的金额。
    （2）首发项目公司根据上款约定扣除运营管理费不应在任何方面视为首发项目公司欠付首发运营管理实施机构的负债或应付款项。若首发项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，首发项目公司应于实际收到相关款项且首发运营管理实施机构提出申请后的 10 个工作日向首发运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费；但若首发项目公司后续未收到未
    收回资产运营收入的，则首发项目公司没有义务向首发运营管理实施机构支付所扣减的运营管理费。
    （六）运营管理机构解聘机制
    若发生以下事件之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构，运营管理服务协议在基金管理人发出的解聘通知中载明的终止日期终止：
    （1）运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失；
    （2）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
    （3）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；
    （4）任一物业资产对应的连续三个“资产运营收入回收期”内未实现以下全部目标的：
    1）任一物业资产实现的运营净收益达到对应期间的运营净收益目标金额的 80%；及 2）任
    一物业资产的资产运营收入收缴率达到 80%；
    （5）法律法规及中国证监会规定的其他情形。
    若发生上述第（1）-（3）种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构，无需召开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日起 6 个月内聘任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第（4）、（5）种情形的，基金管理人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会作出解聘运营管理机构的有效表决后，基金管理人方有权解聘运营管理机构。基金管理人或其他有权召集基金份额持有人大会的主体应在提请解聘运营管理机构的同时提名新任运营管理机构。
    新）（2026 年第 1 号）
    除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机构，运营管理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。
    三、关键运营管理事项的决策机制
    运营管理机构在日常运营管理的各个阶段的执行发挥了重要作用，基金管理人及项目公司在整个过程中主要承担监督与审核职责。
    具体工作和决策事项包括：
    1、年度预算报告制定及执行：运营管理机构向基金管理人提交不动产项目年度预算报
    告并经过基金管理人审批后方可生效。年度预算报告会对本年度预算管理工作进展情况、预算执行结果、执行差异原因及改进措施等进行分析和总结，对下年度企业所面临的市场形势、项目运营方案和策略（如招商策略及租户结构安排，租金水平、免租安排等重要租赁要素）、主要业务经营情况（如运营成本管理计划等）、养护管理计划（如资本性支出管理计划等）、重大事项安排以及主要预算指标等内容进行客观预测和说明。尤其是针对预算外发生的任何重大或者对基金份额持有人潜在不利影响的事情，运营管理机构需及时向基金管理人沟通，提供解决方案并报基金管理人审批。
    2、运营管理机构负责日常工作的具体执行和经营复盘，运营管理机构依据基金管理人
    及项目公司授权，开展不动产项目的招商管理、日常维修维保、运营提升、营销推广活动、物业管理等预算内日常运营管理各项工作。
    3、信息披露配合工作，运营管理机构配合基金管理人、资产支持证券管理人、项目公
    司的监督，向基金管理人提供履行信息披露义务所必需的经营报告及数据等文件资料。
    四、非主要职责转委托的情况不涉及将非主要职责转委托的情况。
    五、资金流转
    （一）本基金涉及的各层级账户的设置与监管
    基金管理人已与中国银行股份有限公司（作为基金托管人）签订《基金托管协议》，计划管理人已与中国银行上海分行（作为计划托管人）签订《专项计划托管协议》，基金管理人、计划管理人、中国银行上海分行（作为监管银行）已与项目公司签订《项目公司资金监管协议》。
    中国银行股份有限公司、中国银行上海分行应按照《基金托管协议》《专项计划托管协议》《项目公司资金监管协议》所规定的职责和操作流程为本基金涉及的各层级银行账户及
    其资金流向进行全程监督、闭环管理。
    新）（2026 年第 1 号）
    （二）各层级账户的收支管理
    图：各层级账户资金流转示意图
    （三）各层级账户的使用安排
    1、项目公司应当在专项计划设立之前将不动产资产的租赁合同等相关收入合同中的项
    目公司收款账户变更为监管账户，并确保自专项计划设立日（含该日）起，以监管账户作为项目公司的运营收支账户。
    2、项目公司以监管账户内的资金偿还专项计划股东借款本息时，基金管理人应当根据计划管理人发出的通知书、决议等文件约定的金额，在对应还款日向监管银行发起符合《项目公司账户监管协议》约定的划款指令，指令监管银行将监管账户内的相应资金支付至专项计划托管账户。
    3、计划管理人于划款指令发送日向计划托管人发送分配当期应分配的资产支持证券所
    有收益的划款指令，计划托管人在核实《收益分配报告》及划款指令后，于计划托管人划款日按划款指令将专项计划当期应分配的资产支持证券所有收益划入登记托管机构指定账户，由登记托管机构向基金托管户分配。
    新）（2026 年第 1 号）
    第五章 不动产基金
    第一节 相关参与机构
    一、基金管理人
    名称：上海国泰海通证券资产管理有限公司
    法定代表人：陶耿
    住所：上海市黄浦区中山南路 888号 8层
    办公地址：上海市黄浦区中山南路 888 号 B 栋 2-6 层及 8 层
    联系人：刘玉柱、邓俊宇、陈浩妍、倪帆、杜盛磊、吕志豪、苏影、杨智行
    电话：021-38676999
    二、资产支持证券管理人
    名称：上海国泰海通证券资产管理有限公司
    法定代表人：陶耿
    住所：上海市黄浦区中山南路 888号 8层
    办公地址：上海市黄浦区中山南路 888 号 B 栋 2-6 层及 8 层
    联系人：田野、王筱天
    电话：021-38676040
    三、基金托管人
    名称：中国银行股份有限公司
    法定代表人：葛海蛟
    住所：北京市西城区复兴门内大街 1 号
    办公地址：北京市西城区复兴门内大街 1 号
    联系人：许俊
    电话：010-66594319
    四、基金份额发售机构具体见发售公告及相关公告。
    五、注册登记机构
    名称：中国证券登记结算有限责任公司
    法定代表人：于文强
    住所：北京市西城区太平桥大街 17号新）（2026 年第 1 号）
    办公地址：北京市西城区太平桥大街 17号
    联系人：赵亦清
    电话：010-50938921
    六、律师事务所
    名称：北京市汉坤律师事务所
    负责人：李卓蔚
    住所：北京市东城区东长安街一号“东方广场”东方经贸城 C1座 9层 3-7单元
    办公地址：北京市东城区东长安街一号“东方广场”C1座 9层
    联系人：方榕、聂晓迪
    电话：010-85255500七、会计师事务所一（首发项目公司财务报表审计、首发项目备考财务报表审计、基金首次发行可供分配金额测算报告审阅）
    名称：天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
    执行事务合伙人：邱靖之
    住所：北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1 和 A-5 区域
    办公地址：北京海淀区车公庄西路 19 号外文文化创意园 12 号楼
    联系人：丁启新、施逸钦
    电话：010-88827799
    八、会计师事务所二（新购入项目公司财务报表审计）
    名称：天健会计师事务所（特殊普通合伙）
    执行事务合伙人：钟建国
    住所：浙江省杭州市西湖区灵隐街道西溪路 128 号
    办公地址：浙江省杭州市萧山区盈丰街道润澳商务中心 T2 写字楼 31 楼
    联系人：张灵灵、任恩东
    电话：0571-88216798九、会计师事务所三（基金扩募发行可供分配金额测算报告审核、审阅模拟汇总净资产报告审阅）
    名称：上会会计师事务所（特殊普通合伙）
    执行事务合伙人：张健、张晓荣、耿磊、巢序、江燕、朱清滨、杨滢
    住所：上海市静安区威海路 755 号 25 层新）（2026 年第 1 号）
    办公地址：上海市静安区威海路 755 号 25 层
    联系人：叶辉、鲍琪明
    电话：021-52920000
    十、会计师事务所四（基金财产审计）
    名称：容诚会计师事务所（特殊普通合伙）
    执行事务合伙人：刘维、肖厚发
    住所：北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢 10 层 1001-1 至 1001-26
    办公地址：北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢 10 层 1001-1 至 1001-26
    联系人：张振波、徐翘楚
    电话：010-66001391
    十一、资产评估机构、市场调研机构
    名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
    法定代表人：程家龙
    住所：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路 1号嘉里建设广场 T2座 503A、502B1
    办公地址：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2 座 503A、
    502B1
    联系人：杨枝
    电话：010-85198155
    十二、工程尽调机构
    名称：上海裕满建筑工程管理有限公司
    法定代表人：王海军
    住所：上海市嘉定区嘉戬公路 328号 7幢 7层 J1552室
    办公地址：上海市杨浦区宁国路 313弄 2号 901
    联系人：徐海红
    电话：021-65199313新）（2026 年第 1 号）
    第二节 不动产基金的交易安排
    一、不动产基金整体架构
    （一）不动产基金整体架构的交易结构图
    图：本基金首次发售的交易架构
    （二）本基金扩募并新购入不动产项目交易后的整体架构
    （三）扩募安排和交易架构概述
    1、投资人将认购资金委托基金管理人管理，基金管理人管理扩募后的不动产基金，投
    资人取得不动产基金扩募份额，成为不动产基金份额持有人。
    2、不动产基金拟以扩募募集资金认购国泰海通资管临港创新智造产业园 2期基础设施
    资产支持专项计划资产支持证券的全部份额。基金管理人（代表本基金）通过与资产支持证券管理人签订《国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划资产支持证券认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托资产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人设立并管理专项计划，基金管理人（代表本基金）取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
    3、资产支持证券管理人（代表专项计划）按照资产支持证券管理人与新购入项目公司新）（2026 年第 1 号）
    原股东就新购入项目公司 100%股权转让事宜签订的《股权转让协议》以及对该协议的任何有效修改或补充的相关约定受让原股东持有的新购入项目公司 100%的股权，同时按照《股东借款协议》的相关约定，向新购入项目公司提供股东借款。
    4、新购入项目公司在项目运营过程中均使用监管账户收取不动产项目运营收入。
    5、新购入项目公司应按照其与资产支持证券管理人（代表专项计划）签署的《股东借款协议》约定，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿还相应股东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。
    6、资产支持证券管理人按照《国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划标准条款》（简称“《标准条款》”）约定，向不动产基金划付资产支持证券收益。
    7、基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配不动产基金份额收益。
    8、股债结构调整
    在基金合同生效后，基金管理人将视不动产基金运营需要，通过项目公司投资性房地产的会计计量方式变更、减资等方式实现对项目公司股债结构的调整。
    二、不动产基金涉及的交易安排
    （一）基金变更注册、修订后的基金合同生效与基金投资
    1、基金变更注册
    基金管理人已设立并管理不动产基金，就本次扩募事宜获得中国证监会关于准予本基金变更注册的批复及上海证券交易所关于同意基金变更的无异议函，资产支持证券管理人获得上海证券交易所关于同意国君资管临港创新智造产业园 2期基础设施资产支持专项计划资产支持证券挂牌的无异议函。
    2、召开基金份额持有人大会、扩募份额发售、修订后的基金合同生效
    基金管理人应按照法律法规及基金合同约定，及时召集基金份额持有人大会并就扩募并新购入不动产项目等相关议案进行开会表决。如基金份额持有人大会表决通过的，基金份额持有人大会决议自表决通过之日起生效。
    基金管理人按照基金份额持有人大会决议通过的扩募方案，以及上海证券交易所相关规定，启动并完成扩募发售工作。
    完成扩募发售工作后，基金管理人公告新基金合同生效，原基金合同失效，本基金当事人将按照新基金合同享受权利并承担义务。
    3、基金投资基金管理人根据新基金合同约定，以及基金管理人与资产支持证券管理人签订的《认购协议》，本基金扩募募集资金拟在扣除相关费用后拟全部用于认购由资产支持证券管理人设新）（2026 年第 1 号）
    立的国泰海通资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，并成为扩募专项计划全部资产支持证券份额的唯一持有人。
    （二）扩募专项计划设立与投资
    1、扩募专项计划设立扩募专项计划发行期结束后，若资产支持证券认购人的认购资金总额（不含发行期认购资金产生的利息）达到或超过资产支持证券目标募集规模，则资产支持证券管理人宣布扩募专项计划设立，同时将扩募专项计划募集资金（不包括利息）全部划转至已开立的扩募专项计划账户。认购资金划入扩募专项计划账户之日为扩募专项计划设立日。资产支持证券管理人于该日宣布扩募专项计划设立并于该日或其后第一个工作日通知所有资产支持证券认购人，且在扩募专项计划设立日起 5个工作日内向托管人提交验资报告。
    扩募专项计划发行期结束时，若出现任一类资产支持证券认购人的认购资金总额低于该类资产支持证券目标募集规模，则扩募专项计划未成功设立。资产支持证券管理人将在发行期结束后 10 个工作日内，在扣除银行划转手续费后，向认购人退还其所交付的认购资金及该等资金自交付日（含该日）至退还日（不含该日）期间发生的利息（不低于中国人民银行规定的活期存款利率，以实际利息为准）。
    2、扩募专项计划投资
    （1）基础资产投资
    资产支持证券管理人应根据《股权转让协议》的约定，在《股权转让协议》项下付款条件全部满足后向资产支持证券托管人发出付款指令，指示资产支持证券托管人将付款指令载明金额划拨至扩募原始权益人指定的账户，用于购买新购入项目公司股权。资产支持证券托管人应根据相关交易合同的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应按照约定予以付款。
    资产支持证券管理人应代表扩募专项计划向资产支持证券托管人发出付款指令，指示资产支持证券托管人将扩募专项计划认购资金按照《股东借款协议》的约定向新购入项目公司发放股东借款。资产支持证券托管人应根据相关交易文件及《资产支持证券托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应按照《资产支持证券托管协议》的约定予以划款。
    （2）合格投资
    A.在《标准条款》允许的范围内，资产支持证券管理人可以在有效控制风险、保持流动性的前提下，以现金管理为目的，指示资产支持证券托管人将扩募专项计划账户中的资金进行合格投资，即将扩募专项计划账户内的资金在向扩募原始权益人购买基础资产、进行基础资产追加投资后，扩募专项计划账户中的资金可以投资于利率债、AAA 级信用债及货币市新）（2026 年第 1 号）场工具。
    B.合格投资中相当于当期分配所需的部分应于初始核算日之前到期、变现并转入扩募专项计划账户。扩募专项计划资金进行合格投资的全部投资收益构成回收款的一部分，如果资产支持证券管理人收到该投资收益的退税款项，应将该款项作为扩募专项计划资产转入扩募专项计划账户。
    C.只要资产支持证券管理人按照专项计划文件的规定，指示资产支持证券托管人将扩募专项计划账户中的资金进行合格投资，资产支持证券托管人按照《标准条款》和《资产支持证券托管协议》的约定将扩募专项计划账户中的资金用于合格投资，则资产支持证券管理人和资产支持证券托管人对于因价值贬值或该等合格投资造成的任何损失不承担责任，对于该等投资的回报少于采用其他方式投资所得的回报也不承担责任。
    （三）新购入项目公司股债结构调整安排、股权转让对价支付安排、股权交割、工商变更登记等事项
    1、新购入项目公司股债结构调整安排
    （1）发放股东借款偿还存量关联方借款
    根据《股权转让协议》及《股东借款协议》的约定，不动产基金扩募完成后，扩募专项计划将对新购入项目公司发放股东借款，用于偿还存量关联方借款。
    （2）变更项目公司投资性房地产计量方式，调整股债比例
    A.不动产基金扩募发售完成、扩募专项计划设立后，新购入项目公司投资性房地产科目将进行会计计量方式变更，由成本计量转变为公允价值计量，并以利润分配或减资的形式形成新购入项目公司对扩募专项计划的负债，从而实现对新购入项目公司股债结构的调整。具体而言：
    首先，新购入项目公司出具执行董事（董事）决定，将投资性房地产科目计量方式由成本计量变更为公允价值计量。
    其次，计量方式变更后，新购入项目公司层面投资性房地产按照资产估值记账，对应资产估值相较原账面值增值部分按照会计准则要求相应计入未分配利润科目。
    B.扩募专项计划管理人（代表专项计划）出具新购入项目公司股东决定，对新购入项目公司进行利润分配或减资，形成新购入项目公司对扩募专项计划的应付款项。
    利润分配或减资完成后，形成新购入项目公司对扩募专项计划的应付股利或应付减资款，通过债权债务确认以增加新购入项目公司对扩募专项计划的债务金额；剩余未分配利润增加权益金额。基金管理人可根据届时法律法规及有关税务主管部门要求，适时调整上述股债搭建计划。
    新）（2026 年第 1 号）
    2、新购入项目公司股权转让对价支付安排
    （1）转让价款计算方式资产支持证券管理人将就新购入项目公司的资产负债等财务情况聘请会计师事务所进行以交割日前一日为基准日的交割审计（“交割审计”，交割审计报告中的应收账款、预收账款数据应以租赁合同中的实际租金支付义务为基础确认），就目标物业聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司以交割日前一日为基准日进行资产评估（“交割评估”），并根据交割审计、交割评估结果计算目标公司标的股权转让价款，具体公式如下：
    转让价款=扩募专项计划可投资金额－关联方负债－经营性净负债+非受限货币资金其中，扩募专项计划可投资金额为扩募专项计划募集总金额减去为扩募资产支持证券发行、挂牌转让及为受让标的股权之目的而支付的专项计划预留费用人民币 150 万元（包括资金汇划费、登记托管服务费、认购资金的验资费、就购买标的股权拟由受让方支付的印花税等）。
    其中，关联方负债含利息。为免疑义，关联方负债系指对关联方的应付款，不包含关联方租户的押金及保证金。
    其中，经营性净负债=（目标公司负债总额－关联方负债）－应收账款－预付款项－其他应收款－其他流动资产。上述“应收账款”系指按照合同约定截至交割日应收的租户租金，且账期在 3 个月以内的金额。上述“预付款项”仅包含与目标物业经营管理相关的预付款项。
    其中，非受限货币资金系指货币资金中除受限货币资金之外的其他货币资金。其中，受限资金系指截至交割日不能随时用于支付的存款、在法律上被质押或者以其他方式设置了权利负担的资金。
    上述金额计算应以新购入项目公司交割审计结果为准；若在交割审计报告中不存在上述数据的，应以相关法律法规或交易文件的相关规定为准。但是，新购入项目公司负债中的关联方负债的具体金额（含本金、利息等）应以关联方负债实际偿还日的具体金额为准。
    如交割评估报告确定的新购入基础设施资产评估值低于股权转让协议生效前最近一次
    披露的《招募说明书》中的新购入基础设施资产评估值，资产支持证券管理人应从根据上述约定确定的转让价款中等额扣除评估值差额部分，扣除部分用于后续向本基金的基金份额持有人分配及其他合理用途；如交割评估报告确定的新购入基础设施资产评估值等于或高于股
    权转让协议生效前最近一次披露的《招募说明书》中的新购入基础设施资产评估值，则不调整根据上述约定确定的股权转让价款。
    上述转让价款计算公式可经双方一致同意在股权转让价款确认函中进行调整。
    新购入项目公司股权的最终转让价款应不低于按照国有产权交易相关规定进行备案的股权评估价值。若新购入项目公司股权的最终转让价款低于按照国有产权交易相关规定进行新）（2026 年第 1 号）
    备案的股权评估价值，则股权转让自动终止。
    扩募原始权益人、资产支持证券管理人应于交割审计报告及交割评估报告出具后 5 个
    工作日内签署《股权转让协议》附件的股权转让价款确认函。
    （2）转让价款支付时间
    扩募专项计划应在签署《股权转让协议》附件的股权转让价款确认函且新购入项目公司
    关联方负债清偿完毕后 5 个工作日内，向转让方一次性支付转让价款。
    3、新购入项目公司股权交割安排
    自交割日（含）起，根据中国法律和公司章程规定的新购入项目公司股权所代表的一切权利义务和损益由扩募专项计划享有和承担，在此之前由扩募原始权益人享有和承担。
    在交割日或交割日前（除必须交割日当天才可进行交割材料外，其他项目涉及的交割材料及清单，应在交割日前 30 日开始有序启动进行预交割），扩募原始权益人应向扩募专项计划或其指定主体按照《运营管理服务协议》的约定交付以下文件，并完成新购入项目公司运营权的移交：
    （1）新购入项目公司已将扩募专项计划登记为持有新购入项目公司 100%股权之股东的
    公司股东名册、出资证明书及公司章程；
    （2）新购入项目公司已取得的各项批文、执照、登记文件；
    （3）新购入项目公司的公章、财务专用章、合同专用章等印章；
    （4）其他由扩募原始权益人持有或保管的，关于新购入项目公司或基础设施资产物业
    的其他文件、资料。
    4、新购入项目公司股权工商变更登记安排
    为确保股权转让顺利交割，《股权转让协议》签署后，资产支持证券管理人和扩募原始权益人应积极配合办理如下事项：
    （1）资产支持证券管理人主导完成扩募专项计划的筹备和设立手续，包括但不限于积
    极向证券交易场所和其他监管部门提交相关申请，开展备案、登记、募集等相关工作；
    （2）扩募专项计划设立后，资产支持证券管理人选聘扩募原始权益人认可的一家具有
    相应专业资质的会计师事务所按照《股权转让协议》确定的基准日完成交割审计，并选聘深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司按照《股权转让协议》确定的基准日对目标物业进行
    资产评估，交割审计、交割评估的费用由扩募原始权益人承担。资产支持证券管理人与扩募原始权益人应协调并促使审计师、评估方于专项计划设立后 7 个工作日内出具交割审计报
    告、交割评估报告，双方应于交割审计报告、交割评估报告出具后 5 个工作日内完成股权转让价款的确认并签署股权转让价款确认函；
    新）（2026 年第 1 号）
    （3）股权转让价款确认函签署完毕后，资产支持证券管理人应向新购入项目公司提供借款用于偿还新购入项目公司对关联方的负债（注：此处关联方应限定为《股权转让协议》签署时按照新购入项目公司股权结构和实际控制关系确定的关联主体，不包括股权转让完成后按新的股权结构和实际控制关系确定的关联主体；关联方负债不包含关联方租户的押金及保证金），扩募原始权益人应在新购入项目公司收到前述借款后 5 个工作日内促使新购入项目公司偿还完毕前述债务并提供还款凭证；
    （4）以前述事项均办理完毕为前提，资产支持证券管理人与扩募原始权益人应尽快配
    合办理股权转让涉及的相关流程及登记手续，除因非双方原因致使不能或迟延办理相关流程及登记手续外，确保于扩募专项计划设立日起 60 日内完成新购入项目公司国有产权登记手续，确保于国有产权登记之日起 30 个工作日内办理完毕市场主体股权变更登记手续。
    三、资产支持证券的相关情况
    本基金的资产支持证券共计 2 只，分别为：（1）本基金拟以扩募募集资金投资的国泰海通资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划资产支持证券（简称“扩募资产支持证券”）；（2）本基金以初始募集资金投资的国泰海通资管临港创新智造产业园基础
    设施资产支持专项计划资产支持证券（简称“首发资产支持证券”）；
    每一资产支持证券均代表其持有人享有的专项计划资产中不可分割的权益，包括但不限于根据资产支持证券《认购协议》和《标准条款》的约定接受专项计划利益分配的权利。
    （一）扩募资产支持证券
    1、基本情况
    （1）扩募资产支持证券名称
    国泰海通资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划资产支持证券。
    （2）扩募资产支持证券管理人上海国泰海通证券资产管理有限公司。
    （3）扩募资产支持证券规模
    扩募资产支持证券的募集规模为【1723499000.00】元，具体以资产支持证券管理人和基金管理人签署的《认购协议》中约定的募集规模为准。
    （4）品种扩募专项计划的资产支持证券仅设置单一类别。
    （5）产品期限扩募专项计划期限为【39】年。扩募资产支持证券可根据《标准条款》“专项计划终止事件”的约定提前终止，亦可根据资产支持证券持有人大会决议进行延期。
    （6）发行方式新）（2026 年第 1 号）面值发行。
    （7）扩募资产支持证券面值
    每份扩募资产支持证券的面值为 100 元。
    （8）收益率
    扩募资产支持证券的收益为浮动收益，扩募资产支持证券可获得分配的收益具体以相应的兑付日前资产支持证券管理人的公告为准。
    （9）信用级别未评级。
    （10）登记资产支持证券管理人委托登记托管机构办理扩募资产支持证券的登记托管业务。扩募资产支持证券将登记在扩募资产支持证券持有人在登记托管机构开立的机构证券账户中。在认购前，认购人需在登记托管机构开立机构证券账户。
    资产支持证券管理人应与登记托管机构另行签署《证券登记及服务协议》，以明确资产支持证券管理人和登记托管机构在资产支持证券持有人账户管理、资产支持证券注册登记、
    清算及资产支持证券交易确认、代理发放资产支持证券收益、建立并保管资产支持证券持有
    人名册等事宜中的权利和义务，保护资产支持证券持有人的合法权益。
    （11）托管扩募资产支持证券的托管银行为中国银行股份有限公司上海市分行，或由根据《资产支持证券托管协议》任命的继任机构负责托管。
    （12）交易场所上海证券交易所。
    2、扩募专项计划资产的构成及其管理、运用和处分
    （1）扩募专项计划资产的构成
    扩募专项计划资产包括但不限于以下资产：
    1）认购人根据《认购协议》及《标准条款》交付的认购资金；
    2）扩募专项计划设立后，资产支持证券管理人按照《标准条款》管理、运用认购资金而形成的全部资产及其任何权利、权益或收益（包括但不限于基础资产、合格投资、回收款以及其他根据专项计划文件属于专项计划的资产）。
    扩募专项计划依据《计划说明书》及《标准条款》终止以前，资产支持证券持有人不得要求分割扩募专项计划资产，或在其他资产支持证券持有人转让扩募资产支持证券时主张优先购买权，不得要求扩募专项计划回购扩募资产支持证券。《标准条款》《认购协议》《计划说明书》另有约定的除外。
    （2）扩募专项计划资产的管理和运用新）（2026 年第 1 号）详见“第三部分 不动产基金整体架构/二、不动产基金涉及的交易安排/（二）扩募专项计划设立与投资”。
    （3）扩募专项计划资产的处分
    扩募专项计划资金由资产支持证券托管人托管，并独立于扩募原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产支持证券持有人及其他业务参与人的固有财产及前述
    主体管理、托管的其他资产。
    扩募原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他业务参与机构因依
    法解散、被依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。
    资产支持证券管理人管理、运用和处分扩募专项计划资产所产生的债权，不得与扩募原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产支持证券持有人及其他业务参
    与人的固有财产产生的债务相互抵销。资产支持证券管理人管理、运用和处分不同专项计划资产所产生的债权债务，不得相互抵销。
    除依《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称“《管理规定》”）及其他有关规定和《标准条款》约定处分外，扩募专项计划资产不得被处分。
    3、扩募专项计划的设立、终止等事项
    （1）扩募专项计划的设立详见“第三部分 不动产基金整体架构/二、不动产基金涉及的交易安排/（二）扩募专项计划设立与投资”。
    （2）扩募专项计划的终止
    扩募专项计划不因资产支持证券持有人解散、被撤销、破产、清算或资产支持证券管理人的解任或辞任而终止；扩募资产支持证券持有人的承继人或指定受益人以及继任资产支持
    证券管理人享有并承担《标准条款》的相应权利义务。
    扩募专项计划于以下任一事件发生之日终止：
    1）扩募专项计划存续至法定到期日且资产支持证券持有人大会未对扩募专项计划延期
    作出有效决议；
    2）扩募专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被判决终止；
    3）扩募专项计划资产全部处分完毕并完成处分分配；
    4）扩募专项计划设立日后 120 个工作日尚未按照《股权转让协议》的规定完成对基础
    资产的投资，扩募资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；
    5）扩募专项计划设立日后 120个工作日专项计划尚未经工商登记为项目公司的唯一股东，扩募资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；
    6）扩募专项计划设立后 120 个工作日或资产支持证券管理人另行指定的合理期限后，物业资产上仍存在未注销的抵押权（但为担保扩募专项计划对新购入项目公司的投资而设立新）（2026 年第 1 号）的抵押权除外），扩募资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；
    7）扩募专项计划设立后 120 个工作日或资产支持证券管理人另行指定的合理期限后，物业资产的运营收入或新购入项目公司股权上仍存在未注销的质权等第三方权利限制（但为担保扩募专项计划对新购入项目公司的投资而设立的质权等第三方权利限制除外），扩募资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；
    8）发生火灾、不可抗力事件（如地震、政府征收等），使物业资产的运行情况或产生
    现金流的能力发生重大不利变化且无法进行弥补，扩募资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；
    9）由于法律或法规的修改或变更导致继续进行扩募专项计划将成为不合法，资产支持
    证券管理人决定终止专项计划；
    10）发生作为扩募专项计划唯一资产支持证券持有人的不动产基金的终止事由的；
    11）扩募专项计划目的无法实现，资产支持证券管理人决定终止扩募专项计划。
    4、信息披露安排
    （1）信息披露的形式
    扩募专项计划信息披露事项将在以下指定网站上公告：
    1）上海国泰海通证券资产管理有限公司网站：www.gthtzg.com
    2）上海证券交易所网站：www.sse.com.cn
    3）中国基金业协会指定的网站
    （2）信息披露的内容及时间
    1）定期公告
    扩募专项计划定期公告主要包括《年度资产管理报告》《年度托管报告》《审计报告》
    《收益分配报告》《清算报告》。
    2）临时公告
    扩募专项计划存续期间，在发生可能对资产支持证券投资价值或价格有实质性影响的下述重大事件时，资产支持证券管理人应在知道该重大事件发生之日起 5 个工作日内按照中国证监会规定的方式向资产支持证券持有人作临时披露，说明事件的起因、目前的状态和可能产生的法律后果，并向交易场所、中国基金业协会报告。
    3）澄清公告与说明
    在任何公共传播媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对扩募资产支持证券持有
    人的收益预期产生误导性影响或引起较大恐慌时，相关的信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行澄清或说明，并将有关情况立即向交易场所、中国基金业协会报告。
    4）信息披露文件的存放与查阅新）（2026 年第 1 号）
    定期公告和临时公告的文本文件在编制完成后，将存放于资产支持证券管理人所在地、资产支持证券托管人所在地、有关销售机构及其网点，并在指定网站披露，供扩募资产支持证券持有人查阅。扩募资产支持证券持有人在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文件复制件或复印件。
    资产支持证券管理人和资产支持证券托管人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。
    资产支持证券持有人按上述方式所获得的文件或其复印件，资产支持证券管理人和资产支持证券托管人应保证与所公告的内容完全一致。
    5）向监管机构的备案及信息披露
    A. 扩募专项计划设立日起 5 个工作日内，资产支持证券管理人应将扩募专项计划的设立情况报中国基金业协会备案。
    B.《标准条款》所述定期公告、临时公告、澄清公告与说明在指定网站对扩募资产支持
    证券持有人披露后 5个工作日内由资产支持证券管理人向中国基金业协会备案。
    C.资产支持证券管理人职责终止的，应当在完成移交手续之日起 5个工作日内向中国基金业协会报告。
    D.扩募专项计划清算完成之日起 10 个工作日内，资产支持证券管理人应将清算结果向中国基金业协会报告。
    E.监管机构如有其他信息披露规定及监管要求的，从其规定执行。
    5、主要交易文件摘要
    （1）资产管理合同
    根据《标准条款》的约定，《标准条款》《计划说明书》《认购协议》共同构成扩募专项计划的资产管理合同。
    1）《计划说明书》
    《计划说明书》所载明的事项包括以下内容：产品特性及主要风险提示；释义；当事人的权利和义务；专项计划与资产支持证券基本情况（包括专项计划的名称、目的、投资范围、设立、未成功设立、存续期间、备案，资产支持证券的品种及基本特征、取得、登记、转让等）；专项计划交易结构及相关方简介；专项计划的信用增级方式；原始权益人、资产支持证券管理人和其他主要业务参与人情况；基础资产情况及现金流预测分析；专项计划现金流
    归集、投资及分配；专项计划资产的管理安排；原始权益人风险自留的相关情况；风险揭示
    与防范措施；专项计划的销售、设立及终止等事项；资产支持证券的登记及转让安排；信息披露安排；资产支持证券持有人大会；主要交易文件摘要；其他事项；违约责任与争议解决；
    备查文件存放及查阅方式等事宜。
    2）《标准条款》新）（2026 年第 1 号）
    《标准条款》约定的事项主要包括以下内容：前言；定义；当事人；认购资金；专项计划；专项计划资金的运用和收益；资产支持证券；认购人的陈述和保证；资产支持证券管理人的陈述和保证；资产支持证券持有人的权利和义务；资产支持证券管理人的权利和义务；
    专项计划账户；专项计划的分配；信息披露；资产支持证券持有人大会；资产支持证券管理人的解任和辞任；专项计划费用；风险揭示；专项计划的扩募安排；资产管理合同和专项计划的终止；违约责任；不可抗力；保密义务；法律适用和争议解决；其他等事宜。
    3）《认购协议》认购人认购各类别和品种的资产支持证券，应与资产支持证券管理人签订《资产支持证券认购协议》，《资产支持证券认购协议》约定了资产支持证券认购人认购资产支持证券的相关事宜。
    资产支持证券管理人制订了《专项计划风险揭示书》作为《资产支持证券认购协议》的附件，《专项计划风险揭示书》向认购人揭示专项计划投资风险，如与基础资产相关的风险；
    与专项计划相关的风险；其他风险等，供认购人签署确认
    （2）《资产支持证券托管协议》
    资产支持证券管理人（代表专项计划）就委托资产支持证券托管人托管专项计划资金事宜拟与资产支持证券托管人签订《国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划托管协议》（简称“《托管协议》”）。《托管协议》约定的事项主要包括以下内容：
    定义；资产支持证券托管人的委任；资产支持证券管理人的陈述和保证；资产支持证券托管人的陈述和保证；资产支持证券管理人的权利和义务；资产支持证券托管人的权利和义务；
    与专项计划有关的账户的开立和管理；划款指令的发送、确认和执行；资金的保管和运用；
    专项计划的会计核算和账户核对；托管报告；资产支持证券托管人和资产支持证券管理人之间的业务监督；资产支持证券托管人的解任和资产支持证券管理人的更换；专项计划的托管费；协议终止；违约责任；不可抗力；保密义务与反虚假宣传条款；法律适用和争议解决；
    其他等事宜。
    （3）《股权转让协议》
    就扩募原始权益人向资产支持证券管理人（代表专项计划）转让其所持有的康桥绿洲100%股权转让的事宜，资产支持证券管理人（代表专项计划）与扩募原始权益人拟签署《股权转让协议》，《股权转让协议》约定了定义与解释，股权转让及交易步骤，转让价款，转让价款支付，签订日后的安排，陈述、承诺与保证，违约及提前终止等事项。
    （4）《股东借款协议》
    就资产支持证券管理人（代表专项计划）向项目公司提供股东借款的事宜，资产支持证券管理人（代表专项计划）与项目公司拟签署《股东借款协议》，《股东借款协议》主要约新）（2026 年第 1 号）
    定了借款金额与用途、付息与还款、担保措施、权利义务的转让、双方的权利义务、陈述与
    保证、税费、违约责任、法律适用与争议解决、生效及其他等事宜。
    （二）首发资产支持证券本基金的首发资产支持证券为国泰海通资管临港创新智造产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券。
    国泰海通资管临港创新智造产业园基础设施资产支持专项计划于 2022 年 9 月 26 日设立，专项计划募集规模为 82400.00万元，期限为 43年。资产支持证券管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司，资产支持证券托管人为中国银行股份有限公司上海市分行，原始权益人为上海临港奉贤经济发展有限公司、上海临港华平经济发展有限公司。
    四、不动产基金对外借款安排
    截至本招募说明书出具之日，本基金存续期间暂无对外借款安排。因基金存续期内，对外借款金额为 0，对外借款事项对于不动产项目持续稳定运营不构成影响，对于不动产基金可供分配现金流不产生影响。
    新）（2026 年第 1 号）
    第三节 关联交易与利益冲突
    一、关联方、关联关系及关联交易的界定
    （一）关联方、关联关系的界定
    本基金的关联方包括如下主体：
    1、关联法人
    （1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间接控制的法人或其他组织；
    （2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；
    （3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构及其控股股东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织；
    （4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品（同类型产品是指投资对象与本基金投资不动产项目类型相同或相似的产品）；
    （5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
    （6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对其倾斜的法人或其他组织。
    2、关联自然人
    （1）直接或间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人；
    （2）基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监事和高级管理人员；
    （3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18
    周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配偶的父母；
    （4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对其倾斜的自然人。
    （二）关联交易的界定
    本基金的关联交易，是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易：
    （1）基金层面：不动产基金购买资产支持证券、不动产基金借入款项、聘请运营管理新）（2026 年第 1 号）机构等；
    （2）资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权；
    （3）项目公司层面：不动产项目出售与购入；不动产项目运营、管理阶段存在的购买、销售等行为。
    其中，关联交易的金额计算应当根据《基金指引》第五十条要求及《商业不动产基金公告》相关规定，按照连续 12个月内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项：
    （1）购买或者出售资产；
    （2）对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
    （3）提供财务资助；
    （4）提供担保；
    （5）租入或者租出资产；
    （6）委托或者受托管理资产和业务；
    （7）赠与或者受赠资产；
    （8）债权、债务重组；
    （9）签订许可使用协议；
    （10）转让或者受让研究与开发项目；
    （11）购买原材料、燃料、动力；
    （12）销售产品、商品；
    （13）提供或者接受劳务；
    （14）委托或者受托销售；
    （15）在关联方的财务公司存贷款；
    （16）与关联方共同投资；
    （17）根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项；
    （18）法律法规规定的其他情形。
    （三）业务参与机构之间及其与原始权益人之间的关联关系或潜在利益冲突
    本基金原始权益人与运营管理机构为同一控制下的关联方，双方不存在利益冲突，二者之间的关联关系也不会对本基金造成重大不利影响。
    除原始权益人与运营管理机构之间存在关联关系外，本基金业务参与机构之间及其与原始权益人之间均不存在关联关系或潜在利益冲突。
    新）（2026 年第 1 号）
    二、报告期关联交易情况
    （一）运用基金财产买卖不动产资产支持证券涉及的关联交易及其他关联交易概况
    本基金本次为首次募集，报告期内不存在基金管理人运用基金财产买卖不动产资产支持证券涉及的关联交易及其他关联交易。
    （二）报告期重大关联交易情况
    1、关联交易明细情况
    2022-2024年度及 2025年 1-3月，康桥绿洲发生的关联交易明细如下：
    表：近三年及一期康桥绿洲关联交易明细
    单位：万元关联交易
    类型 关联方 关联方关系 2025年1-3月 2024年度 2023年度 2022年度内容
    采购商品和 上海临港联合 同受母公司 人员服务
    287.17 1094.63 1076.73 275.07
    接受劳务 发展有限公司 控制 费
    作为出租方 上海临港联合 同受母公司
    租赁收入 - 2.16 - 2.16
    出租 发展有限公司 控制
    上海临港奉贤 支付租金
    作为承租方 同受母公司
    公共租赁住房 及利息支 - - - 7.27
    承租 控制
    运营有限公司 出
    关联方资金 上海临港控股
    母公司 资金拆借 4100.00 7900.00
    拆入 股份有限公司
    关联方资金 上海临港控股 关联方上
    母公司 1230.34 - 2637.62 27828.84
    归集 股份有限公司 收资金
    关联方资金 上海临港控股 关联方归
    母公司 - 13200.92 - 23371.00
    归集 股份有限公司 还资金
    其他关联交 上海临港控股
    母公司 利息收入 1.74 105.59 192.30 94.20
    易 股份有限公司
    其他关联交 上海临港控股
    母公司 利息支出 37.81 3.02 - 5.91
    易 股份有限公司上海漕河泾开
    其他关联交 发区松江高新 同受母公司
    资产处置 - 24.15 - -
    易 产业园发展有 控制限公司
    其他关联交 上海临港联合 同受母公司
    资产处置 - 7.35 - -
    易 发展有限公司 控制上海临港松江
    其他关联交 同受母公司
    高新产业发展 资产处置 - 3.62 - -
    易 控制有限公司上海临港松江
    其他关联交 同受母公司
    高科技发展有 资产处置 - 3.33 - -
    易 控制限公司上海江海数字
    其他关联交 同受母公司
    产业发展有限 资产处置 - 2.67 - -
    易 控制公司新）（2026 年第 1 号）关联交易
    类型 关联方 关联方关系 2025年1-3月 2024年度 2023年度 2022年度内容上海漕河泾奉
    其他关联交 贤科技绿洲建 同受母公司
    资产处置 - 2.19 - -
    易 设发展有限公 控制司上海临港松江
    其他关联交 同受母公司
    科技城投资发 资产处置 - 2.09 - -
    易 控制展有限公司上海漕河泾开
    其他关联交 发区松江高科 同受母公司
    资产处置 - 1.73 - -
    易 技园发展有限 控制公司上海临港奉贤
    其他关联交 新城未来谷经 同受母公司
    资产处置 - 1.54 - -
    易 济发展有限公 控制司上海临港欣创
    其他关联交 同受母公司
    经济发展有限 资产处置 - 1.54 - -
    易 控制公司本基金成立后，上述关联交易中，除与上海临港联合发展有限公司内容为“人员服务费/委托管理费”的关联交易外，其余关联交易将终止。
    根据康桥绿洲与临港联合签署的《委托运营管理合同》，康桥绿洲委托临港联合对康桥项目进行专业运营管理并收取委托管理费。本基金存续期间，临港联合作为扩募运营管理实施机构与基金管理人、康桥绿洲签署《运营管理服务协议》，继续为不动产项目提供运营管理服务。
    2、关联交易事项的说明
    （1）关联交易的合规性
    康桥绿洲未单独制定关联交易管理制度，根据康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，其关联交易制度适用股东上海临港的关联交易制度，该制度对关联方、关联交易的认定，关联交易决策权限与程序作出了规定。康桥绿洲报告期内关联交易履行了必要的决策流程等管理程序，该等关联交易符合《公司法》等相关法律法规的规定及《公司章程》等公司内部管理制度要求。
    在本基金发行后，所有关联交易将按照相关法律法规的规定、本基金关联交易的决策与审批以及内控措施和康桥绿洲内部管理控制要求执行。
    上述关联交易均具备合规性。
    （2）关联交易的公允性
    根据康桥绿洲与临港联合签署的《委托运营管理合同》，康桥绿洲委托临港联合对不动产项目提供一站式、全生命周期托管服务，并向临港联合支付相应的管理服务费，管理服务新）（2026 年第 1 号）
    费能够满足临港联合对康桥项目的日常运营需求，且临港联合在本基金存续期内收取的基础运营管理费与报告期内定价水平可比，具备合理性，不会对不动产项目运营的独立性和稳定性产生重大影响。
    经核查康桥绿洲与其关联方间的关联交易涉及的交易合同，并结合康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，康桥绿洲已就该等交易按照内部制度履行了内部审批程序。基金管理人及法律顾问认为，康桥绿洲就关联交易履行了必要的决策程序，符合《公司法》等相关法律法规的规定及公司章程等公司内部管理制度要求，该等基于决策程序的关联交易定价方式具有公允性。
    三、存续期关联交易的审议程序和信息披露以及基金管理人的内部控制措施
    （一）本基金关联交易的决策与审批
    1、基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人
    或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
    本基金以首次及扩募发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）应当召开基金份额持有人大会进行审议，前述规定之外的其他关联交易由基金管理人自主决策并执行。
    2、无需另行决策与审批的关联交易事项
    就基金合同、招募说明书等信息披露文件以及专项计划文件已明确约定的关联交易事项，该等关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按法律法规、监管机构的要求及时进行信息披露。
    （二）本基金关联交易的内控措施
    1、固定收益投资部分关联交易的内控措施
    本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管理。
    针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易管理办法。
    在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息披露等方面进行全流程管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联交易禁止清单，并及时在内部系统中进行更新维护；此外，基金管理人根据法律法规进行关联交易前的审批与合规性检查，新）（2026 年第 1 号）只有合理确认相关交易符合基金管理人的关联交易政策后方可继续执行。
    2、不动产基金关联交易的内控措施
    针对不动产基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管理及内部控制的专项制度；其中，在专门的不动产项目投资风险管理制度中，针对基金管理人运用基金资产收购不动产项目后涉及的其他重大关联交易，基金管理人应当按照相关法律法规、内部要求防范利益冲突，并会同各相关部门按法规要求召开基金份额持有人大会。
    针对于此，在本基金成立前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于不动产项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁止或限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的相关规定和内部审议程序，在审议通过的基础上执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。
    在本基金的运作管理过程中，凡是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由本基金的基金份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。
    3、关联交易的风险防范措施
    本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；不动产项目亦可能存在日常经营
    所必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。基金管理人将积极采取相关措施，以避免利益输送、影响不动产项目利益从而影响基金份额持有人利益的潜在风险：
    （1）严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、关联方回避表决制度。其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特
    别决议通过，并根据相关法规予以披露。
    （2）严格对市场行情、市场交易价格进行充分调查，必要时聘请专业机构提供评估、法律、审计等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。
    （3）不动产项目日常经营过程中，基金管理人将妥善保管相关资料，并将通过不定期
    随机抽样查阅交易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该等关联交易的履行情况、对不动产项目的影响等；如存在可能影响不动产项目利益和基金份额持有人利益的情形的，应当及时采取措施避免或减少损失。
    4、关联交易的信息披露安排
    基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的关联交易及相关风险防范措施，并以临时公告的方式披露不动产基金发生重大关联交易。
    新）（2026 年第 1 号）
    四、利益冲突及防范措施
    （一）利益冲突的情形
    1、基金管理人管理其他同类型不动产基金的情形
    除本基金（以下简称“临港 REIT”）外，上海国泰海通证券资产管理有限公司作为基金管理人还管理了其他同类型的基金：国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“东久 REIT”）。
    考虑到临港 REIT、东久 REIT 在不动产项目客群定位、投资范围和运营管理机构方面有差异，基金管理人认为现阶段同时管理临港 REIT、东久 REIT 不存在利益冲突，详细论述如下：
    （1）不动产项目客群定位不同
    东久 REIT、临港 REIT 的底层资产均为产业园区，产业园区的租户客群普遍更看重区域产业发展政策和配套产业链。本基金项下产业园资产主要在上海市浦东新区、上海市临港新片区，东久 REIT项下产业园资产位于上海市金山片区、苏州市、无锡市、常州市。临港REIT与东久 REIT的底层资产所在区域在交通、通信、能源、用水等基础设施，以及土地、税收、人才、补贴等产业政策方面均有不同，同时伴随差异化的区域产业规划、原材料供应商及市场分布，从产业定位、区域上决定了两只 REITs底层资产主要客群的类型有所差异。
    另一方面，两只 REITs的底层资产当前已进入成熟稳定运营期，不动产项目出租率较高且租户签约租期较长，租户转移成本较高，将不会因基金管理人的主动管理而在不动产项目之间发生转移。
    （2）投资及扩募范围不同根据基金合同约定，“本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质产业园不动产项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以临港集团或其关联方拥有或推荐的优质产业园不动产项目为投资标的的资产支持专项计划”。
    同时，临港 REIT中临港奉贤智造园三期项目的原始权益人临港华平的股东方为临港奉贤和MAGNOLIA ENTERPRI E LIMITED（为东久 REIT的发起人东久工业地产投资有限公司（以下简称“东久工业”）的旗下公司），临港华平除持有本次发行的基础设施资产外，在上海市临港新片区还持有临港奉贤智造园六期项目，股东双方已签署授权委托协议，涉及临港华平相关的基金扩募及资产收购事项委托临港奉贤行使相关决策权利。
    《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》约定：“本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质产业园不动产项目为投资标的的资产支持
    专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以东久工业或其关联方拥有或推荐的优质产业园不动新）（2026 年第 1 号）产项目为投资标的的资产支持专项计划”。
    临港 REIT 与东久 REIT在扩募阶段拟购入的不动产项目预计主要来源于各自的原始权
    益人或其关联方，且主要的扩募资产范围不重叠，因此，临港 REIT 与东久 REIT 在扩募方面亦不存在重大利益冲突或竞争关系。
    （3）运营管理机构不同
    针对临港REIT和东久REIT的运营管理，基金管理人分别聘请了不同的运营管理机构，且临港 REIT的运营管理机构与东久 REIT的运营管理机构不存在关联关系，运营管理机构各自在相关领域具备丰富的管理经验及成熟的核心运营团队，能够实现项目稳定运作。同时，不同的运营管理机构和运营管理团队有效的避免了运营管理过程中的利益冲突。
    具体而言，临港 REIT聘请的运营管理统筹机构为临港集团、聘请的首发运营管理实施机构为临港奉贤、聘请的扩募运营管理实施机构为临港联合，临港奉贤、临港联合均为临港集团下属产业园区运营平台。临港集团是以园区开发、企业服务和产业投资为主业的上海市属大型国有企业集团，在上海自贸区临港新片区的建设中承担重要使命。东久 REIT聘请的运营管理机构为东久（上海）投资管理咨询有限公司，是东久工业旗下专业的智能制造园区运营平台。东久工业聚焦于一线城市及周边地区的核心产业园区的开发建设及运营管理，是国内领先的产业园区开发及运营服务平台。
    两只 REITs的运营管理机构均已出具承诺函，在作为不动产基金的运营管理机构期间，承诺将采取充分、适当的措施，公平对待不动产项目和其直接或通过其他任何方式间接持有或运营的竞争性项目。
    2、运营管理机构向其他同类型不动产基金提供运营管理服务、管理其他同类型不动产项
    目的情况
    （1）向其他同类型不动产基金提供运营管理服务的情况
    运营管理机构除为本基金提供运营管理服务外，无为其他同类型不动产基金提供运营管理服务的情况。
    （2）管理的其他同类型不动产项目的情况
    运营管理机构除为本基金涉及的不动产项目提供运营管理服务外，还管理和运营了其他同类型不动产项目，具体信息详见本招募说明书“第十七部分 发起人及原始权益人/一、发起人：上海临港经济发展（集团）有限公司/（八）持有或运营同类基础设施资产情况”、“第十八部分 不动产项目运营管理安排/二、运营管理机构基本情况”。
    3、运营管理机构防范利益冲突的制度安排运营管理统筹机构已经出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺“（1）将平等对待不动产项目和旗下直接或间接持有的其他相同或相似项目；不会主动诱导不动产项目的租户解
    除、终止相关租赁合同或降低租金标准，也不会故意降低不动产项目的市场竞争能力；（3）新）（2026 年第 1 号）
    对于可能构成实质性竞争的物业租赁业务机会，临港集团承诺，将给予不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利。”针对首发不动产项目，首发运营管理实施机构已经出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺“（1）将平等对待不动产项目和旗下直接或间接持有的其他相同或相似项目；（2）不会主动诱导不动产项目的租户解除、终止相关租赁合同或降低租金标准，也不会故意降低不动产项目的市场竞争能力；（3）对于可能构成实质性竞争的物业租赁业务机会，将给予不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利”。
    针对新购入不动产项目，扩募运营管理实施机构已经出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺“（1）在本公司担任康桥项目的运营管理机构期间，如直接或通过其他任何方式间接持有或运营与新购入不动产项目同一服务区域的竞争性项目，本公司将采取充分、适当的措施，公平对待新购入不动产项目与该等竞争性项目，包括但不限于向新购入不动产项目和该等竞争性项目提供平等的招商机会，避免可能出现的同业竞争和利益冲突；（2）就招商机会方面，在新购入项目公司已取得或可能取得的相关业务机会的情况下，就该等业务机会，本公司将秉承公平、平等和合理的原则处理，不会有意利用外部管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于新购入不动产项目而有利于其他竞争性项目的决定或招商活动。”此外，在运营管理服务协议中约定，因首发运营管理实施机构、扩募运营管理实施机构未确保在同等条件下不动产项目的优先租赁权利、故意诱导租户租赁其他竞争性项目、违反
    关联交易审查要求、违反上述承诺函项下其他承诺内容等原因导致不动产项目出租率下降的，基金管理人有权不予支付绩效运营管理费，或扣减对应期间的基础运营管理费的 10%。
    4、主要原始权益人及控股股东、实际控制人持有的其他同类资产情形
    参见本招募说明书“第二章 不动产项目/第三节 发起人及原始权益人”。
    5、不动产项目公司持有其他同类资产的情形
    不动产项目公司除持有基础设施资产外，不持有其他可能与基础设施资产存在利益冲突的其他类型资产。
    （二）基金管理人管理其他同类型不动产基金潜在利益冲突的防范措施
    基金管理人同时管理临港 REIT、东久 REIT 两只同类型不动产基金，因不动产项目功能定位不同、投资策略不同、运营管理机构不同，不存在利益冲突。由于不动产基金存续时间较长，未来不排除在不动产基金的运营管理层面或投资扩募层面存在潜在利益冲突。针对可能出现的潜在利益冲突，基金管理人制定了有效的内部制度和风险缓释措施，将严格做到风险隔离、基金财产隔离，防范利益冲突，主要包括以下方面：
    1、基金管理人内部制度层面
    基金管理人制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司公平交易制度》《上海国泰海新）（2026 年第 1 号）通证券资产管理有限公司关联交易管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司异常交易监控与报告管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司产品交易冲突防范与隔离管理办法》等，能够有效防范本基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。
    针对公募 REITs业务，基金管理人还制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金投资管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金运营管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金风险控制管理办法》等，建立了基础设施证券投资基金的内部运营管理规则，能够有效防范不同不动产基金之间的利益冲突。
    为防范公募基金管理业务的潜在利益冲突，基金管理人制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金（REITs）公平交易管理办法》（以下简称“《公平交易管理办法》”），该制度对公募 REITs 业务的投资决策、运营管理、信息隔离等环节和事项进行了明确规定，进行公募 REITs公平交易管理。
    2、不动产基金的运营管理层面
    根据《公平交易管理办法》，对于同类型、不同公募 REITs产品，基金管理人应聘请不同的运营管理机构，且原则上不同运营管理机构之间不存在关联关系。《公平交易管理办法》还规定了各公募 REITs 产品项目公司的年度计划及预算原则上应由运营管理机构拟定，经基金管理人审批通过后方可执行。必要情况下，基金管理人可以聘请外部专业机构对项目公司年度计划和预算发表专业意见。同时，《公平交易管理办法》还规定不同公募 REITs产品之间不得相互投资和资金拆借，上述规定能够直接有效地防范利益输送和冲突的风险。
    针对运营管理过程中的关联交易事项，基金管理人已建立了成熟的关联交易审批和检查机制，且根据基金合同规定，不动产基金的重大关联交易应提交基金管理人董事会审议。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。此外，对于连续 12个月内累计发生金额超过基金净资产 5%的关联交易，还应当提交基金份额持有人大会表决。完善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运营管理过程中关联交易的合理性和公允性，能够充分防范利益冲突。
    同时，基金管理人须对不动产基金存在的相关利益冲突事项进行定期披露，必要情况下还需要进行临时披露。通过信息披露的方式接受公众监督，有利于督促基金管理人公平、公正、妥善处理相关利益冲突问题，防范相关风险。
    3、不动产基金的投资扩募层面
    在投资扩募过程中，根据《公平交易管理办法》约定，不动产基金通过信息隔离、人员隔离和决策流程独立等方式来防范利益冲突。
    在信息隔离方面，针对需要进行信息隔离的公募 REITs产品，公司实行相关信息的流转新）（2026 年第 1 号）
    管理和监控制度。对涉及信息隔离的人员在办公电话、电子邮件等进行留痕管理，并对其使用的即时通讯工具进行监控。如具有隔离要求的相关人员调入或借调、轮岗到其他部门、基金或岗位工作的，其仍应当按照相关监管规定及公司制度的要求，对其在公募 REITs业务中接触的信息保守秘密。
    在业务人员隔离方面，一方面采取基金经理隔离，如所管理的不动产基金拟收购资产存在利益冲突潜在风险的，公司原则上需对基金经理进行人员隔离。担任本基金投资和运营的基金经理共计 3人，与担任东久 REIT的基金经理不存在兼任的情况，在投资、运营管理方面相互独立，不同不动产基金的基金经理应维护各自基金持有人的利益，严禁直接或间接在不同基金间进行利益输送。另一方面，存在利益冲突的议案时，相关人员需要回避表决。
    在决策流程方面，在资产交易的立项、投资以及退出决策等各主要环节，存在潜在利益冲突的人员应当主动避免可能的利益冲突。若合同、交易行为中存在或可能存在利益冲突，相关人员应及时声明，并在有关决策时主动回避。就存在利益冲突的扩募收购项目，不同基金的基金经理独立立项、独立尽调、独立谈判、独立决策。
    在两只基金存在收购同一第三方标的，并可能出现潜在竞争的情形下，基金管理人将遵循卖方决策的原则。在极端情况下，可能存在卖方完全无法在收购事宜启动前对出让对象进行决策的情况，基金管理人将安排两只基金独立进行商业判断，并交由基金份额持有人大会进行决策。
    此外，本着基金份额持有人利益优先的原则，基金管理人在严格遵守法律法规要求的前提下，原则上不主动发起涉及同一第三方标的的扩募收购，最大化规避可能造成的利益冲突。
    综上所述，基金管理人为同类型不动产基金的管理、投资扩募建立了有效的内部制度和决策机制，配备了充足的运营管理人员和运营管理团队，能够有效防范不同不动产基金之间的利益冲突和关联交易风险，不存在因自身决策损害管理的其他同类型基金利益的情况，为各不动产基金合规、公平、平稳运作提供保障。未来，基金管理人将根据法律法规、监管规定以及不动产基金实际运作情况持续完善内部制度、优化决策流程、人员配备和运营管理机制。
    （三）利益输送、利益冲突的防范
    为识别、防范和妥善处理基金管理人和运营管理机构的其他经营业务与本基金之间的利益冲突，基金管理人和运营管理机构建立公司不动产基金业务利益冲突审查及回避制度，防范不动产基金业务的合规风险。
    基金管理人和运营管理机构对公司开展的基础设施证券投资项目与公司其他业务和项
    目之间、拟承做项目的业务人员与该项目之间等存在的利益冲突情形进行审查，并对利益冲新）（2026 年第 1 号）
    突审查结果发表明确意见。运营管理机构对于已识别的利益冲突，应及时向基金管理人汇报并采取有效的措施对相关利益冲突进行管理。基金管理人应当根据法律法规、规范性文件及内部利益冲突相关制度规定的利益冲突披露方式、内容、频率进行相关信息披露。
    基金管理人和运营管理机构建立并执行信息隔离墙制度，通过对存在利益冲突的业务在机构设置、人员、资金、账户、系统等方面的独立运作、分开管理，办公场所相互隔离等措施防范利益冲突。
    为避免可能出现的利益冲突，发起人、运营管理统筹机构已出具承诺函，承诺将平等对待新购入不动产项目和旗下直接或间接持有的其他相同或相似项目；不会主动诱导新购入不
    动产项目的租户解除、终止相关租赁合同或降低租金标准，也不会故意降低新购入不动产项目的市场竞争能力；对于可能构成实质性竞争的物业租赁业务机会，将给予新购入不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利。原始权益人和各运营管理实施机构已出具承诺函，承诺将采取充分、适当的措施，公平对待不动产项目和其直接或通过其他任何方式间接持有或运营的竞争性项目。
    （四）利益冲突的处理与披露
    1、利益冲突的处理方式
    基金管理人和运营管理机构应坚持公平正义、诚实信用和基金份额持有人利益至上的行为准则，在履行职责的过程中有义务对利益冲突保持敏感和进行识别：
    当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法律法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行审批程序、关联方回避表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，根据基金管理人内部制度要求部分关联交易应提交基金管理人董事会审议；外部审批程序系指根据法律法规、中国证
    监会的规定和基金合同的约定所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法律法规予以披露。
    2、利益冲突的披露
    （1）披露内容基金管理人应根据有关法律法规的规定披露利益冲突相关信息。
    （2）披露频率
    当存在利益冲突情形时，基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施。
    新）（2026 年第 1 号）
    （五）其他可能存在的潜在利益冲突的情形及防范措施不涉及。
    新）（2026 年第 1 号）
    第四节 基金运作
    一、基金的信息披露
    （一）基金信息披露的渠道
    本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信息通过符合中国证监会规定条件的全国性报刊（以下简称“规定报刊”）及《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站，以下简称“规定网站”）等媒介披露，并保证基金投资者能够按照基金合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。
    （二）基金信息披露文件的种类、披露时间和披露形式
    1、基金招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金产品资料概要
    （1）基金合同是界定基金合同当事人的各项权利、义务关系，明确基金份额持有人大
    会召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资人重大利益事项的法律文件。
    （2）基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资人决策的全部事项，说明基金
    认购安排、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息披露及基金份额持有人服务等内容。
    基金合同生效后，基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内，更新基金招募说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金招募说明书。
    （3）基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督等
    活动中的权利、义务关系的法律文件。
    （4）基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供简明的基金概要信息。基金合同生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构网站或营业网点；
    基金产品资料概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金产品资料概要。
    （5）基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额公开发售 3 日前，将
    基金份额发售公告、基金招募说明书提示性公告和基金合同提示性公告登载在规定报刊上，将基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议登载
    在规定网站上，并将基金产品资料概要登载在基金销售机构网站或营业网点；基金托管人应当同时将基金合同、基金托管协议登载在规定网站上。
    2、基金份额询价公告
    基金管理人在网下询价开始前，应当按照规定披露基金份额询价公告。
    新）（2026 年第 1 号）
    3、基金份额发售公告
    基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并按规定披露。
    4、基金合同生效公告
    基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载基金合同生效公告。基金管理人应当在公告中披露最终向战略投资者、网下投资者和向公众投资者发售的基金份额数量及其比例，获配战略投资者、网下投资者名称以及每个获配投资者的报价、认购数量、获配数量以及战略投资者的持有期限安排等，并明确说明自主配售的结果是否符合事先公布的配售原则。对于提供有效报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认购数量的网下投资者应列表公示并着重说明。
    5、基金份额上市交易公告书
    基金份额获准在上交所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上市交易的三个工作日前，将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公告书提示性公告登载在规定报刊上。
    6、基金净值信息
    基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净资产、期末
    基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。
    7、基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告
    基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登载在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年度报告中的财务会计报告应当经过符合《证券法》规定的会计师事务所审计。
    基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。
    基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报告登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。
    基金合同生效不足 2个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者年度报告。
    本基金定期报告除按照法规要求披露相关信息外，还应当设立专门章节详细披露下列信息：
    （1）本基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本
    期净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计算过
    程、本期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期报告和年度报
    告主要财务指标除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额新）（2026 年第 1 号）
    净值、 基金总资产占基金净资产比例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差异情况（如有）；
    （2）不动产项目明细及运营情况；
    （3）本基金财务报告及不动产项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；
    （4）不动产项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应当说明该收入的公允性和稳定性；
    （5）不动产项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基金指引》《商业不动产基金公告》借款要求的情况说明；
    （6）不动产基金及资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及运营管理机构等履职情况；
    （7）不动产基金及资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及参与机构费用收取情况；
    （8）报告期内购入或出售不动产项目情况；
    （9）关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施；
    （10）报告期内本基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有本基金份额及变化情况；
    （11）可能影响投资者决策的其他重要信息。
    本基金季度报告披露内容可不包括前款第（3）、（6）、（9）、（10）项，本基金年度报告还应当载有不动产项目的评估报告、年度审计报告。
    8、临时报告
    本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当在规定时间内编制临时报告书，并登载在规定报刊和规定网站上。
    前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的下列事件：
    （1）基金份额持有人大会的召开及决定的事项；
    （2）基金终止上市交易、基金合同终止、基金清算；
    （3）基金扩募或延长基金合同期限；
    （4）转换基金运作方式、基金合并；
    （5）更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，基金改聘会计师事务所、评估机构等专业机构；或运营管理机构发生变更；
    （6）基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基新）（2026 年第 1 号）
    金托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项；
    （7）基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更；
    （8）基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理人的实际控制人变更；
    （9）基金中止发售、募集期延长或提前结束募集；
    （10）基金管理人的高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部门负责人发生变动；
    （11）基金管理人的董事在最近 12 个月内变更超过百分之五十，基金管理人、基金托
    管人专门基金托管部门的主要业务人员在最近 12个月内变动超过百分之三十；
    （12）涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁；
    （13）基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受到重大行政
    处罚、刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行为受到重大行政处罚、刑事处罚；
    （14）基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制
    人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易事项，但中国证监会另有规定的除外；
    （15）基金收益分配事项；
    （16）管理费、托管费、运营管理机构服务报酬等费用计提标准、计提方式和费率发生变更；
    （17）基金份额净值计价错误达基金份额净值 0.5%；
    （18）不动产基金交易价格发生较大波动、基金份额停复牌或终止上市；
    （19）基金份额回拨；
    （20）除上述规定的情形外，发生下列情形时基金管理人应当依法编制并发布临时报告：
    1）不动产基金发生重大关联交易；
    2）金额占不动产基金净资产 10%以上的交易；
    3）金额占不动产基金净资产 10%以上的损失；
    4）不动产项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产 140%；
    5）不动产项目购入或者出售；
    6）不动产基金扩募；
    7）不动产项目运营情况、现金流或者产生现金流能力发生重大变化，项目公司、运营
    管理机构发生重大变化；
    新）（2026 年第 1 号）
    8）不动产基金更换专业机构、运营管理机构；
    9）基金管理人、资产支持证券管理人发生重大变化或者管理不动产基金的主要负责人
    员发生变动；
    10）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目公司、运营管理机构等涉及重大诉讼或者仲裁；
    11）原始权益人或者其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的不动产基金份额；
    12）不动产基金交易价格发生较大波动；
    13）不动产基金停复牌；
    14）出现可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份
    额持有人权益的传闻或者报道；
    15）法律法规、中国证监会和本所规定的，或者基金信息披露义务人认为可能对基金份
    额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的其他事项。
    基金清算期，在不动产项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
    （21）基金信息披露义务人认为可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的其他事项或中国证监会规定和基金合同约定的其他事项。
    9、权益变动公告
    本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告：
    （1）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该
    事实发生之日起 3日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
    （2）投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，通过上
    交所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%时，应当在该事实发生之日起 3日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
    （3）投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。
    投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 10%但未达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书。
    投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 30%但未达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书。
    （4）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到不动产基金份额的 50%时，继续新）（2026 年第 1 号）
    增持不动产基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合上交所业务规则规定情形的可免于发出要约；被收购不动产基金的管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。
    10、澄清公告
    在基金合同存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持有人权益的，相关信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清，并将有关情况立即报告中国证监会和上交所。
    11、回拨份额公告
    基金管理人、财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上交所并公告。
    12、战略配售份额解除限售的公告
    战略投资者持有的不动产基金战略配售份额符合解除限售条件的，可以通过基金管理人在限售解除前 5个交易日披露解除限售安排。申请解除限售时，基金管理人应当向上交所提交基金份额解除限售的提示性公告。
    13、基金份额持有人大会决议
    基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。
    14、清算报告
    基金终止运作的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进行清算并作出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
    15、中国证监会规定的其他信息
    （三）基金经理以及兼任安排本基金基金经理为倪帆先生、刘敏女士、赵鹏先生，具体兼任安排详见本招募说明书“第五章 不动产基金/第四节 基金运作/（十四）基金经理安排情况”。
    （四）信息披露文件的存放与查阅
    依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定将基金定期更新的招募说明书、定期报告、基金资产净值公告等公告文本置备于各自住所、上交所，供社会公众查阅、复制。基金管理人、基金托管人应保证文本的内容与所公告的内容完全一致。
    新）（2026 年第 1 号）
    本基金信息披露义务人、暂缓披露基金相关信息的情形、暂停或延迟披露基金相关信息
    的情形、信息披露事务管理等相关内容请参见《基金合同》。
    二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别关注的重要事项
    （一）基金的募集
    1、初始募集情况
    中国证监会准予本基金首次募集的基金份额总额为 2 亿份，本基金首次发售募集资金规模为 82400.00万元。
    本基金初始募集期间为 2022年 9月 19日起至 2022年 9月 20日（含）。经验资机构上会会计师事务所（特殊普通合伙）验资，初始募集的净认购金额为 824000000.00元人民币，认购资金在募集期间产生的银行利息全部计入基金财产。初始募集资金已于 2022年 9月 22日划入本基金在基金托管人中国银行股份有限公司开立的基金托管专户。
    初始募集有效认购总户数为 45243 户。初始募集发售价格为 4.120 元人民币/份，初始募集的有效份额共计200000000份基金份额，其中，向战略配售投资者发售的比例为55.00%，向网下投资者发售的比例为 31.50%，向公众投资者发售的比例为 13.50%。首发原始权益人上海临港奉贤经济发展有限公司作为战略投资者认购了 20%的初始募集份额，限售期为自基金上市之日起 60个月。
    2、基金 2024 年第一次扩募募集情况
    基金管理人审慎合理确定本基金的扩募份额发售价格为 4.433元/份。本基金自 2025年
    8月 1日起至 2025年 8月 14日止进行扩募发售。经上会会计师事务所（特殊普通合伙）验资，本次募集期间本基金扩募有效认购户数为 31户，有效认购份额 388788630份，共募集
    1723499996.81元。
    原始权益人上海临港控股有限公司（以下简称“上海临港”）以及另外 14 家专业机构投
    资者作为战略投资者不参与竞价，与其他发售对象以相同认购价格，认购本次扩募份额数量的 70%。除前述情形外，按“认购价格优先、认购金额优先、认购时间优先”的原则最终确定其他发售对象共 14家，认购本次扩募份额数额的 30%。
    原始权益人上海临港作为本次扩募发售的战略配售对象，认购本次扩募发售份额总数的
    20%，获配份额为 77757726份，获配金额 344699999.36元。上海临港参与本基金扩募发
    售总量 20％的持有期自本次扩募份额上市之日起不少于 60 个月，超过 20％部分持有期自本次扩募份额上市之日起不少于 36 个月。其他战略投资者合计获配基金份额数量
    194394320 份、获配金额 861750020.56 元，占本次扩募发售份额总数的 50%，限售期为
    18个月（部分为 36个月）。本次以竞价方式确定的定向扩募发售对象合计获配基金份额数新）（2026 年第 1 号）
    量 116636584 份、获配金额 517049976.87 元，占本次扩募发售份额总数的 30%，限售期为 6个月。
    （二）基金合同的生效
    本基金募集期限届满时，同时满足下述情形，本基金达到备案条件：
    1、基金份额总额不低于准予注册规模的 80%；
    2、募集资金规模达到 2亿元且基金认购人数不少于 1000人；
    3、原始权益人或其同一控制下的关联方按规定参与战略配售；
    4、扣除战略配售部分后，向网下投资者发售比例不低于本次公开发售数量的 70%；
    5、无导致本基金募集失败的其他情形。
    基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基金发售，并在
    10日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起 10日内，向中国证监会办理基金备案手续。
    基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会书面确认之日起，基金合同生效；否则基金合同不生效。基金管理人在收到中国证监会确认文件的次日对基金合同生效事宜予以公告。
    （三）基金份额的交易
    1、基金份额的上市交易
    本基金上市后，可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上海证券交易所认可的交易方式交易。使用场外基金账户认购的基金份额可通过转托管参与上海证券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国结算规则办理。
    基金份额上市交易后，登记在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券登记系统中的基金份额可直接在上海证券交易所上市交易；登记在中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统中的场外基金份额通过办理跨系统转托管业务将基金份额转至场内
    证券登记系统后，方可上市交易。
    2、拟上市的证券交易所
    上海证券交易所。
    3、拟上市时间
    基金合同生效后，在符合法律法规及上交所业务规则规定的上市条件的情况下，本基金可向上交所申请上市。在确定上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在基金份额上市交易的三个工作日前在规定媒介上刊登基金份额上市交易公告书及提示性公告。
    新）（2026 年第 1 号）
    4、终止上市
    基金份额上市交易后，有下列情形之一的，由上交所终止其上市交易，并报中国证监会备案：
    （1）不再具备《基金法》第六十二条规定的上市交易条件；
    （2）基金合同期限届满；
    （3）基金份额持有人大会决定提前终止上市交易；
    （4）基金合同约定的或者相关业务规则规定的终止上市交易的其他情形。
    不动产基金应当严格按照法律法规进行收益分配，连续 2 年未按照规定进行收益分配的，基金管理人应当申请不动产基金终止上市。
    基金终止上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金管理人制定并按规定公告。
    5、扩募基金份额的上市
    不动产基金存续期间购入不动产项目完成后，涉及扩募基金份额上市的，基金管理人需参照上交所业务规则向上交所申请新增基金份额上市。
    6、流动性服务商安排
    不动产基金存续期间，基金管理人原则上应当选定不少于 2 家流动性服务商为不动产基金提供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照上交所《上海证券交易所上市基金流动性服务业务指南（2019年修订）》及其他相关规定执行。
    7、基金份额的结算
    本基金的基金份额按照中国结算的业务规则采取分系统登记原则。记录在投资者场内证券账户中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在投资者开放式基金账户中的基金份额登记在中国结算开放式基金登记结算系统。
    上市交易的规则、上市交易的费用、上市交易的停复牌、基金份额收购及份额权益变动
    等相关内容请参见《基金合同》。
    （四）基金的投资
    1、投资目标
    本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，并取得不动产项目完全所有权或经营权利；不动产资产支持证券将根据实际情况追加对项目公司的权益性或债性投资。通过积极的投资管理和运营管理，力争提升不动产项目的运营收益水平及不动产项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。
    2、投资范围及比例
    （1）投资范围新）（2026 年第 1 号）本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质产业园不动产项目为投资标的
    的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）或其关联方拥有或推荐的优质产业园不动产项目为投资标的的资产支持专项计划。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债及货币市场工具。
    本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。
    如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
    （2）投资比例
    本基金初始设立时的 100%基金资产扣除相关费用后全部用于投资基础设施资产支持专项计划。于本基金存续期间，本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的
    80%，但因不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产
    项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他原因致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；
    因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3个月之内调整。
    如果法律法规对投资比例要求有变更的，基金管理人在履行适当程序后，可对本基金的投资比例进行相应调整。
    （3）本基金以募集资金投资的资产支持证券本基金首次发售募集资金在扣除相关费用后已全部用于认购国泰海通资管临港创新智
    造产业园基础设施资产支持专项计划的全部资产支持证券，本基金扩募发售募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购国泰海通资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项计划的全部资产支持证券。
    3、投资策略
    （1）资产支持证券投资策略
    本基金主要投资于优质产业园类型的基础设施资产，通过积极的投资管理和运营管理，力争提升不动产项目的运营收益水平及不动产项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。主要投资策略包括：
    1）扩募收购策略
    基金存续期内，本基金将寻求并购优质产业园类型的基础设施资产，并根据实际情况选新）（2026 年第 1 号）择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继续认购原有资产支持证券扩募后份额的
    方式实现资产收购，以扩大本基金的基础资产规模、分散化基础资产的经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。
    2）资产出售及处置策略
    基金存续期内，若出现基金原有部分或全部资产持有期收益率下降、资产运营质量下降或有更好的收购标的等情况时，基金管理人将根据实际情况寻求机会出售资产。基金管理人将积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，将资产择机出售。
    如确认基金存续期届满将进入清算期或按基金合同约定由基金份额持有人大会进行决
    议进行基金资产处置的，基金管理人将提前积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，在清算期内或持有人大会决议的处置期内完成资产处置。
    3）融资策略
    在基金存续期内，在控制基金风险的前提下，本基金将综合使用各种杠杆工具，力争提高基金份额持有人的投资收益。基金提高杠杆的方法包括但不限于使用基金持有的债券资产做正回购、采用杠杆收购的方式收购资产、向银行申请贷款和法律法规允许的其他方式等。
    本基金将确保杠杆比例、融资条件、资金用途符合相关法律法规的规定。
    4）运营策略
    本基金将按照法律法规规定和基金合同约定履行不动产项目运营管理职责，积极主动运营管理所投资的基础设施资产，充分借助聘请的运营管理机构的专业管理经验，以获取不动产项目租金收入等稳定现金流为主要目的，并通过主动管理提升基础设施资产的市场价值。
    （2）固定收益投资策略
    本基金投资专项计划以外的剩余资产，应当投资于利率债、AAA 级信用债及货币市场工具。
    在不影响基金当期收益分配的前提下，本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。本基金将对利率债、AAA 级信用债及货币市场工具的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类利率债、AAA 级信用债及货币市场工具的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体利率债、AAA 级信用债及货币市场工具的资产投资组合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范围。
    4、业绩比较基准
    本基金不设业绩比较基准。
    如果相关法律法规发生变化，或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较基准推新）（2026 年第 1 号）出，经基金管理人与基金托管人协商，本基金可以在报中国证监会备案后增加或变更业绩比较基准并及时公告，无须召开基金份额持有人大会。
    5、风险收益特征
    本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并承担不动产项目价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
    6、投资限制
    （1）组合限制
    基金的投资组合应遵循以下限制：
    1）本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%，但因不动产项
    目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产项目购入、资产支持
    证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他原因致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的
    其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3个月之内调整；
    2）本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依
    赖外部增信，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%。其中，用于不动产项目收购的借款应当符合下列条件：
    （a）借款金额不得超过基金净资产的 20%；
    （b）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
    （c）本基金已持有基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让
    以满足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
    （d）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；
    （e）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
    （f）中国证监会规定的其他要求。
    基金总资产被动超过基金净资产 140%的，基金不得新增借款，基金管理人应当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。
    3）除基金合同另有约定外，本基金所持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资
    产净值的 10%，直接或间接持有基础设施资产支持证券的除外；
    4）除基金合同另有约定外，本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，新）（2026 年第 1 号）
    不超过该证券的 10%，直接或间接持有基础设施资产支持证券的除外；
    5）本基金进入全国银行间同业市场进行债券回购的资金余额不得超过基金资产净值的
    40%；进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1年，债券回购到期后不得展期；
    6）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；
    7）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
    因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金投
    资比例不符合上述第 3项和第 4项规定投资比例的，基金管理人应当在 10个交易日内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。
    基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。
    如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。
    法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制。
    （2）禁止行为
    为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
    a、 承销证券；
    b、 违反规定向他人贷款或者提供担保；
    c、 从事承担无限责任的投资；
    d、 买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
    e、 向基金管理人、基金托管人出资；
    f、 从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
    g、法律、行政法规或中国证监会规定禁止的其他活动。
    基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者
    与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
    如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不新）（2026 年第 1 号）再受相关限制或按变更后的规定执行。
    7、基金管理人代表基金行使股东或债权人权利的处理原则及方法
    （一）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使资产支持证券持有人的权利、通
    过专项计划行使对不动产项目公司的股东或债权人权利，保护基金份额持有人的利益；
    （二）有利于基金财产的安全与增值；
    （三）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟取任何不当利益。
    8、除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
    以下内容摘自本基金 2025年第二季度报告：
    1） 报告期末基金资产组合情况
    占基础设施资产支持证券之
    序号 项目 金额（元）
    外的投资组合的比例（%）
    1 固定收益投资 - -
    其中：债券 - -
    资产支持证券 - -
    2 买入返售金融资产 - -
    其中：买断式回购的买入返售金融资
    - -产
    3 货币资金和结算备付金合计 6669340.22 100.00
    4 其他资产 - -
    5 合计 6669340.22 100.00
    2） 其他投资情况说明无。
    （五）基金的财产
    1、基金财产的构成
    基金总资产指基金合并财务报表层面计量的基金总资产，包括基金拥有的不动产资产支持证券（包含应纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他有价证券、银行存款本息、
    应收款项以及其他资产的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的总资产。
    基金净资产是指本基金合并财务报表层面计量的净资产，即基金总资产减去基金负债后的价值。
    2、基金财产的账户
    基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券账户以及投资
    所需的其他专用账户，并由基金托管人按照基金合同及基金托管协议等的约定进行管理。开立的基金专用账户与基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构、资产支持证
    券管理人、资产支持证券托管人和基金登记机构等相关主体自有的财产账户以及其他基金财新）（2026 年第 1 号）产账户相独立。
    资产支持证券托管人根据相关法律法规、业务规则以及专项计划文件的约定为专项计划
    开立专项计划托管账户，并由资产支持证券托管人按照专项计划托管协议的约定进行管理。
    专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接收资产支持证券认购者的认购资金、接收不动产项目公司分红、股东借款本息及其他款项、接收其他应属专项计划的款项、支付基础资
    产购买价款、支付基础资产追加投资款项、支付专项计划利益及专项计划费用，进行合格投资，均必须通过该账户进行。
    不动产项目运营收支账户由基金管理人、不动产项目公司共同聘请的资金监管银行按照
    相应监管协议的约定开立，专门用于接收专项计划发放的借款、专项计划支付的增资款项（如涉及）、收取不动产项目运营收入、收取不动产项目处置收入、运营管理机构支付的流
    动性支持金（如涉及）及其他基金管理人认可的款项，并根据监管协议的约定对外支付相关费用和支出。
    3、基金财产的保管和处分
    本基金财产独立于基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构、资产支持
    证券管理人、资产支持证券托管人等相关主体的财产，并由基金托管人保管。基金管理人、基金托管人、基金登记机构、运营管理机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支
    持证券托管人等相关主体以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、扣押或其他权利。除依法律法规和基金合同等约定进行处分外，基金财产不得被处分。基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人等相关机构不得将基金财产归入其固有财产。
    基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产
    支持证券托管人等相关主体因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。基金管理人管理运作基金财产所产生的债权，不得与其固有资产产生的债务相互抵销；基金管理人管理运作不同基金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强制执行。
    （三）基金的扩募
    1、扩募资产储备
    本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质产业园不动产项目为投资标的
    的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以临港集团或其关联方拥有或推荐的优质产业园不动产项目为投资标的的资产支持专项计划。
    临港集团持有或运营的产业园资产详见本招募说明书“第二章 不动产项目/第三节 发新）（2026 年第 1 号）起人及原始权益人/一、发起人/（十）持有或运营的其他同类项目情况”。
    2、扩募条件
    （1）对新购入不动产项目的要求
    根据《新购入不动产项目指引》第五条，不动产基金存续期间新购入不动产项目，应当满足下列要求：
    1）符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规、反垄断等法律法规的规定；
    2）不会导致不动产基金不符合基金上市条件；
    3）拟购入的不动产项目原则上与不动产基金当前持有不动产项目为同一类型；
    4）有利于不动产基金形成或者保持良好的不动产项目投资组合，不损害基金份额持有
    人合法权益；
    5）有利于不动产基金增强持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力；
    6）拟购入不动产项目涉及扩募份额导致不动产基金持有人结构发生重大变化的，相关
    变化不影响基金保持健全有效的治理结构；
    7）拟购入不动产项目涉及主要参与机构发生变化的，相关变化不会对不动产基金当前
    持有的不动产项目运营产生不利影响。
    （2）基金申请新购入不动产项目的条件
    根据《新购入不动产项目指引》第六条，申请新购入不动产项目，不动产基金应当符合下列条件：
    1）符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》《REITs业务办法》及相关规
    定的要求；
    2）基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满 12个月，运
    营业绩良好，治理结构健全，不存在运营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险；
    3）持有的不动产项目运营状况良好，现金流稳定，不存在对持续经营有重大不利影响
    的情形；
    4）会计基础工作规范，最近 1年财务报表的编制和披露符合企业会计准则或者相关信
    息披露规则的规定，最近 1年财务会计报告未被出具否定意见或者无法表示意见的审计报告；最近 1年财务会计报告被出具保留意见审计报告的，保留意见所涉及事项对基金的重大不利影响已经消除；
    5）中国证监会和上交所规定的其他条件。
    新）（2026 年第 1 号）
    （3）对基金管理人、基金托管人、持有份额不低于20%的第一大不动产基金持有人等主体的要求
    根据《新购入不动产项目指引》第七条，申请新购入不动产项目，基金管理人、基金托管人、持有份额不低于 20%的第一大不动产基金持有人等主体除应当符合《基础设施基金指引》《REITs业务办法》等相关规定外，还应当符合下列条件：
    1）基金管理人具备与拟购入不动产项目相适应的专业胜任能力与风险控制安排；
    2）基金管理人最近两年内没有因重大违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚，最近
    12个月未受到重大行政监管措施；
    3）基金管理人最近 12个月内未受到证券交易所公开谴责，不存在其他重大失信行为；
    4）基金管理人现任相关主要负责人员不存在最近 2年受到中国证监会行政处罚，或者
    最近 1年受到证券交易所公开谴责，或者因涉嫌犯罪正在被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形；
    5）基金管理人不存在擅自改变不动产基金前次募集资金用途未作纠正的情形；
    6）基金管理人、持有份额不低于 20%的第一大不动产基金持有人最近 1年不存在未
    履行向本基金投资者作出的公开承诺的情形；
    7）基金管理人、持有份额不低于 20%的第一大不动产基金持有人最近 3年不存在严
    重损害不动产基金利益、投资者合法权益、社会公共利益的重大违法行为；
    8）中国证监会和上交所规定的其他条件。
    （4）其他《新购入不动产项目指引》的要求
    1）《新购入不动产项目指引》第八条要求：
    基金管理人应当综合考虑现有不动产基金规模、自身管理能力、持有人结构、二级市
    场流动性等因素，合理确定新购入不动产项目类型、规模、融资方式和结构等。
    不动产基金存续期间拟购入不动产项目的标准和要求与不动产基金首次发售一致，中国证监会认定的情形除外。
    基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据拟购入不动产项目评估值及其市场公允价值等有关因素，合理确定拟购入不动产项目的交易价格或价格区间，按照规定履行必要决策程序。交易价格应当公允，不存在损害基金份额持有人合法权益的情形。
    2）《新购入不动产项目指引》第九条要求：
    基金新购入不动产项目的，可以单独或同时以留存资金、对外借款或者扩募资金等作为资金来源。
    基金管理人应当遵循公平、公正、基金份额持有人利益优先的原则，在有效保障基金新）（2026 年第 1 号）
    可供分配现金流充裕性及分红稳定性前提下，合理确定拟购入不动产项目的资金来源，按照规定履行必要决策程序。
    3）《新购入不动产项目指引》第十条要求：
    新购入不动产项目的原始权益人应当符合《基础设施基金指引》第八条相关规定，并履行《基础设施基金指引》第十八条、第四十三条相关义务，中国证监会认定的情形除外。
    3、本次扩募符合扩募条件的情况说明
    （1）本次扩募符合《新购入不动产项目指引》第五条规定的情况说明1）康桥项目涉及的国家重大战略、发展规划、产业政策包括《长江经济带发展规划纲要》《长三角区域一体化发展规划纲要》《关于进一步支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二 O 三五年远景目标纲要》《上海市战略性新兴产业和先导产业发展“十四五”规划》《国家发展改革委关于加快推进战略性新兴产业集群建设有关工作的通知》《全面推进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区金融开放与创新发展的若干措施》和《张江科学城扩区提质三年行动方案（2022-2024年）》等。经基金管理人及律师核查，以及结合康桥绿洲出具的《承诺及说明函》，康桥项目以集成电路、生物医药、人工智能等核心产业为主的产业布局，助力临港新片区及张江科学城片区的产业集聚效应和产业链联动优势，符合上述国家重大战略、发展规划、产业政策等法律法规的规定。
    根据本次扩募方案，本基金通过资产支持证券管理人（代表专项计划）收购项目公司 100%的股权，从而间接新购入康桥项目。本次新购入不动产项目构成《中华人民共和国反垄断法》
    第二十五条规定的经营者集中情形。此种经营者集中方式下，参与集中的收购者包括资产支
    持证券管理人（代表专项计划）、项目公司。根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司 2024 年度财务报表审计报告》，项目公司2024 年度营业收入为 102400086.81 元，未达到《国务院关于经营者集中申报标准的规定
    （2024年修订）》第三条 规定的营业额申报标准，因此，无需进行经营者集中申报。
    经基金管理人及律师对康桥项目固定资产投资管理手续核查，康桥项目履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，康桥项目的固定资产投资建设的基本程序合法合规。
    综上所述，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第五条第（一）款规定。
    2）本基金经中国证券监督管理委员会 2022年 8 月 30 日证监许可[2022]1978 号文准予注册。《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于 2022 年新）（2026 年第 1 号）
    9月 22日生效，基金上市以来运作良好。
    本基金存续期（即基金封闭期）为原《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》生效之日起 43 年。本次扩募不涉及基金期限延长等期限变更事项，满足基金份额上市交易所需的合同期限为五年以上的要求。
    本基金首次发售上市时，基金份额总额为 200000000.00 份，募集金额合计 8.24亿元。
    本次扩募拟根据新购入不动产项目批复估值金额新增发售基金份额，预计基金募集金额将进一步增加，满足基金份额上市交易所需的基金募集金额不低于二亿元人民币的要求。
    根据《国泰君安临港创新产业园 REIT持有人名册》，本基金的基金份额持有人不少于一千人，满足基金份额上市交易所需的基金份额持有人数量要求。
    本基金的基金管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司，基金托管人为中国银行股份有限公司。经核查，本基金基金管理人、基金托管人符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及《新购入不动产项目指引》规定的担任基金管理人、基金托管人的资格和条件。
    综上所述，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第五条第（二）款规定。
    3）本基金当前持有的不动产项目为（1）位于“上海市奉贤区正琅路 19 号”的临港奉贤
    智造园一期项目，及（2）位于“上海市奉贤区新杨公路 1566号”的临港奉贤智造园三期项目。
    本次新购入不动产项目为康桥项目。临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期与康桥项目均为产业园项目，属同一类型项目。本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》
    第五条第（三）款规定。
    4）根据《基金合同》约定，本基金初始设立、变更注册时的 100%基金资产扣除相关费
    用后全部用于投资基础设施资产支持专项计划，专项计划以优质产业园不动产项目为投资标的。
    根据上海临港、康桥绿洲出具的承诺函，本次新购入不动产项目康桥项目属于优质产业园，有利于不动产基金保持良好的不动产项目投资组合，不损害基金份额持有人合法权益；
    有利于不动产基金增强持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力。
    本次扩募完成后，基金合并口径分派率预测值预计高于基金实施扩募前的分派率预测值，预计本次扩募有助于提升基金分派率表现。
    综上所述，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第五条第（四）款、
    第（五）款规定。
    5）本次扩募的扩募原始权益人上海临港或其同一控制下的关联方拟认购扩募发售基金
    份额的 20%，本次扩募完成后首发原始权益人、扩募原始权益人或其同一控制下的关联方认新）（2026 年第 1 号）
    购基金份额比例合计占总基金份额的 20%，较首次发售原始权益人认购比例未发生变化。
    本次扩募发售阶段，基金管理人将积极寻找具有与不动产项目同行业或相关行业较强的重要战略性资源，与基金谋求双方协调互补的长期共同战略利益的战略投资者参与本次扩募的战略配售，并根据届时基金份额持有人大会决议的发售方式进行扩募份额发售，预计本基金持有人结构不会发生重大变化。
    本次扩募不涉及本基金治理结构的重大调整，前述涉及基金份额持有人结构变化不影响基金保持健全有效的治理结构。
    综上所述，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第五条第（六）款规定。
    6）本次扩募参与机构新增扩募原始权益人为上海临港，新增运营管理统筹机构为上海
    临港经济发展（集团）有限公司，新增扩募运营管理实施机构为上海临港联合发展有限公司，新增会计师事务所为上会会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“上会”）、天健会计师
    事务所（特殊普通合伙）（以下简称“天健”）。
    经基金管理人及律师核查，扩募原始权益人上海临港具备《基础设施基金指引》第八条
    及第五十条第（三）款、《审核关注事项》第六条、《新购入不动产项目指引》第十条规定
    的担任新购入不动产项目原始权益人的主体资格；运营管理统筹机构临港集团、扩募运营管理实施机构临港联合具备担任不动产项目的外部管理机构的主体资格及相应权限，符合《审核关注事项》第八条规定的担任不动产项目的外部管理机构的条件；上会具备为本次扩募出
    具模拟可供分配金额测算报告的审核报告、模拟汇总财务报表审阅报告的主体资格及相应资质；天健具备为本次扩募为项目公司财务报表提供审计服务的主体资格及相应资质。
    上述参与机构的变化不会对基金当前持有的不动产项目运营产生不利影响，符合《新购入不动产项目指引》第五条第（七）款规定。
    综上所述，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第五条规定。
    （2）本次扩募符合《新购入不动产项目指引》第六条规定的情况说明
    1）本基金具备明确、合法的投资方向；有明确的基金运作方式；属于中国证监会规定
    允许设立的基金类别和品种；《基金合同》《托管协议》《招募说明书》《运营管理服务协议》等法律文件符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》的规定，符合《新购入不动产项目指引》第六条第（一）款规定。
    2）本基金自 2022年 10月 13日上市，于 2024年 11月 12日向中国证监会、上交所提
    交基金变更申请，已满 12 个月；自设立以来基金运作情况良好，基金管理人已就本基金运营管理、投资管理、销售、登记和估值等业务环节制定了相关制度和技术系统，不存在运营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险，符新）（2026 年第 1 号）
    合《新购入不动产项目指引》第六条第（二）款规定。
    3）根据本基金定期报告及《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 2023 年度财务报表及审计报告》，不动产项目运营状况良好，现金流稳定；最近一期审计报告未被出具否定意见或者无法表示意见，符合《新购入不动产项目指引》第六条第（三）款、第（四）款规定。
    综上所述，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第六条规定。
    （3）本次扩募符合《新购入不动产项目指引》第七条规定的情况说明
    基金管理人国泰海通资管系由中国证监会批准设立的证券公司资产管理子公司，基金托管人中国银行为具有基金托管资格的商业银行，具备《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及《上交所新购入项目指引（试行）》规定的担任基金管理人、基金托管人的资格和条件。
    根据公开信息以及律师对基金管理人的核查，基金管理人具备与拟购入不动产项目相适应的专业胜任能力与风险控制安排；基金管理人最近 2 年内没有因重大违法违规行为受到
    行政处罚或者刑事处罚，最近 12个月未受到重大行政监管措施；基金管理人最近 12个月内未受到证券交易所公开谴责，不存在其他重大失信行为；基金管理人不存在擅自改变基金前次募集资金用途未作纠正的情形；基金管理人最近 1 年不存在未履行向本基金投资者作出
    的公开承诺的情形；基金管理人最近 3 年不存在严重损害不动产基金利益、投资者合法权
    益、社会公共利益的重大违法行为。
    本基金首发原始权益人临港奉贤持有本基金基金份额 40000000 份，持有份额比例为
    20%，为本基金的第一大持有人。根据公开信息以及基金管理人、律师对持有份额不低于 20%
    的第一大持有人的核查：
    经查询中国证监会网站、国家金融监督管理总局网站、国家外汇管理局网站、中国人民
    银行网站、应急管理部网站、生态环境部网站、国家市场监督管理总局网站、国家发展和改
    革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、国家税务总局网站、国家税务总局上海市税务
    局网站、国家企业信用信息公示系统、“信用中国”平台、证券期货市场失信记录查询平台、
    中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统和中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统，临港奉贤最近 3年不存在严重损害基金利益、投资者合法权益、社会公共利益的重大违法行为。
    经基金管理人及律师核查，临港奉贤就其于本基金首次发售时向本基金投资者公开作出承诺的最近一年履行情况如下：
    表：临港奉贤承诺履行情况新）（2026 年第 1 号）
    序号 承诺函名称 主要内容 最近一年承诺履行情况
    公平对待临港奉贤智造园一期、临港奉
    贤智造园三期和竞争性项目；公平、平等和合理地处理招商业务机会；不会将
    临樟公司、临平公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其
    他竞争性项目，亦不会利用临港奉贤或本基金运作期间未发现临港临港奉贤同一控制下的关联方不动产奉贤因同业竞争事项侵害本基金份额持有人的地位或利用该地位基金及基金份额持有人利益获得的信息作出不利于不动产基金而的情形，且根据临港奉贤出有利于其他竞争性项目的决定或判断，具的承诺函，本条承诺已履并将避免该种客观结果的发生；不会主行。
    动诱导临港奉贤智造园一期、临港奉贤《关于避免同智造园三期的租户解除、终止相关租赁
    1 业 竞 争 承 诺
    合同或降低租金标准，也不会故意降低函》其市场竞争能力；给予临港奉贤智造园
    一期、三期同等条件下优先获得物业租赁业务的权利等。
    根据临港奉贤提供的临港奉
    贤智造园一期、三期的运营
    为临港奉贤智造园一期、三期服务的运团队名单及临港奉贤出具的
    营团队独立于临港奉贤内部其他团队，承诺函，临港奉贤已为临港仅为临樟公司、临平公司提供运营管理
    奉贤智造园一期、三期设置工作服务；临港奉贤承诺并保证临港奉
    独立的运营团队，仅为临樟贤智造园一期、临港奉贤智造园三期的
    公司、临平公司提供运营管运营团队的独立性。
    理工作服务，运营团队具有独立性。本条承诺已履行。
    本基金运作期间，未发现临如临港奉贤及临港奉贤的控股股东、实 港奉贤及临港奉贤的控股股《上海临港奉 际控制人提供的文件资料存在隐瞒重 东、实际控制人提供的文件贤经济发展有 要事实或者编造重大虚假内容等重大 资料存在隐瞒重要事实或者
    2
    限公司承诺及 违法违规行为的，临港奉贤承诺购回不 编造重大虚假内容等重大违说明函》 动产基金的全部基金份额或不动产项 法违规行为的情形，同时根目权益。 据临港奉贤出具的承诺函，本条承诺已履行。
    本基金运作期间，未发现不动产项目历史运营期间不符
    承诺目标项目历史运营期间已符合税 合税收等政策规定或存在重
    收等政策规定，不存在重大瑕疵和合规 大瑕疵和合规性风险的情性风险，且本公司承诺在基础设施 形，且根据临港奉贤出具的《上海临港奉REITs发行及存续期内，将严格遵守税 承诺函，临港奉贤在本基金贤经济发展有
    3 收等政策规定。 发行、历史及未来运作期间
    限 公 司 承 诺严格遵守税收等政策规定。
    函》本条承诺已履行。
    在基础设施 REITs发行或存续期间，如 不涉及，本基金运作期间未税务部门要求补充缴纳发行基础设施 发生税务部门要求补充缴纳
    REITs 过程中可能涉及的土地增值税 发行基础设施 REITs 过程中
    等相关税费，本公司将按照要求缴纳 可能涉及的土地增值税等相新）（2026 年第 1 号）
    序号 承诺函名称 主要内容 最近一年承诺履行情况（或全额补偿其他相关缴税主体）相应 关税费的情形。
    税金并承担所有相关经济和法律责任。
    临港奉贤已经提供了本次基础设施
    REITs 试点项目申报所必需的、全部
    的、真实的原始书面材料、副本材料或 基础设施 REITs 试点项目已《上海临港奉其他材料，临港奉贤承诺并确认该等材 申报发行，暂未发现临港奉贤经济发展有
    料真实、有效、合规、完备，不存在任 贤存在隐瞒、虚假、误导或重
    4 限公司关于申
    何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重 大遗漏情形，且根据临港奉报材料的承诺大遗漏，上述材料上所有签字与印章真 贤出具的承诺函，本条承诺函》实，复印件与原件一致。临港奉贤已披 已履行。
    露标的项目和参与方的全部事实，无任何隐瞒、虚假或误导之处。
    本基金运作期间，未发现不动产项目的建设、运营存在
    临港奉贤持有和/或运营不动产项目期
    安全、质量、环保等方面的重间，不动产项目的建设、运营不存在安大问题，且根据临港奉贤出全、质量、环保等方面的重大问题。
    具的承诺函，本条承诺已履行。
    经核查前款所述网站，并根临港奉贤持有和/或运营不动产项目期 据临港奉贤出具的承诺函，间，不动产项目符合税收、国有资产转 临港奉贤运营临港奉贤智造让等政策规定，不存在重大瑕疵和合规 园一期、临港智造园三期期《上海临港奉 性风险，临港奉贤承诺在发行公募 间，不动产项目符合税收、国贤经济发展有 REITs 及未来运营不动产项目的过程 有资产转让等政策规定，不
    5
    限公司承诺及 中，将严格遵守税收、国有资产转让等 存在重大瑕疵和合规性风声明函》 政策规定。 险，临港奉贤已遵守税收等政策规定。本条承诺已履行。
    根据临港奉贤提供的回收资
    临港奉贤承诺拟将公募 REITs 的回收
    金使用情况报告、国内支付
    资金中不低于 90%的部分用于投资新
    业务收款回单、拟投资项目
    的不动产项目建设，包括但不限于在建的备案文件、土地出让合同的临港奉贤智造园七期和临港奉贤智等报建材料及临港奉贤出具造园八期项目。拟新投资的不动产项目的承诺函，临港奉贤已将公募已获得项目备案证明并完成土地出让
    REITs 的回收资金中不低于
    合同的签署，真实存在，且前期工作相
    90%的部分用于拟投资项目对成熟。
    的建设。本条承诺已履行。
    经核查临港奉贤提供的年度
    预算及商业计划等资料，并根据临港奉贤出具的承诺运营管理机构应定期编写年度预算及《促进项目持 函，临港奉贤已定期编写年商业计划并提交基金管理人审批，产品续健康平稳运 度预算及商业计划并提交基
    6 存续期间设置激励机制，通过市场化激
    营 的 保 障 措 金管理人审批，产品存续期励手段提升不动产项目运营效益，保障施》 间设置激励机制，通过市场投资人利益。
    化激励手段提升不动产项目
    运营效益，保障投资人利益。
    本条承诺已履行。
    基于上述，临港奉贤最近 1年不存在未履行向本基金投资者作出的公开承诺的情形。
    综上所述，基金管理人和律师认为，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指新）（2026 年第 1 号）
    引》第七条规定。
    （4）本次扩募符合《新购入不动产项目指引》第八条规定的情况说明
    1）本基金首次发行规模相对较小，本次扩募发行规模扩大后将显著增强本基金抵御市
    场波动风险的能力
    本基金首次发售时发行规模合计 8.24 亿元。假设按照新购入基础设施资产估值测算本次扩募发行规模，则本次扩募完成后，本基金发行规模合计为 23.56 亿元，在截至 2025 年
    3 月 31 日已发行产业园区基础设施 REITs 项目中募集规模适中。规模增长将显著增强本基
    金抵御市场波动风险的能力，有助于提升本基金的二级市场稳健表现。
    表：已发行产业园区基础设施 REITs 项目发行规模统计
    序号 项目名称 发行规模（亿元）
    1 国泰海通临港创新产业园 REIT（首发+扩募） 23.56
    2 东吴苏园产业 REIT 34.92
    3 博时蛇口产园 REIT（首发+扩募） 33.23
    4 华安张江产业园 REIT（首发+扩募） 30.48
    5 建信中关村 REIT 28.80
    6 易方达广开产园 REIT 20.58
    7 中金联东科创 REIT 16.17
    8 中金湖北科投光谷 REIT 15.75
    9 华夏合肥高新 REIT 15.33
    10 国泰海通东久新经济 REIT 15.175
    11 华夏和达高科 REIT 14.04
    12 广发成都高投产业园 REIT 12.50
    13 博时津开产园 REIT 11.99
    14 华泰南京建邺 REIT 10.22
    15 中金重庆两江 REIT 10.20
    16 招商科创 REIT 9.60
    17 华夏金隅智造工场 REIT 11.36
    注：以上数据截至 2025年 3月 31日。
    2）基金管理人已设立并管理多只基础设施 REITs，具备充足的运营管理经验和能力，
    能够满足本基金扩募发行后的管理要求
    基金管理人内设专职部门负责基础设施 REITs产品开发，并持续开展存续期管理工作。
    基金管理人内部建立了《基础设施 REITs业务管理办法》《基础设施 REITs投资管理办法》
    《基础设施 REITs 运营管理制度办法》《基础设施 REITs 信息披露管理规定》《基础设施新）（2026 年第 1 号）REITs风险控制管理办法》《基础设施 REITs投资管理决策委员会关于基础设施 REITs的议事规则》等完整、有效的基础设施 REITs管理制度。作为基金管理人，国泰海通资管已管理的基础设施REITs包括本基金、国泰海通东久新经济REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT、
    国泰海通济南能源供热 REIT；同时，国泰海通资管作为张江产业园 REIT 首发项目的资产支持证券管理人参与不动产项目管理。国泰海通资管管理的基础设施 REITs 发行规模合计
    83.825亿元，管理的基础设施资产类型横跨标准厂房类产业园区、研发平台类产业园区、保
    租房、市政供热等多种类型，管理经验丰富；其中，作为基金管理人管理的产业园区基础设施 REITs 共 2 只、发行规模合计 23.415 亿元，分别为本基金及国泰海通东久新经济 REIT，共涉及 6处不动产项目和 2家运营管理机构。本基金、国泰海通东久新经济 REIT的不动产项目运营表现良好，截至 2025 年 3 月 31 日，各报告期出租率保持在 94%及以上，其他核心运营指标稳定且保持较高水平。基金管理人为本基金配备了经验丰富的基金经理，具备良好的运营管理能力。基金管理人的运营管理能力能够满足本基金扩募发行后的管理要求。
    3）本基金上市后二级市场表现稳健，流动性良好
    得益于资产稳健运营表现，自上市以来本基金二级表现良好。截至 2025年 3月 31日，本基金二级市场价格（除权前）较发行价格涨幅约为 19.22%，换手率也位居市场前列。
    4）本基金的份额持有人以机构投资者为主，投资者结构较为稳定
    本基金首次发售时，向战略配售投资者发售的比例为 55.00%，向网下投资者发售的比例为 31.50%，向公众投资者发售的比例为 13.50%；其中首发原始权益人临港奉贤作为战略投资者认购了 20%初始募集份额；本次扩募发售时，扩募原始权益人上海临港或其同一控制下的关联方拟作为战略投资者认购 20%的扩募基金份额，与首次发售时原始权益人自持比例相等；基金管理人将根据届时基金份额持有人大会决议发售方式及市场发售情况合理确定
    各类型投资者比例，以保持持有人结构稳定。
    5）新购入不动产项目与首发不动产项目属于同一类型资产，本次扩募完成后有助于进
    一步提升本基金业绩表现
    新购入基础设施资产类型为研发平台，与首发基础设施资产同属于产业园区大类基础设施资产。新购入不动产项目康桥项目是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”，区域位置优越，交通便捷，是集生态、宜居于一体的现代化服务业集群地。围绕上海“3+6”重点产业体系，康桥项目形成了集成电路、生物医药、人工智能等核心产业为主的产业布局，充分发挥了临港集团在临港新片区和张江科学城的产业集聚效应和产业链联动优势。
    本次扩募可有效扩充本基金对上海市产业园区资产覆盖范围，进一步丰富本基金项下底层资产类型、拓展产业园区资产组合，运营管理机构可在不动产项目招商、运营管理等方面加强产业联动，分散基金底层资产组合风险，实现优势互补。同时，研发平台类资产在租租约期限普遍短于标准厂房类资产，存在一定风险溢价，新购入研发平台类产业园区资产可助新）（2026 年第 1 号）
    益提升本基金分派率，增厚投资人长期的单位收益，有助于进一步提升本基金业绩表现，提升本基金的长期战略价值。
    综上所述，本基金二级市场表现稳健、流动性良好，基金份额持有人结构稳定，基金管理人具备充足的运营管理经验和能力，扩募完成后基金规模合理适中，新购入不动产项目与首发不动产项目同属于产业园区大类基础设施资产且运营表现良好。基金管理人认为，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第八条第一款的相关规定。
    （5）本次扩募符合《新购入不动产项目指引》第九条规定的情况说明
    基金管理人遵循公平、公正、基金份额持有人利益优先的原则，在有效保障不动产基金可供分配现金流充裕性及分红稳定性前提下，合理确定本基金新购入不动产项目的资金来源为扩募募集资金。此外，基金管理人已就本次扩募事项履行必要决策程序，并将根据《基金合同》第八部分第一条第（一）款约定，将本次扩募及新购入不动产项目方案提交基金份额持有人大会审议，符合《新购入不动产项目指引》第九条规定。
    （6）本次扩募符合《新购入不动产项目指引》第十条规定的情况说明
    1）基金管理人已在《招募说明书》中“第二章 不动产项目/第三节 发起人与原始权益人/二、扩募原始权益人/（四）组织架构和内部治理机制、（七）资信状况及第二章新购入不动产项目/五、新购入不动产项目资产转让事项/（一）企业内部决议情况”、律师已在《法律意见书》第 1.1条中披露了对扩募原始权益人的主体资格、享有新购入不动产项目权益的情
    况、内部控制制度情况、违法违规及失信情况核查情况，确认其享有新购入不动产项目完全所有权，信用稳健、内部控制健全，最近 3年无重大违法违规行为，符合《基础设施基金指
    引》第八条相关规定。
    2）根据上海临港于 2024年 8月 29日作出的《关于参与国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金扩募暨关联交易的公告》，上海临港将作为原始权益人认购本基金战略配售份额，拟认购份额预计为本次基金份额扩募发售数量的 20%；根据上海临港出具的承诺函，上海临港认购基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于 60 个月，超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36个月，基金份额持有期间不允许质押。扩募原始权益人上海临港已承诺将履行《基础设施基金指引》第十八条相关义务。
    3）根据上海临港出具的承诺函，上海临港承诺不得侵占、损害不动产基金所持有的不动产项目，并应当履行下列义务：1）配合基金管理人、基金托管人以及其他为不动产基金提供服务的专业机构履行职责；2）确保不动产项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；3）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交不动产项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等；4）法律法规及相关协议约定的其他义务。上海临港已承诺如提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，将购回不动产基金的全部新）（2026 年第 1 号）基金份额或新购入不动产项目权益。扩募原始权益人上海临港已承诺将履行《基础设施基金指引》第四十三条规定的义务。
    综上所述以及上海临港适当履行承诺的前提下，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第十条规定。
    （7）新购入不动产项目符合不动产项目固定资产投资管理相关要求的情况说明基金管理人已在《招募说明书》“第二章 不动产项目/二、新购入不动产项目的合规性情况”、律师已在《法律意见书》第 10.2.1 条中就新购入不动产项目符合不动产项目固定资产
    投资管理相关要求发表明确意见，具体如下：
    1）康桥一期的投资和建设
    康桥一期由康桥绿洲于 2014年投资和建设，经核查，康桥一期履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，并取得了《上海市企业投资项目备案意见》《上海市企业投资项目备案变更意见》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《上海市建设工程（地下建筑部分）规划许可通知》《浦东新区规划和土地管理局规划业务案件处理意见通知书》《关于康桥工业区 E07-04-1 号地块建设项目用地预审的批复》《建设用地批准书》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区项目的情况说明》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）项目节能报告的审查意见》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）项目环境影响报告表的审批意见》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》《上海市建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收消防备案凭证》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）验收的审批意见》《民防建设工程竣工验收备案证书》《节能验收结果告知函》等文件。综上所述，康桥一期固定资产投资建设的基本程序合法合规。
    2）康桥二期-1 的投资和建设
    康桥二期-1 由康桥绿洲于 2015 年投资和建设，经核查，康桥二期-1 履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，并取得了《上海市企业投资项目备案意见》《上海市企业投资项目备案变更意见》《建设用地规划许可证》《上海市建设工程（地下建筑部分）规划许可通知》《浦东新区规划和土地管理局规划业务案件处理意见通知书》《上海市浦东新区规划和土地管理局关于同意建设工程规划许可延期的通知》
    《建设工程规划许可证》《关于康桥工业区 E07-04-2号地块建设项目用地预审的批复》《建设用地批准书》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区项目的情况说明》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）项目节能报告的审查意见》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）项目环境影响报告表的审批意见》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》《上海市建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）项目验收的审批意见》《民防建设工程竣工验收备案证书》《节能验收结果告知函》等文件。综上所述，康桥二期-1 固定资产投资建设的基本程序合法合新）（2026 年第 1 号）规。
    3）康桥二期-2 的投资和建设
    康桥二期-2 由康桥绿洲于 2017 年投资和建设，经核查，康桥二期-2 履行了投资立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资建设手续，并取得了《上海市企业投资项目备案意见》、上海市浦东新区规划和土地管理局出具的《情况说明》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《上海市浦东新区规划和土地管理局关于同意建设工程规划许可证延期的通知》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）项目节能报告的审查意见》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）项目环境影响报告表的审批意见》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》《上海市建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《关于漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）项目验收的审批意见》《节能验收结果告知函》等文件。综上所述，康桥二期-2固定资产投资建设的基本程序合法合规。
    综上所述，本次新购入不动产项目符合固定资产投资管理相关要求。
    基金管理人及律师认为，本次新购入不动产项目符合《新购入不动产项目指引》第五条、
    第六条、第七条、第九条、第十条相关要求，同时新购入不动产项目符合固定资产投资管理相关要求。
    4、扩募程序
    根据《运作办法》《基础设施基金指引》《REITs业务办法》及《新购入不动产项目指引》等相关规定，以及基金合同约定，本基金的扩募相关事项需召开基金份额持有人大会进行开会表决，其中：1）对于金额低于基金净资产 50%的基金扩募，应当经参加大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一以上表决通过（金额是指连续 12个月内累计发生金额）；2）金额占基金净资产 50%及以上的基金扩募，应当经参加大会的基金份额持有人所持表决权的三分之二以上表决通过（金额是指连续 12个月内累计发生金额）。
    （1）对于涉及基础设施资产购入的扩募程序
    1）基金管理人应当在作出新购入不动产项目决定前履行必要内部决策程序，并于作出
    新购入不动产项目决定后两日内披露临时公告，同时至少披露以下文件：
    A.新购入不动产项目的决定。
    B.产品变更草案，内容包括交易概况、新购入不动产项目及交易对方的基本情况、新购入不动产项目定价方式和定价依据、资金来源、交易主要风险、交易各方声明与承诺，以及本次交易存在的其他重大因素等。
    C.扩募方案（如有），内容包括发行方式、发行对象、定价方式、募集资金用途、对原基金份额持有人的影响、发行前累计收益的分配方案（如有）等。
    新）（2026 年第 1 号）
    2）基金管理人应当按照规定履行变更注册、变更申请等程序；
    3）基金管理人在履行完毕变更注册、变更申请程序后：
    A.相关信息披露义务人应当按照《基础设施基金指引》等有关规定履行相关信息披露义务，包括依法公告基金份额持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等；
    B.基金管理人应按照法律法规及基金合同约定，及时召集基金份额持有人大会并就扩募相关事项进行开会表决。
    4）如基金份额持有人大会就基础设施资产购入的扩募方案表决通过的，基金管理人应
    当及时履行相关信息披露义务。
    就购入不动产项目与交易对方进行初步磋商及实施相关购入交易中，基金管理人应当制定切实可行的保密措施，严格履行保密义务。
    基金扩募期间涉及停复牌业务的，基金管理人应当按照证券交易所相关规定办理。
    5）基金管理人按照证券交易所相关规定启动扩募发售工作，并在完成不动产项目购入
    后向证券交易所申请新增扩募份额的上市。
    （2）其他情形项下的扩募程序
    对于除基础设施资产购入以外的其它扩募情形，基金管理人将根据法律法规及基金合同约定召开基金份额持有人大会。基金份额持有人大会决议通过后报中国证监会备案。
    基金扩募期间，涉及本基金停复牌的，基金管理人将按照证券交易所相关规定办理。
    5、扩募定价原则、定价方法、发售方式
    本基金的扩募将按照中国证监会和上海证券交易所的规定进行。基金管理人可以根据不动产基金二级市场交易价格和拟投资项目市场价值等有关因素，遵循基金份额持有人利益优先的原则合理确定基金扩募发售价格或定价方式，以及相应的份额数量，并将其与扩募发售方案等其他事项报基金份额持有人大会决议通过。
    基金的发售方式具体见届时基金管理人发布的扩募发售公告。
    6、扩募变更注册的新基金合同不能生效时募集资金的处理方式
    如果扩募募集期限届满，未满足扩募发售成功条件的，应按照如下方式处理：
    （1）基金管理人应当在基金扩募募集期限届满后 30日内返还投资者已缴纳的款项，并加计银行同期存款利息；
    （2）扩募涉及新购入不动产项目的，评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等相关费用，不得从投资者认购款项中支付；
    （3）如基金扩募募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得向投资者请求报酬。基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自承担。
    新）（2026 年第 1 号）
    若法律法规、业务规则就不动产基金扩募另有规定的，按照届时有效的规定执行。
    （七）基金资产的估值
    1、估值日
    本基金的估值日为根据国家法律法规规定需要对外披露财务报表的资产负债表日，基金资产的估值日包括每自然年度的半年度和年度最后一日，以及法律法规规定的其他日期。
    2、估值对象
    基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应付款项等。
    3、会计核算及估值方法
    基金管理人应当按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制不动产基金合并及个别财务报表，以反映不动产基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由于不动产基金通过特殊目的载体获得不动产项目完全所有权，并拥有特殊目的载体及不动产项目完全的控制权和处置权，基金管理人在编制企业合并财务报表时，应当统一不动产基金和被合并主体所采用的会计政策。如被合并主体采用的会计政策与不动产基金不一致的，基金管理人应当按照不动产基金的会计政策对其财务报表进行必要的调整。
    基金管理人在确定相关资产和负债的价值和不动产基金合并财务报表及个别财务报表
    的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照以下方法执行：
    （1）基金管理人在编制不动产基金合并日或购买日合并资产负债表时，应当按照《企业会计准则解释第 13 号》的规定，审慎判断取得的不动产项目是否构成业务。不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行确认和计量；构成业务的，应该依据《企业会计准则第 20 号——企业合并》，审慎判断基金收购项目公司股权的交易性质，确定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相应的会计确认和计量。属于非同一控制下的企业合并的，基金管理人应对不动产项目各项可辨认资产、负债按照购买日确定的公允价值进行初始计量。
    （2）应当按照《企业会计准则》的规定，在合并层面对基金的各项资产和负债进行后续计量，除准则要求可采用公允价值进行后续计量外，原则上采用成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。计量模式确定后不得随意变更。
    在符合会计准则（即有确凿证据证明公允价值可持续可靠计量等）和最大限度保护基金
    份额持有人合法权益的前提下，如基础设施资产公允价值显著高于账面价值，经基金份额持有人大会同意，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。
    对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，应按照《企业会计准则第 39号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露相关事项，包括但不限于：公允价新）（2026 年第 1 号）
    值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公允价值确定结果的重要参数、采用公允价值模式计量的合理性说明等。
    （3）在确定不动产项目或其可辨认资产和负债的公允价值时，应当将收益法中现金流
    量折现法作为主要的评估方法，并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验。采用现金流量折现法的，其折现率选取应当从市场参与者角度出发，综合反映资金的时间价值以及与现金流预测相匹配的风险因素。
    采用评估机构出具的评估值作为公允价值入账依据的，基金管理人应审慎分析评估质量，不能简单依赖评估机构的评估值，并在定期财务报告中充分说明公允价值估值程序等事项，且基金管理人依法应当承担的责任不得免除。
    （4）对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、无形资产等长期资产，若存
    在减值迹象的，应当按照《企业会计准则》规定进行减值测试并计提资产减值准备。对于商誉和使用寿命不确定的无形资产，基金管理人应至少于每年年末进行减值测试。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。基金管理人应于每年年度终了时对长期资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调整。确认发生减值时，基金管理人应当按照《企业会计准则》规定在定期报告中披露，包括但不限于可回收金额计算过程等。
    （5）不动产基金持有的资产支持证券在基金个别财务报表上确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
    （6）基金持有的其他资产及负债的估值方法
    1）证券交易所上市的有价证券的估值
    A.交易所发行实行净价交易的债券按估值日第三方估值机构提供的相应品种当日的估
    值净价估值，估值日没有交易的，且最近交易日后经济环境未发生重大变化，按最近交易日
    的第三方估值机构提供的相应品种当日的估值净价估值。如最近交易日后经济环境发生了重
    大变化的，可参考类似投资品种的现行市价及重大变化因素，调整最近交易市价，确定公允价格；
    B.交易所发行未实行净价交易的债券按估值日第三方估值机构提供的相应品种当日的
    估值全价减去估值全价中所含的债券应收利息得到的净价进行估值；估值日没有交易的，且最近交易日后经济环境未发生重大变化，按最近交易日第三方估值机构提供的相应品种当日的估值全价减去估值全价中所含的债券应收利息得到的净价进行估值。如最近交易日后经济环境发生了重大变化的，可参考类似投资品种的现行市价及重大变化因素，调整最近交易市价，确定公允价格；
    C.交易所上市不存在活跃市场的有价证券，采用估值技术确定公允价值。
    2）处于未上市期间的有价证券应区分如下情况处理新）（2026 年第 1 号）
    A.首次公开发行未上市的债券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下，按成本估值；
    B.对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的固定收益品种，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下，按成本估值。
    3）银行间市场交易的固定收益品种的估值
    A.银行间市场交易的固定收益品种，以第三方估值机构提供的价格数据估值；
    B.对银行间市场未上市，且第三方估值机构未提供估值价格的固定收益品种，按成本估值。
    4）同一证券同时在两个或两个以上市场交易的，按证券所处的市场分别估值。
    5）持有的银行定期存款或通知存款以本金列示，按相应利率逐日计提利息。
    A.如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映其公允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方法估值。
    B.相关法律法规以及监管部门有强制规定的，从其规定。如有新增事项，按国家最新规定估值。
    如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、程序及相关法
    律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同查明原因，双方协商解决。
    根据有关法律法规，基金资产净值计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基金净值信息的计算结果按规定对外予以公布。
    4、核算及估值程序
    （1）基金份额净值按照估值日基金净资产除以该日基金份额的余额数量计算，精确到
    0.0001元，小数点后第 5位四舍五入。国家另有规定的，从其规定。
    （2）基金管理人应于每个估值日对基金资产估值，但基金管理人根据法律法规或基金
    合同的规定暂停估值时除外。基金管理人于每个估值日对基金资产进行估值后，将基金资产净值和基金份额净值结果发送基金托管人，经基金托管人复核无误后，由基金管理人按照基金合同规定对外公布。
    （3）根据《基础设施基金指引》的有关规定，不动产基金存续期间，基金管理人应当
    聘请评估机构对基础设施资产每年进行 1 次评估，并在不动产基金年度报告中披露评估报告。对于采用成本模式计量的基础设施资产，上述评估结果不影响不动产基金合并财务报表新）（2026 年第 1 号）的净资产及基金份额净值。
    （4）基金管理人应在取得资产评估机构的评估报告、相关报表等计量依据后五个工作
    日内提交基金托管人。各方认可，基金托管人以基金管理人提供资产确认、计量过程的依据（包括但不限于资产评估机构的评估报告、相关报表、合并报表计算过程、会计师事务所审计意见和评估意见等）为基础对基金管理人的计算过程进行复核，但不对该资产确认和计量过程依据的真实性、准确性负责。
    5、核算及估值错误的处理
    基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、及时性。当不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。
    发生上述错误情形时，基金合同的当事人应按照以下约定处理：
    （1）估值错误类型
    本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由于该估值错误遭受损失当事人（简称“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”给予赔偿，承担赔偿责任。
    上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、
    系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术水平不能预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行：
    因不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。
    （2）估值错误处理原则
    1）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方，
    及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，但有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事人进行确认，确保估值错误已得到更正；
    2）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对估
    值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责；
    3）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误责新）（2026 年第 1 号）任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造成其他当事人的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如果获得不
    当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方；
    4）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
    （3）估值错误处理程序
    估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
    1）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定估
    值错误的责任方；
    2） 根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；
    3）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和赔偿损失；
    4）根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进行更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
    （4）基金份额净值估值错误处理的方法如下：
    1）基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托管人，
    并采取合理的措施防止损失进一步扩大；
    2）错误偏差达到基金份额净值或基金净资产的 0.25%时，基金管理人应当通报基金托
    管人并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值或基金净资产的 0.5%时，基金管理人应当公告，并报中国证监会备案；
    3）前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有通行做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。
    6、暂停核算及估值的情形
    （1）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确评估基金资产价值时；
    （2）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其他情形。
    7、基金合并报表及份额净值的确认
    不动产基金合并财务报表、相关财务信息及基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管人负责进行复核。基金管理人披露不动产基金合并财务报表的净资产和基金份额净值前，应将相关财务信息发送给基金托管人。基金托管人对合并财务报表净值计算结果复核确新）（2026 年第 1 号）
    认后发送给基金管理人，由基金管理人对基金净值按规定予以公布。
    8、特殊情况的处理
    （1）基金管理人或基金托管人按照上述核算及估值方法因基于合理假设进行会计估计、资产估值所造成的误差不作为基金资产核算及估值错误处理。
    （2）由于不可抗力原因，或由于证券交易所、第三方估值机构及登记结算公司等机构
    发送的数据错误，或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值错误，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。
    9、不动产项目的评估
    （1）不动产项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表基础设施资产能够按照评估结果进行转让。
    （2）基金存续期间，基金管理人应当聘请符合条件并经中国证监会备案的评估机构对
    基础设施资产每年进行 1次评估。评估机构为同一只不动产基金提供评估服务不得连续超过
    3年。基金管理人可根据法律法规规定及基金合同约定，以及相关服务协议约定，解聘并更换评估机构。
    出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施资产进行评估：
    a、不动产项目购入或出售；
    b、不动产基金扩募；
    c、提前终止基金合同拟进行资产处置；
    d、不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
    e、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
    本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6个月；基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日不得超过 6个月。
    （3）评估报告应包括下列内容：
    a、评估基础及所用假设的全部重要信息；
    b、所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；
    c、不动产项目详细信息，包括不动产项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等，新）（2026 年第 1 号）
    每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益和支出情况及其他相关事项；
    d、不动产项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；
    e、影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；
    f、评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明；
    g、调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）；
    h、可能影响不动产项目评估的其他事项。
    （4）更换评估机构的程序
    基础设施金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理人更换评估机构后应及时进行披露。
    （八）基金的收益分配
    1、基金可供分配金额的计算方式
    基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑不动产项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素；法律法规另有规定的，从其规定。
    可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润，并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。
    合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润需加回以下调整项：
    （一）折旧和摊销；
    （二）利息支出；
    （三）所得税费用。
    将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额涉及的调整项包括：
    （一）期初现金余额；
    （二）不动产基金发行份额募集的资金；
    （三）取得借款收到的本金及偿还借款本金支付的现金；
    （四）当期购买不动产项目等资本性支出；
    （五）基础设施资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公允价值变动损益）；
    （六）基础设施资产减值准备的变动；
    新）（2026 年第 1 号）
    （七）处置基础设施资产取得的现金；
    （八）基础设施资产的处置利得或损失；
    （九）支付的利息及所得税费用；
    （十）应收和应付项目的变动；
    （十一）未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的，基金管理人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情况；
    （十二）金融资产相关调整。
    2、基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序
    基金可供分配金额的相关计算调整项不可随意变更，如需变更的，需经基金管理人和基金托管人协商一致后方可变更，并依据法律法规及基金合同进行信息披露。
    （一）根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的计算调整项变更，由
    基金管理人履行内部审批程序后进行变更并披露，于下一次计算可供分配金额时开始实施，无需基金份额持有人大会审议；
    （二）除根据法律法规或会计准则变动而变更计算调整项的，经基金管理人履行内部审
    批程序后决定对本基金可供分配金额计算调整项进行变更的，于下一次计算可供分配金额前及时通知基金托管人，并依据法律法规及基金合同进行信息披露。
    3、基金收益分配原则
    （1）本基金收益分配采取现金分红方式；
    （2）本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。
    本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次；若基金合同生效不满 3 个月可不进行收益分配；
    （3）每一基金份额享有同等分配权；
    （4）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
    在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
    本基金连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市，不需召开基金份额持有人大会。
    新）（2026 年第 1 号）
    4、收益分配方案
    基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、
    分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。
    5、收益分配方案的确定、公告与实施
    本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照《信息披露办法》《基础设施基金指引》的有关规定在规定媒介公告。
    各方认可，基金托管人以基金管理人提供的经审计的年度可供分配金额为基础对本基金收益分配方案进行复核，不对本基金可供分配金额的准确性负责。
    6、基金收益分配中发生的费用
    基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。
    7、账户设置与划转安排
    基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券账户以及投资
    所需的其他专用账户，并由基金托管人按照基金合同及基金托管协议等的约定进行管理。
    本基金账户设置与划转安排详见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排/第二节 运营管理安排/四、资金流转”。
    （九）基金的费用与税收
    1、基金费用的种类
    （一）基金管理费；
    （二）基金托管费；
    （三）基金上市费用及年费、登记结算费用；
    （四）基金合同生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证监会另有规定的除外；
    （五）基金合同生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、审计费、诉讼费和仲裁费；
    （六）基金份额持有人大会费用；
    （七）基金的证券交易费用；
    （八）基金的银行汇划费用；
    （九）基金相关账户的开户及维护费用；
    （十）涉及要约收购时基金聘请财务顾问的费用；
    （十一）基金在资产购入和出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、审计费、诉讼费等相关中介费用；
    （十二）按照国家有关规定、《基金合同》、资产支持证券法律文件等，在资产支持证新）（2026 年第 1 号）券和不动产项目运营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。
    2、基金费用计提方法、计提标准和支付方式
    （1）基金固定管理费本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次
    扩募募集资金金额（含募集期利息）之和），按 0.23%的年费率按日计提，计算方法如下：
    B＝A×0.23%÷当年天数；
    B为每日应计提的基金固定管理费；
    A为最近一期年度审计的基金资产净值（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和）；
    本基金的基金固定管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
    （2）基金托管费基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和）按 0.02%的年费率按年度计提。计算方法如下：
    M＝L×0.02%÷当年天数×基金在当前年度存续的自然天数
    M为每年度应计提的基金托管费。
    L为最近一期年度审计的基金资产净值（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和）。
    基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
    上述“一、基金费用的种类”中的其他费用，根据有关法律法规及相应协议规定，按费用
    实际支出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中支付。
    （3）不列入基金费用的项目
    下列费用不列入基金费用：
    新）（2026 年第 1 号）
    a、基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产的损失；
    b、基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；
    c、《基金合同》生效前的相关费用；
    d、基金募集（包括但不限于基金首次募集及扩募募集）期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用不得从基金财产中列支。如基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付；
    e、其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。
    3、基金税收
    本基金支付给管理人、托管人的各项费用均为含税价格，具体税率适用中国税务主管机关的规定。
    本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。
    基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。
    （十）基金的会计与审计
    1、基金的会计政策
    （1）基金管理人为本基金的基金会计责任方。
    （2）基金的会计年度为公历年度的 1月 1日至 12月 31日；基金首次募集及扩募的会
    计年度按如下原则：如果《基金合同》生效少于 2个月，可以并入下一个会计年度披露。
    （3）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位。
    （4）会计制度执行国家有关会计制度。
    （5）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式。
    本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收款项，可辨认负债主要是金融负债，其后续计量模式如下：
    （1）投资性房地产
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权和已出租的建筑物。
    投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
    本基金采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产从达到预定可使用状新）（2026 年第 1 号）
    态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧及摊销。投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
    类别 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
    房屋及建筑物及相关土地使用权 30.17-42.67年 5.00% 2.23%-3.15%
    投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
    当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
    在符合会计准则（即有确凿证据证明公允价值可持续可靠计量等）和最大限度保护基金
    份额持有人合法权益的前提下，如基础设施资产公允价值显著高于账面价值，经基金份额持有人大会同意，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。
    （2）应收账款应收款项为应收账款及其他应收款。
    本基金将对应收款项单独进行减值测试。当存在客观证据表明将无法按应收款项的原有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备。
    （3）金融负债金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动
    计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本基金终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
    （1）本基金独立建账、独立核算。
    （2）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核算，按照有关规定编制基金会计报表。
    （3）基金托管人与基金管理人于每年中期报告和年度报告出具前就基金的会计核算、报表编制等进行核对并以书面方式确认。
    （4）基金管理人应当按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负
    债确认计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括合并及个别资产负债表、合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益（基金净值）变动表及报表附注。
    新）（2026 年第 1 号）
    2、基金的年度审计
    （1）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《证券法》规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计。
    （2）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。
    （3）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计师事务所需按照有关规定在规定媒介公告。
    （4）会计师事务所在年度审计中应当评价基金管理人和评估机构采用的评估方法和参数的合理性。
    （十一）基金的终止与清算
    1、基金终止的情形及处理方式
    有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：
    （1）本基金存续期届满，且未延长合同有效期限；
    （2）基金份额持有人大会决定终止的；
    （3）基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人承接的；
    （4）本基金所持有的资产支持证券在基金合同期限届满前全部终止或本基金所持有的资产支持证券份额在基金合同期限届满前全部变现；
    （5）本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6个月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券的；
    （6）本基金投资的全部不动产项目无法维持正常、持续运营；
    （7）本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流；
    （8）基金合同约定的其他情形；
    （9）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
    2、基金财产的清算
    （1）基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30个工作日内成立清算小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。
    （2）在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照《基金合同》和基金托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。
    （3）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符
    合《证券法》规定的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
    新）（2026 年第 1 号）
    （4）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。
    （5）基金财产清算程序：
    1)《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
    2)对基金财产和债权债务进行清理和确认；
    3)处分方案及实施：基金财产清算小组应聘请至少一家第三方专业评估机构（如相关法律法规和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财产进行评估并确定评估价值，届时如相关法律法规和有权主管部门对基金财产评估事宜另有规定，从其规定。若基金财产中涉及非现金财产的，基金财产评估价值确定后，基金财产清算小组制定相关处分方案并提起基金份额持有人大会决议，如处分方案经审议通过的，基金财产清算小组按照该等处分方案实施处分；如处分方案经审议未通过的，基金财产清算小组将进一步修订处分方案，并将修改后的处分方案及时再次提交审议，直至份额持有人大会审议通过为止；
    4)制作清算报告；
    5)聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律意见书；
    6)将清算报告报中国证监会备案并公告；
    7)对基金剩余财产进行分配。
    （6）基金财产清算的期限为 24个月，但因本基金所持资产支持证券份额、其他证券或
    基础设施资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过
    24个月则应当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12个月应当公告一次。在清算期间，基金管理人可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。在清算完成后，基金管理人应当在清算完成日期起计的 1个月内作出一次性的分配。
    （7）基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
    （8）清算费用，清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用由基金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。
    （9）基金财产清算剩余价值的分配，依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算
    后的全部剩余资产扣除基金财产清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。
    （10）基金财产清算的公告，清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报
    告经符合《证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监新）（2026 年第 1 号）会备案并公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告，基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
    （11）基金财产清算账册及文件的保存，基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保
    存 20年以上，法律法规另有规定的从其规定。
    3、不动产项目处置
    （1）触发情形
    本基金存续期届满且未延长存续期（到期终止），或本基金提前终止且经持有人大会决策进行资产处置的情形下，触发不动产项目处置。
    （2）决策程序
    1）到期终止：存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期限。否则，本基金终止运作并进入清算期进行资产处置。
    2）提前终止：提前终止基金合同应召开基金份额持有人大会，经参加大会的基金份额
    持有人或其代理人所持表决权的三分之二以上（含三分之二）决策通过。
    （3）处置方式和流程
    基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。
    （4）相关信息披露安排等
    基金清算期，在不动产项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
    （十二）基金合同的内容摘要
    基金合同对以下内容进行了约定，包括但不限于：基金的基本情况，基金的历史沿革，基金份额的发售，基金份额的上市交易和结算，基金合同当事人及权利义务，基金份额持有人大会，基金管理人、基金托管人的更换条件和程序，基金的托管，基金份额的登记，基金的投资，利益冲突及关联交易，基金的扩募与不动产项目购入，基金的财产，不动产项目运营管理，基金资产估值，基金费用与税收，基金的收益与分配，基金的会计与审计，基金的信息披露，基金合同的变更、终止与基金财产的清算，违约责任，争议的处理和适用的法律，基金合同的效力，其他事项，基金合同内容摘要。
    基金合同的内容摘要具体请详见本招募说明书“第六章 附件/附件七：基金合同和托管协议有关情况”。
    新）（2026 年第 1 号）
    （十三）基金托管协议的内容摘要
    基金托管协议对以下内容进行了约定，包括但不限于：基金托管人对基金管理人的业务监督和核查；基金管理人对基金托管人的业务核查；基金财产的保管；指令的发送、确认及执行；交易及清算交收安排；基金净资产计算和会计核算；基金收益分配；基金费用；基金份额持有人名册的保管；基金有关文件档案的保存；基金托管人和基金管理人的更换；禁止行为；托管协议的变更、终止与基金财产的清算；违约责任和责任划分；适用法律与争议解决方式；托管协议的效力。
    基金托管协议的内容摘要具体请详见本招募说明书“第六章 附件/附件七：基金合同和托管协议有关情况”。
    （十四）基金经理安排情况
    1、基金经理的基本情况
    （1）现任基金经理倪帆，硕士研究生学历，毕业于中国人民大学。自 2017 年起先后任职于北京中联国新投资基金管理有限公司、上海国泰海通证券资产管理有限公司，长期从事不动产金融和REITs 基金投资管理相关工作，曾负责和参与国泰海通临港创新产业园 REIT、国泰海通东久新经济 REIT、国泰海通城投宽庭保租房 REIT、国泰海通济南能源供热 REIT 和国泰海通
    砂之船商业 REIT 等多单 REITs 项目的申报发行和基金投资管理工作，涉及资产类型涵盖产权类及经营收益权类，拥有丰富的实操经验。2021 年加入上海国泰君安证券资产管理有限公司，现任职于不动产投资部，满足 5 年以上基础设施与商业不动产项目投资管理经验。现任国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（2026 年 9 月 9 日—至今）的基金经理。
    刘敏女士，硕士研究生学历，毕业于复旦大学，具有 5年以上不动产运营管理经验。自
    2016年起先后任职于大昌行投资管理（上海）有限公司、珠海万纬物流发展有限公司，从事
    不动产资产运营管理工作，全面负责上海、宁波、廊坊、沈阳、昆明等地区项目公司资产运营管理工作。2022 年加入上海国泰君安证券资产管理有限公司，现任国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（2023 年 12 月 27 日—至今）的基金经理、国
    泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（2025年 3月 21日—至今）的基金经理。
    赵鹏先生，硕士研究生学历，毕业于新加坡南洋理工大学，具有 5年以上不动产运营管理经验。自 2016 年起先后任职于华夏幸福基业股份有限公司、华侨城华东投资有限公司、上海领昱公寓管理有限公司（瓴寓国际），从事文旅、商业和租赁住房等不动产领域的资产新）（2026 年第 1 号）
    运营管理工作，任职期间全面负责上海、南京、杭州、苏州、无锡、腾冲等地区项目公司资产运营管理工作。2025 年加入上海国泰海通证券资产管理有限公司，现任国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（2025 年 10 月 16 日—至今）的基金经理，国泰海通济南能源供热封闭式基础设施证券投资基金（2026年 9月 9日—至今）的基金经理。
    2、历任基金经理
    基金经理姓名 管理时间
    王瀚霆 2022年 9月 22日-2025年 3月 21日
    苏瑞 2022年 9月 22日-2026年 9月 9日
    胡家伟 2022年 9月 22日-2026年 9月 9日
    2、基金经理兼任的政策符合情况截至目前，赵鹏先生已担任基金管理人管理的国泰海通济南能源供热 REIT（2026 年 9月 9 日—至今）的基金经理。刘敏女士已担任基金管理人管理的国泰海通城投宽庭保租房REIT（2023年 12月 27日—至今）的基金经理。
    基金管理人符合《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1号——审核关注事项（试行）》第五十八条，存在基金经理兼任情形的相关条件的说明如下：
    1、基金管理人在管的已上市不动产基金不少于 3 只，且同一资产业态的运营管理基金
    经理岗位适格人员不少于 2人
    截至本招募说明书出具之日，基金管理人在管的已上市不动产基金有 5只，具体包括国泰海通临港创新产业园 REIT、国泰海通东久新经济 REIT、国泰海通城投宽庭保租房 REIT、
    国泰海通济南能源供热 REIT、国泰海通砂之船商业 REIT。同一资产业态的运营管理基金经理岗位适格人员不少于两人。
    2、同一基金经理原则上兼任不超过 3只，且具备 6个月以上的不动产基金管理经验
    截至本招募说明书出具之日，赵鹏先生、刘敏女士兼任基金经理的不动产基金均不超过
    3只，均具备 6个月以上的不动产基金管理经验。
    3、内部控制机制
    基金管理人制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司关联交易管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公平交易管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司防控内幕交易管理办法》等内部控制制度，能够有效防范本基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。
    新）（2026 年第 1 号）针对不动产基金业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金公平交易管理办法》，该制度从不动产基金的投资决策、运营管理及交易、投资交易行为监控与核查、报告和信息披露等角度，对利益冲突防范措施进行了细化。
    （1）不动产基金的投资决策根据《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金公平交易管理办法》，公司对不动产基金业务实行独立的投资决策体系，公司管理的不同不动产基金产品之间在投资时（含首发投资及扩募投资）原则上应进行信息隔离并履行互相独立的决策程序。
    这表明基金经理在兼任多个基金的管理时，需要确保各个基金的投资决策是独立的，避免利益冲突和信息泄露。
    （2）不动产基金的运营管理根据《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金公平交易管理办法》，在运营管理过程中，不动产基金产品之间存在或可能存在潜在利益冲突的议案时，相关人员应主动回避。不动产基金产品之间存在或可能存在利益冲突的首发、扩募收购项目的，不同不动产基金产品的基金经理应独立立项、独立尽调、独立谈判、独立决策等。
    对于不同不动产基金产品，公司应聘请不同的运营管理机构，且原则上不同运营管理机构之间不存在关联关系。各不动产基金产品项目公司的年度计划及预算原则上应由运营管理机构拟定，经公司审批通过后方可执行。
    以上内容表明基金经理在同时管理多个基金时，必须维持独立性、客观性和公正性。此外，由于不同的不动产基金产品委托不同的运营管理机构运营，运营管理策略的实施存在差异且相互独立。
    4、考核、相关信息披露和内部监察稽核安排基金管理人制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金发售业务管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司投资管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务风险控制管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金运营管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务信息披露管理规定》等内部制度。
    基金管理人已建立了不动产基金的内部投资管理及运营管理考核机制和相关规则；规范
    相关信息披露工作，确保披露时间、披露内容、披露程序合法合规；为应对不动产基金业务的管理及项目相关的风险进行识别、评价和管理，确保公司不动产基金业务的健康发展，设置了不动产基金风险控制的架构并明确各部门职责，对不动产基金业务可能的经营风险、信用风险、流动性风险、操作风险、合规性风险等特定风险进行识别并设置风险控制措施。
    新）（2026 年第 1 号）
    5、基金经理符合兼任要求的专项说明
    综上所述，基金管理人已建立有效的管理机制，将合理安排基金经理的职责与分工，保障赵鹏先生、刘敏女士的工作职责安排合理、有效，确保基金经理具有充足的时间和能力，兼任基金中承担的工作职责。除基金经理以外，基金管理人的投资管理议事机构负责对不动产基金业务的重大事项进行决策，基金管理人产品管理部、营运管理部、风险管理部、信息技术部等部门为不动产基金业务提供标准化运营及数字化系统服务。
    基金管理人认为本基金的拟任基金经理具备专业胜任能力。赵鹏先生在担任本基金基金经理之前，积累了丰富资产证券化及不动产基金相关工作及实操经验，具备较强的不动产项目投资管理能力；刘敏女士在担任本基金基金经理之前，具有丰富的不动产投资及资产管理工作经验，具备较强的不动产项目运营管理能力。因此，赵鹏、刘敏具备兼任本基金的基金经理的能力，符合兼任要求。
    新）（2026 年第 1 号）
    第五节 其他事项
    一、对基金份额持有人的服务
    基金管理人承诺为基金份额持有人提供一系列的服务。以下是主要的服务内容，基金管理人根据基金份额持有人的需要和市场的变化，有权增加、修改服务项目：
    （一）基金份额持有人交易记录查询服务
    本基金份额持有人可通过基金管理人的官方网站（www.gthtzg.com）和网上直销系统（国泰海通资管 APP）查询历史交易记录。
    （二）基金份额持有人的对账单服务
    基金管理人至少每年度以电子邮件、短信或其他电子形式向通过基金管理人直销机构持
    有基金管理人基金份额的持有人提供基金保有情况信息，基金份额持有人也可通过网上直销系统（国泰海通资管 APP）查询对账单。
    由于持有人提供的邮寄地址、手机号码、电子邮箱不详、错误、未及时变更或邮局投递
    差错、通讯故障、延误等原因有可能造成前述服务无法按时或准确送达。因上述原因无法正常获得前述服务的持有人，敬请及时通过基金管理人官方网站或网上直销系统（国泰海通资管 APP），或拨打基金管理人客服热线查询、核对、变更您的预留联系方式。
    （三）资讯服务
    1、客户服务电话
    投资者如果想了解基金产品、服务等信息，或反馈投资过程中需要投诉与建议的情况，可拨打如下电话：95521。
    2、基金管理人官方网站
    www.gthtzg.com
    3、基金管理人网上直销系统
    投资者可以在应用市场搜索“国泰海通资管”，或者扫描下方二维码，下载国泰海通资管APP，了解基金产品、服务等信息。
    国泰海通资管 APP下载二维码新）（2026 年第 1 号）
    如本招募说明书存在任何您/贵机构无法理解的内容，请通过上述客户服务电话或其他方式联系基金管理人。请确保投资前，您/贵机构已经全面理解了本招募说明书。
    二、招募说明书的存放地点及查阅方式
    本招募说明书存放在基金管理人、基金托管人和基金销售机构的住所，投资人可在办公时间查阅；投资人在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文件复制件或复印件。对投资人按此种方式所获得的文件及其复印件，基金管理人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。
    投资人还可以直接登录基金管理人的网站（www.gthtzg.com）查阅和下载招募说明书。
    三、备查文件的存放地点及查阅方式
    （一）备查文件
    1、中国证监会准予基金募集的文件；
    2、基金合同；
    3、注册登记协议（如有）；
    4、托管协议；
    5、法律意见书；
    6、基金管理人业务资格批件、营业执照；
    7、基金托管人业务资格批件、营业执照；
    8、中国证监会要求的其他文件。
    （二）存放地点和投资人查阅方式
    1、存放地点：《基金合同》《基金托管协议》存放在基金管理人和基金托管人处；其
    余备查文件存放在基金管理人处。
    2、查阅方式：投资人可在基金管理人营业时间免费到存放地点查阅，也可按工本费购买复印件。
    四、其他应披露事项
    本基金的其他应披露事项将严格按照《基金法》《运作办法》《销售办法》《信息披露办法》等相关法律法规规定的内容与格式进行披露，并在指定媒介上公告。
    以下为基金管理人在招募说明书更新期间刊登的与本基金相关的公告。
    新）（2026 年第 1 号）序
    公告事项 披露方式 披露日期号
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    1 2024-09-20
    设施证券投资基金基金产品资料概要更新 司官网、上交所国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    证监会指定网站、公
    2 设施证券投资基金招募说明书（更新） 2024-09-20
    司官网、上交所
    （2024年第 1号）
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    3 2024-10-25
    设施证券投资基金 2024年第 3季度报告 司官网、上交所
    上海证券报、中国证上海国泰君安证券资产管理有限公司旗下
    4 券报、证券时报、证 2024-10-25
    基金 2024年第 3季度报告提示性公告券日报
    上海证券报、中国证
    券报、证券时报、证上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    5 券日报、证监会指定 2024-11-06
    旗下基金改聘会计师事务所的公告
    网站、公司官网、上交所
    关于举办国泰君安临港创新智造产业园封 证监会指定网站、公
    6 闭式基础设施证券投资基金 2024年四季度 司官网、交易所、上 2024-11-06
    投资者开放日活动的公告 海证券报上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    证监会指定网站、公提交国泰君安临港创新智造产业园封闭式
    7 司官网、交易所、上 2024-11-14
    基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份海证券报额上市申请的公告
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    8 设施证券投资基金关于原始权益人控股关 司官网、交易所、上 2024-11-16
    联方基金份额增持进展的公告 海证券报上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    证监会指定网站、公国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    9 司官网、交易所、上 2024-11-21
    设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上海证券报市申请获得受理的公告
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    10 设施证券投资基金关于更换存续期资产评 司官网、交易所、上 2024-12-31
    估机构的公告 海证券报上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    证监会指定网站、公国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    11 司官网、交易所、上 2025-01-11
    设施证券投资基金收到上海证券交易所受海证券报理反馈意见的公告
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    12 2025-01-22
    设施证券投资基金 2024年第四季度报告 司官网、上交所
    上海证券报、证监会上海国泰君安证券资产管理有限公司旗下
    13 指定网站、公司官 2025-01-22
    基金 2024年 4季度报告提示性公告
    网、上交所
    上海证券报、证监会国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    14 指定网站、公司官 2025-02-17
    设施证券投资基金简式权益变动报告书
    网、上交所
    上海证券报、证监会国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    15 指定网站、公司官 2025-03-21
    设施证券投资基金基金经理变更公告
    网、上交所新）（2026 年第 1 号）序
    公告事项 披露方式 披露日期号
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    16 2025-03-21
    设施证券投资基金基金产品资料概要更新 司官网、上交所国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    证监会指定网站、公
    17 设施证券投资基金招募说明书（更新） 2025-03-21
    司官网、上交所
    （2025年第 1号）上海国泰君安证券资产管理有限公司旗下
    证监会指定网站、公
    18 公募基金通过证券公司证券交易及佣金支 2025-03-29
    司官网
    付情况（2024年度）
    上海证券报、中国证上海国泰君安证券资产管理有限公司旗下
    19 券报、证券时报、证 2025-03-31
    基金 2024年年度报告提示性公告券日报
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    20 2025-03-31
    设施证券投资基金 2024年年度报告 司官网、上交所
    关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式 证监会指定网站、公
    21 基础设施证券投资基金召开 2024年年度投 司官网、交易所、上 2025-04-02
    资者交流会的公告 海证券报
    上海证券报、证监会国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    22 指定网站、公司官 2025-04-18
    设施证券投资基金收益分配的公告
    网、上交所
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    23 2025-04-22
    设施证券投资基金 2025年第 1季度报告 司官网、上交所
    上海证券报、中国证上海国泰君安证券资产管理有限公司旗下
    24 券报、证券时报、证 2025-04-22
    基金 2025年 1季度报告提示性公告券日报
    上海证券报、中国证
    券报、证券时报、证上海国泰君安证券资产管理有限公司基金
    25 券日报、证监会指定 2025-04-26
    行业高级管理人员变更公告
    网站、公司官网、上交所
    上海证券报、中国证
    券报、证券时报、证上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    26 券日报、证监会指定 2025-04-30
    办公地址变更的公告
    网站、公司官网、上交所上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    上海证券报、证监会国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    27 指定网站、公司官 2025-05-08
    设施证券投资基金提交上海证券交易所反
    网、上交所馈意见答复的公告
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 上海证券报、证监会
    28 设施证券投资基金关于投资者交流活动的 指定网站、公司官 2025-05-14
    公告 网、上交所关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式
    基础设施证券投资基金收到中国证监会关 证监会指定网站、公
    29 2025-05-31
    于基金变更注册批复以及上海证券交易所 司官网、上交所关于变更申请无异议函的公告新）（2026 年第 1 号）序
    公告事项 披露方式 披露日期号关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金收到中国证监会关
    30 上海证券报 2025-06-03
    于基金变更注册批复以及上海证券交易所关于变更申请无异议函的公告
    关于举办国泰君安临港创新智造产业园封 上海证券报、证监会
    31 闭式基础设施证券投资基金 2025年二季度 指定网站、公司官 2025-06-13
    投资者开放日活动的公告 网、上交所上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    上海证券报、证监会以通讯方式召开国泰君安临港创新智造产
    32 指定网站、公司官 2025-06-28
    业园封闭式基础设施证券投资基金基金份
    网、上交所额持有人大会的公告国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    证监会指定网站、上
    33 设施证券投资基金 2024年度第一次扩募并 2025-06-28
    交所
    新购入基础设施项目招募说明书（草案）
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、上
    34 2025-06-28
    设施证券投资基金基金合同（草案） 交所
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、上
    35 2025-06-28
    设施证券投资基金托管协议（草案） 交所上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    上海证券报、证监会以通讯方式召开国泰君安临港创新智造产
    36 指定网站、公司官 2025-06-30
    业园封闭式基础设施证券投资基金基金份
    网、上交所额持有人大会的第一次提示性公告上海国泰君安证券资产管理有限公司关于
    上海证券报、证监会以通讯方式召开国泰君安临港创新智造产
    37 指定网站、公司官 2025-07-01
    业园封闭式基础设施证券投资基金基金份
    网、上交所额持有人大会的第二次提示性公告
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    38 2025-07-19
    设施证券投资基金 2025年第 2季度报告 司官网、上交所
    上海证券报、中国证上海国泰君安证券资产管理有限公司旗下
    39 券报、证券时报、证 2025-07-19
    基金 2025年 2季度报告提示性公告券日报
    上海国泰海通证券资产管理有限公司关于 证监会指定网站、公
    40 2025-07-25
    基金管理人法定名称、住所变更的公告 司官网、上交所
    上海证券报、中国证上海国泰海通证券资产管理有限公司关于
    41 券报、证券时报、证 2025-07-26
    基金管理人法定名称、住所变更的公告券日报
    上海证券报、证监会国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    42 指定网站、公司官 2025-07-28
    设施证券投资基金关于停牌的提示性公告
    网、上交所
    关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式 上海证券报、证监会
    43 基础设施证券投资基金基金份额持有人大 指定网站、公司官 2025-07-29
    会表决结果暨决议生效的公告 网、上交所国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    证监会指定网站、上
    44 设施证券投资基金 2024年度第一次扩募并 2025-07-29
    交所、公司官网新购入基础设施项目招募说明书新）（2026 年第 1 号）序
    公告事项 披露方式 披露日期号
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、上
    45 2025-07-29
    设施证券投资基金基金合同 交所、公司官网
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、上
    46 2025-07-29
    设施证券投资基金托管协议 交所、公司官网
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、上
    47 2025-07-29
    设施证券投资基金基金产品资料概要 交所、公司官网
    上海证券报、中国证
    券报、证券时报、证关于上海国泰海通证券资产管理有限公司
    48 券日报、证监会指定 2025-08-09
    管理人官网地址变更的公告
    网站、公司官网、上交所
    关于代为履行国泰君安临港创新智造产业 上海证券报、证监会
    49 园封闭式基础设施证券投资基金基金经理 指定网站、公司官 2025-08-11
    职责情况的公告 网、上交所北京市汉坤律师事务所上海分所关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施
    证监会指定网站、上
    50 证券投资基金 2024年度第一次扩募并新购 2025-08-16
    交所、公司官网入基础设施项目战略配售专项核查法律意见书上海国泰海通证券资产管理有限公司关于
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、上
    51 2025-08-16
    设施证券投资基金 2024年度第一次扩募引 交所、公司官网入战略投资者专项核查报告国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    证监会指定网站、上
    52 设施证券投资基金定向扩募发行情况报告 2025-08-16
    交所、公司官网书
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、上
    53 2025-08-16
    设施证券投资基金基金产品资料概要更新 交所、公司官网
    上海证券报、证监会国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    54 指定网站、公司官 2025-08-16
    设施证券投资基金基金合同更新公告
    网、上交所
    上海证券报、证监会国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    55 指定网站、公司官 2025-08-19
    设施证券投资基金扩募份额限售公告
    网、上交所国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    上海证券报、证监会
    设施证券投资基金关于 2024年度第一次扩
    56 指定网站、公司官 2025-08-21
    募基础设施项目公司完成权属变更登记的
    网、上交所公告国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    上海证券报、证监会
    设施证券投资基金关于 2024年度第一次扩
    57 指定网站、公司官 2025-08-22
    募并新购入基础设施项目交易实施情况报
    网、上交所告书
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 上海证券报、证监会
    58 设施证券投资基金 2024年第一次扩募之扩 指定网站、公司官 2025-08-26
    募份额上市交易公告书 网、上交所
    上海国泰海通证券资产管理有限公司关于 上海证券报、证监会
    59 2025-08-26
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 指定网站、公司官新）（2026 年第 1 号）序
    公告事项 披露方式 披露日期号
    设施证券投资基金 2024年度第一次扩募之 网、上交所扩募份额上市交易公告书提示性公告
    上海证券报、中国证
    券报、证券时报、证上海国泰海通证券资产管理有限公司关于
    60 券日报、证监会指定 2025-08-27
    吸收合并事项通知债权人的公告
    网站、公司官网、上交所
    上海证券报、中国证上海国泰君安证券资产管理有限公司旗下
    61 券报、证券时报、证 2025-08-29
    基金 2025年中期报告提示性公告券日报
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 证监会指定网站、公
    62 2025-08-29
    设施证券投资基金 2025年中期报告 司官网、上交所国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础
    上海证券报、证监会
    设施证券投资基金 2024年度第一次扩募并
    63 指定网站、公司官 2025-08-29
    新购入基础设施项目交割审计及交割评估
    网、上交所情况的公告
    国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 上海证券报、证监会
    64 设施证券投资基金 2024年度第一次扩募之 指定网站、公司官 2025-08-29
    扩募份额上市交易提示性公告 网、上交所
    关于国泰君安临港创新智造产业园封闭式 上海证券报、证监会
    65 基础设施证券投资基金召开 2025年中期业 指定网站、公司官 2025-09-02
    绩说明会的公告 网、上交所
    66 在本报告期内刊登的其他公告
    上海国泰海通证券资产管理有限公司